梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1001: マンション検討中]

>>1000 匿名さん

ブリリアのスレにここの価格情報ありました。

３５階が坪624万 から981万

だそうです。

高いと思うものの、東京の様子を見ていると、大阪も当分下がりませんね。

[1002: 匿名さん]

>>1001 マンション検討中さん
ブリリアと違って高級仕様でもなく、定借なのに高いですね。
低層階に期待します。

[1003: 匿名さん]

>>996 匿名さん

ZETTA清蓮ビルのエレベーターを使えば、殆ど濡れません。
更に、パチンコ店内を通り抜けたら全く濡れません。私は通り抜ける勇気は有りませんが。

[1004: マンション検討中さん]

一億円程度の予算でしたらお売りできるお部屋はありません
とはっきり言われました
これが現実です

[1005: 匿名さん]

>>1004 マンション検討中さん

それは１期ですね。
将来、売らない可能性もある40㎡台が出たなら一億以下かも。

[1006: マンション検討中さん]

投資前提の場合、物件価額が高く利回りが下がるので、安定した法人借り上げを掴めなければインカムは厳しいように思います。キャピタルを狙う場合の保有期間の上限は、定借物件であることを踏まえると、何年程度で考えるべきでしょうか？

[1007: 匿名さん]

>>1006 マンション検討中さん
坪単価が周囲の2倍近いわけですから、賃貸に出して2倍(以上)で借り手がつくのかは大きく疑問があります。というか、このあたりは読みようがない。そして、定借では買い手を探す期間が長く、その間は徐々に残年が減り、価値も下がってしまう。リスクに見合うリターンがあるとは到底思えませんね。

[1008: マンション検討中さん]

本当にお金を出せる層は上を借りるでしょう。
上との差は歴然としてるみたいですし、となると誰がここを2倍の値段で借りるのかということになりますね。

それを考えて、住友も1番取りやすそうな投資家からふんだくることを考えて、賃貸→定借で売買にしたんでしょうね。
結局住友は住友のことしか考えてなくて、1番楽で儲かる方法をとって定借にしたということ。
怖い会社です。

[1009: 口コミ知りたい]

>>1007 匿名さん
梅田とはいえ、堂島マークやジオグラ、ＧＦでも賃料は高くなく、中央区の一等地とあまり変わりません。１００m 2超のラトゥールでさえ賃料は、６０万からに想定しているようです。さらに将来は、ウメキタ2期の大量供給が控えてます。２棟の賃貸棟が全室ホテルなら良いですが、半分くらいが賃貸になれば需給はどうなるでしょう。賃貸を急遽、定借分譲に切り替えたのは、よほどの理由があったのでは。

[1010: 匿名さん]

>>1009 口コミ知りたいさん
意見には同意ですが、うめきた2期の賃貸棟はオフィス、ホテル、商業施設かと。賃貸マンションはなく住居は分譲棟のみのようですよ。

[1011: 口コミ知りたい]

>>1010 匿名さん
私もレジデンスは２棟の分譲のみと思ってましたが、関西マンションすごろくさんのスマログに下記の記載があり、かつコロナもあるのであるいはと。

その内、南地区に51階建てと北地区に47階建ての分譲タワーマンションが2027年度に完成予定です。
賃貸棟もあるため、2,000世帯以上が住む街になるのではないでしょうか。

[1012: 名無しさん]

>>1011 口コミ知りたいさん

それは誤解ですね
賃貸てのはテナントという意味ですわ

[1013: 匿名さん]

>>1012 名無しさん
確かにうめきた2期事業の概要にあるプロジェクト配置図の居住機能は分譲棟しかないですから賃貸マンションの可能性は低い気がします。

ただ、裏付けもなくそんな事を記事にすることはないでしょうし何か情報を持っているのかもしれませんよね。

[1014: 匿名さん]

1012は賃貸棟というのは賃貸マンションを指すのではない、と言っているんですよ。
ブロガーの受け売りだけじゃなくちゃんと資料読んだらいいと思うよ。

[1015: 匿名さん]

スマログって何ぃ？(見取り図風)

[1016: 口コミ知りたい]

>>1014 匿名さん
発表ではウメキタの分譲棟は、北、南とも600戸です。すごろく氏の記事にある2000世帯以上には、800戸以上、不足してます。ホテル予定棟の一部が賃貸になるなど、未発表の情報でも入手したのでしょうか？

[1017: 検討板ユーザーさん]

ブロガーみたいな素人に毛が生えたようなのに踊らされるなよ。
そんなに気になるなら質問してみたらいい。
俺は間違いでしたーに1票。

[1018: 匿名さん]

ここに比べれば、うめきたも駅遠物件。
賃貸棟とかどうでもいい。

[1019: 匿名さん]

>>1017 検討板ユーザーさん
ここの公式ブロガーが最も注目されているプロジェクトの概要を理解していないはずがないでしょう。
きっと何かの情報を持っているはず。

あの資料を見て賃貸マンションがあると勘違いしてしまったなら残念だが、またここの詳細記事を書くなら良しとしましょう。

[1020: 検討板ユーザーさん]

>>1019 匿名さん
公式ブロガーという名の素人のマンション好き。
間違い指摘されて訂正してたりもする。
信用しすぎない方が良い。

[1021: 匿名さん]

うめきた2期の「賃貸棟」という表現は、ブロガーのみならず多くの人が「賃貸のレジデンス」と早飲み込みしても当然。ただ、その内容まで読むと、レジデンスではなく、オフィス、ホテル、商業施設等のテナント・ビルだということが分かる。なんとも誤解を生みやすい表現だね。

[1022: 匿名さん]

>>1021 匿名さん
そうですね。内容を読めばレジデンスがない事くらい3秒で分かります。
別に間違えててもいいんですけどね。

それはさておき、ここのエレベーターホールはなかなかカッコよかったが本当にCT仕様なんかな。天井高は残念だがCTより少し上と感じた。

[1023: 口コミ知りたい]

>>1022 匿名さん
天井高の件は、床スラブ厚の為もありますね。二重床の弱点として、直床より重騒音が２５％劣る（品確法）とされています。さらにタワマンのボイドスラブは通常コンクリより３０％劣るとされています。その点ガーデンは、３００mm超の十分な厚みで二重床の弱点を克服し、二重床の利点（歩行の感触、軽騒音）を生かしているそうです。

[1024: 匿名さん]

>>1023 口コミ知りたいさん

富裕層向け物件としては、そもそも床にタイルや石を貼れない時点で直床は却下でしょう。

[1025: 口コミ知りたい]

>>1024 匿名さん
確かに、富裕層向け豪華仕様には二重床ですね。しかし、普通の建物仕様にありふれた突板フローリングの二重床、変な東京トレンドが拡がってきました。

[1026: 検討板ユーザーさん]

ん？ガーデンは二重床二重天井でしたよ。

[1027: 匿名さん]

>>982 マンション検討中さん

梅田に将来性があるのは確かでしょう。
でも、ここは定借。「借り物」です
その未来は「他人の物」ですね

[1028: マンション検討中さん]

>>1027 匿名さん
定借という時点で、興味無くす人は結構いると思うよ…もったいなあ…。

[1029: 口コミ知りたいさん]

>>1028 マンション検討中さん

50年から70年になったのは良かったですね。
所有権でも70年も経てば建替えなので一緒です。
年数経った時の売却が心配ですね。

[1030: 匿名さん]

>>1029 口コミ知りたいさん

中古を購入する方は、残り45年を切ると35年ローンが組めなくなります。
一緒ではないですよね

[1031: マンション検討中さん]

>>1029 口コミ知りたいさん
なるほど建て替え決議が成立せずゾンビ化のリスクがないと言うのは都市としてはメリットですね。ですが利用価値では賃貸で入る方が安全有利でしょうし、交換価値の評価は通常の物件以上に難しく素人にはハードルが高いです。更にそのハードル自体もファクターになると考えれば、やっぱり玄人向けなのかな？

[1032: 検討板ユーザーさん]

>>1031 マンション検討中さん
立地に目が眩んだ素人向けです。玄人は割高な定借キャピタルが見込めず、インカムも利回り3％未満の物件には手を出しません。

[1033: マンション検討中さん]

分譲一番高い部屋で80平米台で二億後半だそうですね

[1034: 匿名さん]

>>1033 マンション検討中さん
思ってたより安いですね

[1035: マンション検討中さん]

梅田の水害リスクあり囲まれ借地で40階以下のフロアの分譲でも2億はもう高くなくなっちゃったのですね。梅田も利回り3%の時代か。。。

[1036: 匿名さん]

おーい、誰かー
誰かいないのかー？

[1037: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

もう皆さん堂島へ行きましたよ

[1038: マンコミュファンさん]

>>1037 匿名さん
堂島ロールにはいかないでしょ。

[1039: マンション検討中さん]

堂島は賑わってますね

[1040: 匿名さん]

>>1036 匿名さん
当物件はもう関西人から見限られたのでしょう。

[1041: 匿名さん]

>>1040 匿名さん
掲示板に投稿するのは関西人だけだってこと？
興味があれば東京人だって書き込みますよ。

[1042: 匿名さん]

東京人てw

[1043: eマンションさん]

駅までの利便性と駅の規模なんかで言えば西日本一の立地でしょう。うめきた二期の南のタワマンがどうなるかですが。
足元の環境は個人的に最悪ですし、定借でかつ坪600万以上はちょっとどうかしてると思ってしまいます。
仕様がラトゥール並みで天井高が2600mm以上、ダイレクトウインドウはハイサッシだと分からないでもないですが。
狙いの価格帯はおかしいとは思わないですが、仕様が見合ってない。安い賃貸向けに計画してたのを分譲にしたのが痛い。

[1044: 匿名さん]

ここはほんと全く話題にもならない。
ただでさえ立地が悪いのに、仕様も悪いとなると目も当てられない。しかも定借だなんて…。
誰も見向きしないのも分かる。

[1045: 匿名さん]

大阪タワーさんは直近のご発言では、市内ではこちらを一番推されてますが、なかなか世論が付いてこないようですね…

[1046: 匿名さん]

ここまで話題に上がらないと値段下げるか全部賃貸に戻すかになる可能性もあるかも。流石に10年かけてもこの値段では全部売り切れないでしょ

[1047: 買い替え検討中さん]

ブリリアの低層と比較したらこっちも十分ありな気がするけどなぁ。

[1048: マンコミュファンさん]

どう考えても美しい。
どう考えてもおもしろい。
だが、
どう考えても立地微妙。
どう考えても囲まれ感。
どう考えてもフォーシーズンズ頼み。

[1049: マンコミュファンさん]

↑よりガーデン派です。

[1050: 評判気になるさん]

中層階を分譲して、下層階はプラティーヌにするんですかね

[1055: 匿名さん]

[No.1051～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1056: 匿名さん]

ちゃんと購入者が現れてくる
まぁ見ててご覧
不思議かな
土地は希少ゆえさすがにお売りできませんが、
70年間も（ゆっくり限定販売なので実質50年くらいか）お貸しします

[1057: 匿名さん]

>>1046 匿名さん
何事もなかったかのように、ひっそりと低層階は賃貸に戻すかもね
分譲フロアの表示がいつの間にか変わってそう

[1058: 匿名さん]

土地というか建物も返還だよね。
他人の建物の修繕費も負担してやる訳か

親切と言う他ない

[1059: 匿名さん]

1048を消さずに、1051を消すのが卑怯というかなんというか
他物件の悪口は構わないけどスミフの悪口は許さないんだねえ

[1060: マンション検討中さん]

>>1057 匿名さん

そうだとすると、検討するなら早めがいいのか。
1期がいいのは有名だが迷う。

[1061: 評判気になるさん]

>>1059 匿名さん
1051に書いてる内容より
その後の座布団5枚とか、すごく面白いといった自演のような連投コメントが
意味不明やった。内輪で盛り上がるような流れは消されやすいよ。

[1062: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
スミフの注文住宅の広告入ってませんか？
広告主に忖度しているんでしょうね。
公平ではありませんね。

[1063: マンコミュファンさん]

>>1062 匿名さん

どうでもいい。
お初天神側の1?3階部分出来上がってきましたね。
外構とかどんな感じになるか楽しみですね。

[1064: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

>建物も返還だよね。

定借は通常、更地返還になるので建物解体費を払うことになる。
ここは建物付き返還なので、解体費が不要。

解体費を取らないだけ親切、だか何だか知らないが

[1065: 検討板ユーザーさん]

>>1064 匿名さん
地代はどうなりましたか？

渋谷の三井みたいに保証金含んで、税引後利回りのコスパも幾分ましになるので、検討の土台にのる方々も増えてくるような気もしますが。

[1066: 検討板ユーザーさん]

阪急阪神と同じ視界に入るのにあの外観ではスレも盛り上がらんわな。正直梅田の価値下げてんちゃうかと思うくらい。
なんか小学校へのオマージュとか言って低層階にデザイン残すって考えが、真面目に将来性考えてない感じがする。難波のエディオンと同じようにこけないことを祈るばかりやわ。

[1067: 匿名さん]

ここは絶対ないな。
仕様も悪すぎる。値段が高すぎる。
今後、中央区や北区でもっといい物件が山の様に売り出されるから、もし買うなら上町台地あたり希少性があり、差別化出来る物件にした方がいい。

[1068: eマンションさん]

では上町台？へどぞ
谷町何丁目とやら選びたい放題でしょ！

[1069: マンション掲示板さん]

・・上町台地とやらには、何があるのですか？都会ですか？

[1070: 匿名さん]

>>1069 マンション掲示板さん

安全。

[1071: 匿名さん]

あぁ、見事に釣られちゃって

[1072: eマンションさん]

>>1069 マンション掲示板さん

うえほんまちハイハイタウンを、
まさか知らんのか

[1073: スムログみっけ]

定借と所有権物件の適正価格を比較したスムログがありました。ス◯◯様におかれましては、ご参照の上、発表済みの概算価格に捉われないサプライズな正式価格の決定をお願いいたします。
https://www.sumu-log.com/archives/33955/

上記スムログの重要部分を抜き出します。

徒歩3分の所有権マンションのRV95％
新築時：7,000万円→10年後：6,650万円

徒歩3分の定期借地権付きマンションのRV93％
新築時：6,000万円→10年後：5,580万円

[1074: 匿名さん]

>>1073 スムログみっけさん

言うて西日本最大のターミナルですからね。単純に駅徒歩だけではスミフも動かないかと。
品川あたりの借地のリセールが参考になるかも

[1075: 匿名さん]

>>1073 スムログみっけさん

そのスムログ物件の例は、借地期間が60年であるため
こことは異なりますよ。
しかもその物件の最寄駅の南砂町駅は、快速通過駅だそうです。

[1076: 匿名さん]

>>1073 スムログみっけさん

このブロガー
固定資産税の部分に事実誤認があるね。

[1077: 匿名さん]

必死ね笑

[1078: 匿名さん]

第1期で何戸販売するかと人気部屋の最高倍率がどれくらいになるかが気になります。

[1079: eマンションさん]

>>1078 匿名さん

スミフは、最初戸数なんて少ししか販売しないよ。
倍率なんて、事前案内で5倍持ってる人もいるから当てにならないし。販売戸数、倍率で人気を測りたいってのはスミフには意味をなさないね。

[1080: スムログみっけ]

ぶっ飛んだ見込み価格からの想像ですが、ガーデンは竣工後に値下げしながら売る気もします。最初に高く買った客のクレームには、借地期間が短くなる分を下げただけ、と言い訳できる点が、所有権のCTと違いますから。スミフは一期が最安、この常識は通用しないかも。

[1081: マンション検討中さん]

どれだけ売れるんだろ

[1082: 匿名さん]

>>1079 eマンションさん
こういう信者を作っただけスミフは偉いな

要望が少なくても「スミフだから」

売れなくても「ゆっくり売るつもりスミフだから」

ここまでくると無敵だわ

[1083: 匿名希望]

>>1082 匿名さん
とはいっても、実際投資家情報見ても、ずっと増収増益ですし、竣工後も引き渡しをすぐにしないで、来来期以降の決算の数字を作りに行ってるともっぱらの噂の会社ですからね。スミフは、梅田ガーデンは2022年竣工なのに2024-2028年の決算期に貢献してくれたらいいといった捉え方をしている会社なのではないでしょうか？

[1084: 匿名さん]

>>1080 スムログみっけさん

その理屈でいいなら所有権のマンションだって
経年劣化した分を下げただけって言い訳できるでしょ

[1085: 匿名さん]

>>1080 スムログみっけさん
それはないでしょうね。相場が上がってるのに値下げする意味ありますか？

[1086: スムログみっけ]

>>1085 匿名さん
5年後の上昇相場をも超える値付けのため売れないようなら、値下げやむなしと思います。

[1087: マンション検討中さん]

もはや値付けの根拠なんてないんだから金のある人が税金対策とかで買うんじゃないの？

[1088: 匿名さん]

今は大阪全体の相場上がってるけど今後も続くとは思えない。買い手が極端にしぼられるだろう

[1089: 検討板ユーザーさん]

>>1088 匿名さん
ここ数年同じ思いでいました。
しかし、最近は現物資産相場が高騰しているんじゃなくて通貨が下がっている？という不安に変わってきました。根拠なしの皮膚感覚ですが。

[1090: 匿名希望]

>>1089 検討板ユーザーさん
日本人の購買力下がってますもんね。

[1091: 匿名さん]

>>1089 検討板ユーザーさん

それはありますよ。
なんだかんだで不動産はインフレには強いですからね。実際生活必需品は横這いなのに、資産はインフレ気味です。

ただ定期「借家」権は資産ではないでしょう

[1092: マンション検討中さん]

投資家や経営者以外のサラリーマン達の給料は上がらず、可処分所得が下がり続けるなか不動産や株価は上がり続ける。
そのうちサラリーマンには大阪市内ってだけの駅遠のマンションを買うことすら贅沢になりそう。

[1093: 匿名さん]

>>1092 マンション検討中さん

大阪に住みたい富裕層ってそんなにたくさんいてますの？

[1094: 評判気になるさん]

>>1093 匿名さん
富裕層云々の議論ではなくて国際的視点では高くなってはいないという議論かと。

[1095: 販売関係者さん]

坪400だったら飛ぶようにうれただろうし、坪５００でもそれなりに売れる。坪６００ならどうかな・・・みたいな感じの値付けじゃないんですかね。同じ階で600-900まで幅があるのはよくわからないですが

[1096: 匿名さん]

400で飛ぶように売れますかね？
所有権で400なら大抽選会でしょうけど

[1097: 匿名さん]

梅田駅歩3分
最強だけど、さて自分はこういうとこに住みたいかというと...

[1098: 匿名さん]

>>1096
400でも室内は普通のシティータワーだから抽選になる部屋は角とかの限られた部屋だけだと思う。

[1099: 匿名さん]

>>1098 匿名さん
現実には角部屋が900…

[1100: 通りがかり]

築１０年、所有権、梅田駅徒歩2分のジオグラが坪４００くらい。２０年後に残存期間５０年になったガーデンの中古価格は、ジオグラより安くなってないかな？