梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[1751: 匿名さん]

>>1748 マンション検討中さん

確かに。
2億でも70年で割ると年285万、月24万。
管理費や土地代含めても30万程度。
この場所で80㎡あれば、賃料45万ぐらいするので損はしないかな。

[1752: マンコミュファンさん]

>>1751 匿名さん

住不の方の上手い計算でしょうが、その通りにならないのが常なんですよね。

[1753: マンション検討中さん]

解体準備金はないですが修繕積立金が心配です。大規模修繕をどこまでするかとかを住友不動産に主導権握られてとんでもない額のプランにしたりしないかと…9-39階が分譲なので床面積的には住友不動産所有分(1-8階と40-56階)のほうが狭いですが…

[1754: 匿名さん]

>>1751 匿名さん

計算激甘すぎません？ハム太郎カレーですか笑

[1755: ご近所さん]

リンゴの木村秋則によると宇宙人(人類と同じ姿)が2025年に大災害を起こし、2031年に人類の歴史を終わらすそうです。
人類の歴史は2031年で終わりです。
ちなみに宇宙人は霊現象を武器にすることができる。

人類はあと9年で滅びるので、2億円÷９で計算すべきです

[1756: 通りがかりさん]

ふふふ、私なら複利計算しますがね…

[1757: 匿名さん]

>>1756 通りがかりさん

ちょっと何言ってるか分からないわ

[1758: マンション掲示板さん]

>>1754 匿名さん
文句だけじゃなく、計算してよ！

[1759: マンコミュファンさん]

>>1758 マンション掲示板さん

計算しても、しなくても分かっていることは、得するのは住不、大損するのは、購入者ということです。

[1760: 匿名さん]

>>1754 匿名さん
妥当な計算をするとどのくらいになるのか興味あります
計算式を示してもらえませんか？

[1761: 匿名さん]

誰も計算してくれないんで自分で計算してみました
修正ありましたらお願いします

２億（消費税込み）の物件として
管理費（月額） 28,255円
修繕積立金（月額） 15,820円
駐車場 : 43,000円（月額）
借地権の地代（月額）19,489円
あと上物だけの固定資産税と都市計画税がちょっとよく分からないけど年100万として
本体２億を70年で月割りして月額家賃を計算すると
427,992円（小数点以下四捨五入）

初期費用は
修繕積立基金（一括） 971,600円
管理準備金 14,127円　
敷金584,670円
不動産取得税5,094,545円（軽減税率適用、購入額＝評価額として）
登録免許税727,273円
印紙税100,000円
司法書士報酬100,000円
で計7,592,215円

月45万（管理費駐車場代等すべて込み）70年の賃貸物件の場合は
2年更新費用1か月分45万、敷金２か月90万として
更新費用34回分1530万まで考えると、買った方が安いってことになるよ

[1762: マンション検討中さん]

固定資産税そんなにかかる？せいぜい40-50万くらいじゃないのかなあ…

[1763: 匿名さん]

>>1762 マンション検討中さん
そんな甘い考えしていますと将来どえらい事になりますよ。修繕設立金も20年後は倍近くになると考えている方がいいですね。
この異常な価格なら、よほどここ周辺の環境が好きでない限り見送った方がいいですね。

[1764: マンション掲示板さん]

>>1761 匿名さん

定借期間75年ですよ

[1765: マンション掲示板さん]

>>1763 匿名さん

20年後に倍になっても、プラス数万でしょ。

[1766: マンション掲示板さん]

>>1765 マンション掲示板さん

しかも、20年後。

[1767: マンコミュファンさん]

>>1766 マンション掲示板さん

されど、20年後。

[1768: 匿名さん]

ここもブリリア堂島のように、コストカットは極力せずに真面目にしっかりとつくり、ラグジュアリーホテルを入居させていれば、こんな閑古鳥鳴いた状態ではなかったはずです。ラトゥールといっても東京グレードではなく札幌グレードですからね。大阪人は知らない人もいると思います。
業界では有名ですが、東京の人は目が肥えている方が多いですが、大阪は少ないので全てにおいてコストカットされています。
大阪は特に儲かるみたいです。

[1769: 匿名さん]

>>1764 マンション掲示板さん
75年で購入した場合の1か月分に当たる家賃を計算すると412,119円
賃貸した場合の更新費用は1665万
ますます買った方が安いってことになります

>>1763 匿名さん
修繕積立金の計画表を見てないので75年後までにどのくらい上げるつもりなのか分かりませんが
3倍まで直線的に上がったと仮定してそれを月割にすると1765さんが言うように
15,820円プラスされるだけですから月額家賃427,939円で誤差範囲です

>>1762 マンション検討中さん
マンション建物の固定資産税は予想しにくいんで高めにしてみましたが
50万なら上記価額から月額マイナス41,667円、更に買った方が安いという結果になります

[1770: マンション検討中さん]

すごい。所有権マンションなら75年分の家賃とかいう考えにならないけど、「75年後に明け渡しておわり」と決まってるだけで計画が立てやすくなる。
変な話、人間も何歳で死ぬって決まってたらどうお金を使うか計画しやすいけどいつまで生きるかわからないとなったら判断が鈍るのと似ているなと。