梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2906: マンコミュファンさん]

これだけ売れないと定借ってのもあるし値下げしかないのかな。
50%OFFにならんかな？w

[2907: マンション検討中さん]

>>2906 マンコミュファンさん
定借である以上毎日潜在価値は下がりますから… このまま売れなければいずれは？

[2908: 通りがかりさん]

>>2907 マンション検討中さん
誰も購入してないみたいですし10年後は半額あるかもね

[2909: 通りがかりさん]

>>2907 マンション検討中さん
やはり中之島も含めて定借はリスク高すぎるって事だよね

[2910: eマンションさん]

>>2908 通りがかりさん
半額なんて考えていませんが、少しでも値下げりしたら購入検討しますので、案内ください。

[2911: 匿名さん]

>>2901 匿名さん

瞬間風速みたいな値下げで、客が飛び付いたら値上げする。
ってネット通販などでもたまに見かける一般的な営業戦略ですね。
買えた人だけ良かったね。

[2912: 周辺住民さん]

住不の方、次の値下げのときはぜひ案内ください。
高層階、3LDKをお願いします。

[2913: デベにお勤めさん]

３６５日ずっと盆休み状態やな。
もう中古物件になる勢いやな。

[2914: eマンションさん]

誰もここ買わねーな。
定借なのに空き箱のままにしとくのか？
賃貸で出すのか？ホテルの一室にするのか？

[2915: 通りがかりさん]

>>2914 eマンションさん

いつとは詳しいことは言えませんが、また、突然の値下げしますから、ぃましばらくはお待ちください。

[2916: 周辺住民さん]

梅田ガーデンは色々縛りが多いのがNG。

定借自体はぜんぜんOKなんだけど、管理費も修繕積立も土地代も更には転売時ですら、住友に決議権があるというのはどこかの北の国と同じ。

いずれはそこでむしり取られてしまうので、安心して住めない。
購入者側に不利なルールで、さっぱり売れない理由もそこにあると思う。

周辺のパチンコとか飲み屋の存在ってちょっと嫌だけど、あくまで主観だし正直あまり関係ない。立地が全て。というかこことっても便利だよね。

でもまずは、家というのは自分・家族が安心して住めでなんぼだと思うのです。
出口含めて全てを握られている物件って心から安心できないし、いくら物件の出来がよくてもテンションがあがらない。（実際、ここの出来は大阪の中でもよいと思う！）

住不の経営方針はとっても賢いと思う！
でも反対側の立場からみると、住人に安心を提供し、寄り添う感がちょっと希薄なんじゃないのかなあ。そこ自体を見直すか、ひいては価格に織り込んでもう少し安くすることが先決かな。

まだラ・トゥールの方がお金だけの付き合いだけど、体裁ででも寄り添ってくれている感はあるし、ラトゥールに数年住んで住不に貢いでから、サヨナラ！の方が綺麗で後腐れがない。。と思うんだ。

建築コスト・利益重視で、仕様がふつうの似たりよったりな部屋を39階以下に敷き詰めるのではなく、新宿で量産されているような80～100平米のラトゥールをもっと増やせばよかったね。

35階程度までなら、景観がちょっとばかし少し悪くてもその分家賃を下げれば徐々に埋まっていって賃貸収入は得られたんじゃない？大阪市との折衝で総戸数縛りでもあったのかしら？
結果的にその点は住友不動産の見込みちがいだとおもう。

[2917: 匿名さん]

>>2916 周辺住民さん

うーむ、とても良くまとまっているし、本質をついている投稿だと思います。どこらのブロガーよりよっぽど良い考察だと思いました。
食指が動かないという結論は変わりませんが、立地的に勿体ないので、デベ側には反省をしてほしいです。

[2918: 名無しさん]

スミフの方針は、実は賢くなかったんです。その経過を書いてみます。
　当初はホテル上をラトゥール、下を一般仕様のいずれも賃貸の計画を発表しました。
　コロナショックが発生し、賃貸、ホテル、商業、オフィスの全てが動かなくなり、投資資金回収のためかホテル下を５０年定借の億ション分譲と発表し直しました。
　流石に一般仕様の５０年定借で億ションは通用しそうにないと気づいて、７５年に変更しました。が、大阪人は◯◯ではない。
　ほとんど売れないので大バーゲン価格でリリースすると、すぐに売れてしまい慌てて元に戻しました。大阪人やるー。

　億ションにしては仕様が微妙なのは、ラトゥールと差をつける為の賃貸仕様だったからですね。

[2919: マンション掲示板さん]

>>2918 名無しさん

ここのところの3件の投稿は、元住不の営業マンかと思わせるほどの鋭い切り込みでした。参考になりました。
ありがとうございました。

[2920: 名無しさん]

2918補足
スミフは最初から定借億ションを計画したわけではなく、コロナに翻弄されただけと思いますし、同情してます。
　まぁ当時は見通せなかった今を見れば、当初の「ホテル下も賃貸」が一番悪くないシナリオだったと思いますが。

[2921: 匿名さん]

>>2920 名無しさん
どうなんでしょうねやりようによっては普通に定借分譲でも魅力的だったと思いますが… 本町CTより仕様は低いし、共有部も微妙だし、ロビーもビジネスホテルみたいだし(写真でしか見てないですが)、なんか色々と中途半端なんですよね。

[2922: 匿名さん]

すべてデベに決議権があって購入者からとことんむしりとる仕掛けを巡らせていますね
仕様は並で30階未満は眺望も悪い
30階台はビル全体では中層階なのにあたかも高層階のような割高値付け
駐車場が少なく中以下の部屋には割当てが極少

[2923: 匿名さん]

値引き応じるみたいですね。

[2924: 職人さん]

>>11335 検討板ユーザーさん
情報源はどこですか。
担当からは聞いておりませんが。

[2925: 評判気になるさん]

中古でもスミフは売れやすいのですがこのやり方は勿体無いね。立地はGGOよりはるかにいいし半値位なのにね。定借じゃなければ私は購入してました。