梅田ガーデンレジデンスってどうでしょ？

[すみふマニアさん]

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152305
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

すみふの新作、梅田ガーデンレジデンスについて語りましょう。

販売概要
販売スケジュール
2021年7月下旬販売開始予定　
販売戸数
未定　
販売価格
未定　
間取り
1LD・K～3LD・K　
専有面積　
40.27m2～108.27m2　
バルコニー面積
8.24m2～18.91m2　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　
物件概要

所在地
大阪府大阪市北区　曽根崎二丁目73番2(地番)　
交通
Osaka Metro御堂筋線「梅田」駅徒歩3分
JR「大阪」駅徒歩5分(地下街ルート/4：40～25：00)
JR「大阪」駅徒歩6分(公道ルート)
Osaka Metro谷町線「東梅田」駅から徒歩2分
阪神本線「大阪梅田」駅から徒歩4分
阪急宝塚線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急京都線「大阪梅田」駅から徒歩5分
阪急神戸線「大阪梅田」駅から徒歩5分
Osaka Metro四つ橋線「西梅田」駅から徒歩7分
JR東西線「北新地」駅から徒歩7分
総戸数
586戸　
完成年月
2022年3月下旬予定　
入居（引渡）予定日
2022年7月下旬 　
敷地面積
6,837.63m2　
建築面積
5,028.69m2　　
建築延床面積
108,190.91m2　　
構造・規模
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）　 地上56階建　地下1階建　　
地目
宅地　
用途地域
商業地域　
建ぺい率・容積率
80％（防火地域・角地緩和適用による割増あり）、800％(総合設計制度適用による容積割増あり）　
建築確認番号
第H30確認建築GBRC00022号（2018年7月2日）、第H30確更建築GBRC00039号（2019年2月19日）、第H31確更建築GBRC00014号（2019年7月10日）、第R02確更建築GBRC00045号（2020年12月21日）　
駐車場総台数
未定　
分譲後の権利形態
土地：一般定期借地権（75年）、建物：区分所有権
管理形態
区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託　
管理会社
住友不動産建物サービス株式会社　
売主
・住友不動産株式会社（国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟）
　[近畿事業部]　〒530-0005　大阪市北区中之島三丁目2番18号
　TEL：[phone]　
販売会社
売主／住友不動産株式会社
販売代理／住友不動産販売株式会社　
その他特記事項
※本物件敷地の南側は、建築基準法第42条２項道路に基づき道路境界後退（セットバック）しております。
※本物件の敷地南側約100m先には、アパホーム株式会社による地上34階建てのホテルが建設予定です。（2022年12月竣工予定）
※上記の建築物が建築された場合には、本物件の住環境（周辺環境・眺望・日照・風向風量・車輛通行量・騒音等）に変更が生じる場合があります。また、当該建築物の建築工事並びに工事車輛の通行等により騒音・振動・粉塵等が生じる場合があります。　
設計
株式会社大林組　大阪本店一級建築士事務所　
施工
株式会社大林組　
備考
※本物件は、大阪府福祉のまちづくり条例に適合しています。

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[2256: 口コミ知りたいさん]

>>2255 検討板ユーザーさん
>>2254ではないけど、毎度毎度理解力のない書き込みしてますね。

[2257: 検討板ユーザーさん]

>>2245 匿名さん
譲渡および賃貸は、賃貸人の書面承諾が必要なのであれば、他の定借物件より流動性劣るし、賃料も下がることになるのでは？

[2258: 評判気になるさん]

>>2257 検討板ユーザーさん

いずれにせよ、ややこしい物件だな。

[2259: 匿名さん]

私は先祖が百姓で、高く売れた田んぼの代金を相続しただけなんで定借は理解不能です。高卒だし。

[2260: 匿名さん]

>>2257 検討板ユーザーさん
私が知る日本の法律では、借地上の建物を譲渡する場合には必ず承諾が必要、
賃貸する場合は承諾不要なのですが・・・何か勘違いをしてませんか？

承諾が口頭による意思表示でも有効であるのは確かですが、
実務上トラブルを防ぐために普通は承諾書を発行するのが普通ですから
書面承諾だからといって流動性に大きな差が出てくるとも思えないのですが

[2261: 匿名さん]

>>2255 検討板ユーザーさん
地域の成熟度の意味が分からなかったのでしょうか？
ちょっとググれば出てくると思いますが、その地域が発展することによって
その地域にある不動産の価値も上がることを言うんですよ

ですから将来的に成熟度が上がれば不動産の価値も上がりますが、
逆に廃れてしまえば不動産の価値も下がります

不動産の価格変動は一つの要因だけで単純に決まるわけじゃないのですよ

[2262: 匿名さん]

賃貸の又貸しって法律上は問題ないんですかね

[2263: 匿名さん]

>>2260 匿名さん
賃貸禁止特約により借地人が特約に違反して第三者に賃貸したときは賃貸人は土地賃貸借契約を解除できる

[2264: 匿名さん]

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！
一段とみんな買うの事嫌がりますよ。

[2265: 評判気になるさん]

>>2264 匿名さん

住不の営業の方がたびたび登場して火消しに懸命なようですが、一向に火種は消えませんね。
三連休でMRの案内に忙しいはずなのに。

[2266: 匿名さん]

>>2263 匿名さん
土地の所有者が借地上の他人の建物に賃貸禁止特約を付けるケースがあるようですが
合理的な理由がない限り法的にはその効力はかなり制限されています
つまり、借地上の建物の賃貸禁止特約は無効になることが多いのですよ
てか、スミフはこの物件に賃貸禁止特約をつけているのですか？

>>2262 匿名さん
借地上の建物賃貸（借地権の転貸）は土地所有者の承諾なしでも
無断転貸には当たらないという判例ありますから問題ないですよ

[2267: 匿名さん]

しかし、ここはホンマにややこしいマンションやな！

[2268: 通りがかりさん]

>>2266 匿名さん

この賃貸時でも承諾を求めるのは定期借地権の中でも買主にとってはありがたい建物の無償譲渡が契約に含まれている関係なのかな？それとも普通にラトゥールがあるから住友が変な人を入れたくないというためのものなのかしら？

建物がなくならないから、定期借地権が満了しても普通契約時に借家契約が残っているとき立ち退き義務が消滅しないとかあります？

売買で次の区分所有者にも必ず無償譲渡するように契約をさせる義務はありそうなのは想像しますが。。。

[2269: 検討板ユーザーさん]

>>2267 匿名さん

理解力ないだけでしょ。

[2270: eマンションさん]

>>2269 検討板ユーザーさん
購入希望者は理解力ない人たちです。
そういう人たちを対象にした物件じゃないと売れない。
ブリリアン堂島はコンセプトがはっきりしていて、
理解力なんて必要なかった。
その差なんでしょう。

[2271: 匿名さん]

>>2268 通りがかりさん
まず賃貸についてですね
建物譲渡特約付定期借地権であろうがなかろうが
借地上の建物を賃貸するのに土地所有者の承諾は必要ないですよ
もちろん合理的な理由のある特約があるなら話は別ですが

次に借地権の延長についてですね
借地権の延長については、法律には当事者の合意により可能とありますが
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/umeda_gr/detail.cgi
＞定期借地権の更新および再築等による賃貸借期間の延長不可
とサイトの備考に書いてありますから立ち退き義務はあると考えるのが普通でしょう
借地権が切れるのは75年後ですから、借地上の建物の賃貸契約をするときに
その期間内に契約が終了するように設定すればいいと思いますよ

次は売買ですか
建物譲渡特約付定期借地権の知識のあり、契約の条項をちゃんと読める人であれば
借地権の切れる75年後に土地は更地にせずに建物ごと返還し、
建物は無償譲渡となることくらいは分かっているはずですので、
納得済みで購入すると思いますよ
もちろん、納得できない人は買わなければいいだけですし
トラブルのもとになりますからそういう人には売らない方がいいです

[2272: 匿名さん]

>>2270 eマンションさん
土地借地権でも土地所有権でも不動産は高い買い物ですから
しっかり勉強して理解力をつけてから購入したほうがいいのですけどね

[2273: 匿名さん]

>>2270 eマンションさん
全然ややこしくないですよ。
やっぱり理解力ないですね笑

[2274: 匿名さん]

>>2273 匿名さん

住不の方ですか。
三連休忙しいでしょうに。
もうすぐカモがわんさとやって来ますから、
早く退出してください。

[2275: 匿名さん]

買えばややこしくなりそうですね。
売却もややこしくなりそうですね。