ブランズシティ南草津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズシティ南草津についての情報を希望しています。
全２１７戸の大規模マンションです。
駅近の規模が大きなマンションに憧れているのですが、価格や住みやすさはどうでしょうか。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/minami-kusatsu/index.html

所在地：滋賀県草津市南草津二丁目2-1の一部、他（地番）
交通：JR東海道本線「南草津」駅 から徒歩 2分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.07平米～97.39平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：大豊・森本建設工事共同体
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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(前編)滋賀県草津市『ブランズシティ南草津／東急不動産』現地へ行ってきました!!【kyoto1192】
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[821: マンション検討中さん]

駐車場への出入り口が1つしかなく、国道側に出る時が大変そうに思うのですが、車の利便性については、皆さんはどのようにお考えでしょうか？

[822: 匿名さん]

大和ハウスの分譲マンションブランドは
ディークラディアやディーグランセ等の
D'シリーズだったと思うのですが
最近はプレミストというのですか？

[823: マンコミュファンさん]

>>821 マンション検討中さん
南草津駅東口は大渋滞することで有名です。
ですので国道側に行くのは少しキツイかも知れません。
ただこれを緩和するために、
西口にも分散するという実験が行われていますが、
これをどう受け止めるかですね。
近年、西口には住宅街が広がってきたので、
将来的に西口も渋滞する確率が上がるんではないかと心配してます。

[824: 評判気になるさん]

>>823 マンコミュファンさん
西口分散実験の時は渋滞がひどかったです。
西側から国道に抜けるACT横の道も毎朝大渋滞してますしね。

[825: マンション掲示板さん]

プラムタウンも完成したらどう車を捌くのかって今から心配になりますね

[826: マンション検討中さん]

>>815
個人的にはせっかく滋賀に住むなら
琵琶湖に近い大津が良いな
買い物は何とでもなるけど
景色はどうにもならないから

[827: 口コミ知りたいさん]

4LDK新築駅近で探していたので即決でした。唯一学区が気になるけど、玉川地区にはよさそうな新築マンションがなかった・・・老上ってどうですか？地元の方などご存じの方がいらしたらご教授願いたいです。

[828: 匿名さん]

>>827 口コミ知りたいさん

同じくなので嬉しいです！4LDK駅近老上学区がよかったので即決でした。いまも老上の学区内に住んでいます。
小学校に子供が通ってる人からは、老上はそれなりに熱心な親御さんも多いと聞きました。草津の他の学校よりも宿題多いとかも聞きましたが、レベル高い子も多いようです。
草津の中で問題のある学区ではなさそうですし、そんなに悪くはないと思います。
まあ、とは言っても公立小学校なのでいろんな子もいるでしょうけどね。それはそれで、人間形成の面では学ぶこともあるし公立学校のいいところでもありますよね。
玉川学区がいいんですか？？

[829: マンション検討中さん]

>>823 マンコミュファンさん

情報ありがとうございます。
私は、平日は電車通勤なので、車を利用する機会は休日のみになりますが、休日も国道側に出るには反対車線になるので、大変そうですよね。
ましてや、キリン堂跡地にマンションが出来たらと思うと…

反対側の郵便局がある方の道路にも出られるようにしてくれれば便利だったので、そこが残念です。

[830: 口コミ知りたいさん]

>>829 マンション検討中さん

その気持ち、分かります！
「3方が道路に接する開放的な敷地形状」と謳ってるので、車が3方からアクセス出来れば、文句無しだったのですがね。
私はプラウド草津も候補の一つなのですが、こちらは1通なので、こちらも車のアクセス面が良くないですよね

[831: 口コミ知りたいさん]

4LDK思い切って購入しました。インテリアを考えながら出来上がるのを楽しみに待ってます。
学区情報、全然わからないので参考にさせてもらいます。新しい住宅地もあるので生徒数多そうですね、、でも登下校も考えると西側の方が安心かなと思います。

[832: 検討中]

>>829 マンション検討中さん
反対車線は信号待ちの車が停車しているので出にくいですね。おしゃるようになぜ裏側からも出られるようにしなかったのでしょうか?　裏側マンションの車と合流を避けたのでしょうか?

[833: マンション検討中さん]

こんなところで聞くのは場違いかと思いますが
この解体されている建物は大津市のどこらへんかわかる人いますか？

https://www.constnews.com/?p=100548
https://www.constnews.com/?p=100545
https://www.constnews.com/?p=100551

[834: マンション検討中さん]

この高額マンションで投資用に購入されたオーナーさんいらっしゃいますか？3LDK5000万で
家賃どの位で出せんのですか？コスト的にどうなのかと考えています。

[835: マンション検討中さん]

>>827 口コミ知りたいさん

割と小、中学校から私立に行かせる方も多いように思います。

[836: マンション検討中さん]

>>834 マンション検討中さん

間違いなく投資用の物件ではないでしょう。

[837: 買い替え検討中さん]

>>834 マンション検討中さん
駅近くの物件そんなに出てないですが、出てた駅徒歩4分71.43m2の築13年3LDKで管理共益込み14万とかですね。これからの南草津駅前をどう考えるかでしょうが、投資向きに買う物件なら他の選択肢の方が良さそうです。

[838: マンション検討中さん]

>>837 買い替え検討中さん
ブランズの営業の方は何軒かは投資物件で買われてると言われてましたが売り込みトークですかね3LDKで18以上では貸せると思うとの事でした
それでも年間216万合わない気がするのですが
管理共益込みなら３%位しか残らない気がします

[839: 匿名]

投資用なら築浅中古がベスト。新築の割高を買っても家賃そんなに高く取れないです。また南草津の賃貸は東側学生賃貸物件が主で、西側は実需が多くあまり期待できないと私がモデルルームに行った時の担当は話していました。

[840: 買い替え検討中さん]

>>838 マンション検討中さん
こちらの方が駅近でメジャーデベ物件ですから築浅時は18万以上でも借り手は居ると思います。会社の住宅補助が手厚い方なら問題ないレベルですし。でも仰る通り管理共益に固定資産税負担も考えれば純投資にはやはり向かないかと。

[841: 匿名さん]

>>838 マンション検討中さん
3LDK18万は南草津ではありえませんよ！完全営業トークですね。にしても盛り過ぎてる！
今後、南草津がどうなっていくかにもよりますが、だいたい13、14万あたりが主流だと思います。
いまはマンション購入してますが、数年前賃貸探していたときに、13万の物件と15万の物件で悩んでいて(両方とも南草津西口駅近物件)、15万のほうに1万下げてくれるならこっちに決めると言って即値下げしてもらったことあります。やはり月1万は大きいです。
あくまで賃貸なので、高すぎると借り手見つからないと思います。
あと、南草津は大手企業があるので、その法人契約も多いみたいですが、当時は14、5万がある企業の役職クラスの規定だと聞きました。なので、そのクラスのファミリー向けマンションの需要もあるようです。18万に設定すと規定から外れそうですよね。
どっちにしろ、家賃18万も出すなら京都や大阪のタワマンとかに住めそうですが。

[842: 匿名さん]

>> 833
瀬田駅から徒歩3分ほどの国道1号線沿いの土地ですね

[843: マンション検討中さん]

結局買わなくて良かったです

[844: マンション検討中さん]

出来上がりの完成と周りの新しいマンションができるかなど十分に検討したいと思います。

[845: 匿名さん]

ここは酷い嵌め込みをするセールスマンがいるんですね。
新築時ならギリギリ18万で借り手がつくかもしれませんが
5年もすれば家賃の値下げ交渉または割高な家賃から退去していきます。
そして新しく募集をかけるときは15万、
20年後に今の相場観が続いていれば11万といったところでしょうか。
家賃は下がるのに修繕費は上がっているでしょうし、
その間クロスの張替えや水回りの交換など出費があります。
まともな投資家ならこんな値段の新築なんて買いません。
中古マンション業者と繋がっていて現金でポンと買える投資家だけが
訳ありを格安で買えるのです（それでも数年に1部屋ほどの頻度です）。
割高なのを理解して自分で住むなら買ってもいいかとは思いますが
サラリーマンが買える上限金額まで上がりきっていますので、
日本人の給与が上がらない限りはこれ以上の値上がりを期待してはダメです。
。

[846: 匿名さん]

追記しておくと相続税対策で現金で購入するなら有りだと思います。
貧乏人がローン組んで投資なんて業者のいいカモですよ。

[847: 不動産関係]

>>846 匿名さん
私も同感ですキャッシュで買える富裕層なら相続税対策に買うと思います。家賃が18以上とか15万でしか貸せないとか関係無い話だと思います。
住宅ローンで買って賃貸に出す事は無理な話しなので
基本現金で購入出来ての賃貸に出すならプロに近い投資家でないとハードル高い物件だと思います。
クオリティーを考えると借りたい人は少々高くても有ると思います。

[848: 検討板ユーザーさん]

やっぱり買わなくて正解だった。

[849: 評判気になるさん]

この物件に限らず、新築マンションの価格が高騰している今、投資目的で新築買う人ってそんなにいるものなんでしょうか。どう考えてもマイナスか微々たる利益しか出ないと思うんですが。
今新築を買う人は、純粋に「自分が住むための物件」として、数十年賃貸で暮らした場合に払う家賃分はマイナスになっても良いと思っているような人が買うものかと思ってました。

[850: 匿名さん]

>>849 評判気になるさん
私は訳あって9年程前に購入した草津駅徒歩5分のマンションを賃貸に出しています。
当時75㎡　3,200万円程で購入、金利は0.975％で月々約9万＋管理費等1.5万で
現在13.5万円で賃貸がついていますが正直これくらいが３LDKの家賃の上限かと思います。

[851: 匿名さん]

>>841 匿名さん
3LDK家賃18万で大阪市内のタワマンは借りれないよ。
25万～30万はいきます。

[852: 匿名さん]

ここは大阪のスレッドじゃありません（笑）
それに住之江あたりなら13万もあれば3LDKタワマン借りれますが・・・

[853: マンション検討中さん]

自分なら、家賃に18万も出すなら駅近の築浅中古を買ってしまおうかなと思いますね。
数年で引っ越し確実の転勤族なら長く住むわけではないので、クオリティ下げてもうちょっと安い家賃のとこで良いかと思いますし。
投資目的で買うには向いてないマンションな気がします。

[854: 評判気になるさん]

>>850 匿名さん
ファインレジデンス南草津で14万、アトラスタワー草津で管理費込み約20万なので、おここも18万で出せなくはないと思いますが、借り手がつくかどうかは別の話、という感じですね。

[855: 匿名さん]

>>853 マンション検討中さん
家賃18万ってのは会社の家賃補助が厚いパターンかと。実質自己負担が2-3割だったらその期間は賃貸選択するのも合理的ですよね。

[856: マンション掲示板さん]

>>850
住宅ローンが残っていると賃貸に出せないと思っていたのですが
不動産投資ローンに切り替えられたのでしょうか？
仮に18万円で貸し出せたとしても新築時だけのプレミア価格、
それでも表面利回り5%以下、ネットで3%以下
築年数経過すると家賃下落して利回りマイナスで持ち出しですね。

[857: マンション検討中さん]

隣のパデシオン南草津駅前の中古が売りに出ています。
2階の道に面したお部屋です。
90mにしたら安い？
室内も綺麗な感じです。
https://suumo.jp/sp/chukomansion/shiga/sc_206/pj_96909615/

[858: 不動産関係]

パデシオンを10年前に新築で購入された方は購入価格以上で売却されるので投資としては大成功ですね。
ブランズの価格で購入して値上がりは望めませんがこれからの滋賀県の流れは大津市と草津市が都市扱い物件になり人口ご増加してる駅近物件が人気だと感じています。
今の京都市の状況を見ると滋賀に移住して来る熟年層も多く少しでも京都に近い駅近物件を購入条件にされてる流れを感じます。
ブランズも滋賀の方から見ると高額に感じますが京都の方からは妥当な価格に感じてるのではないでしょうか。

[859: マンション検討中さん]

>>858 不動産関係さん
京都と比較すると安く見えるかと思いますが、安く見えると妥当かは別の話じゃないですか？

[860: 匿名さん]

京都市は市内空洞化をうけてマンションにも高さ規制の緩和を実施します。
これまでは子育て世代が流出していましたが、数年後には市内回帰となるようです。
大津や草津は京都からの移住で人口を増やしてきましたが
いままで通りの流入一辺倒とはいかなくなると予測されていますよ。

[861: 匿名さん]

とはいえ、草津大津は向こう10年以上は人口増加し続けそうですよね。京都だけでなく大阪からも人口流入していますし、まだしばらく需要はありそうです。
京都大阪中心部並みに相場上がってきたらまた別問題ですが、これくらいの値段相場ならまだまだ草津の需要は高いとみています。

[862: マンコミュファンさん]

>>860 匿名さん

子育て世代が流出したのは、
京都市がインバウンドに注力したのと
空いた土地を外資系が買いあさり、地価高騰、ホテル等を乱立させ、生活しづらくなったからです。
京都市は住民税が取れないから、
そういう対策を取ろうとしてますが現実は厳しいですよ。
土地の価格下落、インバウンド抑制がないと厳しいですね。
あとそれらの層は洛西、長岡に行ってるので
大津、草津駅前は滋賀県民で人気があるので
そこまで影響はないと思います。

[863: マンション検討中さん]

最近は滋賀の過疎地域からの富裕層が草津や大津に利便性を求めてマンション購入されてると聞きます。私も湖南市の甲西駅に車止めての京都迄の通勤に疲れました。帰りの電車から見ていて憧れました。定年迄7年と老後の便利性と安全性考えて西口のブランズ検討しています。今日で2回目の締め切りでしたよね。申し込み状況はどんな感じなのですかね？把握されてる方いらっしゃいますか？3LDK以上の申し込み気になります。

[864: マンション掲示板さん]

コロナ禍以前のようにインバウンド需要が戻るのでしょうか？
ホテル供給過多の京都市の地下は下落しました。
観光客頼みの商業も厳しいと聞きます。

[865: 匿名さん]

テレ東のWBSで、京都で高級ホテルが相次いで開業との報道がありました。
コロナ禍後を見据えての動きでしょう。
皆様ご存じの通り、京都市の中心部にもマンションの計画は数多くあります。
飲食・環境業関連は厳しい状況ですが、影響が少ない、景気が良い業種もあり、
マンション需要は底堅いのでしょうね。
都市部や駅近は、通勤だけでなく老後の住居としての需要もあるので、
大きく崩れることは無いと考えています。
加えて、コロナが治まると、マンション需要は過熱する方向に進むのではないでしょうか。
個人的な見解ですが。

[866: 匿名さん]

中国不動産会社の恒大集団が33兆円破綻したら
第二リーマンショックみたいにならないか心配。
中国の不動産熱が冷めると建築材が下がるだろうし
日本景気が連れ下げすれば不動産価格も下がる。
中国は恒大集団だけじゃなくて冨力あたりもヤバいというし
不動産を買うのは数か月は待ったほうがいいかもしれない

[867: 匿名さん]

>>866 匿名さん
影響がどのくらいあるかによりますよね。
大きいとはいえ、中国の不動産会社ですから、
融資しているのも中国がメインで欧州が絡むくらいでしょう。
対象が限定されるので、金融全体への不安が広がるとは考えにくい。
買わない理由を探している人にはちょうど良い理由かもしれません。

[868: 匿名さん]

>>868
日本の年金機構が2兆円の社債を買っていて
世界第9位の大株主だという話です
今日の香港市場は3.3％の大暴落でしたが
明日の日経は注視したほうがよろしいかと。
世界経済への影響が少ないとわかってから
不動産の購入を決めようかと思います。

[869: 検討板ユーザーさん]

横に立つダイワのプレミストに期待しましょう

[870: 評判気になるさん]

>>869 検討板ユーザーさん
キリン堂の跡地のマンションですか？