ブランズシティ南草津ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランズシティ南草津についての情報を希望しています。
全２１７戸の大規模マンションです。
駅近の規模が大きなマンションに憧れているのですが、価格や住みやすさはどうでしょうか。
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/minami-kusatsu/index.html

所在地：滋賀県草津市南草津二丁目2-1の一部、他（地番）
交通：JR東海道本線「南草津」駅 から徒歩 2分
間取：2LDK～4LDK
面積：61.07平米～97.39平米
売主：東急不動産株式会社
施工会社：大豊・森本建設工事共同体
管理会社：株式会社東急コミュニティー

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
(前編)滋賀県草津市『ブランズシティ南草津／東急不動産』現地へ行ってきました!!【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/11789/
(後編)滋賀県草津市『プラウド草津／野村不動産』『プレサンス ロジェ草津シエル／プレサンスCO』現地へ行ってきました!!【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/12061/
(三部作完結編) 滋賀県草津市 『ブランズシティ南草津／東急不動産』購入検討者様からメッセージ!!　再び現地へ!【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/15915/

[401: マンション掲示板さん]

南草津の「駅前、駅近」中古で探しましたが、70平米、築10年くらいで見ると概ね3500?3800万円くらいです。今の相場が高いため、10年後に価格が上る、価格が同等で売れるという考えは誤りです（今の相場に置き換えればですが）。今5000万円くらいで買うと10年後には2割?3割ダウンなんで、その下げ幅と家賃とどっちが大きいかがポイントですね。

[402: 匿名さん]

南草津駅の京都より琵琶湖側に宅地と思われる造成地があります。
宅地とすると最寄りは南草津になりそうです。
南草津周辺の価値向上の要素にはなりますね。
駅がさらに混みそうですが。

[403: マンション掲示板さん]

>>402 匿名さん
そこはもう販売はじまってるよ、一戸建て。

[404: 匿名さん]

プリムタウンのことですね、6000万ほどの新築一戸建てばかりです。

[405: 口コミ知りたいさん]

>>401 マンション掲示板さん
まあ設備のグレードや共有施設やブランドはブランズのほうが上回ってるし（ブリリア以外）南草津は築１０年代前後の新しいマンションでも24時間込み捨て場すらないコストカットマンション多いしもう少しましな値段つくと思う。１２パー～２０パー減ぐらいと予想

[406: マンション掲示板さん]

そうそう。一戸建ての数としては多いけど、大型マンションが何戸も建つ予定とかではないし、立命館の移動で学生が2000人近くいなくなること考えれば、さほど駅周辺には影響ないかもですね。

[407: 匿名さん]

>>404 匿名さん
検索しました。900区画は多いですね。
駅まで10分とありますが、エリアが大きそうなので、近い端からなのでしょね。

[408: マンション検討中さん]

住戸数増えるのはいいことですが道路整備をもっとしてほしいです。オートバックスあたりの道が整備されると噂はありますが、今でも渋滞ひどいのに、これからプラムタウンやブランズへの移住が増えると駅周辺の道の渋滞はもっとひどいことになりそうです。

[409: 匿名さん]

徒歩で、草津の駅前から草津川跡を横切ってますが、
車が信号も歩道もない細い道に入り込んできて、いつか事故が起きそうで怖いです。
駅前の発展に道路が追い付いていない感じです。
学校の人数が多くなるなどの問題もこの後発生してくると思われます。
これは地域が発展中ということとですね。

[410: 匿名さん]

南草津駅前やプリムタウンへの道は最近交通量調査多いですよ。

[411: 匿名さん]

草津市はいつも道路整備が後手にまわっていて
開発が進んで道路拡張などどうにもならなくなっている感じです。
これからまだ人口が増えると予測がされているのに
渋滞は今後さらに悪化するでしょうね

[412: マンション掲示板さん]

ブランズの管理費修繕費と計画どなたかご存知ないですか？
まだ一回しかモデルルーム見学行っていないのですが、2回目行くか迷い中です。

[413: 買う気ある]

今日行って来ましたが角部屋だけで全然売れてませんね販売価格が高値で決まったら残る可能性高そうですね

[414: マンション検討中さん]

早いもの勝ちですよ。と焦燥感を駆り立てて販売促進していますが、決定権はこちらにあります。なぜ今申し込まないと他の人に負けますよ。と販売員に言われないといけないのか。
そこまで引き合いのある物件ではないと思っています。
角の最上階を希望しているわけでもないので、そんなに焦らされる意味が分かりませんでした。結局のところ一次受付をどれだけ取るかが営業成績として反映されるのか、よくわかりませんが営業の仕方が傲慢です。ジオを待つことにします。

[415: マンション検討中さん]

ジオの営業マンさんやめてください。

[416: マンション掲示板さん]

>>414 マンション検討中さん
確かに私の担当の人も強引でした。担当の方って変えてもらうことってできるんでしょうか。

[417: マンション検討中さん]

4LDKの価格設定が割安に感じました。普通、角部屋は隣の騒音リスクも減り、窓も多く取れるので、中部屋よりも坪20万円程度高く設定されます。ところが例えばAタイプは公園目の前で一番条件が良いのに、坪単価が一番安いです。
逆に3LDKが高く、4000万円代前半が少ないです。エスリード南草津セントラルは58m2の3LDKというのを作り3000万円代で完売販売しました。
この地域で5000万円の3LDKを売り切るのは、かなり難しいと感じます。

[418: 匿名さん]

>>416 マンション掲示板さん

変えてもらえますよ。ご存知かもしれませんがマンション購入は契約してからも金融機関の相談やオプションの打ち合わせ、インテリア相談会などあります！担当者に違和感を覚える場合は契約前に申告したほうがいいです。大きな買い物ですので、物件だけでなく、対応してくれる販売員の質も精査したほうが、より良い買い物になるとおもいます。

[419: マンション掲示板さん]

>>418 匿名さん

色々と教えていただき、ありがとうございます！

[420: マンション検討中さん]

あんまり要望入ってないですね。
徒歩2分で物件売れなかったら同じ金額帯の野村はもっと売れないでしょうね。

[421: 評判気になるさん]

野村は管理費とか修繕費とか高いって言われてるけど、ここはもう決まってる？

[422: マンション検討中さん]

草津のプラウドと検討している者です。
通勤で京都方面に向かうので、駅近のブランズはその点でいいなと思うのですが、草津と比べると商業施設が不便なのと、1階に入る予定の店舗が決まっていないことを考えると…教育環境含めてもプラウドかなと思っています。
店舗が入らないまたは出て行ってしまった場合、その管理費など住民が負担する必要があるという認識でいいでしょうか。ご存知の方がいたら教えて頂きたいです。

[423: マンション検討中さん]

知るわけがないので直接モデルルームにお電話して聞いてください。

[424: マンション検討中さん]

野村の掲示板で管理費修繕費が高くて荒れているのでこちらに飛び火させたいのでしょうね。直接聞いてください。

[425: マンション検討中さん]

ご存知の方がいたら…と書きましたよ。笑

[426: 匿名さん]

>>422 マンション検討中さん
管理費の支払い義務は区分所有者です。テナント部分は住民の所有区分ではありませんから負担責任はありません。って、常識だろう…。もしかしてこう言う人は部屋の売れ残り部屋の管理費や修繕積立金も住民負担だとか考えるんだろうか…。

[427: 名無しさん]

いちいちそんな嫌みいわなくても…普通に意見とか情報交換とかしにくい雰囲気ですね

[428: マンション検討中さん]

嫌味を言う方が購入検討者なのであれば、管理組合となると、なおさら大変ですね。
建設的ひ話し合いましょう

[429: マンション掲示板さん]

管理費や修繕積立金は駐車場、駐輪場、テナントがある場合はその賃料も収益として入ることを見込んで計算します。ただ、運用率が100%なのか、80%なのか、その辺りの設定はマンションによって違います。極論収益が全く入らないことを前提に計算しているところは基本ありませんので、原則長期的に店舗が入らなかった時はマイナスとなり、将来的に管理費や修繕積立金があがる要因にはなります。詳しく知りたい場合は、先の運用をどれくらいでみているか、営業の方に聞いてみると良いと思いますよ。

[430: マンション掲示板さん]

なんか、質問するたび、定期的にモデルルームで聞いたらとか入れる人いますよね。この人はなんで掲示板見に来てるんでしょう。攻撃的な人もいるし、もし同じ検討者でいつか一緒のマンションの住民になるかもと思うと。。。

[431: マンション検討中さん]

嫌味コメントはともかく、テナント部分に関しては426さんの書かれている通り特別なケース除いて区分所有者はマンション住民側には無いですよ。別にこの物件固有のお話では無いので、掲示板の他物件の書き込みなどを見ても良いでしょうし、間違いないのは営業に聞く事でしょうね。

[432: 匿名さん]

野村プラウドは管理費と修繕費で月5万円？
駐車場1台借りたら合計6.5万円
ローンが終わっても毎月これだけ持ち出しになるんなら恐ろしいな

[433: 検討板ユーザーさん]

このスレの書き込みからは駅側のA-Gの方が人気出そうという意見があったのですが、私はQ-Lあたりの方が魅力的に思いました。
駅側のA-Gはリビングの角がガラス張りだったりバルコニーが狭められたりと少し狭い間取りが更に狭くなるようなデザインで使いにくいのではと感じたのですが、Q-Hのマイナス点は目の前のパデシオンが大きな原因でしょうか？他にA-GとQ-Hで比較して気にされていることを意見交換したいです。

[434: eマンションさん]

>>433 検討板ユーザーさん
AとGはダイレクトウィンドなので
柱が内に入ってきてて構造上、個人的には使いづらいと思います。物理的に使い辛いことに加え、冬は寒く、夏は暑い。窓の結露は気になりますし、外からの視線も気になります。ですので早々にAとGはなしです。私もQがいいなと思いましたが要望書出す際に人気なので値段上がりますと言われたことと、エレベーターから部屋までが1番遠いことが気になります。
買い物帰りにそこまで荷物運ぶのが億劫になりそうだなとそこをネックに感じています。
それ以外の部屋は元々検討していません。
そこを含めてもマンション自体は気にはなっていますが、この掲示板の動向的にも滋賀全体のマンションの売れ行きをみても、一次分譲は一旦STAYしようとおもっています。

[435: 検討中]

HからQの部屋は中央のエレベーター1基が点検時はA側のエレベーターまで歩くのですね、
特にQからは約100mありますが・・・。
なんでもう少し配置考えなかったのだろう。

[436: 通りがかりさん]

A.Gのようなリビングの窓はたしかに夏の直射日光の入り込みはきついと思います。タワーマンなら眺望のためまだ納得できますが中層階マンションではあまり利点ないですね。

[437: 匿名]

>>435 検討中さん

バデシオ側は戸数126に対しエレベーター１基ですね。

[438: 匿名さん]

南草津の魅力部分ってどんな所ですか？
こちらのマンション間取り的には収納も多いですし、高級感もありますし、4LDKもあるのでいいと思うのですが
周辺施設がイマイチかなと思っています。
周辺なら草津守山がいいかと思うのですが…
南草津の魅力教えて頂きたいです。

[439: マンション比較中さん]

>>432 匿名さん
そのプラウドの費用って数十年後の予定ですよね。どこも経年傾斜タイプの修繕積立計画だと第2次大規模修繕工事の頃には修繕積立金は当初の3倍位にはなっちゃいますから、こちらでも計画内容は事前に入手しておいた方が良いと思います。傾斜型は途中で値上げ反対にあったり未払い者が出て来て修繕が計画通り出来ず..と言った問題も起こり得るので、出来れば早い段階で均等タイプへの移行とか、未払い者への対応の規約化などが出来ると安心のようです。

[440: マンション検討中さん]

駐車場100％じゃないんですが足りなくなれば抽選ですかね。それとも86％もあれば普通は足りるのでしょうか。滋賀は車必須の地域なので、1戸1台は持ってそうですが。
見学の際に敷地内駐車場必須なので確保できない可能性があるのかどうか聞いたら1台は必ず確保できます！と言われたんですが、売りたい側はそういう返答しますよね。
後になって販売に苦戦するので普通は先着順にはしないとも聞きます。
入居後に数年してから敷地内駐車場は抽選で持ち回り、みたいになっても困りますし。
前向きに検討したい物件なんですがその一点で悩んでます。

[441: マンション検討中さん]

>>440 マンション検討中さん
駅徒歩2分物件ですので9割弱の設定だったらまず間違いなく余るんじゃ無いですか？我が家もこの期にクルマ手放す予定です。駐車場割当ての持ち回りって手続き的にも面倒なやり方なのかマイナーの様ですが、抽選方法含めて既に決まっているはずなのでクルマ利用者の方はモデルルームなりフリーダイヤルで確認した方が安心だと思います。

[442: マンション検討中]

>>441 マンション検討中さん
なるほど。
近々2度目訪問しようと思っているので、詳細を聞いてみます。

[443: 匿名]

>>441 マンション検討中さん
滋賀県で車無しはさすがに厳しいでしょう。1割も持って無い人いますかね。この辺り何も無いので、市役所や病院だって車必須でしょうし。最近はカーシェアもありますが、それでも地方のマイナー都市でJR以外の交通利便性悪すぎですし。

[444: 匿名さん]

>>437
マンションで共用設備で最も重要なのがエレベーターだと言われています。
サイトで適正台数を調べると50戸で1台とも100戸に1台とも書かれていますが、
126戸で1台はちょっと心配になる台数ですね。
以前わたしはマーメイドシティ草津に住んでいたこともありますが
その時は204戸で3台のエレベーターがありました。
それでも朝の通勤や出勤通学の時間帯は3台フル稼働で待たされることも度々。
17階建て16階でしたので1階に下りるまでに何回も途中で止まることもありました。
ほぼ毎日利用するエレベーターですので一台あたりの戸数はストレスなく
使えるかをよく検討なさったほうがよろしいかと思います。
私はコストカットのためかもしれませんが1台では毎日ストレスを感じるかと思います。

[445: 匿名さん]

e-mansionの中にエレベーターのスレッドがありましたので
そちらも参考になさると良いかもしれません。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/17233/

[446: 匿名さん]

>>444 匿名さん
奥のエレベーター使えばいいだけかと。
126戸に1台しかないってのは違うでしょ。
さすがに嘘はいかんよ。

[447: マンション検討中さん]

217戸で3台エレベーターあるんだから普通じゃない？これ以上だったらそれこそ管理費も修繕積立金も上がってしまうので過剰だと思う。

[448: 通りがかりさん]

エレベーターはA前に2基、H前に１基の合計3基ですね。ただしHからQの部屋は通常はH前エレベーターを使うでしょうと言う事。ここに126戸が集まる。いくら全体で３基あっても毎日遠くのエレベーターまで行く人がどれだけいるか?点検の時も含め不便でしょう。

[449: 匿名さん]

>>448 通りがかりさん
で、エレベーター降りてどこ行くの？
エントランス出て駅に行くのでは？

だったら1階降りて歩くのも、自分の住んでるフロアで歩くのも同じではないの？

いずれにしても選択肢は住む人それぞれにあるわけです。
ですから126戸に1台は嘘というのは認めて下さいね。

[450: 口コミ知りたいさん]

>>443 匿名さん
引っ越す前は東京都心７区の駅５分以内に住んでた俺でも南草津駅近いマンションなら余裕で生活できたよ。
病院は南草津駅周辺に結構あるし日常生活は西友と１００円ショップで最低限そろう駅ビルもあるしね。ショッピングモール行きたくなったら自転車かバスでイオンモール草津へ行けば何でもそろう。観光したくなったら京都か彦根か大津かおごと温泉とか電車で行けばいい。
南草津は電車アクセス悪くないから駅徒歩5分圏に住んでる人はあんまり車持ってない人多かったよ。飲食店が少ないのが微妙なとこかな。まあその代わり草津に比べれば治安はいい。