アトラスタワー五反田ってどうですか？

[ご近所さん]

名　称 アトラスタワー五反田
所在地 東京都品川区西五反田2丁目22-1他（地番）
交　通 JR山手線五反田駅徒歩4分、都営浅草線五反田駅徒歩3分、東急池上線五反田駅徒歩5分

公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/gotanda/index.html/


構造規模　　鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上30階地下1階建220戸
敷地面積 2,079.57㎡
建築面積 1,071.36㎡
延床面積 21,569.58㎡

建築主 旭化成不動産レジデンス株式会社
設　計 株式会社 NEXT ARCHITECT ＆ ASSOCIATES
施　工 未定

着工予定 2021年4月1日
竣工予定 2024年3月末日

所在地：東京都品川区西五反田二丁目22番1,2,3,5,6(地番)
交通：JR山手線「五反田」駅　徒歩5分（南口）
都営浅草線「五反田」駅　徒歩3分（A2出入り口）
東急池上線「五反田」駅　徒歩5分（1階出入り口）
売主：旭化成不動産レジデンス
施工会社：西松建設
管理会社：旭化成不動産コミュニティ

JR五反田駅西口徒歩3分くらい
世間を騒がせた地面師事件の舞台となった土地です
海喜館跡地
30階建て共同住宅になるもよう
土地がチーズケーキみたいな形状してますけどどんなエントランスになるのやら
余談ですがそこから徒歩2分くらいの山手通り沿いにも大きめな土地が出来たので同時期に何か建ちそう（大崎郵便局の近く）

[スムラボ 関連記事]
アトラスタワー五反田｜地面師事件の一等地がタワーマンションに！現地映像と周辺価格【クリスティーヌ】
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アトラスタワー五反田　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[161: マンション検討中さん]

広く、下がり天なくフラット天井で、かつ天高が2800以上ある部屋に住んだことない人にはわからない感覚領域でしょう。
それはそれで満足なら問題なし。電気代もかからないし。
自慢ではなく参考までに。

[162: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん
だからなんでそんなプレミアム仕様の住居とスーペリアクラスの2550の天井高を比べるんだよ。比較対象がおかしいだろ。

[163: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん

ズレてますね。荒らしかな？

[164: 匿名さん]

>>163 匿名さん
2550を文句言ってた人が、世間ずれしてる指摘されて話題そらそうとしてるんでしょ。
天井高はよほど低くない限りは、90㎡住戸位まではあまり資産価値に差は出ないね。

[165: 通りがかりさん]

>>161 マンション検討中さん

天高が高くても家具がセンスなかったり照明もダウンライトとか工事してないとあんまり魅力的な部屋に感じない。どうせ素人の部屋だろうが。

[166: マンション検討中さん]

タワーとして最低限なものはある感じですが、東五反田の東急もあるし、地域No.1物件にはなれないかなと思いますが、どうなんでしょう？

[167: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん
それは無理

[168: 匿名さん]

駅距離で勝てない分か、天井に関してはMARCはよく頑張ってるよなぁ

[169: マンション検討中さん]

>>167 匿名さん
ありがとうございます。
流石に東急には勝てないですよね。。。
ただ、東急はさらに高く出してくる可能性も高く、ちょっと手が出しづらくなってきています。。。

[170: 匿名さん]

>>168 匿名さん
芝浦のプラウドもそうだけど、立地で勝てない物件は物か価格で勝負するしかない。
売れなければ、企業の損失にしかならないので

[171: 匿名さん]

>>169 マンション検討中さん
噂だと@600が損益分岐らしいので、平均で@700は越えてくるのでは。

[172: 契約者さん1]

>>171 匿名さん

そんな危険な事業計画立てるかふつー？土地取得はコロナバブル前だろ。

[173: 匿名さん]

>>171 匿名さん
アトラスタワーも東急東五反田も坪700ですかー
しかも天井高い2550で

円安効果でこれからさらに値上がりが進んじゃうんでしょーな

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん
パークシティ大崎も条件良い部屋は@700越えてきているよね。

[175: 検討板ユーザーさん]

東五反田東急ってどのへんに出来るのですか？

[176: 匿名さん]

>>175 検討板ユーザーさん
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2021/11/post-a63634.ht...

グラスカ隣のイマジカ一帯。目黒川側

[177: 匿名さん]

東急の北側は中層以上は東京タワービューいけるんじゃないかな。北側は@800でもおかしくないね

[178: 検討板ユーザーさん]

>>176 匿名さん

いい場所ですね。

[179: 匿名さん]

>>178 検討板ユーザーさん
プラウドタワーやアトラスタワーより全然立地がいい気がする
街並みが綺麗

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
山手線内だしね。

[181: 匿名さん]

大崎の街並みは素晴らしいですよね。

[182: マンション検討中さん]

でも低地　ここもだけど

[183: 匿名さん]

ここはスカイラウンジは無さそうですね。

[184: マンション検討中さん]

>>183 匿名さん
そもそもスカイラウンジって必要か？

[185: マンコミュファンさん]

スカイラウンジは子供の溜まり場になるのがオチ

[186: 匿名さん]

>>185 マンコミュファンさん
どんな庶民的なタワマンに住んでるの？

[187: マンション検討中さん]

屋上庭園は必要だけど、スカイラウンジはいらない。余計な管理費かかるしな。

[188: 匿名さん]

>>187 マンション検討中さん
中古転売時に、眺望ない部屋の資産価値向上につながる。
それがマンション全体の価値向上にもなる。
実用性とかどうでもいいんですよ。使いたくない人が多ければ多いほど劣化しないし

[189: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん

投資があってこそ多くのリターンが得られるという発想ができなかった、ケチケチしみったれの日本経済そのもの。そりゃ韓国にも負けるわ。

[190: マンション検討中さん]

JR五反田駅徒歩5分以内のタワマンはクレヴィアタワー池田山以来ですね。その前はプラウドタワー東五反田でしょうか。山手線駅至近タワマン、利便性は良いですね。

[191: マンション検討中さん]

低層階は全くビューが抜けないですかね、、何階以上なら抜けますかね？

[192: マンコミュファンさん]

通りかかり

[193: 口コミ知りたいさん]

こりゃダメだ
眺望なし

[194: 周辺住民さん]

10階以上あれば何とか
向きによって14階建てのマンションも多いが取りあえず15階以上なら確実に抜けるでしょう

[195: 周辺住民さん]

その画像の右上に映ってる学研のビルが100mでこのマンションと同等の高さ

[196: 匿名さん]

今後、周辺再開発が進めば、現状の眺望は失われる可能性も高いかと。
永久眺望以外で眺望が価格に盛られている場合は、将来の資産価値毀損のリスクでしかない。

[197: 匿名さん]

>>196 匿名さん
ビューも大事だけど駐車場はどうなってんのかな
渋谷の三井のタワマンみたいにX5やGLEダメで流行りのSUVが全然入らない一方でセダンの駐車場はガラ空きなんてことにならないようにしてほしいよね
新しい750とかもサイズ大きいからね

[198: マンション検討中さん]

金額次第だな～。ここで58平米台の2LDKとマークの61平米の2LDKでどちらも良い間取りだと思うけどここが3平米少なくてマークを金額で越したらデッドラインかかるな、、

[199: 匿名さん]

>>198 マンション検討中さん
使い勝手としては3平米の差はそこまで大きくない気がする。騒音なくバルコニーも使えるし。仕様も含めてマークが好きって人もいるだろうけど。

[200: 匿名さん]

>>199 匿名さん
五反田物件ということでMARCより少し安めを期待している人が多いってことだと思います。それが下手したらMARCより高そうだなと。

駅距離、ゲーテッドとかアップサイド要因もありますが、MARCの価格はウクライナ有事より前に決まった価格で、ここを含めこれから発表されるものはウクライナ有事による物価や為替の変動が上積みされてるはずなので、その影響も大きいかと。

[201: 匿名さん]

>>200 匿名さん
ただ単に駅からの距離の違いだろ。

[202: 口コミ知りたいさん]

屋上庭園ないのか。ヤバ。

[203: eマンションさん]

ここはエントランス周りの庭園感に期待ですかね。

[204: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

不動産屋はそんな細かい積算してないよ。

[205: 匿名さん]

いやいや、インフレを計算してないなんてあり得ない

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
204は多分だけど、そんな細かい事で価格は決めていないと言いたいのでは？
もちろん企業だから、収益は考えないといけないけど、売れなければ話しにならないので、価格決定は市況要素がほとんどでしょ。
その中で、緩徐に売る方針なのか、早く売るのかで企業体質が異なると

[207: 匿名さん]

>>200 匿名さん
MARCも同じ西五反田なんだけどね。山手線の頻度なら歩いて五反田行ってから山手線で目黒まで行っても9分以内に着きそうだけど、目黒駅徒歩圏にこだわる人はMARCなんだろうね。

原価が高かろうが安かろうが市況と合ってなければ売れないから、そこまで関係ないと思う。

[208: 匿名さん]

>>206 匿名さん
市況さまざまな要素が絡んでるからMARCと半年以上販売時期が違うからには市況が異なってる可能性がある。その市況には円安とか、物価高・人件費高とかいろんな要素が含まれている。もちろん需要がついてこなくなっちゃえば、いくら物価高だろうが値段は上がらなくなるわけだけど、需要がついてきちゃう以上、後から出る物件ほど値上げ傾向だと思う。もちろんこれからゼネコンと契約するような物件はさらに上振れする可能性が高い。

[209: 匿名さん]

>>207 匿名さん
その市況が上がってるんじゃないかって話。MARCよりこっちの方が売りやすい物件であればますます価格差開くんだろう。MARCの販売苦戦してるなら市況上がっても、値上げしにくいだろうから。

[210: 匿名さん]

>>209 匿名さん
こちらの方が多少高くても捌けるのは早そうな気はしてます。なんだかんだ山手線5分は強いので。

[211: マンション検討中さん]

沖式では値上がりはマークより若干低い感じでした。単価高めで、眺望確保には高い所じゃないといけないし、みたいなところもあるのかと。

事前説明会の日程連絡きたので、仕様含めて確認したいと思います。

[212: 匿名さん]

沖式は価格出る前から試算してる全くアテにならない指標だから、何の参考にもならんわ。、

[213: 匿名さん]

>>212 匿名さん
新築はエリアと時期でザックリ計算してるたけですね

[214: マンション検討中さん]

市況の上がり幅からしたら、ここは普通にマークより高いでしょ。土地取得も事件絡んでるし安く取得とは到底思えないし。
安かったらおかしい。

[215: 匿名さん]

>>213 匿名さん
つまりそこよ！普通（沖さんのようなざっくりしたエリアで計算したら）に考えたらMARCより安く出るよねって考えの人が多いっていう話。でも実際は高かったことに衝撃を受けてる人が多い模様。

[216: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん
土地取得費用100億だったよね。

[217: 匿名さん]

まだウェビナーの連絡すら来ないw 予算的には全然問題ないはずなんだけど、弾かれてるのかな…

[218: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん
あれって何か基準の数値を元に自動的に算出してるんでしょ。立地の希少性も単純に駅距離のみで、騒音とか坂とか道の狭さとかまでは考慮してないんじゃないの？結構めちゃくちゃなデータの時あるし。価格出る前から100%近くになってるものとか意味不明だし。

[219: 匿名さん]

>>218 匿名さん
「新規で分譲されるマンションのエリア属性や駅からの距離・総戸数などの各要素が、そのマンションが分譲される行政区域の中で資産性が高いとされたマンションの各要素に、どの程度近いかを確率（0％～100％）で表しています。」

[220: 匿名さん]

>>219 匿名さん
だからそういう決まった基準に機械的に当てはめてるだけで、騒音や駅までの道の広さ、坂があるかどうか、みたいな要素までは含まれてないよねって話。

[221: 検討板ユーザーさん]

不動産は立地が全てというのが沖式だと思うのですが、機械的に当てはまると、周辺環境とかもあって駅からの距離では遠いマークより若干買いではないということなのかなと思ってます。確かになんでも駅近ならいいかと言われると、そんなわけないよなって思います。　

結局のところ立地は重要だけど、総合力もあると思っているので、私的に気になってる間取りとか梁の位置など確認して、あとは出せる範囲で眺望が得られる部屋の坪単価で考えたいと思います。

[222: 匿名さん]

>>220 匿名さん
騒音は別にして、後者は資産価値にほぼ営業皆無だからな

[223: 匿名さん]

駅近5分以内がリセールの時に有利ですね。

[224: 匿名さん]

>>216 匿名さん
セキスイが50億やられた話を彷彿させる地面師ネタが直近のNHK正直不動産でやってたね

[225: 匿名さん]

>>224 匿名さん
プロが騙されるぐらい希少な土地ってことだよ。

[226: 匿名さん]

品川区　羽田空港の機能強化について
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000...

[227: 都民]

>>226 匿名さん
新経路の真下ってことは重要事項ですね・・・

[228: マンコミュファンさん]

>>223 匿名さん
それもはや初心者向けかつ時代遅れのカス理論だぞ。

[229: 匿名さん]

港南とか東品川とかの方が飛行機騒音は大きい。五反田は滑走路が違うから本数が少ない。

[230: 匿名さん]

>>228 マンコミュファンさん
駅遠はシンドイな。芝浦契約者？

[231: 匿名さん]

武蔵小山徒歩1分より、山手線徒歩10分の方が遥かに価値あるよね。
駅近の価値は駅力次第。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
いくら吠えようが、駅徒歩6分以内と以上とでは、明確な資産価値の差があるからな。それが芝浦の売れ行きの悪さを示しているね。@500台で大量先着順出してる物件と、@600以上でも売れる物件とでは、同じ土俵で語れないよ

[233: 匿名さん]

>>222 匿名さん
そうなの？？実際に行ってみて、坂がキツかったり道路が狭くて危ないみたいな場所だと購買意欲が落ちそうだけど。

[234: eマンションさん]

今のところ

良い所
駅近
ゲーテッドのデザイン
タマワンとしてある程度のものは揃ってる

悪い所
坪単価高め
単価の安いであろう下の階は眺望が悪い
共有施設はそこそこ
免震ではなく制震
ハザード地域
同駅で大規模マンションが予定
西松建設

みたいな感じ？

[235: 匿名さん]

>>234 eマンションさん
今後開発されるTOC至近が抜けている。

そして、耐震構造についてはそれぞれ一長一短なので、制震が免震に劣るというわけではない

[236: 匿名さん]

関東だと長周期に対応済みだから免震にデメリットはないね。
地震後の修繕費も免震の方が圧倒的に安いし、そのおかげで地震保険も免震だけ半額。
強いて言うなら建築コストがかかる分価格が高くなりやすいってぐらいか。

[237: eマンションさん]

自分も免震と制震選べと言われたら、免震かな
制振でも問題ないと思うけど、免震の揺れの少なさには敵わんし、昔より技術も上がってるから、長周期含めて大丈夫だし。

[238: 匿名さん]

>>237 eマンションさん
耐震構造は地盤や駆体設計等々の兼ね合いもあるので、純粋に制震は悪い点というのは短絡的。
耐震構造をメリットに加えるのならば理解できるが、デメリットにするのは違和感しかない

[239: マンション検討中さん]

>>238 匿名さん

多分それは売り手側の理由で、免震はどの立地でも作れるよ。昔は免震はポッキリ折れちゃうかもって言って制震技術ない所はカバーしてました。

技術的に耐震の延長の制震と、免震は別物で、だから保険料も安いわけで。費用が嵩むので、大規模じゃないと高くなるから使わないことが多いだけ。

ただそれと立地などの総合的な物件の力は別物だと思います。

[240: 匿名さん]

>>239 マンション検討中さん
ええ、そうですね。
だからといって、制震だから売れ行きが落ちるわけでもないし資産価値が落ちるわけでもない。地震で亡くなる事も建物が倒壊する事はないですね。
免震縛りで物件探すならここは除外でしょうし

[241: 匿名さん]

地盤にもよりますよね。地盤の弱い埋立地は免震の方が良いですが、ここは地盤悪くないので制振でも良さそう。

[242: マンション検討中さん]

>>241 匿名さん

地盤が弱いところでは時刻歴応答解析で設計しなければいけないので、大変ハードルあがりますね。
むしろ免震構造にしてるところってある程度地盤が強いところが基本です。免震は相対変位は大きいけど層間変位は小さく建物内にいる揺れに関して免震の方が少なく良いです。
ただ免震を採用すると工期とお金がかかります。
また今後大きな地震が来た時のことを考えれば高い買い物するなら免震に越したことはないでしょうね。

[243: 匿名さん]

>>242 マンション検討中さん
湾岸免震・・・

[244: マンション検討中さん]

>>243 匿名さん
なので時刻歴応答解析してるんでしょうね。
そうでもして免震にしないと価値的にってことなんでしょう。

[245: マンション検討中さん]

直基礎ならむしろ制震のほうがいいですね

[246: マンション検討中さん]

>>245 マンション検討中さん

制震コスカマンにお住まいなんですよね。分かります。

[247: 匿名さん]

直基礎とか関係なく免震の方が良いよ
今は建築費高騰で制振ばっかりになってるだけ

[248: 匿名さん]

直接基礎ならそもそも揺れが小さいから免震にするメリットが薄い。

[249: マンション検討中さん]

目黒川って本当にこんな規模で氾濫するのでしょうか

[250: 匿名さん]

まあ、川の氾濫は水が引けば済む話だからリスクとしては怖くない。東京で怖いのはやはり圧倒的に地震でしょう。

[251: マンション検討中さん]

>>249 マンション検討中さん

やっぱり池田山とか高台エリアは強いな

[252: マンション検討中さん]

>>246 マンション検討中さん

こういうネットだけでしかイキれないいじめられっこってかわいそうw

[253: マンション検討中さん]

>>246 マンション検討中さん
液状化が普通の土地の安い埋立地にお住まいなんですよね、分かります。
高台の直基礎に免震って必要ないんですよね

[254: マンション検討中さん]

ここに免震入れないのは、地盤が良いわけではなくて、デベ利益のためで、西松選んだのもそのせいだろう。そもそも川沿いで地盤が良いわけはない。ただ自分は投資物件として買って賃貸出す気なので、気にしない。周辺環境的にも実需受けしないし、この市況で値上がりはなかなか見込めないから、間取り悪かったら、東急五反田、グロス的に無さそうだけど、東急白金高輪って感じです。

[255: 匿名さん]

>>254 マンション検討中さん
そもそも川沿いで地盤が良いわけはない。
↑
これを先入観による、認知バイアスと言います

[256: マンション検討中さん]

>>255 匿名さん
ここの購入意欲が高い方が、そう信じたい気持ちはわかりますし、自分含め投資向けの方はあまり気にさらなくて良いと思います。

実需でお考えなら、ここ含め五反田が昔からどういう土地だったかは調べておかれたら良いと思います。
http://j-jis.com/data/tokyo/detail/品川区/西五反田

[257: 匿名さん]

>>256 マンション検討中さん
タワマンの場合、地下何メートルにどの程度強固な地盤があるかか大事。

[258: マンション検討中さん]

>>257 匿名さん
普通の台地にあるところは、直接基礎で作れます。少なくとも8メートル掘らなくてはいけないのは、河川があり堆積層があるためで、認知バイアスでもなんでもなかったですね。ちなみに河川があると堆積層が溜まるという話はデータ見なくても、小学生の地理で習う話ですね

[259: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん
河川流域の土地に一律に堆積物が溜まるわけではないというのは、小学生の地理でも習う話ですよ。サピックスの試験でもよく出ますね。
どのエリアがどのような土壌かは、それぞれの土地で精査する必要があります。「普通～」とか「～なはずだ」とか「～なわけない」という言葉を散りばめられているのは、ただの認知バイアスでしかないのをご自身で証明していますよ。

[260: マンション検討中さん]

>>259 匿名さん

データを見ても納得できない方ですね。
投資先は沢山あると思いますが、事実ベースではなく、主観ベースで頑張ってください。