部長 スムログ出張所スレ

[部長]

東京の都心6区（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区）特化のマンションブログ「都心マンション倶楽部」の部長として活動しています。

都心マンション倶楽部では、今後販売予定のマンションに関する現地レポ（写真や動画で紹介）、及び周辺エリアの過去の販売状況、中古相場推移などを中心に書いてきました。

こちらではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/toshin/

<個人ブログ「都心マンション倶楽部」>
https://toshin.club/

<Twitter>
https://twitter.com/toshin_club

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[51: 部長]

市況を見ながら各住戸を小出しに販売していた印象がありましたが、いよいよペントハウスも本格販売していくようですね。

ペントハウスは2邸のみです。

267.37㎡、169,900万円（坪単価2,101万）
274.40㎡、159,900万円（坪単価1,926万）

価格は約17億円と約16億円ということで、広さがある分、強烈なグロスにはなっています。
坪単価は2000万円前後です。

以前、スムログで以下の記事をアップしたのが2021年4月です。

「虎ノ門麻布台プロジェクト周辺のマンションと相場(坪単価800～1000万超!?)」
https://www.sumu-log.com/archives/31320/

そこからさらに相場は上がっており、今回の2邸については虎麻プロジェクト至近で、希少な200㎡後半、プレミアムが乗りやすいペントハウスということで、坪単価2000万円前後は違和感のある水準ではありません。

間取りとしては両住戸ともにペントハウスなので、戸建て感覚で住めそうです。東方向には東京タワーが見えます。冷蔵庫/冷凍庫、ワインセラー、ミーレの洗濯機/乾燥機などはあらかじめ埋め込み型で実装されているため、見た目の統一感も出てよいですね。

50畳近くのLDK+Hallとは別にfamilly-Livingも用意されています。familly-Livingについては外国人向けに作られた200㎡を超すようなごく一部の住戸でしか見ることはありませんが、当住戸においては配置的にバルコニーや各住戸に繋がる中間空間として機能しそうですね。

[52: 部長]

第一期販売は全34戸中16戸ということで、47%程です。
パークコート神宮北参道ザ タワーのような注目の集まりやすいタワマンと異なり、御苑隣接の小規模・低層レジデンスなので、ひっそりと販売も進み、いつの間にか完売、というパターンになりそうですね。

一期で104平米の28,880万円が販売されるあたりからも、高くてもこの地でいいマンションが欲しいという層がいることがうかがえますね。竣工済みなので、お部屋の雰囲気はもちろん、御苑の実際の見え方などを確認した上で、申し込みできるのはよいですね。

参考までに新宿御苑からの写真を添付します。年パス保有者なので御苑はたまに行きますが、都心でありながら広大な自然でいいリフレッシュになりますね！

【第1期販売】
販売価格 9,480万円～28,880万円
最多価格帯 16,500万円台・21,900万円台(各2戸)(100万円単位)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 61.80m2～104.84m2

[53: 部長]

先日近くを通ったので、現地写真をアップします。
「東京ポートシティ竹芝」と向き合う部屋タイプは緑が見えて気持ちがよさそうですね。

パークホームズ浜松町は、浜松町駅に繋がる歩行者デッキまで徒歩1分（50メートル）という立地なので、将来的な利便性向上を考えると、「空港アクセスがよい場所に、とりあえず東京のセカンドハウスを」的な地方の人は合いそう気も。20㎡～30㎡台中心ですし。で、仕事はマンション内のワークラウンジ、近隣移動は電動キックボードとか。

パークホームズ浜松町については、以前も投稿しているので、合わせてご確認ください！

[54: 部長]

この規模としては、バランスの取れたなかなか良いマンションではないでしょうか。

敷地面積437㎡、専有面積37.18m2～47.44m2、44戸というコンパクトマンションですが、単身・共働きDINKSにマッチした各種設備が用意されていて住みやすそうです。

最近増えてきた各階宅配BOXも採用されていますし、IoTについては、他マンションと比較してもかなり充実しています。

私も利用経験がありますが、外出先からスマホ経由でのお風呂自動湯張り機能は便利ですし、自動洗浄機能まで付いているのは掃除の手間を極力減らしたい人にっては有難い機能だと思います。（まだ導入マンションが少ないので賃貸に出すときも差別化になりそうです）※参考記事：https://www.sumu-log.com/archives/28391/

ちなみに、インターホンIoTはWiFi等の状況によっては遅延して使えないシーンもたまにあるので、実用性という点では今後の改善を期待したいところです。（サービス提供会社により差はあると思いますが）※参考記事：https://www.sumu-log.com/archives/28582/

スマホで電気錠を遠隔操作できるwiremo（ワイレモ）については、別途、初期費用と月額費用が発生しますが、家事代行サービスを使う人や、出張が多い人など（鍵の閉め忘れが気になるなど）にとっては便利だと思います。

交通アクセスについては、普段使いするのは東西線「早稲田」駅（徒歩6分）、副都心線「西早稲田」駅（徒歩10分）になると思いますが、一応、徒歩17分の山手線「高田馬場」駅も徒歩圏内であることはポイントかと思います（使える選択肢があるという意味で）。乗り換えを考えると自転車で「高田馬場」駅まで行って、そこから山手線を使ったほうが楽ということもあるでしょうし、運動も兼ねて歩くのもアリですね。

部屋は、敷地面積が限られていることもあり、柱の食い込みは目立つものの、廊下を最小限するなど効率性への配慮を感じます。小規模ながらディスポーザーあり、食器棚標準装備もよいと思います。

ザ・パークハウス アーバンス 早稲田の価格は予定価格で37㎡1LDK、5,300万円台、47㎡2LDK6,800万円台（いずれも中層階なので、階数により変わる）となっており、坪単価で470万ちょっと。今の市況を考慮すると悪くない印象です。コンパクトタイプということもあり、価格が抑えられている分、手は出しやすいですね。

[55: 部長]

1969年竣工の借地権付き区分所有マンション「メゾン一番町」の建替え事業で誕生する「ジオ一番町」ですが、2022年3月完成の竣工売りとなります。

実物を見た上で検討できるのはいいですね。部屋の仕様やカラー、雰囲気、眺望等のズレがなくなりますので。

外観ですが、ベージュとブラックカラーの石調タイルにガラスの組み合わせで結構目を引きますね。敷地面積443.90㎡と非常に限られた中で存在感が出ている印象です。

専有面積は44.7m2～67.35m2（1LDK・2LDK）で全5タイプです。建替え事業のため総33戸のうち14戸が非分譲です。

学区としては人気の麹町小学校なので、70-80㎡台があると検討しやすかった気もしますが、狭くても学区にこだわりたい、という人は2DLKの57.29㎡、67.35㎡が候補になりそうです。リビングインの間取りなので好みは分かれると思いますが、子供部屋をリビング横にすれば、かならずリビングを通るので目が行き届きやすいというメリットもあるかもしれません。

番町エリアは建替えも含めて供給がコンスタントにあるため、子供の学校や仕事のタイミング等も考慮すると、判断も難しくなりますが、ジオ一番町については、一番町アドレス、麹町小学校学区、小規模、駅近(最寄り駅徒歩2分）などがキーワードになりそうです。

使える駅・路線が多いのはいいですね。

半蔵門線「半蔵門」駅 徒歩2分
有楽町線「麹町」駅 徒歩7分
都営新宿線「市ケ谷」駅 徒歩8分
有楽町線「市ケ谷」駅 徒歩8分
南北線「市ケ谷」駅 徒歩8分
JR中央・総武線「市ケ谷」駅 徒歩11分
JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩14分

[56: 部長]

代々木上原周辺は定期的に新築物件の供給がありますが、同じく元代々木町アドレスで近年販売されたプラウド元代々木町に比べると駅に近く、山手通り寄りのポジションになります。

ファミリー中心のゆとりある間取りのみの構成かと思いきや、37.08㎡～116.37㎡と、幅は広いようです（単身～ファミリーまで）。全24戸に対して16タイプが用意されており、間取りは多彩です。現状公開されている間取りを見ると、柱の食い込みは気になりますが、プラン数は多いので、ほかの間取りもみたいところです。

小規模の低層マンションですが、各階ゴミ置場を用意しているあたりに高級路線の意思が伺えます（つまり価格も・・・！？）。また全戸にトランクルームとカップボードが標準で付いているのもよいと思います。

トランクルームについては間取り図に反映されていないので、おそらく地下1階などに全戸分を集約させている気がします。このケースでは移動は手間になりますが、よくある住戸そばの共用廊下側の設置と比べて、（全戸分集約の専用トランクルームでは）人目を気にせず、落ち着いてトランクルーム内での出仕入れ作業ができるメリットがあります。

コンシェルジュの有無は不明ですが、各階ゴミ置き場があり、且つ小規模なので毎月のランニングコストを要チェックですね！駐車場は9台で設置率は約38%です。

[57: 部長]

麻布永坂アドレスの新築マンションということで注目している人もいるのではないでしょうか。

現地は交通量のある麻布通り沿いの坂途中（上は高速道路も）であるため、いわゆる麻布永坂らしい高級住宅街の雰囲気（ブリジストン美術館や永坂荘があるあたり）とはかけ離れますが、麻布永坂アドレスの希少性や、麻布十番商店街や六本木周辺の生活利便性、そして2023年竣工予定の虎ノ門麻布台プロジェクトを日常使いできるのは魅力だと思います。（竣工から少し遅れてにはなりますが、虎麻には公園も誕生します）

ロイヤルシーズン麻布永坂の敷地は約300㎡程と非常に限られており、総戸数は18戸です。1階にエントランス・駐輪場・駐車場・ロビーラウンジ、2～9階がワンフロア2邸、10階・11階がワンフロア1邸。そして住民であればだれでも利用できるスカイテラスが屋上に設けられています。スカイテラスからは東京タワー、六本木ヒルズが一望できます。

お部屋は71.02㎡～137.56㎡の2LDK～3LDKとなっており、ファミリー中心ということになります。間取りは末永組らしい無駄のない綺麗な形状で好感が持てます。

仕様は全部屋に天カセと間接照明、玄関～廊下はセラミックタイル、リビングダイニングとメインベッドルームは床暖房でそれなりのものとなっています。足元から続くサッシと、開放感のある眺望も魅力のひとつです。また室内窓サッシュ下、外部サッシュフレームの大理石仕上げは採用しているマンションは少なく、高級感があってよいと思います。

バルコニーは樹脂ウッドデッキ敷きで部屋からはフラットに続くようなので、空間の広がりが感じやすいと思います。このあたりも末永組らしい仕様ですね。

駐車場必須の人が多いエリアですが、ロイヤルシーズン麻布永坂については、駐車場は全18戸に対して3台（内2台は専用使用権利付き）/ 65,000円（月額）のみ。敷地が狭いため仕方がありませんが、駐車場がマストの人にとっては確保が難しい状況かもしれません。専用使用権を得るためには130㎡台の部屋購入が必要です。平置きなのはいいですね！

正面道路は結構な傾斜と交通量があるため、小さなお子さんがいる家庭は現地をよく確認する必要があると思いますが、学区については港区立麻布小学校、港区立六本木中学校となっています。

坪単価は以下の通り。

71.02㎡/14,380円/坪単価669万円
74.58㎡/16,470円/坪単価730万円
81.44㎡/18,110円/坪単価735万円
137.56㎡/45,780円/坪単価1100万円

末永組はロイヤルシーズン赤坂、ロイヤルシーズン六本木檜町公園などの都心好立地での供給を増やしており、今回も麻布永坂と同時期にロイヤルシーズン南麻布ヒルサイド、ロイヤルシーズン東麻布を販売中です。

ブランド力という点ではやはり大手とは差がありますが、間取りや設備仕様等は他社にない末永組ならではのものもあるため、それらが刺さる人はいるかと思います。

虎麻周辺の中古マンションは坪単価800～1000超が相場になってきているので、坪単価だけで見ると、新築でこの坪単価というのは違和感はない、というか少し安く感じ人もいるかもしれません。

個人的には三菱地所レジデンスの港区麻布永坂町計画も気になります。

[58: 部長]

メインタワーがいよいよ上棟しましたね。そして東棟も基礎が出来上がってからは、やはり上に伸びるのは早いですね。

東棟は1-13階はアマンの姉妹ブランドである「ジャヌ東京」が入りますが、現地で確認すると、14階ぐらいからはお隣の六本木ファーストプラザを越えるか越えないかぐらいの高さに感じます。ですのでレジデンスの北東方向は14階、15階ぐらいから多少視界抜けも出てきそうな気がします。（といっても、北東には六本木ファーストビル、仙石山森タワー、神谷町トラストタワーなどの背が高い建物が続きますが）

部屋によっては東京タワービューになると思いますが、虎麻誕生で東京タワービューのマンションは減るでしょうから、希少性も高くなりそうです。

メインタワーのアマンレジデンスは戸数も少ない、且つ広くてグロスも高くなることから、東棟が気になっているかたもいると思います。

東棟（14階～53階）※公式サイトより
高さ約240ｍの東棟では、14階から53階に約330戸の住宅を計画しています。コンセプトは「リゾートホテルに暮らすような住環境」です。低層部にラグジュアリーホテルを併設し、ホテルと連携したサービスを利用できます。プール付きの住戸や、2層吹き抜けの解放感あふれるリビングなど、都心にいながら、ゆったりと時間が流れる暮らしを提供します。

現地では、東棟の外観の素材感も一部認識できるレベルになってきています。

ちなみに、虎ノ門麻布台プロジェクトでは公園も誕生予定です（令和5年4月予定）。場所は外務省飯倉公館のすぐ北側あたりです。それほど大きな公園ではありませんが、来訪者にとっては、六本木ヒルズのさくら坂公園 (ロボロボ公園）的な位置づけになるでしょうから、ショッピングを楽しんだ後に子供を公園で遊ばせて帰る、といったことができそうです。

[59: 部長]

参考までに現地と現地正面の通りの写真です。
前回の記事と合わせてご確認ください。

麻布十番駅、六本木駅、六本木一丁目駅、虎ノ門麻布台までの距離や、麻布十番商店街、お子さんがいれば通学路などを確認してみると生活イメージができてよいかと思います。