部長 スムログ出張所スレ

[部長]

東京の都心6区（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区）特化のマンションブログ「都心マンション倶楽部」の部長として活動しています。

都心マンション倶楽部では、今後販売予定のマンションに関する現地レポ（写真や動画で紹介）、及び周辺エリアの過去の販売状況、中古相場推移などを中心に書いてきました。

こちらではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/toshin/

<個人ブログ「都心マンション倶楽部」>
https://toshin.club/

<Twitter>
https://twitter.com/toshin_club

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[21: 部長]

現地周辺は大山町のような風格のあるエリアとはまた異なりますが「代々木上原」駅徒歩4分は便利ですね。また間取りも柱の食い込みが少なく効率が良さそうです。

代々木上原には一時期住んでいたことがありましたので、参考までに私が感じる代々木上原の魅力を以下に書いておきます。

・代々木公園が気分転換に使えて良い
・住宅街なので空が近く感じられ落ち着く（高層ビルやタワマンが建ち並ぶエリアとは異なる落ち着いた環境）
・飲食店が充実しており外食が便利（ちなみに買い物はオーケー初台店を使ってました）。
　※お洒落な感じで食事をしたいときは代々木上原、予算低めでB級グルメを食べたい時は幡ヶ谷の駅周辺(六号通り商店街など)という感じで使い分けていた気がします。
・千代田線の始発駅なので都心主要エリアに楽に出れる
・代々木上原に住んでいる＝まわりのウケがよい

住んでいて不便に感じたことはあまりなかった気がしますが、強いていえば、場所によっては移動する際に、坂がキツかったような・・（ただ電動自転車であれば問題なしだと思います）

冒頭で触れたように現地周辺は風格のあるエリアではなく、また敷地面積も752㎡しかないためコンパクト系の「ピアース」ブランドになっていますが、グルメやファッションへの感度が高い人が好みそうなエリアなのでデザインに定評のあるモリモト物件との相性はいい気がします。（代々木上原×モリモトデザイナーズ物件）

パースを見る限り、目を引くデザインになりそうですし、賃貸に出した時の客付けは良さそうな気が。代々木上原が好きで、とりあえずシングル/DINKSの間住んで、その後、賃貸や売却に…、という人はよいかもしれませんね。ちなみにディアナコートではなくピアースなので仕様はそれほど期待できないでしょう。仕様についての感じ方は人それぞれなのでこれはモデルルームで確認ですね。

近隣のプラウド元代々木は富裕層向けでしたが、こちらは面積も絞られているのでグロス的にも手は出しやすくなるとは思いますが想定利回りで4%ぐらいいくといいんですが。

最近の新築マンションを見ていると4%を超える物件がかなり少なくなってきており、都心一等地になると2%後半～3%半ばというのも見かけますが、こうなってくると仮に資産価値は維持できても、投資観点ではなかなか厳しいものがありますね。

ちなみに、以下条件でsuumoで検索すると18～22.5万ぐらいの賃料相場でした。※2021年4月下旬で調査

----------------------------
代々木上原駅徒歩10分以内
1LDK,2LDK
40～45㎡
マンション（アパートではなく）
築5年以内
----------------------------

また、上記条件で最も高い価格として、
築2年のオープンレジデンシア代々木上原ヒルズ/1LDK 43.65㎡が22.5万円で出ていました。

これはDtype42.95m2とほぼ同じ面積なので、（もしこの賃料帯が適正であれば）一つの目安になりそうですね。

[22: 部長]

モデルルームは想像以上に素敵なので、「とりあえず行ってみるか」のノリで行くと、いつの間にか検討してしまうかもしれません笑
価格はやはり高いという印象ですが、価格うんぬんよりも気に入ったら買う的なマンションですね。

コンパクトのみのマンションでここまで魅力的に仕上げているのも珍しいと思います。

モデルルームは「男性のホビールーム」的な仕上がりですが、もし間に合えばスタイルメイドで自分好みに仕上げたほうがいいですね。
100～数百万円が目安だと思いますが、満足度は相当上がると思います。

仕様面で特に魅力を感じたのはこのあたりです。

・2.7mの天井高（コンパクトタイプで2.7mは希少。三次元的な広がりを感じる）
・奥行がありテーブルとしても使えるキッチンカウンター
・玄関扉を室内からボタンひとつで施錠開錠（玄関扉の上下ロックをひとつひとつ手動で施錠開錠しなくてよいので楽）
・ホース部分が見えずスッキリとした壁掛けエアコン
・洗面所の送風機（浴室で洗濯物を乾かさずにすむので、自分の好きなタイミングでお風呂に入れる）
・調光式のライト
・玄関前に宅配ボックス（全住戸）

銀座や東京駅周辺を愉しむセカンドとしてはかなり良さそうな印象を持ちました。

[23: 部長]

白金高輪エリア周辺では選択肢が複数ありますが、当マンションは、低層マンションではなくて「タワマン派」、且つ「駅からのアクセス」と「仕様」を重視する方に相性が良さそうですね。

特に仕様については全体的に高仕様なので、見た目の美しさはもちろん、利便性や満足度も高そうです。

キッチンカウンターのサイド石貼り、ミーレ食洗器、電子コンベック、DELICIAガラストップコンロ、洗濯機のフリッパードア、バスルームのガラスドア、ハンスグローエ社製シャワーヘッド、浴室テレビ、浴室水栓ハンスグローエ、磁器質タイルフロア、全居室カセットエアコン、フラットフロアetc
※仕様は部屋タイプにもより異なる

デザイン監修に光井純が起用されていますしデザイン面は期待したいところですね。
駐車場代が4万円台なのもよいと思います（港区では5～6万円超えも多い）

またアクセス面については白金高輪駅は表記上は徒歩1分ですが、実際は数十秒のレベルなので雨の日の移動は楽だと思います。

またわずか2駅の六本木一丁目駅では駅直結の虎ノ門麻布台プロジェクト（六本ヒルズに匹敵する超巨大プロジェクト）が2023年3月に完成するので、そちらへのアクセスも抜群に良いでしょう。(雨で自宅にいても退屈だな、子供をお出かけさせたいけど、という日も)電車でサクッと行けて駅直結フードコートで雨を気にせずお買い物をしたり、レストランで食事、友達や家族が遊びに来たときはホテル宿泊など。

虎ノ門麻布台プロジェクトに関する参考記事
https://www.sumu-log.com/archives/30974/

[24: 部長]

【専有面積】83.7m2～90.1m2
【販売戸数】3戸
【間取り】2LDK+S、3LDK
【販売価格】11,990万円～13,490万円

2021年4月末時点での先着順販売が上記。坪単価は474～479万です。
今の市況を踏まえると、こんなものかなという気はしますが、80-90㎡台ということもありグロスはそれなりにしますね。

このあたりのエリアは教育熱心なご家庭が多い印象ですが、都心でありながら隣接するおとめ山公園で思いっきり自然と触れ合えるというのはとても魅力的なことだと思います（コロナ渦においては特に）。また近隣の下落合図書館は綺麗ですし、普段の買い物はオーケーが使えて便利ですよね。

現地も確認済みですが、気になる点としては、マンション正面の結構な傾斜と高田馬場駅に向かうまでの導線（タイミングによっては踏切で結構時間を取られたり）などでしょうか。

また間取りについては、リビングイン中心の間取りなので好みは分かれそうですね。顔を見合わせる機会を増やすという意味では、リビングに面する洋室を子供部屋に使うのは良さそうですし、部屋数は多いので子供が何人かいても対応はできそうですが。

[25: 部長]

販売開始前なので取り急ぎ周辺環境含めてレビューです。

丸ノ内線沿い、新宿御苑前駅～四谷三丁目駅～四ツ谷駅界隈周辺でコンパクト系を探している人はチェックしておきたい物件になるかと思います。

間取りは1LDK・2LDK、専有面積37.24m2～57.96m2なのでシングル、DINKS向けです。

新宿御苑前駅～四谷三丁目駅～四ツ谷駅界隈は定期的に新築マンションの供給がありますが、シングル、DINKS向けという観点では、ルジェンテ新宿御苑前と比較検討される人もいそうですね。

ルジェンテについては掲示板内のレビューを見ていただければと思いますが、コンパクトタイプにしては仕様も結構良く今の市況ではアリなのでは、という印象でした。

ブリリアについては仕様等は現時点では不明ですが、やはり四谷三丁目駅徒歩2分という「駅近」は大きな特長になるかと思います。丸ノ内線は新宿駅、新宿三丁目駅、四ツ谷駅、赤坂見附駅、銀座駅、東京駅、大手町駅、池袋駅など都内主要駅を経由するので個人的にはメトロの中でも利便性の高い路線という印象です。

また四ツ谷駅が徒歩11分であり、JR中央線/総武線、南北線を日常使いできる点もいいですね。気になる点としては、敷地形状がいびつなのと、飲食店が多いエリアなので夜の雰囲気、また消防署がすぐなので騒音面などでしょうか。

このあたりはよく知っているエリアですが、山手線のちょうど真ん中ほどに位置するため交通アクセスは非常に良いです。電車、自転車、車いずれも快適です（当マンション駐車場は平置きが4台。うち地権者用2台）。

また神宮外苑、新宿御苑などの緑が多く、飲食店も充実しているので生活利便性は高いです。買い物については徒歩数分の丸正が使えると思いますし、消防博物館、おもちゃ博物館などの子供向け施設もあるので、57㎡台2DLKタイプで子供が小さいうちまで住んでみるという選択肢もあるかもしれません。医療施設も四谷メディカルモール、慶応病院などが徒歩圏内にあります。

四谷三丁目駅は改修工事で綺麗になり、四ツ谷駅にはコモレもでき、ここ数年で物件周辺の利便性はアップしています。

四ツ谷/新宿御苑周辺のマンションについては過去にスムログにまとめていますのでそちらも参考までに。
https://www.sumu-log.com/archives/2180/
https://www.sumu-log.com/archives/10201/

[26: 部長]

ランドマーク的なスカイと、高仕様のプレミストがある中で特長面が少し弱い印象はありますが、方角/階数によっては眺望面での魅力は少なくないと思いますし、三菱地所パークハウスブランドという点も価値があると思います。タワマン希望、かつ地権者を気にする人は消去法的に候補になりますね。

そのほか、入居タイミングが周辺マンションより早いので（2022年1月下旬）、今が賃貸住まいの人は賃料出費を抑えらるメリットはありますね。また子供がいる家庭は入学タイミング的に候補になるという人もいるのでは！？（就学タイミングとマンションの入居時期は本当にタイミングが難しいですよね。。）

プレミアムの100平米超はこの界隈では希少性があり、仕様もミーレ食洗器、タイル張り廊下、天カセ、全熱交換器とそれなりのものにはなってますが、駐車場幅1950が惜しいですね。このクラスの住戸になると2050サイズが必要な人も多いと思いますので。都心の駐車場問題はあるあるですが、ハイルーフ比率UPと車幅2050が増えてくるといいですね！

白金高輪周辺はタワマン、低層含め供給がかなり増えており短期的に見れば販売スピードが鈍ることもあると思いますが、中長期的に見れば南北線の白金高輪駅から品川駅までの延伸計画や2駅先の六本木一丁目駅直結の虎ノ門麻布台プロジェクトなど話題性もあり、気に入ったマンションを購入しておけば満足度は高い気はします。

最近は良い部屋が埋まるのは本当に早いので、関心がある人は早めの資料請求、モデルルーム訪問などで、各物件の比較検討をしておくことをおすすめします！

[27: 部長]

現地周辺は定期的に訪れますが、パークコート浜離宮ザタワーや東京ポートシティ竹芝、ウォーターズ竹芝も竣工し、ここ数年で浜松町/竹芝エリアの評価もかなり変わってきた気がします。

「港区海岸」アドレスのマンションという見方をすれば、以前の感覚では割安に放置されていたエリアの物件という印象ですが、今の見方としては再開発が進む浜松町/竹芝エリアのタワマンという見方のほうが正しいでしょう。もう、これだけで高くなる感じがプンプンしてきますね。。笑

もともとはイトーピア浜離宮というマンションが建っており（1979年竣工、SRC造14階建、総住戸数328戸、店舗2区画）、そちらの建て替え案件です。

当マンションは総戸数420戸ですが、うち307戸が募集対象外住戸であることからも地権者住戸の割合が高いことがうかがえます（3/4程は地権者住戸)。

販売対象面積は専有面積55.27m2～105.77㎡であり最低面積で50㎡台～とはなっていますが、従前建物はワンルーム中心だったようですので、マンション全体としては（地権者住戸として）もっとコンパクトな住戸が多数存在するのでないかと思います。だとすれば賃貸での一人暮らしからファミリーまで幅広い層が住むマンションになりそうです。

そのほか、気になる点はやはり高速道路沿いである点ではありますが、逆いえば、これらを受け入れられれば（あと高くなるであろう価格もですが笑）、抜群の交通アクセスを有し、開放感のある海や旧芝離宮恩賜庭園、浜離宮恩賜庭園、芝公園などの緑も身近であり快適なライフスタイルをおくれそうです。

特に交通アクセスはかなり便利では？メトロが使えないのは残念ですが、JRを含めてこれだけの路線を使えれば十分でしょう。

JR山手線「浜松町」駅徒歩5分（南口より）
JR京浜東北線「浜松町」駅徒歩5分（南口より）
東京モノレール「モノレール浜松町」駅徒歩5分
都営大江戸線「大門」駅徒歩6分（B2出口より）
都営浅草線「大門」駅徒歩6分（B2出口より）
ゆりかもめ「竹芝」駅徒歩2分

現時点で公開されている間取りも、柱の影響が少なく、廊下も短く効率的、ワイドスパンでなかなか良さそうです。

個人ブログでも触れていますが、敷地内には緑豊かな公開空地の確保、屋上にはウォーターフロントの眺望を楽しめる約120㎡のテラス、保育施設も導入などを予定しているようなので、そのあたりも情報も気になるところですね。
https://toshin.club/area/minato/ms3/brillia-tower-hamarikyu/6485

学区は人気の御成門小学校/中学校なので関心を持つファミリーもいるのではないでしょうか（徒歩20分程で交通量が多い通りを経由するのが気になりますが）。

販売は2021年10月下旬予定ですが「倍率優遇」を適用するようなので、気になる方は早めの資料請求をおすすめします！

[28: 部長]

どのようなプランでくるのか気になっていましたが、専有面積60.06㎡～75.13㎡という非常に狭い範囲に収めてきたのは意外でした。

先行する近隣物件と比較しても専有面積の違いがはっきりしていますね。（ブランズ：40㎡台～110㎡台、パークコート：40㎡台～130㎡台）。

桜田通りの西側（大街区）と東側（当マンション）では雰囲気・相場も異なりますが、大街区では新築/中古ともに坪800超えを見かけるケースも多く、80㎡を超えてくるとグロスも張る=買い手も限られてくることから、広さ=グロス上限を抑える方向にしたようですね。

先行2物件のように住友不動産による110㎡～130㎡ぐらいの王様部屋を見たかった気もしますが、普通借地権(55年)ということを踏まえても広すぎる部屋はなかなか難しいのでしょうね。

当マンションは18階建で接道部分は狭く、奥に広い敷地形状をしています。囲まれ感のある敷地ですが中層階以上の北東側は視界も抜けてきそうです。また高層階はお部屋によっては南西方向に東京タワーが見えてきます。（ちなみに道路を挟んで真向いのウェリスタワー愛宕虎ノ門は22階建て）

虎ノ門麻布台プロジェクト竣工後は、日本最高層の建物もお部屋から見えるでしょうし、都心に住んでいることを実感できそうですね。
（参考記事）
https://www.sumu-log.com/archives/30974/
https://www.sumu-log.com/archives/31320/

日常の買い物は成城石井やマルエツプチ城山ヒルズ店、福島屋などが使えると思います。

また、専有面積60.06㎡～75.13㎡なのでファミリーも多いと思いますが、港区立みなと科学館や芝公園、日比谷公園などは重宝すると思います。ちなみに港区立みなと科学館には制振、免震、耐震の揺れの違いが分かる模型があるため、マンション好きの方は面白いかもしれません。

近隣物件としてはお隣のブランズが普通借地権50年で坪単価500後半程、野村の新虎通りが700ちょっと、パークコートが800後半です。

当マンションに関しては、たとえば坪単価700万円とすると、1億3,000万弱程～1億6,000万程となります。総戸数144戸と結構多いので個人的にも売れ行きが非常に気になります。近隣の虎麻の情報も徐々に出てきて、神谷町周辺に関心を持つ人も増えてくると思いますがはたして！？気になる方は資料請求で詳細を確認してみてください。

[29: 部長]

わずか19邸のマンションなのでひっそりと完売、ということなりそうですが、なんともラグジュアリーで贅沢な物件ですよね。

専有部の設備仕様は特に特筆すべきものはありませんが、ガラスとタイルの外観は竣工後は目を引くものになりそうですし、都心では希少な自走式地下駐車場が素晴らしいですね！

ハイクラス外国車を保有している方にとっては駐車場の確保は死活問題なので、そのニーズの受け皿になりますよね。小規模マンションなので管理費は平米単価約600円で都心でもトップクラスの水準ですが、静かに暮らしたい方にとっては快適なマンションになるのではないでしょうか。

現在販売中のお部屋は以下。

【専有面積】114.75㎡
【間取り】2LDK
【予定販売価格】24,800万円

坪単価は714万円です。

間取りは好みが分かれそうですが、、52.45㎡のルーフトップバルコニーはいいですね！

[30: 部長]

近隣のクリオと比較される方も多いと思いますが、立地の違いや、マンション実績が乏しいタマホームということもあってか価格は当物件のほうが安いようですね。また、外苑東通りから中に入った場所なので落ち着きもあるでしょう。

クリオの掲示板でも書きましたが外苑東通りは今はごちゃごちゃ感が強いですが、工事終了後は無電柱化や歩道インターロッキング舗装、自転車道整備・車道低騒音舗装、道路LED照明・街路樹整備などで暮らしやすくなりそうです。

敷地面積は2000㎡程であり、都心エリアにおいてはゆとりがあります（駐車場が2台だけだったのは意外でしたが）。出来上がってみないと分かりませんが、エントランスアプローチは植栽により素敵な雰囲気になるかもしれませんね。

設備仕様面に関して良いなと思ったのは、カバンやポケットに入れたままエントランス等のオートドアをハンズフリーで解錠できる「Tebraキー」、バルコニーでの洗い物やお掃除などに便利な「スロップシンク」、「トランクルーム」などです。特にスロップシンクは都心マンションにおいてはかなりレアであり、戸建てのタマホームならでは仕様かもしれませんね。

一方、インターホンが玄関前は音声確認のみ、という点は少し残念なポイントでしょうか。（エントランスは映像確認できます）

そのほか、管理費/修繕積立金は控えめなのでランニングコストを気にされる方には良いかもしれません。（62.57㎡のタイプで管理費16,880円、修繕積立金6,270円）。

第2期予告物件概要はこちら

【販売戸数】未定
【専有面積】31.52㎡～72.77㎡
【間取り】1LDK～3LDK
【予定販売価格】3,900万円台～9,900万円台（100万円単位）


先着順物件概要はこちら

【販売戸数】4戸
【専有面積】31.52㎡～62.57㎡
【間取り】1LDK～3LDK
【予定販売価格】3,990万円～8,390万円

⇒　坪単価は413～443万円です。

[31: 部長]

2021年6月中旬時点での先着順はこちら

【専有面積】62.03m2～92.16m2
【販売戸数】8戸
【間取り】1LDK～3LDK
【販売価格】10,980万円～18,350万円

坪単価は585～658万円です。

[32: 部長]

東北沢駅が最寄りですが代々木上原駅徒歩9分の渋谷区上原アドレスということもあり、高級マンション路線で価格帯もなかなかのものになっていますね。

個人的に良いなと思ったのは3,900㎡、建築面積2,300㎡というゆとりの敷地計画、そしてマンションの顔ともいえるエントランスアプローチが石貼りで高級感がある点、お部屋については柱の食い込みが最小限であり、全体的に綺麗な間取りで家具配置もしやすそう点、またアルコープまわりのゆとりや2,400mmのハイサッシも開放感があって良いと思います。

ただ、リビングインタイプも結構見受けられるので好みが分かれそうですね。子供がいるご家庭だと、リビング横を子供部屋にして接点を増やせるメリットはありますが。

ちなみに少し離れますが、同じく敷地面積にゆとりのあるマンションとして富ヶ谷エリアに低層高級レジデンスで有名なフォレセーヌ（敷地面積5,000㎡）がありますが、あちらは平均坪単価がさらに高い、且つ平均専有面積約120㎡超でグロスもかなり張るため、60～90㎡ぐらいの広さを1億円～1億後半ぐらいの予算感で、となると当マンションが選択に入ってきそうですね。

竣工済みマンションなので、少しでも気になる人は資料請求/モデルルーム見学をしてみてもよいと思います。

[33: 部長]

いつのまにか最終1邸ですね！
125㎡南西角住戸の最上階ペントハウスが残っていますが、リビングの8枚連続サッシから見える東京タワービューは美しいんでしょうね。

現地はたまに通りますが、上層階に連続サッシがあることで建物外観のデザイン性も上がっている気がします。

お子さんのいるファミリーにとっては人気の御成門小学校が徒歩7分ぐらい（子供の足だと10分程？）とわりと近い点は魅力かもしれませんね。

2021年6月中旬時点の先着順販売

【専有面積】125.55㎡
【販売戸数】1戸
【間取り】3LDK+WIC+2SIC+WIP+TR
【販売価格】29,000万円

坪単価は764万円です。

[34: 部長]

【クレヴィア新宿若松町の先着順販売概要は以下】
※2021年6月下旬時点

販売戸数：4戸
間取り：1K・2LDK
専有面積：25.50㎡～47.21㎡
価格：3,898万円～7,198万円

坪単は505万円程

コンパクト住戸が多いこともあり149戸というそれなりの戸数になっています。医療従事者の賃貸需要があるエリアではありますが、不動産高騰の市況ですので（利回りでみるのではなく）、この地にゆかりがあるなどして資産として持っておきたい、しばらく住んで残債を減らした上で、賃貸や売却に出したい、という人向きな気がします。

当マンションからも程近い新宿コズミックセンタースポーツセンターは何度か利用したことがありますが、都度払いで利用できるので結構便利でした。また緑溢れる戸山公園もお散歩等の気分転換に良いと思います。

大江戸線は路線としては弱い印象ではありますが、沿線沿いに職場がある人にとっては理想的な路線でしょうし、徒歩10分ですが、メトロ（東西線）が使えるのは良いですね。

共用部分については二層吹抜のエントランスホールが存在感があって良さそうです。車寄せは回遊できるようタイプではない＆スペース的に複数台が停車できるのような設計ではなさそうですが、屋根付きなのでタクシーで帰宅したときなど雨に濡れず住みそうです。

そのほか、良いなと思ったのは
・玄関・廊下の床タイル
・天井カセット型エアコン（リビング・ダイニングのみ）
・洗濯機上部吊戸棚
・Tebraキー

などでしょうか。
最近の新築マンションは都心エリアも仕様がかなり落ちているので、上記の仕様は良いほうだと思います。


ちなみに広さは異なりますが、2018年竣工のジオ新宿若松町が68.27㎡/2LDKで10550万円で売り出されており坪単価511万円となっています。ジオが販売されていた当時、坪単価400万円超えの部屋などを見て、このあたりも随分高くなったなと思っていましたが、それからさらに相場は上がり、今は、新築＆築浅の一定クラスの分譲マンションは坪500万前後の相場になっているようですね。

クレヴィア新宿若松町は残戸数も少なくなっているかと思いますので、気になる方は資料請求等で詳細を確認してみてください。

[35: 部長]

メインタワーは既に20階を超えてきており、遠方からも十分視認できるレベルになってきましたね。

東京タワー(333m)とほぼ同じ高さ、かつ上層階にアマンレジデンス東京を有するメインタワー(330m)に話題が行きがちですが、東棟(240ｍ)、西棟(270ｍ)も近隣の仙石山森タワー(207m)を超えてくるという超高層建築物です。

3つのタワーが竣工したときは、このあたり一帯は凄い存在感になりそうです。

竣工後は、ここまでやるかというレベルで屋上緑化された「Modern Urban Village」を上空ヘリから見たら圧巻なんでしょうね。超都心なのにこれだけの緑がある立体都市というのは少なくとも日本においては唯一無二な気がします。

虎ノ門麻布台プロジェクトに関しては、スムログでも記事化していますので以下参考までに。

【想像を超える暮らし！】虎ノ門麻布台とアマンレジデンス東京
https://www.sumu-log.com/archives/30974/

虎ノ門麻布台プロジェクト周辺のマンションと相場(坪単価800～1000万超!?)
https://www.sumu-log.com/archives/31320/

[36: 部長]

都心エリアをいろいろ見た上で、改めて当マンションをみると、山手線内側でこの価格でこの専有部の広さ/全体スケール/共用設備/住環境というのは非常に魅力的に見えてきますね。定借ではありますが、70年と長いので10年、20年後での出口というのも見えやすいと思います。

交通アクセス面や（都電荒川線「面影橋」駅は徒歩1分ですが、その他の駅へのアクセス）、踏切があるエリアなのでそこでの足止めなどの弱点はありますが、一方で、おとめ山公園や戸山公園などの緑溢れる環境、そして品揃え豊富でお財布にやさしいオーケーストアなど生活する上での魅力は少なくありません。

また全戸70㎡超なのでファミリーや夫婦中心になると思いますが、同じような家族構成の集合体という安心感もあると思います。（30㎡台などがあると賃貸経由で生活パターンが異なる単身者なども入ってくるが、それがない）

なんといっても山手線内側でありながら敷地面積12,348.42㎡、建築面積5,886.14㎡という希少スケールですから、共用部の充実っぷりは目を見張るものがありますね。平置き駐車場や、キッチンスタジオ、マルチスタジオ、ライブラリーラウンジ、コワーキングラウンジなどなど。もちろん同じように共用部が充実している都心タワマンもありますが、価格が1.5倍とか2倍になりますからね。。

予算は7,000万円前後から8,000万円台だけど、山手線内側で70-80㎡台の3LDKが欲しい！というファミリーや、ゆとりの広さ/共用部を求める夫婦などは、検討してみるとよいかもしれません。今の市況では、この価格でこの広さ/共用部というのはかなりレアだと思います。

454戸と戸数は多いですが、やはり価格面での魅力は大きく、順調に供給戸数を伸ばしている印象です。気になる方は資料請求等でブリリアシティ西早稲田の詳細確認してみることをおすすめします。販売が進むと部屋の選択肢も少なくなってきますので。

[37: 部長]

新宿エリアではディアナコート御苑内藤町に続くプロジェクトになるかと思いますが、当マンションにおいては単身者ニーズも多いエリアということもあり、コンパクト中心の住戸で構成されています。

全61戸中、1LDKは36戸で全体の6割程を占めています。部屋のタイプは以下の通りです。

1LDK（36戸）
28.55㎡
31.65㎡
35.05㎡

2LDK（25戸）
43.75㎡
53.68㎡
60.07㎡

単身者、DINKS向きですね。53.68㎡、60.07㎡などはファミリーにもいいと思いますが、単身者も多いマンションになるのでそのあたりを考慮した上でGOできれば問題ないと思います。富久さくら公園、消防博物館、おもちゃ博物館などの子供と行ける施設も近隣にあります。

外観はガラスを多用し、モリモトらしいスタイリッシュなデザインに仕上がっています。周辺を見渡してもここまでデザインに力を入れたマンションはない気がしますので、差別化は図れているのではないでしょうか。

生活利便性はとても高いと思います。私も過去に利用したことがありますが、近隣のヨークフーズ（旧イトーヨーカドー）はかなりの広さで品揃えも充実していますし、伊勢丹、高島屋といった百貨店も近いので、目的に応じて使い分けができて便利です。

また、なんといっても都心のオアシス、新宿御苑が普段使いできるのは大きいです。リニューアルして園内は綺麗になり、スタバも入りました。住んだら年パスは必須だと思います。

交通アクセスの良さも魅力です。東京メトロ丸ノ内線・副都心線・都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩7分、JR「新宿」駅徒歩14分ですが、丸の内線は主要駅を走っているので移動はかなり便利です。また東京駅に直接乗り入れる唯一の路線なので、新幹線利用のときなども便利です。

このご時世、どのマンションも基本的に利回りは期待できないので、このあたりの立地が好き、ピアース新宿三丁目に住みたい！と思えて、住みながら残債を減らし、いずれ賃貸や売却を、という方にはいいのではないでしょうか。気になる方は資料請求で詳細情報を取得してみてください。

[38: 部長]

公式HPがオープンし、まだ詳細情報が出る前なのでファーストインプレッションです。

「北参道」という地名は三井不動産の「パークコート北参道ザタワー」によって認知度が一気に上がりましたので、発表タイミングとしてはベストなのかもしれませんね。

オープンレジデンシア北参道が位置するのは、外苑西通りから中に入った閑静な住宅地です。

間取りは1LDK～3LDK、専有面積32.30m2～89.19m2で、単身～ファミリーまでと、幅広いタイプが用意されています。現時点では公式HPで3タイプの間取り（89.19㎡、59.44㎡、35.30㎡）が公開されていますが、リビングインなのは好みが分かれそうですね。また、バルコニーとルーフバルコニーにゆとりがあるのはいいですね。

物件概要を見ると、以下のように明記されており、バルコニーとルーフバルコニーを合計するとそれなりの面積になりそうです。

バルコニー面積：3.29m2～14.07m2
ルーフバルコニー面積：13.15m2～18.73m2

環境面としては緑溢れる神宮外苑、明治神宮、新宿御苑のちょうど中間程に位置し、散歩やランニング、ペットのお散歩などには理想の環境かもしれません。日常の買い物はオーケーストア千駄ヶ谷店が使えると思います。（フロアの移動がちょっと面倒なスーパーですが）

また交通アクセス面としては、「原宿」駅徒歩11分で山手線が日常使いできるのが便利な印象を持ちました。

一方気になる点としては、オープンハウスの物件ではよくあるのですが、駐車場が無さそうな点（物件概要に記載なし）、37戸という小規模な点、それに付随して毎月の管理費/修繕積立金、仙寿院の交差点そばのトンネルの雰囲気などでしょうか。

設備仕様などの情報は公式HPにはまだありませんが、事前案内会は8/28より開始なので、気になる方は資料請求、案内会参加などで詳細を確認してみてください。

[39: 部長]

ひさびさにグランを冠するマンションが出てきましたね。

渋谷区神山町、4,000㎡の敷地面積に、平均面積104㎡（最大面積160㎡台）、総戸数55邸。

この基本スペックだけで検討したくなる人もいるのではないでしょうか。ゆとりのプランニングはさすがグランという印象を持ちます。

神山町は松濤に比べると地名としての認知度は落ちますが、ロケーション的には松濤よりも代々木公園駅寄りになるので、千代田線で中心エリア（表参道、赤坂、日比谷、大手町など）にサクッと出るには便利かもしれませんね。渋谷駅はメガターミナルだけあって電車に乗るまでが結構大変だったりしますので。

ザ・パークハウス グラン 神山町の現地道路沿いにはサンウッド松濤、フォレストテラス松濤、グランドメゾン松濤、プラウド神山町などの目を引くマンションや大使館があることから、グランにふさわしい立地とはいえるでしょう。

そしてデザインにも力を入れているので竣工後は、立地にふさわしい風格を備えたマンションになりそうですが、個人的には全体的に間取りがちょっと・・・という印象はしました。また駐車場が55邸に対して29台で設置率53%ですが、物件の価格帯やコロナによる車移動人気などを踏まえると少ない印象もしましたがどうなんでしょうね？

第1期は2021年10月上旬販売開始予定で9戸の販売を予定しているようです。

【第一期販売概要】
販売戸数 9戸
販売価格 29,000万円台～58,000万円台（予定）　※1,000万円単位
間取り 3LDK
専有面積 118.74m2～160.56m2
バルコニー面積 8.68m2～21.88m2

坪単価は、29,000万円～58,000万円を元に計算すると「807～1194万円」ですが、
29,000万円台～58,000万円台（予定）　※1,000万円単位
なので、実際はもう少し高くなってくるでしょう。　※まだ予定価格なので、どうなるか分かりませんが。

距離は少し離れますが、カテゴリーとしてはフォレセーヌ渋谷富ヶ谷と同様に、閑静な住宅地に位置する低層高級マンションというコンセプトなので（分かり易いタワマンなどとは異なり）時間を掛けながら少しづつ販売していくような感じになるのではないかと思います。

未公開間取りやCGギャラリーなどの限定コンテンツは「ザ・パークハウス グラン 神山町」の資料請求後に届くログインPASSを通して見れます。

[40: 部長]

【ザ・パークハウス 麹町レジデンスのファーストインプレッション】

レジデンスは敷地面積1150㎡、85戸(募集対象外住戸2戸含む)、1K～3LDK+S（納戸）、31.44m2～163.12m2となっており、コンパクト住戸で固められたテラス（33.72m2～57.44㎡）と異なり、最大163.12㎡というゆとりの高額住戸も用意されている点が大きな特長かと思います。

60㎡台や80㎡台のファミリー向け住戸もあり、全体の平均グロスも高くなることから、共用部などの作り込みもそれなりの高級感で仕上げてくるのではないかと思いますがはてして。

コミュニティラウンジそばの個別ブースを配したコワーキングスペースは子供の学習や、在宅ワークで活用できそうで良いですね。

84.67㎡の3LDK+WIC+SICタイプは、各居室、およびLDKが専有面積に対してバランスよく配分されているので、子供が2人いるなどで、部屋数が欲しいファミリーには良い気がしました。

番町・麹町エリアは建て替えも含めマンション供給が続いていますが、一方で学区狙いのファミリーの方は入学タイミングという期限が決められた中でのマンション選びになるのが悩ましいところですね。

現地写真も添付します。

※ザ・パークハウス 麹町テラスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673442/