部長 スムログ出張所スレ

[部長]

東京の都心6区（千代田区、港区、中央区、渋谷区、新宿区、文京区）特化のマンションブログ「都心マンション倶楽部」の部長として活動しています。

都心マンション倶楽部では、今後販売予定のマンションに関する現地レポ（写真や動画で紹介）、及び周辺エリアの過去の販売状況、中古相場推移などを中心に書いてきました。

こちらではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/toshin/

<個人ブログ「都心マンション倶楽部」>
https://toshin.club/

<Twitter>
https://twitter.com/toshin_club

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[1: 部長]

このあたりはよく知っているエリアですが、目の前の交通量/雰囲気さえ受け入れられれば、生活利便性は高いエリアだと思います。

日常の買い物はオーケーで済ませられますし、高島屋や伊勢丹がある新宿までいけば、生活関連のTODOはほぼ解決します。

そしてなんといっても新宿御苑の存在は大きいです。都心にあって、これだけの広大な緑を日常使いできるのは希少です。私は年パス保有者ですがかなり活用しています。

コロナで現在は閉園中ですが、密を避けて思いっきり遊べる広大な公園が近くにある立地というのはQOLを上げてくれるでしょう。新宿御苑は以前、テスト的に開園時間を2時間前倒しして7時～OPEN、閉園時間も延長していたりしましたが、早朝散歩ができるようになると仕事前の運動/リフレッシュにもなり最高ですね。

立地的には、「自然の近くには住みたいけど、やはり便利な都心派で、郊外には行きたくない」という人にはマッチしそうな印象です。

物件自体については外観や共用部はそそられる一方で、間取りや柱が気になるタイプも見受けられるので、価格で上手く調整して欲しいところです。

販売開始するとコロナによる入場制限で予約は取り辛いでしょうから、早めに動くのが吉だと思います。私も早速資料請求しています。

ちなみに規模やコンセプトは大きく異なりますが、近隣でウォッチしている物件としては新宿御苑隣接の三菱地所の内藤町計画と、同じく御苑隣接の東京建物（渋谷区千駄ヶ谷）です。こちらは戸数が減るので静かに暮らしたい人には相性が良さそうです。

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

[2: 部長]

現地写真です（文章最後を参照。虎ノ門ヒルズとの距離感はこんな感じですね）。
平日早朝に撮影しましたが、場所柄、通勤途中のサラリーマンが多かったです。


まだ販売開始前で情報も少ないため、取り急ぎの寸評です。

評価できる点としては、

・今後さらなる発展が期待できる虎ノ門周辺エリア
・交通利便性に優れた新橋駅を普段使いできる
・歩行者と自転車で道が分けられ、幅も広い新虎通り沿い。緑の連続性もいい感じ
・飲食店豊富で食事には困らない（アンダーズ/オークラのような高級ホテルから新橋の庶民派グルメまで）
・プラウドブランド
・スタイリッシュな外観

などがありますが、

気になる点としては、

・37.02m2～144.06m2による住民層が多岐に渡る点（投資やセカンド、実需も単身/DINKS/ファミリーetc）
・間取り（柱の食い込みが目立つ、50.72平米タイプは浴室1216。。）
・ファミリーの場合は、ビジネス街なので子育て環境
・店舗は何が入るの（物件概要を見ると店舗が入るようですね）

などなど。ちなみに私も近くを寄った際に使うことがありますが、近隣のハナマサは店内も広くて結構便利です。あと豊洲/有明方面へのアクセスがいいので（車で15～20分もあれば）、広い場所で子供を遊ばせるときとか、まとまった買い物のときに湾岸に行くのもありですね。

とりあえず、仕様と価格の発表を待ちたいと思います！

未公開間取りなどは資料請求後に届くログインPASSを通して、限定サイトで見れます。

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

[3: 部長]

2月下旬竣工予定なので、現地を見るとほぼ出来上がってる感じですね。ガラスウォールで見栄えは良いと思いますし、仕様についても、最近は一部のマンション/住戸でしか採用されなくなった折上天井、全室天カセ、LDK/主寝室の床暖房、浴室のガラス扉などが採用されており、住んでからの満足度は高そうな気はします。

また、個人的には電気錠をスマートフォンで遠隔操作できるwiremoが結構使えると思います（別途、初期設定費とランニングが必要だと思いますが）。特に小さい子供がいる場合は、出かけた時や帰宅した時に親のスマホに通知される設定ができるので、様子が分かって安心です。

普通借地権であることや、お隣に建つ住友不動産のマンションにより眺望に影響がでることなどもあり、売れ行きはゆっくりのようですが、森ビルが進める虎ノ門麻布台PJ、虎ノ門ヒルズ周辺の再開発の恩恵を受けれる手堅いエリアであることは間違いないでしょう。えーと、気になるお隣のマンションですが、住友不動産はいつものようにとんでもない価格で出してきそうですねｗ

ちなみに2月頭時点で販売中の部屋は以下。

【専有面積】76.12m2～88.77m2
【間取り】2LDK～3LDK
【価格】12,680万円(1戸)～18,070万円(1戸)
【販売戸数】6戸

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00150...

[4: 部長]

立地観点では虎ノ門麻布台プロジェクト完成後は最も恩恵を受けるマンションではないでしょうか。

当マンションから虎麻までは1分かからない距離だと思いますがこんなライフスタイルができそうです。

散歩や子供を遊ばせるときは6000㎡の中央広場をはじめとした圧倒的な緑の空間で。日々のお買い物や外食は約150の店舗/約4,000㎡のフードマーケットを使いつつ、友人/家族が遊びや泊まりに来たときは東棟の低層に配置されるラグジュアリーホテル「ジャヌ東京 ※アマンの姉妹ブランドで日本初進出ホテル」を活用。レストランで食事や宿泊など。

虎麻に関する詳細は虎ノ門麻布台プロジェクトのファクトブックやイメージムービーを見るとよく分かりますが、森ビルが「これまでのヒルズで培ったすべてを注ぎ込んだ"ヒルズの未来形"」というだけあって、魅力ある街が誕生するはずです。

https://www.youtube.com/watch?v=5akVE7tWOto

https://www.mori.co.jp/img/article/190822_1.pdf

完成後は六本木一丁目駅と神谷町駅が地下通路で繋がりますが、地上出口も近くにできるでしょうから駅までのアクセスも良くなりそうです。ちなみに学区は麻布小学校ですが六本木麻布通りの歩道も整備拡張されるため通学の安心感もありそうです（私立に行かせる方も多いと思いますが）。

施工は竹中工務店。仕様は、免震構造、住戸内非常用コンセント(停電時に非常用発電機から住戸内に電力供給)、全熱交換器、天井高2.7m、各階ゴミ置き場、全居室天カセ、シーザーストーン天板、ミーレ食洗器、コンベック(電子レンジ機能付きオーブン)、食器棚、浴室ガラスドア、電子錠、地下トランクルーム、スマホでのインターホン対応/風呂操作/床暖房操作/玄関扉の施錠・確認/駐車場の遠隔操作。さらに140平米以上については冷蔵庫/冷凍庫、ワインセラー実装(※19F～)、ミーレの洗濯機/乾燥機(※19F～)などなど。他ではなかなか見ることのない超高額タワマンなりの仕様という印象です。内装デザインは木の素材を感じられる上品な仕上がりになっています。

23階建てのタワマンですが売主が森トラストということもあり、広い部屋しか用意しておらず（平均専有面積は100平米超え）、総戸数は71戸と少なめです。1フロア2～4戸なのでプライバシー性も高く、エレベーターでの乗り合わせも少ないでしょうし、ゆとりの住まいを求める方には向いているマンションだと思います。

一方、共用部はラウンジぐらいなので、共用施設の充実を求める人には向いていません。虎麻がすぐ近くにできるのである意味必要ないのかもしれませんが。

駐車場は魅力あるものに仕上がっています。スロープを降りた先にある地下駐車場からはサブエントランスを経由し、エレベーターで居室フロアまで直接あがれますし、出庫についてはスマホで遠隔操作できるため待ち時間も短縮できます。幅2050のフラットパレットなので出し入れも楽だと思います。

ちなみにペントハウスは2部屋あり、4LDKの260㎡と270㎡のメゾネットタイプというなんともラグジュアリーな設計です。4LDKや200㎡を超えるような分譲住戸は希少なので、圧倒的な広さを求める人は候補になるでしょう。ただ、お値段もパークコート赤坂檜町ザタワーやパークコート青山ザタワーのペントハウス価格（15億円）さえも超えてきて日本トップクラスになりますが。。

2月頭時点での先着順販売は以下。

【価格】20,960万円～71,900万円
【販売戸数】8戸
【間取り】2LDK～4LDK
【専有面積】85.18m2～202.05m2

[5: 部長]

先日、近くを通ったので撮影してきました（文章最後を参照）。
2月頭の撮影ですがエントランスの植栽作業中でした。

外観は上層階の連続サッシに目が行きますが、部屋からは東京タワーが綺麗に見えるんでしょうね。

神谷町/虎ノ門界隈は非常に高くなっているので、近隣の芝大門で63.13㎡/坪単価400半ばぐらいの部屋は相対的に安く見えてきますね。

といえブランズ愛宕虎ノ門もそうですが、都心好立地では借地権マンションもそれなりの金額であるため、人によっては周辺の所有権中古を検討する人もいるでしょうし、販売も少しづつという感じですね。

ビジネス色が強いエリアですがJR含めて複数路線使える交通利便性の良さ（都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、都営三田線「御成門」駅徒歩4分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分）、そして緑（芝公園、浜離宮etc）や海（竹芝周辺）が身近なのでアクティブに過ごすには良い立地だと思います。

2月頭時点での販売は以下


●3期2次
【専有面積】63.13㎡
【間取り】2LDK
【価格】8,490万円～9,800万円
【販売戸数】4戸

●先着順
【専有面積】63.13㎡～86.65㎡
【間取り】2LDK・3LDK
【価格】9,300万円～17,900万円
【販売戸数】4戸

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151...

[6: 部長]

【現地の雰囲気】
資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

現地を見てきたので写真をアップしておきます！

竹中工務店による設計/施工でお値段も高くなりそうですが、外観デザインやランドスケープは素敵ですねー！

今回、現地周辺を見て事業所/オフィスビルが多い印象を持ちましたが、敷地の約半分、1,900㎡の緑溢れる公開空地と木目のティアラを有した外観は、実際に竣工してみると目立つ存在になりそうですね。

[7: 部長]

メリット/デメリットがはっきりした印象を受けました。

メリット
・三井ブランド
・デザインが期待できそう。5.8mの吹き抜けエントランスホールなど
・緑道を望む南東向き中心。低層階、高層階それぞれで眺望面に魅力がある
・新宿に近いのがとにかく便利
・初台駅徒歩2分

デメリット
・甲州街道沿い
・間取りがナロースパン中心

その他気になる点
・総戸数116戸に対して一般販売対象戸数は65戸（全体の56%）
・京王新線が個人的には微妙。これは職場やライフスタイルによると思いますが


ナロースパンについては緑道の南側を多くの住戸で分け合ったためですが、北側は甲州街道&高速道路なので、販売のし易さ的にもこのようなプランニングにはなりますよね。それだけに最上階に用意されたJタイプ135.29㎡のワイドスパンは貴重ですね。LDKのキッチン横 ←→ ユーティリティ ←→ 洗面室 の導線がいいですねー。

過去に当エリア周辺に住んだことがありますが、住宅地中心なのでのんびり暮らすには良いと思います。また新宿への近さがかなり便利でした。新宿に行けばお買い物をはじめTODOのほとんどは解決します。新宿駅までは1駅2分ですが電車で行くには微妙な距離なので自転車やタクシー移動のほうが多くなるかもしれません。

甲州街道は交通量が多いので小さな子供がいるファミリー層は気になるところだと思います。ただ一方で、代々木公園や新宿中央公園など子供を遊ばせるには魅力的な環境が近いため、甲州街道沿いという立地をわりきれるかどうかだと思います。

渋谷区の北西に位置する初台/幡ヶ谷/笹塚周辺は（渋谷区の中では）もともと割安感はありましたが、ここ数年でその印象もだいぶ薄れましたね。。笑　ただ、現地近くでは西新宿三丁目西地区の再開発もあるため、相場のアップサイド余地があるかも、という観点に立つと、資産価値的には手堅い物件という印象はします。細かな仕様や価格はこれからなので追加情報待ちですね。


資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

[8: 部長]

当物件の最大の特長は、やはり滅多にでない銀座アドレスの分譲マンションということになるかと思います。
また売主が野村不動産（プラウド）という点もプラス要素ですね。

銀座は一丁目から八丁目までありますが、プラウド銀座一丁目がある「銀座一丁目」は東京駅に近いポジションになるため、いわゆる銀座らしい雰囲気は薄くなりますが、一方で「東京」駅徒歩16分を魅力に感じる人も少なくないでしょう。

交通アクセスは以下。複数駅/路線が使えるのはよいかと思います。

東京メトロ有楽町線 「銀座一丁目」駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 「東銀座」駅 徒歩7分
都営地下鉄浅草線 「東銀座」駅 徒歩7分
東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線 「銀座」駅 徒歩10分
ＪＲ線 「東京」駅 徒歩16分
東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩3分


敷地面積308.87m2、総戸数32戸なので規模はかなり小さめです。ただバルコニーのガラスが波打つようなデザインになっていたり、マンション最上部の屋根部分がライトアップされているなど、目を引く工夫は見られます。

お部屋の広さは、大きく分類すると2LDK 50㎡台（53㎡、54㎡）と、1LDK 30平米台（34㎡）の2つに分かれます。

利回り重視の投資というよりも、富裕層のセカンド利用や保有マンションのコレクション追加（銀座も加えておくか、的な(笑) ）、資産としてとりあえず持っておく、実需であれば、広さよりも銀座という立地重視、利便性重視の人などが関心を持ちそうです。

個人的に魅力を感じる点としては、天井高2.7m、各階全戸宅配ボックス、各階エレベーターセキュリティ、そして30平米台についてはスタイルメイドが導入されている点です。

スタイルメイドについては、以下の3プランから選択できます。

①ストレージ（趣味空間や衣装部屋にふさわしい充実の収納計画）
②アトリエ（クリエイティブワークに没頭できるスペースを計画）
③ホテル（ホテルステイのようにプライベート重視の住空間）

有償ですが、自分の生活スタイルに合わせた空間に設計してくれるため、用途が明確な方はオーダーするとQOLも上がるでしょう。

たとえば近隣に住んでいる経営者等がサードプレイス的に使いたいから②アトリエにするとか、地方在住で東京にきた時のホテル代わりに使うから③ホテルにする、といったイメージですね。

[9: 部長]

マルチに使える防音に配慮したフリールーム「スゴコチ」はなかなか面白いですね。

こちらのスペースはたとえばヨガ等の運動や映画鑑賞、テレワークなどにも使えるようですが、昨今のニーズに対応した共有設備ですし、わずか36戸の小規模マンションでも取り入れている点は好感が持てます。同規模マンションと比較しても差別化になるはずです。

そのほか、外出先からスマホでお湯はりや床暖房操作が可能な「どこでもリンナイ」、エントランスには鍵をカバンやポケットに入れたまま、オートロックが解錠できる「Tebraキーシステム」も日常の暮らしの中で利便性を感じられるはずです。どこでもリンナイは私も利用したことがありますが結構便利です。

交通アクセスは以下ですが、日本橋駅が徒歩10分圏内で使えるのはよいですね。
日本橋エリアの中でも、この駅/路線/徒歩分数の組み合わせはいいのではないでしょうか。

・東京メトロ銀座線・東西線・都営地下鉄浅草線「日本橋」駅徒歩9分
・東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅徒歩3分
・東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線「人形町」駅徒歩5分
・東京メトロ日比谷線・東西線「茅場町」駅徒歩5分

ディスポーザーがなさそうなのは残念ですが小規模なので致し方無いでしょう。

専有面積は30.17㎡～54.47㎡なので単身やセカンド、投資、DINKSなどになってくると思いますが、コンパクトながら機能性と交通利便性を兼ね備えたマンションという印象を持ちました。

間取りは柱が気になるタイプもありますが、全体的には廊下も短く効率的、またウォールドアにより生活シーンに合わせて空間変更もできて良いと思います。難ありの間取りが多い日本橋エリアの中でも間取りは良いほうだと思います。

2021年3月頭時点での物件概要は以下

【専有面積】30.17㎡～54.47㎡
【間取り】1LDK、2LDK
【予定販売価格】4,400万円台～8,800万円台　※100万円単位
【予定最多価格帯】5,200万円台（3戸）　※100万円単位


未公開間取りなどは資料請求後に届くログインPASSを通して、限定サイトで見れます。

[10: 部長]

一言で言うと「落ち着いた住環境と広さを求める富裕層向けのマンション」だと思います。

「フォレセーヌ」ブランドには名作マンションも多く、個人的には個別シャッター完備のプライベートガレージ付のフォレセーヌ赤坂檜坂はかなりそそられました。

「フォレセーヌ」は基本的に高級住宅街の低層レジデンスというポジションで展開しているため、タワマンのような派手さはないですが、住環境と高い設備仕様を兼ね備えたマンションであるため、永住したくなる人も多いのではないでしょうか。

当マンションは、富ヶ谷の高台邸宅地に敷地面積5,000㎡という希少なスケールを有しています。また専有面積も72.49㎡～195.87㎡、平均専有面積約120㎡超というゆとりの構成です。当然グロスが高くなるぶん、販売にも時間を要すると思いますが、このあたりは森トラストグループならではの設計といえるでしょう。

セキュリティは相当高く、エントラスから住戸までの4重セキュリティに加え、7基のエレベーターによるゾーニングを採用。総戸数70戸であることを考えるとプライバシーへの配慮はトップクラスです。また日々の暮らしの利便性という観点ではスマートフォンやAIスピーカーで家電や住宅設備をコントロールできる「rimoco」が標準搭載されています。

駐車場は全57台（機械式55台［普通車28台／ハイルーフ車27台］、平置2台［来客者用含む］）です。設置率は8割程。ハイルーフが半分程を占めているのは良いと思います。

2021年3月時点での物件概要は以下

【専有面積】72.49m2～195.87m2
【販売戸数】16戸
【間取り】1LDK～4LDK
【販売価格】15,700万円～49,580万円


資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

[11: 部長]

先日、近くに行ったので現地を見てきました。

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

高台の高輪エリアということもあり、品川駅からは坂を上る必要はありますが、品川駅徒歩9分は良いですね（最寄りの高輪台駅は徒歩4分）。品川駅西口地区の再開発もあり話題に事欠かないエリアです。

道路を挟んだ先にはグランドプリンスホテル新高輪があるため、部屋によってはホテルの緑を愉しめそうです（1枚目の写真参照）。101㎡のEタイプは足元からFIX窓なので緑も感じやすいでしょう。

2021年3月下旬時点での第2期予告概要は以下です。

【間取り】1LDK～3LDK+SR
【専有面積】31.53㎡～101.81㎡
【価格】4,980～18,290万円

坪単価は522～594万円。単価自体は、今の市況を考えると違和感はありませんが、間取りをみると100平米超タイプも含めリビングイン中心なので、好みは分かれそうです。

設備仕様は現時点ではWEBにまだ出ていませんが、上位ブランドの「ザ・ハウス」を冠してしているので一定レベル以上ではあるとは思いますが、はてして・・・

お隣がJCHO東京高輪病院なので救急車の頻度や音などは確認しておいたほうよさそうな気がしました。

高輪エリアは東京建物のブリリアや、双日新都市開発のジ・インプレスト高輪などが過去にありましたが、広めの部屋中心でグロスが張ることもあり、販売に時間がかかっていた印象です。当マンションに関しては30㎡台や40㎡台も複数用意されている点が前述の先行物件とは異なります。グロスを抑えつつ品川駅徒歩10分圏内にコンパクト住戸を持っておきたい人は候補になりそうです。

それにしても、以前のオプレジは（半地下などクセはあるけど）とにかく安いという魅力がありましたが、今はそれが無いので、価格以外で刺さるポイントがあるかどうかですよね。立地はいいんですよねー。

[12: 部長]

2021年3月下旬時点での先着販売概要は25.27m2、4,590万円～4,770万円。

坪単価は600～624万円です。

虎ノ門エリアは三井不動産のパークコート虎ノ門や、これから販売される野村のプラウド新虎通りなどもあり、規模感で劣る当コンパクトマンションの影が薄くなってしまうのは致し方ないと思いますが、(小規模でありながら)マンション外観デザインやアクセス面に関しては評価できるのではないでしょうか。

目の前の新虎通りも今後さらに魅力的なものになるでしょうし、徒歩10分圏内で新橋駅、御成門駅、内幸町駅、汐留駅、虎ノ門ヒルズ駅が使えるのは利便性高いと思います。

20平米台という面積帯からすると、HPにもあるようにやはり「資産形成」での検討が多くなると思います。ただ、その一方で、坪単価600超えで利回りはあまり期待できない、ということでなかなか悩ましいところではありますね。

個人的には、それなりの資産を持つ近隣在住ファミリーのセカンドとして使えそうな気はしますがどうなんでしょうね？もちろん30～50㎡ぐらいあると尚よいと思いますが、25㎡でも問題はないでしょう。

たとえば旦那や奥様のサードプレス的な感じですが、自宅を離れて一人でゆっくり仕事や趣味をするスぺースとしての活用です。車移動が必要な距離だと億劫になり、利用頻度が減ったりもしますが、徒歩圏内でふらっと寄れる場所に自宅や会社でもないサードプレイスがあるとQOLも上がる気がします。狭い分、グロスは抑えられますね。

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151...

[13: 部長]

クリオのマンションは間取りに工夫を感じることが多く、個人的には好感が持てます。

当マンションも廊下が最小限、且つ柱の食い込みも少ないため、有効スペースがきちんと確保されています。またライフスタイルに合わせて洋室の引き戸を開閉すれば使い勝手も向上します。

外苑東通りは車でたまに通るため、現地も確認済みですが、この通りはずっと工事やってますよね。笑
はやく拡張整備して欲しいなーといつも思ってますｗ

工事完成後は無電柱化や歩道インターロッキング舗装、自転車道整備・車道低騒音舗装、道路LED照明・街路樹整備などで暮らしやすくなりますね。

徒歩10分圏内で使える「都営大江戸線」と「都営新宿線」は路線としては弱いかもしれませんが、それでも都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩1分の「駅近」は価値はあると思いますし、大江戸線沿いに会社がある人は通勤もかなり便利ですね。

また最近導入するマンションも増えてきましたが、スマホでの給湯器遠隔操作や自宅玄関扉の施錠確認/施錠などができるIoTの採用が素晴らしい！

お風呂の自動洗浄機能を導入するマンションはまだ少ないようですが、こちらも是非増えて欲しい！

1日10分、2日に1回は掃除するとして1ヵ月で150分。1年で1800分=30時間。10年になると300時間にもなりますが、この時間を少しでも減らせるなら、価格に多少上乗せされたとしても大きな差別化になると思うんですよねー。

ちなみに2021年3月下旬における第三期一次の販売予定住戸は以下。

【戸数】4戸
【間取り】1LDK～3LDK
【専有面積】30.89m2～55.16m2

気になる方は資料請求等で詳細確認してみてください。

[14: 部長]

残り僅かになってきましたね！各方角に対しての専有面積/間取り/価格の設定が絶妙過ぎて、上手く分散され、幅広いニーズに対してどのタイプもまんべんなく受け入れられた印象です。

南西方向の駐車場や、オークラ別館の建て替え、東京タワーの眺望維持、すき家の将来建て替えなど不確定要素も多いですが、再開発が進む当エリアにおいてはある意味、許容せずして前には進めない部分ですし、少なくともパークコートトップクラスの仕様なので住んでからの満足度は高いと思います。外観も重厚感とスタイリッシュさが合わさった感じでとても素敵ですね。

個人的には専有部のスッキリとした天井と高さ、ザコート神宮外苑などごく一部のマンションでしか採用されないJAXSON浴槽(100㎡以上タイプ)、共用部のエントランスホール/パーティサロンなどがそそられました。（ただ価格帯を考えると電子錠、ミーレ食洗器、ビルトイン電子レンジなどは標準で全タイプに付いていると、さらに満足度も上がった気が）

周辺を見渡しても虎ノ門ヒルズステーションタワー、虎ノ門麻布台PJ、六本木五丁目PJ、赤坂二丁目PJ、六本木三丁目中央地区などが控えており、各プロジェクトの全貌が明らかになるにつれて、ワクワク感も増していきますね！

いわゆる大街区は超都心でありながら緑に溢れ、大使館、ホテルがあり、散歩もしやすく、住環境に優れるプレミアムエリアという印象です！

[15: 部長]

白金高輪は白金ザ・スカイをはじめとして駅近で複数のマンション供給が予定されているため、どうしてもそちらに注目が集まりがちですが、当物件はコンセプトも異なりますし、こちらはこちらで魅力があるように思います。

交通アクセスは以下です。

【利用可能駅】
白金高輪駅まで徒歩8分
麻布十番駅まで徒歩9分
三田駅まで徒歩12分
田町駅まで徒歩13分

【利用可能路線】
南北線
三田線
大江戸線
浅草線
JR

各駅からは微妙に距離はありますが、複数路線を使えますし、なによりJR/東京メトロ/都営地下鉄を抑えているのはかなり便利だと思います。乗り換えも少なくて済むのではないでしょうか。

また、5260㎡の広大な敷地に50%の空地率、豊かなガーデンというランドプランが素晴らしいですね。

ガーデンサロンに魅力を感じた方も多いと思いますが、担当しているparkERsは最近は高級シェアオフィスの実績も増やしており、緑の癒し効果たっぷりの素敵なサードプレイスに仕上げてくると思います。

今後のワークスタイルとして在宅勤務/テレワークはさらに増えると思いますし、マンション内に用意されたガーデンサロンの存在は大きいでしょう。ここまで緑たっぷりの空間を採用するマンションも少なく、ザコート神宮外苑のヒーリングフォレストルームを思い出しました。

そして、個人的に一番刺さったのが駐車場です。駐車場の充実度はトップクラスの物件ではないでしょうか。

地下駐車場(89台 ※平置17台、機械式72台)、住戸フロアまでのエレベーター直結(レジデンス棟)、高速シャッター、ETCカードによる自動開閉のゲート。

地下駐車場はやはり希少ですし、スロープを移動する際の優越感もあるでしょう。シャッター前でのリモコン作業は地味に面倒なので、ETC連動は快適すぎますね。他物件でも是非採用して欲しいと思います。また、駐車場代が4万円台なのも好感が持てます。港区では5～6万円超えもありますので。

ただ間取りは柱の食い込みが目立つタイプが多いので、眺望、方角、価格などを考慮しつつ折り合いをつける必要がありそうです。

【2021年3月下旬時点での物件概要は以下】

【間取り】2LDK・3LDK
【専有面積】54.02m2～121.44m2
【価格】9,460万円～26,700万円

坪単価は579万円～727万円です。

[16: 部長]

販売会社のイメージが強い東急リバブルですが、売主の顔も持ち合わせており、自社ブランド「ルジェンテ」シリーズで新築マンションをコンスタントに展開しています。

ルジェンテは基本、コンパクトタイプ中心なので、今回も30平米台の間取りが複数タイプ出ています。

HPのシミュレーションを見ると、38.11㎡/4,699万円のタイプがボーナス払いなしで、月々118,542円の返済、別途、管理費等20,000円ということなので約14万円ということですね。※別途、毎年の固定資産税や、初期の登記費用/火災保険等は見る必要はありますが。

suumoで以下条件で賃貸相場を調べてみると、月額17-21万円ぐらいででいました。（意外と高いですね。。）

---------------------
新宿御苑前駅、新宿三丁目駅から徒歩10分以内
築5年以内
マンション（アパートではなく）
35-40㎡
----------------------

当マンションの仕様は以下となっており、
30平米台のコンパクトタイプとしては充実しているので賃貸に出したときも差別化になりそうです。

・食洗器
・フィオレストーンキッチンカウンター
・洗面所のモザイクタイル
・ミストサウナ機能付
・浴室暖房乾燥機
・トイレ手洗いカウンター
・床暖房
・電気自動車用充電器
・ノンタッチキー対応のメールボックス一体型宅配ロッカー
・非接触キー「Tebra」
・カラーTVモニターインターホン

全体の印象としては新宿や新宿御苑周辺で小さめの部屋を探していて、住みながら残債を減らしていき、いずれ賃貸や売却をする人には良さそうな気がしました。

電気自動車用充電器は大きな差別化になりそうですし、電気自動車を所有している単身&DINKSには刺さるマンションですね。

靖国通りから中に入った通りなので落ち着いた環境で、富久クロスのイトーヨーカドーも日常使いできるのも便利そうです。


【2021年3月下旬時点での第1期販売概要は以下】
販売戸数：26戸
間取り：1LDK
専有面積：33.54m2～39.05m2
価格：4,190万円～5,990万円

坪単価は413～507万円。今の市況と、単価が高くなりがちなコンパクトタイプということを踏まえると、わりとこなれた単価という印象です。
いずれ賃貸に出すことを考えている人も多いと思いますので、検討中の部屋の想定利回りや周辺の賃料相場などはチェックしておくとよいと思います。

[17: 部長]

マンションすぐそばの環境を許容するかどうかがだと思いますが、物件の基本スペックは高めなので、それを受け入れる人にとっては良いマンションではないでしょうか。

100点満点の物件はないので、何を捨てて、何に価値を見出すかですね！

最近のブランズ物件全体に言えそうですが、（市況もあり）価格は高いが仕様も高め、という感じなので住むと快適さを感じる部分も多いと思います。グロスが張る分、竣工後も販売しているケースもよく見かけますが。

総戸数53戸の規模を考えると共用部は充実していると思います。デザイン性も高くていいですね。自然石の壁材を使ったコーチエントランスや各階ゴミ置き場、エレベーター3基(うち1基は二輪車用だが、2基としてもプライバシーに配慮した贅沢な設計）、中庭の緑や坪庭を見ながらくつろげるラウンジなどなど

新宿にも自転車/電車で行きやすいですし、新宿御苑、代々木公園といった緑のスポットも近く、中長期的には西新宿三丁目西地区の再開発も利便性向上に寄与しそうです。

[18: 部長]

高騰した今の不動産市況ではリセールで分譲価格を維持、もしくは上回る物件を探すのは難しいですが、ここは手堅いですよね。

もちろんマンション選びにおいてはリセールは1つの要素でしかありませんが、大規模複合再開発ならではの利便性を享受しながら快適に住めて、さらに中長期で資産価値も維持できるならばいいお買い物な気がします。

現地周辺はたまに通りますが現時点で既に結構な存在感なので、完成したときのインパクトは凄そうですね。さすが地上45階建て/山手線内最大戸数1,247戸。見ると欲しくなるマンションです。

先日スムログでも記事にしましたが森ビルの虎ノ門麻布台( https://www.sumu-log.com/archives/30974/ )までのアクセスも良く、さらに南北線の白金高輪駅から品川駅までの延伸計画、周辺でのマンション供給ラッシュによる白金高輪エリア全体の注目度UPなど、ワクワクが詰まっている印象です。

ここの入居開始時期と虎ノ門麻布台プロジェクトの竣工予定時期が同じ(2023年3月）というのも、また楽しみですね。自転車で10～15分ぐらいかな？

[19: 部長]

注目を集まる白金高輪エリアの中でも本格的な低層レジデンスがきましたね！

三菱地所らしい邸宅感のある落ち着いた外観がいいですね。特に重厚感ある擁壁のエントランス、そして壁面石張りのカーアプローチが素敵です。

完成すれば目を引く外観になりそうなので、現地を通る人は思わず見てしまうのではないでしょうか。非タワマン派にとっては検討したい物件です。

価格も当然高いとは思いますが、70～80㎡中心、LD/洋室1が天カセという内容からも、グロス的にはまだ検討しやすい設計にしている気がします（たとえば平均専有面積90㎡超、全居室天カセなどの仕様ではないという意味で）。40㎡～60平米台も結構ありますし。

東向き住戸は、部屋によっては高松くすのき公園の緑が見えるはずなので人気が集まりそうですね。80Eは近い距離で緑が見えそうですが、一方で北側がジオ高輪とお見合いになりそうです（そのため北側は窓の開口部が狭くなっていますが）。また南側の上層階住戸は遠方に高輪皇族邸の緑が見えてきそうな気がしますがどうなんでしょう？タイプとしては100Aの5～7階とか、80Aあたり？

ゲストルームや全戸トランクルーム、そして給湯リモート対応機能付き、スマートホン共用エントランス開錠システム採用などのIoTシステムも快適性向上に繋がり良い思います。

スマホでの給湯操作やエントランス施錠については私も利用したことがありますがあると便利です。
スムログで記事化していますので興味があれば合わせてチェックしてみて下さい。
https://www.sumu-log.com/archives/28391/
https://www.sumu-log.com/archives/28582/

ということで、全体的には非常に良い印象ですが、一応、気になる点を挙げると、現地正面通りの結構な傾斜、ザ・パークハウス 高輪タワーとのお見合い具合、ナロースパンの部屋中心などでしょうか。あと駐車場は全て機械式で平置きは無し？？

2021年7月上旬販売開始予定なので詳細はこれからになりますが、はまる人はGOしたくなるマンションだと思います。
外観デザインや共用部/仕様等を見て、おぉー！となったので、今回はとりあえずファーストインプレッションということで書いてみました。

参考までに現地写真もいくつか添付しておきます。

[20: 部長]

白金高輪エリアで非タワマン、ファミリー向けを探している人は候補になってくるマンションですね。
駅近、且つ生活利便施設（ピーコック、マツキヨ、高松くすのき公園など）も近くにあり、暮らしやすそうです。

エントリー者限定の未公開間取りも含めて、現状公開されている間取りは綺麗なタイプが多い印象です。
柱の食い込みが少なく、廊下も程よい長さなので効率良く使えるでしょう。間取り図を見ると廊下はタイルor大理石で食器棚もありますね。全邸トランクルーム付きも◎

グランドメゾンは建物周囲の植栽が素敵なので、綺麗な長方形敷地である当マンションの植栽も期待したいところです。道路に沿って植栽が続くと目を引く気がしますが、どのようなランドスケープでくるのか楽しみです。

公園隣接はメリット/デメリットありますが、これはもう何を重視するかだと思います。公園からの声や視線よりもすぐそばに遊べるスポットがあることに価値を感じる人には魅力的に映るはずです。小さな子供がいる家庭にとってはすぐそばに公園があるだけでも相当助かりますもんね。笑

西向きの低層階は崖なので価格も抑えられると思いますが、割り切る人にとっては狙いかもしれません。※どのようなプラン設計になるか次第ですが再開発が進む白金高輪エリアで坪単価を抑えて購入できるチャンス！？

ザ・パークハウス高輪松ヶ丘とは入居時期も3～4ヵ月程しか変わらないようなので（グランドメゾンが2023年7月、ザ・パークハウスが2023年3月中旬）、非タワマン派は両マンションの今後の情報を待ちながら検討していきたいですね。

未公開間取りなどは資料請求後に届くログインPASSを通して、限定サイトで見れます。

参考までに現地写真も載せておきます。
※高松くすのき公園から撮影