すまいよみ スムログ出張所スレ

[すまいよみ]

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。

ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。

東京東5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）のマンションを日々探訪しています。

ここではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/sumaiyomi/

<個人ブログ「東京イースト マンションブログ」>
https://www.takenote1101.com/

<Twitter>
https://twitter.com/sumaiyomi

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[170: すまいよみ]

クレヴィア西葛西レジデンスは、「西葛西」駅の北側、商業施設や生活利便施設が集積する人気の場所。「西葛西」駅徒歩8分と「葛西」駅（徒歩9分）も利用できる便利な立地です。自転車に乗れば、大型ショッピングモール「アリオ葛西」（徒歩30分）、葛西臨海公園（徒歩32分）、舞浜の有名テーマパークも利用でき、休日が待ち遠しくなる暮らしやすいエリアです。

マンションの大きなメリットは、通常のマンションで中々見られないような洗練された外観デザインと設備仕様のスペックの高さ。特に、小規模マンションにもかかわらず標準装備されたディスポーザーは、大きな強み。明るく居住性が高い住空間も生活満足度を上げてくれる要素で、敷地は2方向を接道していて周囲が開けて明るい住環境です。23区では、特に60㎡台の3LDKが増えている中、48戸中半数以上が70㎡以上の3LDKで広さもしっかりとれています。


主な間取りと予定価格です。

Aタイプ　71.01㎡
4階 8,600万円台
8階 9,100万円台

Bタイプ　55.00㎡
4階 6,700万円台
8階 7,100万円台

Cタイプ　73.02㎡
4階 8,200万円台

Dタイプ　70.62㎡
4階 8,200万円台

Eタイプ　56.35㎡
4階 7,000万円台

Fタイプ　64.02㎡
4階 7,600万円台
7階 7,800万円台

Gタイプ　77.29㎡
9階 9,600万円台

Hrタイプ　92.48㎡
11階 12,400万円台

平均坪単価は約405万円でした。


クレヴィア西葛西レジデンスのデメリットは、大通りが近く車通りや人通りが少なからずある住環境とハザードリスクです。個人的にはさみしすぎず適度な環境だと思いますが、決して閑静な住宅地ではなく、音や喧騒に敏感な方は合わないかもしれません。ハザードリスクは比較的高く、特に高潮時は住戸2階相当の浸水リスクが指摘されています。

どこも新築がかなり高騰してきましたが、クレヴィア西葛西レジデンスは、エリアの中でも建物美とスペックが高い上質さ、しっかりした広さ、居住性が魅力の新築分譲です！

[171: すまいよみ]

「ヴェレーナ大泉学園」は、駅周辺の商店街や複数の大型商業施設を利用でき、楽しさと利便性を享受できる「大泉学園」駅の北側ポジションで、穏やかな住居エリアに建ちます。

マンションの周辺は「第一種低層住居専用地域」「第一種住居地域」にまたがり空が開けた明るい住環境。平均約68㎡、ゆったりした住戸と、キッチン天然石天板、ファインバブル、二重床など、しっかりした設備仕様のレジデンスになります。目の前に開通予定の都市計画道路「放射7号線」や、近隣に都営大江戸線の延伸計画もあり、今後、街の発展性が見込めることも本物件の将来性を占う強み！

本物件の気になった点は3点。1つは駅からの距離。２つ目は、エントランス、宅配ボックス、メールコーナーが駅方面とは逆の敷地北側に集まっていること。最後に、西向き棟は敷地西側に建つマンションが被ってくる面が多いので、南向きと比べると少なからず日照や採光に影響が出てきそうです。

以下は、第1期1次、主な間取りと販売価格です。

◆西向き
Aタイプ、72.30㎡
3階、7,198万円（坪単価328万円）

Cタイプ、66.01㎡
4階、6,998万円（坪単価350万円)

Dタイプ、55.04㎡
3階、5,798万円（坪単価347万円）

E1タイプ、63.91㎡
4階、6,698万円（坪単価346万円）

F1タイプ、63.91㎡
5階、6,698万円（坪単価346万円)

◆南向き
Ｈタイプ、70.29㎡
3階、7,298万円（坪単価343万円)

Iosタイプ、68.87㎡
1階、6,898万円（坪単価330万円）

Ｉタイプ、68.87㎡
3階、7,198万円（坪単価345万円)

平均坪単価は約340万円でした。グロスでは南向きの方が高いですが、坪単価はほぼ同じ。

月々のランニングコストは以下です。

Aタイプ（72.3㎡）
管理費、19,010円
修繕積立金、8,310円

現在、23区の最東端、人気の東京メトロ東西線の葛西エリアでも、予定価格ですが徒歩8分以内が坪単価400万円、12分が370万円前後です。本物件は、23区で新築を探されている一時取得者層、若年層が積極的に検討できる分譲だと思います。

[172: すまいよみ]

リリーゼは、現代の分譲事業では「唯一無二」のマンションブランド！

「リリーゼ葛西」も、建物の構造、専有部の装い、設備、間取りなど、住まいとしての造り込みの素晴らしさが際立っています。

具体的には以下。

・建物の耐震強度が災害時の避難場所となる学校や病院と同レベルの「耐震等級2」
・重厚感とプライバシー性を確保したコンクリートの住戸境
・内廊下設計
・6タイプある内5タイプが明るい角住戸
（中住戸のBタイプは嬉しい南向きのワイドスパン）。
・ふんだんに自然素材を使用した内装
（本物の木を使用した「天然木オーク材突板フローリング」「珪藻土左官壁」と「天然石」を使用した壁）
・充実の設備仕様
（スロップシンク、キッチン食器棚、二重床二重天井、プランによって標準のLD間接照明やダウンライトなど）


第2期の販売住戸と価格です。

A1タイプ、72.75㎡
1階 5,598万円（坪単価254万円)
2階 5,998万円（坪単価272万円)
6階 6,898万円（坪単価313万円)
8階 6,988万円（坪単価317万円)

Bタイプ、68.91㎡
1階 5,098万円（坪単価245万円)
4階 6,198万円（坪単価297万円)
7階 6,398万円（坪単価307万円)
10階 6,498万円（坪単価312万円)

平均坪単価は約290万円でした。

月々のランニングコストは以下です。

A1タイプ（72.75㎡）
管理費、14,400円
修繕積立金、11,000円
インターネット使用料、825円
町内会費、200円
初年度月額合計、26,425円


デメリットは、利便性や賑やかさが少し乏しい立地。駅から「葛西橋通り」を渡る動線も少し億劫です。それと、小規模マンションなのでシンプルなランドプラン。エントランスホールに来訪者を応対するような家具もありません。設備面では、床が突板なので相性が悪い床暖房がないこと。

それにしても、近隣の新築では、坪単価300万円中盤～400万円に掛かるかまで上昇してきた相場の中で、この価格は安すぎます。気になっている方は早めに検討を進めて、上記のようなデメリットが許容できれば、さっさと買ってしまった方がようと感じます。

[173: すまいよみ]

レ・ジェイド葛西イーストアベニューをお勧めできるポイントは、ファミリーにとって大きなメリットになる「立地と企画」です。

子育てに適した葛西エリアの中でも、東葛西6丁目は、小中学校や大型公園、警察署など子育て施設が集まった環境が人気の場所。また「葛西」駅と南葛西エリアの中間に位置するメリットもあって、駅周辺と、南葛西エリアに集まる両エリアの商業施設を日常使いできる便利な場所なのです。

ランドプランを見ると、共用部が大きな見どころになっています！ラウンジや中庭には、豊かな緑とともに座れる家具、スツールなどが所々に置かれます。家族の思い出がたくさんでき、棟内で同年代の子供、親同士の交流を後押ししてくれる場所になるでしょう。日々、植栽がいろいろな顔を見せるので季節の移ろいと家族の成長を感じます。マンションの中で大好きなかけがえのない空間になるはずです。「ゲスト用屋内駐輪場」もファミリーにとって嬉しい施設。子供が生まれて幼稚園や保育園に通い始めると、親同士の交流が始まり自宅に招く機会が多くなるからです。ファミリーが快適に暮らせるための企画が練られているマンションだと思いました。

専有部を見ると、全タイプ、4隅が完全アウトポール設計の居住空間。効率的な家具の配置につながり、ひいては専有面積以上に広々とした空間にを実感できるでしょう。

平均坪単価はおよそ360～370万円になりそうと伺いました。

気になった点は主に2点です。

1つ目は、設備仕様が少し物足りないと感じたこと。2つ目は、南向き住戸の環境について。

南向きの10ｍ少し先にマンションが建っています。全体的に日当りは良いと思いますが、低層階の住戸では、秋口から冬至、春先にかけて日照が制限される時間帯が多くなりそうです。

また、城東エリアで住まいを選ぶ際はハザードマップも事前に確認しておきましょう。本物件が建つ場所は、比較的高い浸水リスクがあるエリアになっています。

[174: すまいよみ]

「バウス一之江」は、立地、住環境、ランドプラン、快適な専有部など、全てのレベルが高いマンションです！

駅徒歩10分以内に位置しながら、リバーサイドの心地良い住環境が本物件の魅力。新中川を渡る「明和橋」付近が最高に気持ち良い環境！マンションの西側は、対岸の建物まで約150ｍもの開放感。南側は公園、東側は道路をを挟んで低層の住宅街が連なり、マンションの周りは空が広く感じられる住環境になっています。

共用部分では「離れのCO-YA」が見どころ。2階には「ネットワークプリンター」、無人コンビニ「TUKTUK」「シェアリングサービス」が用意されます。徒歩5分以内にコンビニがないので、重宝するでしょう。リモートワークやWeb会議ができる「個室」も3箇所用意され、3階の屋上テラスには家具も置かれているので、家族で楽しんだり、住人同士の交流も図れるでしょう。

居住部分は、専有面積平均約73.5㎡超の広さと、2,600mmの天井高で頭上の開放感を実現。ディスポーザー、フィオレストーン天板、可動ルーバー面格子、ローシルエットトイレ、トイレスティックリモコン、トイレ手洗いカウンター、スロップシンクなど、エリアの中で特に抜き出た設備の充実ぶりも目を見張ります。

当マンションのデメリットは、大きくは生活利便性が乏しい立地です。徒歩5分以内にスーパーやコンビニなど主な施設がありません。賑やかな場所を好む人には向いていない場所だと思います。


主な間取りと価格です。

◆西向き

A2tタイプ　68.44㎡
1階　6,698万円（坪単価323万円)

A2rタイプ　79.18㎡
4階　9,298万円（坪単価388万円)

A3tタイプ　69.62㎡
1階　6,798万円（坪単価323万円)

A3タイプ　69.62㎡
2階　6,998万円（坪単価332万円)
3階　7,398万円（坪単価351万円)
4階　7,498万円（坪単価356万円)

A4tタイプ　68.44㎡
1階　6,698万円（坪単価323万円)

A4タイプ　68.44㎡
3階　7,398万円（坪単価357万円)

4階　7,498万円（坪単価362万円)
5階　7,798万円（坪単価377万円)

A5tタイプ　64.9㎡
1階　6,398万円（坪単価326万円)

◆南向き

B1tタイプ　80.4㎡
1階　7,798万円（坪単価321万円)

B1タイプ　80.4㎡
3階　8,598万円（坪単価353万円)
4階　8,798万円（坪単価362万円)
5階　9,098万円（坪単価374万円)

B2tタイプ　72.22㎡
1階　6,998万円（坪単価320万円)

B2タイプ　72.22㎡
2階　7,298万円（坪単価334万円)
4階　7,698万円（坪単価352万円)
5階　8,098万円（坪単価371万円)

B3tタイプ　72.7㎡
1階　6,998万円（坪単価318万円)

B5tタイプ　73.2㎡
1階　6,998万円（坪単価316万円)

B5タイプ　73.2㎡
2階　7,498万円（坪単価339万円)
3階　7,598万円（坪単価343万円)

B6tタイプ　73.96㎡
1階　6,998万円（坪単価313万円)

B6タイプ　73.96㎡
3階　7,598万円（坪単価340万円)
5階　8,098万円（坪単価362万円)

B7タイプ　80.1㎡
4階　8,698万円（坪単価359万円)

平均坪単価は約345万円でした。

月々のランニングコストは以下。

A5タイプ（64.90㎡）
管理費、16,800円
修繕積立金、8,440円

城東エリアの中でも、一之江、特に環状7号線の東側は中古との価格差があるエリア。マンション相場の騰落率も他のエリアほど高くありません。足元を固めて半永住を見込めるファミリー層にお薦めしたいマンションです。

[175: すまいよみ]

「リビオ亀有ステーションプレミア」のメリットは、駅近の利便性と快適な居住環境を両立した立地。亀有の中でも、駅と大型商業施設「アリオ亀有」の中間に位置する駅南側の駅近ポジションが、日々の生活利便、マンションの将来性を計る上でも大きなストロングポイントになります。

駅周辺の喧噪から一歩入った環境とプライバシー性を高めたランドプラン、第一種住居地域を向いた明るい住空間が魅力で、駅近での穏やかな生活を支えてくれます。

設備面では、「ウルトラファインバブル」で洗ってくれる「おそうじ浴槽」、「手洗いカウンター」、「ローシルエット型トイレ」、「スティックリモコン」などが特徴。水回りを清潔に、上質な空間に保ってくれるでしょう。

また、エリア内では少ないZEH-Mマンション「ZEH-M Oriented」と「低炭素建築物」のダブル取得。低炭素住宅は、登録免許税が一般住宅よりも軽減されます。

間取りと第1期の価格です。

Aタイプ、65.43㎡
3階 7,890万円（坪単価399万円)
4階 8,090万円（坪単価409万円)
5階 8,190万円（坪単価414万円)
7階 8,340万円（坪単価421万円)
8階 8,390万円（坪単価424万円)
10階 8,490万円（坪単価429万円)
11階 8,590万円（坪単価434万円)
15階 9,490万円（坪単価479万円)

Bタイプ、35.34㎡
3階 4,290万円（坪単価401万円)
4階 4,490万円（坪単価420万円)
5階 4,540万円（坪単価425万円)
6階 4,590万円（坪単価429万円)
7階 4,530万円（坪単価424万円)
8階 4,670万円（坪単価437万円)

Cタイプ、55.26㎡
15階 7,490万円（坪単価448万円)

平均坪単価は約425万円。

ランニングコストは以下です。

Aタイプ（65.43㎡）
管理費、29,310円
修繕積立金、9,160円
インターネット使用料、550円
月額合計（初年度）、39,020円

管理費が重た目だと感じました。

気になった点は、人によって合う合わないがありそうな住環境。駅近にしては少し奥まった穏やかな環境ですが、駅や幹線道路が近いので、人が行き交う喧噪や車の騒音に敏感な人もいるはずです。また、3LDKタイプの住空間について。3人までの家族なら問題ありませんが、4人家族には手狭。がっつりファミリー層には、周辺の大規模中古物件を検討する手もあります。

「リビオ亀有ステーションプレミア」は、亀有エリアで最高の立地です。将来的に住み替えが必要になった時でも出口が見えやすいマンション。将来がわからない単身者、若年ファミリー層の一次取得者から高齢者まで、幅広い層にとって理想的なマンションだと考えます。

[176: すまいよみ]

24年12月中旬時点の売出し中住戸です。

西向き
A1タイプ　77.66㎡
3階　8,400万円台（予定価格)

A3タイプ　69.62㎡
2階　6,998万円（坪単価332万円)

A4tタイプ　68.44㎡
1階　6,698万円（坪単価323万円)

A4タイプ　68.44㎡
4階　7,498万円（坪単価362万円)

A6tタイプ　64.90㎡
1階　6,498万円（坪単価330万円)

南向き
B1tタイプ　80.4㎡
1階　7,798万円（坪単価321万円)

B2tタイプ　72.22㎡
1階　6,998万円（坪単価320万円)

B3タイプ　72.7㎡
4階　7,498万円（坪単価340万円)
6階　8,000万円台（予定価格)

B4tタイプ　76.86㎡
1階　7,398万円（坪単価318万円)

B4タイプ　76.86㎡
3階　8,000万円台（予定価格)

B5タイプ　73.2㎡
3階　7,598万円（坪単価343万円)

B6タイプ　73.96㎡
4階　7,700万円（予定価格)

B7タイプ　80.1㎡
3階　8,498万円（坪単価350万円)

現在の売出し平均坪単価は340万円でした。


1階から最上階、西向き、南向き、広さ、価格別など、まんべんなく売れています。東向き住戸の発売は、来年春以降の予定と聞きました。リバーサイドの気持ちよい西向き、日当りが良い南向きを検討中なら早めが良さそうです。

モデルルームを見ると、広い空間に「住まい」らしい検討ができてテンションが上がります。とにかく素晴らしいモデルルーム。天井高2,600mmの開放感や、1ランク上の美しいキッチンなどスペックの高さが肌で感じられます。

江戸川区の分譲は、今までは同区内からの検討が圧倒的に多かったと思いますが、今回は広域の検討者が多いとのことです。23区の新築の供給数が減少し価格が高騰する中で、駅徒歩10分以内で、このスペック、ゆとりのある広さがありますから当然かもしれません。一之江の環境に好みが分かれるかもしれませんが、周辺環境が気に入ればファミリーにお勧めできるマンションです！

[177: すまいよみ]

パレステージ六町Ⅴ、24年12月初旬時点の販売住戸です。

◆東向き
Cタイプ　45.12㎡
6階、5,040万円（坪単価369万円)

D1タイプ　45.12㎡
7階、5,060万円（坪単価371万円)

D2タイプ45.12㎡
6階、4,990万円（坪単価366万円)

◆南向き
Hタイプ　63.91㎡
7階、6,640万円（坪単価343万円)

E1タイプ　50.47㎡
4階、5,400万円（坪単価354万円)
5階、5,470万円（坪単価358万円)
8階、5,730万円（坪単価375万円)

F1タイプ　60.77㎡
7階、6,240万円（坪単価339万円)

F2タイプ　60.77㎡
8階、6,360万円（坪単価346万円)

F1タイプ　60.77㎡
1階、5,640万円（坪単価307万円)
4階、6,030万円（坪単価328万円)
6階、6,170万円（坪単価336万円)

E2タイプ　50.47㎡
2階、5,260万円（坪単価344万円)
5階、5,470万円（坪単価358万円)
6階、5,540万円（坪単価363万円)

Gタイプ　63.86㎡
3階、6,350万円（坪単価329万円)
8階、6,750万円（坪単価349万円)

平均坪単価はおよそ350万円ですが、3LDKは330万円前後。1LDKはもっと上がります。ただ、1LDKは完売に近いとのことでした。
※最新の売出し住戸と価格は、マンションギャラリーでご確認ください。

月々のランニングコストは以下です。
F1タイプ（60.77㎡）
管理費、12,600円
修繕積立金、3,780円
インターネット利用料、550円
月々合計、16,930円

本物件は、二層吹抜のエントランスや、棟内サードプレイスの「ワークスペース」が設置される、エリアでは珍しい規模感があるマンション。総戸数102戸は1LDK～3LDKまでの多彩なプランが用意され、幅広い層に対応できます。特に3LDKは、低層の住宅地を向いた南向きの設定で、ファミリーが明るく暮らせる魅力もあります。

再開発が進む六町エリアと北綾瀬エリアの両方を生活圏にできる立地で、来年は大型複合施設「ららテラス北綾瀬」（徒歩12分）の開業が控え、近い将来、「六町」駅前には複合商業ビルの建設も予定されています。ますます利便性が向上し、人気が集まっていく将来性が明るいエリア。

当マンションの主なデメリットは、環境面と専有面積だと思いました。
敷地が交通量が多い交差点にほぼ隣接しているため、閑静な住宅地での暮らしを希望している人には向いてないかもしれません。ただ、敷地南側は閑静な住宅地のため、道路から少し入った住戸位置、特にファミリータイプが多い南向きの棟では、窓を開けての生活や就寝は問題ないのではと思いました（音に対する感じ方は個人で異なりますので、ご参考までに）。

専有部で言えば広さが足りないですね。3LDKが最大63㎡ほどのコンパクトなプランなので、家族4人想定だと手狭になります。ウォールドアを閉めたLD空間では大きめの家具を置けず、浴槽も1317サイズでワンランク小さいサイズになります。

また、足立区のハザードマップによれば、マンション敷地は河川の氾濫など万が一の際のリスクが高い場所となっているので、日々防災への取り組みに対して意識を高めて生活したいエリアです。

[178: すまいよみ]

ガーラ・レジデンス松戸の価格帯です（24年12月初旬時点）

◆南向き
Aタイプ　68.51㎡
4階　5,100万円（坪単価246万円)
5階　5,160万円（坪単価249万円)

B2tタイプ　65.19㎡
1階　4,290万円（坪単価217万円)

B2タイプ　65.19㎡
2階　4,550万円（坪単価231万円)
4階　4,630万円（坪単価235万円)
6階　4,750万円（坪単価241万円)

Ctタイプ　63.7㎡
1階　4,200万円（坪単価218万円)

Cタイプ　63.7㎡
3階　4,500万円（坪単価233万円)
5階　4,580万円（坪単価238万円)

B4タイプ　65.19㎡
6階　4,710万円（坪単価239万円)

Dタイプ　59.4㎡　
2階　4,190万円（坪単価233万円)
4階　4,270万円（坪単価238万円)

Etタイプ　68.78㎡
1階　4,680万円（坪単価225万円)

Eタイプ　68.78㎡
3階　5,000万円（坪単価240万円)
5階　5,140万円（坪単価247万円)
6階　5,200万円（坪単価250万円)

Kタイプ、60.04㎡
7階　4,430万円（坪単価244万円)

Jタイプ　68.12㎡
7階　5,400万円（坪単価262万円)

◆西向き
Fタイプ　62.01㎡
2階　4,280万円（坪単価228万円)
4階　4,440万円（坪単価237万円)

Hタイプ　65.19㎡
5階　4,780万円（坪単価242万円)

G2タイプ　62.01㎡
2階　4,430万円（坪単価236万円)

平均坪単価は約235万円でした。

初年度月々のランニングコストは以下。

B1タイプ（65.09㎡）
管理費、10,600円
修繕積立金、5,300円
インターネット使用料、990円

月々のランニングコストが押さえられています。

当マンションの良さは、千葉県ながら23区にひけをとらない子育て支援が充実した松戸市。都心部へ快適に通勤できるポジションに位置していること。閑静な住環境、南向き開放の立地。そしてガーラシリーズの特徴でもあるスペックの高さです。

3LDKファミリータイプが坪単価200万円前半、グロスで4千万円台中盤で検討できる価格とのバランスが良い新築分譲マンションだと思いました。

駅から距離はありますが、マンションの周辺はスーパーや飲食店が点在している生活基盤が整っている場所で、江戸川河川敷など自然環境も良く、暮らすにはとっておきの場所。周辺は戸建ても選べるエリアですが、玄関含めてトリプルロックなど充実したセキュリティや24時間対応のゴミ置場に宅配ボックス、上層階からの眺めを満喫できる生活など、本物件にはマンションを選ぶメリットが多くあります。

私が感じたデメリットは、駅からの距離と専有面積ですね。真夏や真冬、悪天候の時や荷物が多い時の駅までの移動が億劫になりそうです。3LDKは平均65㎡前後の広さで、個人的には3人くらいがゆとりをもって暮らせる広さだと思います。4人家族前提だと、収納や、ウォールドアを閉めたLD空間が手狭になってきます。

[179: すまいよみ]

[180: すまいよみ]

イニシア東京尾久を選ぶメリットは、JR上野東京ラインの利用で、上野駅、東京駅、新橋駅など東京都心部へ直通ですぐ出られる交通利便性と、全戸南向きの明るい住環境を両立した立地。

駅近の場所にコンパクトタイプの賃貸、分譲マンションが多い尾久ですが、イニシアならではの特徴が、本物件を積極的に選ぶ理由。つまり、利便性が高い共用部、効率が高い空間設計、充実の設備仕様による生活満足度の高さ、行き届いた管理への期待などです。

特に、共用部1階に全住戸分用意された「ちょい置きロッカー」「各住戸に用意された戸別宅配ロッカー」などは、近隣のマンションにはない優れた企画で住人の利便性を高めてくれます。4隅アウトポールの使いやすい住空間や連窓サッシ、天井部までのウォールドアの採用による採光性が高い明るい住空間も魅力です！

気になった点は、生活環境と専有部について。都内JRの主要駅周辺と比べると、「尾久」駅周辺、マンション周辺には商業施設や外食できる場所が少なく若干さみしめの環境。活発的で賑やかな場所に住みたい人は、合わないと思うかもしれません。専有部については、3LDK設定がほとんどであるものの、広い住空間を求めるファミリーには手狭です。基本、DINKSか家族3人向けのマンションになります。

以下、主な間取りと価格。

Aタイプ　53.60㎡
5階　6,428万円（坪単価396万円)
7階　6,598万円（坪単価407万円)

Cタイプ　53.40㎡
7階　6,398万円（坪単価396万円)

Dタイプ　43.42㎡
4階　5,198万円（坪単価396万円)
6階　5,348万円（坪単価407万円)
7階　5,398万円（坪単価411万円)

Cタイプ　53.40㎡
3階　5,568万円（坪単価345万円)
4階　6,168万円（坪単価382万円)
6階　6,348万円（坪単価393万円)

Eタイプ　53.60㎡
5階　6,398万円（坪単価395万円)
6階　6,748万円（坪単価416万円)

平均坪単価は、およそ395万円でした（24年12月マンションギャラリー訪問時の販売住戸）。

「イニシア東京尾久」は、普段の暮らしは賑やかじゃなくてもよいけど、パッと東京に出て都心部での活動を充実させたい人におすすめできるマンションです！

[181: すまいよみ]

イニシア町屋ステーションサイトの主な間取りと価格です。

Aタイプ　60.03㎡
8階　8,698万円（坪単価479万円)

Bタイプ　46.55㎡
7階　5,898万円（坪単価419万円)
8階　5,948万円（坪単価422万円)

E1タイプ　33.64㎡
3階　4,398万円（坪単価432万円)
6階　4,698万円（坪単価462万円)

F1タイプ　42.63㎡
6階　5,748万円（坪単価446万円)

J1タイプ　71.15㎡
7階　10,098万円（坪単価469万円)

F2タイプ　42.63㎡
3階　5,498万円（坪単価426万円)

E2タイプ　33.64㎡
3階　4,448万円（坪単437万円)

Gタイプ　60.2 ㎡
4階　8,64万円（坪単価475万円)

Kタイ　56㎡
7階　7,798万円（坪単価460万円)

Pタイプ　85.95㎡
9階　11,698万円（坪単価450万円)

平均坪単価は約450万円でした（12月下旬、マンションギャラリー訪問時の情報）。

月々のランニングコストは以下です。
Aタイプ、60.03㎡
管理費、20,400円
修繕積立金、9,800円
インターネット使用料、1,430円
月々合計、31,630円

「イニシア町屋ステーションサイト」は、「町屋」駅徒歩3分の希少性が強み。都心部に隣接したポジションの駅近立地は、何か思い立ったらすぐ行動に移せる快適な場所。活気がある商店街「まちやアベニュー」（徒歩1分）や、駅周辺の商業施設を庭のように使いこなせます。外食できる場所もたくさん！

マンションの立地は、商店街から一歩入った穏やかな住環境で、バルコニー面が低層の住宅地を向いているため、中層階から抜け感がある眺望も楽しめます。

棟内には「いごこちラウンジ」が設置されます。ゆっくりしたりワークをしたり、多彩なライフスタイルを楽しめるように異なったタイプの家具が置かれたサードプレイス。イニシアらしい工夫された住空間も特徴的で、ライフスタイルをより豊かなにしてくれるマンションです！

間取りは、1LDK～大型3LDKメゾネットタイプまで、単身者から4人家族まで選べるプランが用意されています。

気になった部分は、専有部がそれぞれのタイプで若干手狭なこと。例えば、60㎡前後の3LDKは2～3人向けです。家族4人想定だと子供部屋が狭く、収納も後々足りなくなってきます。このあたりは、駅近の利便性とのトレードオフなので、住まいの価値観、優先順位を決めて検討をしましょう。

[182: すまいよみ]

ユニハイム小岩の平均坪単価はおよそ400万円前後（25年1月現在）。

主な間取りと価格です。

◆西向き
Aタイプ　58.02㎡
5階　6,590万円（坪単価375万円)

Bタイプ、69.67㎡
7階　8,590万円（坪単価407万円)
10階　8,990万円（坪単価426万円)

◆東向き
Cタイプ、71.87㎡
5 階 8,390 万円 （坪単価 386 万円)
7 階 8,640 万円 （坪単価 397 万円)
8 階 8,690 万円 （坪単価 400 万円)

Dタイプ、東向き、45.12㎡
5階　5,890万円（坪単価431万円)

Eタイプ、東向き、74.98㎡
6階　8,890万円（坪単価392万円)
7階　8,990万円（坪単価396万円)

月々のランニングコストは以下。
Bタイプ、69.67㎡
管理費、13,870円
修繕積立金、8,360円
インターネット使用料、1,067円
月額合計、23,297円

ユニハイム小岩は、再開発エリア至近の駅徒歩4分の好立地。ロータリーを渡れば商店街のアーケード直下の動線で、雨の日でもマンションまで濡れずに帰ることができます。

商店街だけでなく、駅周辺の商業施設を普段使いできるので、日々の買い物、外食のレパートリーに不自由しない生活利便性の高さが大きな強み！

駅周辺の商業地域から、第一種住居地域に変わった場所で、一歩入ると公園や穏やかな住宅地が広がる暮らし心地の良さも魅力。

非タワーながら、うち廊下設計にエレベータロックで防犯性、プライバシー性に優れ、3LDK全てのプランで角住戸設定、開放的なワイドプランによる居住性の高さを実現しています。

デメリットは、分譲中の2棟のタワーと比べてしまうとどうしても共用施設がシンプルなことですね。

大和ハウス工業が事業主、施工のしっかりした造り。最新のタワーの価格にもよりますが、検討する部屋がタワーと比べて価格が抑えられていれば、ランニングコストがかなり低いため、タワーに興味がなく、余計な共用施設がいらない人にとっては、本物件を選ぶメリットがあると思いました。

[183: すまいよみ]

ヴェレーナ西新井の主な販売住戸です。
2024年時点の情報のため、最新の販売住戸についてはマンションギャラリーでお尋ねください。

Aタイプ　72.59㎡
2階　6,798万円（坪単価310万円)
3階　6,998万円（坪単価319万円)

Bタイプ　66.72㎡
5階　6,588万円（坪単価326万円)
6階　6,658万円（坪単価330万円)

Cタイプ　66.79㎡
3階　6,468万円（坪単価320万円)
4階　6,568万円（坪単価325万円)

Dタイプ　66.72㎡
5階　6,588万円（坪単価326万円)
7階　6,728万円（坪単価333万円)

Etタイプ　66.78㎡
1階　5,568万円（坪単価276万円)

Eタイプ　66.78㎡
4階　6,368万円（坪単価315万円)
5階　6,488万円（坪単価321万円)

G1タイプ　70.34㎡
4階　6,908万円（坪単価325万円)

平均坪単価はおよそ320万円でした。

月々のランニングコストは以下。
G1タイプ　70.34㎡
管理費、15,620円
修繕積立金、7,030円
月額合計、22,650円

◆メリット
まずは、東京23区アドレス、急行停車駅徒歩7分の利便性と、明るい住環境を両立した立地の良さ。それと子育てファミリーが快適に暮らせる専有部。専有面積が削られるファミリータイプの分譲が多い中、平均70㎡超の広さを確保した3LDK～4LDKタイプ。二重床・二重天井、玄関にはカメラ付きインターホン、キッチンの御影石天板など設備仕様も充実しています。

◆デメリット
気になった点は、駅の西側と比べると若干さみしい生活環境面。ただ、本物件は東口徒歩7分なので、西口まで出向くのもそれほどハードルはありません。共用部については、完全にファミリータイプなので、大規模マンションとまではいかなくても、家族や子供が楽しく過ごせる場所、共用部の工夫が少しあればと思いました。

◆まとめ
ヴェレーナ西新井は、立地、環境、価格などすべての要素で検討しやすく、バランスの良い新築分譲です。都内23区では、都心部まで一番距離があるエリアでも、新築は坪単価350万円前後まで上がっています。西新井も最北端に近い場所ですが、当マンションは、この立地の良さで3LDKが5千万円台～6千万円台メイン。23区で検討している子育て世帯は、検討しやすい新築分譲だと思いました。