すまいよみ スムログ出張所スレ

[すまいよみ]

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。

ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。

東京東5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）のマンションを日々探訪しています。

ここではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/sumaiyomi/

<個人ブログ「東京イースト マンションブログ」>
https://www.takenote1101.com/

<Twitter>
https://twitter.com/sumaiyomi

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[129: すまいよみ]

◆23年3月15日現在の主な間取りと価格

Ａタイプ、53.14㎡、2LDK
5階、4,568万円
7階、4,668万円

Ｂタイプ、42.92㎡、2LDK
5階、3,988万円
7階、4,118万円

Ｃタイプ、33.15㎡、1LDK
5階、3,148万円
6階、3,198万円
9階、3,348万円

Ｅタイプ、61.61㎡、3LDK
6階、5,218万円
9階、5,378万円

平均坪単価は300万円前後。

現状、駅近、築浅の中古物件の相場が坪単価200万円台前半で動いていることを考えた時に、この数年間で上昇中の相場観と将来性、また、以下のような周辺の新築分譲を踏まえれば、検討しやすい価格だと思いました。1番高い3LDKの部屋でも6,000万円に届かない（予定）グロスの価格も程良いところ。


◆当マンションのメリット

主なメリットは、駅徒歩5分の立地と、居住性の高さ、企画面の良さです。

有力な築浅物件が多い中、未使用の新築で徒歩5分の立地を選べるのが大きなメリット。多くのマンションが分譲されてきた中で、駅近の用地は少なくなってきています。さらにファミリータイプが多い中、65㎡以下で「北綾瀬」駅徒歩5分は、直近の売出しも成約も確認できませんでした。駅まで信号を渡らないフラットな道のりを5分で歩け、活発的な若年層の時短生活を支えてくれます。


私が「リビオ」ブランドを好きな理由は商品特性、すなわち、居住者視点を追求した楽しく便利に暮らせるマンションデザインと居住性の高さにあります。

ランドスケープ・共用部について。

北綾瀬の街並みの景観と連続性を持たせた洗練の外観デザインと敷地デザイン、工夫された共用施設です。

建物は、歩道から大きくセットバック。建物前面には小径を通し、ベンチを2箇所設置。小径に沿って「石積み」を並べることで、緑景あふれる綾瀬エリアの散策路につながるような景観を醸成しています。

外観は、一部レンガ調のタイル貼りに。共用部の玄関部分などを珍しいネイビーブルーにすることで、赤茶と青の配色を中心にセンスが際だった意匠！

共用部分も居住者を楽しませてくれるよう工夫がされています。3方向を開口させた「パークラウンジ」は、外からのプライバシー性に考慮しながら足元に窓を設け、ラウンジ内からは外を流れる水路と緑を楽しめるように設計。デザイン性のあるチェア＆デスクを数台置き、フリーWi-Fiを入れる事で、ちょっとしたワークや作業を行えるユーティリティ空間にしています。

駐輪場や駐車場からの動線の裏庭には、荷物を置いて手を開けたり、少しだけくつろいだり、家族と待ち合わせができるようなベンチを設置。生活のワンシーンで役立つ細やかな配慮がされています。

セキュリティ面も手を抜かず、エントランス、エレベーター、玄関のトリプルセキュリティを採用しています。単身の女性なども安心できるでしょう（H・Bgタイプはダブルセキュリティ）。


専有部について。

全タイプ、全ての居室に柱を侵食させないアウトフレームにしている間取りの良さが大きなポイント。家具を置きやすい形にして、畳数以上に効率的な生活空間に仕上げています。また、LD隣との洋室を天井部までのウォールドアで仕切り、家族が少ない時は開放的な室内空間に。

設備・仕様面では「リビオライフデザイン総研」と「オレンジページ」との共同開発キッチンが、実際の生活を考えられていると思いました。

ゴミがシンク内に溜まりにくい形状にした「流レールシンク」。レンジの中に少しの水を入れてすぐ洗えてしまう「洗エールレンジフード」は、年末に気合いを入れて、まとまった掃除の時間を作らなくて済みそうです。「レシピホルダー付吊り戸棚」、手入れがしやすい「フレームレスのガラストップコンロ」、キッチンとダイニングの両方から利用できるキッチンの「2wayカウンタ－」（オプション）は、食卓が一段と楽しく効率的になる仕様で、初めて見た試みでした。


◆リビオレゾン北綾瀬　デメリット
当マンションのデメリットは、バルコニー側の部屋の眺望や日当たりが一部制限されること。隣接している川の手通りの対面に、当マンションと同じ15階建て「ヴェレーナ綾瀬」が建っているためです。ただし、ヴェレーナは共用廊下側のため、お見合いになる事はなく、プライバシー性は確保できます。気になる方は、モデルルームで質問しながら現地も確認してみると良いでしょう。

[130: すまいよみ]

ブリリア三河島ステーションフロント

主な間取りと予定価格です（23年3月20日現在）。

◆Aタイプ、70.54㎡、3LDK
2階、7,000万円台
4階、7,200万円台
7階、7,400万円台
11階、7,600万円台
13階、7,800万円台

◆Bタイプ、56.58㎡、2LDK
2階、5,900万円台
4階、6,000万円台
7階、6,100万円台
11階、6,300万円台
13階、6,400万円台

◆Cタイプ、55.56㎡、2LDK
2階、5,800万円台
4階、5,900万円台
7階、6,000万円台
11階、6,200万円台
13階、6,300万円台

◆Dタイプ、68.75㎡、3LDK
2階、6,900万円台
4階、7,000万円台
7階、7,200万円台
11階、7,400万円台
13階、7,600万円台

平均坪単価は360万円前後。

月々のランニングコストは未定でした。


◆ブリリア三河島ステーションフロントを選ぶメリット

・駅徒歩1分の利便性・快適性！
駅徒歩1分が生活に与える影響は「超快適！」の一言に尽きます。とにかく時間を有効に使える、生活の質が一段上がる、こんな快適なことはありません。特に、ターミナル駅だとホームまで時間がかかる事も多いですが、「三河島」駅は小さくホームまですぐ上がれるメリットも。

・再開発エリア至近！周辺エリアの将来性
「三河島」駅北口の再開発が控えているため、駅前の生活環境が更に向上します。2028年3月完成予定の商住一体の施設は、760戸のタワーマンション（三井、三菱、野村の共同、43階）に、商業施設、体育館やフットサル場などが入る多目的アリーナホールで構成。周辺の区画が綺麗に整備され洗練された街並みになるでしょう。多目的ホールでイベントが開催されるようになれば、「三河島」駅に人が集まって来ることが期待されます。商業施設が少なかった「西日暮里」駅前の再開発では、更に規模感がある商業施設や、劇場や公共施設も入居予定のため、徒歩圏に楽しめるスポットが増えます！

・駅徒歩1分の不動産価値
今後、リセールバリューが期待できる3点の要素があると私は考えています。
1、三河島の周辺相場が今まで相対的に低かった
2、分譲価格が周辺と比べて割高ではない
3、周辺で再開発が控えている
現在まで相場が低かったエリアで、分譲価格も割高ではない、さらに将来、街が変わることが、資産価値を高いものとする決定的な要素だと考えました。

・生活を快適にする専有部と共用空間。
1階に用意される「プライベートラウンジ」は、サードプレイス的な空間になり、マンション内での利便性を高めてくれます。居住者専用のWi-Fiを完備し、ブックシェルフやカウンターテーブル、ソファでゆっくり過ごすことができ、個人で利用できるカウンターブースも設けられるので、集中して作業ができる環境になっています。専有部については、前述の通りZEH-M Orientedマンションの快適な設備が標準。LDだけでなく隣の洋室2つにも床暖房が設置され、二重サッシ（バルコニー面と南側はT-5等級、それ以外はT-4等級サッシ）、Low-Eガラス（二重サッシの外側）、エコジョーズ、ルーバー面格子の採用など、断熱効果、省エネ効果を高めた設備が充実しています。


◆当マンションのデメリット

当マンションのデメリットについては主に2点。電車の騒音と将来的な住環境悪化の懸念です。

音に神経質な方は、常磐線の騒音が気になると思います。二重サッシの採用や換気口の構造など対策が講じられているので、日中はそれほど気にならないと思いますが、貨物列車も通過する路線なので、過ごしやすい季節の夜間、窓を開けての生活や就寝が気になりそうです。「尾竹橋通り」の交通量はそれほど多くないため、車の騒音はそれほど気になりませんでした。基本的には程良い賑やかさ。近い将来、「三河島」駅北口の再開発によって、マンションの西側に商業施設とタワーマンションが建つ予定なので、バルコニー側の眺望や日当たり、プライバシー性が一部制限されそうです。それと個人的に気になることはプライバシー性の部分です。レースのカーテンをしなくても気にならない距離は最低でも50～70m以上欲しいのですが、お見合いになるタワーマンションとの離隔は40m程度でしょうか。


◆最後に

23区駅徒歩1分のマンションが、この価格帯で分譲されることは非常に希少だと思います。都内で少しでも経済的に利便性が高いマンションを探している人は、1度、新宿の新しいギャラリーを見学してみる事をオススメします！

[131: すまいよみ]

「リビオ森下リバーテラス」1番の特徴は、160m開放のリバーフロントでの眺望、開放感を楽しみながらの生活です。

マンションが建つ場所は江東区最西端に近く、隅田川を挟んで中央区に隣接。「森下」駅と「清澄白河」駅の2駅3路線を徒歩10分圏で利用できる交通利便性が高い立地。ライフスタイルによって路線を使い分けることができ、休日は、娯楽スポットや、ショッピングをするにも都心主要駅へ出やすいポジションで、特に「森下」駅は徒歩5分で、時短生活を進められる駅近の立地も大きな価値になります。

マンションは、大通りから一歩入った明るい住宅地で、敷地東側は幅員が広い道路、西側は「隅田川テラス」に面しています。

「隅田川テラス」では、散策やジョギングをしている人を見かけます。「小名木川」「清澄公園」「清澄庭園」「浜町公園」など自然環境に恵まれ、落ち着いて暮らしたい人にはぴったりの環境です。

マンションの周辺、森下には商店街が複数あり、飲食店やスーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの店舗を利用できます。

話題性で言えば清澄白河。カフェやベーカリー、雑貨店、アートスポットなど散策が楽しく、広域からも人が集まる人気エリアです。

隅田川を渡った浜町、水天宮、人形町、日本橋界隈は、外食や買い物を身近に楽しめる距離。スーパーは、新大橋を渡りますが「成城石井 日本橋浜町店」（徒歩10分）「ピーコックストア トルナーレ日本橋浜町店」（徒歩11分）が徒歩圏内にあり、「日本橋」駅周辺には、大手百貨店「日本橋高島屋S.C.」「日本橋三越本店」や、複合施設「COREDO 日本橋」「COREDO 室町」など大型商業施設が集積しています。

この地に住めば、清澄白河や門前仲町、対岸の中央区での生活が主になるでしょう。

マンション周辺のハザードリスクについて。万が一（洪水や高潮時）の際、1階住戸部分（3ｍ程度）のリスクが指摘されていますが、東エリアの中では比較的リスクが低いポイントだと思います。

平面図は出ていませんが、住戸設定は西向き、南向きだと思います。公式HPで出ているマスターピース（※画像）や現状の敷地形状、南側にある「松尾芭蕉記念館」から予想すると、南向きで4階より上が抜け、隅田川に向いた西向きは、2階の天井部分くらいから抜けてきてリバービューが楽しめそうです。特に西向きは「隅田川テラス」に面しているため、正面にパノラマビューが楽しめる圧巻の住環境！

共用施設は、1階と屋上部分に用意され、生活利便性を高めてくれます。プライベートラウンジ、ワークスペースでは坪庭の緑を眺めながらリモートワークができ、共用のルーフテラスでは、住人全員が隅田川の開放感を楽しむことができます！

ロケーションを活かした住空間設計にも力が入っています。

1階住戸では専用庭と「ヌック」が特徴。「ヌック」は、バルコニーサイドの洋室に出窓のあるカウンタースペースで、プライベート空間として日々の生活をより明るいものにしてくれそうです。

バルコニーガラス手摺り、約2,100mmのハイサッシを採用することで、室内からの開放的なリバービューを更に引き立て、奥行きがある2.6mのテラス（※E、Er、F、Fr、G、H、Jrタイプに採用）により、リバーサイドでの生活をより豊かなものにしてくれます。


デメリットは、近隣の生活環境について。駅前は大通りが交差し、商業施設も商店街もあって明るい環境ですが、生活を楽しむには、周辺の魅力あるエリアと比べると少しさみしいと感じます。

「のらくろ」の原作者で知られる森下ですが、若いファミリーは、おそらく「のらくろ」を知らないと思います。「松尾芭蕉」や深川の歴史を紐解く記念館が近くにあるのも勉強になりますが、アクティブな若年層には物足りないでしょう。近隣に大型のスーパーもなく、日々の買い物には少し不便な環境です。

気になる価格については、平均坪単価を450万円前後～後半と予想しました。

例えば、70.20㎡、西向きリバービューの5階住戸が坪単価470万円として約1億円。

参考までに近隣の中古マンションの相場を見ると、森下駅徒歩5分以内の築浅マンションが坪単価380万円前後。「清澄白河」駅寄りだと、2017年築、駅徒歩8分「プラウド清澄白河リバーサイド」が坪単価440万円程度で取引されています。

森下と清澄白河では人気に差が出ますが、リビオは「新大橋通り」より南側、「清澄白河」駅も10分以内で歩ける強みがあります。

販売住戸は実質27戸だけになりますが、23年5月15日までにエントリーした上で幾つかの条件をクリアすれば、第1期1次販売登録抽選時に倍率優遇（2倍）が適用されます。

楽しみな新築です！

[132: すまいよみ]

◆ガーラ・レジデンス南砂町　特徴、メリット

当マンションの良さ、特徴は、駅距離があっても都心部に近い江東区アドレス、ガーラブランドの品質の良さ、ファミリータイプの3LDKが1馬力の予算で手が届きそうな価格帯です。

マンション周辺には、コンビニやドラッグストア、複数の飲食店、商業施設があり、生活環境は悪くありません。「砂町小学校」（徒歩2分）が「清洲橋通り」を渡って目の前で、「仙台堀川公園」など自然も豊か。子育てするには恵まれた環境です。

室内空間に影響するマンションの立地について。南東向きバルコニー側は、道路を挟んで「日本経済新聞社」の敷地のため開けた環境。日当たりは良好で採光も十分とれるでしょう（モデルルームで要確認）。近隣のマンション「アクアガーデン南砂」まで30m以上離隔も取れています。敷地の北側は片側2車線道路「清洲橋通り」に面していてこちらも開放的。車通りはそれほど多くないため、駅から距離がある場所としては、寂しい住宅地より良いと思います。

小規模マンションなので共用施設は少なめですが、構造面や設備仕様もしっかりしていて、居住性の高さを実現するガーラブランドのこだわりが随所に見られます。建物は、逆梁アウトフレームによって外観に重厚感があり、更にプライバシー性を高めています。隣住戸との境目をコンクリートに、柱がバルコニーに面してせり出ているため、隣のバルコニーの気配を感じたり、覗かれたりする心配は少ないでしょう。セキュリティも、非接触キーで風除室ロック解除、エレベーター呼び出し、住戸玄関の3箇所で手厚く。サッシはLow-E複層ガラス、LDと隣住戸を連窓サッシでつなげ、ウォールドアを開ければバルコニー面の開放的な眺望を楽しめます。二重床二重天井を採用。バルコニーの奥行きはゆったり使える1,950mmを確保し、スロップシンクも装備されています。他にも、キッチン、洗面室の収納が両方ともソフトクローズ仕様で、トイレには独立した手洗い器を設置されるなど、細かい所までコストカットせずに行き届いた企画、設計がされています。


◆予定価格

主な間取りと予定価格です。

Aタイプ、63.71㎡
2階、5,210万円
6階、5,480万円
10階、5,720万円
13階、5,890万円

Bタイプ、62.83㎡
6階、5,380万円
10階、5,610万円
13階、5,780万円

Cタイプ、62.83㎡
2階、4,900万円
6階、5,360万円
10階、5,790万円
13階、5,960万円

Dタイプ、64.77㎡
2階、5,290万円
6階、5,620万円

平均坪単価は290万円前後でした。


◆ガーラ・レジデンス南砂町のデメリット、検討する際の注意点

私が思ったデメリット、注意点は2つ。駅からマンションまで最短14分の道のりの夜間環境が寂しいこととハザードマップ上の問題です。

周辺は、城東地区の中でも比較的浸水リスクが高めのエリアです。東京の東エリアに住むのであれば、濃淡はあれど避けては通れないので、数百年に1度来るか来ないかわからない災害リスクよりも大きなメリットを捉えて割り切り最低限の対策を打って備える、どうしても抵抗感があるのであれば、東京の西側エリア、武蔵野台地の方で居を構えるしかありません。

それと、デメリットではありませんが、南砂町エリアで検討する際に把握しておきたいマンション事情について。

南砂町エリアの立地を語る上で特徴的なことは、大型商業施設「スナモ」や「トピレックプラザ」「アリオ北砂」に近ければ、駅から距離がある場所でも快適に暮らせることです。その大型商業施設の近くには、中古の大規模マンションがたくさんあり人気があります。大規模マンションは共用施設やサービスが充実している、人が集まるからこそコミュニティやイベントができやすい、スケールメリットを活かして月々のランニングが安いなどのメリットがあります。駅近が良ければ、築年数が経ちますが、数件の大規模マンションから選ぶ事ができます。


以上、上記のような、注意点や周辺のマンション事情も加味した上で、検討すると良いと思います。

[133: すまいよみ]

◆イニシア東京五反野の特徴・良さ

当マンションの良さは、23区主要路線駅徒歩6分 × 北千住生活圏 × ワイドスパン住戸中心の高い居住性 × 3LDKが4千万円台～検討できる価格帯（予定）です。

駅徒歩6分と、日比谷線直通、もしくは「北千住」駅乗り換えで都内各所へ移動しやすい時短生活を叶える立地が強み。最寄駅、東武伊勢崎線の「小菅」駅から5路線が乗り入れるビッグターミナル「北千住」駅へ1駅（直通2分）、「上野」駅へ直通13分、半蔵門線に乗り換えれば「大手町」駅へ30分以内で移動できます。生活も、大型商業施設や7つの商店街で賑わう北千住が主体になるでしょう。日々の買い物には、「小菅」駅前の「東武ストア小菅店」（徒歩6分）、マンションから徒歩10分以内にある、ドラッグストアとコンビニを利用できます。徒歩10分の「五反野」駅周辺には、商店街に飲食店や利便施設が揃っています。

マンション周辺は、「荒川河川敷」「五反野親水緑道」「小菅万葉公園」など自然や住宅地が広がる落ち着いた住環境。

マンションは、西側に並ぶ低層の住宅地を向いているため、中層階から抜け感がある住空間を実現しそうです。更に、室内に柱の出っ張りを少なくしたアウトフレーム、開口部を広げ開放感を高めたワイドスパン住戸、窓面を広げた連窓サッシ仕様など、イニシアが得意とする住空間設計が、住環境の良さを一層引き立ててくれます。


◆間取り　予定価格

主な間取りと予定価格です。

Ｃタイプ、3階、50.64㎡、3,900万円台
Ｄ３タイプ、7階、63.54㎡　5,200万円台
Ｅタイプ、6階、65.34㎡ 5,400万円台
Ｇタイプ、8階、75.38㎡ 6,200万円台

平均坪単価は260万円～270万円前後だと思われます。

2023年に入っても新築マンションは高騰しています。「北千住」駅徒歩7分の「イニシア北千住レジデンス」は、坪単価370万円前後で分譲している中、東京23区、都心部まで短時間で移動可能な主要路線、駅徒歩6分の新築マンションとしては検討しやすい価格帯。


◆イニシア東京五反野　デメリット

人によって検討を左右するポイント。大きくはマンション周辺の住環境、「小菅」駅周辺の生活利便施設が少なく寂しい環境。「小菅」駅の西側は道路と荒川の河川敷のため、将来的な発展見込みも薄く、駅近のメリットが半減される駅前の環境。もう一つ気になった点は、北千住に集まる各路線が交差するポイントになっていて騒音が少しあること。気になる方は、日中や夜間、現地で電車が何度も通り過ぎるまで確認してみるとよいでしょう。当マンションのデメリットではありませんが、地域のハザードリスクについて。マンションの周辺では、荒川、利根川、芝川、新芝川が氾濫した際や、高潮時に浸水リスクがあり、特に荒川が氾濫した際は高めのリスクとなっています。

[134: すまいよみ]

◆第1期1次の主な間取り、価格です。

A1タイプ、67.37㎡
10階、8,200万円（坪単価401万円）

A5タイプ、67.33㎡
10階、7,700万円（坪単価377万円）


南西角のA1タイプと南東角のA11タイプが67.37㎡、他の中住戸A2～A10タイプが全て67.33㎡。間取りは、以上の2タイプを見ておけば充分ですが、住戸位置は、喧騒がある交差点から離れた西側や、共用階段やエレベーターホールの前から外れた位置から選びたいです。専有部は、居住性を高めた空間設計に充実した設備が光ります！

バルコニー側だけでなく、共用廊下側もアウトフレームにした形の良い室内空間は、寝室にベッド＋家具を置ける効率的な空間を実現、広々と感じることができます。リビングダイニングと隣洋室を隔てる「ウォールドア」は、家族の人数に応じて空間を柔軟に変えられます。ウォールドアを開ければ、開口部をつなげた「連窓サッシ」が採光性を高め、明るいリビングダイニングに！

設備は、キッチン天然石天板、ディスポーザー、可動ルーバー面格子、ミストサウナ、バルコニーにスロップシンクなど充実！快適な住空間になります。断熱性が高い 「Low-Eガラス」は、抜けた南西向き住戸が多い当マンションに特に発揮するでしょう。　

月々のランニングコストは以下。
67.33㎡住戸
管理費、22,365円
修繕積立金、8,000円


◆シティテラス南砂に住むメリット

都心部への近さ、交通利便性の高さと住環境の良さの両立が、江東区アドレスを選ぶ大きなメリット。特に「シティテラス南砂」は、駅徒歩7分と南西向き開放の好立地で、生活利便と子育て環境の良さを高いレベルで実現できるマンションです。マンション南側が住居地域で低層の建物が多いため、多くの時間で陽があたる明るいリビング、眺望、開放感が低層階から恩恵を受けられる住まいの強み！

大型商業施設「トピレックプラザ」（徒歩3分）至近の利便性。敷地に連接した江東図書館（徒歩4分）は、約 47 万冊の所蔵数に、様々なサービスを受けることができ、親子で楽しめる場所。通学区の「第三砂町小学校」へ徒歩3分、「第三砂町中学校」へ徒歩6分の近さです。木漏れ日があふれる「仙台堀川公園」には、所々に水辺、ボート乗り場など子供達が伸び伸び遊べる自然環境が点在し、公園内をサイクリングしながら「都立木場公園」や「都立大島小松川公園」（付近）まで移動することもできます。子供ができれば、都心に近いこの一体の広大な緑地が、かけがえのない場所になるはずです。

大型商業施設は、徒歩3分の「トピレックプラザ」、「スナモ」（徒歩14分）の他に「アリオ北砂」（徒歩18分）もあり、テレビでよく流れる有名な「砂町銀座商店街」（徒歩11分）など、マンション周辺には話題のスポットが点在しています。「葛西臨海公園」や舞浜のテーマパーク、また、有明、豊洲など湾岸エリアの話題スポットにも気軽に行ける距離で、江東区南砂エリアに住むメリットを実感するでしょう。共用部は、ワーク環境、子育て環境が用意され快適な生活をサポート。大規模マンションは、ハード面だけでなく、家族同士の交流やマンション内で困った時のコミュニティを育めることが無形の財産に。総じて、ファミリーでの楽しく快適な生活が想像できる住まいです！


◆シティテラス南砂　デメリット　

大きくは、片側2車線道路「葛西橋通り」沿い、「南砂六丁目交差点」付近の喧騒がデメリット。

惜しかった点は専有面積です。全住戸67㎡台で、3LDKとして使用した時に、リビングダイニング部分に家具を置ける有効スペースが10畳以下になり、手狭なスペースになります。子育て環境の良いエリアで8,000万円もする住まいなのに、人気の家具ブランドで室内を飾るのが難しい辛い時代です。駅周辺の「グランエスタ」「クレストフォルム東京アヴァンセ」など、古き良き時代のマンションのように、ゆったりした空間で生活したいですよね。

城東エリアでは見過ごせないハザードリスクについて。南砂エリアは、万が一の高潮、洪水による浸水リスクが高いエリアです。事前によく認識し、備えた上で住まいの検討を進めましょう。

[135: すまいよみ]

第1期1次の予定価格です。

◆東向き

Aタイプ、1LDK、32.94㎡
2階、4,300万円台（坪単価435万円）

Bタイプ、2LDK、43.53㎡
3階、5,700万円台（坪単価437万円）
5階、6,000万円台（坪単価459万円）

Dタイプ、2LDK、56.32㎡
3階、6,900万円台（坪単価408万円）
5階、7,300万円台（坪単価431万円）

Ktタイプ、2LDK、57.52㎡
7階、7,600万円台（坪単価440万円）


◆西向き

Etタイプ、3LDK、71.84㎡
1階、9,400万円台（坪単価435万円）

Eタイプ、3LDK、70.20㎡
4階、12,500万円台（坪単価591万円）

Erタイプ、3LDK、70.30㎡
6階、13,900万台（坪単価657万円台）

Ftタイプ、3LDK、70.30㎡
1階、9,000万円台（坪単価425万円）

Fタイプ、3LDK、70.20㎡
3階、11,000万円台（坪単価520万円）

Ｇtタイプ、2LDK、55.19㎡
1階、6,900万円台（坪単価416万円）

Ｈtタイプ、3LDK、63.37㎡
1階、8,200万円台（坪単価430万円）

Jrタイプ、4LDK、86.28㎡
5階、15,900万円台（坪単価611万円台）

第1期1次売出しの平均坪単価は488万円。ですが、リバービューの3階より上の住戸とそれ以外の住戸で価格差に大きな差があり、リバービュー住戸をのぞくと430万円ほどでした。

現在の近隣の状況や、相場が上昇中である事を踏まえると、リバーテラスビュー以外の住戸は気持ち安いと思いました。西向きの1階、2階は好みが分かれるかもしれませんが、東向きであれば、バルコニー前の住環境も悪くありませんし、もともとリバービュー以外の立地やロケーションで気に入っていれば、検討しやすい価格です。リバービュー住戸は、この価格帯でも大きな価値があり住戸数がかなり限られます。わたしの元への相談も複数きておりますので、抽選必死でしょう。

[136: すまいよみ]

主な間取りと価格です。

◆南西向き
Aタイプ、3LDK、73.80㎡
3階、7,098万円（坪単価318万円）
4階、7,198万円（坪単価322万円）

Ｈタイプ、3LDK、71.55㎡
8階、7,398万円（坪単価342万円）

Ｃ1タイプ、3LDK、70.20㎡
1階、6,898万円（坪単価325万円）
※専用駐車場付き

Ｃ2タイプ、3LDK、70.20㎡
3階、6,898万円（坪単価325万円）
4階、6,998万円（坪単価329万円）

Ｉ1タイプ、2LDK、58.50㎡
6階、6,098万円（坪単価345万円）

Ｉ2タイプ、2LDK、58.50㎡
7階、6,098万円（坪単価345万円）

Ｄ1タイプ、3LDK、67.15㎡
1階、6,498万円（坪単価320万円）

Ｄ2タイプ、3LDK、67.15㎡
3階、6,698万円（坪単価330万円）
4階、6,898万円（坪単価340万円）
6階、6,998万円（坪単価344万円）

Ｄ4タイプ、3LDK、67.15㎡
8階、7,098万円（坪単価349万円）

Ｅタイプ、2LDK、56.30㎡
2階、5,598万円（坪単価329万円）
4階、5,798万円（坪単価340万円）
5階、5,998万円（坪単価352万円）
6階、6,098万円（坪単価358万円）
7階、6,098万円（坪単価358万円）


◆南向き
Ｇ2タイプ、1LDK、43.67㎡
2階、4,498万円（坪単価340万円）
3階、4,598万円（坪単価348万円）
5階、4,798万円（坪単価363万円）

平均坪単価は約340万円でした。

1LDK、2LDK、3LDKの角住戸は居住性が高い間取りが多く選び甲斐がありますが、3LDKの中住戸は普通の田の字型。

月々のランニングコストは以下。管理費が㎡205円で抑えられています。

C2タイプ、70.20㎡住戸（月額）
管理費、14,400円
修繕積立金、8,100円
インターネット使用料、800円
浄水フィルター使用料、1,045円


当マンションのメリットは、小岩駅から徒歩圏内ながら喧噪から離れた住居地域、利便性と住環境を両立した立地であること。それと、エリアのマンションの中では造りがしっかりしていることです。

マンション周辺の西小岩アドレスは、低層の住宅地が立ち並ぶ明るく穏やかな環境。教育施設やスーパー、商店街など生活に欠かせない施設が集まっている場所です。「小岩」駅の北側の再開発が進み新しい商業施設ができれば、徒歩6.7分程度で利用できる距離。南口の再開発エリアも徒歩10分圏ですから、更に生活は楽しく便利になるでしょう。

近隣は戸建てが並ぶ住宅街ですが、24時間利用できる宅配ボックス、ゴミ置場、屋内自転車置き場、ワークブース、快適な設備・仕様など、エクセレントシティブランドの造り込みの良さからマンションを選ぶメリットを実感できます。月々のランニングコストが抑えられているのも嬉しいです。

デメリットではないですが、動線に国道14号線を渡る徒歩8分は、微妙な距離。利便性を求める単身者や共働きのDINKSにとっては少し物足りない立地かもしれません。ハザードマップについて。マンション周辺は真っ赤なエリアではありませんが、万が一の高潮や荒川、江戸川が氾濫したときは、マンション1階程度の浸水リスクが指摘されているので、事前に認識を持ち、最低限の備えをしておきたいです。

価格を最初に見たときは正直戸惑いましたが、再開発が進む小岩駅周辺は、中古マンション相場が大きく上がっており将来性もあるエリアです。駅周辺の利便性と穏やかな暮らしを両立できるバランスが良いマンションだと思いました。

[137: すまいよみ]

第一期1次の販売住戸は29戸。
登録受付期間は7月28日～8月4日。

今回分譲された3LDK住戸の価格帯です（3LDKは全戸南向き）。

◆78Ｑタイプ（78.55㎡）
9階、11,680万円（坪単価491万円）
10階、11,780万円（坪単価495万円）
11階、12,080万円（坪単価507万円）

◆71Ｉタイプ（71.88㎡）
3階、8,880万円（坪単価408万円）
4階、9,080万円（坪単価417万円）
5階、9,280万円（坪単価426万円）
6階、9,480万円（坪単価435万円）
7階、9,580万円（坪単価440万円）
8階、9,680万円（坪単価444万円）

◆74Ｊタイプ（74.95㎡）
6階、10,280万円（坪単価453万円）
7階、10,380万円（坪単価457万円）
8階、10,480万円（坪単価461万円）

◆70Pタイプ（70.24㎡）
11階、10,480万円（坪単価492万円）

予定価格時から下げてきました。例えば、71Ｉタイプの6階が、10,200万円台→9,480万円。さすがに、東陽町で駅前でもない70㎡の中住戸が「億」は、負のインパクトが大きかったようです。

第一期1次販売住戸29戸の平均坪単価は約440万円でした。1LDKも3LDKも単価が変わりません。今回は、29戸中24戸が南向きでしたが、北向きは1LDKだけみると単価が10％程度低いです。全体では410～420万円程度になるでしょうか。

近隣中古マンションの、およその成約価格相場です。

プラウド東陽町サウス
東陽町駅徒歩4分（2018年築）
坪単価370万円

シティテラス東陽町
東陽町駅徒歩5分（2016年築）
坪単価360万円

ザ・パークハウス東陽町翠賓閣
東陽町駅徒歩8分（2019年築）
坪単価380万円

メイツ深川住吉
住吉駅徒歩7分（2020年築）
坪単価380万円

イーストゲートスクエア
住吉駅徒歩10分（2013年築）
坪単価360万円

東陽町エリアは、駅周辺に築古から築浅まで有力の中古マンションが多く、需給バランスで言えば、人気の住吉や門前仲町、清澄白河より供給が若干勝るエリアです。相場程度で出せばすぐ売れるエリアではありませんが、直近では上記3件の東陽町中古物件「パークハウス」「シティテラス」「プラウド」で、グロスでも8,500～9,000万円前後で成約されています。

以上を踏まえて、現状のエリア動向を踏まえれば、71Ｉタイプの6階を9,480万円は、5～10年後でも8,500万円程度では動きそうです。

管理費は㎡377円、初年度以降の修繕積立金は㎡147円でした。

71Iタイプ（71.88㎡）住戸で以下。
管理費、27,100円
修繕積立金、10,570円

管理にまつわるコストも高騰している時代なので言いたくありませんが、ディスポーザー、共用施設ほぼ無しでこの管理費は重たいです。

[138: すまいよみ]

当マンションの良さは、主に、生活利便性の高さとマンション周辺の将来性、駅近と住環境の良さを両立した立地です。

始発駅から座って通勤できる快適さ！駅徒歩4分は時短生活を支えてくれます。徒歩5分圏内に駅周辺の利便施設が整っていることに加え、なにより2025年にオープンする駅前の大型商業施設「ららテラス北綾瀬」と、自宅の近くが再開発によって洗練された街並みに生まれ変わる将来性もあります。大通り、駅前から少し入った閑静な住宅地で周囲の抜け感もあり、駅近に住みながら静かで明るい部屋が多いのも大きな強みです。マンションへの経路が大通りを渡ったり信号待ちをすること無く歩きやすいポジションの良さもあります。

デメリットは、一部、居住性が制限されること。

LD空間への柱食い込み、バルコニーが狭い（奥行きがない）、住戸スパン（6ｍを切る住戸もある）が主なところで、一般的な長谷工施工の分譲マンションと比べると、住まいの快適さが若干劣ります。


主な間取りと予定価格です。

◆南向き
Oタイプ、75.83㎡、3LDK
4階、6,980万円（坪単価304万円）

Brタイプ、65.54㎡、3LDK
8階、6,780万円（坪単価342万円）

Bタイプ、65.54㎡、3LDK
2階、5,480万円（坪単価276万円）
7階、6,480万円（坪単価327万円）

C1タイプ、57.90㎡、1LDK+Ｓ
4階、5,480万円（坪単価313万円）

Dタイプ、65.08㎡、2LDK+Ｓ
4階、5,980万円（坪単価304万円）

Eタイプ、78.60㎡、4LDK
2階、6,980万円（坪単価293万円）


◆東向き
Gタイプ、37.45㎡、1LDK
2階、3,380万円（坪単価298万円）

Ｇrタイプ、37.45㎡、1LDK
7階、4,180万円（坪単価369万円）

Ｍタイプ、55.62㎡、2LDK
4階、5,280万円（坪単価314万円）


◆西向き
Jタイプ、75.00㎡、3LDK
2階、6,580万円（坪単価290万円）


売出しの平均坪単価は310万円前後でした。

駅地歩6分のオープンレジデンシアが平均坪単価280～290万円、駅徒歩5分のリビオレゾン北綾瀬が300万円前後でしたので、昔の相場を懐かしまなければ23区の新築分譲としては妥当で、駅近ですから、一次取得者層にも検討しやすい価格帯だと思います。

抜け感が出てくる高層階は単価が乗っていますが、低層階でも住環境は悪くないので、価格帯的にも検討されそうです。ただし、ハザードマップ上、万が一の時は、最大で2階相当分の浸水リスクが指摘されていることを踏まえておきましょう。3、4階あたりが坪単価300～310万円前後なので狙い目だと思いました。


月々のランニングコストは以下。

65.08㎡住戸
管理費：10,000円
修繕積立金：5,900円
町内会費：125円
インターネット使用料：1,540円

新築分譲のランニングコストが軒並み上昇している中、管理費が㎡あたり154円と抑えられています。特に先行オープンレジデンシアの管理費が㎡274円でしたから歴然とした差。今後の金利上昇の不安感や、物価上昇にともなう生活の不安定感を鑑みると嬉しいですね。


足立区、北綾瀬エリアで探している人、他エリアで探している人でもマンションが高騰しなかなか予算的にも厳しくなっている人は、ぜひ1度検討してみる価値がある新築マンションだと思います！

[139: すまいよみ]

「アトラス北千住」は、「北千住」駅西口徒歩5分の希少性が高く、優れた利便性と住環境を両立した立地に、高級感、居住性を追求した上質なレジデンスです。

大きなデメリットは見当たりませんが、環境が合う合わない、または予算の問題はあるでしょう。マンション周辺は賑やかな環境なので、自然あふれる環境で伸び伸び子育てしたいファミリーなら「シティタワー千住大橋」、予算的に難しい方なら、隣の「小菅」駅で分譲されている「イニシア東京五反野」を5千万円前後で購入し、自転車で10分ほどの北千住まで通って生活を満喫する選択肢もあります。北千住でも立地にこだわらなければ、まだ検討しやすい中古物件もあります。

第1期販売住戸の主な住戸の予定価格帯です。

◆南向き
Ｅタイプ（59.77㎡）
2階、8,000万円台中盤
4階、8,000万円台前半
6階、8,000万円台中盤
9階、8,000万円台後半

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,000万円台後半
4階、9,000万円台中盤
6階、9,000万円台後半
8階、10,000万円台前半
12階、10,000万円台中盤

◆北向き
Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,000万円台中盤
10階、7,000万円台後半

Ａタイプ（72.63㎡）
3階、9,000万円台中盤
6階、9,000万円台後半
8階、10,000万円台前半
12階、10,000万円台中盤

前半：9,000万円～9,299万円
中盤：9,300万円～9,699万円
後半：9,700万円～9,999万円

およその予想平均坪単価は、南向きがおよそ坪単価480万円、北向きがおよそ坪単価450万円（最上階、14階のプレミアム住戸を除く）。

南向きは、2階からの住戸設定。日当たりは冬至付近でも低層階から良さそうで、4階くらいから抜けてきます。

北向きは、3階からの住戸設定で、3～4階から抜けた明るい住環境になります。隅田川まで低層の住宅地が並ぶため、抜け感は南向きより優れていて、より開放感がある眺望が楽しめます。日当たり重視でない方であれば、価格面だけでなく積極的に選ぶ価値があると思います。

モデルルーム訪問時、月々のランニングコストは未定でした。

今後は、9月30日～購入要望書を受付、11月中旬に第1期の正式販売価格発表。その後、申込登録を経て、抽選会が11月下旬に予定されています。

[140: すまいよみ]

低層の住宅地に向いた全戸南向き開放感に、こだわりの住空間、洗練された外観、オーナーズラウンジなど、エリアの中では品質が高く、選ぶ価値があるマンションだと思います。

マンションの立地は、南側と北側の2方を接道している開放的な場所ですが、環七からバスやトラックが抜けてくるため、それなりの喧騒があります。上質な外観デザイン、エントランス左右に配置された門柱と「ヴェレーナ パレ・ド・クラッセ」が輝く感銘板が帰宅時に気持ちを盛り上げてくれ、こだわりの居住空間が生活満足度を高めてくれます。主な共用施設は、ペット足洗い場、メールコーナー、宅配ボックス、ゴミ置き場屋、オーナーズラウンジなど。自転車置き場、駐車場入り口は敷地北側に用意されます。


主な間取りと価格について。

Bタイプ、72.32㎡
3階、4,698万円（坪単価214万円）

Cタイプ、70.06㎡
2階、4,598万円（坪単価216万円）

GOLタイプ、73.67㎡
1階、5,688万円（坪単価255万円）

Iタイプ、80.2㎡
10階、6,148万円（坪単価253万円）

Lrタイプ、77.51㎡
9階、6,298万円（坪単価268万円）

4階から上階はガラス手摺りでデザイン性に優れ、リビングからの開放感、眺望を臨めます。中層階までの中住戸は3LDKが4千万円台から検討できますが、付加価値がついた特徴豊かな住戸は坪単価が上がります。

例えば1階住戸。、ウッド調デッキのオープンエアリビングにプライベートガーデン、植栽豊かで、スロップシンクもあり、専用のプライベートパーキングもついています。他には、ルーフバルコニー付きプランやコーナーサッシ採用の角住戸、天井高3,000mmにハイサッシの最上階住戸など、住み心地を高める特徴的な住空間が設定されます。9階以上の住戸は、キッチン天板が天然御影石になっています。

全体的な設備・仕様としては、生活の質を高める充実したものに。リビングの開放感を引き立てる連窓サッシに、バルコニー奥行きが2,000mm、二重床二重天井、玄関前カメラ付きドアホン。ディスポーザーはありませんが、ＬＤ床に暖房、キッチンのサイドパネルをクロスではなく面材と同様の仕様、食器洗い乾燥機、浴室にミストサウナなどが標準です。

1ヶ月のランニングコストについて。
Cタイプ、70.06㎡住戸
管理費：14,360円
修繕積立金：7,010円
インターネット利用料：1,650円

デメリットは、竹ノ塚駅からの距離と徒歩経路です。所々狭い歩道を通ったり直線ではない最短ルートが快適で歩きやすいとは言えません。暑い日や、荷物が多い日、夜間などに駅から歩くのは中々辛そうです。エリアの特性上、生活をより便利に楽しむために車は必須ですが、敷地内駐車場が75戸中40台と微妙なところ。あと、1階のゴミ置き場までの動線に屋根が無いのがちょっと残念でした。

[141: すまいよみ]

「Brillia 大島 Green Avenue」は、東京都心部近接の利便性と自然豊かな住環境を両立したポジションに建つ、明るい住空間が魅力のマンションです。マンション周辺は穏やかな住宅地で、ファミリーのためのプレイスポットが点在するエリア。徒歩圏内に大型商業施設「アリオ北砂」や「砂町銀座商店街」、水辺、緑道や大型公園など豊かな自然の中で子育てできるグッドポジションです。

マンションが建つ場所は、西側、南側の2方を接道した角地。敷地南側が2車線道路、西側が道路を挟んで「亀高小学校」に面しているため、開放感がある立地です。南側は対面の駐車場まで約16ｍで日当たり良好。もし駐車場にマンションと同じくらいの高さの建物が建っても、日当たりへの影響は少なそうです。西側は、道路を挟んで「亀高小学校」の校庭なので、100ｍ以上の抜け感があり採光豊かな住空間を実現してくれます。ここも当マンションの大きな強み！

主な間取りと予定価格。

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,600万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,500万円台
5階、6,900万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
2階、5,900万円台
4階、6,100万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
2階、5,800万円台
4階、6,000万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,700万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,500万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,300万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、8,200万円台


◆南向き
Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,700万円台
5階、7,100万円台

Ftタイプ　56.52㎡　42LDK
1階、5,000万円台

Fタイプ　56.52㎡　42LDK
2階、4,900万円台
5階、5,100万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,900万円台
5階、6,200万円台
8階、6,300万円台
Hタイプ　72.02㎡　3LDK
3階、6,200万円台
7階、6,400万円台

予定価格が出ている住戸の平均坪単価は、約285万円でした。

月々のランニングコストは以下。

Dタイプ、70.29㎡
管理費20,670円
修繕積立金11,247円
インターネット利用料1,540円
TV配信設備使用料385円
月払い地代7,741円
解体準備金4,684円
合計46,267円

定期借地権付きマンションなので、一般的なランニングコストに加えて「月払地代」「解体準備金」がかかりますが、土地に対する「不動産取得税」「登録免許税」、「固定資産税・都市計画税」の負担が無いメリットもあります。

管理員は、週5で8:00～17:00勤務を想定しています。

当マンションの生活において気になる点は、駅からマンションへの最短経路。「丸八橋」を渡るためアップダウンがあり、炎天下や天候が悪い日、荷物がたくさんある日は少し辛いポイント。それと、メリットのひとつである西向き住戸について。小学校の校庭に近接しているため、風が強い日は砂埃で窓を開けられなかったりベランダや洗濯物が汚れる懸念があり、体育の授業時や休み時間に校庭で生徒が遊んでいるときの喧噪もあります。最後に、周辺はハザードリスクが高いエリアです。数百年に一度来るか来ないかのリスクですが、城東エリアで住まいを選ぶ際に不安に思う人も一定数いるでしょう。

現在、江東区の駅徒歩10分以内、ファミリータイプの新築をこの価格で検討するのは難しく、今後も周辺相場の騰落率は高いレベルで維持していくはず。定期借地権の特徴を理解した上で、都心近くで豊かな生活を考えているファミリー層にお勧めできるマンションです！

[142: すまいよみ]

立地だけでほぼ検討が進んでしまうマンションです

交通の要所「青砥」駅から徒歩6分の住居地域。都心部各所へのアクセスの良さ、機動力と、穏やかな住環境を両立させて生活できる立地。「ユアエルム青砥」や駅周辺の商業施設を、仕事帰りだけでなく、いつでも利用しやすいのも駅近に住むメリットです。

デメリットは、3LDKにしては手狭な空間と寂しい共用部です。

49戸中40戸が63㎡だの3LDK。DINKSや家族3人での生活がジャストフィットです。家族4人だと将来的にタイトな生活になることを覚悟しておきましょう。収納が足りなくなり、デッドスペースを除いたLD9畳前後のスペースでは、生活にゆったり感は生まれません。4畳以下の洋室を子供部屋にすれば、家具を2個以上（ベッドと勉強机）置くのは難しいです。

共用部は、来訪者を応対するスペースや共用トイレなども無く、住人がマンションのメリットを感じる楽しさや便利さを感じる工夫が欲しかったですね。


主な間取りと予定価格です。

◆西向き

Aタイプ、68.58㎡、3LDK
2階、6,888万円（坪単価332万円）
3階、7,188万円（坪単価346万円）
4階、7,288万円（坪単価351万円）
5階、7,588万円（坪単価366万円）
6階、7,688万円（坪単価370万円）
7階、7,888万円（坪単価380万円）


Cタイプ、63.53㎡、3LDK
(1階はCgタイプ)
1階、5,798万円（坪単価302万円）
2階、5,988万円（坪単価312万円）
3階、6,088万円（坪単価317万円）
4階、6,298万円（坪単価328万円）
5階、6,458万円（坪単価336万円）
6階、6,588万円（坪単価343万円）
7階、6,788万円（坪単価353万円）


Dタイプ、63.53㎡、3LDK
(1階はDgタイプ)
1階、5,778万円（坪単価301万円）
2階、5,968万円（坪単価310万円）
3階、6,068万円（坪単価315万円）
4階、6,298万円（坪単価328万円）
5階、6,458万円（坪単価336万円）
6階、6,588万円（坪単価343万円）
7階、6,788万円（坪単価353万円）

Ｅタイプ、63.42㎡、3LDK
3階、6,068万円（坪単価315万円）

Erタイプ、70.26㎡、4LDK※
7階、8,188万円（坪単価385万円）

Frタイプ、70.10㎡、4LDK※
6階、7,988万円（坪単価377万円）

Grタイプ、70.10㎡、4LDK※
5階、7,888万円（坪単価372万円）

※Er、Fr、Grタイプは、ほぼ同じ間取り。

Hタイプ、63.80㎡、4LDK
2階、6,258万円（坪単価326万円）
3階、6,288万円（坪単価326万円）
4階、6,588万円（坪単価341万円）

平均坪単価は約340万円でした。

[143: すまいよみ]

クレアホームズ新小岩親水公園は、「立地のハンデを覆す住まいの快適性」を追求したお手本のようなマンション！

第1期の主な価格と間取りは以下です。　

Aタイプ、72.12㎡
7階、5,990万円

Bタイプ、70.42㎡
3階、5,190万円
4階、5,440万円
5階、5,490万円
6階、5,540万円
7階、5,590万円

Cタイプ、73.81㎡
4階、5,890万円
5階、5,990万円
7階、6,190万円

Eタイプ、76.92㎡
10階、7,290万円

第1期の売出し平均坪単価は約260万円でした（最上階住戸を除くと255万円）。


◆当マンションのメリットは3点。
1、区役所を中心に生活利便施設が揃っていて便利な生活環境。小松川境川親水公園など緑、水辺豊かな住環境
2、前面が幅員広めの道路に低層の建物が並ぶ開放的な全戸南向き。
3、住戸4隅アウトフレームによるすっきりした空間や平均70㎡以上のゆったり感など居住性の高さ

◆気になった点は3点。
1、駅からの距離
2，江戸川区役所移転したあとの影響（マンションの南側に高い建物が建つリスク、区役所関連の利便施設や商業施設など移転して利便性が低下するリスク）
3、高めのハザードリスク

[144: すまいよみ]

「ブリリア東上野」は、東京の中心でオンオフを充実させたい単身者やDINKS層を中心に、快適に暮らせるレジデンス。

主な間取りと予定価格です。

◆北向き
Aタイプ、35.40㎡、1LDK
3階、4,800万円台（坪単価450万円前後）
8階、5,300万円台（坪単価500万円前後）

北向きの住戸（Aタイプ）は、6.4ｍ先に「上野スカイハイツ」があり、お見合い感が出てしまいますが、8階くらいから抜けてきます。価格が抑えられているので、外で活発に活動する単身者向け。


◆南向き
Bタイプ、55.61㎡、2LDK
4階、8,500万円台（坪単価510万円前後）

Eタイプ、64.40㎡、3LDK
9階、11,500万円台（坪単価600万円前後）

Cタイプ、45.08㎡、2LDK
4階、6,900万円台（坪単価510万円前後）

G1タイプ、53.34㎡、2LDK
10階、8,800万円台（坪単価550万円前後）

南向きは、前建てまでの離隔が13ｍほどで、8～9階より上階が抜けてきます。全角住戸なので低層階から日中室内の明るさはしっかり確保できそう。西側は道路を挟んで13ｍほど離隔が取れています。

予定価格帯での平均坪単価は、約520万円でした。

上野駅徒歩5分圏内と、商業地帯から一歩入った穏やかな住環境を両立させた希少立地、小規模マンションながら「無人コンビニ」、戸別「専用宅配ボックス、」敷地内に設置される「電動マイクロモビリティ」（有料）など工夫された共用部、サービスが魅力のマンションです。

気になったところは、全体的に下り天井が多いことと、柱が室内に浸食するなど間取りが少しトリッキーなことです。柱型の出っ張りがあると、家具の選び方や置き方に影響が出ます。2LDKでも、子供ができればタイトな空間になってくると思います。

「ブリリア東上野」は、生活利便性やエリアの将来性を考えると、立地の良さだけで検討したくなるマンション。不測の事態や家族が増えて買い替えを検討する際も出口が見えやすく、東京をアクティブに使いこなしたい単身者やDINKS世帯にオススメできます！

[145: すまいよみ]

予定価格が更新されました。前回訪問した際の平均坪単価、約285万円から約270万円に下がりました！

これなら更に人気が出そう。オススメです！

◆西向き
Atタイプ、81.34㎡　4LDK
1階、6,100万円台

Aタイプ　81.34㎡　4LDK
2階、6,200万円台
5階、6,500万円台

Bタイプ　72.36㎡　3LDK
1階、5,600万円台
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Cタイプ　71.65㎡台　3LDK
1階、5,500万円台
2階、5,600万円台
4階、5,800万円台
6階、5,900万円台

Dtタイプ　70.29㎡　3LDK
1階、5,300万円台

Dタイプ　70.29㎡　3LDK
2階、5,400万円台
4階、5,600万円台
6階、5,700万円台

Krタイプ　54.07㎡　2LDK
8階、5,200万円台

Lrタイプ　52.77㎡　2LDK
8階、5,000万円台

Nrタイプ　89.61㎡　4LDK
9階、7,500万円台

南向き
Etタイプ　82.00㎡　4LDK
1階、6,300万円台

Eタイプ　82.00㎡　4LDK
2階、6,400万円台
4階、6,600万円台
6階、6,800万円台

Ftタイプ　56.52㎡　2LDK
1階、4,400万円台

Fタイプ　56.52㎡　2LDK
2階、4,500万円台
4階、4,700万円台
6階、4,800万円台

Gタイプ　70.53㎡　2LDK+S
2階、5,700万円台
4階、5,900万円台
6階、6,000万円台

Hタイプ　72.02㎡　3LDK
2階、5,800万円台
7階、6,200万円台

[146: すまいよみ]

23年11月初旬時点の予定価格です。

◆Aタイプ、66.93㎡
3階、8,500万円台
6階、8,900万円台
12階、9,400万円台
14階、9,600万円台

◆Bタイプ、53.76㎡
2階、6,900万円台
6階、7,300万円台
13階、7,800万円台

◆Cタイプ、57.12㎡
2階、7,400万円台
5階、7,800万円台
6階、7,900万円台
13階、8,300万円台

◆Dタイプ、50.11㎡
13階、7,300万円台

◆Eタイプ、62.04㎡
5階、8,200万円台
7階、8,400万円台
12階、8,700万円台
14階、8,900万円台

予定価格時の平均坪単価は約445万円でした。

4階住戸が、対面に建つ商業ビルの屋上くらいで、5階くらいから抜け感が出てきます。ただし、周辺に建つビルが古いため、立て替えなどで住環境が悪化するリスクが0ではありません。

月々のランニングコストは以下。
Aタイプ（66.93㎡）
管理費：20,100円
修繕積立金：11,000円
インターネット使用料：1,650円
月額合計：32,750円

管理は、第三者管理方式が取られます。若干コストはのりますが、管理費に割高感は感じません。また、長期修繕計画は、これまでの修繕周期12年、30年間の計画から、18年ごとに変更。総コストを10％程度削減でき、計画も60年の長期にして安心感を高めています。

築15年近くになる駅前の2つの分譲タワーはが坪単価400万円後半～500万円以上、駅徒歩5分前後の板状タイプのマンションが築5年前後で坪単価400万円以上の成約も見られ、中古相場との差は少なく感じます。昨年分譲されていた「西日暮里」駅徒歩4分の「ザ・パークハウス谷中道灌山テラス」は坪単価500万円前後でしたが、竣工前早期完売。住環境の差はありますが、イニシアには「日暮里」駅に近い大きな強みがある中で、坪単価450万円前後は検討しやすいと思いました。

[147: すまいよみ]

第1期販売概要。46戸が売出されました。

◆南向き

Ｂタイプ（75.42㎡）
3階、10,298万円（坪単価450万円）
4階、10,598万円（坪単価464万円）
6階、11,198万円（坪単価491万円）
7階、11,398万円（坪単価499万円）
8階、11,498万円（坪単価504万円）
9階、11,898万円（坪単価521万円）
10階、11,998万円（坪単価526万円）


Ｅタイプ（59.77㎡）
5階、8,498万円（坪単価470万円）
6階、8,698万円（坪単価481万円）
7階、8,798万円（坪単価486万円）
8階、8,998万円（坪単価498万円）
10階、9,098万円（坪単価503万円）
11階、9,198万円（坪単価509万円）

Ｆタイプ（68.92㎡）
2階、9,498万円（坪単価455万円）
3階、9,498万円（坪単価455万円）
4階、9,698万円（坪単価465万円）
5階、9,798万円（坪単価470万円）
6階、9,998万円（坪単価479万円）
7階、10,098万円（坪単価484万円）
8階、10,398万円（坪単価499万円）
10階、10,598万円（坪単価508万円）
11階、10,698万円（坪単価513万円）
13階、10,898万円（坪単価523万円）

Ｐタイプ（106.96㎡）
14階、21,990万円（坪単価678万円）

Ｑタイプ（89.13㎡）
14階、15,990万円（坪単価593万円）

Ｒタイプ（88.42㎡）
14階、15,990万円（坪単価597万円）

Ｓタイプ（118.33㎡）
14階、23,990万円（坪単価669万円）


◆北向き

Ａタイプ（72.63㎡）
4階、9,798万円（坪単価445万円）
5階、9,898万円（坪単価450万円）
6階、9,998万円（坪単価455万円）
7階、10,098万円（坪単価460万円）
8階、10,398万円（坪単価473万円）
9階、10,498万円（坪単価478万円）
10階、10,598万円（坪単価482万円）
11階、10,698万円（坪単価487万円）

Ｋタイプ（59.16㎡）
5階、7,798万円（坪単価435万円）
7階、7,898万円（坪単価441万円）
8階、7,948万円（坪単価444万円）
9階、7,998万円（坪単価447万円）
10階、8,048万円（坪単価450万円）
11階、8,098万円（坪単価452万円）
13階、8,198万円（坪単価458万円）

Ｏタイプ（80.16㎡）
14階、13,990万円（坪単価575万円）

Ｖタイプ（64.54㎡）
14階、9,990万円（坪単価511万円）

プレミアム住戸を含む平均坪単価は約500万円でした。

南向きは約520万円
北向きは約470万円

[148: すまいよみ]

ローレルコート船堀は、エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）、ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）のツインプロジェクトです。

ただし、相互に共用施設を利用することはできず、管理も別々のマンションになります。

エリアでは中々見られない設備・仕様の充実度に、江戸川区役所が移転してくる場所の再開発エリアに近い立地が強み！

気になった所は、マンション周辺にリサイクルセンターなど工場や会社がある住環境です。喧噪や車通りなど気になる人がいるでしょう。


主な間取りと予定価格。

◆ローレルコート船堀　エアリーステージ（船堀駅徒歩7分）　　

Cタイプ、75.50㎡
3階、7,800万円台（坪単価約345万円）
6階、8,500万円台（坪単価約375万円）

Dタイプ、65.63㎡
6階、7,000万円台（坪単価約355万円）

Eタイプ、75.53㎡
1階、6,900万円台（坪単価約305万円）
3階、7,500万円台（坪単価約330万円）
6階、8,000万円台（坪単価約350万円）

Fタイプ、66.72㎡
1階、6,200万円台（坪単価約310万円）

Hタイプ、77.86㎡
6階、8,500万円台（坪単価約365万円）
8階、8,700万円台（坪単価約370万円）

Gタイプ、95.56㎡
2階、9,100万円台（坪単価約315万円）

10階は、下記2邸で、両住戸ともルーフバルコニー付き。
Jrタイプ、79.38㎡
10階、9,500万円台（坪単価約400万円）

Krタイプ、97.13㎡
10階、11,000万円台（坪単価約375万円）


◆ローレルコート船堀　ブリーズステージ（船堀駅徒歩8分）

南向き
Fタイプ、67.30㎡
4階、7,600万円台（坪単価約375万円）

Hタイプ、69.25㎡
2階、7,100万円台（坪単価約340万円）
5階、7,600万円台（坪単価約365万円）

Iタイプ、77.24㎡
1階、7,600万円台（坪単価約325万円）
2階、7,900万円台（坪単価約340万円）
5階、8,400万円台（坪単価約360万円）

Jタイプ、71.98㎡
2階、7,500万円台（坪単価約345万円）
5階、8,200万円台（坪単価約380万円）
7階、8,400万円台（坪単価約390万円）

Krタイプ、77.25㎡
6階、9,100万円台（坪単価約390万円）


西向き
Bタイプ、68.20㎡
3階、6,700万円台（坪単価約325万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）

Cタイプ、77.29㎡
3階、7,700万円台（坪単価約330万円）
5階、8,000万円台（坪単価約345万円）

Dタイプ、68.20㎡
2階、6,500万円台（坪単価約315万円）
5階、7,000万円台（坪単価約340万円）


エアリーステージの坪単価は約350万円、ブリーズステージの坪単価は約350万円（南向き約360万円、西向き335万円）でした。

今までの船堀を知る人からすれば、かなり相場が高騰してしまいましたが、船堀駅徒歩17分で坪単価250万円、新小岩駅徒歩18分で坪単価260万円する時代です。これから江戸川区役所が移転してきて街の利便性が向上すれば、人気、不動産相場の上昇も期待できます。更に造り、設備・仕様面で、満足度は高いマンションであることは間違いなく、買い替え組にもオススメできるマンションです！