すまいよみ スムログ出張所スレ

[すまいよみ]

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。

ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。

東京東5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）のマンションを日々探訪しています。

ここではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/sumaiyomi/

<個人ブログ「東京イースト マンションブログ」>
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https://twitter.com/sumaiyomi

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[1: すまいよみ]

メリット・デメリットがはっきりしたマンションだと思います。

東京駅まで直通13分、新小岩駅徒歩3分、駅前の生活に便利な環境に住める、大手大規模マンションは大きな魅力です。月々のランニングコストを押えられる非タワマンのメリットも。

一方、住戸によってはバルコニー側の日当たりと眺望、ＪＲ総武線線による共用廊下側の騒音による住環境がデメリット。

共用施設は、ペアレンツサロン（キッズルーム兼）のみです（まだ正式決定ではありませんが、今後、ワークスペースを設置する予定があると、モデルルームで説明を受けました）。

長谷工×住友マンションとしては、設備に力を入れています。戸別に設置される宅配ボックスや外出先から床暖房や浴槽追い炊きなどができるIOT設備に、住戸内24時間換気は機械吸気方式をとっていて、外からの冷気やクロスの汚れ、騒音を防ぎます。共用廊下側の居室には二重サッシとルーバー面格子が施され騒音対策も万全。ディスポーザーにキッチン天板が天然石、ミストサウナ、バルコニーには今時珍しくミニシンクと充実しています。室内高2,600mmを確保し、モデルルームは64㎡住戸ながら開放的な空間でした！

主な住戸の予定価格ですが、中層階67㎡～75㎡（約5㎡のサイクルポート含むので実質70㎡）で、6,500～7,300万円前後となっています。

葛飾区の非タワマンで7,000万円ですから、時代ですね。。。子育てに、仕事に、忙しいパワーカップルに刺さりそうですね。

[2: すまいよみ]

今のマンション高騰時代の事情からすれば、当物件のような足立区駅徒歩13分は、トレンドにそぐわないかもしれません。

それでも、竹ノ塚周辺では、新築、築浅でファミリータイプのマンションは少なく、竹ノ塚徒歩10分以上、築年10年以上の中古でも3,000万円前後の相場観がありますので、万が一売却しなければいけない時でも、それほど心配しないで良いと思います。

伊興小学校と「マルエツ」が目の前で、周辺が開けた明るい環境の良い立地です！舎人公園も近く住環境が良いので、永住前提で検討するファミリー層には良いマンションだと思っています。

駅から遠い環境重視のマンションなので、南向きが良いですが、西向きも面前の戸建て住戸の前は抜け感があり、3階より上の住戸は開放感があります。

主な販売住戸

南向き
Ｆタイプ、68.91㎡、3LDK、5階、4,099万円

西向き
Ｂタイプ、63.6㎡、3LDK、3階、3,499万円

[3: すまいよみ]

リリース直後から気になっていましたが、モデルルームを訪問して「これはいいマンションだ」と確信しました。

亀有界隈は、駅近にたくさんのマンションが建っていますが、当マンションは、環七の騒音や南口の喧噪から離れた北口の徒歩4分、周辺環境が良く開けた好立地というアドバンテージがあります。南向きで日当たりや眺望も良好。東部地域病院隣接はメリットにもデメリットにもなりますが、病院のおかげで南向きは半永久的に眺望と日当たりが維持できる住戸が多くなるのが大きなポイントです。

ランドスケープの魅力は、商業施設一体型（サミットを予定）であることです。直結しているわけではないですが、とても便利ですね。

ハザード上、住戸が3階以上の設定であることも安心ですし、ディスポーザー、トイレ手洗いカウンター、ローシルエットトイレ、キッチンの天板がフィオレストーンなど、周辺エリアの
分譲マンションと比べたときに設備も充実しています。玄関周りの仕様もタイル張りなど住まいとしての風格を感じました。

確かに昔の亀有からすると、かなり高くなってしまいましたが、現在の、金町や綾瀬の10分前後の分譲マンションの価格帯と比較すると、訴求できる価格だと思います。病院と病院敷地の木々の被りは少し気になる住戸もありますが、低層階でも日当たり十分で選ぶ価値はあるでしょう。

昨年モデルルーム訪問時の予定価格ですが、

ＤＲ１タイプ、7階、69㎡、5,900万円台
ＦＲタイプ、7階、73.83㎡、6,300万円台

気になるポイントは、併設される商業施設の駐車場動線がマンション駐車場と共有されること。エントランス前の駐車隊列による喧噪と騒音が心配です。それと共用施設の少なさですね。キッズルームかワークスペースくらい欲しかったです。

亀有なら、もうこのマンションで良いと思います！

[5: すまいよみ]

トピレックプラザ隣接でファミリー層にとっては楽しく便利に住める環境になります。駅からマンションの動線上にあるのも尚更良いですね。おかげで徒歩12分を感じさせません。

住戸の設備、仕様は、かなり充実しています。「可動式ルーバー面格子」、「生ゴミディスポーザー」、「食洗機」、「天然石のキッチン天板」に、「トイレ手洗いカウンター」、「ローシルエットトイレ」、高い遮熱性能が期待できる「Low-E複層ガラス」を採用するなど、カットするどころか、界隈のマンションと比較するとかなりコストをかけています。駅遠でも人気だった「キラリスナ（ルネ南砂町リバーフィール）」を意識したからでしょうか。モデルルームに足を踏み入れた時に、標準設備になっている「ハンスグローエ製の複合水栓」を見てテンション上がりました。しっかりした造りの大規模マンションの良さがあります。

一方、葛西橋通り沿いの喧噪や、南向きの眺望がほとんど抜けない住環境と、やはり駅徒歩12分がデメリットです。

少し前ですが、第一期の坪単価300万円（70㎡6,350万円）前後の価格は、このマンションでは条件が良い高層階とはいえ、予想を大きく外してしまいました。

住友不動産が売主に入っているので、第一期の売れ行きが良ければ値上げしていく事も考えますが、今の単価のなりであれば、私なら待ちます。いくらマンション高騰時代とは言え、徒歩12分ですから、もう少し安くなってほしいですね。

南砂町は、築10年を超えた駅近の鉄板マンションが相当戸数あり、そちらは「スナモ」隣接。相場もまだ低いです。中古も見ておきましょう。

でも、ファミリー向けの大規模新築は良いですけどね。同世代の入居者コミュニティになり、ママ友もできやすいですから。

[6: すまいよみ]

西新井は、駅徒歩5分以内、「アリオ西新井」にも近い築10年～15年の大規模マンションがたくさんあり、この徒歩14分の「ヴェレーナシティ西新井」と同じ位の価格で手に入ります。

ですから、このマンションの良さは、まず「新築」であることです。

当たり前ですが、綺麗な未使用の最新設備のマンションが手に入ること、どうしても新築が良い人であれば、4,000万円台は魅力です。

特に新築の良さは、その時勢に見合ったライフスタイルに沿って造られたマンションである事です。コワーキングスペースにコワーキングブース、ペアレンツサロン、キッズルーム、ラウンジと、サードプレイス的な場所がこれだけあるマンションは界隈に少なく、楽しく便利に日常の生活を送れそうです。

設備も、ディスポーザーこそありませんが、キッチン天板天然石や玄関のインターフォンが今時の板状マンションに珍しくカメラ付きなど力を入れています。

徒歩14分であれば、戸建てを選ぶ選択肢もありますが、南向き、西向きともに中層階より上は戸建てでは手に入らない眺望、室内の明るさ、開放感など住環境の良い部屋が多く、このマンションを積極的に選ぶ価値があります。

南向き
6階以降はバルコニーの奥行きが2.5ｍもあり魅力的です！
例えば
Ｉタイプ、7階、67.96㎡、4,598万円（坪単価223万円）
南向きの日当たりと眺望の良さも手に入ります。

西向き
前面が戸建ての住宅地で晴れた日には富士山が拝める抜けた眺望の良さが手に入ります！
例えば
Ｆタイプ、6階、70.24㎡、4,298万円（坪単価202万円）
西向きは、広さと眺望で4,000万円前半で選ぶ価値が十分にあります。


とにかくデメリットは駅徒歩14分の距離です。駅周辺の中古も1度は見ながら、住まいへの価値観に優先順位を付けて検討しましょう。

リセールなどはあまり気にせず、家族で楽しく半永住するには良いマンションだと思います♪

[7: すまいよみ]

クレヴィアブランドは、マンション準大手の中でも、最近はブランド作り、しっかりした住まい作りに力を入れています。

狭いながら良い立地が多く、DINKS、家族2～3人向けに向いている物件が多いです。

当マンションは、一部60㎡台の3LDK住戸も設定されますが、30㎡台の1LDK～、単身、家族2人～3人向けのマンションになります。

両国駅徒歩2分の立地と充実した共用施設がこのマンションの良さ！

中小規模マンションながら、共用施設が2階と14階の2フロアにまたがっていて、14階のスカイラウンジには、時勢を反映したワーキングブーススペース、2階にはちょっとした遊びや作業スペースに利用できる「ホール」も用意されます。エリア柄、シェアサイクルも重宝しそうです！

両国の場所もそうですし、この共用施設はワクワクします！このマンションに住めば、日々の生活が便利に楽しくなりそう！と想像が膨らみます。ほぼ都心部の両国駅徒歩2分の価値は大きく、リセールで困ることもないでしょう。


ただし、住環境は期待しない方が良いです。千葉街道交差点すぐ側の騒音に、南、西側にマンションが建っており眺望や日当たりが潰れてしまう住戸が多そうです。


駅徒歩12分のクレヴィア錦糸町が坪単価350万円（60㎡換算6,360万円）でしたから、380万は下らないかなと予想しています。

クレヴィアブランド良いですね♪このマンションもお勧めできそうです！ちなみに資料請求しましたが、今時珍しくしっかりした紙面でのカタログが来ました！見応えあります。

[8: すまいよみ]

ほとんどが、64㎡台の3LDKと一部、80㎡台の4LDKとして構成されます（39戸＋店舗1戸）。

駅徒歩2分に加え、3方向接道していて開放的な立地で住環境が良い配棟計画に大きな価値があります。

低層階でも日当たりは十分で、4階以降なら眺望も抜けてきそうです。

今まで駅徒歩10分以内で大手有力マンションが少なかった中で、駅近の築浅は希少です。居住性が高く、しっかりした造りのエクセレントシティ、ライオンズマンションなど駅徒歩5分前後が、坪単価230万円～250万円前後（70㎡4,800～5,300万円前後）で成約されています。物件数も希少なので、売り出されると人気があります。

徒歩3分の「イニシア青砥」が新築時で坪単価280万円（65㎡5,500万円前後）でしたから、当マンションは64㎡住戸でも6,000万円をゆうに超えてくると考えています。

しかしながら、駅徒歩ナンバー1になるマンションなので、DINKSや現在共働き夫婦でペアローンを組めるのであれば、買っておいて間違いない分譲マンションになるでしょう。家族が増えて64㎡では手狭になったとき、不測の事態が起きても、エリアとして高くても価格以上に価値がある、買い替えには困らないマンションとしても見られるからです！

青砥は交通の要所としてこれだけアドバンテージをもっているので、区内では、新小岩や金町と同じく、駅周辺の再開発が待たれますね。

交通の要所、期待の街の最高の立地に期待のイニシアブランドのマンション！だけで十分。あまり細かいデメリットなど吟味しすぎず、他人に取られる前にスピード感を持って検討したいマンションです！
（価格にも寄りますが、、、、、把握でき次第アップします）。

[9: すまいよみ]

大型商業施設「アリオ北砂」徒歩5分、「OKストア」「砂町銀座商店街」も近く生活に便利な場所。猿江恩賜公園や小名木川など自然や緑も豊かなエリアで子育てに良好な環境で住みやすい立地です。

間取りも67㎡～70㎡とファミリータイプに振り切っています。

ただ一番気になるのは、駅徒歩15分（西大島は駅徒歩14分）の駅距離でしょう。

住吉駅のＢ1出口から地下通路経て改札までは2.3分程の長さがあり、都営新宿線も半蔵門線もホームまでは実質18分前後かかります。ここは、生活環境や価格（が安ければ）とのトレードオフで納得できるかですね。

西大島駅までの経路のほうが、動線上に「アリオ北砂」がはいってくるため、使いやすいでしょう。

「バウス西大島」が競合物件になると思います。

南砂町駅徒歩12分の「ジオ南砂町」のように第一期の売出し坪単価300万円（70㎡6,300万円前後）まではさすがにいかないでしょう。

駅から遠くても、住友不動産らしく、豪華エントランスなど大規模ランドスケープデザインを打ち出して、近隣で目立つマンションになることを期待します。

あとは価格ですね！

[10: すまいよみ]

全33戸中78％の26戸が南向き、72％の24戸が角住戸になるのは小規模マンションのメリットになりますね。

33戸の小規模レジデンスなので、主立った共用施設はありませんが、エントランスホールには、客人対応や待ち合わせができそうなソファにテーブルが用意されそうです。

「ライオンズ綾瀬グランフォート」に続いて、ZEHマンションとなるようです！高い断熱性や経済性に期待が持てますし、個々の仕様も高くなるはずです。また、ＬＤだけでなく、洋室（1）にも床暖房が装備されています！これは非常に珍しいです。

主な間取りと予定価格

南向き

A2タイプ、5階、72.88㎡、3LDK
6,400万円台（坪単価292万円）

Ｂ2タイプ、5階、67.11㎡、3LDK
5,400万円台（坪単価268万円）

C2タイプ、5階、71.24㎡、3LDK
6,000万円台（坪単価280万円）

西向き

D2タイプ、5階、54.97㎡、2LDK
4,900万円台（坪単価297万円）

考えられるデメリットとしては、月々のランニングコストです。まだ未定とのことでしたが、メイツ東綾瀬の管理費、70㎡住戸で込み約14,000円と比較すると、当マンションは33戸の小規模とZEHマンションであることから、月々のランニングコストは少し嵩むかもしれません。

綾瀬の新築マンション、決して駅に近いとは言えない立地でも高くなりましたね。それでも、現在のマンション相場なりですし、であれば、一貫したブランドコンセプトのもと、高い居住性の間取りやZEHなどしっかりした設備が施された、このようなマンションから購入したいですね。

[11: すまいよみ]

瑞江では「ライオンズ瑞江レジデンス」に続いて、メジャー7では2棟目だと思います。待望の「プラウド」ブランドが、駅前徒歩1分のこれ以上無い立地に誕生します。

駅前の喧噪や人通りからプライバシー性を高める「エントランスゲート」「エントランスアプローチ」など、邸宅感溢れる「プラウド」ブランドの良さが光ります。

99戸の中規模ながら、2層吹抜の「エントランス」「ラウンジ」も素敵な空間になりそうです。「コンフォートテラス」は、天気の良い日に過ごせる心地よい空間に。

主な間取りの予定価格

Ａタイプ、72.32㎡
3階、6,300万円台
10階、7,200万円台

Ｆタイプ、69.05㎡
3階、5,900万円台
10階、6,500万円台

3LDKの平均坪単価は315万円前後です（予定価格時）

低層階は300万円を切る単価ですが、敷地の南側には4、5階建ての雑居ビルが建ち並び、離隔が10ｍも無いため、住環境は厳しめです。

25m先には8～10階程度の高さの「丸八ビル」があります。その先には更に高いマンション「サティバ瑞江」があるため、日当たりが十分に臨めそうなのは7～8階以上、眺望まで抜けるのは最上階と14階くらいでしょうか（モデルルームで要確認）。

永住するつもりが無く、気軽に買い替えを考えられるのであれば、低層階も良いでしょう。2～4階の6千万円前後の3LDKであれば、瑞江エリアでも、まだ検討しやすい価格帯だと思うので、リセールで見れば低層階の方が良さそうだからです。

既に子供が何人かいて永住を決め込むファミリーなら、明るい住戸を選びたいので、できるだけ上層階から選びたいですね。

瑞江が好きで、この価格でも負担できる人であれば、お買い得と言うよりは、駅No1マンションになり得る価値が非常に高いマンションですから、間違いはありません！

一方、西大島、亀戸周辺で新築を探していて、プラウドタワー亀戸クロスに手が届かない人であれば、グロス、単価ともに一回り検討しやすいので、大島、船堀を超えて、積極的に検討してみてはいかがでしょうか。派手さは無くても、瑞江は本当に住みやすく素敵な街ですから。

[12: すまいよみ]

このマンションのメリットは、価格と自然溢れる周辺環境、デメリットは駅遠の立地です。

また、ディスポーザー無し、共用廊下側の部屋にルーバー格子無し、トイレも廉価板のタンク式など、設備や仕様が寂しいものとなっています。

しかしながら、駅遠でも価格が安いからと、妥協して購入するようなマンションではありません。

「大島小松川公園」を中心とした周辺環境の良さを知っている人であれば、新築、築浅が少ない小松川エリアのマンションには、積極的に触手が動くはずです。共用施設の充実度、近い世代が同じ入居時期によるコミュニティ醸成のしやすさなど、新築の良さがあることもプラスです。

7,000～8,000万円以上する「シティテラス新小岩」、「プラウドタワー亀戸クロス」、そして、平井駅北口の再開発用地にできる野村不動産のタワーマンションとも競合する物件ではないでしょう。

「ブリリア大島パークサイド」は少し求めやすくなるとは思いますが（坪単価280万円前後を予想）、それでも、決して安かろう悪かろうマンションではないことから4,000万円台は価格競争力があります。

エリア内の新築、築浅の希少性、分譲されてから地縁的な住人の契約が多かったこと、周辺環境の圧倒的な良さにありながら都心近接エリアなどのメリットを考えれば、中古になった時に、駅遠でも指名買いが入るマンションになることも考えられます。

当マンションを検討する際は、価格帯が近づく近隣の有力な中古マンション「シティテラス平井」や「ブリリア大島小松川公園」の存在も忘れないように。

[13: すまいよみ]

このマンションの良さは、駅徒歩7分と、大型ショッピングセンター徒歩3分の生活に便利な立地、コロナ禍による生活面を支えるような共用施設に力を入れた大規模マンションであることです。深川、湾岸、城東エリアと大きく3つに分けられる江東区において（江東区HP参照）、亀戸、西大島、南砂の縦ラインは、生活がしやすく子育てファミリーには特に人気のエリアです。大型商業施設近接と大規模マンション、更に駅徒歩7分とくれば、かなり魅力があり、人気が出そうです。

デメリットは住環境。マンションの立地は、トラック、バスが往来する「明治通り」が走っていて、大通りへ抜けてくる道も含め、喧噪が大きいポイントから少し入った所。敷地は北側しか抜けず、南北に細長くハンデがあります。東、南、西側ともにマンションに囲まれているので、西向きの住戸前は、前建てまで50m近く離隔があるものの、日当たりや眺望など住環境を求めるマンションではありません。

坪単価300～310万円程度（70㎡で6,300～6,600万円前後）だと、江東区の人気エリア、駅徒歩7分としては、若い一次取得者層も検討しやすく買い手が早いだろうなと思いました。もう少し高くなるでしょうか・・・。

駅近で大規模新築マンションは希少なので、お勧め物件になりそうですね。間もなくモデルルームが開きますので、早めに検討したいマンションです。

[14: すまいよみ]

最新の予定価格です。

Ｊタイプ、2LDK、54.69㎡
10階、7,200万円台（坪単価434万円）
13階、7,600万円台（坪単価458万円）

予想より大きく外してしまいました。

びっくりするような坪単価ですが、2LDKが50㎡台、3LDKが60㎡台の住戸設定なので、充実した共用施設やコンセプト、ワイドスパンの間取りの良さ、設備などで訴求すると、グロスで7,000～9,000万円は、「欲しい！けど高いなあ、でもこれを見逃すと、もう出てこないかも・・・」と思わせてしまう絶妙な価格設定だと思いました。

個人的には高すぎて開いた口が塞がりませんが、売れるだろうなと思います。特にこの戸数ですし、錦糸町駅徒歩5分の中古相場が10年落ちで70㎡7,000万円まで上がってきていることを踏まえても、両国駅徒歩2分は希少立地なので、手を上げる人はいるでしょう。交通や生活ならやっぱり錦糸町ですが。

正式価格は、3月27日に決定します。

[15: すまいよみ]

駅徒歩6分の交通、生活利便性と比較的抑えられた価格がバランス良いマンションだと思います。

「平井小学校」が徒歩1分であるのもファミリー層にとってはメリット。周辺、旧中川や荒川など自然豊かな環境の中で子育てができるのも、平井エリアの良さになります。


主なデメリットは2点

1点目「ゆりの木橋通り」沿いに位置すること。「蔵前橋通り」との交差点「平井大橋西詰」に近く、時間帯によっては騒音や車の隊列が煩わしいポイントです。徒歩経路で蔵前橋通りを渡るのもマイナスポイント。
2点目は、バルコニー前面、少し離隔はありますが10階建てのマンションがあり、抜け切れない環境にあること（Ｃタイプが少し被るでしょうか。モデルルームで要確認）。

第1期価格です。

Ａタイプ、70.72㎡
4階、6,098万円（＠285万円）
8階、6,398万円（＠299万円）
11階、6,598万円（＠308万円）

Ｂタイプ、62.92㎡
（3階はB1タイプ）
3階、4,998万円（＠263万円）
6階、5,398万円（＠284万円）
9階、5,598万円（＠294万円）

Ｃタイプ、69.68㎡
5階、5,798万円（＠275万円）
7階、5,898万円（＠280万円）
10階、6,148万円（＠295万円）

総武線駅徒歩6分で、グロスで6,000万円、坪単価300万円以内は、沿線上昇基調な中、良心的な設定だと思いました。徒歩4分、完売まで早かった「サンクレイドル平井Ⅱ」より若干上がった程度。当マンションの方が、外観デザインもしっかりしています。

ぜひ、Ｃタイプのモデルルームを見て欲しいと思います。サンクレイドルならではのワイドスパン、69㎡にして13畳のワイドリビングと収納力は一見の価値ありです！

ファミリータイプでは、駅近に新築も良質な築浅中古も少ないですから、近隣で探している人は早めに検討した方が良いと思います。

北口再開発の野村タワマンはもちろんですが、10分前後の住友の大規模でも、当マンションより盛ってくるのではと予想しています。

[16: すまいよみ]

このマンションの良さは、全長3.2kmにも及ぶ「一之江境川親水公園」など周辺環境に恵まれた低層の住宅地の中で、日当たりを確保できる南向き中心のプランであることです。西向き、東向きも、各フロア1戸～2戸の設定がありますが、80％以上が南向きプランに充てられます。

「エリアに明るく、新築希望で、永住前提のファミリー層向け」ですね。

沿線の中では、マンションが林立し、新築、中古ともに競合激しいエリア（駅）です。

新築では、駅徒歩9分「パークホームズ船堀」、同9分の「ソルフィエスタ船堀」、7分の「グローリオ レジデンス船堀」、11分の「センチュリー船堀」など競合が激しく、決して売れ行きが早いマンションばかりではありません。中古も10分以内に売出しが多く、駅遠5分以内でも有力な物件が常に売り出されている事も理解したうえで気にいれば、エリアで実績が多くしっかりした「エクセレントシティ」ブランドで、価格も高すぎず検討しやすく、悪くないマンションです。

私なら以下の視点から選びます。

・南向き中心のプラン
・駅徒歩10分ほど歩く立地
・ハザードマップ
・周辺築10年マンションの成約状況
（中古になったときに最低限のリセールを確保したい）

南向きの3階以上、グロス価格で5,500万円前後（以下）に抑えたいと思いました。

南向き
Ａタイプ、74.75㎡（角住戸）
2階、5,700万円台

Ｃタイプ、65.55㎡
5階、5,300万円台

Ｄ2タイプ、68.42㎡
4階、5,500万円台

Ｅタイプ、71.3㎡
2階、5,400万円台

Ｇタイプ、75.85㎡（角住戸）
3階、5,900万円台

間取りで選ぶなら中住戸ですがＤ２かＥタイプ、価格重視なら居住性は劣りますがＣタイプが良さそうです。もちろん予算が許すのであれば角住戸を選んで明るく住む選択肢もあります。

[17: すまいよみ]

デメリットから言えば、シンプルに駅徒歩14分と環七通り沿いの騒音です。

ただし、総合レクリエーション公園、葛西臨海公園、アリオ葛西などに囲まれ明るく楽しい立地。子育てしやすく住みやすいロケーションです。ディズニーランドも自転車で行ける距離です。

このマンションの主な良さは2点。

小規模ならでは角住戸が68％と高いこと（すなわち明るく風通しが良い室内、更に玄関前にポーチ付き！）。

それと、設備・仕様が充実していることです。

「ルーバー面格子」に、「トイレ手洗い器」の設置、ＬＤと洋室の間仕切りを天井までの「ハイトールウォールドア」にして室内の開放感を持たせ、バルコニー側の窓を「二重サッシ」、共用廊下側を「Low-E複層ガラス」にすることで、断熱効果・結露軽減・防音効果が期待できます。バルコニーには今時珍しく「スロップシンク」があり！、隣住戸との敷居板もしっかりトールサイズです。

セキュリティも、風除室でのロック解除のあと、非接触によるエレベータ呼び出しの認証を行うダブルオートロックシステムが採用され安心です。

造りや設備はしっかりしているマンションなので、駅距離があっても、新築を経済的な価格で検討したい人向けだと思います。

全戸東向き

Ａタイプ（角住戸）、56.9㎡、3LDK
6階、4,250万円（＠246万円）

Ｂタイプ、68.06㎡、3LDK
3階、4,790万円（＠232万円）

＠＝坪単価

[18: すまいよみ]

「将来大きく変わる街、小岩駅徒歩1分に建つタワーマンション」
これこそ大きな特徴であり、またとない価値ある住まいとなります。

「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本構想」では、主に北口と南口において、期にわかれた大規模再開発が進んでいますが、東京23区の東地区でも、様相が大きく変容する大規模再開発エリア、街として注目されています。

将来に目を向けた時、街の変わり目に、この駅徒歩1分のタワーマンションを購入できるメリットは大きいはずです。

上記地区開発のうち、駅南口「南小岩六丁目地区」再開発は、9万㎡にも渡る複合施設「ＦＩＲＳＴＡ（ファスタ）小岩」として整備され、更に「Ⅰ街区～Ⅲ街区」に分かれます。

駅に最も近い「Ⅰ街区」には、10階建ての商業施設「ＦＩＲＳＴＡ　Ⅰ」

「Ⅱ街区」には、22階建て233戸の「プラウドタワー小岩ファースト」

「Ⅲ街区」には、33階建て368戸のタワーマンションが建設予定です。


タワーとしては小規模で、共用施設も「ゲストルーム」「ライブラリーラウンジ」「コミュニティラウンジ（キッズルーム）」と多くありません。

住まいとしては、秋の気持ちよい夜長に窓を開けると、総武線の騒音と駅前の喧噪が気になります。

近隣に分譲されている新築マンションの単価が以下になります（およそです）。

「プラウドタワー亀戸クロス」（駅徒歩2分）
坪単価360万円
「シティテラス新小岩」（駅路歩3分）
同320万円
「プラウド瑞江」（駅徒歩1分）
同320万円

また、先行の「アルファグランデ小岩ファースト」（徒歩3分）の中古成約状況は、坪単価270～280万円ほどで推移しています。

以上を踏まえ、「プラウドタワー小岩ファースト」の平均坪単価を330～340万円前後（70㎡換算7,000万円前後）と予想しています。

[19: すまいよみ]

第1期の価格を共有します。

Ａタイプ（72.32㎡）
2階、5,948万円
8階、6,898万円
14階、7,598万円

Ｂタイプ（69.78㎡）
8階、6,298万円
14階、6,878万円

Ｃタイプ（69.88㎡）
8階、6,308万円
14階、6,888万円

Ｄタイプ（73.88㎡）
8階、6,868万円
14階、7,398万円

Ｅタイプ（70.60㎡）
2階、5,848万円
8階、6,558万円
14階、7,088万円

Ｆタイプ（69.05㎡）
2階、5,648万円
8階、6,298万円
14階、6,818万円

Ｇタイプ（74.70㎡）
2階、6,198万円
8階、6,998万円
14階、7,898万円

Ｋタイプ（92.70㎡）
15階、9,678万円

Ｌタイプ（107.27㎡）
15階、11,398万円


第1期の平均坪単価は、317万円でした。

月々のランニングコストは以下です。重ためですね。

（70.60㎡住戸）
管理費が、20,500円
初年度修繕積立金が、10,100円
enecoQシステム利用料金が、1,804円
合計32,404円

[20: すまいよみ]

第一期の主な間取りと予定価格を共有します。

■西向き

Dタイプ、69.13㎡
1階、5,300万円台
3階、5,600万円台
4階、5,800万円台

Ｂタイプ、68.77㎡
1階、5,400万円台
3階、5,700万円台
4階、5,900万円台


■南向き

F1タイプ、70.63㎡
1階、6,200万円台
3階、6,600万円台


■東向き

Jタイプ、68.73㎡
3階、5,600万円台
4階、5,800万円台


Lタイプ、69.75㎡
1階、5,300万円台
3階、5,700万円台
4階、5,900万円台

Mタイプ、74.74㎡
3階、6,600万円台


平均坪単価は、約280万円でした。

月々のランニングコストは、68.77㎡住戸で29,651円と重ためですが、こんなものでしょう。

間取りについては、窓が無い部屋があるなど、決して恵まれてはいませんが、それを補うための設備や仕様、セレクトプランなど、居住者目線でしっかりと考えられている姿勢にとても好感が持てました。

都営新宿線を更に下り、江戸川区に入った「船堀」でも、駅徒歩9分の「パークホームズ船堀」や、10分の「エクセレントシティ船堀Ⅴ」が坪単価270～280万円ですから、江東区アドレス、駅徒歩7分、ファミリータイプの3LDKが、ほぼ同単価の5,000万円台で購入できるので、申し込みが殺到する気がします。区内では駅に近いファミリータイプの分譲が少ないですしね。

駅距離も近く、子育てや生活環境にも恵まれた江東区アドレス、造りもしっかりした低層のレジデンスで、価格も検討しやすい、バランスがとれた新築マンションです。

これから子育てをする若年夫婦の一次取得者層にとっては、特にお勧めですよ！

[21: すまいよみ]

このマンションの良さは、一之江の閑静な住宅地の中で、3方を接道した明るいポジションに位置することです。南側が幅員広めの道路に接道していることも開けていて開放感があります。周辺、古川親水公園や一之江境川親水公園、新川など自然豊かで、低層の住宅地が連なる景観は、東京の東エリアでも江戸川区ならではの魅力です。小学校も徒歩4分と近く、子育て環境にも恵まれています。スーパーなど生活利便施設も徒歩10分以内に複数あり、不便ではありません。

70㎡、75㎡クラスの規模でも4LDKの間取りが用意されていますので、4,000万円台から選べる価格帯と、管理費も78㎡住戸で8,460円と家計に優しい事も踏まえ、界隈の土地勘に明るく、家族たくさんで永住目的で生活を築いていくファミリー層にとっては検討しやすいマンションだと思います。

ただし、周囲を駐車場や会社に囲まれているので、将来的に環境の変化があるかもしれないことは認識しておくべきです。モデルルームでも良く確認したい点になります。それと大きなデメリットである駅徒歩14分の立地についても、ライフスタイルを踏まえた上で家族でしっかり検討しましょう。

駅から距離があるポジションである事と、南側が幅員広めの片側1車線道路なので、私なら開放的で日当たりが良い南向き住戸を選びたいですね。


南向き住戸
2階、70.25㎡、4,698万円（＠231万円）
5階、78.51㎡、5,798万円（＠243万円）
（屋上ルーフテラス付き住戸）

西向き住戸
1階、65.1㎡、3,798万円（＠192万円）

東向き住戸
2階、75.33㎡、4,498万円（＠197万円）

＠＝坪単価

参考に、周辺で成約が確認された中古マンションです。

ウィルローズ一之江
一之江駅徒歩14分
竣工2013年
1階、72.7㎡
3,200万円（坪単価145万円前後）

駅徒歩14分ですから、築7年でこんなものかと思ってしまうかもしれませんが、他に、築15年～20年の駅徒歩15分前後の中古マンションは、坪単価135万円（70㎡価格2,850万円）付近で取引されています。これは、築20年建っても資産として3,000万円近くを維持できることを意味しています。

とはいえ、このマンションに限らず駅から遠いマンションは、しっかり永住する前提での購入をお勧めします。