大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ（読者相談）>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ（個別マンションレビュー）>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[29: 匿名さん]

ブリリアタワー堂島、ついに出ましたね！！！

いや、いい意味で期待を裏切られたと思います。かのフォーシーズンズホテルが入るということで、相当気合いの入った外観でとても素敵に見えます。
フォーシーズンズといえば、ザリッツカールトンと双璧をなすラグジュアリーホテルチェーンですね。日本では最近大手町の三井物産の本社のところに出来ました。どこも一泊１０万円クラスの高級ホテルです。
それがまさか、ここに出来るとは、、、単純にビックリしました！だいたい、こういったホテルというのは大通りに面した立地にできるものですがここは悪い場所ではないものの、裏手な印象が強いですから。旧堂島ホテルがフォーシーズンズ、こちらがアロフトと言われたらしっくり来るのですが逆になっているので単純に驚いています。

さて、現時点の最大のライバルである「梅田ガーデンレジデンス」との比較ですが、全く違う性格の物件になりそうであまりバッティングしないかも知れませんね。
梅田ガーデンは豪華さとかよりも、利便性などを重視する人向け。明らかに、色気はありません。（ぱっと見、より庶民向けのシティタワー梅田東などと見分けの付かない外観ですから、、、）
さらに、上層階は高級賃貸のラトゥールということで、そういう意味でも超富裕層向けという印象が薄まっています。

一方のこちらはより高級な印象でパークコート青山ザ・タワーを彷彿とさせる設え。明らかに今までの大阪の水準ではないですね。。。ターゲットはGFOオーナーズタワーや北浜タワー辺りからの住み替え、国外の富裕層などでしょう。上層階はいくらでも売れるよね、、、という感じですかね。正直、見当もつきません。。。
一介の自動車評論家にロールスロイスのコストパフォーマンスを訊ねても的確な回答が返ってこないのと同じようなもんだ、と理解して下さい笑

ぶっちゃけ、言っていいですか！！！
ここ、結構期待してたんですよ！立地的にはウメキタ二期や梅田ガーデンよりも弱いのは紛れもない事実なので、販売期がバッティングするなら、それらよりも弱目の値段になるんじゃあないかと！！！
でも、あのパースを見せられ＆フォーシーズンズが出来ると言われた時点でちょっと戦意喪失気味、、、安くなるわけがないやんか、、、と。

低層階の値段は現実的になるんでないかという可能性に一縷の望みを託して、続報が出るのを待ちましょう！

[30: 大阪タワー]

シエリアタワー大阪福島。人気の福島エリアで待望の新規供給です。
あみだ池筋を越えるのは少し残念ですが充分に福島といえるエリアです。

確かに、この辺りは梅田からの距離だけではなく、スーパーや飲食店の充実度も高く大変暮らしやすい場所です。ただし、下町感はあります。それが嫌な方は新梅田かウメキタ二期へどうぞ。
ちなみに、私はそういった雰囲気は好きです。

公式HPを見る限り、間取りもそこそこ良さそうということで物件に対しても期待感があります。（相変わらず、床暖房はなさそうですが笑　※早めにエントリーすれば、オプション対応はしていただけるはずなので、これが理由で見に行かないということにはなりません。）

お値段は坪３００万円くらいかしら？と思っていましたが、マーキュリーさんのアプリを確認すると、近傍（だけどここよりちょっぴり駅近）の「ブランズ大阪福島」が坪３２８万円（マジか）ということですから、ここも遠からず＆タワーマンションということで慣らしたら坪３５０万円くらいでしょうか？（なかなか辛いですね）
以前、この辺りの小規模タワーではローレルタワー梅田westがありましたがあそこで坪２８０万円くらいであったと記憶しています。

ちょっと離れるものの、大阪福島タワーの中古とかも検討された上でご判断された方がいいかもしれませんね。

何はともあれ、正式発表を待ちましょう。

[31: 大阪タワー]

大人気の西宮北口にプラウド、、、そりゃあ人気にならないわけがないよね、というところでしょうか。

確かに、ガーデンズもすぐ側で便利な立地ですね。ただ、西宮北口の相場自体が上がっているとはいえ、駅徒歩８分のこちらがこの値段とは正直驚きました。。。
（参考に、駅前のジオタワーの中古は坪４５０万円でも売れていくそうです。兵庫県のタワマンとしては、三宮のシティタワーを超えて一番でしょうね。）
環境的には、線路が近いことと周りの道路の慢性的な渋滞など、少しネガ要素があるのは事実です。
また、芦屋、岡本、御影などの良質な中古マンションに比類する価値があるのかというのは冷静になって考えてみた方がいい気がします。だいたい、似たような値段です。坪単価だけでいえば、当物件はパークコート御影ザフォレストと大差ありません。

もっとも、ここの価値自体は磐石ではあると思います。西北という街自体も今以上に発展していくでしょうし、いい土地はなかなか出てこないし、住みたいと思う人の数が減っていくとは思えません。
また、再開発があるとはいえ、JR西宮が阪急西宮北口を上回るような価値を得る可能性があるかと言われたら、それもないと思います。
（資産価値という観点でいえば、西北のバックには阪急今津線の住宅地があるということも心強いです。リタイヤ後のお金持ちの住み替え需要が見込める立地です。）

西宮北口は東京でいうと、豊洲や武蔵小杉のようなイメージの街です。昔は特にいい印象のあるところではなかったけれど、再開発によって生まれ変わったという点で。今や、どちらの街も庶民には高くなりすぎてしまっています。

ようするに、①価格に納得出来る②他と見比べてみる③環境的に問題ないと思える
この3点がご自身の中で納得できたら買ってもいい物件と思います。

【追記】
見学してきました。
感想です。確かにいい物件ですね。近傍の阪急塚口と選ぶなら、私ならこっちにすると思います。５月の頭の時点では、約半分成約済みでした。
買うなら、Cの１F:6398万円かなと思います。予算があれば、Eもいいと思います。
階差による価格差が激しいので、これだったら割り切って低層階を選びます。専用庭もあることですし。

ここのライバルは三井の甲子園四番町です。たぶん、阪急塚口と比べる層は少ない。
今のところ、東急のJR西宮再開発が４００万（正気か！！！）という前提で動いているので、それと比較すると買いやすいですし、買っても問題ない物件だなと思います。下手な大阪市内よりよほど便利なのは間違いないと思います。

[32: 大阪タワー]

立地、間取り、価格ともにバランスが取れており、いい物件だと感じます。

若干、駅距離が気になるもの、甲子園駅は便利なのでそんなに感じないでしょう。言わずもがな、この辺り阪神沿線では高級住宅街です。

特筆すべきは、間取りの良さですかね。ワイドスパンでどれも無理のない構成です。特に、角のAはいいですね。
ただ、中住戸のリビング柱だけはなんとかできなかったのかとは思います。

この辺りの物件はいわゆる「阪神間モダニズム」というフランクロイドライト調のデザインを踏襲したとプレゼンテーションする物件が多いので、重厚感があっていいですね。
グレード感も問題ないと思います。同社が大阪で販売中のタワーマンション（ここより高い）よりもグレードはこちらが上です。

坪２７０万円程度で検討できるのなら、一考の価値のある物件だと思います。

[33: 大阪タワー]

日本エスコンらしい、マンションですよね。デベロッパーとしての強みがとてもよく出ていると思います。

このマンションの何よりもの特徴である、スーパー万代との複合開発ですが、デメリットよりも毎日の利便性が圧倒的に上回ると考えます。
また、駅からも近いですし生活するのには大変便利だと思います。

同一敷地にあることの最大のメリットはスーパーとマンションが共存できるように設計上配慮されていると考えるからです。
例えば、スーパーの匂いが上がってくるというようなことがあるとしたら、日本エスコンが全面的にクレームを受けなくてはならないため、そういったことが極力起こらないように配慮されているはずです。

昨今の大阪市内のマンション価格の高さを思うと、いい選択になりうると思います。８０平米で４０００万円そこそこで買える新築というのは珍しいです。

心配事は管理とかどうなっているのか、ということで一般的にマンションの寿命の方がスーパーよりも長いのでその辺りの取り合いは確認した方がいいと思います。
（解決されていると思いますが）

ミナミの方に生活圏のある方は一考の価値があるマンションと考えます。

[34: 大阪タワー]

はじめて、京都のマンションのレビューをします。
（スムログでは基本的にタワマンしか取り扱わないつもりですので、こちらの出張所である程度フォローしていければ、と思います。）

・立地
出町柳をずっと超えて高野川沿いを修学院まで行った先、、、ということでけっこうな距離感ですね。
松ヶ崎という名前ですが地下鉄松ヶ崎からはけっこう遠い。叡電修学院は近い。
大阪民としては、淀屋橋辺りの勤務であればここから京阪で通うというのも無くはないのかな、と思います。
一乗寺のラーメンストリートは近い。（私は天天有が好きです！）
ホームページのオーナーズボイスを見ると、「静かな環境！」と書いてありますが若干ずれている気がします。確かに落ち着いているのですが、南の北山通の交通量やフレスコの前辺りの雑多な雰囲気は下町感があり、綺麗な雰囲気を求めるのであれば北山の方がベターな気がします。（ブリリアもジオもすごく高いけれど。）
・建物
ムービーで見る限り、高級ホテルのような設えになりそうで期待できるかな、と思います。ゲストルームの露天風呂、川のせせらぎサウンドスケープなど見る限り、セカンドハウス需要を見越しているのか、、、？
間取りはふつう。７０平米未満の部屋はUBが１３１７？これは少し残念。あとはディスポーザーがないことくらいで、他は充分な装備だと思います。
（買われる方は床暖房の範囲はもしオプションで増やせるようであれば、増やしましょう。この辺り、冬は特に寒いです。）
・価格
坪２８０万くらいですかね？
高いといえば高いのですけど、判断が難しいですよね。京都市内とはいえ、外れの方であることには変わりありません。そういう意味では高いけど、京都市内の他の物件と比較すれば、リーズナブル。

結局、この物件は誰に向けて売っているのかがわかりにくいところがあって、
ふつうに京都市内に勤める方がここを買うのかな？と思うし、
セカンドハウスの人がここを買うのかな？とも思うわけです。言ってしまえば、中途半端な場所です。

ただ、「じゃあ、ここ以外にいいところがあるのか？」と言われるとそれもなかなか難しい。
中心部の方に行こうと思えば、戸数が少ない＆値段の高いマンションばかりでなかなか手が出づらい。
地元民からすると、逃げ場は大津に住むくらいしかなくなってしまいます。

そう思うと、グレード感＆そこそこの価格という意味ではここは非常にバランスの取れたマンションであると思います。

リセールは向かいのアーバネックスを見ておけば、失敗することはないでしょう。アーバネックスよりも高単価で推移していくと思います。どうせ買うなら、プレミアム感のある川沿いか、一階の庭付きを選びたくなりますね。

ご興味がおありの方はぜひ見学してみて下さい。京都では最有力候補になり得る物件だと思います。

[35: 大阪タワー]

出ましたね。スミフ大国町。
サンヨーホームズがメジャーというのをはじめて知りました。

立地については、
・ともかく便利と思う
・駅近、とりわけ御堂筋線からの近さは正義
・ただ、柄のいい地域ではない、、、
ということで、二の足を踏む方が多いと思います。

世の中の全体的な流れとして、地位というのはフラットになってく傾向にありますから狙い目です。
（最初からきれいなところはなかなか手が出ませんからね。）
特に、南海難波駅南のニッピ用地（ヤマダ電機の辺り）が再開発されるのは大きいですよね。（センタラグランドホテルに期待しています！）

分譲価格自体は天王寺よりは下がるんじゃないかな、っていう淡い期待はあります。JVのメジャーがスミフというわけでもないですし、近傍のなんばマスターズタワーの中古がそこまで伸びていないというのもある種の不安要素です。
逆に天王寺よりも大幅に高いのであれば、ここに固執することもないと思います。

ともかく、資料請求して待ちましょう！

[36: 大阪タワー]

シーンズ。元々、大阪ガス都市開発のマンションは「ジ・アーバネックス」という名前でしたが数年前からこのシーンズという名前になりましたね。

ここ、なかなかいいマンションを作ります。とりわけ、設備はとてもいいです。ガスの設備を多く入れるのは経営上（笑）必要なことですが、ついに乾太くんまで付いたとは、、、
「ドラム式で十分じゃないの？」って声が聞こえてきそうですが、乾き方が全然違います。プロはみんなガス乾燥機です。
乾太くんの最大の欠点は排気ダクトが必要になるということで、普通のマンションには付きません。。。

キッチンもいいです。このクラスで７５cmのコンロはなかなか見ません。各個用の宅配ボックスもいいですねー。

プランはAタイプが綺麗に収まっている（なぜ、アウトフレームにできなかった、、、）印象です。
B,Cタイプも悪くはありません。
私が買うなら、Bの低層階にするかな。

向かいのJTは建て替えリスクはあるものだと思っていた方が無難でしょう。それであれば、並木を見ながら暮らした方が幸せになれそうです。

周辺で探している方は候補に入れたいマンションです。

[37: 大阪タワー]

大人気の「六甲道」、駅至近での久々の供給です！

立地については改めていうまでもないですが、駅前で便利（六甲道は日常の買い物施設などとても充実しています）、学校区もいい（成徳、鷹匠は灘区でもお隣の高羽小と並ぶ人気学区）、割に公園なども多く落ち着いている、、、いいことづくめです。

ただ、皆さん引っかかるのは借地でこの値段か、、、というところではないでしょうか？

借地権で一番注意しなくてはいけないのは「売却に困る」というところです。
中古で売る際に、新しく買う人のローンが付きにくいという問題があります。
新築は売主がお膳立ていてくれているのでいいですが、中古に出す場合はそのあたりを上手に処理ができる不動産会社にお願いをしなくてはいけません。
（大手仲介で問題ありませんが、地元の支店を使わなくてはいけません。だいたいの仲介会社が紹介する銀行はそのお店の近所の支店で審査をします。
地元であれば、慣れているし、物件の価値自体をしっかり評価してもらえますが離れたところだと担保価値が渋くなることがあるので、、、）

話が逸れましたが、ようするに「当面、売らない」と思っておけば、大きなリスクになることはないと考えます。
特にここの場合は地元の方の買い替えが多いと思いますので、ある程度の期間住むのであれば、借地権というのはそこまでデメリットにはならないと思います。
この辺りに一回住むと動きたくないと思う方も多いはずです。

ここも竣工から暫く経ちましたので、値交渉も多少効く気もします。（わかりませんが）

なるべく長く住めるように広めのお部屋を選ばれることをオススメいたします。

[38: 大阪タワー]

芦屋の中でも、芦屋大原町HOUSEとともに、真打の立地です。便利で落ち着いた街並みで充実した暮らしができるでしょう。

単価だけで見ると、ベイシティタワーズ神戸と比べても遜色ない程度とそこまで高くはないのですが、１億円に満たない安い部屋は北向き＆線路横という明確なデメリットがあります。
とはいえ、阪急電車はJRに比べて、夜通し貨物列車が走るようなことはないので、そこまで大きな影響はないかと思います。（一応、気になるところはベアガラスのダブルサッシ）

地下駐車場の感じといい、上質な感じがすごく出ています。とりわけすごいと思ったのが「エアコンの室外機が屋上」「玄関扉が内開き」という辺りで普段見ているものと世界が違います。
インテリアデザインのテイストはヨーロッパぽいというか、、、芦屋大原HOUSEの方はもう少しモダンな印象です。
難点は階高が全般に低め。高さ制限の影響のようです。

それは維持費にも表れていて、管理費等もけっこうな値段です。月１０万円はするかな、、、

最近は結構売れてきているようですので、お早めに。特に、９５００万円の部屋は近傍マンションの凄まじい値段を見ていると相対的に非常に魅力的に映ります。

[39: 大阪タワー]

元々、NTT社宅の跡地であったところの再開発で、スーパーマーケットと高齢者施設が同一敷地内にあり、便利です。スーパーはすぐ向こうに佐竹もあって、困ることはないでしょう。
小学校も近く、落ち着いたいい立地です。駅北は再開発の予定もあり、いい方向に変化していきます。再開発内にタワーマンションができる予定だそうですが、すごい値段になるんじゃないかなー。。。今の市況であれば、坪３００万円は余裕で超えてきそうな予感がします。

最大の難点は定期借地というところですね。。。社宅跡というところでマンション以外のものも建てたからなのか、一団にまとめたいと考えたのでしょうね。言ってみれば、出し惜しみです。
うーん、、、梅田ガーデンレジデンスのような超都心であれば、何十年後の活用方法も生まれそうですがこのような住宅地で50年後帰ってきても困るような。ただ、５０年というのは少し短いですよね。少しモヤっとします。
もっとも、その分安いわけです。地代はかかるものの所有権に比べれば、費用は抑えられます。やはり、買うなら広い部屋に目がいってしまいますね。板状マンションなので角部屋の方がプラン上有利ですし、窓も余裕をもって取れていて使い勝手も良さそう。

また、完成物件ですのでウォールドアやうごクロの実際のものを体験できるのはいいですね。
うごクロは性格によると思いますが、私はズボラな性格ですので可動させる前に家ごと可動させてしまいたくなりそう、、、笑

ライバル物件は値段なら、岸辺健都のローレル、立地的にはプラウド千里丘テラスあたりがライバルでしょうがプラウドは相当高いです。
が、同じお金を払うなら、プラウドの狭い部屋よりもこちらの４LDKとかを選んだ方が家族の満足度は上がるような気がします。
借地な分、流動性は当然下がりますが近傍マンションの中古って案外見かけない印象です。

[40: 大阪タワー]

以前、スムログで短評を書いたきりで、こちらの出張所でレビューをするのを忘れていました。
半年ぐらい前にモデルルームには訪問しています。

その時の印象は立地とつくりはそつなくしっかりできている。（特に、駅からフラットアクセスできるのは大きなメリット）
ただ、ちょっと高いよなぁ。。。もうちょっと頑張ったらGM上町一丁目に手が届くくらいの値段なので、それなら上町一丁目にするかな、、、という感じでした。

個人的な好みですが、上町一丁目よりもこちらの方が立地は上だと思っています。　長く住むのなら、環境の良さ＜利便性、でしょう。ここの場所はとても便利だと思います。

価格ですが、最初見にいった時は坪３００くらいであったと思いますが、近傍のGM＆シエリア＆ウエリス等の状況次第ではもう少し上がっていそうです。
（マーキューリーさんのアプリだと坪３２０、、、）
うーん、、、高い、、、　値上がりしたっぽいですね。

仕様は間取りは住友不動産らしくソツなくまとまっていました。

このエリアで探していて、新築マンションが良いという方にはオススメできるマンションです。

[41: 大阪タワー]

事前案内会（かな？）モデルルームオープン前のイベントに参加しました。

ウリは
・パークフロントの希少性！！！
→CT東梅田は西向きに公園、こちらは南向きが公園！というのがセールスポイント
・北区の新築タワーで一番安い！
→比較対象が「ブリリアタワー堂島」「梅田ガーデンレジデンス」「ウメキタ二期南棟、北棟」とのこと。
　これらと比べて、ここが安いです！と言われても、「それはそうでしょうねぇ、、、」としか言いようがありません。
　確かに、北区の新築マンションは全然供給されていないし、数少ない選択肢の中では現実的なマンションです。
　しかし、その辺りと一緒に語り安いというのは間違いな気がします。そこは見誤らないようにしたいです。
・ZEH-Mマンション
→天井カセットエアコン、寝室床暖房、ベアガラス、エネファームタイプSなど。いい感じです。

間取りはDの７８平米はさすがに廊下が長すぎて厳しい印象。。。
狭めの間取りはリビングインが気にならない人にはいいと思います。

この物件のセールスポイントは絶妙な立地だと考えます。
あまりに繁華街寄りではないけれど、梅田徒歩圏といえば徒歩圏、、、みたいな。

そういった意味では、最近の物件ではシティタワー梅田東なんかと近い立ち位置かなと思います。

響く人にはいい物件だとは思うのですが、お得さは見せてもらはないと選びにくい。

繰り返しになりますが、仮に中津駅前のセントラルマーク、ファインタワー、ブランズタワーなどの中古と同程度の価格となれば、このマンションを選ぶのはなかなか勇気のいる選択になると考えます。

野村不動産さんには、ぜひとも現実的な値付けでお願いしたいです。

[42: 大阪タワー]

場所は素晴らしい。
何と言っても御所南ですから、地元の人も惹かれるし、セカンドハウスにするにしてもいい場所です。
私の立地選定基準である「河原町辺りで飲んで、酩酊状態でも家にたどり着ける」にも充分合致する笑
（大阪タワーさんの夢は上記の立地にセカンドハウスを手に入れることです。）
大好きな「ブラン・ピエール」さんもすぐ近所だし、カフェも多いし、住みやすいでしょう。フレスコも近い。

しかし、いくら何でもこの１LDKはないでしょう。。。
「町家をどう解釈するか、どう表現するか」という命題に対し試行錯誤されたとのことですが、「これは廊下ではない！通り庭だ！！」って感じでしょうか笑

それにしても、この部屋は誰向けなんやろうか！？居住空間の割には、グロスはそこそこ張るから独身が気軽に買えるような金額ではないし、、、御所南に越境通学したい人用？

それ以外の間取りは無難。いいのはDタイプ。セカンドにはとてもいい間取り。DINKSも余裕でいける。
ただ、これで1億円近いと言われると話は全然変わってきて、それだけ払うならもっといい選択があるような気がしてきます。
確かに、京都の中心部は土地は高い割に建築規制が厳しいので、物件が高騰する要素は多いのですが。それでも、ここまで高いとなると悩みますね。。。

ただ、繰り返しになりますが立地は抜群に素晴らしい。だから、資産性はそこそこ固いような気がします。
懸念材料は京都市内はホテル開発が絶望的になってきているので、今後こういった立地でのマンションが増えそうです。
現に一時期とても増えていたリノベーションしたホステルは廃業しているところも多いですし。。。
競合物件は増えそうであるものの、三井不動産ブランドというだけで希少性があるので、そういった点でも安心材料にはなります。
　

[43: 大阪タワー]

以前に辛口なコメントを書いているので、このマンションについては敢えて言及するのを避けていましたが、
昨今新規に公開されるマンションを見ていると相対的に魅力は増してきている気がするので、レビューします。

まあ、何はともあれ立地はいいと思います。駅距離は若干あるものの、唯一無二な開放感といい得られるものは大きい。
戸数も多くないので、小ぶりですが案外遠目からでも目立つのはポジションの成せる技でしょう。

ウイークポイントはやはり価格と仕様ですが、価格の方は昨今の新築価格の高騰によりだんだんと違和感がなくなってきているのは事実です。
どこも平米１００万円だよね、という時代にあって、特徴のある立地というのはいいことです。

ただ、繰り返しにはなりますがシエリアのオール電化＆床暖房なしが許せる方でないと選べないと思います。
近傍で万人にオススメしやすいマンションはグランドメゾン上町一丁目タワー、、、というのは間違いないと思います、
しかし、だんだんと選べる部屋も少なくなってきていることを思うとここもアリです。（GMでオススメしていたBタイプは完売しました。）

また、上町一丁目のリバーやシティハウス谷町四丁目などと比べるとここもだんだんと輝いてくる気がしています。（特にリバーと比べると、、、）

今一度、見てみることをお勧めします。

[44: 大阪タワー]

数年前でも安いなという感覚でしたので、今のいままで残っているというのが意外です。
今の相場で見れば、なおさらでしょうか。

最近、モーレツに増えてきている定期借地のマンションですが、立地をよく見ないとリスクになり得ますから注意してください。
（何度か言っていますが、中古になると流動性が下がります。使える銀行の数も減りますから。）

ここの場合も立地としてはお世辞にも強いとは言えません。谷９からもそこそこあります。難波は近いけれど、徒歩圏とは言いにくい。。。
まあ、言ってしまえば中途半端な場所の借地マンションということで難しいのは間違えないです。

ただ、それを吹き飛ばすほどのコストパフォーマンスなので、魅力的に思う人も多いはずです。
とりわけ、価格が高騰している昨今の状況を思えばなおさら。。。

コスト重視の方は一度、ご覧になってもいいかもしれません！！！

[45: 大阪タワー]

阪神間随一の高級住宅街である「阪急御影」すぐの立地です。

確かに、利便性の高いエリアであるのは間違いないのですが先行物件であった「パークコート御影ザフォレスト」のようなプレミアム感のある立地ではないかな、、、
（向かいに日昌さんの仕込んでいる用地があり、建設予定地と現地に書いてあり、「エヌヴィ御影ザレジデンス」となるようです。１３戸と小ぶりなマンションです。）

竣工して、しばらく経ちますが完売していないのはやはり値段からでしょうね。
新築とはいえ、さすがにこの値段では良質な既存物件の多いこのエリアではなかなか積極的に選ぶ気にはなれないというのは事実です。

個人的にこのエリアなら、住吉本町の中古マンションに目がいきがちです。好きなのは「ザハウス住吉本町」と「住吉本町レジデンス」です。
現状では売り物件はありませんが、相場観的には８０００万円もあれば、そこそこの広さの部屋が手に入るでしょう。

とはいえ、立地はいいのでここも仮に値下げが得られれば、よい選択になるのではないでしょうか。

気になる方は資料請求をして、交渉してみてください。余地はある気がします。

[46: 大阪タワー]

モデルルームオープンしたので行ってきましたー。

いや、高いわ！！！ざっくり価格なので本当のところはわかりませんが、平均すると３５０万ちょいくらいです。

全体的な感想は以前に書いた通りではありますが、
間取り集を見ていて気になったGタイプ（８５．３１m２）で　18F~25F 8000万円後半?9000万円前半ということで諸費用入れたらほぼ１億円。

いやいや！！！そんな場所じゃないでしょ！！！だって、新御堂筋の向こうですよ。。。

低層の２LDKなら５０００万円以下の部屋もあるのでありかなとは思いましたが、それでもリセールを期待して買うのは難しいような気がします。

近傍にレジデンス梅田ローレルタワーという中古タワーもあるので、しっかり比較された上で選択された方がいいでしょうね。

[47: 大阪タワー]

ファインレジデンス福島野田The Gardenです。

最近、人気のある野田での新作です。最近では、ジオが記憶に新しいですね。あとはリバー！残り１邸ということで感慨深いです。
駅前では何でも揃うし、大阪駅までもすぐ。阪神電車でもJRで大抵のところにすぐ行けるというのが大きなメリットですね。
また、下町感があるのもむしろメリットでしょう。

現地は駅から大通り沿いに歩くので、女性や子供も安心です。
また、隣に大阪ウェストゲートタワー（２７F建・２００３年築）が建っています。
もうすぐ２０年になるので、比較対象にはなりにくいと考えますが一応チェックした方がいいでしょう。
他は中古タワーなら駅の反対側ですが、福島ガーデンタワーやシティタワー大阪福島あたりが比較対象になりそうです。

◎物件概要
予定販売価格（税込） 2,700万円台～5,000万円台（100万円単位）
間取り 1LDK～2LDK
住居専有面積 34.15㎡～56.44㎡（防災備蓄倉庫面積含）
バルコニー面積 5.83㎡～10.35㎡
管理費等 未定
販売予定時期 2021年8月下旬

坪３００万円はしなさそうですが、それに近しい金額になりそうです。。。高いっすねー。ジオの値段などを思い返すと高いとは思います。
中古でよければ、上記のタワマンは全て射程圏内に入るであろう金額です。
ただ、間取りは工夫されている印象で、Aタイプの５６m２であれば、こどもがいても小さいうちは何とかなると思いますし１LDKもある程度ツブしはきくと思います。

他に新築であれば、駅からけっこう歩いたところに南海のヴェリテが分譲中です。こちらは単価は抑えめですが、広いファミリー向けですので価格帯としてはここと似ているかとは思います。
ただ、野田の北側の川辺りというとけっこう雑然としているイメージですので、ファインの方が駅距離のみならず、周辺環境もいいですね。

[48: 大阪タワー]

マンションすごろくさんどころか、のらえもんさんまでレビューされているので便乗して大阪タワーも感想を少し。。。

一言でいえば、「どーしても新築がいい！安いところがいい！！」って人向けのマンションです。
私自身は中古でもあまり気にしませんが特に女性なんかは新築に拘る方も多いと思いますし、一定の需要はあるでしょう。実際に、大阪市内で３０００万円でファミリーの住める新築マンションってここくらいしかないと思います。

周りは相当閑散としています。ATCはあるといえばあるけれど、建物自体が閑散としているし便利とはいえないかな、、、マンション選びで、その街自体に魅力を感じなければ選びにくいですよね。そこが許容できる人にはいい物件だと思います。
とはいえ、中央線で一本で都心には行けます。なので、本町辺りに通勤する人には便利。何しろ、その辺りにあるタワマンなどと比べたら半額以下で買えるわけですから。家にお金をかけるだけが人生だとは思いません。
同じ中央線でも奈良方面に行った方が成熟した街並みで選びやすいという人もいるでしょうし、逆に開放感のあるこちらの方がいいという方も多いと思います。

HPを見ていて私が魅力的だと思ったのは専用庭と駐車場の付いた住戸です。この辺りだとさすがに車は欲しくなると思いますし、むしろカーライフを楽しみたいと思います。
この辺りは道路アクセスはいいので、車があればここは本当に便利。神戸や関空もすぐです。
マンションの設備使用自体は長谷工の標準的なものとなっています。個人的な不満は床暖房がないことくらい笑

あと、IRや万博で街が激変するか？ですが、過度な期待は禁物だと思います。
まず、予定地の夢洲とは別の島ですので距離があることと、これでこのエリアの人口が増えるのかは未知数だということです。
ただ、マイナスに働くことはないと思います。主に、今まで工業的な用途で使われていた大阪の港湾が人のために使われる場所になる。これ自体は歓迎すべきことです。
景観はよくなるだろうし、仮にIRで働く人用の社宅などができるのであればいい効果が見込まれます。
ただ、住民になっても毎日、カジノに行くことはなさそうですし。直接的な恩恵は少ないかなとは思います。
この辺の関係性はユニバーサルシティ周りのマンションを思い出しますね。（ユニバーサルシティのマンションって実は結構あるんですよね。）
「現状でも問題ないけれど、さらに良くなったらラッキー」くらいの気分でいた方が無難じゃないかなと思います。
就労者が増えれば、賃貸需要が増える可能性は上がります。資産的にも安心感がでますね。

なお、コスモスクエア駅には近鉄不動産のタワーマンションが建っています。金額的には、ここより少し安いくらいの相場です。
新築がいい人であれば、迷わずこちらですね。築年数を考えると、こっちの方が有利な気もします。

結論、立地が全てですので、わかりやすい物件です。立地が気に入っている方からしたら、非常にいいマンションだと思います！！！

[49: 大阪タワー]

メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。

工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。
関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい
スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。

ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。
都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。
横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。
https://youtu.be/tkW5XZ8vaZ4

また、お値段は相変わらずのようですから、難しいですね。西向きは住友不動産の「梅田ガーデンレジデンス」と大差ないお値段ということのようです。

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[50: 大阪タワー]

HPを見ていて気になりました。価格的には一般的なファミリー層の手が出る新築マンションとしては良さそうです。

芦屋の南側は近年、供給の多いエリアで関電不動産開発なども分譲しています。

周りには公的機関やスーパーもあるし、何より阪神間では珍しいフラットな地形という魅力があります。
ただ、立地的な最大の難点はやはり駅まで行くのに４３を超えないといけないということです。逆にいえば、それだけだとも言えます。
阪神間というのは非常にはっきりしていてネガ要素がない＝すごく高い、ただそうでないところはそんなに高くはならない。
ネガというのは山手でとても急勾配であったり、ぢくらいがイマイチであったり、阪急の支線に乗り継がなくてはいけなかったりなどいろいろあります。
その点、ここは４３の下ということだけであって、許容できる範囲なのではないかと思います。
例えば、超高級住宅街で名高い「芦屋平田町」なんかも、条件は変わりません。（平田町に住む人が阪神電車に乗るかは知りませんが）

マンションとしては常識的にまとまっている印象です。土間のある間取りはよくできているなと感じます。設備も複層ガラス、床暖房、ディスポーザーなどはしっかりついていますし、バルコニーが広いこともメリットです。残念なのは天井が低い（2,400mm）ことくらいですが、これは高度規制によるところが大きいので、仕方がない部分でしょうか。

価格帯としてはプラウド阪急塚口より随分安いし、クラッシイハウス尼崎よりも安いくらいです。芦屋で尼崎よりも安く買えるのであれば、魅力的に思える人も多いと思います。

[53: 大阪タワー]

やっと、MRを訪問できましたので、少しだけ感想をまとめたいと思います。

・価格
１LDK ３７m２　５８００万円からということで、絶妙な金額だと思います。手が届かないことはないけれど、これでなんぼほど家賃が取れるのか？と考えると投資としては厳しいものがあります。
あと、壮大な共用分を思うと、低層（オーシャン）でも相当な管理費でしょう。
あと気になったのが上層にも案外狭い間取りがあり、１億円超くらいの予算感の人からすると悩ましい選択ですね。できることなら、上に行きたいところです。
・仕様
明らかに高いです。近年の大阪のマンションでは圧倒的でしょう。階高にも余裕があるし、設備はオーシャンでもそれなりのものが入っています。
上層階の天井高は圧巻。。。もう、ここまで行くなら、フォーシーズンズレジデンスで良かったのでは？と率直に思います。フォーシーズンズのフットネス会員の優先権を与えるような暮らしを想定するのなら、そっちの方がベターだった気がします。
また、8．5億円の妥当性について語る知見は生憎ございませんが価値のある空間になっていると感じました。
最近見たMRの王様住戸で素晴らしかったのはプレミストタワー靱本町でしたが、それを凌駕する空間になっていました。（値段も違いますが。）
・間取り
やっぱり、一番気になるのはほぼバルコニーがない点です。専有部の窓すら、開放制限があるというのはどうなのかなぁ、、、？ビジネスホテルじゃああるまいし。。。
また、やはり全体的にスパンは足りておらず、狭めの部屋の間取りは厳しいです。そういった意味では、梅田ガーデンレジデンスのような真四角の方が有利。
また、「廊下までフローリングでなくハイグレードな、、」っていうのは若干詭弁で、それは玄関をしっかり設けられなかったからでしょうといいたくなります。
あと、７０m２以下の間取りは１３１７のUBというのはダメです！狭い！！
・管理費
共用部も壮大でこのマンションを維持するのにどれだけの人が働くのだろう？というのが率直な疑問。
今回は提示はありませんでしたが、ものすごく高いというのは間違いありません。
だって、窓拭きも全部やってもらわないといけないのですよ！？
何が言いたいかというと、ギリギリ何とかローン組めるかな！？という人には向かないということです。


印象としては、スムログに書いた時点と変わりません。お買い得だな、と思える部分があるのは事実ですがご自身のライフスタイルとあえば、というのが条件になると思います。
建物も共用部も立派で美しいし、価格も案外現実的というのは紛れもない事実だとは思います。ただ、私含めてタワーマンションに住んでいても共用部を常に使い倒せているかというとそうでない人も多いと思います。
それだと勿体ないようなマンションなのは事実。逆にホームパーティを定期的にされるような人にはいいと思います。使ってなんぼの素敵なものがあります。
繰り返しになりますが、人を選ぶなぁ、、、という印象がすごく強い物件です。魅力に感じられる人はGO！しても問題ないかなと考えます。

[54: 大阪タワー]

久々の北野坂物件です。数年前にシエリアがありましたがサクッと売れたように記憶しております。
最近、近隣の商業施設は空き区画も目立ってきて少し寂しい雰囲気になってきているエリアではありますがそれでも神戸らしい雰囲気に包まれており魅力的な街並みであると思います。
また、三宮近辺の高額物件（ワコーレ旧居留地、ベイシティタワー）と比較してもこちらの方が周辺環境としても優れていると思います。北野坂近辺には名店が多いので、その辺りの距離感もいいですよね。三宮の北側で食事をして家に帰るというシチュエーションになると、ここなら歩いて普通に帰れますがベイシティとなるとタクシーに乗りたくなります。タクシーに乗るなら三宮に拘らず、六甲や御影でもいいんじゃないの？と思うわけです。
「大阪まで通勤しんどくね？」とお思いの方もいると思いますが、案外いけますよ。余裕があれば、新幹線通勤をするといいと思います。
立地としての最大の難点は坂ですが、行きは下りなのでそんなに苦にはならないと思います。

近所に和田興産の物件ができますが、比較にはならんでしょうね。どっちがいいという話ではなくて、対象が違います。

価格帯的にはほぼ１億円を超えてくることは容易に予想できるのですが、１LDKも少しありますのでその辺りはお財布と要相談。。。（１LDKで選ぶなら、圧倒的にBです。）
ただ、シエリアもそうでしたが立地的には高額住戸の多いところですから単価的な割高感さえなければ、良い選択と思います。

個人的に気になるのは、Dタイプ。広々としていて、無駄が少なくて良い間取りだと思います。若干、収納が足りないかなという感じはしますがそこは造作家具で対応できます。面積的な余裕は心の余裕に直結しますネ。
確かに海辺物件に比べると、開放感は足りません。上でも抜け感は乏しいかな。海は見えないでしょうね。。。そこに重きを置かれる方はベイシティへどうぞ。

大阪市内のタワマンで１億円くらいの部屋を検討している方達には本当に一度、こういう物件を見ていただきたいと思います。梅田ガーデンレジデンスの1.1億円?もええですが、こういう世界もあるということを認識するのは悪いことではありません。低層グランドメゾンということで、仕様も良いと思います。過去の御影、夙川、芦屋などの物件はどれも素晴らしかったです。今の芦屋大原町も近傍物件よりも引き合いがあると聞いています。繰り返しになりますが、関西のグランドメゾンはどれも別格に素晴らしいです。

神戸＆低層＆グランドメゾン＆１６戸ということで、サクッと売れると思うので、興味ある方は早めに検討されることをオススメします。知らぬ間に終わる可能性が高いです。

[55: 大阪タワー]

見てきました！

ざっくり、感想を述べたいと思います。
・場所はいいと思います。案外、中央大通りからの引きもあるので、そんなに音も気にならないと思います。悪くないでしょう。ライフも近いので利便性高いです。
・ゲーティッドガーデンは雰囲気良さそう。はじめ外構計画を見た時には不思議な感じでしたが、ロビーからの眺めはいいと思います。ただ、それでも外構は寂しいと思うのでできればブランズタワー梅田northのように、サンクンガーデンにするような工夫があればよかったと思いました。
・とはいえ、所有者の満足度は直結すると思います。

・すごく残念なのは、仕様！！！なんで、２LDKはUB１３１７なの！？なんで、あんなトイレなの！？！？なんで、トーヨーキッチンでないの！？！？！？泣
・評価？できるのはモデルルームでも忠実に再現してあるので、入居するタイミングで「えっ、、、」とはならないこと。
・集中購買で調達すれば、UBの１３１７を１４１８にしても高くて１０万円変わるか？ってくらいの価格差にしかならないはずです。そこを妥協するとか有り得ません！トイレも文句言いたいけれど、ローシルエットに買い替えても３、４０万くらいで済む話なので、この坪単価からしたらノイズですから無視します。
・間取りもイマイチなんですよね。廊下がすごく長いかorリビングイン、の二択で悩むことになります。
・個人的に買うなら、CMタイプ（北東角）の極力上。でも、平米１００万円しそう。それなら、もうちょっと頑張ったらシティタワー大阪本町も見えてくるから本町行きたくなる。

・販売員のおにーさん曰く、本町周辺の新築（プレミスト、ブランズ、ここ）はほとんど値段変わらないとのこと。（本当か？？？）
・ただし、ここはゲーティッドガーデンの特殊性から管理費は他より高くなると思っておいてください、と言われました。何だかなぁ、、、という感じ。（これがそんなにするなら、GM新梅田の公開空地とか大変なことになるのでは、、、）

価格に関しては確かに他よりも目に優しい感じでしたが、総合的にきちんと見極めたいと思います。

[56: 大阪タワー]

雑多な環境ではあるものの、すごく便利な場所だと思います。
質実剛健というか、観光地のような華やかさがあるわけではないものの住めば非常に過ごしやすい場所だと思います！
だって、現実的に考えて烏丸や河原町の駅からこの距離感の新築マンションを手に入れるのは相当厳しいはずです。

デザイン監修に京都大学の岸和郎先生がいらっしゃるということで、エスコンの気合の入れ方もなかなか期待できそうです。
岸和郎先生といえば、大阪の靱公園の前にGLASHAUSというガラス張りの賃貸マンションがありますがあれも相当カッコいい。期待したいですね。
そもそも、日本エスコンのマンションはけっこうデザインが優れたものが多い気がします。

あとは値段でしょうか。スムラボのkyoto1192さんによると、近傍の「イーグルコート四条烏丸west」が坪３００万円とのことですので、そこから１０％ちょいアップくらいであれば、適正な範囲内かなという気がします。
土地の評価は難しいところではあるものの、若干レジェイドが上。あとは岸和郎代が乗っかっているはずなので、それくらいになるのでは？と思います。大幅に超えてくるようなら、「イーグルコートにしといたら良かった！！！」となりそうです。

府外のセカンドハウス需要に響く場所なのかと言われると少し疑問ですが、サクッと売れる気がします。希少性があるのは確かですから。

[57: 大阪タワー]

久々の弁天町物件です。
便利だとは思うものの、ヨソ者にはハードルのある地域（イメージです）であるが故、駅前の新築タワーでもそこまで値がはらないのではないかという気がします。
とりわけ、広告の見出しの５５m２・３９００万円はセンセーショナルですね。５年前を思い出す。坪２３０万円！！！
最近ではほとんどお目にかかることも無くなった値段です。。。（悲しい）

ただ、広告を見ていると弁天町というより、west coastというイメージを前面に押し出している印象です。万博・IRで街が様変わりする！とどこかのコスモスクエアのマンションと同じような雰囲気です。
大阪の湾岸地域といっても、東京の湾岸と言われるところとは随分雰囲気が違うので注意が必要です。
個人的には「より良い方向に向かっていくとは思うものの、周辺が一変するほどの効果があるかと言われると懐疑的」というのが意見になります。
結局は通過地点になってしまうだけではないかと思います。とはいえ、鉄道の延伸などで利便性は向上するのは間違いないです。
無論、京阪中之島線の延伸なども噂されていますからそれなりに気合の入ったプロジェクトとなっていると考えます。

ただ、弁天町は元々便利な場所ですからねー。環状線で大阪まですぐですから。
現に駅前タワーのクロスタワーなどはけっこういい値段で取引されている印象があります。

それを考えるとこの物件もそこそこしそうです。一応、予想として全体で坪２９０万円と予想しておきます。若干甘い気がしますが、期待も込めて！

[58: 大阪タワー]

モデルルーム公開されていますね！

メリットは何と言っても御堂筋線「大国町」徒歩２分という近さでしょう。
もちろん、難波も徒歩圏です。
あと、もう一つの大きなメリットは市場が近いことでしょうか。スーパー銭湯も目の前です。

上記のように、生活利便施設自体は多く住んでみればいいところ、、、だとは思います。とはいえ、決して人気のある駅ではありません。
はっきり言って、「学区がなぁ」とか考えてしまう人には向かないでしょう。

だからこそ、逆にメリットがある気がしております。当マンションの魅力は絶妙な立地と住友不動産物件でありながら、JVのマイナーであることにあると思います。
主導権自体はサンヨーホームズにあるものの、クオリティは住友不動産物件のものになっているのではないかな、と。サンヨーホームズもふつうのデベロッパーであれば、竣工完売を目指したいはずです。天王寺のような値段にはならないといいなと切に願います笑

興味が少しでも湧いた方は一度、お寿司でも食べにいくついでに現地をしっかり見てみることをお勧めします。抵抗感のない方にはオススメできる物件だと思います。平均が１００万円／m２以下で出てきたら、面白いと思います。

[59: 大阪タワー]

シエリアタワー大阪福島。
駅から近いけれども、線路にも近いのが最大のデメリットでしょうか。
ここは東海道本線に接していますので、夜中も貨物列車が通ります。ただ、音の影響はJRの摩耶シティなどと比較すれば、幾分かはマシでしょう。
体感ですが電車自体が大阪駅に近づくのでゆっくりになっている気もします。

デザインもいいですね。ただ、バルコニーが少ないのが残念。線路が近いからなのか？
タイプによってはサービスバルコニーしかない部屋もあるのが要注意です。バルコニーはあった方がいいと思います。
無くても許されそうなのはそれこそブリリアタワー堂島のようなスペシャルな物件でしょう。そういう意味で言えば、ここは庶民的な物件です。

価格的には坪３００万円くらいのものもけっこうあるようですから、今の市況で見れば、競争力はあるでしょう。福島自体は今後も伸びていくエリアだと思いますし、実際に住んだら便利だと思います。正直、近所のウエリスタワーやブランズよりは選びやすいかなと思います。
当然、シエリアであるということを受け入れた上でですが、、、笑

[60: 大阪タワー]

ツイッターのDMで読者の方から情報をいただきましたので、共有します！！！

管理費・修繕積立金が判明いたしました。
ocean（ホテルの下）：管理費４００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
ホテルの上：管理費５００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
[例]ocean70m2:39,900円

ということで、関西マンションすごろくさんと大阪タワーの座談会で大阪タワーが予想していた金額よりも安かったようです。
https://www.sumu-lab.com/archives/15724/

まずは一安心といったところでしょうか。
ただ、決して安いということはなく、グランフロント大阪オーナーズタワーよりも全然高いですし、それこそ巨大な共用施設で有名なブリリアマーレ有明よりも高い水準であることには変わりありませんが。

私もお話を聞けたら、スムログで記事にします。

[61: 大阪タワー]

御堂筋線駅近物件なので人気があるに決まっているのですが、便利で人気な「江坂駅」ですから尚更です。

このエリアは土地も最近高い印象がありますし、新大阪が以前よりきれいになってきて開発が進んでいますからより住みやすくなっていく予感がしますね。
引き続き、人気エリアでしょう。

さて、本物件ですが、新御堂筋から一本中に入っているので、住環境としては悪くないのではと思います。ただ、現地はよく確認した方がいいですね。

間取りは、１LDK３７m２とコンパクトなものもありますが、ちょっと厳しい印象がありますが値段も３０００万円くらいとお安めですし、近傍で似たような賃貸を借りても１０万円くらいはするでしょうからそれを考えてもアリといえば、アリだとは思います。いわゆる「住みながら投資」ですね。
でも、それをするなら２LDKの３９９９万円のやつがいいですね。安いと思うくらい。
フルローンで借りて、仮に１０年住んだら残債は３０００万円程度です。その時点で売却しても残債が残ることはないでしょう。ふつうに考えれば、住み替え先の頭金になるかな？くらいのお金が手元に残るはずです。

江坂付近の賃貸で消耗している若者は、これなら買ってもいいと思いますよ！

（しかし、５年くらい前だったらこれくらいの価格でふつうに市内のタワマン変えてたんだけどな、、、実体験とし買えるうちに買っとこうよ！！！とは思います。）

[62: 大阪タワー]

この前、靱公園あたりを散歩していて、そういえばこのマンションについて今まで触れていなかったなと思い出しました。
そういうこともありますよね、、、笑

現地、外観は完成している感じでした。存在感ありますね！オン・ザ・パークはダテじゃありません。超希少なポジションです。

そのため、当初は高いという感覚はありましたが、もはや当たり前になってきましたね。そこまで違和感はない水準かなと思います。
特筆すべきは間取りの良さ。HPに乗っている間取りはどれもいいと思います。
残念なのは梁下の下がり天井がけっこう大きいところ。タイプによっては洋室の半分がCH＝2,100mmというものもあるのが残念ですね。
2,100って建築基準法上の最小限の高さですからね。高級タワーマンションにふさわしい高さではありません笑

自分が欲しいのはGタイプですかね。
リビングインが２室というのはどうなの？ですがこの間取りであれば、私はあまり気になりません。それ以外は特に問題なしでしょう。動線はシンプルにまとまっているし、使いやすいと思います。

値段は高いといえば高いのですが、昨今の近傍の相場を考えると違和感はそこまでありませんがすごろくするというよりは永住向きですね。

とにかく、都心で稀有な立地であることは間違いありません。今一度、検討してみたい物件です。

[63: 大阪タワー]

スムログ を若干追記しました。
https://www.sumu-log.com/archives/26900/

店舗は保育園のようですね。総合マンションギャラリーの話がどうなったのか？とか詳しいことは追々追記します。

本町辺りもローレル堺筋やブランズ本町など徐々に増えてきましたが、やはりここの優位性は強いなという印象を持っています。

スムログ を書いた時点からでも値上がりしていると思いますが、今でも魅力的に見えたら買っておいた方がいいですよ、というのができるアドバイスですね。

スミフの過去の傾向からすると竣工してから、さらに価格を上げる傾向があるので今がラストチャンスだとも言えます。

[64: 大阪タワー]

読者の方から、価格情報いただきましたので、共有します。

A 67.88平米 12F 6700万円
　　　　　　27F 7800万円
B 58平米　12F 6000万円
　　　　　27F 6600万円
C 67.75平米　12F 7000万円

うーん、、、ちょっと高いかなという印象は否定できませんが御堂筋線徒歩２分と思えば妥当な水準かなぁ？？？
ただ、新築タワーでここより安いのは弁天町くらい？
プラウドタワー豊崎の方が安いけれど、利便性は雲泥の差だしなぁ。

ただ、地元の方からすると、高いという印象が強いでしょうね。特に、立地的に地元の方でないと選びにくい立地だと思うので。
御堂筋駅近マンションと思えば、穴場であるのは間違いありません。純粋な居住環境という意味では、例えば中津なんかよりもこっちの方が住みやすいような気がします。

子育て終わられたご夫婦などには最適なマンションかなと思います。

[65: 大阪タワー]

話を聞いてきましたので、共有します。

・やはり一期の最安値は５８平米１．１億になる。
・地代は公租公課程度で解体積立金はなし。（定借満了後は住友不動産に住戸を無償譲渡）
・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。
・１F店舗は最初はマンションギャラリーの予定。２Fは地域貢献施設とラトゥールの共用部になる。１Fは完売後、外に貸すはず。
・今後のスケジュールがどうなるかはわからないから、随時HPを見て確認して問い合わせしてほしい。

ということで、相変わらずハードルは高いですが引き合いは多いようです。（本当か！？）

興味おありのかたは話聞かれることをお勧めいたします。オンラインでも対応してもらえるそうです。

繰り返しになりますが、この唯一無二の立地に惚れたら負けです。代わりはありませんから、、、
印象としてはラトゥールが併設ということもあり、買われる方の属性は気にしているという印象を強く持ちました。

借地の場合、借地人が変更になる際は地主の承諾がいりますがそのセレクションは厳しいようなことを言われました。
この立地、この値段で流動性に対する足枷があるのは良くありませんから、買われるかたは要確認です。

私は素直に撤退かな。。。

[66: 大阪タワー]

詳細が判明してきましたので、感想を言います。

このマンションを選ぶなら、上の階をおすすめいたします。

詳しい値段はモデルルームで確認していただきたいですが、当初いいと思っていたCMタイプ６５m２は２１Fで7100万円ということで結構高い。
この列の下は5900万円スタートではあるものの、上に行っても抜け感は期待しにくいのですよね。抜ける部屋は７０００万円くらいするので、高いなぁ、、、

そう思って、全体を眺めていると案外３６FのEJやEKあたりと単価変わらないような、、、という気がしてきます。
ちなみにEK３６Fが３６６万円／坪、CM２１Fが坪３５２万円です。これなら、上行きたいですねぇ。仕様も変わりますし。

というわけで、ここを買うなら北向き高層階です。シティタワー大阪本町では一番高い方角でしたか、こちらではそんなことはありませんし、景色もいいのは一緒。
高層なら、中央大通りの影響もそんなにないでしょう。

その辺りの影響が気になる方は近所のホテル東急ステイに行ってみてください。昼間は朝食ラウンジをテレワーク利用ができるように、安い金額で開放しているようです。
何なら泊まってみてください。

[67: 大阪タワー]

少し前になりますが、見学をしてきましたので感想を述べたいと思います。

・価格
全体通してみると、坪２８０万円ちょいくらいですかね？
一昔前の価格だなという印象があります。直近だと、大国町がけっこう高かったので市内の新築タワーとしてはほぼ最安値といえると思います。（他はシエリアタワーなんばくらいかな？）
モデルルームでは京阪G内で売上立てる関係で絶対売れる価格にしたいということで戦略的な価格になっているとのことです。が、その辺は話半分に聞いておいた方がいいでしょう。
物件名にもあるように、弁天町という場所で高値で売り切る自信がないだけでしょう、とも思えます。
上下階でそこまで価格差はなかったので、上の方がベターだとは思いました。
あと、管理費等は結構高い。。。そんな大してお金のかかる設備はないのだけれど。
・間取り
八角形のペンシルタワーということで角部屋が多いです。ただ、その辺の間取りはリビングが歪な形です。開放感とトレードオフではあるので、難しいところですが。。。
・仕様
これは声を大にして文句を言いたいのですが、私が見に行ったときには「コンセプトルームです」とか言われて見たモデルルームは大手前のものでした！
何が付いていて、どうなっているのか全然わからない、、、入って天井高から違うものを見せられても何も判断できません。
あとでもらったクオリティブックを見ると、ディスポーザーがないところ以外はふつうです。床暖房の範囲はもう少し広い方がうれしいですが、及第点でしょう。
・共用分
ロビーは豪華にセンスよくまとまっていてよかったです。あとは特筆すべきところはありませんが上階のラウンジは景色いいでしょうね。

MRでもちらっと言われましたが、弁天町という土地を見て抵抗のない人にはいいマンションだと思います。
住むのには便利ですが環境は微妙かな。
とはいえ、将来的にはIRや万博などがあり、大阪の湾岸エリアもこれからワンチャンありそうと思える人は決めてしまってもいいと思います。
近隣の中古タワーもそんなに安い感じはないですし。

[68: 大阪タワー]

JR神戸線「住吉」近所の物件では抜群の立地です。
神戸の東灘区の中でもいい場所。駅からもほど近いですし、非常に閑静な住宅街です。

直近の低層GMといえば、神戸北野坂ですがあそこと同等のクオリティであれば、あまり心配はいらないでしょう。夙川?六甲間の阪神間にはこのような低層GMは多いですがどれも素晴らしい出来栄えです。
近傍のGMならば、「グランドメゾン御影郡家」「グランドメゾン住吉本町（これは古い）」「グランドメゾン住吉本町ネクス」などですがここに近しいのは御影郡家かな。ネクスは普通のマンションという印象が強く、GMらしさが少し弱い。

ちなみに、価格ですが、大阪タワー予想としては平米１００万円?としておきます。ここから大きく外れることはないとは思います。
※すみません、ちょっと修正します。北野坂の時にここの話を聞きました。その際、価格は似たような感じだと聞きました。

近所で言えば、パークホームズ御影やエヌヴィがありますがそれらを選ぶなら、私ならGMを選びたいです。

[69: 大阪タワー]

面白い立地だと思います。
元々、呉服屋さんのビルが建っていたところです。昔、結婚式の貸し衣装を見に行きました。懐かしい！！！
天神橋筋商店街沿いでにぎやかな立地。便利だとは思いますが静かな雰囲気が好きな人には向きません。（って、最初から見向きもしないでしょうが、、、）

ラシュレブランド自体は正直、あまり馴染みがありませんが最近は都心の好立地で目にする機会が増えました。
北浜の仕様などを見る限り、ディスポーザは無いもののそつなくまとまっている印象です。
ワンルームくらいかな？と思っていましたが物件概要を見ると案外広い部屋もあるようですね。

食べ物屋さんには困ることはないでしょう。買い物もぷらら天満もあるし案外便利。
学区は扇町小学校だと思うので全く問題ありません。扇町公園は子供が遊べる遊具も多く、楽しいでしょうし、案外ファミリーにもいいかもしれません。
そういう意味でいえば、DINKSでも選びやすいかもしれません。

近傍の物件でいえば、やはりシティタワー東梅田パークフロントですね。こちらは新築はもとより、中古もけっこう出ているので選択肢は多いです。
こちらの価格次第だとは思いますが、比較してみてもいいかもしれません。

[70: 大阪タワー]

湖西線「大津京」の新築物件です。
リーマンショック前に流行った印象があって、「ブリリア」「ブランズ」などはその頃の物件です。
直近でいうと、プレサンスレジェンド琵琶湖が記憶に新しいですね。立地はプレサンスがベストですかね。今回のプラウドはブリリアよりは便利ですが琵琶湖との距離感ではブリリアの方が上です。

魅力的な点は京都駅まで電車１０分というフットワークの良さ。
また、足元でもイオンや最近できたブランチなどの商業施設も充実していて駅距離から感じる印象よりも便利に生活できる立地です。
そして、レイクビューというのは何者にも代えがたい魅力。
ここを選ぶなら、絶対レイクビューの部屋を選びたいです！！！
ただ、若干気がかりなのは他の物件と違い、琵琶湖との間にはヨットハーバーがあるので将来的に眺望が阻害される可能性が０ではないということです。この辺りはモデルルームできちんと確認したいところです。

間取りは平凡な長谷工物件というところですが、若干スパンは不足気味です。
リビングに床暖房の表記が見えないのは私の目がおかしいということに一旦はしておきたいと思います笑
ランドプランで魅力的なのは全て立体式駐車場で機械式ではないという点です。プレサンスはタワーパーキングもあるので大きなアドバンテージですね。

最後に価格ですが、このエリアの特徴は湖が望めるか望めないかで値段が全然違ってくるというところです。
レイクビューなら坪２５０万円以上してしまうかなぁという気がします。
大阪だと、クラッシイハウス尼崎がそれくらいの水準ですので、それくらいでも違和感はありませんが京都市内も見えてくる水準であることは間違いないので悩みどころですかね。
例えば、ブリリア松ヶ崎とかそれくらいの価格水準でないかなと思います。

[71: 大阪タワー]

現地を見てきました！！！
最近発表されたタワーでは、５００戸と大きなスケールのマンションです。
堀江のオレンジストリートには近いですがオシャレな堀江というイメージというよりは材木店などが周りに残る下町という印象の強い場所です。落ち着いた環境と言えると思います。
四ツ橋辺りで用事があって、そこから歩いていきましたが難波辺りまでは徒歩圏と言えるのではないでしょうか。
交通の便は地下鉄の桜川に近いですが微妙に使いにくいかもしれません。
隣に関西スーパーがあるのは心強いですね。

ただ、南側の中層階より上の方になれば、道頓堀川をきれいに望むことができ景色は期待できるかなと思います。全般的に高い建物は周りにないので、これはいいポイントですね。

また、良さそうなポイントは間取り。ホームページ掲載のAAAタイプなんて最高ですね。142平米のECタイプですらほとんど柱の影響がないというのは素晴らしい設計です。

高くないことを望みますが坪３００万円は切らないんじゃないかな、、、

続報を待ちたいと思います。

[72: 大阪タワー]

スムログ＆スムラボで「ブロガーが本音で選んだ気になるマンション」という企画がありました。皆さん、ご覧になりましたか？

その中で関東のブロガーさんは「ザパークハウス新浦安マリンヴィラ」というマンションをお勧めされている方が複数いらっしゃいました。
https://www.sumu-log.com/archives/37043/

予算が有限である以上、何かを犠牲にする必要があるわけでそこにいろいろな選択があります。
確かに、５０００万円くらい平均的な予算感で検討をすると昨今のマンション相場で都心で満足のいく選択をするのは関西でも難しい。
大阪のタワマンだったらせいぜい２LDKくらいしか買えず、家族４人くらいでそこで暮らすというのはさすがに無理があるよね。それなら無理に都心に住むことなくない？
そんな流れの中で、少し不便だけど広くて快適に暮らせそうなマンションが選ばれていると。

関西でそんなようなマンションを探すとこの辺になるのかな？と思います。
バス便ではあるものの頑張れば歩けなくはないし、最寄駅は新快速も止まる芦屋なのでそこまで不便はないでしょう。
デザインもいいし、ZEHもあってデザインもなかなかかっこいい。
竣工してしばらく経つので、価格交渉も効きそうです。

毎日、会社に行く必要のない人にはいいと思います。
一度、見てみてもいいんではないでしょうか。

[74: 大阪タワー]

最近、にわかに物件数の増えてきた四天王寺前夕陽ヶ丘物件です。駅すぐのレジェイド、ここの近くにシティハウスなど。
立地はここが一番いいかな、と思いましたが残念ながらこちらは７０年定借です。他は所有権なのですが。

梅田ガーデンのようなオンリーワンの物件なら借地でも有りですが近傍に競合物件があるという状況だと要注意です。
借地は安いなどのメリットは当然ありますが売りにくいというのはデメリットです。もっとも、７０年なので最初はそこまで厳しくはないかもしれませんが。

その辺りを留意して、しっかりと見極めてください。立地が刺さる人にはとてもいい物件だと思います。
スーパーが近いのはもちろんのこと、天王寺までもすぐですし、きれいになったテンシバもすぐそこということで住みやすい環境。
しかも、借地なので新築でも広めの部屋が手に入る可能性もあるということでポジティブに考えられる人はいいでしょう。

ちなみに、直近でジオの借地といえば六甲道ですがなかなか厳しい様子です。
六甲道は立地含めて、いい物件ですが高すぎたのかな、という印象です。

ですから、借地で値段ミスると大変ですよね！？阪急さん！！！と読者を代表して申し添えておきます笑

[75: 大阪タワー]

元々、結婚式場のあったとことですね。
肥後橋って案外供給が少ないイメージです。
一本裏道に入っていますが、周りは低層の建物が多いエリアですので、中層くらいまで行けば眺望の抜けも期待できるでしょうか。

四ツ橋線肥後橋からはすぐ近くですし、周りも飲食店も多く生活しやすい環境です。スーパーマーケットは肥後橋のコーヨーと土佐堀のライフがあって苦になる距離ではないです。
また、靱公園も近いので環境もいいですし、梅田まで地下鉄も乗れますし歩いてもすぐです。
ともかく、ふつうに生活をするのに不満は持たないような便利な場所だと思います。
個人的には、プレミスト靱本町の立地より梅田に近い分、こちらの方が好み。

このご時世ですので価格は坪４００万円くらいしても不思議はありませんが立地以外のアドバンテージが無かったとしたら、選ぶのは難しいかもしれません。

資料請求をして、詳細を待ちましょう。

[76: 大阪タワー]

一期終わったようですね。
【先着順住戸】
販売価格　　4,508万円～6,698万円
間取り　　　2LDK～3LDK
住居専有面積59.36㎡～76.90㎡

坪２５０万円程度です。
借地の割には結構するな、という印象は拭えないでしょう。
便利だとは思うものの、元町って案外中途半端なところがあります。
神戸都心で生活が完結する人にはいいですが、大阪に通勤するような人からするとワコーレ神戸三宮GCとかとしっかりと比べたいですね。
何しろ、ワコーレは所有権というところが最大の強みです。これは長期的にはけっこう変わってくると思います。

家賃相場はお向かいのレジュールを参考にするとそこまで強いわけではないので、投資には向かないかなと思います。

否定的なことばかり言っておりますが、結局のところどこまでこの場所や新築であることを愛せるかというのが試されていると思います。
大阪タワーの言ってることなんて、ただのノイズさ、と流せる人にとっては素晴らしいマンションだと考えます。

[77: 大阪タワー]

立地はとてもいいと思います。
福島の非常に便利なところを享受できる場所ですし、ポイントはコンパクトでありながら、「ブランズ」という一流の名前が付いているところです。
これって案外大切かなと思います。よく聞く投資物件っぽい不動産会社の物件よりも比較したら、こっちの方がいいよね、と思う人はいるはずです。

問題は坪３６０万円近いお値段。。。近所のシエリアタワーと大差ない価格が辛いところですが広さ的にあまりバッティングしないような気もします。
高いけれどコンパクトに徹した構成なので、間取り上もロスが少ないところがいいところです。

リセールで旨味があるかは微妙なところだと思いますが、若い方が「ワンルーム借りているくらいなら買ったほうがお得！」と思うのであればアリだと思います。

最近、大阪の市況だとワンルームよりもファミリーでも住めるような間取りの方が賃料は伸びやすいと聞きますし、DINKSにはいい立地でしょう。

将来設計を明確にしたい人が自分にハマると思える人にはいいマンションだと思います。

[78: 大阪タワー]

新築は残り2戸というHPの表示です。本当にそれだけかどうかはわかりません。

最上階の北東角なんて残っていたのですね！
隣で建設中の病院は超えますし、お値段さえ気にしなければいいお部屋だなと思います。
最上階は最近まで残していたようですがこの値段でも売れていっているようです。

もう一方の南向き２LDKは現実的な価格ですね。間取り的には東西の低層階に多かった５５平米の方がいいとは思いますが現実的な選択肢としてはいいかなと思います。
坪単価的には東西の２LDKも平米１００万円を割るくらいの値段で出ていることが多いので新築分譲とあまり変わりませんね。

スケール感があって、梅田徒歩圏のタワーマンションのライバルになるのは梅田ガーデンレジデンスくらいしか思いつきませんが、値段が違いすぎるので比較にならないでしょう。

気に入っている人はお早めに！