こんにちは、大阪タワーです。
昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。
マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。
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https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/
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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]
[スレ作成日時]2021-01-22 13:16:29
注文住宅のオンライン相談
大阪タワー スムラボ派出所スレ
| No.1 |
by 大阪タワー 2021-01-23 23:40:18
削除依頼
スムログであとで詳しく取り上げますが、先週末にMRに行ってきたので短評を書きたいと思います。
一言で言えば「人を選ぶマンション」 万人受けはしませんが、響く人にはとても良い物件だと思います。こういうマンションは個人的には好きですよ。オタク心をくすぐられますから、、、笑 長所 ・神戸ベイエリアで一番でないかという景色 →ここの西側（ハーバーランド方面）の景色は素晴らしいです。パークハウスハーバーランドタワーより、景色は上でしょう！これだけでも欲しいと思う人は多いはず。 同じような景色はポートアイランドのドライビングスクール横のマンションでも望めますが、立地はこちらの方がマシです。 ・設備仕様 →一般住戸として見れば、神戸随一、いや関西のタワマンでも随一でしょう。典型的なスミフタワーですが、細かいところで大阪本町より若干上かな、、、 窓もほとんどの住戸でT4の二重サッシなので、幹線道路は近いですが音の心配もないでしょう。 唯一、残念なのがキッチンのIHグリルでこのクラスのマンションでこれはないだろ、、、と言いたくなるものでしたがこのマンションを買えるレベルの人なら、サクッと上位機種に換えられると思うのでどうでもいいかな、と。 短所 ・立地 →鉄道を普段使いする人からすると、阪神高速より下というのは住むのに相当な覚悟が要ると思います。 あと、学校区が元町・相楽園の隣、こうべ小学校です。。。大人の足でも３０分はかかる。 元町の上なのでけっこうな坂ですし、６、７歳の女の子がここからランドセルを背負って歩いていく姿はちょっと想像つかないかな、、、 ・駐車場の台数 →棟内附置率２５％！隣の立駐も合わせても３３％！！ この価格帯、しかもこの立地のマンションでこれでは厳しい気が、、、 逆に言うと、車があればけっこう便利だとは思うんですけどねー。高速近いし、ウミエや和田岬のイオンもすぐだから、日常生活は相当楽になるかと思うのでもう少し車ユーザーに配慮された計画でも良かったのではないかと思います。 あとはタイムズカーシェアに期待する他ありません。 ・価格 →最初は上層階ということで、高めになっているということを考慮してもなかなかなお値段です。 スミフだから下に行けば安くなるとも限らないですが、、、 ざっくりですが、、、（ネットに書くなと釘をさされていますので、オブラートに包んだ表現にします） 東（山側）：高層階でも坪３００万くらい 西（ハーバーランド側）の中住戸：坪３７０万くらい ハーバランドの見える角：坪６００万、、、（苦笑） これだけ方角で価格差があるマンションも珍しいですし、この立地で大阪本町を超える値段というのも驚きです。 東側の眺望も決して悪いわけではないのですが、ワイキキのホテルで部屋からダイアモンドヘッドが見えなかった時のもの寂しさ、、、みたいなものがあるのは事実ですよね。 ただ、そこにここまでのコストを払うべきなのか、その考え方は人によると思います。差額でみなと温泉「蓮」に何回泊まれるのか笑 ライバル物件はワコーレ旧居留地レジデンスタワー、ということみたいです。住環境としてはこちらの方が上。利便性はワコーレ、かな。ただ、ワコーレにするくらいなら代わりはたくさんありそう。そういう意味では、ベイシティタワーズの唯一無二感は捨てがたいです！！！ 興味ある方は一度モデルルームに行かれることを強くオススメします！ 世の中は広いのだ、ということを思い知らされますよ！！！ 【2021/4/29 編集部追記】 ベイシティタワーズ神戸 ?第１期モデルルーム訪問?（スムログ） https://www.sumu-log.com/archives/29205/ |
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| No.2 |
by 大阪タワー 2021-01-24 09:29:44
志はとても高くて、唯一無二のマンション。
立地もいい、デザインもいい。 特に、外観は板状マンションの中でも一番でないかな？と思います。カッコいいですよね。 また、エントランスも素晴らしい！！！スケール感は別にしても、センスの良さはそんじょそこらのタワマンを蹴散らすだけの力がある！！！ ただ、本当に暮らすということを考えると、あのコンパクトな限られた専有面積の中で段差だらけの間取りは逆に使いにくいような気もするし、ロフトは階高不足で部屋として暮らすのは少し厳しそうです。 あと、ワンルームの仕様も標準仕様で作ってほしかった、、、 独身で賃貸だったら、住んでみたいなー、と思わされるのですが投資用として買うには少し高いかな。 SOHOの価値は正直よくわかりませんけど、個人事業主の方々からするとこれくらいの価格帯なら賃貸の方が経費になっていいんじゃないのかな？とも思います。 結論：いいマンションなんだけど、ちと高い。 この感じだと、値引きも引き出せそうですけどねー。１割下がれば、響く人増えると思いますよー。 |
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| No.8 |
by 大阪タワー 2021-01-31 18:15:42
タワマンじゃないですけど、「近頃のタワーマンション、高くて買えないよー。」って思っている方への処方箋としてオススメできる物件です。
JR尼崎は大阪駅からJRで５分くらいです。新快速停車駅で東西線・宝塚線も使えるので、非常に便利です。 また、駅前はきれいに整備された街並みで駅北側のキューズモールは映画館もありますし、これ一個あればほとんどのことは事足りるでしょう。 その尼崎駅から現地まで３分。駅からはフラットで行けます。 物件自体は長谷工の板状マンションとして、標準的？な作りのマンションです。（すみません、あまり見たことがないので近隣物件と比較してグレード感とかはわかりません。） ただ、私が普段見ているようなマンションと比較して、手を抜いている印象はありません。ただ、引き戸が下にもレールがあったのは良くなかったですね。オプションで吊り戸にできるそうなので、出来れば変更した方がいいと思います。 天井高は2450mmとのことでした。梁なども目立っている印象はありません。 価格は坪２４０万円程度で、２LDKで良ければ、４０００万円を切る住戸もちらほら。ボリュームゾーンは４５００万円くらいですかね。 私が買うなら、１F専用庭付きで７０平米以上ある住戸にします。 尼崎ということを考慮しても安いと思います。５年くらい前に駅真横のローレルが売っていた時で２２０万円くらいでしたから、それを思えば値上がり感はありません。 中古のライバルは駅北のDCスクエアか塚口のプラウドシティですかね。 新築なら、阪急塚口のプラウドですが値段も全然違うし、何よりも利便性でみたら、こちらの方が全然上です。 京阪神でJR快速以上の停車駅となれば、尼崎の他には、高槻、茨木、西宮、芦屋、住吉、六甲道などは選択肢に入ると思います。 ただ、現実的に考えてそれらの駅から３分で歩ける新築マンションは高嶺の花です。（例：ジオ六甲道、定期借地で坪２８０万円など） 似たような大規模物件なら、岸辺の健都ザレジデンスですかね？ あちらの方がお安めだとは思いますが、便利なのはこちらかな。 尼崎も昔とは違い、大型マンションも増えてきて工場なども減ってきています。 「学校区が、、、」とか心配する方もいらっしゃるでしょうがダウンタウンの松本さん、浜田さんの地元もこの辺りですし。地域で一概にどうこういうことはできない気がします。 そういったことを考えると、現実的な選択肢として、非常にアリです。 また、直近で住友不動産が旧尼崎警察署を購入していることもポジティブな要素でしょう。（スミフ物件は高くなる可能性が高いので、、、） 尼崎に降りたことの無いような人は特に一回現地に行かれることをオススメします。きっと、見る目がかわるはずです。 |
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| No.9 |
by 大阪タワー 2021-02-02 01:21:47
twitterでwomansionさんの記事
https://www.homes.co.jp/mansion/article/293/ にコメントをしたら、意外と反響があったので個人的に思う感想を書いておきたいと思います。 まず、私は好きなマンションです。 梅田徒歩圏で手の出やすいという点だけでも希少性がありますし、地形（土地のかたち）の良さからくる建物計画の良さは大阪タワマンでも１位でないかな！？とおもいます。 ・スパンが大きく取れているため、間取りがとてもいい。（例えば、５５m２なら、プレミストタワー靱本町などと比べてみればわかります） ・５００戸分の駐輪場が１Fで完結している→自転車出すためにエレベータ乗るのは苦痛です。 ・公開空地とロビーの関係性の良さ→公開空地が取り残されずに生きている建築計画です また、ツイッターでは立地について、いろいろとご意見がありました。 確かに、梅田との間に巨大な歓楽街が立ちはだかっているのは事実ですが、現地を歩いてみた率直な感想は「そんなに気になるかなぁ」です。 現地周辺はどちらかというと、兎我野町というよりも西天満の外れの雰囲気が強いです。はっきり言って、周りは閑散とした印象。。。 ただ、このマンションの場合、その雰囲気がむしろ良い感じを出しているような気がします。女性でも大丈夫だと思います。 欠点は高くなりすぎた値段といい条件の部屋が残っているのか、という不安ですかね。 womansionさんの記事によると、３F２LDK５５m２で５１００万円！ マンコミュの価格表には、８F５５m２で３６８０万円って書いてあるのに！！！ まあ、周りのマンションの値段もそれ相応に高くなっているのでそんなことを言っていても仕方がないですが二の足を踏みたくなりますよねー。気持ちはわかります。 ただ、ここの５５m２の間取りは芸術的な美しさで、まるでモンドリアンのコンポジションのような完成度です。 仕様も水回りの天然石はないものの、今の本町やベイシティタワーズ神戸と比べても悪くはありません。 確かに、高いのは高いわけですけど、今でも一見の価値はあると思います。中古もいくつか出ているようなので、その辺りも選択肢に入れてもいいかもしれません。 最後に、このマンションの東側には巨大な病院ができますので、その点はご注意ください。 |
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| No.10 |
by 匿名さん 2021-02-04 01:09:23
スムログにも書きましたが、借地権についてだけ少しだけ。
詳細はこれから住友不動産に確認しないとわかりませんが、この「借地権の準共有」（５０年）というやつですが建物無償譲渡特約付きの定期借地５０年という意味ではないかと思います。 通常の定期借地権との最大の違いは定借期間満了後に原状回復（＝解体）をする必要がなく、建物の区分所有権を５０年後、住友不動産に明け渡す、という形になるようです。 だから、物件概要には解体の積立金についての記載はありません。これは理にかなっている気がします。ホテルも含めて、５０年で壊すと決めることに合理性はありませんから。 また、地代も前払い一括方式（＝最初に一気に払い、月々の負担は通常のマンションのように管理費と修繕金だけということですね）ではないかという話もあります。 違っていたら、ごめんなさい。 「えっ、それじゃあ、５０年後に出て行ったあとはどうなるの！？」 それは神のみぞ知ることです。野暮なことは気にしてはいけません。 ここの場合、借地期間の満了が近づいたとしても、賃貸として十分回ると思うので、リセールの心配は少なそうなので、この方法はありですね。 |
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| No.11 |
by 大阪タワー 2021-02-08 23:52:42
ともかく、好立地！だと思います。
都心でありながら靱公園にも近くて良好な環境！建物にも気合を感じます。さすが日建設計！ただ、部屋は整形の方が絶対いいです笑 なぜ、歪ませたんだろう。天空率がー、日影がー、とかはよく聞く理由ですがこの規模になると関係ないような気もします。 以下、気になったことをつらつらと。 ・南側の三井ビル、けっこう古いですよねー。土地も広いし、建て替えの心配は残る気がする。（具体的な建て替え情報があるとかではないですが。） ・スーパーが周りにない！意外なほど、ない！！ ・デザインはゴージャスでいい感じ。イマドキのホテルみたいな雰囲気。 ・ZEH-Mマンションということで、仕様はそこそこいいけど、寝室の床暖房はいるのか？？？私自身、床暖房芸人を自称して布教活動に努めていますが、寝室の床はほぼベッドに占拠されるので、欲しいなと思ったことはないかなぁ。それなら、キッチンに欲しかった。。。 ・アレクサはいるのかなぁ。。。 ・ダイキンのエアコンを標準にするなら、天カセにして欲しかった。（この値段ですし） ・ZEH-Mの考え方は個人的にはスムログでも褒めているグランドメゾン上町一丁目の方が私は好きです。 ・間取りは広めの部屋はそこそこ。 ・逆に低層の55平米とかは相当厳しい。スミフくらいこだわって！とは言わないけれど、この単価なのだからもう少し頑張ってもらいたかった。。。 ・プレミアムフロア以外は直床 ・案外、上下の価格差が少ないことが気になった。眺望リスクはつきまとうけれど、これなら無理してでも靱公園の見える部屋が欲しいと思った。 ・最大のライバル物件はクラッシィタワー、、、ではなく、グランドメゾン京町堀タワーかブランズタワー御堂筋本町の中古だと思います。 正直、靱公園を見ることのできない部屋であれば、ブランズは強力な候補になり得ると思います。 靱公園大好き！っていう人は築年数は経ってますがグランドメゾン京町堀タワーもぜひ検討していただきたいです。 最近、本件に限らず供給量の増えているエリアですが、中古も含めていいマンションがたくさんありますので、吟味していただければと思います。 |
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| No.12 |
by 大阪タワー 2021-02-20 20:37:23
以前、スムログにレビューは書いておりますので、ごらんください。
https://www.sumu-log.com/archives/27110/ いやー、改めてではありますが本当にいいマンションですよね！！！ このマンションが売り出してからもいくつも新しいマンションが発表されてきていますが、皮肉なことに出れば出るほどこのマンションの魅力はますます増している気がします。 当初は少し高いかな？と思っていた価格も近隣マンションの価格を見るにつれ、割高感はなくなってきました。 残りは少なくなってきているとは思いますが、間取りも全般的に悪いマンションではないので、問題ないでしょう。 とりわけ、大規模タワーマンションは中古でもとても人気があります。近年でいえば、ザパークハウス中之島タワーやひびきの街サンクタスタワーなどです。 以前、某モデルルームで聞いた話ですが、中之島タワーは現在坪３５０万円程度で流通しているそうです。（すげー！！） それを考えると、ここの値段はむしろ安く感じます。竣工後も中之島やサンクタスより、高い水準で流通すると思われます。 今、大阪市内でタワーマンションを探されている方には、ぜひ見てもらいたいマンションです。まー、鉄板というやつですよね。これさえ、選んでおけば間違いない、、、と思いますよ！ |
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| No.13 |
by 大阪タワー 2021-02-21 22:01:54
以前にスムログを書いていますので、ご覧ください！
https://www.sumu-log.com/archives/26900/ ここの分譲が始まったあとから周辺で発表されたマンションを見るたびに思いますけれど、ここ、いいマンションですよね。 立地もいいし、スケール感も大きいので満足感も持てる。数ヶ月前に記事を書いた時点の価格帯であれば、周辺に比べても納得感がもてます。 ましてや、これから出てくる近傍のマンションも安くなる気配はない、、、 ということは、待っていてもどんどん高くなるだけでしょう。 残念ながら、スミフはそういうデベです。 一例ですが、シティタワー東梅田パークフロントの場合、８F 3680万円（第１期）→３F 5100万円（現在）という感じで推移しています。 ここもそうなる可能性がとても高い、、、というか、すでに上がってしまっている？ でも、もっともっと上がる可能性は高いです！ 近傍にできる予定のローレルタワーもけっこうな値段になるという声は漏れ聞こえておりますので、善は急げです。早くしましょう。 資料請求 https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00147... |
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| No.14 |
by 大阪タワー 2021-03-03 10:22:14
阪急塚口徒歩１分！商業施設直結！！再開発！！！
ということで、見てきましたー。 単刀直入に申し上げると、「ええけど、高いなー。」って印象です。 確かに、便利だとは思います。一回住んでしまえば、他に移るのは考えられないような好立地ですが、ちょっと高いよねぇー、、、 例えば、JR塚口のプラウドシティ塚口であれば、中古ではあるものの坪２００万円もせずに買えますし、 新築ライバルのクラッシィハウス尼崎の方が1000万円くらい安い印象。そう考えるとちょっと厳しいのは事実です。 ただ、仕様等も必要充分な設備は整っていますし（特に天井の高さは素晴らしい）、共用部の寂しさもこの立地なら帳消しにできるかな。。。笑 悪いマンションでは決してありませんが、中古を始めとした、他の選択肢を吟味した上でご決断されることをオススメします。 【追記210312】 コメントが雑でしたので、補足します。 このマンションを買おうと思っている方。予算が合って、長く住まれる予定の方はいいと思います。 ただ、気になるのが近隣の中古マンションと比較した時、価格差がけっこうあることです。 このマンションの立地は尼崎の中でも随一で価値のあるものだということは間違いありません。 とはいえ、高いというのは紛れもない事実です。尼崎のマンションの中でも一番高いマンションだということはしっかりと認識した上で買われた方が後悔は少ないでしょう。 |
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| No.15 |
by 大阪タワー 2021-03-08 01:38:19
この辺、新規供給が本当に多いですね！
まだ、情報は少ししかないので、まだ多くを語るタイミングではありませんが現段階では立地をどう評価するかによると思います。 何が言いたいかというと、本物件の最大のライバル、シティタワー大阪本町と比較して「シティタワーの場所の方が好きだな」って思う人で、予算的に手が届きそうな人は早いところシティタワーを買ってしまうべきだということです。 たぶんですけど、ここが安く出る可能性はとても低いです。常識的に考えればMJRの１割から２割くらい高い値段になる、、、それであれば、早いところシティタワーを買ってしまうべきです。（どうせ、ここが発表されればシティタワーもまた値上がりします） ここの場所でないと嫌！って人以外は待っていてもいいことは少ないと思います。（だから、近鉄さん、安く出してください！！！） また、ローレルタワーということ中のスペックは御堂筋本町とほぼ同様でないかと予想します。（昔のローレルタワー南森町ルサンクとかもほぼ一緒だったので、ローレルの都心仕様なのでしょう。） 悪くはないですが、あのトーヨーキッチンはカッコいいですけど、収納力は若干劣るのがタマニキズ。それ以外はあまり気になることはないと思います。 ともかく、資料請求をして正式発表を待ちましょう！ |
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| No.19 |
by 大阪タワー 2021-03-08 12:33:36
キャンセル住戸出ているみたいですね！
この周辺で検討している人は是非、見に行くべきです。 今出ている１LDK4600万円は広いですし、一人で住むには過不足はないでしょう。自己居住用であれば、オススメしやすいです。 （シティタワー大阪本町の１LDKも悪くはないものの、やはり狭いのは事実です。） 現実問題として、１LDKもどこも４０００万後半になってしまっています。そう考えると、安くはないもののこのキャンセル住戸は悪くないです。 （これを今買えば、ローン減税の対象になるのでしょうか？） この近辺でも、仕様は随一。とてもハイクオリティ。 繰り返しになりますが、一見する価値はあると思います。 資料請求 https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00141... |
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| No.20 |
by 大阪タワー 2021-03-13 16:18:55
竣工して、もうすぐ引き渡しですね。
思っていたよりも、存在感があっていいマンションになりましたねー。 立地はいいと思います。この辺りに住もうと思う方は淀屋橋・本町勤務だと思われますので、食住近接で楽しい暮らしをしたい方には打ってつけです！ 当初は狭い間取りが割安に写り、検討しました。 今となっては広い間取りも他の後発物件と比べると手が届きやすいと思います。例えば、プレミスト靱本町とかと比較すれば、割安に写ると思います。 また、ここの場合、周りの建て込みが多いのが気がかりですが完成物件ですので、買いやすいと思います。 この辺りで検討されている方は一度見学をオススメします。 |
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| No.21 |
by 大阪タワー 2021-03-22 21:38:26
立地は靱公園の端、あみだ池筋沿いですので、交通の便はイマイチですが自転車があればどこへ行くのも便利な場所です。
落ち着いた暮らしができそうなエリアですが、あまり印象が残りにくい場所であるのも事実です。 価格次第ではあるものの、近傍のクラッシィタワーなどと比べてお得感があればオススメしやすいです。 ペンシルタワーではあるものの、公開されているものや資料請求して届いた間取りはどれもなかなかで悪くはないです。 外観も落ち着いていて、よい印象。パースの色合いでいえば、北浜ミッドタワーなど近いかと思いましたがあれよりは陰影のあるデザインでいいですね。 また、１Fにはカフェが入居するそうですのでそれも好印象です！！！ 密かに、楽しみにしている物件です。続報に期待したいですね。 【210523 追記】 後発物件だけあって想像より、お高いですね。 予定価格ですが、坪３００万円くらいから中層以上が平米１００万円と思っておいたら、大きく間違えることはないでしょう。 本音では、「この場所でそんなするかー！！！」ですが、時代なので仕方がないのかな。 （これでも、西区のタワーでは一番安いと言われました。） 仕様はそこそこ良い感じでしたので問題ないでしょう。 立地的には、あみだ筋から梅田に行けるバスがあるので、便利と言われました。なるほど。。。 |
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| No.22 |
by 大阪タワー 2021-03-22 23:02:45
ライバルはthe high horie！？
同じ電鉄系デベロッパーのガチンコ勝負ですが、どうやら勝敗はこちらに分がありそうです。 現実的なプランで現実的な価格、立地も若干、、、ジオの方がいいかなぁと思います。（the highを選ぶ人からしたら些細な話なので、気にもならないと思いますが） また、価格帯も現実的です。広告に載っている４７m２・３７８０万円など、一人でもDINKSでも買って問題なさそうです。５?１０年住んでも残債割れする可能性はないと思います。 昨今の市況では、現実的な選択肢としてありなマンションです。 |
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| No.23 |
by 大阪タワー 2021-03-27 22:04:15
とてもいい意味でワコーレらしいPJだと思います。
神戸のことを知り尽くしている和田興産だからこそ仕入れられた土地です。財閥大手などは手出しできないような雰囲気はあります。 立地はともかく便利。三宮に住んでいるということが実感できる場所ですね。シティタワー神戸三宮のようなステータス感はありませんが、今の中古相場を考えれば、流石にこっちの方が安いと思います。 中古のライバルはミッドヒルズ神戸三宮などが思い出されますがこちらの方が圧倒的に三宮寄りです。 最近の神戸・中央区物件では一番注目しております。値段等の続報が分かり次第、追記します。 |
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| No.24 |
by 大阪タワー 2021-03-27 22:19:47
詳細はスムログに記載しております。
https://www.sumu-log.com/archives/28175/ 販売は順調のようですね。第一期で１００戸程度供給済とのことです。 スムログでオススメさせていただいた、Bタイプは残り数戸だということです。 昨今の市況を見ていると、本当に優良物件だなと感じます。値段も決して割高ではないです。あと、思った通り、リバーもそんなに安くはなさそうですね。 手が届く方は買ってしまって問題ないでしょう！！！ （それにしても、そう言える物件が減ったなぁ、、、） |
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| No.25 |
by 匿名さん 2021-03-27 23:12:38
ついに、HP公開となりましたねー。
待望の梅田徒歩圏、北区の新築！！！ 見た印象をつらつらと。 ・梅田１km圏内＆公園近接！！！ →CT東梅田PFに酷似したセールスポイントですね。 ・間取り →えっ、ダブルサッシなの？これはZEH-M対策なのか、線路からの騒音対策なのか、、、 広めの間取りは廊下が厳しい ・ZEH-Mの仕様は素晴らしい。天カセ標準装備なのは嬉しいですね。 問題は価格なわけですが、結構な値段になるんでないかという話も聞きます。 坪３００万くらいなら検討に値しますがそうでなければ、セントラルマークタワーの中古か近所のレジデンスローレルタワーの中古で充分でしょう。 |
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| No.26 |
by 大阪タワー 2021-03-28 23:46:42
大人気の摩耶シティもついにここで最後のようですね。
普通電車しか止まらない摩耶駅とはいえ、人気の灘区ですし値頃感があります。 また、今まで駅前に何もなくて選びにくかった摩耶駅ですが、本マンションの隣に駅ビル（摩耶駅NKビル）が出きてスーパーも入るそうなので暮らしやすくなりますね。 間取りもワイドスパン＆アウトポールなので結構いい。（これは長細い敷地形状故だと思いますが。） 最大の難点は線路との近さでしょうか。JR線は夜中も貨物列車などが通るので、心配ではあります。 私が買うなら、西向きの角、Lタイプにすると思います。 比較検討できる中古はワコーレ灘タワーとかになりますかね？スーパーができたので灘より摩耶の方がいいとは思いますが、、、 阪神間で検討されている方は一度、見た方がいいマンションだと思います。 |
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| No.27 |
by 大阪タワー 2021-04-03 13:06:03
発表されましたね！ブランズタワー大阪本町！！！
周りも含めて、ものすごく供給の多いエリアですね。その中でも立地はピカイチ！！ 現在、このエリアで発表されている中ではシティタワーが一番かと思っていましたがそれを超えるレベルの立地の良さです。 （それにしても、名前が紛らわしい、、、アパの隣は「御堂筋本町」タワーでない「ブランズ大阪本町」ってのも現在供給中です。） 現時点で思うところをつらつらと、、、 ・竹中工務店の制震構造は珍しい ・南の眺望はNBFタワー（高さ９１m）に塞がれてなかなか厳しい。だいたい３０階以上の階であれば、抜けると思われる ・周りはとても落ち着いていてよい感じ ・西の江綿さんなども少し古いので今後が気になりますね 価格ですが、、、 どう考えてもプレミスト靱本町を超えてくると思われます。そしたら、坪400万半ばくらいまで射程圏内に入りますね。。。 （書いていて頭が痛くなってきました） いろいろなところで書いていますが、コスパでいえばシティタワー大阪本町をいますぐ買うか、早めに近傍の中古を買うかした方がお得にすみそうです。 一旦、資料請求をして待ちましょう！！！ |
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| No.28 |
by 大阪タワー 2021-04-11 14:06:17
スムログなどを通じて、近傍物件の「グランドメゾン上町一丁目タワー」などをオススメしてきていましたが、こういった低層小規模こそがいわゆる『グランドメゾン』の真髄のような気がします。
立地も真田山物件としてはいい方でしょう。（本当の真田山で出てくる可能性は絶望的ですから、、） 値段もイッパシのものではありますが、現状の相場では割高感ありません。上町より若干高いような、、、くらいですからこちらの方がいいという人も多いでしょう。 間取りもHPに出ているAタイプなどなかなか使いやすそうです。グランドメゾンの場合、廊下幅などが他社よりも広いので、このように廊下の長さが短い物件だと玄関周りのゆとりがあり、より素敵に見えます。 対抗馬になりそうな中古も探すのが難しいのが現実です。せいぜい、商店街のシティタワーかな？と思います。 残りも少ないのでサクッと完売しそうなので、早めに見学されることをオススメします。アンチタワマンだけど、ラグジュアリーなものが欲しい人にはとてもいい物件だと思います。また、タワマン好きも一度見に行かれることをオススメします。 |
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| No.29 |
by 匿名さん 2021-04-11 21:46:11
ブリリアタワー堂島、ついに出ましたね！！！
いや、いい意味で期待を裏切られたと思います。かのフォーシーズンズホテルが入るということで、相当気合いの入った外観でとても素敵に見えます。 フォーシーズンズといえば、ザリッツカールトンと双璧をなすラグジュアリーホテルチェーンですね。日本では最近大手町の三井物産の本社のところに出来ました。どこも一泊１０万円クラスの高級ホテルです。 それがまさか、ここに出来るとは、、、単純にビックリしました！だいたい、こういったホテルというのは大通りに面した立地にできるものですがここは悪い場所ではないものの、裏手な印象が強いですから。旧堂島ホテルがフォーシーズンズ、こちらがアロフトと言われたらしっくり来るのですが逆になっているので単純に驚いています。 さて、現時点の最大のライバルである「梅田ガーデンレジデンス」との比較ですが、全く違う性格の物件になりそうであまりバッティングしないかも知れませんね。 梅田ガーデンは豪華さとかよりも、利便性などを重視する人向け。明らかに、色気はありません。（ぱっと見、より庶民向けのシティタワー梅田東などと見分けの付かない外観ですから、、、） さらに、上層階は高級賃貸のラトゥールということで、そういう意味でも超富裕層向けという印象が薄まっています。 一方のこちらはより高級な印象でパークコート青山ザ・タワーを彷彿とさせる設え。明らかに今までの大阪の水準ではないですね。。。ターゲットはGFOオーナーズタワーや北浜タワー辺りからの住み替え、国外の富裕層などでしょう。上層階はいくらでも売れるよね、、、という感じですかね。正直、見当もつきません。。。 一介の自動車評論家にロールスロイスのコストパフォーマンスを訊ねても的確な回答が返ってこないのと同じようなもんだ、と理解して下さい笑 ぶっちゃけ、言っていいですか！！！ ここ、結構期待してたんですよ！立地的にはウメキタ二期や梅田ガーデンよりも弱いのは紛れもない事実なので、販売期がバッティングするなら、それらよりも弱目の値段になるんじゃあないかと！！！ でも、あのパースを見せられ＆フォーシーズンズが出来ると言われた時点でちょっと戦意喪失気味、、、安くなるわけがないやんか、、、と。 低層階の値段は現実的になるんでないかという可能性に一縷の望みを託して、続報が出るのを待ちましょう！ |
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| No.30 |
by 大阪タワー 2021-04-12 01:05:16
シエリアタワー大阪福島。人気の福島エリアで待望の新規供給です。
あみだ池筋を越えるのは少し残念ですが充分に福島といえるエリアです。 確かに、この辺りは梅田からの距離だけではなく、スーパーや飲食店の充実度も高く大変暮らしやすい場所です。ただし、下町感はあります。それが嫌な方は新梅田かウメキタ二期へどうぞ。 ちなみに、私はそういった雰囲気は好きです。 公式HPを見る限り、間取りもそこそこ良さそうということで物件に対しても期待感があります。（相変わらず、床暖房はなさそうですが笑 ※早めにエントリーすれば、オプション対応はしていただけるはずなので、これが理由で見に行かないということにはなりません。） お値段は坪３００万円くらいかしら？と思っていましたが、マーキュリーさんのアプリを確認すると、近傍（だけどここよりちょっぴり駅近）の「ブランズ大阪福島」が坪３２８万円（マジか）ということですから、ここも遠からず＆タワーマンションということで慣らしたら坪３５０万円くらいでしょうか？（なかなか辛いですね） 以前、この辺りの小規模タワーではローレルタワー梅田westがありましたがあそこで坪２８０万円くらいであったと記憶しています。 ちょっと離れるものの、大阪福島タワーの中古とかも検討された上でご判断された方がいいかもしれませんね。 何はともあれ、正式発表を待ちましょう。 |
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| No.31 |
by 大阪タワー 2021-04-18 15:49:21
大人気の西宮北口にプラウド、、、そりゃあ人気にならないわけがないよね、というところでしょうか。
確かに、ガーデンズもすぐ側で便利な立地ですね。ただ、西宮北口の相場自体が上がっているとはいえ、駅徒歩８分のこちらがこの値段とは正直驚きました。。。 （参考に、駅前のジオタワーの中古は坪４５０万円でも売れていくそうです。兵庫県のタワマンとしては、三宮のシティタワーを超えて一番でしょうね。） 環境的には、線路が近いことと周りの道路の慢性的な渋滞など、少しネガ要素があるのは事実です。 また、芦屋、岡本、御影などの良質な中古マンションに比類する価値があるのかというのは冷静になって考えてみた方がいい気がします。だいたい、似たような値段です。坪単価だけでいえば、当物件はパークコート御影ザフォレストと大差ありません。 もっとも、ここの価値自体は磐石ではあると思います。西北という街自体も今以上に発展していくでしょうし、いい土地はなかなか出てこないし、住みたいと思う人の数が減っていくとは思えません。 また、再開発があるとはいえ、JR西宮が阪急西宮北口を上回るような価値を得る可能性があるかと言われたら、それもないと思います。 （資産価値という観点でいえば、西北のバックには阪急今津線の住宅地があるということも心強いです。リタイヤ後のお金持ちの住み替え需要が見込める立地です。） 西宮北口は東京でいうと、豊洲や武蔵小杉のようなイメージの街です。昔は特にいい印象のあるところではなかったけれど、再開発によって生まれ変わったという点で。今や、どちらの街も庶民には高くなりすぎてしまっています。 ようするに、①価格に納得出来る②他と見比べてみる③環境的に問題ないと思える この3点がご自身の中で納得できたら買ってもいい物件と思います。 【追記】 見学してきました。 感想です。確かにいい物件ですね。近傍の阪急塚口と選ぶなら、私ならこっちにすると思います。５月の頭の時点では、約半分成約済みでした。 買うなら、Cの１F:6398万円かなと思います。予算があれば、Eもいいと思います。 階差による価格差が激しいので、これだったら割り切って低層階を選びます。専用庭もあることですし。 ここのライバルは三井の甲子園四番町です。たぶん、阪急塚口と比べる層は少ない。 今のところ、東急のJR西宮再開発が４００万（正気か！！！）という前提で動いているので、それと比較すると買いやすいですし、買っても問題ない物件だなと思います。下手な大阪市内よりよほど便利なのは間違いないと思います。 |
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| No.32 |
by 大阪タワー 2021-05-01 10:22:31
立地、間取り、価格ともにバランスが取れており、いい物件だと感じます。
若干、駅距離が気になるもの、甲子園駅は便利なのでそんなに感じないでしょう。言わずもがな、この辺り阪神沿線では高級住宅街です。 特筆すべきは、間取りの良さですかね。ワイドスパンでどれも無理のない構成です。特に、角のAはいいですね。 ただ、中住戸のリビング柱だけはなんとかできなかったのかとは思います。 この辺りの物件はいわゆる「阪神間モダニズム」というフランクロイドライト調のデザインを踏襲したとプレゼンテーションする物件が多いので、重厚感があっていいですね。 グレード感も問題ないと思います。同社が大阪で販売中のタワーマンション（ここより高い）よりもグレードはこちらが上です。 坪２７０万円程度で検討できるのなら、一考の価値のある物件だと思います。 |
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| No.33 |
by 大阪タワー 2021-05-05 17:13:39
日本エスコンらしい、マンションですよね。デベロッパーとしての強みがとてもよく出ていると思います。
このマンションの何よりもの特徴である、スーパー万代との複合開発ですが、デメリットよりも毎日の利便性が圧倒的に上回ると考えます。 また、駅からも近いですし生活するのには大変便利だと思います。 同一敷地にあることの最大のメリットはスーパーとマンションが共存できるように設計上配慮されていると考えるからです。 例えば、スーパーの匂いが上がってくるというようなことがあるとしたら、日本エスコンが全面的にクレームを受けなくてはならないため、そういったことが極力起こらないように配慮されているはずです。 昨今の大阪市内のマンション価格の高さを思うと、いい選択になりうると思います。８０平米で４０００万円そこそこで買える新築というのは珍しいです。 心配事は管理とかどうなっているのか、ということで一般的にマンションの寿命の方がスーパーよりも長いのでその辺りの取り合いは確認した方がいいと思います。 （解決されていると思いますが） ミナミの方に生活圏のある方は一考の価値があるマンションと考えます。 |
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| No.34 |
by 大阪タワー 2021-05-08 22:33:29
はじめて、京都のマンションのレビューをします。
（スムログでは基本的にタワマンしか取り扱わないつもりですので、こちらの出張所である程度フォローしていければ、と思います。） ・立地 出町柳をずっと超えて高野川沿いを修学院まで行った先、、、ということでけっこうな距離感ですね。 松ヶ崎という名前ですが地下鉄松ヶ崎からはけっこう遠い。叡電修学院は近い。 大阪民としては、淀屋橋辺りの勤務であればここから京阪で通うというのも無くはないのかな、と思います。 一乗寺のラーメンストリートは近い。（私は天天有が好きです！） ホームページのオーナーズボイスを見ると、「静かな環境！」と書いてありますが若干ずれている気がします。確かに落ち着いているのですが、南の北山通の交通量やフレスコの前辺りの雑多な雰囲気は下町感があり、綺麗な雰囲気を求めるのであれば北山の方がベターな気がします。（ブリリアもジオもすごく高いけれど。） ・建物 ムービーで見る限り、高級ホテルのような設えになりそうで期待できるかな、と思います。ゲストルームの露天風呂、川のせせらぎサウンドスケープなど見る限り、セカンドハウス需要を見越しているのか、、、？ 間取りはふつう。７０平米未満の部屋はUBが１３１７？これは少し残念。あとはディスポーザーがないことくらいで、他は充分な装備だと思います。 （買われる方は床暖房の範囲はもしオプションで増やせるようであれば、増やしましょう。この辺り、冬は特に寒いです。） ・価格 坪２８０万くらいですかね？ 高いといえば高いのですけど、判断が難しいですよね。京都市内とはいえ、外れの方であることには変わりありません。そういう意味では高いけど、京都市内の他の物件と比較すれば、リーズナブル。 結局、この物件は誰に向けて売っているのかがわかりにくいところがあって、 ふつうに京都市内に勤める方がここを買うのかな？と思うし、 セカンドハウスの人がここを買うのかな？とも思うわけです。言ってしまえば、中途半端な場所です。 ただ、「じゃあ、ここ以外にいいところがあるのか？」と言われるとそれもなかなか難しい。 中心部の方に行こうと思えば、戸数が少ない＆値段の高いマンションばかりでなかなか手が出づらい。 地元民からすると、逃げ場は大津に住むくらいしかなくなってしまいます。 そう思うと、グレード感＆そこそこの価格という意味ではここは非常にバランスの取れたマンションであると思います。 リセールは向かいのアーバネックスを見ておけば、失敗することはないでしょう。アーバネックスよりも高単価で推移していくと思います。どうせ買うなら、プレミアム感のある川沿いか、一階の庭付きを選びたくなりますね。 ご興味がおありの方はぜひ見学してみて下さい。京都では最有力候補になり得る物件だと思います。 |
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| No.35 |
by 大阪タワー 2021-05-15 00:40:28
出ましたね。スミフ大国町。
サンヨーホームズがメジャーというのをはじめて知りました。 立地については、 ・ともかく便利と思う ・駅近、とりわけ御堂筋線からの近さは正義 ・ただ、柄のいい地域ではない、、、 ということで、二の足を踏む方が多いと思います。 世の中の全体的な流れとして、地位というのはフラットになってく傾向にありますから狙い目です。 （最初からきれいなところはなかなか手が出ませんからね。） 特に、南海難波駅南のニッピ用地（ヤマダ電機の辺り）が再開発されるのは大きいですよね。（センタラグランドホテルに期待しています！） 分譲価格自体は天王寺よりは下がるんじゃないかな、っていう淡い期待はあります。JVのメジャーがスミフというわけでもないですし、近傍のなんばマスターズタワーの中古がそこまで伸びていないというのもある種の不安要素です。 逆に天王寺よりも大幅に高いのであれば、ここに固執することもないと思います。 ともかく、資料請求して待ちましょう！ |
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| No.36 |
by 大阪タワー 2021-05-15 12:32:27
シーンズ。元々、大阪ガス都市開発のマンションは「ジ・アーバネックス」という名前でしたが数年前からこのシーンズという名前になりましたね。
ここ、なかなかいいマンションを作ります。とりわけ、設備はとてもいいです。ガスの設備を多く入れるのは経営上（笑）必要なことですが、ついに乾太くんまで付いたとは、、、 「ドラム式で十分じゃないの？」って声が聞こえてきそうですが、乾き方が全然違います。プロはみんなガス乾燥機です。 乾太くんの最大の欠点は排気ダクトが必要になるということで、普通のマンションには付きません。。。 キッチンもいいです。このクラスで７５cmのコンロはなかなか見ません。各個用の宅配ボックスもいいですねー。 プランはAタイプが綺麗に収まっている（なぜ、アウトフレームにできなかった、、、）印象です。 B,Cタイプも悪くはありません。 私が買うなら、Bの低層階にするかな。 向かいのJTは建て替えリスクはあるものだと思っていた方が無難でしょう。それであれば、並木を見ながら暮らした方が幸せになれそうです。 周辺で探している方は候補に入れたいマンションです。 |
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| No.37 |
by 大阪タワー 2021-05-23 12:35:12
大人気の「六甲道」、駅至近での久々の供給です！
立地については改めていうまでもないですが、駅前で便利（六甲道は日常の買い物施設などとても充実しています）、学校区もいい（成徳、鷹匠は灘区でもお隣の高羽小と並ぶ人気学区）、割に公園なども多く落ち着いている、、、いいことづくめです。 ただ、皆さん引っかかるのは借地でこの値段か、、、というところではないでしょうか？ 借地権で一番注意しなくてはいけないのは「売却に困る」というところです。 中古で売る際に、新しく買う人のローンが付きにくいという問題があります。 新築は売主がお膳立ていてくれているのでいいですが、中古に出す場合はそのあたりを上手に処理ができる不動産会社にお願いをしなくてはいけません。 （大手仲介で問題ありませんが、地元の支店を使わなくてはいけません。だいたいの仲介会社が紹介する銀行はそのお店の近所の支店で審査をします。 地元であれば、慣れているし、物件の価値自体をしっかり評価してもらえますが離れたところだと担保価値が渋くなることがあるので、、、） 話が逸れましたが、ようするに「当面、売らない」と思っておけば、大きなリスクになることはないと考えます。 特にここの場合は地元の方の買い替えが多いと思いますので、ある程度の期間住むのであれば、借地権というのはそこまでデメリットにはならないと思います。 この辺りに一回住むと動きたくないと思う方も多いはずです。 ここも竣工から暫く経ちましたので、値交渉も多少効く気もします。（わかりませんが） なるべく長く住めるように広めのお部屋を選ばれることをオススメいたします。 |
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| No.38 |
by 大阪タワー 2021-05-24 00:00:18
芦屋の中でも、芦屋大原町HOUSEとともに、真打の立地です。便利で落ち着いた街並みで充実した暮らしができるでしょう。
単価だけで見ると、ベイシティタワーズ神戸と比べても遜色ない程度とそこまで高くはないのですが、１億円に満たない安い部屋は北向き＆線路横という明確なデメリットがあります。 とはいえ、阪急電車はJRに比べて、夜通し貨物列車が走るようなことはないので、そこまで大きな影響はないかと思います。（一応、気になるところはベアガラスのダブルサッシ） 地下駐車場の感じといい、上質な感じがすごく出ています。とりわけすごいと思ったのが「エアコンの室外機が屋上」「玄関扉が内開き」という辺りで普段見ているものと世界が違います。 インテリアデザインのテイストはヨーロッパぽいというか、、、芦屋大原HOUSEの方はもう少しモダンな印象です。 難点は階高が全般に低め。高さ制限の影響のようです。 それは維持費にも表れていて、管理費等もけっこうな値段です。月１０万円はするかな、、、 最近は結構売れてきているようですので、お早めに。特に、９５００万円の部屋は近傍マンションの凄まじい値段を見ていると相対的に非常に魅力的に映ります。 |
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| No.39 |
by 大阪タワー 2021-05-24 20:09:49
元々、NTT社宅の跡地であったところの再開発で、スーパーマーケットと高齢者施設が同一敷地内にあり、便利です。スーパーはすぐ向こうに佐竹もあって、困ることはないでしょう。
小学校も近く、落ち着いたいい立地です。駅北は再開発の予定もあり、いい方向に変化していきます。再開発内にタワーマンションができる予定だそうですが、すごい値段になるんじゃないかなー。。。今の市況であれば、坪３００万円は余裕で超えてきそうな予感がします。 最大の難点は定期借地というところですね。。。社宅跡というところでマンション以外のものも建てたからなのか、一団にまとめたいと考えたのでしょうね。言ってみれば、出し惜しみです。 うーん、、、梅田ガーデンレジデンスのような超都心であれば、何十年後の活用方法も生まれそうですがこのような住宅地で50年後帰ってきても困るような。ただ、５０年というのは少し短いですよね。少しモヤっとします。 もっとも、その分安いわけです。地代はかかるものの所有権に比べれば、費用は抑えられます。やはり、買うなら広い部屋に目がいってしまいますね。板状マンションなので角部屋の方がプラン上有利ですし、窓も余裕をもって取れていて使い勝手も良さそう。 また、完成物件ですのでウォールドアやうごクロの実際のものを体験できるのはいいですね。 うごクロは性格によると思いますが、私はズボラな性格ですので可動させる前に家ごと可動させてしまいたくなりそう、、、笑 ライバル物件は値段なら、岸辺健都のローレル、立地的にはプラウド千里丘テラスあたりがライバルでしょうがプラウドは相当高いです。 が、同じお金を払うなら、プラウドの狭い部屋よりもこちらの４LDKとかを選んだ方が家族の満足度は上がるような気がします。 借地な分、流動性は当然下がりますが近傍マンションの中古って案外見かけない印象です。 |
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| No.40 |
by 大阪タワー 2021-05-30 09:08:41
以前、スムログで短評を書いたきりで、こちらの出張所でレビューをするのを忘れていました。
半年ぐらい前にモデルルームには訪問しています。 その時の印象は立地とつくりはそつなくしっかりできている。（特に、駅からフラットアクセスできるのは大きなメリット） ただ、ちょっと高いよなぁ。。。もうちょっと頑張ったらGM上町一丁目に手が届くくらいの値段なので、それなら上町一丁目にするかな、、、という感じでした。 個人的な好みですが、上町一丁目よりもこちらの方が立地は上だと思っています。 長く住むのなら、環境の良さ＜利便性、でしょう。ここの場所はとても便利だと思います。 価格ですが、最初見にいった時は坪３００くらいであったと思いますが、近傍のGM＆シエリア＆ウエリス等の状況次第ではもう少し上がっていそうです。 （マーキューリーさんのアプリだと坪３２０、、、） うーん、、、高い、、、 値上がりしたっぽいですね。 仕様は間取りは住友不動産らしくソツなくまとまっていました。 このエリアで探していて、新築マンションが良いという方にはオススメできるマンションです。 |
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| No.41 |
by 大阪タワー 2021-05-31 01:33:54
事前案内会（かな？）モデルルームオープン前のイベントに参加しました。
ウリは ・パークフロントの希少性！！！ →CT東梅田は西向きに公園、こちらは南向きが公園！というのがセールスポイント ・北区の新築タワーで一番安い！ →比較対象が「ブリリアタワー堂島」「梅田ガーデンレジデンス」「ウメキタ二期南棟、北棟」とのこと。 これらと比べて、ここが安いです！と言われても、「それはそうでしょうねぇ、、、」としか言いようがありません。 確かに、北区の新築マンションは全然供給されていないし、数少ない選択肢の中では現実的なマンションです。 しかし、その辺りと一緒に語り安いというのは間違いな気がします。そこは見誤らないようにしたいです。 ・ZEH-Mマンション →天井カセットエアコン、寝室床暖房、ベアガラス、エネファームタイプSなど。いい感じです。 間取りはDの７８平米はさすがに廊下が長すぎて厳しい印象。。。 狭めの間取りはリビングインが気にならない人にはいいと思います。 この物件のセールスポイントは絶妙な立地だと考えます。 あまりに繁華街寄りではないけれど、梅田徒歩圏といえば徒歩圏、、、みたいな。 そういった意味では、最近の物件ではシティタワー梅田東なんかと近い立ち位置かなと思います。 響く人にはいい物件だとは思うのですが、お得さは見せてもらはないと選びにくい。 繰り返しになりますが、仮に中津駅前のセントラルマーク、ファインタワー、ブランズタワーなどの中古と同程度の価格となれば、このマンションを選ぶのはなかなか勇気のいる選択になると考えます。 野村不動産さんには、ぜひとも現実的な値付けでお願いしたいです。 |
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| No.42 |
by 大阪タワー 2021-06-06 20:37:42
場所は素晴らしい。
何と言っても御所南ですから、地元の人も惹かれるし、セカンドハウスにするにしてもいい場所です。 私の立地選定基準である「河原町辺りで飲んで、酩酊状態でも家にたどり着ける」にも充分合致する笑 （大阪タワーさんの夢は上記の立地にセカンドハウスを手に入れることです。） 大好きな「ブラン・ピエール」さんもすぐ近所だし、カフェも多いし、住みやすいでしょう。フレスコも近い。 しかし、いくら何でもこの１LDKはないでしょう。。。 「町家をどう解釈するか、どう表現するか」という命題に対し試行錯誤されたとのことですが、「これは廊下ではない！通り庭だ！！」って感じでしょうか笑 それにしても、この部屋は誰向けなんやろうか！？居住空間の割には、グロスはそこそこ張るから独身が気軽に買えるような金額ではないし、、、御所南に越境通学したい人用？ それ以外の間取りは無難。いいのはDタイプ。セカンドにはとてもいい間取り。DINKSも余裕でいける。 ただ、これで1億円近いと言われると話は全然変わってきて、それだけ払うならもっといい選択があるような気がしてきます。 確かに、京都の中心部は土地は高い割に建築規制が厳しいので、物件が高騰する要素は多いのですが。それでも、ここまで高いとなると悩みますね。。。 ただ、繰り返しになりますが立地は抜群に素晴らしい。だから、資産性はそこそこ固いような気がします。 懸念材料は京都市内はホテル開発が絶望的になってきているので、今後こういった立地でのマンションが増えそうです。 現に一時期とても増えていたリノベーションしたホステルは廃業しているところも多いですし。。。 競合物件は増えそうであるものの、三井不動産ブランドというだけで希少性があるので、そういった点でも安心材料にはなります。 |
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| No.43 |
by 大阪タワー 2021-06-12 00:37:30
以前に辛口なコメントを書いているので、このマンションについては敢えて言及するのを避けていましたが、
昨今新規に公開されるマンションを見ていると相対的に魅力は増してきている気がするので、レビューします。 まあ、何はともあれ立地はいいと思います。駅距離は若干あるものの、唯一無二な開放感といい得られるものは大きい。 戸数も多くないので、小ぶりですが案外遠目からでも目立つのはポジションの成せる技でしょう。 ウイークポイントはやはり価格と仕様ですが、価格の方は昨今の新築価格の高騰によりだんだんと違和感がなくなってきているのは事実です。 どこも平米１００万円だよね、という時代にあって、特徴のある立地というのはいいことです。 ただ、繰り返しにはなりますがシエリアのオール電化＆床暖房なしが許せる方でないと選べないと思います。 近傍で万人にオススメしやすいマンションはグランドメゾン上町一丁目タワー、、、というのは間違いないと思います、 しかし、だんだんと選べる部屋も少なくなってきていることを思うとここもアリです。（GMでオススメしていたBタイプは完売しました。） また、上町一丁目のリバーやシティハウス谷町四丁目などと比べるとここもだんだんと輝いてくる気がしています。（特にリバーと比べると、、、） 今一度、見てみることをお勧めします。 |
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| No.44 |
by 大阪タワー 2021-06-26 01:32:30
数年前でも安いなという感覚でしたので、今のいままで残っているというのが意外です。
今の相場で見れば、なおさらでしょうか。 最近、モーレツに増えてきている定期借地のマンションですが、立地をよく見ないとリスクになり得ますから注意してください。 （何度か言っていますが、中古になると流動性が下がります。使える銀行の数も減りますから。） ここの場合も立地としてはお世辞にも強いとは言えません。谷９からもそこそこあります。難波は近いけれど、徒歩圏とは言いにくい。。。 まあ、言ってしまえば中途半端な場所の借地マンションということで難しいのは間違えないです。 ただ、それを吹き飛ばすほどのコストパフォーマンスなので、魅力的に思う人も多いはずです。 とりわけ、価格が高騰している昨今の状況を思えばなおさら。。。 コスト重視の方は一度、ご覧になってもいいかもしれません！！！ |
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| No.45 |
by 大阪タワー 2021-06-30 22:09:57
阪神間随一の高級住宅街である「阪急御影」すぐの立地です。
確かに、利便性の高いエリアであるのは間違いないのですが先行物件であった「パークコート御影ザフォレスト」のようなプレミアム感のある立地ではないかな、、、 （向かいに日昌さんの仕込んでいる用地があり、建設予定地と現地に書いてあり、「エヌヴィ御影ザレジデンス」となるようです。１３戸と小ぶりなマンションです。） 竣工して、しばらく経ちますが完売していないのはやはり値段からでしょうね。 新築とはいえ、さすがにこの値段では良質な既存物件の多いこのエリアではなかなか積極的に選ぶ気にはなれないというのは事実です。 個人的にこのエリアなら、住吉本町の中古マンションに目がいきがちです。好きなのは「ザハウス住吉本町」と「住吉本町レジデンス」です。 現状では売り物件はありませんが、相場観的には８０００万円もあれば、そこそこの広さの部屋が手に入るでしょう。 とはいえ、立地はいいのでここも仮に値下げが得られれば、よい選択になるのではないでしょうか。 気になる方は資料請求をして、交渉してみてください。余地はある気がします。 |
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| No.46 |
by 大阪タワー 2021-07-10 16:44:06
モデルルームオープンしたので行ってきましたー。
いや、高いわ！！！ざっくり価格なので本当のところはわかりませんが、平均すると３５０万ちょいくらいです。 全体的な感想は以前に書いた通りではありますが、 間取り集を見ていて気になったGタイプ（８５．３１m２）で 18F~25F 8000万円後半?9000万円前半ということで諸費用入れたらほぼ１億円。 いやいや！！！そんな場所じゃないでしょ！！！だって、新御堂筋の向こうですよ。。。 低層の２LDKなら５０００万円以下の部屋もあるのでありかなとは思いましたが、それでもリセールを期待して買うのは難しいような気がします。 近傍にレジデンス梅田ローレルタワーという中古タワーもあるので、しっかり比較された上で選択された方がいいでしょうね。 |
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| No.47 |
by 大阪タワー 2021-07-12 20:37:53
ファインレジデンス福島野田The Gardenです。
最近、人気のある野田での新作です。最近では、ジオが記憶に新しいですね。あとはリバー！残り１邸ということで感慨深いです。 駅前では何でも揃うし、大阪駅までもすぐ。阪神電車でもJRで大抵のところにすぐ行けるというのが大きなメリットですね。 また、下町感があるのもむしろメリットでしょう。 現地は駅から大通り沿いに歩くので、女性や子供も安心です。 また、隣に大阪ウェストゲートタワー（２７F建・２００３年築）が建っています。 もうすぐ２０年になるので、比較対象にはなりにくいと考えますが一応チェックした方がいいでしょう。 他は中古タワーなら駅の反対側ですが、福島ガーデンタワーやシティタワー大阪福島あたりが比較対象になりそうです。 ◎物件概要 予定販売価格（税込） 2,700万円台～5,000万円台（100万円単位） 間取り 1LDK～2LDK 住居専有面積 34.15㎡～56.44㎡（防災備蓄倉庫面積含） バルコニー面積 5.83㎡～10.35㎡ 管理費等 未定 販売予定時期 2021年8月下旬 坪３００万円はしなさそうですが、それに近しい金額になりそうです。。。高いっすねー。ジオの値段などを思い返すと高いとは思います。 中古でよければ、上記のタワマンは全て射程圏内に入るであろう金額です。 ただ、間取りは工夫されている印象で、Aタイプの５６m２であれば、こどもがいても小さいうちは何とかなると思いますし１LDKもある程度ツブしはきくと思います。 他に新築であれば、駅からけっこう歩いたところに南海のヴェリテが分譲中です。こちらは単価は抑えめですが、広いファミリー向けですので価格帯としてはここと似ているかとは思います。 ただ、野田の北側の川辺りというとけっこう雑然としているイメージですので、ファインの方が駅距離のみならず、周辺環境もいいですね。 |
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| No.48 |
by 大阪タワー 2021-07-15 23:55:32
マンションすごろくさんどころか、のらえもんさんまでレビューされているので便乗して大阪タワーも感想を少し。。。
一言でいえば、「どーしても新築がいい！安いところがいい！！」って人向けのマンションです。 私自身は中古でもあまり気にしませんが特に女性なんかは新築に拘る方も多いと思いますし、一定の需要はあるでしょう。実際に、大阪市内で３０００万円でファミリーの住める新築マンションってここくらいしかないと思います。 周りは相当閑散としています。ATCはあるといえばあるけれど、建物自体が閑散としているし便利とはいえないかな、、、マンション選びで、その街自体に魅力を感じなければ選びにくいですよね。そこが許容できる人にはいい物件だと思います。 とはいえ、中央線で一本で都心には行けます。なので、本町辺りに通勤する人には便利。何しろ、その辺りにあるタワマンなどと比べたら半額以下で買えるわけですから。家にお金をかけるだけが人生だとは思いません。 同じ中央線でも奈良方面に行った方が成熟した街並みで選びやすいという人もいるでしょうし、逆に開放感のあるこちらの方がいいという方も多いと思います。 HPを見ていて私が魅力的だと思ったのは専用庭と駐車場の付いた住戸です。この辺りだとさすがに車は欲しくなると思いますし、むしろカーライフを楽しみたいと思います。 この辺りは道路アクセスはいいので、車があればここは本当に便利。神戸や関空もすぐです。 マンションの設備使用自体は長谷工の標準的なものとなっています。個人的な不満は床暖房がないことくらい笑 あと、IRや万博で街が激変するか？ですが、過度な期待は禁物だと思います。 まず、予定地の夢洲とは別の島ですので距離があることと、これでこのエリアの人口が増えるのかは未知数だということです。 ただ、マイナスに働くことはないと思います。主に、今まで工業的な用途で使われていた大阪の港湾が人のために使われる場所になる。これ自体は歓迎すべきことです。 景観はよくなるだろうし、仮にIRで働く人用の社宅などができるのであればいい効果が見込まれます。 ただ、住民になっても毎日、カジノに行くことはなさそうですし。直接的な恩恵は少ないかなとは思います。 この辺の関係性はユニバーサルシティ周りのマンションを思い出しますね。（ユニバーサルシティのマンションって実は結構あるんですよね。） 「現状でも問題ないけれど、さらに良くなったらラッキー」くらいの気分でいた方が無難じゃないかなと思います。 就労者が増えれば、賃貸需要が増える可能性は上がります。資産的にも安心感がでますね。 なお、コスモスクエア駅には近鉄不動産のタワーマンションが建っています。金額的には、ここより少し安いくらいの相場です。 新築がいい人であれば、迷わずこちらですね。築年数を考えると、こっちの方が有利な気もします。 結論、立地が全てですので、わかりやすい物件です。立地が気に入っている方からしたら、非常にいいマンションだと思います！！！ |
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| No.49 |
by 大阪タワー 2021-07-17 18:13:18
メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。 工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。 関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。 ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。 都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。 横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。 https://youtu.be/tkW5XZ8vaZ4 また、お値段は相変わらずのようですから、難しいですね。西向きは住友不動産の「梅田ガーデンレジデンス」と大差ないお値段ということのようです。 |
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| No.50 |
by 大阪タワー 2021-07-24 00:37:49
HPを見ていて気になりました。価格的には一般的なファミリー層の手が出る新築マンションとしては良さそうです。
芦屋の南側は近年、供給の多いエリアで関電不動産開発なども分譲しています。 周りには公的機関やスーパーもあるし、何より阪神間では珍しいフラットな地形という魅力があります。 ただ、立地的な最大の難点はやはり駅まで行くのに４３を超えないといけないということです。逆にいえば、それだけだとも言えます。 阪神間というのは非常にはっきりしていてネガ要素がない＝すごく高い、ただそうでないところはそんなに高くはならない。 ネガというのは山手でとても急勾配であったり、ぢくらいがイマイチであったり、阪急の支線に乗り継がなくてはいけなかったりなどいろいろあります。 その点、ここは４３の下ということだけであって、許容できる範囲なのではないかと思います。 例えば、超高級住宅街で名高い「芦屋平田町」なんかも、条件は変わりません。（平田町に住む人が阪神電車に乗るかは知りませんが） マンションとしては常識的にまとまっている印象です。土間のある間取りはよくできているなと感じます。設備も複層ガラス、床暖房、ディスポーザーなどはしっかりついていますし、バルコニーが広いこともメリットです。残念なのは天井が低い（2,400mm）ことくらいですが、これは高度規制によるところが大きいので、仕方がない部分でしょうか。 価格帯としてはプラウド阪急塚口より随分安いし、クラッシイハウス尼崎よりも安いくらいです。芦屋で尼崎よりも安く買えるのであれば、魅力的に思える人も多いと思います。 |
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| No.53 |
by 大阪タワー 2021-07-28 18:53:39
やっと、MRを訪問できましたので、少しだけ感想をまとめたいと思います。
・価格 １LDK ３７m２ ５８００万円からということで、絶妙な金額だと思います。手が届かないことはないけれど、これでなんぼほど家賃が取れるのか？と考えると投資としては厳しいものがあります。 あと、壮大な共用分を思うと、低層（オーシャン）でも相当な管理費でしょう。 あと気になったのが上層にも案外狭い間取りがあり、１億円超くらいの予算感の人からすると悩ましい選択ですね。できることなら、上に行きたいところです。 ・仕様 明らかに高いです。近年の大阪のマンションでは圧倒的でしょう。階高にも余裕があるし、設備はオーシャンでもそれなりのものが入っています。 上層階の天井高は圧巻。。。もう、ここまで行くなら、フォーシーズンズレジデンスで良かったのでは？と率直に思います。フォーシーズンズのフットネス会員の優先権を与えるような暮らしを想定するのなら、そっちの方がベターだった気がします。 また、8．5億円の妥当性について語る知見は生憎ございませんが価値のある空間になっていると感じました。 最近見たMRの王様住戸で素晴らしかったのはプレミストタワー靱本町でしたが、それを凌駕する空間になっていました。（値段も違いますが。） ・間取り やっぱり、一番気になるのはほぼバルコニーがない点です。専有部の窓すら、開放制限があるというのはどうなのかなぁ、、、？ビジネスホテルじゃああるまいし。。。 また、やはり全体的にスパンは足りておらず、狭めの部屋の間取りは厳しいです。そういった意味では、梅田ガーデンレジデンスのような真四角の方が有利。 また、「廊下までフローリングでなくハイグレードな、、」っていうのは若干詭弁で、それは玄関をしっかり設けられなかったからでしょうといいたくなります。 あと、７０m２以下の間取りは１３１７のUBというのはダメです！狭い！！ ・管理費 共用部も壮大でこのマンションを維持するのにどれだけの人が働くのだろう？というのが率直な疑問。 今回は提示はありませんでしたが、ものすごく高いというのは間違いありません。 だって、窓拭きも全部やってもらわないといけないのですよ！？ 何が言いたいかというと、ギリギリ何とかローン組めるかな！？という人には向かないということです。 印象としては、スムログに書いた時点と変わりません。お買い得だな、と思える部分があるのは事実ですがご自身のライフスタイルとあえば、というのが条件になると思います。 建物も共用部も立派で美しいし、価格も案外現実的というのは紛れもない事実だとは思います。ただ、私含めてタワーマンションに住んでいても共用部を常に使い倒せているかというとそうでない人も多いと思います。 それだと勿体ないようなマンションなのは事実。逆にホームパーティを定期的にされるような人にはいいと思います。使ってなんぼの素敵なものがあります。 繰り返しになりますが、人を選ぶなぁ、、、という印象がすごく強い物件です。魅力に感じられる人はGO！しても問題ないかなと考えます。 |
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| No.54 |
by 大阪タワー 2021-07-31 14:35:05
久々の北野坂物件です。数年前にシエリアがありましたがサクッと売れたように記憶しております。
最近、近隣の商業施設は空き区画も目立ってきて少し寂しい雰囲気になってきているエリアではありますがそれでも神戸らしい雰囲気に包まれており魅力的な街並みであると思います。 また、三宮近辺の高額物件（ワコーレ旧居留地、ベイシティタワー）と比較してもこちらの方が周辺環境としても優れていると思います。北野坂近辺には名店が多いので、その辺りの距離感もいいですよね。三宮の北側で食事をして家に帰るというシチュエーションになると、ここなら歩いて普通に帰れますがベイシティとなるとタクシーに乗りたくなります。タクシーに乗るなら三宮に拘らず、六甲や御影でもいいんじゃないの？と思うわけです。 「大阪まで通勤しんどくね？」とお思いの方もいると思いますが、案外いけますよ。余裕があれば、新幹線通勤をするといいと思います。 立地としての最大の難点は坂ですが、行きは下りなのでそんなに苦にはならないと思います。 近所に和田興産の物件ができますが、比較にはならんでしょうね。どっちがいいという話ではなくて、対象が違います。 価格帯的にはほぼ１億円を超えてくることは容易に予想できるのですが、１LDKも少しありますのでその辺りはお財布と要相談。。。（１LDKで選ぶなら、圧倒的にBです。） ただ、シエリアもそうでしたが立地的には高額住戸の多いところですから単価的な割高感さえなければ、良い選択と思います。 個人的に気になるのは、Dタイプ。広々としていて、無駄が少なくて良い間取りだと思います。若干、収納が足りないかなという感じはしますがそこは造作家具で対応できます。面積的な余裕は心の余裕に直結しますネ。 確かに海辺物件に比べると、開放感は足りません。上でも抜け感は乏しいかな。海は見えないでしょうね。。。そこに重きを置かれる方はベイシティへどうぞ。 大阪市内のタワマンで１億円くらいの部屋を検討している方達には本当に一度、こういう物件を見ていただきたいと思います。梅田ガーデンレジデンスの1.1億円?もええですが、こういう世界もあるということを認識するのは悪いことではありません。低層グランドメゾンということで、仕様も良いと思います。過去の御影、夙川、芦屋などの物件はどれも素晴らしかったです。今の芦屋大原町も近傍物件よりも引き合いがあると聞いています。繰り返しになりますが、関西のグランドメゾンはどれも別格に素晴らしいです。 神戸＆低層＆グランドメゾン＆１６戸ということで、サクッと売れると思うので、興味ある方は早めに検討されることをオススメします。知らぬ間に終わる可能性が高いです。 |
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| No.55 |
by 大阪タワー 2021-08-07 23:20:55
見てきました！
ざっくり、感想を述べたいと思います。 ・場所はいいと思います。案外、中央大通りからの引きもあるので、そんなに音も気にならないと思います。悪くないでしょう。ライフも近いので利便性高いです。 ・ゲーティッドガーデンは雰囲気良さそう。はじめ外構計画を見た時には不思議な感じでしたが、ロビーからの眺めはいいと思います。ただ、それでも外構は寂しいと思うのでできればブランズタワー梅田northのように、サンクンガーデンにするような工夫があればよかったと思いました。 ・とはいえ、所有者の満足度は直結すると思います。 ・すごく残念なのは、仕様！！！なんで、２LDKはUB１３１７なの！？なんで、あんなトイレなの！？！？なんで、トーヨーキッチンでないの！？！？！？泣 ・評価？できるのはモデルルームでも忠実に再現してあるので、入居するタイミングで「えっ、、、」とはならないこと。 ・集中購買で調達すれば、UBの１３１７を１４１８にしても高くて１０万円変わるか？ってくらいの価格差にしかならないはずです。そこを妥協するとか有り得ません！トイレも文句言いたいけれど、ローシルエットに買い替えても３、４０万くらいで済む話なので、この坪単価からしたらノイズですから無視します。 ・間取りもイマイチなんですよね。廊下がすごく長いかorリビングイン、の二択で悩むことになります。 ・個人的に買うなら、CMタイプ（北東角）の極力上。でも、平米１００万円しそう。それなら、もうちょっと頑張ったらシティタワー大阪本町も見えてくるから本町行きたくなる。 ・販売員のおにーさん曰く、本町周辺の新築（プレミスト、ブランズ、ここ）はほとんど値段変わらないとのこと。（本当か？？？） ・ただし、ここはゲーティッドガーデンの特殊性から管理費は他より高くなると思っておいてください、と言われました。何だかなぁ、、、という感じ。（これがそんなにするなら、GM新梅田の公開空地とか大変なことになるのでは、、、） 価格に関しては確かに他よりも目に優しい感じでしたが、総合的にきちんと見極めたいと思います。 |
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| No.56 |
by 大阪タワー 2021-08-20 00:00:41
雑多な環境ではあるものの、すごく便利な場所だと思います。
質実剛健というか、観光地のような華やかさがあるわけではないものの住めば非常に過ごしやすい場所だと思います！ だって、現実的に考えて烏丸や河原町の駅からこの距離感の新築マンションを手に入れるのは相当厳しいはずです。 デザイン監修に京都大学の岸和郎先生がいらっしゃるということで、エスコンの気合の入れ方もなかなか期待できそうです。 岸和郎先生といえば、大阪の靱公園の前にGLASHAUSというガラス張りの賃貸マンションがありますがあれも相当カッコいい。期待したいですね。 そもそも、日本エスコンのマンションはけっこうデザインが優れたものが多い気がします。 あとは値段でしょうか。スムラボのkyoto1192さんによると、近傍の「イーグルコート四条烏丸west」が坪３００万円とのことですので、そこから１０％ちょいアップくらいであれば、適正な範囲内かなという気がします。 土地の評価は難しいところではあるものの、若干レジェイドが上。あとは岸和郎代が乗っかっているはずなので、それくらいになるのでは？と思います。大幅に超えてくるようなら、「イーグルコートにしといたら良かった！！！」となりそうです。 府外のセカンドハウス需要に響く場所なのかと言われると少し疑問ですが、サクッと売れる気がします。希少性があるのは確かですから。 |
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| No.57 |
by 大阪タワー 2021-08-20 00:54:24
久々の弁天町物件です。
便利だとは思うものの、ヨソ者にはハードルのある地域（イメージです）であるが故、駅前の新築タワーでもそこまで値がはらないのではないかという気がします。 とりわけ、広告の見出しの５５m２・３９００万円はセンセーショナルですね。５年前を思い出す。坪２３０万円！！！ 最近ではほとんどお目にかかることも無くなった値段です。。。（悲しい） ただ、広告を見ていると弁天町というより、west coastというイメージを前面に押し出している印象です。万博・IRで街が様変わりする！とどこかのコスモスクエアのマンションと同じような雰囲気です。 大阪の湾岸地域といっても、東京の湾岸と言われるところとは随分雰囲気が違うので注意が必要です。 個人的には「より良い方向に向かっていくとは思うものの、周辺が一変するほどの効果があるかと言われると懐疑的」というのが意見になります。 結局は通過地点になってしまうだけではないかと思います。とはいえ、鉄道の延伸などで利便性は向上するのは間違いないです。 無論、京阪中之島線の延伸なども噂されていますからそれなりに気合の入ったプロジェクトとなっていると考えます。 ただ、弁天町は元々便利な場所ですからねー。環状線で大阪まですぐですから。 現に駅前タワーのクロスタワーなどはけっこういい値段で取引されている印象があります。 それを考えるとこの物件もそこそこしそうです。一応、予想として全体で坪２９０万円と予想しておきます。若干甘い気がしますが、期待も込めて！ |
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| No.58 |
by 大阪タワー 2021-08-24 23:08:16
モデルルーム公開されていますね！
メリットは何と言っても御堂筋線「大国町」徒歩２分という近さでしょう。 もちろん、難波も徒歩圏です。 あと、もう一つの大きなメリットは市場が近いことでしょうか。スーパー銭湯も目の前です。 上記のように、生活利便施設自体は多く住んでみればいいところ、、、だとは思います。とはいえ、決して人気のある駅ではありません。 はっきり言って、「学区がなぁ」とか考えてしまう人には向かないでしょう。 だからこそ、逆にメリットがある気がしております。当マンションの魅力は絶妙な立地と住友不動産物件でありながら、JVのマイナーであることにあると思います。 主導権自体はサンヨーホームズにあるものの、クオリティは住友不動産物件のものになっているのではないかな、と。サンヨーホームズもふつうのデベロッパーであれば、竣工完売を目指したいはずです。天王寺のような値段にはならないといいなと切に願います笑 興味が少しでも湧いた方は一度、お寿司でも食べにいくついでに現地をしっかり見てみることをお勧めします。抵抗感のない方にはオススメできる物件だと思います。平均が１００万円／m２以下で出てきたら、面白いと思います。 |
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| No.59 |
by 大阪タワー 2021-08-24 23:25:18
シエリアタワー大阪福島。
駅から近いけれども、線路にも近いのが最大のデメリットでしょうか。 ここは東海道本線に接していますので、夜中も貨物列車が通ります。ただ、音の影響はJRの摩耶シティなどと比較すれば、幾分かはマシでしょう。 体感ですが電車自体が大阪駅に近づくのでゆっくりになっている気もします。 デザインもいいですね。ただ、バルコニーが少ないのが残念。線路が近いからなのか？ タイプによってはサービスバルコニーしかない部屋もあるのが要注意です。バルコニーはあった方がいいと思います。 無くても許されそうなのはそれこそブリリアタワー堂島のようなスペシャルな物件でしょう。そういう意味で言えば、ここは庶民的な物件です。 価格的には坪３００万円くらいのものもけっこうあるようですから、今の市況で見れば、競争力はあるでしょう。福島自体は今後も伸びていくエリアだと思いますし、実際に住んだら便利だと思います。正直、近所のウエリスタワーやブランズよりは選びやすいかなと思います。 当然、シエリアであるということを受け入れた上でですが、、、笑 |
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| No.60 |
by 大阪タワー 2021-08-28 16:56:08
ツイッターのDMで読者の方から情報をいただきましたので、共有します！！！
管理費・修繕積立金が判明いたしました。 ocean（ホテルの下）：管理費４００円／平米、修繕積立金１７０円／平米 ホテルの上：管理費５００円／平米、修繕積立金１７０円／平米 [例]ocean70m2:39,900円 ということで、関西マンションすごろくさんと大阪タワーの座談会で大阪タワーが予想していた金額よりも安かったようです。 https://www.sumu-lab.com/archives/15724/ まずは一安心といったところでしょうか。 ただ、決して安いということはなく、グランフロント大阪オーナーズタワーよりも全然高いですし、それこそ巨大な共用施設で有名なブリリアマーレ有明よりも高い水準であることには変わりありませんが。 私もお話を聞けたら、スムログで記事にします。 |
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| No.61 |
by 大阪タワー 2021-09-04 12:28:18
御堂筋線駅近物件なので人気があるに決まっているのですが、便利で人気な「江坂駅」ですから尚更です。
このエリアは土地も最近高い印象がありますし、新大阪が以前よりきれいになってきて開発が進んでいますからより住みやすくなっていく予感がしますね。 引き続き、人気エリアでしょう。 さて、本物件ですが、新御堂筋から一本中に入っているので、住環境としては悪くないのではと思います。ただ、現地はよく確認した方がいいですね。 間取りは、１LDK３７m２とコンパクトなものもありますが、ちょっと厳しい印象がありますが値段も３０００万円くらいとお安めですし、近傍で似たような賃貸を借りても１０万円くらいはするでしょうからそれを考えてもアリといえば、アリだとは思います。いわゆる「住みながら投資」ですね。 でも、それをするなら２LDKの３９９９万円のやつがいいですね。安いと思うくらい。 フルローンで借りて、仮に１０年住んだら残債は３０００万円程度です。その時点で売却しても残債が残ることはないでしょう。ふつうに考えれば、住み替え先の頭金になるかな？くらいのお金が手元に残るはずです。 江坂付近の賃貸で消耗している若者は、これなら買ってもいいと思いますよ！ （しかし、５年くらい前だったらこれくらいの価格でふつうに市内のタワマン変えてたんだけどな、、、実体験とし買えるうちに買っとこうよ！！！とは思います。） |
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| No.62 |
by 大阪タワー 2021-09-12 17:21:39
この前、靱公園あたりを散歩していて、そういえばこのマンションについて今まで触れていなかったなと思い出しました。
そういうこともありますよね、、、笑 現地、外観は完成している感じでした。存在感ありますね！オン・ザ・パークはダテじゃありません。超希少なポジションです。 そのため、当初は高いという感覚はありましたが、もはや当たり前になってきましたね。そこまで違和感はない水準かなと思います。 特筆すべきは間取りの良さ。HPに乗っている間取りはどれもいいと思います。 残念なのは梁下の下がり天井がけっこう大きいところ。タイプによっては洋室の半分がCH＝2,100mmというものもあるのが残念ですね。 2,100って建築基準法上の最小限の高さですからね。高級タワーマンションにふさわしい高さではありません笑 自分が欲しいのはGタイプですかね。 リビングインが２室というのはどうなの？ですがこの間取りであれば、私はあまり気になりません。それ以外は特に問題なしでしょう。動線はシンプルにまとまっているし、使いやすいと思います。 値段は高いといえば高いのですが、昨今の近傍の相場を考えると違和感はそこまでありませんがすごろくするというよりは永住向きですね。 とにかく、都心で稀有な立地であることは間違いありません。今一度、検討してみたい物件です。 |
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| No.63 |
by 大阪タワー 2021-09-13 00:42:38
スムログ を若干追記しました。
https://www.sumu-log.com/archives/26900/ 店舗は保育園のようですね。総合マンションギャラリーの話がどうなったのか？とか詳しいことは追々追記します。 本町辺りもローレル堺筋やブランズ本町など徐々に増えてきましたが、やはりここの優位性は強いなという印象を持っています。 スムログ を書いた時点からでも値上がりしていると思いますが、今でも魅力的に見えたら買っておいた方がいいですよ、というのができるアドバイスですね。 スミフの過去の傾向からすると竣工してから、さらに価格を上げる傾向があるので今がラストチャンスだとも言えます。 |
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| No.64 |
by 大阪タワー 2021-09-18 10:43:47
読者の方から、価格情報いただきましたので、共有します。
A 67.88平米 12F 6700万円 27F 7800万円 B 58平米 12F 6000万円 27F 6600万円 C 67.75平米 12F 7000万円 うーん、、、ちょっと高いかなという印象は否定できませんが御堂筋線徒歩２分と思えば妥当な水準かなぁ？？？ ただ、新築タワーでここより安いのは弁天町くらい？ プラウドタワー豊崎の方が安いけれど、利便性は雲泥の差だしなぁ。 ただ、地元の方からすると、高いという印象が強いでしょうね。特に、立地的に地元の方でないと選びにくい立地だと思うので。 御堂筋駅近マンションと思えば、穴場であるのは間違いありません。純粋な居住環境という意味では、例えば中津なんかよりもこっちの方が住みやすいような気がします。 子育て終わられたご夫婦などには最適なマンションかなと思います。 |
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| No.65 |
by 大阪タワー 2021-09-27 00:43:48
話を聞いてきましたので、共有します。
・やはり一期の最安値は５８平米１．１億になる。 ・地代は公租公課程度で解体積立金はなし。（定借満了後は住友不動産に住戸を無償譲渡） ・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。 ・１F店舗は最初はマンションギャラリーの予定。２Fは地域貢献施設とラトゥールの共用部になる。１Fは完売後、外に貸すはず。 ・今後のスケジュールがどうなるかはわからないから、随時HPを見て確認して問い合わせしてほしい。 ということで、相変わらずハードルは高いですが引き合いは多いようです。（本当か！？） 興味おありのかたは話聞かれることをお勧めいたします。オンラインでも対応してもらえるそうです。 繰り返しになりますが、この唯一無二の立地に惚れたら負けです。代わりはありませんから、、、 印象としてはラトゥールが併設ということもあり、買われる方の属性は気にしているという印象を強く持ちました。 借地の場合、借地人が変更になる際は地主の承諾がいりますがそのセレクションは厳しいようなことを言われました。 この立地、この値段で流動性に対する足枷があるのは良くありませんから、買われるかたは要確認です。 私は素直に撤退かな。。。 |
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| No.66 |
by 大阪タワー 2021-10-04 23:50:00
詳細が判明してきましたので、感想を言います。
このマンションを選ぶなら、上の階をおすすめいたします。 詳しい値段はモデルルームで確認していただきたいですが、当初いいと思っていたCMタイプ６５m２は２１Fで7100万円ということで結構高い。 この列の下は5900万円スタートではあるものの、上に行っても抜け感は期待しにくいのですよね。抜ける部屋は７０００万円くらいするので、高いなぁ、、、 そう思って、全体を眺めていると案外３６FのEJやEKあたりと単価変わらないような、、、という気がしてきます。 ちなみにEK３６Fが３６６万円／坪、CM２１Fが坪３５２万円です。これなら、上行きたいですねぇ。仕様も変わりますし。 というわけで、ここを買うなら北向き高層階です。シティタワー大阪本町では一番高い方角でしたか、こちらではそんなことはありませんし、景色もいいのは一緒。 高層なら、中央大通りの影響もそんなにないでしょう。 その辺りの影響が気になる方は近所のホテル東急ステイに行ってみてください。昼間は朝食ラウンジをテレワーク利用ができるように、安い金額で開放しているようです。 何なら泊まってみてください。 |
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| No.67 |
by 大阪タワー 2021-10-20 23:57:37
少し前になりますが、見学をしてきましたので感想を述べたいと思います。
・価格 全体通してみると、坪２８０万円ちょいくらいですかね？ 一昔前の価格だなという印象があります。直近だと、大国町がけっこう高かったので市内の新築タワーとしてはほぼ最安値といえると思います。（他はシエリアタワーなんばくらいかな？） モデルルームでは京阪G内で売上立てる関係で絶対売れる価格にしたいということで戦略的な価格になっているとのことです。が、その辺は話半分に聞いておいた方がいいでしょう。 物件名にもあるように、弁天町という場所で高値で売り切る自信がないだけでしょう、とも思えます。 上下階でそこまで価格差はなかったので、上の方がベターだとは思いました。 あと、管理費等は結構高い。。。そんな大してお金のかかる設備はないのだけれど。 ・間取り 八角形のペンシルタワーということで角部屋が多いです。ただ、その辺の間取りはリビングが歪な形です。開放感とトレードオフではあるので、難しいところですが。。。 ・仕様 これは声を大にして文句を言いたいのですが、私が見に行ったときには「コンセプトルームです」とか言われて見たモデルルームは大手前のものでした！ 何が付いていて、どうなっているのか全然わからない、、、入って天井高から違うものを見せられても何も判断できません。 あとでもらったクオリティブックを見ると、ディスポーザーがないところ以外はふつうです。床暖房の範囲はもう少し広い方がうれしいですが、及第点でしょう。 ・共用分 ロビーは豪華にセンスよくまとまっていてよかったです。あとは特筆すべきところはありませんが上階のラウンジは景色いいでしょうね。 MRでもちらっと言われましたが、弁天町という土地を見て抵抗のない人にはいいマンションだと思います。 住むのには便利ですが環境は微妙かな。 とはいえ、将来的にはIRや万博などがあり、大阪の湾岸エリアもこれからワンチャンありそうと思える人は決めてしまってもいいと思います。 近隣の中古タワーもそんなに安い感じはないですし。 |
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| No.68 |
by 大阪タワー 2021-10-29 22:56:59
JR神戸線「住吉」近所の物件では抜群の立地です。
神戸の東灘区の中でもいい場所。駅からもほど近いですし、非常に閑静な住宅街です。 直近の低層GMといえば、神戸北野坂ですがあそこと同等のクオリティであれば、あまり心配はいらないでしょう。夙川?六甲間の阪神間にはこのような低層GMは多いですがどれも素晴らしい出来栄えです。 近傍のGMならば、「グランドメゾン御影郡家」「グランドメゾン住吉本町（これは古い）」「グランドメゾン住吉本町ネクス」などですがここに近しいのは御影郡家かな。ネクスは普通のマンションという印象が強く、GMらしさが少し弱い。 ちなみに、価格ですが、大阪タワー予想としては平米１００万円?としておきます。ここから大きく外れることはないとは思います。 ※すみません、ちょっと修正します。北野坂の時にここの話を聞きました。その際、価格は似たような感じだと聞きました。 近所で言えば、パークホームズ御影やエヌヴィがありますがそれらを選ぶなら、私ならGMを選びたいです。 |
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| No.69 |
by 大阪タワー 2021-11-10 19:00:10
面白い立地だと思います。
元々、呉服屋さんのビルが建っていたところです。昔、結婚式の貸し衣装を見に行きました。懐かしい！！！ 天神橋筋商店街沿いでにぎやかな立地。便利だとは思いますが静かな雰囲気が好きな人には向きません。（って、最初から見向きもしないでしょうが、、、） ラシュレブランド自体は正直、あまり馴染みがありませんが最近は都心の好立地で目にする機会が増えました。 北浜の仕様などを見る限り、ディスポーザは無いもののそつなくまとまっている印象です。 ワンルームくらいかな？と思っていましたが物件概要を見ると案外広い部屋もあるようですね。 食べ物屋さんには困ることはないでしょう。買い物もぷらら天満もあるし案外便利。 学区は扇町小学校だと思うので全く問題ありません。扇町公園は子供が遊べる遊具も多く、楽しいでしょうし、案外ファミリーにもいいかもしれません。 そういう意味でいえば、DINKSでも選びやすいかもしれません。 近傍の物件でいえば、やはりシティタワー東梅田パークフロントですね。こちらは新築はもとより、中古もけっこう出ているので選択肢は多いです。 こちらの価格次第だとは思いますが、比較してみてもいいかもしれません。 |
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| No.70 |
by 大阪タワー 2021-11-12 19:40:17
湖西線「大津京」の新築物件です。
リーマンショック前に流行った印象があって、「ブリリア」「ブランズ」などはその頃の物件です。 直近でいうと、プレサンスレジェンド琵琶湖が記憶に新しいですね。立地はプレサンスがベストですかね。今回のプラウドはブリリアよりは便利ですが琵琶湖との距離感ではブリリアの方が上です。 魅力的な点は京都駅まで電車１０分というフットワークの良さ。 また、足元でもイオンや最近できたブランチなどの商業施設も充実していて駅距離から感じる印象よりも便利に生活できる立地です。 そして、レイクビューというのは何者にも代えがたい魅力。 ここを選ぶなら、絶対レイクビューの部屋を選びたいです！！！ ただ、若干気がかりなのは他の物件と違い、琵琶湖との間にはヨットハーバーがあるので将来的に眺望が阻害される可能性が０ではないということです。この辺りはモデルルームできちんと確認したいところです。 間取りは平凡な長谷工物件というところですが、若干スパンは不足気味です。 リビングに床暖房の表記が見えないのは私の目がおかしいということに一旦はしておきたいと思います笑 ランドプランで魅力的なのは全て立体式駐車場で機械式ではないという点です。プレサンスはタワーパーキングもあるので大きなアドバンテージですね。 最後に価格ですが、このエリアの特徴は湖が望めるか望めないかで値段が全然違ってくるというところです。 レイクビューなら坪２５０万円以上してしまうかなぁという気がします。 大阪だと、クラッシイハウス尼崎がそれくらいの水準ですので、それくらいでも違和感はありませんが京都市内も見えてくる水準であることは間違いないので悩みどころですかね。 例えば、ブリリア松ヶ崎とかそれくらいの価格水準でないかなと思います。 |
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| No.71 |
by 大阪タワー 2021-12-18 17:36:30
現地を見てきました！！！
最近発表されたタワーでは、５００戸と大きなスケールのマンションです。 堀江のオレンジストリートには近いですがオシャレな堀江というイメージというよりは材木店などが周りに残る下町という印象の強い場所です。落ち着いた環境と言えると思います。 四ツ橋辺りで用事があって、そこから歩いていきましたが難波辺りまでは徒歩圏と言えるのではないでしょうか。 交通の便は地下鉄の桜川に近いですが微妙に使いにくいかもしれません。 隣に関西スーパーがあるのは心強いですね。 ただ、南側の中層階より上の方になれば、道頓堀川をきれいに望むことができ景色は期待できるかなと思います。全般的に高い建物は周りにないので、これはいいポイントですね。 また、良さそうなポイントは間取り。ホームページ掲載のAAAタイプなんて最高ですね。142平米のECタイプですらほとんど柱の影響がないというのは素晴らしい設計です。 高くないことを望みますが坪３００万円は切らないんじゃないかな、、、 続報を待ちたいと思います。 
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| No.72 |
by 大阪タワー 2021-12-19 12:24:31
スムログ＆スムラボで「ブロガーが本音で選んだ気になるマンション」という企画がありました。皆さん、ご覧になりましたか？
その中で関東のブロガーさんは「ザパークハウス新浦安マリンヴィラ」というマンションをお勧めされている方が複数いらっしゃいました。 https://www.sumu-log.com/archives/37043/ 予算が有限である以上、何かを犠牲にする必要があるわけでそこにいろいろな選択があります。 確かに、５０００万円くらい平均的な予算感で検討をすると昨今のマンション相場で都心で満足のいく選択をするのは関西でも難しい。 大阪のタワマンだったらせいぜい２LDKくらいしか買えず、家族４人くらいでそこで暮らすというのはさすがに無理があるよね。それなら無理に都心に住むことなくない？ そんな流れの中で、少し不便だけど広くて快適に暮らせそうなマンションが選ばれていると。 関西でそんなようなマンションを探すとこの辺になるのかな？と思います。 バス便ではあるものの頑張れば歩けなくはないし、最寄駅は新快速も止まる芦屋なのでそこまで不便はないでしょう。 デザインもいいし、ZEHもあってデザインもなかなかかっこいい。 竣工してしばらく経つので、価格交渉も効きそうです。 毎日、会社に行く必要のない人にはいいと思います。 一度、見てみてもいいんではないでしょうか。 |
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| No.74 |
by 大阪タワー 2021-12-26 18:04:53
最近、にわかに物件数の増えてきた四天王寺前夕陽ヶ丘物件です。駅すぐのレジェイド、ここの近くにシティハウスなど。
立地はここが一番いいかな、と思いましたが残念ながらこちらは７０年定借です。他は所有権なのですが。 梅田ガーデンのようなオンリーワンの物件なら借地でも有りですが近傍に競合物件があるという状況だと要注意です。 借地は安いなどのメリットは当然ありますが売りにくいというのはデメリットです。もっとも、７０年なので最初はそこまで厳しくはないかもしれませんが。 その辺りを留意して、しっかりと見極めてください。立地が刺さる人にはとてもいい物件だと思います。 スーパーが近いのはもちろんのこと、天王寺までもすぐですし、きれいになったテンシバもすぐそこということで住みやすい環境。 しかも、借地なので新築でも広めの部屋が手に入る可能性もあるということでポジティブに考えられる人はいいでしょう。 ちなみに、直近でジオの借地といえば六甲道ですがなかなか厳しい様子です。 六甲道は立地含めて、いい物件ですが高すぎたのかな、という印象です。 ですから、借地で値段ミスると大変ですよね！？阪急さん！！！と読者を代表して申し添えておきます笑 |
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| No.75 |
by 大阪タワー 2021-12-30 11:42:28
元々、結婚式場のあったとことですね。
肥後橋って案外供給が少ないイメージです。 一本裏道に入っていますが、周りは低層の建物が多いエリアですので、中層くらいまで行けば眺望の抜けも期待できるでしょうか。 四ツ橋線肥後橋からはすぐ近くですし、周りも飲食店も多く生活しやすい環境です。スーパーマーケットは肥後橋のコーヨーと土佐堀のライフがあって苦になる距離ではないです。 また、靱公園も近いので環境もいいですし、梅田まで地下鉄も乗れますし歩いてもすぐです。 ともかく、ふつうに生活をするのに不満は持たないような便利な場所だと思います。 個人的には、プレミスト靱本町の立地より梅田に近い分、こちらの方が好み。 このご時世ですので価格は坪４００万円くらいしても不思議はありませんが立地以外のアドバンテージが無かったとしたら、選ぶのは難しいかもしれません。 資料請求をして、詳細を待ちましょう。 |
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| No.76 |
by 大阪タワー 2022-01-16 12:47:42
一期終わったようですね。
【先着順住戸】 販売価格 4,508万円～6,698万円 間取り 2LDK～3LDK 住居専有面積59.36㎡～76.90㎡ 坪２５０万円程度です。 借地の割には結構するな、という印象は拭えないでしょう。 便利だとは思うものの、元町って案外中途半端なところがあります。 神戸都心で生活が完結する人にはいいですが、大阪に通勤するような人からするとワコーレ神戸三宮GCとかとしっかりと比べたいですね。 何しろ、ワコーレは所有権というところが最大の強みです。これは長期的にはけっこう変わってくると思います。 家賃相場はお向かいのレジュールを参考にするとそこまで強いわけではないので、投資には向かないかなと思います。 否定的なことばかり言っておりますが、結局のところどこまでこの場所や新築であることを愛せるかというのが試されていると思います。 大阪タワーの言ってることなんて、ただのノイズさ、と流せる人にとっては素晴らしいマンションだと考えます。 |
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| No.77 |
by 大阪タワー 2022-01-31 19:03:23
立地はとてもいいと思います。
福島の非常に便利なところを享受できる場所ですし、ポイントはコンパクトでありながら、「ブランズ」という一流の名前が付いているところです。 これって案外大切かなと思います。よく聞く投資物件っぽい不動産会社の物件よりも比較したら、こっちの方がいいよね、と思う人はいるはずです。 問題は坪３６０万円近いお値段。。。近所のシエリアタワーと大差ない価格が辛いところですが広さ的にあまりバッティングしないような気もします。 高いけれどコンパクトに徹した構成なので、間取り上もロスが少ないところがいいところです。 リセールで旨味があるかは微妙なところだと思いますが、若い方が「ワンルーム借りているくらいなら買ったほうがお得！」と思うのであればアリだと思います。 最近、大阪の市況だとワンルームよりもファミリーでも住めるような間取りの方が賃料は伸びやすいと聞きますし、DINKSにはいい立地でしょう。 将来設計を明確にしたい人が自分にハマると思える人にはいいマンションだと思います。 |
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| No.78 |
by 大阪タワー 2022-01-31 19:21:03
新築は残り2戸というHPの表示です。本当にそれだけかどうかはわかりません。
最上階の北東角なんて残っていたのですね！ 隣で建設中の病院は超えますし、お値段さえ気にしなければいいお部屋だなと思います。 最上階は最近まで残していたようですがこの値段でも売れていっているようです。 もう一方の南向き２LDKは現実的な価格ですね。間取り的には東西の低層階に多かった５５平米の方がいいとは思いますが現実的な選択肢としてはいいかなと思います。 坪単価的には東西の２LDKも平米１００万円を割るくらいの値段で出ていることが多いので新築分譲とあまり変わりませんね。 スケール感があって、梅田徒歩圏のタワーマンションのライバルになるのは梅田ガーデンレジデンスくらいしか思いつきませんが、値段が違いすぎるので比較にならないでしょう。 気に入っている人はお早めに！ |
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| No.79 |
by 大阪タワー 2022-01-31 20:09:33
今人気のあるJR尼崎駅、北側の立地です。
ライバル物件はもちろん、駅南のクラッシィです。 値段はこちらの方が少し安く坪２３０万円程度で買えるようですが向こうには大規模物件というメリットがありますし、駅から近い。あとここより少し高い。 こちらの良さは駅から離れるものの、駅からマンションへの動線にはスーパーはたくさんありますし、生活利便性は高いです。 周辺は道路は整備されているものの、裏に入れば雑多な環境、、、ということで潮江とはちょっと違うかな、と思います。 ただ、大阪までここまで近いところでこの値段で買えるのは尼崎くらいでしょう。 特に、JR尼崎は本当に便利ですからね。新快速止まりますし、東西線にも行きますので言うことはありません。 正直、今の市況で潮江サイドに新築マンションが供給されれば、坪３００万くらいしてもおかしくないですから。 それを思うとお得感のある値段じゃないかなと思います。 間取りもワコーレらしくそつなくまとまっています。ディスポーザーや床暖房など基本的な部分が揃っているのは得点高いですね。 特に、Gタイプ７６平米はすごくいいと思います。ただ、条件のいいところは６０００万円くらいしそうですので、価格にちょっと怯みますが快適に過ごせそうです。 馴染みのない人も一度、現地を見られるといいと思います。イメージと変わると思いますよ。 |
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| No.80 |
by 大阪タワー 2022-02-07 02:09:06
いよいよ、正式販売開始のようですね。
予告広告の値段は坪２００万円半ばと、ある程度手の届きやすい価格帯ということもあるのか規模の割には注目されている気がします。 立地的にターゲットが見えにくいところはありますが近傍だとザ上本町タワー以来のタワマンということで楽しみにしている人もいるのではないかと思います。 ザ上本町タワーも中古価格はけっこう高いので、こちらの予告価格を見たら期待感が増すのは間違いありません。 ライバル物件は新築で低価格帯だとシエリアタワーなんばが近いといえば近いですが向こうは借地ですし、ちょっと人を選ぶかな？ こちらの方が万人受けするでしょうか。 シエリアタワーも立地的にオッケーで基本的にはずっと住むよっていう人には悪くないと思いますが定期借地というのはどうしても引っかかってしまいます。 借地であっても、ここなら住みたい！と強く思える場所であればいいのですが。 あとは大阪メトロタワーですが、こちらも借地なんですよねぇ。。。 んでもって、価格も所有権のこちらと比較してもむしろ高いくらいでしょうね。メトロタワーの立地は希少性あるので、借地でも選びやすいですね。 そう思うとこのマンション、所有権ということだけで希少性がある気がします。 うーん、、、世知辛いよね、というのが本音ではありますがそのような時代だからこそ、間違いのない選択をしたいですね。 |
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| No.81 |
by 大阪タワー 2022-02-10 00:01:59
パークナード新梅田アーバンパレス。
グランドメゾン新梅田ザクラブレジデンスと同時期に販売されておりましたね。 完売したと思っておりましたが再販住戸があったようです。これは一般的には早く売ってしまいたい不動産会社が別の会社にまとめ売りをした時に当初の売主以外から売り出される住戸を言います。今回もそのパターンでしょう。 立地は悪くないと思います。周辺は落ち着いた雰囲気です。駅は若干遠いですが梅田までふつうに歩ける距離なので、問題ないでしょう。 また、パナホーム物件ということで、仕様もそこそこ良かったような気がします。 GM新梅田クラブレジデンスの未入居住戸がたくさん出ていますがそれらと比べるとこちらの方が現実的な値段ですので、見てみてもいいと思います。 |
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| No.82 |
by 大阪タワー 2022-02-14 00:46:18
立地は靱公園の南でいいですね。今のプレミストタワーでなくて、数年前にプレミスト靱本町というマンションがありそれのすぐ近所です。
確か、プレミスト靱本町は坪２５０万円程度でした。今出ている中古の部屋は坪２８０万ちょっと。高層階であるものの、８０平米の２LDKだからか少し弱い印象です。 ここの場合、一番残念なのは借地というところです。現状の近傍ライバル物件のプレミストタワーより無論、こちらの方が安いとは思いますが非タワーの借地物件ということであまりバッティングはしないかなぁ。 以前から言っておりますが、借地の場合、流動性の低さというのは頭に置くべきです。 グロス価格は当然安いのですが、それなりにリスクあることも認識すべきです。 話は変わりますが、以前アートアンドクラフトさんがリノベーションされた靭パークサイドコーポの一室を見学したことがあります。 この辺りの雰囲気が好きな方であれば、こういう選択も有りかなと思いました。 （これは別の部屋ですが、、、 https://shibui.estate/archives/53888 ） 当然、このマンションも選択に入れるべきですが近隣はマンションの多いエリアですし、しっかり吟味していきたいです。 |
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| No.83 |
by 大阪タワー 2022-02-16 18:17:27
阪神間でも随一の高級住宅街である、阪急「岡本」からほど近いマンション。
この雰囲気が好きな人にはとてもいいマンションかなと思います。実際に、岡本から摂津本山までの雰囲気の良さは関西随一といっても過言ではないでしょう。 岡本にはコープもあるので、暮らしやすいエリアでもあります。 当然、当マンションはお高くて坪４００万円オーバーですから、一番狭い部屋で１億円くらいかなというイメージでいたら、間違えることはないでしょう。 １７戸に対して、３機のエレベーターが付いていたりと最近の阪神間物件の中でも随一の高級感があります。 今、売り出し中の物件ではグランドメゾン住吉本町the houseとバッティングするところですがこちらの方が立地も価格もワンランク上。 住吉本町自体もエリア的には悪くないのですが、岡本を好む人からすると少し物足らないかもしれません。 比較にはならないでしょうが今、大阪や神戸でもタワーマンションの少しお高い部屋を買おうと思うとここに手が届く値段がしてしまうのが現実ですからそう思うとこの価格ですらリーズナブルな感覚がします。 興味がある方はグランドメゾンと一緒にここもご覧になられるといいと思います。 |
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| No.84 |
by 大阪タワー 2022-03-09 18:05:39
これは好立地です！！！
下に信用金庫が入りますが飲食店などが入るよりいいでしょう。 この立地で所有権という時点で素晴らしい価値があります。 地縁のある方からしたらたまらないのではないでしょうか。 しかも、野村不動産のプラウドということで、言うことなしです。 すぐ近くのファインシティくずはも2007年築ということで、少し古くなりつつありますし滅多に中古も見ないです。 そういう意味でも、ここは多少高くとも買っておくべきマンションということになります。 プランはシンプルですが全部ポーチが深く使いやすいと思います。とりわけ、AとCはお風呂が1618ということで今時この面積帯では見ることのない大きさですね、素晴らしい。。。 きになるとしたら、洗面化粧質がリビングと直接繋がっている点ですが個人的にはあまり気にならないかなぁ。。。 価格は坪３００万円くらいしちゃうのかなぁ、という気はしますね。それ以上は勘弁してほしいとは思います。 近隣相場と比べられる水準にはないでしょう。 こういう物件は知らぬ間にサクッとなくなっていることが多いので、少しでも気になる方はすぐに資料請求しましょう。悩むなら、買ってしまうべき物件です。 |
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| No.85 |
by 大阪タワー 2022-03-09 19:18:29
暮らしやすい場所だと思いますし、昨今の金額帯からみるとリーズナブルな部類に入ると思うので一見の価値はあると思います。
問題は間取りかと思っておりまして、リビングインにしてもどうにも動線の整理がされていないような気がするんですよね。 角のGタイプにしても、家具の配置をイメージすると、微妙に置きにくいように見えます。 間取りはもちろんいいに越したことはないのですが逆に悪くてもご自身のライフスタイルに合致していて必要なものが適正な場所に置ければいいかなと思っております。 あと、眺望が望めるかというのは問題ではあるものの、板状新築マンションとさして変わらない値段帯のため、割り切るポイントかもしれません。 そのあたりを気にする方はシエリア上町台パークタワーをお勧めいたします。 いぶし銀的な意味でいいマンションだと思います。底は堅いのかなと思います。 |
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| No.86 |
by 大阪タワー 2022-04-01 10:08:01
エリアでは珍しい大規模物件ですね。近傍のヴェレーナほどではないですが西宮市にしては大きい方に入るかなと。
いうまでもなく、人気エリアで東京建物のブリリアブランドということで期待できる内容だとうれしいなと思います。 ヴェレーナは外観はじめ、部屋の仕様も高め（というより、ディスポーザーがない以外では大阪のタワマンを超えていました）でしたからここにもそれ相応のものを期待したいです。 価格的なところは坪３００万ちょっと？平米１００万円したら高いよねぇ、というところかなと思います。 でも、この辺りの最近の高騰ぶりもすごいものがあるので、高くてもあまり不思議はないのですが。。。 何が言いたいかというと、高価格になることは確定的ですのでそれに相応しい中身になっているのかというのを検討する際にはしっかりと確認する必要があるということです。 懸念しているのが間取りでして、HPで公開されているものを見ていてもけっこう間口スパンが狭い印象。 ここは７２平米からと、あまり狭い間取りがないようなので大丈夫かもしれませんがHPで公開されているのを見ているとE-Iタイプなど９０平米もあってこれかぁ、、、というのが本音ではあります。 価格とのバランスを見極めて、立地が気に入った人にはいい物件になると思います。 |
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| No.87 |
by 大阪タワー 2022-04-09 19:09:28
いい立地！！！
何度かここのすぐ側の「芦屋モノリス」へは友人の結婚式などで行ったことあるので、場所はわかっております。 この辺りは落ち着いていながら、阪神間の阪急上のような坂ばかりで住みにくいということもないし、雰囲気の良い街並みと利便性の両立という意味でいえば阪神間でもベストチョイスかもしれません。 特筆すべきこととしてはJRも使えるということですかね。JR芦屋は新快速も止まるので相当便利です。しかも、駅南は再開発される予定もあるので今よりもよくなる。 また、阪神芦屋辺りは有名店も多く、大阪市内でいえば北浜くらいの感じでしょうか。 どちらもお高い感じはあるので、合う合わないはあるでしょうがこのクラスのマンションに手が届く層であれば問題ないでしょう。 下手な大阪市内よりもよほど便利だと思います。 お値段は坪３５０万くらいかなぁ、、、というのが肌感覚。平米１００万円だったら、安いかな。。。 正直、リセールバリューがそんなに期待できるところではありませんが逆にいうと底は堅いので、中長期で安心した場所に住みたいと思う人にはいい物件になりそうです。 |
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| No.88 |
by 大阪タワー 2022-04-11 19:49:05
ここに食指の動く人ならば、言うことのない好立地。
南森町エリアの中でも駅近かつ商店街にも近くて便利。学区についても、堀川小学校ということで言うことないでしょう。 南森町の良さはどこに行くのも便利なこと。関空も天下茶屋でラピート乗ればすぐですし、新大阪へはタクシー乗ったら新御堂筋ですぐ行ける。 かつ、もう少し東側のエリアような猥雑さはないので安心して暮らせるところもいい点です。 土地も１００坪も無いようなところが少し残念ではあるものの、立地の良さでカバーできているでしょう。 紅梅町と地名に付いているマンションといえば、５年くらい前にグランドメゾン紅梅町がありましたが一瞬で売れたし、中古でも滅多に見ることもありません。（雰囲気もいいので、これはこれで中古が出たらオススメです。） 価格はラシュレよりは高いかなぁとは思います。期待を込めて坪３５０万円。私なら、この立地であれば、条件よりも価格重視で部屋を選びます。 |
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| No.89 |
by 大阪タワー 2022-04-24 23:37:33
この前、用事で神戸へ行く途中に車窓から見ましたが完成して、引き渡しも始まっていたようですね。
いや、約一年前にレビューはしていたとは思いますが今大阪近辺で常識的な値段で買えるマンションならここ一択かもしれません。 先言っておきます。このあと、住友不動産やらいろいろな会社がこの周辺で新築マンションを計画しておりますが値段は坪３００万円くらいは想定すべきでここよりも絶対に高くなります。 何度も言っていますが一番のネガティブポイントは「尼崎」という響きだけです。 駅周りも賃貸マンション含めて住宅が増えているし、どんどん良くなってきている印象です。 今後予定されるマンションはますます上がっている建設コストを飲む必要があるし、なかなか厳しいことが想定されます。 そういう意味でも、ここはグレードや価格のバランスが取れていると思います。 駅としてのJR尼崎の価値はどんどん見直されていくでしょう。 気になる人は悪いことは言わないから早くモデルルームに行きましょう。 |
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| No.90 |
by 匿名さん 2022-04-28 18:50:34
この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。
ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー（しかも南向き）というのは何者にも変え難いものでしょう。 天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。 むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。 惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。 と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、５０平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。 環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。 |
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| No.91 |
by 大阪タワー 2022-05-03 17:02:46
泣いても笑っても最後ですね。
先般、スムログで書いた「工事費がますます上がりますよ」という話はこういうマンションと出会うことができなくなってしまう、という意味です。 現状、８０００万円をマンション選びにかけることのできる人にとってはやはりここのEタイプはやはりとてもいいと思います。 問題は本当に駅距離だけしかないかなと思います。 高い買い物ですから、満足感の得られる結果にしてほしいと切に願います。 そういう意味でも、ここの８０００万円という金額は決して安くはありませんが価値のあるものです。 すごろくさんも大阪タワーも手放しで褒められる物件はそう多くはありませんが、これはその一つです。 まだ、見ていない人には後悔してほしくないので、見ていただければと思います。 |
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| No.92 |
by 大阪タワー 2022-05-03 17:07:14
この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。
ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー（しかも南向き）というのは何者にも変え難いものでしょう。 天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。 むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。 惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。 と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、５０平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。 環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。 |
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| No.93 |
by 大阪タワー 2022-05-12 00:35:23
にわかに供給の多いエリアに新たな新築が出ました。
ここは難しい場所ですねぇ。。。 立地的には駅から遠く、ライバル物件はタワーばかりで規模感も薄い。ちょっと弱いのは事実かな。 そうなると金額かスペックで勝負となるところですが大阪ガス都市開発の物件というところで期待したかったガス乾燥機の乾太くんの導入は無さそうというのが非常に残念です。 もろに競合するリバーガーデンはスペックや戦略的な価格など、手強そうなのでこちらもいい物件になるといいなと思います。 周辺を検討される方は見比べることができるのは大いにメリットかなと思います。 |
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| No.94 |
by 匿名さん 2022-05-16 00:40:08
これはすごい場所ですね。
JR高槻は線路の北側の方が街並みが整備されており、いい街並みですが南の方が伸び代はある気がします。 松坂屋やグリーンプラザも古い感じがするのでそのうち変わりそうな雰囲気はありますから将来的な展望は明るいでしょう。 再開発されるかは知りませんが今よりは将来は良くなるかなと。 ５年以上前のミューズフロントが坪２５０万円くらいだったと思うので、そこから思えばこの物件が平米１００万円程度ならばそんなに割高感はないのかなと思います。 同じ新快速停車駅の尼崎などもこれからどんどん高くなると聞きますので、高槻のこのポジションでこのくらいの値段なら一見の価値はあります。 |
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| No.95 |
by 大阪タワー 2022-05-25 15:08:20
スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/ 内容的に褒めている感じになっていませんがトータルで見たらいいマンションだと思います。 結局、アマテラスにいくら出せるのか？というところが判断だとは思うものの、近傍物件に比べて割高感はないため、選択しやすいのではないでしょうか。 運用面などで文句は言いつつも、アマテラスの存在はリセールバリューを含め価値のあるものだと思います。 |
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| No.96 |
by 大阪タワー 2022-05-25 17:39:41
スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/ 値段が高いのは言うまでもないのですが、都心部でありながら気持ちの良い生活の送れるこの立地はなかなか無いですからそれだけでも充分価値があると思っています。 特に中央区、西区あたりの都心部で景色が文句なしに素晴らしいマンションというのは多くはありません。 また、このマンションの共用部、二階のラウンジはなかなか使いやすそうです。 多くのタワーマンションでは高層階にこのような施設がありますが日常動線から離れていると行くのが面倒になって使わなくなってしまうことが多いですがここは使いやすい場所にあるのでいいと思います。 現地を見て気になったのがごみ庫の運用。ボックスなどの設置がなく、そのまま置いていくスタイルは将来的な管理面で少し不安がありますね。 逆に不満になるところはその程度かなと思います。総じていいマンションですね。 |
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| No.98 |
by 大阪タワー 2022-06-04 09:29:58
現地調査に行ってきました。
、、、これは人気出ますね。有利な条件で買えるように早めに動かれることを強くオススメいたします。 すぐそばにシエリア箕面船場というマンションが築浅であって、未入居中古で販売されていますがそこそこ高い。 そして、ここがそれよりも安いなんていうことは有り得ないのでしょう。 とにかく、街並みはきれいで整備されているし、北大阪急行の新駅からデッキで直結ということもありめちゃくちゃ便利。 新しい街なので、全体的にきれいという印象が強い。これは千里中央あたりと比較すると大きな差。 もちろん、現状で比べたら千里中央のが便利なのは間違いないのですがこちらにはその分、伸びしろがある気がします。 もう少し飲食店などが増えたら嬉しいですね！！！ 気になるとしたら距離感。 新駅から梅田まで２２分。けっこう長く感じるはずです。とはいえ、御堂筋線ですので、下手な大阪市内よりはほよど便利という絶妙な感じですかね。 価格帯を考えると、千里中央の中古タワーより高いだろうし、平米１００万くらいなら妥当か安いくらい。 個人的な感覚ですが、近隣はそんなに大きな建物のあるエリアではないので、高層階へ行くことへのアドバンテージは少ないかなと。 それなら、コストパフォーマンスの高い部屋を早いうちに買っておくのが正解じゃないかなと思います。 ここより、より新駅に近い位置に住友商事のタワーマンションができるという話はありますが現時点では駐車場であり具体的な話がないということですので、あるとしてもしばらくかかるのかなぁと。 そうであれば、ここを見送って待つ理由はないと思います。 こういった立地を選ぶポイントは駅ができる前に買えるという点です。街ができてしまってから買うのでは遅いと思います。お得に買いたいのなら、今のうちです。 価格次第ですが、いいマンションになると思います。 興味のある人は７月４日からはじまる事前案内会には是非とも参加しておいた方がいいです。 倍率優遇などが受けられることもありますので、今回があるかどうかはわかりませんが、、、 
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| No.99 |
by 大阪タワー 2022-06-13 00:34:02
スムラボの記事にしました。
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/ やはり、立地の良さは抜群ですし、現地の雰囲気の良さもなかなかのものでした。 あとは価格ですがプレミストでそこまで非常識な価格の物件というのはあまり記憶にないです。 ライバルのグランドメゾンはこの手の物件の数も多いですし、慣れている分価格もそれなりな印象があります。 仕様的にも心配はいらないでしょう。是非、モデルルームに足を運んでしっかりと吟味したい物件です。 |
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| No.100 |
by 大阪タワー 2022-06-14 22:05:36
スムラボ更新しました。
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/ 金額的なところですが、スムラボをあげたあと「もうちょっと高くなるんでないの？」という声は聞こえてきます。 （根本的にこういった不動産会社の人も見ているところに価格の想像を書くときは安めに書くようにしています。） ただ、いくら阪神芦屋至近のスーパー併設マンションとはいえこれ以上高くなるのなら中古も含めていろいろと見た方がいいような気がします。 ここの最大の魅力は絶妙な立地という点に尽きると思っております。 芦屋でピカピカの一等地であったら、なかなか買えないものになっていたところが微妙に外れている要素が重なっているからこそ、なんとか手が届きそうな雰囲気になっているという。 感覚でいえば、たまたまバリュー株を見つけたようなそんな物件じゃないですかね。 ただ、だからこそ、部屋選びは慎重にならないといけないのかなと思っています。 仮に、ここの最高額住戸とプレミスト芦屋の安価な住戸が被っていたらプレミストを選ぶべきでここを上手に買う方法は全ての選択肢の中からきっちりと見極めることに他ならないと思います。 早いところ資料請求をして、スタンバイしておきましょう。 |
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| No.101 |
by 大阪タワー 2022-06-18 23:36:50
大阪タワーといいます。沖縄はコロナ前には観光客として頻繁に訪れておりました。
気になる立地のマンションでしたので、感想を綴りたいなと思います。 まず、関西と沖縄ですが１０年ほど前にピーチやジェットスターのようなLCCが発達して以降、心の距離は相当近づいたと思っています。 関西空港は遠いと不評なところも多いですが大阪市内からだと場所にもよりますが１時間程度でふつうに行けてしまいます。 伊丹空港は鉄道のアクセスが微妙なので、その点関空の方がお手軽な感じすらします。 月一回くらいの滞在を志すのであれば、沖縄にセカンドハウスを持つというのも案外違和感なくできそう。 ただ、セカンドハウスを持つことを検討する場合、個人的に一番気になるのが資産価値です。 いわゆる負動産になってしまうような物件であれば、買っても仕方がないと思いますがここは資産性という意味でも期待できるのではないかと感じました。 案外、恩納村のオンザビーチの物件だけでなく、市内の物件も高値で取引されているんですよね。リュークスタワーとかすごく高いですもん。 まず、那覇は古い街であることもあり中心部の範囲というのはとても限られています。 しかも、ここは首里ということで世界遺産の規制がかかっているような伝統の残る地域です。 建築的にもここも赤瓦を使用したデザインになっております。 この辺りは徹底されていて、例えばこのマンションの指定学区でもある城西小学校は京都駅や梅田スカイビルなどを設計した原広司先生ですがそれらの作風とは違い非常にバナキュラーな形となっています。 本物件の最大の価値はこのような場所にこの規模のPJが成立しているという点ですよね。 気になるのが土地も決して安い場所でもないこともあり、思い切り高級路線に振っていること。 オーバーヘッドシャワーが標準なんて聞いたことがなく、基本的にセカンドハウスニーズを取りに来ているのでしょうけれど。 この周りの懸念点は坂ばかりでやたらと道が細いこと。もっとも、これは那覇全体の問題ともいえますが特にこの辺はひどい印象があります。 那覇の場合、交通の便が多少悪くとも内地に比べて、タクシーは異常に安いのであまり気にせずに使えるのはいいところですが渋滞はどうにもならないですね。 買うのであれば、できればルーフバルコニーの住戸がほしいです。その希少性は資産価値に大きな貢献をするでしょう。 |
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| No.102 |
by 大阪タワー 2022-06-29 08:16:10
43.05平米、２５００万円～という表記には惹かれますね！！
以前はよく見た、ありがちな広告でしたが最近少なくなりましたね。 パンダ部屋でない他の住戸なら３０００万円はしない程度でしょうか。 立花は渋い場所ではありますが駅前でなんでも揃う立地ですし、大阪までもすぐなのでいい場所だと思います。 このくらいの価格であれば、就職して数年の若い人がとりあえず買っておくのにはもってこいではないかなと。 価格の安さは正義です。和田興産のマンションはいわゆるメジャーセブンと言われる財閥大手の物件に比べて維持管理費用も安いですから毎月の負担感は少ないと思います。 一方、ファミリーからするとどうでしょう。 そこまで安い値段ではなさそうですが５０００万円以下で買えるのでいい気がしますね JR尼崎のクラッシィハウスよりは少し安いくらいの金額です。どちらが本命であるにせよ、見比べてみた方がいいです。 ７０平米の間取りの良さでは断然、ワコーレの勝ちですね。廊下側アウトポールでワイドスパン。むしろ、これ以上いい間取りあるかな？？？ってくらいいいですね。 |
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| No.103 |
by 大阪タワー 2022-07-11 01:05:41
資料を拝見しましたので、感想を打ちます。
価格表のぱっと見の印象は非常に練られた金額であるということ。 価格が開示されている住戸では６F坪２８０万円からあります。 平米１００万円あたりを基準として、条件によって＋ーをしたような印象です。 だから、価格が比較的出ている高層階の２２Fでも平米１００万円を切っている住戸はあります。 聞いた話だと「金額はこれからきめます」とのこと。けれど、まじまじと見ているとしっかりと考えられている気がします。 角部屋が必ずしも値段が高いわけではなく、横列同士で比較して値段が高いなと感じても図面を確認すると「なるほどなぁ」と思うことが多かったです。 （この辺りは自分で詳細を確認してから改めてブログにしたいなぁ、と思っています） 例えば、私がスムログ でもいいなと書いた85平米の中住戸は隣の南西角よりも値段が高かったりと、一般的なセオリーよりも間取りの良さに重きを置いている印象です。 ともかく、一旦、話を聞いてみないことには始まりませんね。 |
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| No.104 |
by 大阪タワー 2022-07-28 23:15:21
価格は出たみたいです。
平均坪２７０万円程度とのこと。 定期借地であることを鑑みても絶妙だなと思いました。所有権なら、坪３４０万円くらいするのかなというイメージです。 ただ、地代を含めた維持費が高い！６０平米程度で最初から月５万円くらいでした。。。 とりわけ管理費が高く、「戸数が少ない割に内廊下でタワーマンションのような暮らしを送るためにはこれくらいは、、、」と言われましたがタワマンよりも随分と高いから気になるんだよなぁ。。。 内廊下でごみ庫もあり、タワーマンション並みのサービスが受けられるというところ確かには大きなメリットです、 ただ、同じ管理会社で戸数も大差ない「シエリアタワー上町台パークタワー」なんかはタワーマンションなのにも関わらずここよりも随分安いので、この辺のところはどうしてこうなるのか不思議です。 とはいえ、コンパクトな間取りだと３０００万円程度で買える部屋も多くあり、この辺はシングルの人には魅力的に映るでしょう。 ぶっちゃけ、このご時世、予算３０００万円で探したら中古でも広めなワンルームが関の山という悲しい現実があります。 （こういうことを言うと怒られるかもですが、）特に若い女性にはいいかなと思います。 定借の売却できないリスクをどう考えるかですが女性の方がリスクを軽減できるかなと思うからです。 将来、結婚して生活ステージが変わったとしても、売らずに済ませられる可能性が高い。（＝新居のローンは旦那に組んでもらえばいい） 立地的に賃貸需要には不安のないところですから、定借でも安心して持っておけるでしょう。 賃貸で回したら、概ねトントンか少し利益が出るくらいでは回るかな？という金額帯ですので悪くないと思います。 そのうち、新駅もすぐ近くにできますしね！！！ ライバルやアウルかリビオレゾン。価格重視ならアウル、スケール感なども重視するならリビオ、どっちも重視したいならこちらって選択になるのかなと思いました。 |
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| No.105 |
by 大阪タワー 2022-07-29 00:40:57
北野坂、住吉本町、に続く三つ目の低層高級グランドメゾンです。
立地は阪急六甲のすぐということで便利ではあるものの、若干ごちゃっとしたところ。 けれど、周りのお店の雰囲気はけっこういいですよね。阪急六甲は買い物施設などはあまりありませんが六甲道まで行けばいくらでもあります。 冷静な立地の評価でいえば、ワコーレ六甲楠丘町の方が若干上かな、、、駅距離はこっちの方が近いのですが総合的に便利なのは楠丘町というのが評価になるかなと。 どちらも高羽鷹匠校区ということで、気にされる方にはいいと思います。 価格は住吉本町と変わらないくらいじゃないですかね？ワコーレよりは高いかと思いますがそれはグランドメゾンのクオリティ代ということで。。。 |
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| No.106 |
by 大阪タワー 2022-07-31 04:08:00
現地を見に行ってきました。
箕面船場新駅からも近いと思いますが表示の２分で行けるのかな、、、？？？ ブリリアタワーが徒歩３分の表示なのに、それより近い、、、のか？ 阪大キャンパスくらいから歩くと５分くらいあるような気がしました。（これは感想です） 周りは再開発エリアではないから昔からの街並みで、ブリリアの辺りとは印象が変わる気がします。 やはり、中央区の船場辺りと同じで週末は繊維問屋さん周りは買い物に来る人たちで賑わっています。 この辺りも古い建物が多いので駅を契機にいろいろ変わっていくのかなぁという気がします。 箕面市は規制（人口密度規制）があるため、狭い面積の住戸ができないから一戸辺りの面積がここの場合も広いですね。 ティピカルプランのBタイプも広い割に無駄がなく、贅沢に広々と暮らせそう。というか、こんなところに住みたいなと思わせられる魅力があります。 最低１１０平米ということで他の間取りもキッチリとしているのじゃないかなと思います。 価格帯としては安いとは思えないですが、じゃあ全部１億円超えるのか？となるとそんなこともないんじゃないか、という気もしますので、最低８０００万円代とかから始まるとブリリアよりもいいかなと思う人も多くなるんじゃないか？という期待感があります。 規制のおかげもあり、今時珍しい計画です。 特に、ブリリアが気になる方はこちらも見てみることをお勧めします。 
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| No.107 |
by 大阪タワー 2022-08-16 00:09:21
静かなる人気マンションです。
もう最終期ということでこのエリアで探している人は早めに選びたいです。坪２７０万円程度というところでグロスの面積が抑えめであることもあり、手が届きやすい価格帯です。 エリアとしては福島区の玉川で僕らの感覚だと、大阪福島タワーの裏という感じの場所です。 下町の感覚が強いのとどの駅からも微妙に遠いので、うーん、、、となりそうですが平面的な移動はしやすいエリアですから自転車なんかで移動する分には便利。 LUUPのポートなんかがマンションにあればいうことないのでしょうね、、、 あと、特筆すべき点としては間取りの良さ。 面積が抑えめの割にはスパンがしっかりと取れていてすごくきれいな間取りです。特に廊下側もアウトポール（柱が部屋に干渉していない）というのも素晴らしいし、玄関に小さな手洗いがあるというのも面白いですね。 手洗いが玄関にあるマンションは拙い記憶を辿ると「グランドメゾン靱公園」くらいしか覚えておりませんが時代の反映としてはこれから増えてくるのでしょうか？ 一定のニーズはあると思うものの現在の工事費が厳しい世相を考えると難しいでしょうね。うーん、、、 いずれにせよ、大阪市の北のエリアで5000万円程度でDINKSくらいがふつうに暮らせる新築マンションがほしいというニーズには的確に答えられるマンションです。新築にこだわりのある方はいいと思います。 一番強力なライバル物件は大阪福島タワーの中古かな。。。私なら、本気で悩むと思います。 |
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| No.108 |
by 大阪タワー 2022-08-28 04:15:58
そういえば、商業施設？がひっそりと街開きしていました。
（本当はヴィラフォンテーヌを予約していて、レビューしよう！！！と息込んでいたものの予約していた日とコロナ陽性が当たってしまい、キャンセルに。そのことを愚痴っぽくすごろくさんに喋ったら「ビジネスホテルに泊まれなかっただけって別によくね？（意訳）」と言われ、まあ確かにそうだよな。。。と思って再予約せずに今に至る。） 見た感想はやっぱし、１Fは商業施設入れるべきだったのかなと。 単純に、勿体無い。せめて、成城石井のようなスーパーが入っていたら地域の印象は変わったのかなと思います。 もっとも、住友不動産のテナントということで管理はしっかりしているというか前面の公開空地などもきれいに維持管理されるだろうし、必ずしも悪いことばかりではないのは事実とはいえねぇ。なんとなくもやっとしたものが残るのは事実です。 最近、バルのようなものが流行っているので福島や阪急三宮みたいな雰囲気になればすごくいいのになとか思います。現状は元々路地のような通路が急に露わになったような雰囲気でなんだかなぁと思います。 基本的にこの一年で価格改定が特になされておらず、ひっそりと着実に売っている印象。 間取りは綺麗ですが仕様は特に専有空間については他のシティタワーとほとんど同じ。間違い探しのような感じ。金額を考えるともう少し華やかなものにしてほしいですね。 共用部については少しだけきらびやかに仕上がっている印象はあるものの、借地で坪６００万円というという価格を考えると不満が残るかな。 結局、最初の印象と変わっていません。立地を買うマンションということですね。この金額を出してもここに住みたいと思える人からしたら、満足度は確実にあるでしょう。 リセールがあるのかと言われると謎です。 実需とか相場とかそういう世界観の話は超越しているのは事実で株価指数について聞かれているのとあまり変わらんよなぁ、という気分になりますから。 
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| No.109 |
by 大阪タワー 2022-08-29 00:36:08
新規物件に御影山手という表示を見て、「また、山の上の物件かな、、、」と思いましたがこれかぁ。思い出しました。御影石野住宅の建て替えです。
もはや、ヴィンテージの装いさえ見せはじめた阪急御影駅北の白鶴マンションの裏という立地ですね。 貴重な平坦物件です。その分、線路には近い。けれど、阪急だし駅に近いからそんなにスピードも出ないんじゃないかなとは期待したいところです。 阪急御影は北側と南側の山手幹線あたりまでが良好な住宅地という印象が強い街です。ただ、北側は坂が尋常じゃなくきついので暮らすのはしんどそうと庶民には厳しい街という印象が強いです。 （少し前に建て替わった甲南病院で内覧会的なレセプションに呼ばれたことがあります。たまたま早く着いたので駅から歩きましたが大後悔、、、これじゃ、登山だよねぇ。。。と思いました。） ジグライがあって、そういう心配と無縁でいられるのは希少です。 価格は夙川のブリリアが坪３００万円程度だそうなので、もう少し高くなるかな。平米１００万円くらいだと嬉しいかも。これくらいだとブリリアタワー箕面船場などより安いくらいですね。 他に比較したい物件はジオ阪神芦屋あたりか。 あっちよりはこちらの方がステータス的なものを気にする人が選ぶ印象。阪急御影駅は雰囲気はいいけれど、生活は不便そうな印象があります。 とはいえ、こういう物件の選択肢が増えるのは素敵なことです。 |
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| No.110 |
by 大阪タワー 2022-09-25 19:06:24
市内のタワマンが高くなりすぎて、どんどん狭くなっている昨今ですがこのマンションは救世主に成り得るのでしょうか！？！？
昔、ここの近所でグランドメゾン立売堀一丁目というマンションが売りに出された時は一瞬で完売した記憶があります。 立地はいいですよね。落ち着いているけれど、便利な印象です。心斎橋辺りがふつうに徒歩圏で使えるというのは大きな魅力です。 そして、これくらい広い専有空間を謳っているのはうれしいです。 金額的にはグロス価格が1億円を大きく超えてくるようなこともなさそう、、、と期待したい。 それであるならば、平米１００万円くらいできてくれると競争力あるなぁと思います。 詳細はこれからでしょうから、期待して待ちたいと思います。 |
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| No.111 |
by 大阪タワー 2022-09-26 00:50:51
最安値の8580万円の住戸は買いじゃないかなと思いました。
もちろん、高いけれど、間取りもそんなに悪くはないし、立地も考えると妥当。 何より、このエリアの高級マンションでこれくらいのグロスというのは珍しいので。 良い点は、立地、グレード（キッチンやライン照明、洗浄浴槽などなかなかいいです）、管理費が安い（阪神間によくある積水の小さいマンションだともうちょい高い印象）、外廊下（なかなか作りがいいのでこれはメリットかなと思います） 特に駅距離は想像より近いです。同じ徒歩３分でも箕面船場なんかより全然近く感じますし雰囲気もいい。 市内のマンションの同価格帯の物件よりもグレードも高いので選びやすいでしょう。 良いマンションだと思いました。 |
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| No.112 |
by 大阪タワー 2022-10-31 18:55:19
この辺りで出ている新築マンションはいくつかあって、
立地的にはグランソルティア天神の苑が格別の好立地。ただ、その分金額も張ります。 それ以外はだいたい坪350万円程度のレンジで似たような感じです。 個人的にはグランソルティアの次に好きな立地です。南森町なら、北側の方が住みやすいと思います。梅田にも近づきますし。 ここは間取りも悪くないですし、DINKSの人にはいい物件かなと思います。 グロスの面積は狭いものの、生活しやすそうな間取りです。 中古だと、例えばシティタワー東梅田パークフロント辺りはバッティングしてきますが立地的にこちらの方がいいと思う人は多いと思います。 便利な割に静かなでいい場所ですよね。残債割れすることもなさそうですし。 |
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| No.113 |
by 大阪タワー 2022-10-31 19:35:06
まず、socolaの商業施設。よくまとまっていると思います。ダイエーのスーパーは想定の範疇ですがパントリーがあるのは大きい。
それこそ、JR尼崎駅にありますね。パントリーのいいところは場所に応じた品揃えをきっちりするところで、ここでもうまいことしてくれるでしょう。 いずれにせよ、住むには便利なところだと思います。 また、ここのライバル物件であったクラッシィ尼崎が少しづつ高くなっているような気がすることと今後出てくるであろうマンションの価格が高いであろうことを思うと今の相場ではそんなに違和感のない価格です。 環境はJR尼崎よりいいと思うし、駅も近くて便利だとは思うのですがやはりグロス価格の高さが一番のハードルかな。 ここを７０００万円出して買うなら、５０００万円くらいのプラウドシティ塚口の中古にしておいてその差額で車でも買おかな、、、ということで真剣に悩んでしまうかな。 ここが一番辛いのは間取りがどれも微妙なところ。 商業施設が下にあるからなのか、どうにもスパンが厳しい印象です。 その点、プラウドシティの方がふつうの板状だから無理がない。 阪急神戸線沿線で探している方には最有力のマンションかなと思います！！！ |
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| No.115 |
by 大阪タワー 2022-10-31 19:55:16
注目物件であることに間違い無いでしょう。
個人的には大阪市内のタワマンでお世辞抜きに一番好きな立地です。 川沿いで抜けているし、福島駅もほど近く飲食店も充実している。駅に阪急オアシスができて使いやすくなりましたしね。 ただ、言いたいことはたくさんあって、なんで自社用地で定借やねん！？とかは思うのですが仮にこれが所有権だったらとんでもない値段だったんだろうな。と思うと庶民が夢見れるという意味で借地というのはアリかもしれません。期間も７０年ありますから子供に恨まれることもないでしょう。 ただ、その前提はあくまである程度リーズナブルな値段になること、という話ではあるのですが。 シエリアの場合、最初期で行けば床暖房をオプションで付けることができることもある（物件によります）ので、買うなら早めにしたいと思っています。 例えば、所有権である堀江のシエリアと仮に同じような価格帯でここが出たとしたら私ならこっちを選ぶかな。。。 堂島川沿いの開放感や景観のきれいさはとにかく魅力的。絶対に気持ちのいい毎日を過ごせるでしょうから。 もう資料請求できるようですので、待ちたいと思います。 |
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| No.116 |
by 大阪タワー 2022-11-13 12:08:04
商業施設もオープンしたということで、現地見てきましたよ。
（気がむいたら、ブログにします） 結論から言うと、マンションの人気出るかな！？と思いました。生活密着型でいい施設ですね。 コンパクトでありながら、要所は抑えられているイメージで特に１Fはいいですね。 薬局、パントリー、カフェ（上島珈琲）、パン（カスケード）というのは普段使いとして完璧でしょう。あと、ダイソーも大型店舗ですし。 まだ、オープンしていませんでしたがさしすなど人気店もできるようですね。のがみの食パン屋さんもカスケードと使い分けがしやすくバランスがいいと思う。 ２Fからマンションの入り口は接していて、すぐに行き来できる距離ですし。便利です。 そして、明るくきれいな施設ができたことにより、サンサンタウン時代と比べてロータリーの印象がガラッと変わりましたね。 相場が上がってきた中ですので、割安感も出てきてますしいいかなと思います。 ただ、中古ではありますがプラウドシティ塚口とは比べてみてほしいなと思います。同じような広さでも随分と価格差があります。 価値の見出し方次第ですが、それでも、こちらの方がベターと思えば後悔はないでしょう。 
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| No.117 |
by 大阪タワー 2022-11-13 16:26:14
最近、この界隈に多いソルティア。
読売新聞の南側で「ここって西天満だったんだ」って感じの場所。 南森町など駅距離はあるものの、梅田には物理的に近いので便利だとは思います。 ただそれは裏を返せば歓楽街と隣り合わせということでもあるので、現地はよくご確認ください。 近いけれど、物件周りはそんな雰囲気は感じないので割り切れる人にはありだと思います。 この辺りの小規模物件もシエリア紅梅町が一瞬で売れたりとけっこう人気が高いので坪３００万とかしてしまうのでしょうか。 ただ、２LDKで5000万円とかしてくるような価格帯になるのであれば、近所のシティタワー東梅田パークフロントの中古なんかは射程圏内に入るので、それであればタワーマンションで装備充実しているあちらのほうがいいでしょう。間取りもいいですし。 |
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| No.118 |
by 大阪タワー 2022-11-13 16:42:42
苦楽園で探している人にはどんぴしゃな場所なのかな。
お店などが多く、歩いて楽しい苦楽園口通から少しだけ中に入っていていい場所です。 最近の阪神間小規模グランドメゾンは概ね坪４００万円くらいですので、そのくらいをターゲットと思っておけば外さないでしょう。 （ちなみに、住吉本町は完売間近） 個人的には、この辺のマンションだとニテコ池のプラウド苦楽園が素晴らしく素敵だと思うものの定期借地なんですよね。うーん、、、 環境を熟知されていて、地域をよく知る人だけでサクッと売れてしまう規模ですから興味のある人は資料請求して早めに動かれることをお勧めします。 ここは夙川近辺の他のマンションと比べる人はほとんどいないでしょう。いいものになると思います。 |
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| No.119 |
by 大阪タワー 2022-11-13 22:17:27
私はモデルルームに行けていませんが相談に乗っている知人から話を聞きましたので、情報共有。
想像より安いようです。３LDKでも５０００万円代がほとんどで８０平米で６０００万円後半程度と聞きました。平均坪２７０万円くらい？？？ 以前、スムラボに書いた時に２７０なら安いと書いたけれど、そのくらいのようです。 駅も近いですし、ライフも下にあるということで非常に便利ですよね。 阪神電車のいいところは梅田も三宮も駅の場所がJRや阪急よりも場所がいいですよね。電車が少し遅いところをそれでカバーできている気がします。 仕様もキッチン天板がフィオレストーンとのことでそんなに悪くないのかな！？と思います。 |
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| No.120 |
by 大阪タワー 2022-12-04 12:29:53
JR芦屋駅から徒歩８分であれば、いいと思います。
その経路も大丸芦屋のある駅ビルから通っていけば、そんなに長く感じないと思います。 線路には近いし、JR線の場合は貨物列車が走ることがネックですが窓は二重サッシになっているし、配慮されていて好感がもてます。 やはり、特筆すべきは間取りの良さです。Hタイプ87.75平米は特に素晴らしい。部屋が整形というところにこだわって作られていて使いやすそうです。 価格次第ではあるものの、これくらいの部屋が7000万円代で買えたら、大阪市内のマンションと比較してもこっちにしておくか、という気分になりそうです。 市内タワマンだったら、これくらいの値段だしても下手したら２LDK。 その辺りと比べたら断然、居住性はこちらの方が高いでしょうから見比べてみてどちらにメリットがあるか考えてみたらいいのかなと思います。 |
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| No.121 |
by 大阪タワー 2022-12-05 15:44:31
三井不動産の関西での大規模住宅開発はパークウエルステイト千里中央以来か！（爆）
各駅ではあるもののJRと阪急の両方が使えて、ツカシン徒歩圏という点でいい立地かのかなと思います。 ただ、金額面はすごろくさんのスムラボの記事に書かれていたよりもお高くなるような気がしています。 ここは住所が伊丹市であることと、HP掲載プランですら６３平米の３LDKがあることなどからすると単価は高そうな気がしてなりません。。。 （この辺の面積帯の３LDKで条件の良くない部屋がギリギリ4000万円切るくらいになるのかなぁ、と。） とはいえ、JR尼崎駅のクラッシィよりかは全体的に安くなるとは思いますからこの辺のバランスをどう評価するかですね。平均したら、坪２３０万円くらいで落ち着くような気がします。 個人的には、やっぱりこの辺のマンションを語る上で欠かせないのはプラウドシティ塚口だと思っていて、ここのマンションが気になる方は前もって中古のお部屋を見に行って体験した方がいいと思います。 その上でどう感じるか次第で選択が変わってくるような気がします。 |
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| No.122 |
by 大阪タワー 2022-12-05 23:04:05
大規模マンションといえば、そういえばここはどうなったんだろうか？と思って確認してみるとまだ残っていたようですね。
岸辺駅の周辺はこのマンションの開発を含めて様変わりしていますから旧来の感覚とは違ってきていると思います。 特にここの場合、今の新築の中で照らし合わせて考えると北摂でも最安値といえるのではないでしょうか。 しかも、駅距離もそんなに離れていないですし、駅ビルのビエラにはスーパーやフィットネスクラブもあって使い勝手も悪くない。（ただ、反対側なんですよね） マンションとしてはオーソドックスなものです。一番懸念材料になるのが線路からの騒音ですが完成済み物件なので、実際の部屋を見れるのは大きなメリット。 夜が気になる人は駅のカンデオホテルに泊まってみるといいかもしれませんね。 いずれにせよ、広々とした間取りのマンションが5000万円程度で買えるような物件は減ってきましたので、そういう意味でここはいいかもしれません。 |
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| No.123 |
by 大阪タワー 2023-01-26 07:17:19
僕が今２５歳に帰れたら、これを買うかなと思います。
３０００万円切る値段であれば、税制的に優遇なくても賃貸より負担感少ないですし資産的に心配はないかと思います。 ふつうに賃貸に出しても月１０万円くらいはするでしょうし、５年くらい住んだあと売りに出しても残債を割る可能性は低いかと。 何より、立地がいい。そのうち駅も近くにできますし、いうことないでしょう。 一番、靱公園エリアの魅力を享受できる場所だと思います。 部屋からの眺望は諦めてもアクティブに過ごすのにはもってこいじゃないかな。そういう意味で、極力安い部屋の方がいい気がします。 エントランスあたりの仕立てもさすがリビオということでなかなかかっこよさそうじゃないですか。 いいマンションだと思います。 |
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| No.124 |
by 大阪タワー 2023-01-26 07:40:21
ついに、最終期。
北区で独身、DINKS世帯の新築マンションの中では一番選びやすいマンションだと感じます。 この立地でこの規模のマンションはなかなか出てこないと思いますし、大阪の中心市街地というのは梅田一強という流れはもう抗えないと考えますので梅田徒歩圏で大きな公園に面して生活のしやすい天満エリアは長期的に見て強いと考えます。 このマンションの価格帯というのは高いといえば高いものの、今の相場で見れば大きな違和感はありません。 気になる人は早めにモデルルーム行くのが吉じゃないかなと思います。 |
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| No.125 |
by 大阪タワー 2023-02-18 01:24:48
松屋町にグランドメゾンかー。という意味で少し新鮮な感じがしましたが上本町もなかなか渋いところにありますし、やはり最近変わってきたのかなと。
松屋町。中心部に近い割に下町風情が残っており、私は好きな街です。 しかも、商店街に面しているというところでいいですね。生活は楽だと思います。 最近のグランドメゾンは広めの部屋が多いのはありがたい。ここも最低でも７０平米は確保されていて、希少性があります。 近傍のブランズは比較的コンパクトな間取りが多く苦戦しておりますから差別化のための施作なんでしょうね。 金額次第ではあるものの、坪３００程度で出てくるのであれば悪くない選択かなと思います。 将来的に、値上がりしていくような場所だとは思えませんが底も固そうなところが魅力ですね。 例えば、タワマンなら、シエリアタワー堀江だとかと比べるなら、僕ならこっちにするかな。 ジオタワー堺筋あたりと金額的にはバッティングしてきそうな感じがあるので、その辺と見比べてみるといいと思います。 |
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| No.126 |
by 大阪タワー 2023-03-06 02:20:01
出ましたねー。
元々、借地であったマンションを再開発で所有権にして建て替え。。。みんな得していていいプロジェクトだなと思います。 これはいい物件じゃないかなと思います。立地は個人的にはグランドメゾン六甲宮山町よりもこっち。 何気に高羽・鷹匠校区なんですよねー。響く人は多いでしょうし、お高くなる要素しかないというのは私でも感じる。 金額的にはアトラス御影山手と一緒くらいかちょっと高いかもしれません。御影山手で平米１００万円を超えるくらいでした。 生活のしやすさでいえば、六甲の方が上でしょう。御影はスーパーがちょっと遠いのと阪急以外の路線が使いにくいところがウィークポイント。 その分、いいお店も多いですし、環境や雰囲気もいいですが阪急六甲の少し上、つまりアトラス辺りの雰囲気も私は好きです。 続報を待ちたいです。 |
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| No.127 |
by 大阪タワー 2023-03-15 10:53:42
プレイズ尼崎
最近、にわかに供給の多いJR尼崎近辺ですが駅の南エリアの物件が多い中、人気のある駅北側の潮江ということで期待されている方も多かったのではないでしょうか。 確かに街並みはきれいですし、駅からの動線上にキューズモールもあり生活利便性は抜群。 ただ、駅からの距離自体は駅南のジェイグランやクラッシィ、そしてこれから出てくる住友不動産の物件の方が近い。この辺りは好みがわかれそうです。 三交不動産のプレイズのいいところはやっぱり玄関の手洗いカウンター。アフターコロナがいよいよ見えてきた昨今でも玄関に手洗いがあればやはり便利ですし、いいアイデアだと思います。 また、長谷工物件ということもあって、外観の雰囲気が周辺と合わせてあるのも好印象。 心配なのは金額面で近くのDCグランスクエアの中古物件もけっこう高くなってきていることを思うとここもそれなりにしてしまうのだろうなぁ、と思います。 どうしても、中古は嫌ということがなければ、中古とも比較検討しながら選ばれることをオススメしたいです。 
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| No.128 |
by 大阪タワー 2023-03-15 11:18:42
クラッシィ尼崎GRAND PLACE
現地を見てきました！！！ いや、いいですね！完成した感じを見ると非常によく見えます。大規模マンションのいいところがよく現れていると思います。 敷地に余裕があって、緑が多い。敷地の外周をしっかりとセットバックできているし、周囲を植栽で離隔を取れていていい雰囲気になっていますよね。 しかも、駅も近くて便利です。なんと言ってもJR尼崎です。どこに行くのもすごく便利です。 その上、現実的な金額で買えるというのは非常に大きい！！！コスパという意味でいえば、ここが関西で一番でないかなぁ。 安心感が持てるポイントでいえば、今後出てくる周辺マンションはここよりも高いでしょうし、規模感もここほどないからこのマンションを魅力的だなと思った人には物足りなく感じるんでないかなぁ。 気に入った人は早く買うべきです！！！ 
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| No.129 |
by 大阪タワー 2023-04-30 00:44:04
たぶん、４月２９日、GW初日からモデルルームオープン！ということで、断片的に漏れ聞こえてくる情報を記載したいと思います。
価格は高い、、、のだけど、昨今の大阪のタワマン事情を思うと定借だし目に優しいような錯覚を覚える雰囲気はあるので、よく見なくてはいけません。 ようするに川沿いで抜け感のある部屋はずいぶんと高い。 けれど、それがこの物件の最大価値だとも言えるので、モデルルームの話を聞いてしっかりと考えないといけません。地代も出ていないそうなので、それでは本格的な検討は厳しいかな。 ただ、前にも書きましたがこれが所有権だったときのことを思うとすごい値段で庶民には到底無理だったと思いますので庶民に検討の機会をいただけているだけありがたいと思うほかありません。 大阪タワーもMRに行けたらまた記事にします。 |
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| No.130 |
by 大阪タワー 2023-05-16 19:47:00
JR尼崎でもほぼ駅ロータリーという好立地！！！
元々、コインパーキングでした。 スケール感に乏しいところは残念ですが、案外（失礼）間取りが良さそうなところが好印象です。 金額次第ではありますがもはや残り少ないクラッシィハウス尼崎は正直、ナロースパンですので同じ専有面積ならこちらの方が間取りはいいでしょう。 ただ、便利な反面、眺望などは望みにくいのかなと思います。 ライバル物件はこれから出てくる（ってずっと言っているな）住友不動産物件かとは思いますがこちらの方がコンパクトな間取りが多いでしょうし、たぶんフットプリント的に２LDKなら間取りはこちらの方がいいんじゃないでしょうか。 JR尼崎はDINKSが住むのにはすごくいい街だと思います。これ以上、交通の便のいい場所もなかなかありません。 もう少し開発の余地があれば、武蔵小杉になれたのになぁ、とか思いますがこのジェイグランがその利便性をもっとも享受できる立地であるのには間違いありません。 ここよりJR尼崎で便利なマンションはローレルコートクレヴィア尼崎駅前がありますが現状、中古は出ていません。需要があるのでしょうね。 |
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| No.131 |
by 大阪タワー 2023-05-30 21:41:43
大阪メトロの第二弾物件ですね。
森ノ宮駅近の中央区ということで聞いただけでお高い感じがします、、、笑 とはいえ、JR森ノ宮駅の南側、環状線と玉造筋との間なので、言葉で聞くイメージよりは下町っぽい雰囲気の残るエリアです。 環状線の高架にも近接していますし。 森ノ宮自体はキューズモールもできて、駅もきれいになって便利になりましたから暮らしやすいでしょう。 そして何より、大阪公立大学を核とする鉄道基地跡の再開発も予定されているわけですから将来にも十分期待できます。 間取りは比較的コンパクトなものが多そうな雰囲気ですが６５ｍ２のものなんかも使いやすそうな間取りです。 何となくですけど、価格面では期待できるのではないかなと思っています。 何しろ、大阪メトロはまだ分譲経験の浅い会社ですし、売れ残ったり失敗は許されないと考えていると思います。 ということは、比較的お求めやすい価格でのご提供に期待したくなっちゃうよねぇ！！！と。 いずれにせよ、この周辺で検討されている方には外せない物件かと思います。 |
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| No.132 |
by 大阪タワー 2023-05-30 22:49:23
ザパークハウス大阪梅田タワー。
中津最寄りで一番梅田に近いところになります。阪急線沿いの元々コインパーキングだったところです。ウメキタにも近い場所ですね。 ここの一番のポイントは物件名に「大阪」と入れているところかな。 梅田って大阪以外であんまりない地名。例えば、丸の内とかだったら東京だけでなく、名古屋にもあるし、、、という感じでミスリードさせないように入れるというのは理解できるのですが梅田に敢えて大阪って付けるかなぁ！？というね。 明らかに広域を狙っているように見えます。HPもそんな作りです。投資を呼び込むのでしょう。 商品として気になるところは土地の小ささ。中津物件ってけっこう規模大きいんですよね。ここの土地の広さは３兄弟で一番戸数の少ないザセントラルマークタワーの半分です。 ３兄弟はどれも商品力高いですからこれらに勝る魅力を生み出そうと思うとなかなか大変じゃないかな。 そうなるとある程度価格競争力がないと中古でいいや、ってなりますから。 特に、ブランズと見比べられても勝てる要素はほしい。あれと比べられるのは酷でしょうが、、、 あと、どうでもいいこと？ですが売主に安田不動産がいるのが気になる。笑 あんまり見ない顔ぶれですね。以前、パークハウス神戸タワーにはいた記憶がありますが神戸は彼らのお膝元ですがこの立地は不思議な感じがします。（個人的にはこれはポジティブ要素だと思います。いい会社さんだと思います。） もう一社のJR西日本プロパティは元々、菱重興産という三菱重工の不動産会社でしたからその関係なのでしょうね。 注目していきたいと思います！！！ |
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| No.133 |
by 大阪タワー 2023-06-02 07:50:21
思いのほか、反響がありましたので感想文を。
本文の最後にも書きましたが定期借地権ということも条件の一つの要素でしかありません。 どうしても譲れない条件だという人もいるのかもしれませんが個人的にはそうは思わないかな。 定期借地だからできた事業なんだという側面もあろうかと思いますし。 ただ、リスクである部分は理解した上で選択をすべきだと考えたので、書いたというのが本当のところでディスりと捉えられるのは心外。。。 本文にも書きましたが正直、私自身はここは自分でも買っていいマンションだと思っています。 いい立地だと思いますし、気持ちよく住めるだろうなと思える環境であることが一番大きい。 あと、間取りがいいこと。サッシ高が低いことと床暖房がないことが残念ポイントではありますが。 資産価値的な観点で考えれば、想定賃料とのバランスが取れていれば何とかなるかなと。ある程度、利回りが取れれば売却も難しくはないでしょう。 ７０年後どうするの？問題は社会的な問題はあると思うものの、個人単位で考えれば、個人が保護されるような気がするので深く考えても仕方がないかな。 だから、自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。 |
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| No.134 |
by 大阪タワー 2023-06-10 02:05:36
現地近くに行く用事があったので、見てきました。
まず、いいところはウメキタへの近さ！！！ グラングリーンが開業したら、この周りは激変しそうな予感がしました。 阪急の高架下にもosaka food lab https://www.osakafoodlab.com という施設ができていて、面白そうでした。 （これは仮設でしょうから、再開発の機会を伺っているんだろうなぁ） 街の伸び代は中津駅近辺の中でも大きそうな雰囲気ですね。 デメリットだと感じるのはやはりスケール感で敷地もやっぱり狭いなという印象が強かった。あと、線路の音ですね。すごく近い。 お隣のサンクタス梅田イノセントの掲示板にも音がきになるとの書き込みもありましたので、きっちりとした対策に期待したいですね！！！ 
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| No.135 |
by 大阪タワー 2023-06-10 12:25:22
ベイシティタワーズ神戸。
久しぶりに神戸に行く用事があったので、寄ってみました。 想像より、緑が豊富でよい雰囲気ですね。フェラーリのディーラーがあることもあり、高級感に溢れていました！ 街ができて、雰囲気は様変わりした感じです。 お高い物件であることは間違いないですが完成後の方がより魅力が伝わる気がしました。だから、住友不動産の販売戦略は正解なのかもしれません。 とはいえ、最高３億５千万円の価格はなかなかパンチがあるなぁというのは紛れもない事実であります。高いなぁ。 悪いマンションだとは決して思いませんが今のこの金額が妥当かと言われるとちょっとなぁと思うのは事実です。神戸のタワマン規制による希少性によってその金額が導き出されているような気がしてなりませんから、、、 また、イースト棟が着工しましたね。 金額的には今のウエスト棟と大きくは変わらないのではないでしょうか。 イーストの方が条件が悪くなるけれど、時期補正がかかるので。。。 ということは、ここに興味が少しでもある人はウエストの検討を一旦、した方がいいと思います。 立地的に４３を南に超えるのはやはり抵抗感がありますがマンションの辺りにも設置されたドコモのシェアサイクルは便利ですね。 私も帰りに使いましたが三宮駅で乗り捨てできますので、あれで移動する分にはそんなに距離的な抵抗感はありませんでした。 
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| No.136 |
by 大阪タワー 2023-06-19 01:29:36
現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ、と。
マジで１３年ぶりくらいの訪問じゃないかな？みたらしは梅田でも食べられるしなぁ。 街の印象自体は昔と変わらずで駅を出たら商店街のアーケードが広がっていて、されど同じような感じの環状線「天満」ほど人に満ち溢れていることなく何となく大らかな印象をうけます。 それにしても、大阪梅田からの距離の近さよ。 久々に行ったJR尼崎でも「近いな！！！」と思ったけれど、それよりもだいぶ近いですねぇ。ラストフロンティア感はありますね。 いいと思ったのは周りに高い建物がなくて空が広いこと。 特にこのマンションも淀川サイドは梅田の摩天楼がバンと見えて素敵だろうなぁと思いました。 この辺の細かい話はまたブログにします。 最後に価格面ですが、個人的には阪急塚口のプラウドは一つのターゲットかなと思います。 塚口でだいたい、坪３００万くらいでしょうからそれを思うと似たような金額かなとは思います。定借＋タワマンという要素でプラマイ０くらいかなと。 あと、たぶんですが上層階と下層階での金額差は大きい気がしますので、そのあたりの隙間を狙ってお得に書いたい物件ですね。 
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| No.137 |
by 大阪タワー 2023-07-23 12:42:35
出た！！！舞子の海沿いマンション。
過去にも、ちょこちょこ出てきていましたがすぐ売れてしまっている印象です。 その中でもビーチの前というポジションで安心感がありますね。永久眺望でしょう。 このポジションというだけで、相当な希少性ですから中古になったとしても安心感はあると思います。 このマンションを買う人は地元に明るい方でしょうから、言うまでもないでしょうが懸念点は週末の大渋滞。。。 大きくなる垂水アウトレットと新しい須磨水族館が完成するとますます2号線の混み具合が増えそうなのが心配です。 あと、駐車場が９／１５台ということで全住戸には付かないというのもこの立地で車がないのはちょっとしんどいような。。。山陽電車の駅からはそんなに遠くなさそうですが、、、 車がマストな人は早い目にモデルルームに行った方がいいんじゃないかな？と思います。 |
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| No.138 |
by 大阪タワー 2023-08-15 10:22:50
スムラボの記事https://www.sumu-lab.com/archives/80779/
では金額面をさらっといったので少しだけ補足したいと思います。 12Fから26Fのスーペリアフロアの中住戸でも平米１００万円程度というのはなんとも高いなぁ、、、というのは紛れもない事実なのですが 維持費のところもなかなかのものでたぶん月平米７６０円！？くらいというのはけっこう重たい。 ここより戸数が半分のシエリアタワー中之島より総額が高いのはいかがなものかと思うけれど、昨今の情勢だと致し方のない話かもしれません。 前に、最新のジオタワーである宝塚南口の価格表を見せてもらったことがありますがあそこでも管理費だけで月平米400円というなかなかのお値段でしたからねぇ。こちらの方がサービス充実ですしね。 お得目の部屋があるなら積極的に狙いたいマンションです。具体的には視界の抜け感が確保できる７０平米で6000万円前半くらいの住戸を希望！！！甘いか、、、 現実的な目線で考えると、それくらいじゃないと検討難しい気がするんですけどぇ。 十三の今までの世界観とは別世界なのは理解します。が、それであるなら外部からたくさん人を引っ張ってこないとならないわけで、その吸引力がどこまであるかという話だと思います。 |
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| No.139 |
by 大阪タワー 2023-09-22 11:42:09
周りの高騰を考えると再びこのマンションにスポットライトが当たってきているような気がするのは私だけでしょうか。
当初はいくらなんでも高すぎると思っていた1LDK37平米4600万円などは値上がりもないので、今やお得な感じもします。間取りはいいから一人暮らしにはいいよなぁ。 また、３LDKも新築はなかなか高くなってきています。今や広ければ、坪単価が薄まるという考えではないのでしょうね。 そういう意味でみても、このマンションは全体的なバランスがいいですし、今一度見てみることをお勧めしたいです。 |
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| No.140 |
by 大阪タワー 2023-10-27 03:30:35
あれ？尼崎で大阪ガス都市の計画なんて、あったかしら？と思ったら、なかなかの立地ですね。
昔、ダウンタウンの松本人志と高須光聖の放送室というラジオがありましたがまんまその世界観です。（Youtubeにはあると思うので聞いてみてね！） 尼崎は競合の多い場所であります。ついにはじまったシティハウス、ジェイグラン、駅北の三交不動産、、、 タワマンとはいえ、サンクチュアリになるのかなと期待した十三があの強気価格だったから、それを思えばまだまだ尼崎は優しい街なので期待感が高まります。 ただ、これらのライバルに伍して戦うためには明確な価格差がないと厳しいだろうなぁ。 この立地でのZEB-readyは顧客への訴求力がどれだけあるのだろうか。 特にコンパクトな間取りについてはジェイグランとの比較は避けられず、金額的に頑張ってほしいところですし、検討される際は見比べてみてもらいたいところです。 |
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| No.141 |
by 大阪タワー 2023-11-18 21:51:33
立地は素晴らしいけれど、定借か、、、なのではあるのですがタワマンが建つことのない神戸は板状マンションの商品的な魅力が相対的に上がるのでそこまでディスアドバンテージにならんのじゃないかなぁ。
八幡神社の横のパークハウスはさくっと売れた記憶がありますし、直近ではシエリア神戸元町も完売しております。シエリアが坪２６０万くらいでしたかね。 一般論でいえば、駅距離はあるものの、こちらの方がシエリアよりは立地的には恵まれていると言えそうです。 ということを考えると、相場観的には平米１００万円くらいはすでに織り込み済みと言えそうです。 中古に目を向けると、この辺りはNHKの斜向かいのワコーレや、トアロードのパークハウス、県庁前のプラウドタワーなど良質な物件がたくさんあるので、見比べるのはマストです。ちなみに、私の個人的な趣味でいえば、パークハウスが特にいいと思います。 あとは旧山口銀行にプラウドが建つとかなんとかという話は気になるところですが完全所有権だとすると金額的にはとんでもないことになりそうですね。 |
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| No.142 |
by 大阪タワー 2023-12-03 13:36:07
なにが、８７平米７０００万だよ、、、
ふつうに1億円してるじゃん、、、大阪タワー！ふざけるな！！！ って、言われても仕方がないくらいピント外れた想定で本当に申し訳なく思います。しかし、角部屋とはいえ下で坪370万円とは、、、少し前に売っていたプレミスト阪神芦屋とあんまり差がない、、、 ここのいいところは小規模でも共用部がとても充実しており、エントランス周りのシェアリングパスはなかなかいいアイデアだと思いました。 決してタワマンのような広い面積があるわけではないですが毎日使う場所ですので、こういった場所があるのは便利でしょうし、ランドリーまであるのはとても嬉しいところです。 この辺りの充実は新築マンションならではですので、メリットですよね。 完成物件になりましたので、気がかりとなる線路との距離などもしっかりと現地を確認した上で購入できるのは大きなメリットですね。 阪神間でも最近発表されているマンションは南の方が多いですから、金額に納得できる方にはいい選択なのではないでしょうか。 |
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| No.143 |
by 大阪タワー 2024-06-03 18:34:27
スムラボ書かなきゃな、で、リハビリをかねて出張所に投稿します。
と言っても、モデルルームにも行けていないからすごろくさんのブログ情報とかを頼りにした感想文ですが。 結論、買える人は川が見える向きで買える範囲で一番いい部屋を買いましょう。ですかね。 この立地で半永久的に眺望が確保されているというところが一番強いところかと思います。 ブリリアタワー堂島ですら、眺望という意味ではリスクがあったことを思うとこのマンションの立地がいかに恵まれているかがわかることかと思います。 川沿いの街区は面積が少ないので、大きな建物ができる可能性はないでしょうし、仮にサントリーのオフィスが建て替わっても隣のアロフト堂島の建物ボリュームを見ると今くらいの大きさになることが想定されますから東向きも２０F程度を超えればほぼリスクはないかなと思います。 また、金額面でも妥当というかぶっちゃけ割安だと思います。ブリリアタワー堂島の中古がどの程度で成約するのかはわかりませんがそれらの出し値と比較すれば、明らかに割安。 懸念するのは高速道路の騒音でしょうがあの辺ってけっこう渋滞するからビュンビュン流れるイメージはないことと、前にMJRを見に行ったときに気にならなかっらから個人的には許容範囲かなという感じです。 あと、総じて間取りもいいから言うことないです。プールがあることの是非などはよくわかりませんがそんなことは些細なことでしょう。 |
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| No.145 |
by 大阪タワー 2024-06-04 00:46:12
この前、近くに行く用事があったので、見てきました。
ライフは大阪で見るやつに比べて、色使いも含めて落ち着いていていい雰囲気でした。 マンションエントランスはスーパーと反対にあることによって、同じ建物に入ってはいるものの、普通に生活する分には意識することはないでしょう。 例えば、スーパーのお客さんがマンションの入り口にまで自転車を止めてしまう、、、なんてことは起こり得ない。 むしろ、マンションエントランスはこの規模の割に立派だと感じました。 投資で買うような物件ではないですが、阪神間、特に芦屋や東灘区あたりで新築を探すのなら、私はここにすると思います。 東灘の阪神最寄りエリアの物件はこことほとんど同じくらいの値段で出てくるようですし、これから芦屋市内で出てくる物件は軒並み坪５００万だとか（嘘かもしれないけれど、正気か！？）という話も聞きました。 そうであるならば、ここの価格はとても魅力的ではないかなと思います。 個人的には環境もいいと思いますよ。下町っぽさはあまり感じません。 行政区の差はあれど、実質的には阪神芦屋圏ですから。ここに住んだら毎週末パンタイムまで朝食のパンを買いに行くような生活は送れそうですよね、いいよなぁ。 とまれ、完成して魅力は増した物件だと思うので、ご興味のある方はお早めに、、、でしょうね。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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