大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[49: 大阪タワー]

メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。

工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。
関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい
スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。

ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。
都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。
横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。
https://youtu.be/tkW5XZ8vaZ4

また、お値段は相変わらずのようですから、難しいですね。西向きは住友不動産の「梅田ガーデンレジデンス」と大差ないお値段ということのようです。

[画像アップロード中です、画像が表示されない場合はページをリロードしてください]

[71: 大阪タワー]

現地を見てきました！！！
最近発表されたタワーでは、５００戸と大きなスケールのマンションです。
堀江のオレンジストリートには近いですがオシャレな堀江というイメージというよりは材木店などが周りに残る下町という印象の強い場所です。落ち着いた環境と言えると思います。
四ツ橋辺りで用事があって、そこから歩いていきましたが難波辺りまでは徒歩圏と言えるのではないでしょうか。
交通の便は地下鉄の桜川に近いですが微妙に使いにくいかもしれません。
隣に関西スーパーがあるのは心強いですね。

ただ、南側の中層階より上の方になれば、道頓堀川をきれいに望むことができ景色は期待できるかなと思います。全般的に高い建物は周りにないので、これはいいポイントですね。

また、良さそうなポイントは間取り。ホームページ掲載のAAAタイプなんて最高ですね。142平米のECタイプですらほとんど柱の影響がないというのは素晴らしい設計です。

高くないことを望みますが坪３００万円は切らないんじゃないかな、、、

続報を待ちたいと思います。

[98: 大阪タワー]

現地調査に行ってきました。

、、、これは人気出ますね。有利な条件で買えるように早めに動かれることを強くオススメいたします。
すぐそばにシエリア箕面船場というマンションが築浅であって、未入居中古で販売されていますがそこそこ高い。
そして、ここがそれよりも安いなんていうことは有り得ないのでしょう。

とにかく、街並みはきれいで整備されているし、北大阪急行の新駅からデッキで直結ということもありめちゃくちゃ便利。
新しい街なので、全体的にきれいという印象が強い。これは千里中央あたりと比較すると大きな差。
もちろん、現状で比べたら千里中央のが便利なのは間違いないのですがこちらにはその分、伸びしろがある気がします。
もう少し飲食店などが増えたら嬉しいですね！！！

気になるとしたら距離感。
新駅から梅田まで２２分。けっこう長く感じるはずです。とはいえ、御堂筋線ですので、下手な大阪市内よりはほよど便利という絶妙な感じですかね。

価格帯を考えると、千里中央の中古タワーより高いだろうし、平米１００万くらいなら妥当か安いくらい。
個人的な感覚ですが、近隣はそんなに大きな建物のあるエリアではないので、高層階へ行くことへのアドバンテージは少ないかなと。
それなら、コストパフォーマンスの高い部屋を早いうちに買っておくのが正解じゃないかなと思います。

ここより、より新駅に近い位置に住友商事のタワーマンションができるという話はありますが現時点では駐車場であり具体的な話がないということですので、あるとしてもしばらくかかるのかなぁと。
そうであれば、ここを見送って待つ理由はないと思います。
こういった立地を選ぶポイントは駅ができる前に買えるという点です。街ができてしまってから買うのでは遅いと思います。お得に買いたいのなら、今のうちです。

価格次第ですが、いいマンションになると思います。

興味のある人は７月４日からはじまる事前案内会には是非とも参加しておいた方がいいです。
倍率優遇などが受けられることもありますので、今回があるかどうかはわかりませんが、、、

[106: 大阪タワー]

現地を見に行ってきました。

箕面船場新駅からも近いと思いますが表示の２分で行けるのかな、、、？？？
ブリリアタワーが徒歩３分の表示なのに、それより近い、、、のか？
阪大キャンパスくらいから歩くと５分くらいあるような気がしました。（これは感想です）

周りは再開発エリアではないから昔からの街並みで、ブリリアの辺りとは印象が変わる気がします。
やはり、中央区の船場辺りと同じで週末は繊維問屋さん周りは買い物に来る人たちで賑わっています。
この辺りも古い建物が多いので駅を契機にいろいろ変わっていくのかなぁという気がします。

箕面市は規制（人口密度規制）があるため、狭い面積の住戸ができないから一戸辺りの面積がここの場合も広いですね。
ティピカルプランのBタイプも広い割に無駄がなく、贅沢に広々と暮らせそう。というか、こんなところに住みたいなと思わせられる魅力があります。
最低１１０平米ということで他の間取りもキッチリとしているのじゃないかなと思います。

価格帯としては安いとは思えないですが、じゃあ全部１億円超えるのか？となるとそんなこともないんじゃないか、という気もしますので、最低８０００万円代とかから始まるとブリリアよりもいいかなと思う人も多くなるんじゃないか？という期待感があります。
規制のおかげもあり、今時珍しい計画です。
特に、ブリリアが気になる方はこちらも見てみることをお勧めします。

[108: 大阪タワー]

そういえば、商業施設？がひっそりと街開きしていました。
（本当はヴィラフォンテーヌを予約していて、レビューしよう！！！と息込んでいたものの予約していた日とコロナ陽性が当たってしまい、キャンセルに。そのことを愚痴っぽくすごろくさんに喋ったら「ビジネスホテルに泊まれなかっただけって別によくね？（意訳）」と言われ、まあ確かにそうだよな。。。と思って再予約せずに今に至る。）

見た感想はやっぱし、１Fは商業施設入れるべきだったのかなと。
単純に、勿体無い。せめて、成城石井のようなスーパーが入っていたら地域の印象は変わったのかなと思います。
もっとも、住友不動産のテナントということで管理はしっかりしているというか前面の公開空地などもきれいに維持管理されるだろうし、必ずしも悪いことばかりではないのは事実とはいえねぇ。なんとなくもやっとしたものが残るのは事実です。
最近、バルのようなものが流行っているので福島や阪急三宮みたいな雰囲気になればすごくいいのになとか思います。現状は元々路地のような通路が急に露わになったような雰囲気でなんだかなぁと思います。

基本的にこの一年で価格改定が特になされておらず、ひっそりと着実に売っている印象。
間取りは綺麗ですが仕様は特に専有空間については他のシティタワーとほとんど同じ。間違い探しのような感じ。金額を考えるともう少し華やかなものにしてほしいですね。
共用部については少しだけきらびやかに仕上がっている印象はあるものの、借地で坪６００万円というという価格を考えると不満が残るかな。

結局、最初の印象と変わっていません。立地を買うマンションということですね。この金額を出してもここに住みたいと思える人からしたら、満足度は確実にあるでしょう。
リセールがあるのかと言われると謎です。
実需とか相場とかそういう世界観の話は超越しているのは事実で株価指数について聞かれているのとあまり変わらんよなぁ、という気分になりますから。

[116: 大阪タワー]

商業施設もオープンしたということで、現地見てきましたよ。
（気がむいたら、ブログにします）

結論から言うと、マンションの人気出るかな！？と思いました。生活密着型でいい施設ですね。
コンパクトでありながら、要所は抑えられているイメージで特に１Fはいいですね。

薬局、パントリー、カフェ（上島珈琲）、パン（カスケード）というのは普段使いとして完璧でしょう。あと、ダイソーも大型店舗ですし。
まだ、オープンしていませんでしたがさしすなど人気店もできるようですね。のがみの食パン屋さんもカスケードと使い分けがしやすくバランスがいいと思う。
２Fからマンションの入り口は接していて、すぐに行き来できる距離ですし。便利です。

そして、明るくきれいな施設ができたことにより、サンサンタウン時代と比べてロータリーの印象がガラッと変わりましたね。

相場が上がってきた中ですので、割安感も出てきてますしいいかなと思います。

ただ、中古ではありますがプラウドシティ塚口とは比べてみてほしいなと思います。同じような広さでも随分と価格差があります。
価値の見出し方次第ですが、それでも、こちらの方がベターと思えば後悔はないでしょう。

[127: 大阪タワー]

プレイズ尼崎

最近、にわかに供給の多いJR尼崎近辺ですが駅の南エリアの物件が多い中、人気のある駅北側の潮江ということで期待されている方も多かったのではないでしょうか。

確かに街並みはきれいですし、駅からの動線上にキューズモールもあり生活利便性は抜群。
ただ、駅からの距離自体は駅南のジェイグランやクラッシィ、そしてこれから出てくる住友不動産の物件の方が近い。この辺りは好みがわかれそうです。

三交不動産のプレイズのいいところはやっぱり玄関の手洗いカウンター。アフターコロナがいよいよ見えてきた昨今でも玄関に手洗いがあればやはり便利ですし、いいアイデアだと思います。
また、長谷工物件ということもあって、外観の雰囲気が周辺と合わせてあるのも好印象。

心配なのは金額面で近くのDCグランスクエアの中古物件もけっこう高くなってきていることを思うとここもそれなりにしてしまうのだろうなぁ、と思います。
どうしても、中古は嫌ということがなければ、中古とも比較検討しながら選ばれることをオススメしたいです。

[128: 大阪タワー]

クラッシィ尼崎GRAND PLACE

現地を見てきました！！！

いや、いいですね！完成した感じを見ると非常によく見えます。大規模マンションのいいところがよく現れていると思います。

敷地に余裕があって、緑が多い。敷地の外周をしっかりとセットバックできているし、周囲を植栽で離隔を取れていていい雰囲気になっていますよね。
しかも、駅も近くて便利です。なんと言ってもJR尼崎です。どこに行くのもすごく便利です。
その上、現実的な金額で買えるというのは非常に大きい！！！コスパという意味でいえば、ここが関西で一番でないかなぁ。

安心感が持てるポイントでいえば、今後出てくる周辺マンションはここよりも高いでしょうし、規模感もここほどないからこのマンションを魅力的だなと思った人には物足りなく感じるんでないかなぁ。

気に入った人は早く買うべきです！！！

[134: 大阪タワー]

現地近くに行く用事があったので、見てきました。

まず、いいところはウメキタへの近さ！！！
グラングリーンが開業したら、この周りは激変しそうな予感がしました。
阪急の高架下にもosaka food lab https://www.osakafoodlab.com という施設ができていて、面白そうでした。
（これは仮設でしょうから、再開発の機会を伺っているんだろうなぁ）

街の伸び代は中津駅近辺の中でも大きそうな雰囲気ですね。

デメリットだと感じるのはやはりスケール感で敷地もやっぱり狭いなという印象が強かった。あと、線路の音ですね。すごく近い。
お隣のサンクタス梅田イノセントの掲示板にも音がきになるとの書き込みもありましたので、きっちりとした対策に期待したいですね！！！

[135: 大阪タワー]

ベイシティタワーズ神戸。

久しぶりに神戸に行く用事があったので、寄ってみました。

想像より、緑が豊富でよい雰囲気ですね。フェラーリのディーラーがあることもあり、高級感に溢れていました！
街ができて、雰囲気は様変わりした感じです。

お高い物件であることは間違いないですが完成後の方がより魅力が伝わる気がしました。だから、住友不動産の販売戦略は正解なのかもしれません。
とはいえ、最高３億５千万円の価格はなかなかパンチがあるなぁというのは紛れもない事実であります。高いなぁ。
悪いマンションだとは決して思いませんが今のこの金額が妥当かと言われるとちょっとなぁと思うのは事実です。神戸のタワマン規制による希少性によってその金額が導き出されているような気がしてなりませんから、、、

また、イースト棟が着工しましたね。

金額的には今のウエスト棟と大きくは変わらないのではないでしょうか。
イーストの方が条件が悪くなるけれど、時期補正がかかるので。。。
ということは、ここに興味が少しでもある人はウエストの検討を一旦、した方がいいと思います。

立地的に４３を南に超えるのはやはり抵抗感がありますがマンションの辺りにも設置されたドコモのシェアサイクルは便利ですね。
私も帰りに使いましたが三宮駅で乗り捨てできますので、あれで移動する分にはそんなに距離的な抵抗感はありませんでした。

[136: 大阪タワー]

現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ、と。
マジで１３年ぶりくらいの訪問じゃないかな？みたらしは梅田でも食べられるしなぁ。

街の印象自体は昔と変わらずで駅を出たら商店街のアーケードが広がっていて、されど同じような感じの環状線「天満」ほど人に満ち溢れていることなく何となく大らかな印象をうけます。
それにしても、大阪梅田からの距離の近さよ。
久々に行ったJR尼崎でも「近いな！！！」と思ったけれど、それよりもだいぶ近いですねぇ。ラストフロンティア感はありますね。

いいと思ったのは周りに高い建物がなくて空が広いこと。
特にこのマンションも淀川サイドは梅田の摩天楼がバンと見えて素敵だろうなぁと思いました。
この辺の細かい話はまたブログにします。

最後に価格面ですが、個人的には阪急塚口のプラウドは一つのターゲットかなと思います。
塚口でだいたい、坪３００万くらいでしょうからそれを思うと似たような金額かなとは思います。定借＋タワマンという要素でプラマイ０くらいかなと。

あと、たぶんですが上層階と下層階での金額差は大きい気がしますので、そのあたりの隙間を狙ってお得に書いたい物件ですね。