大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[134: 大阪タワー]

現地近くに行く用事があったので、見てきました。

まず、いいところはウメキタへの近さ！！！
グラングリーンが開業したら、この周りは激変しそうな予感がしました。
阪急の高架下にもosaka food lab https://www.osakafoodlab.com という施設ができていて、面白そうでした。
（これは仮設でしょうから、再開発の機会を伺っているんだろうなぁ）

街の伸び代は中津駅近辺の中でも大きそうな雰囲気ですね。

デメリットだと感じるのはやはりスケール感で敷地もやっぱり狭いなという印象が強かった。あと、線路の音ですね。すごく近い。
お隣のサンクタス梅田イノセントの掲示板にも音がきになるとの書き込みもありましたので、きっちりとした対策に期待したいですね！！！

[135: 大阪タワー]

ベイシティタワーズ神戸。

久しぶりに神戸に行く用事があったので、寄ってみました。

想像より、緑が豊富でよい雰囲気ですね。フェラーリのディーラーがあることもあり、高級感に溢れていました！
街ができて、雰囲気は様変わりした感じです。

お高い物件であることは間違いないですが完成後の方がより魅力が伝わる気がしました。だから、住友不動産の販売戦略は正解なのかもしれません。
とはいえ、最高３億５千万円の価格はなかなかパンチがあるなぁというのは紛れもない事実であります。高いなぁ。
悪いマンションだとは決して思いませんが今のこの金額が妥当かと言われるとちょっとなぁと思うのは事実です。神戸のタワマン規制による希少性によってその金額が導き出されているような気がしてなりませんから、、、

また、イースト棟が着工しましたね。

金額的には今のウエスト棟と大きくは変わらないのではないでしょうか。
イーストの方が条件が悪くなるけれど、時期補正がかかるので。。。
ということは、ここに興味が少しでもある人はウエストの検討を一旦、した方がいいと思います。

立地的に４３を南に超えるのはやはり抵抗感がありますがマンションの辺りにも設置されたドコモのシェアサイクルは便利ですね。
私も帰りに使いましたが三宮駅で乗り捨てできますので、あれで移動する分にはそんなに距離的な抵抗感はありませんでした。

[136: 大阪タワー]

現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ、と。
マジで１３年ぶりくらいの訪問じゃないかな？みたらしは梅田でも食べられるしなぁ。

街の印象自体は昔と変わらずで駅を出たら商店街のアーケードが広がっていて、されど同じような感じの環状線「天満」ほど人に満ち溢れていることなく何となく大らかな印象をうけます。
それにしても、大阪梅田からの距離の近さよ。
久々に行ったJR尼崎でも「近いな！！！」と思ったけれど、それよりもだいぶ近いですねぇ。ラストフロンティア感はありますね。

いいと思ったのは周りに高い建物がなくて空が広いこと。
特にこのマンションも淀川サイドは梅田の摩天楼がバンと見えて素敵だろうなぁと思いました。
この辺の細かい話はまたブログにします。

最後に価格面ですが、個人的には阪急塚口のプラウドは一つのターゲットかなと思います。
塚口でだいたい、坪３００万くらいでしょうからそれを思うと似たような金額かなとは思います。定借＋タワマンという要素でプラマイ０くらいかなと。

あと、たぶんですが上層階と下層階での金額差は大きい気がしますので、そのあたりの隙間を狙ってお得に書いたい物件ですね。

[137: 大阪タワー]

出た！！！舞子の海沿いマンション。
過去にも、ちょこちょこ出てきていましたがすぐ売れてしまっている印象です。
その中でもビーチの前というポジションで安心感がありますね。永久眺望でしょう。
このポジションというだけで、相当な希少性ですから中古になったとしても安心感はあると思います。

このマンションを買う人は地元に明るい方でしょうから、言うまでもないでしょうが懸念点は週末の大渋滞。。。
大きくなる垂水アウトレットと新しい須磨水族館が完成するとますます2号線の混み具合が増えそうなのが心配です。

あと、駐車場が９／１５台ということで全住戸には付かないというのもこの立地で車がないのはちょっとしんどいような。。。山陽電車の駅からはそんなに遠くなさそうですが、、、
車がマストな人は早い目にモデルルームに行った方がいいんじゃないかな？と思います。

[138: 大阪タワー]

スムラボの記事https://www.sumu-lab.com/archives/80779/
では金額面をさらっといったので少しだけ補足したいと思います。

12Fから26Fのスーペリアフロアの中住戸でも平米１００万円程度というのはなんとも高いなぁ、、、というのは紛れもない事実なのですが
維持費のところもなかなかのものでたぶん月平米７６０円！？くらいというのはけっこう重たい。
ここより戸数が半分のシエリアタワー中之島より総額が高いのはいかがなものかと思うけれど、昨今の情勢だと致し方のない話かもしれません。
前に、最新のジオタワーである宝塚南口の価格表を見せてもらったことがありますがあそこでも管理費だけで月平米400円というなかなかのお値段でしたからねぇ。こちらの方がサービス充実ですしね。

お得目の部屋があるなら積極的に狙いたいマンションです。具体的には視界の抜け感が確保できる７０平米で6000万円前半くらいの住戸を希望！！！甘いか、、、
現実的な目線で考えると、それくらいじゃないと検討難しい気がするんですけどぇ。

十三の今までの世界観とは別世界なのは理解します。が、それであるなら外部からたくさん人を引っ張ってこないとならないわけで、その吸引力がどこまであるかという話だと思います。

[139: 大阪タワー]

周りの高騰を考えると再びこのマンションにスポットライトが当たってきているような気がするのは私だけでしょうか。

当初はいくらなんでも高すぎると思っていた1LDK37平米4600万円などは値上がりもないので、今やお得な感じもします。間取りはいいから一人暮らしにはいいよなぁ。

また、３LDKも新築はなかなか高くなってきています。今や広ければ、坪単価が薄まるという考えではないのでしょうね。

そういう意味でみても、このマンションは全体的なバランスがいいですし、今一度見てみることをお勧めしたいです。

[140: 大阪タワー]

あれ？尼崎で大阪ガス都市の計画なんて、あったかしら？と思ったら、なかなかの立地ですね。
昔、ダウンタウンの松本人志と高須光聖の放送室というラジオがありましたがまんまその世界観です。（Youtubeにはあると思うので聞いてみてね！）

尼崎は競合の多い場所であります。ついにはじまったシティハウス、ジェイグラン、駅北の三交不動産、、、
タワマンとはいえ、サンクチュアリになるのかなと期待した十三があの強気価格だったから、それを思えばまだまだ尼崎は優しい街なので期待感が高まります。

ただ、これらのライバルに伍して戦うためには明確な価格差がないと厳しいだろうなぁ。
この立地でのZEB-readyは顧客への訴求力がどれだけあるのだろうか。

特にコンパクトな間取りについてはジェイグランとの比較は避けられず、金額的に頑張ってほしいところですし、検討される際は見比べてみてもらいたいところです。

[141: 大阪タワー]

立地は素晴らしいけれど、定借か、、、なのではあるのですがタワマンが建つことのない神戸は板状マンションの商品的な魅力が相対的に上がるのでそこまでディスアドバンテージにならんのじゃないかなぁ。
八幡神社の横のパークハウスはさくっと売れた記憶がありますし、直近ではシエリア神戸元町も完売しております。シエリアが坪２６０万くらいでしたかね。
一般論でいえば、駅距離はあるものの、こちらの方がシエリアよりは立地的には恵まれていると言えそうです。

ということを考えると、相場観的には平米１００万円くらいはすでに織り込み済みと言えそうです。

中古に目を向けると、この辺りはNHKの斜向かいのワコーレや、トアロードのパークハウス、県庁前のプラウドタワーなど良質な物件がたくさんあるので、見比べるのはマストです。ちなみに、私の個人的な趣味でいえば、パークハウスが特にいいと思います。

あとは旧山口銀行にプラウドが建つとかなんとかという話は気になるところですが完全所有権だとすると金額的にはとんでもないことになりそうですね。

[142: 大阪タワー]

なにが、８７平米７０００万だよ、、、
ふつうに1億円してるじゃん、、、大阪タワー！ふざけるな！！！
って、言われても仕方がないくらいピント外れた想定で本当に申し訳なく思います。しかし、角部屋とはいえ下で坪370万円とは、、、少し前に売っていたプレミスト阪神芦屋とあんまり差がない、、、

ここのいいところは小規模でも共用部がとても充実しており、エントランス周りのシェアリングパスはなかなかいいアイデアだと思いました。
決してタワマンのような広い面積があるわけではないですが毎日使う場所ですので、こういった場所があるのは便利でしょうし、ランドリーまであるのはとても嬉しいところです。
この辺りの充実は新築マンションならではですので、メリットですよね。

完成物件になりましたので、気がかりとなる線路との距離などもしっかりと現地を確認した上で購入できるのは大きなメリットですね。

阪神間でも最近発表されているマンションは南の方が多いですから、金額に納得できる方にはいい選択なのではないでしょうか。

[143: 大阪タワー]

スムラボ書かなきゃな、で、リハビリをかねて出張所に投稿します。

と言っても、モデルルームにも行けていないからすごろくさんのブログ情報とかを頼りにした感想文ですが。

結論、買える人は川が見える向きで買える範囲で一番いい部屋を買いましょう。ですかね。

この立地で半永久的に眺望が確保されているというところが一番強いところかと思います。
ブリリアタワー堂島ですら、眺望という意味ではリスクがあったことを思うとこのマンションの立地がいかに恵まれているかがわかることかと思います。
川沿いの街区は面積が少ないので、大きな建物ができる可能性はないでしょうし、仮にサントリーのオフィスが建て替わっても隣のアロフト堂島の建物ボリュームを見ると今くらいの大きさになることが想定されますから東向きも２０F程度を超えればほぼリスクはないかなと思います。

また、金額面でも妥当というかぶっちゃけ割安だと思います。ブリリアタワー堂島の中古がどの程度で成約するのかはわかりませんがそれらの出し値と比較すれば、明らかに割安。

懸念するのは高速道路の騒音でしょうがあの辺ってけっこう渋滞するからビュンビュン流れるイメージはないことと、前にMJRを見に行ったときに気にならなかっらから個人的には許容範囲かなという感じです。

あと、総じて間取りもいいから言うことないです。プールがあることの是非などはよくわかりませんがそんなことは些細なことでしょう。

[145: 大阪タワー]

この前、近くに行く用事があったので、見てきました。

ライフは大阪で見るやつに比べて、色使いも含めて落ち着いていていい雰囲気でした。

マンションエントランスはスーパーと反対にあることによって、同じ建物に入ってはいるものの、普通に生活する分には意識することはないでしょう。
例えば、スーパーのお客さんがマンションの入り口にまで自転車を止めてしまう、、、なんてことは起こり得ない。
むしろ、マンションエントランスはこの規模の割に立派だと感じました。

投資で買うような物件ではないですが、阪神間、特に芦屋や東灘区あたりで新築を探すのなら、私はここにすると思います。

東灘の阪神最寄りエリアの物件はこことほとんど同じくらいの値段で出てくるようですし、これから芦屋市内で出てくる物件は軒並み坪５００万だとか（嘘かもしれないけれど、正気か！？）という話も聞きました。
そうであるならば、ここの価格はとても魅力的ではないかなと思います。
個人的には環境もいいと思いますよ。下町っぽさはあまり感じません。
行政区の差はあれど、実質的には阪神芦屋圏ですから。ここに住んだら毎週末パンタイムまで朝食のパンを買いに行くような生活は送れそうですよね、いいよなぁ。

とまれ、完成して魅力は増した物件だと思うので、ご興味のある方はお早めに、、、でしょうね。