大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ（読者相談）>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ（個別マンションレビュー）>
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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[113: 大阪タワー]

まず、socolaの商業施設。よくまとまっていると思います。ダイエーのスーパーは想定の範疇ですがパントリーがあるのは大きい。
それこそ、JR尼崎駅にありますね。パントリーのいいところは場所に応じた品揃えをきっちりするところで、ここでもうまいことしてくれるでしょう。
いずれにせよ、住むには便利なところだと思います。

また、ここのライバル物件であったクラッシィ尼崎が少しづつ高くなっているような気がすることと今後出てくるであろうマンションの価格が高いであろうことを思うと今の相場ではそんなに違和感のない価格です。
環境はJR尼崎よりいいと思うし、駅も近くて便利だとは思うのですがやはりグロス価格の高さが一番のハードルかな。

ここを７０００万円出して買うなら、５０００万円くらいのプラウドシティ塚口の中古にしておいてその差額で車でも買おかな、、、ということで真剣に悩んでしまうかな。
ここが一番辛いのは間取りがどれも微妙なところ。
商業施設が下にあるからなのか、どうにもスパンが厳しい印象です。
その点、プラウドシティの方がふつうの板状だから無理がない。

阪急神戸線沿線で探している方には最有力のマンションかなと思います！！！

[115: 大阪タワー]

注目物件であることに間違い無いでしょう。
個人的には大阪市内のタワマンでお世辞抜きに一番好きな立地です。
川沿いで抜けているし、福島駅もほど近く飲食店も充実している。駅に阪急オアシスができて使いやすくなりましたしね。

ただ、言いたいことはたくさんあって、なんで自社用地で定借やねん！？とかは思うのですが仮にこれが所有権だったらとんでもない値段だったんだろうな。と思うと庶民が夢見れるという意味で借地というのはアリかもしれません。期間も７０年ありますから子供に恨まれることもないでしょう。
ただ、その前提はあくまである程度リーズナブルな値段になること、という話ではあるのですが。

シエリアの場合、最初期で行けば床暖房をオプションで付けることができることもある（物件によります）ので、買うなら早めにしたいと思っています。

例えば、所有権である堀江のシエリアと仮に同じような価格帯でここが出たとしたら私ならこっちを選ぶかな。。。
堂島川沿いの開放感や景観のきれいさはとにかく魅力的。絶対に気持ちのいい毎日を過ごせるでしょうから。

もう資料請求できるようですので、待ちたいと思います。

[116: 大阪タワー]

商業施設もオープンしたということで、現地見てきましたよ。
（気がむいたら、ブログにします）

結論から言うと、マンションの人気出るかな！？と思いました。生活密着型でいい施設ですね。
コンパクトでありながら、要所は抑えられているイメージで特に１Fはいいですね。

薬局、パントリー、カフェ（上島珈琲）、パン（カスケード）というのは普段使いとして完璧でしょう。あと、ダイソーも大型店舗ですし。
まだ、オープンしていませんでしたがさしすなど人気店もできるようですね。のがみの食パン屋さんもカスケードと使い分けがしやすくバランスがいいと思う。
２Fからマンションの入り口は接していて、すぐに行き来できる距離ですし。便利です。

そして、明るくきれいな施設ができたことにより、サンサンタウン時代と比べてロータリーの印象がガラッと変わりましたね。

相場が上がってきた中ですので、割安感も出てきてますしいいかなと思います。

ただ、中古ではありますがプラウドシティ塚口とは比べてみてほしいなと思います。同じような広さでも随分と価格差があります。
価値の見出し方次第ですが、それでも、こちらの方がベターと思えば後悔はないでしょう。

[117: 大阪タワー]

最近、この界隈に多いソルティア。
読売新聞の南側で「ここって西天満だったんだ」って感じの場所。
南森町など駅距離はあるものの、梅田には物理的に近いので便利だとは思います。
ただそれは裏を返せば歓楽街と隣り合わせということでもあるので、現地はよくご確認ください。
近いけれど、物件周りはそんな雰囲気は感じないので割り切れる人にはありだと思います。

この辺りの小規模物件もシエリア紅梅町が一瞬で売れたりとけっこう人気が高いので坪３００万とかしてしまうのでしょうか。
ただ、２LDKで5000万円とかしてくるような価格帯になるのであれば、近所のシティタワー東梅田パークフロントの中古なんかは射程圏内に入るので、それであればタワーマンションで装備充実しているあちらのほうがいいでしょう。間取りもいいですし。

[118: 大阪タワー]

苦楽園で探している人にはどんぴしゃな場所なのかな。
お店などが多く、歩いて楽しい苦楽園口通から少しだけ中に入っていていい場所です。

最近の阪神間小規模グランドメゾンは概ね坪４００万円くらいですので、そのくらいをターゲットと思っておけば外さないでしょう。
（ちなみに、住吉本町は完売間近）

個人的には、この辺のマンションだとニテコ池のプラウド苦楽園が素晴らしく素敵だと思うものの定期借地なんですよね。うーん、、、

環境を熟知されていて、地域をよく知る人だけでサクッと売れてしまう規模ですから興味のある人は資料請求して早めに動かれることをお勧めします。
ここは夙川近辺の他のマンションと比べる人はほとんどいないでしょう。いいものになると思います。

[119: 大阪タワー]

私はモデルルームに行けていませんが相談に乗っている知人から話を聞きましたので、情報共有。

想像より安いようです。３LDKでも５０００万円代がほとんどで８０平米で６０００万円後半程度と聞きました。平均坪２７０万円くらい？？？
以前、スムラボに書いた時に２７０なら安いと書いたけれど、そのくらいのようです。

駅も近いですし、ライフも下にあるということで非常に便利ですよね。

阪神電車のいいところは梅田も三宮も駅の場所がJRや阪急よりも場所がいいですよね。電車が少し遅いところをそれでカバーできている気がします。

仕様もキッチン天板がフィオレストーンとのことでそんなに悪くないのかな！？と思います。

[120: 大阪タワー]

JR芦屋駅から徒歩８分であれば、いいと思います。
その経路も大丸芦屋のある駅ビルから通っていけば、そんなに長く感じないと思います。

線路には近いし、JR線の場合は貨物列車が走ることがネックですが窓は二重サッシになっているし、配慮されていて好感がもてます。

やはり、特筆すべきは間取りの良さです。Hタイプ87.75平米は特に素晴らしい。部屋が整形というところにこだわって作られていて使いやすそうです。

価格次第ではあるものの、これくらいの部屋が7000万円代で買えたら、大阪市内のマンションと比較してもこっちにしておくか、という気分になりそうです。

市内タワマンだったら、これくらいの値段だしても下手したら２LDK。
その辺りと比べたら断然、居住性はこちらの方が高いでしょうから見比べてみてどちらにメリットがあるか考えてみたらいいのかなと思います。

[121: 大阪タワー]

三井不動産の関西での大規模住宅開発はパークウエルステイト千里中央以来か！（爆）

各駅ではあるもののJRと阪急の両方が使えて、ツカシン徒歩圏という点でいい立地かのかなと思います。

ただ、金額面はすごろくさんのスムラボの記事に書かれていたよりもお高くなるような気がしています。
ここは住所が伊丹市であることと、HP掲載プランですら６３平米の３LDKがあることなどからすると単価は高そうな気がしてなりません。。。
（この辺の面積帯の３LDKで条件の良くない部屋がギリギリ4000万円切るくらいになるのかなぁ、と。）
とはいえ、JR尼崎駅のクラッシィよりかは全体的に安くなるとは思いますからこの辺のバランスをどう評価するかですね。平均したら、坪２３０万円くらいで落ち着くような気がします。

個人的には、やっぱりこの辺のマンションを語る上で欠かせないのはプラウドシティ塚口だと思っていて、ここのマンションが気になる方は前もって中古のお部屋を見に行って体験した方がいいと思います。

その上でどう感じるか次第で選択が変わってくるような気がします。

[122: 大阪タワー]

大規模マンションといえば、そういえばここはどうなったんだろうか？と思って確認してみるとまだ残っていたようですね。

岸辺駅の周辺はこのマンションの開発を含めて様変わりしていますから旧来の感覚とは違ってきていると思います。

特にここの場合、今の新築の中で照らし合わせて考えると北摂でも最安値といえるのではないでしょうか。
しかも、駅距離もそんなに離れていないですし、駅ビルのビエラにはスーパーやフィットネスクラブもあって使い勝手も悪くない。（ただ、反対側なんですよね）

マンションとしてはオーソドックスなものです。一番懸念材料になるのが線路からの騒音ですが完成済み物件なので、実際の部屋を見れるのは大きなメリット。
夜が気になる人は駅のカンデオホテルに泊まってみるといいかもしれませんね。

いずれにせよ、広々とした間取りのマンションが5000万円程度で買えるような物件は減ってきましたので、そういう意味でここはいいかもしれません。

[123: 大阪タワー]

僕が今２５歳に帰れたら、これを買うかなと思います。

３０００万円切る値段であれば、税制的に優遇なくても賃貸より負担感少ないですし資産的に心配はないかと思います。
ふつうに賃貸に出しても月１０万円くらいはするでしょうし、５年くらい住んだあと売りに出しても残債を割る可能性は低いかと。

何より、立地がいい。そのうち駅も近くにできますし、いうことないでしょう。
一番、靱公園エリアの魅力を享受できる場所だと思います。
部屋からの眺望は諦めてもアクティブに過ごすのにはもってこいじゃないかな。そういう意味で、極力安い部屋の方がいい気がします。

エントランスあたりの仕立てもさすがリビオということでなかなかかっこよさそうじゃないですか。

いいマンションだと思います。

[124: 大阪タワー]

ついに、最終期。
北区で独身、DINKS世帯の新築マンションの中では一番選びやすいマンションだと感じます。

この立地でこの規模のマンションはなかなか出てこないと思いますし、大阪の中心市街地というのは梅田一強という流れはもう抗えないと考えますので梅田徒歩圏で大きな公園に面して生活のしやすい天満エリアは長期的に見て強いと考えます。

このマンションの価格帯というのは高いといえば高いものの、今の相場で見れば大きな違和感はありません。

気になる人は早めにモデルルーム行くのが吉じゃないかなと思います。

[125: 大阪タワー]

松屋町にグランドメゾンかー。という意味で少し新鮮な感じがしましたが上本町もなかなか渋いところにありますし、やはり最近変わってきたのかなと。
松屋町。中心部に近い割に下町風情が残っており、私は好きな街です。
しかも、商店街に面しているというところでいいですね。生活は楽だと思います。

最近のグランドメゾンは広めの部屋が多いのはありがたい。ここも最低でも７０平米は確保されていて、希少性があります。
近傍のブランズは比較的コンパクトな間取りが多く苦戦しておりますから差別化のための施作なんでしょうね。

金額次第ではあるものの、坪３００程度で出てくるのであれば悪くない選択かなと思います。
将来的に、値上がりしていくような場所だとは思えませんが底も固そうなところが魅力ですね。
例えば、タワマンなら、シエリアタワー堀江だとかと比べるなら、僕ならこっちにするかな。
ジオタワー堺筋あたりと金額的にはバッティングしてきそうな感じがあるので、その辺と見比べてみるといいと思います。

[126: 大阪タワー]

出ましたねー。
元々、借地であったマンションを再開発で所有権にして建て替え。。。みんな得していていいプロジェクトだなと思います。
これはいい物件じゃないかなと思います。立地は個人的にはグランドメゾン六甲宮山町よりもこっち。
何気に高羽・鷹匠校区なんですよねー。響く人は多いでしょうし、お高くなる要素しかないというのは私でも感じる。

金額的にはアトラス御影山手と一緒くらいかちょっと高いかもしれません。御影山手で平米１００万円を超えるくらいでした。

生活のしやすさでいえば、六甲の方が上でしょう。御影はスーパーがちょっと遠いのと阪急以外の路線が使いにくいところがウィークポイント。
その分、いいお店も多いですし、環境や雰囲気もいいですが阪急六甲の少し上、つまりアトラス辺りの雰囲気も私は好きです。

続報を待ちたいです。

[127: 大阪タワー]

プレイズ尼崎

最近、にわかに供給の多いJR尼崎近辺ですが駅の南エリアの物件が多い中、人気のある駅北側の潮江ということで期待されている方も多かったのではないでしょうか。

確かに街並みはきれいですし、駅からの動線上にキューズモールもあり生活利便性は抜群。
ただ、駅からの距離自体は駅南のジェイグランやクラッシィ、そしてこれから出てくる住友不動産の物件の方が近い。この辺りは好みがわかれそうです。

三交不動産のプレイズのいいところはやっぱり玄関の手洗いカウンター。アフターコロナがいよいよ見えてきた昨今でも玄関に手洗いがあればやはり便利ですし、いいアイデアだと思います。
また、長谷工物件ということもあって、外観の雰囲気が周辺と合わせてあるのも好印象。

心配なのは金額面で近くのDCグランスクエアの中古物件もけっこう高くなってきていることを思うとここもそれなりにしてしまうのだろうなぁ、と思います。
どうしても、中古は嫌ということがなければ、中古とも比較検討しながら選ばれることをオススメしたいです。

[128: 大阪タワー]

クラッシィ尼崎GRAND PLACE

現地を見てきました！！！

いや、いいですね！完成した感じを見ると非常によく見えます。大規模マンションのいいところがよく現れていると思います。

敷地に余裕があって、緑が多い。敷地の外周をしっかりとセットバックできているし、周囲を植栽で離隔を取れていていい雰囲気になっていますよね。
しかも、駅も近くて便利です。なんと言ってもJR尼崎です。どこに行くのもすごく便利です。
その上、現実的な金額で買えるというのは非常に大きい！！！コスパという意味でいえば、ここが関西で一番でないかなぁ。

安心感が持てるポイントでいえば、今後出てくる周辺マンションはここよりも高いでしょうし、規模感もここほどないからこのマンションを魅力的だなと思った人には物足りなく感じるんでないかなぁ。

気に入った人は早く買うべきです！！！

[129: 大阪タワー]

たぶん、４月２９日、GW初日からモデルルームオープン！ということで、断片的に漏れ聞こえてくる情報を記載したいと思います。

価格は高い、、、のだけど、昨今の大阪のタワマン事情を思うと定借だし目に優しいような錯覚を覚える雰囲気はあるので、よく見なくてはいけません。
ようするに川沿いで抜け感のある部屋はずいぶんと高い。
けれど、それがこの物件の最大価値だとも言えるので、モデルルームの話を聞いてしっかりと考えないといけません。地代も出ていないそうなので、それでは本格的な検討は厳しいかな。

ただ、前にも書きましたがこれが所有権だったときのことを思うとすごい値段で庶民には到底無理だったと思いますので庶民に検討の機会をいただけているだけありがたいと思うほかありません。

大阪タワーもMRに行けたらまた記事にします。

[130: 大阪タワー]

JR尼崎でもほぼ駅ロータリーという好立地！！！
元々、コインパーキングでした。
スケール感に乏しいところは残念ですが、案外（失礼）間取りが良さそうなところが好印象です。

金額次第ではありますがもはや残り少ないクラッシィハウス尼崎は正直、ナロースパンですので同じ専有面積ならこちらの方が間取りはいいでしょう。
ただ、便利な反面、眺望などは望みにくいのかなと思います。

ライバル物件はこれから出てくる（ってずっと言っているな）住友不動産物件かとは思いますがこちらの方がコンパクトな間取りが多いでしょうし、たぶんフットプリント的に２LDKなら間取りはこちらの方がいいんじゃないでしょうか。

JR尼崎はDINKSが住むのにはすごくいい街だと思います。これ以上、交通の便のいい場所もなかなかありません。
もう少し開発の余地があれば、武蔵小杉になれたのになぁ、とか思いますがこのジェイグランがその利便性をもっとも享受できる立地であるのには間違いありません。

ここよりJR尼崎で便利なマンションはローレルコートクレヴィア尼崎駅前がありますが現状、中古は出ていません。需要があるのでしょうね。

[131: 大阪タワー]

大阪メトロの第二弾物件ですね。

森ノ宮駅近の中央区ということで聞いただけでお高い感じがします、、、笑
とはいえ、JR森ノ宮駅の南側、環状線と玉造筋との間なので、言葉で聞くイメージよりは下町っぽい雰囲気の残るエリアです。
環状線の高架にも近接していますし。

森ノ宮自体はキューズモールもできて、駅もきれいになって便利になりましたから暮らしやすいでしょう。
そして何より、大阪公立大学を核とする鉄道基地跡の再開発も予定されているわけですから将来にも十分期待できます。

間取りは比較的コンパクトなものが多そうな雰囲気ですが６５ｍ２のものなんかも使いやすそうな間取りです。

何となくですけど、価格面では期待できるのではないかなと思っています。
何しろ、大阪メトロはまだ分譲経験の浅い会社ですし、売れ残ったり失敗は許されないと考えていると思います。
ということは、比較的お求めやすい価格でのご提供に期待したくなっちゃうよねぇ！！！と。

いずれにせよ、この周辺で検討されている方には外せない物件かと思います。

[132: 大阪タワー]

ザパークハウス大阪梅田タワー。

中津最寄りで一番梅田に近いところになります。阪急線沿いの元々コインパーキングだったところです。ウメキタにも近い場所ですね。

ここの一番のポイントは物件名に「大阪」と入れているところかな。
梅田って大阪以外であんまりない地名。例えば、丸の内とかだったら東京だけでなく、名古屋にもあるし、、、という感じでミスリードさせないように入れるというのは理解できるのですが梅田に敢えて大阪って付けるかなぁ！？というね。
明らかに広域を狙っているように見えます。HPもそんな作りです。投資を呼び込むのでしょう。

商品として気になるところは土地の小ささ。中津物件ってけっこう規模大きいんですよね。ここの土地の広さは３兄弟で一番戸数の少ないザセントラルマークタワーの半分です。
３兄弟はどれも商品力高いですからこれらに勝る魅力を生み出そうと思うとなかなか大変じゃないかな。
そうなるとある程度価格競争力がないと中古でいいや、ってなりますから。
特に、ブランズと見比べられても勝てる要素はほしい。あれと比べられるのは酷でしょうが、、、

あと、どうでもいいこと？ですが売主に安田不動産がいるのが気になる。笑
あんまり見ない顔ぶれですね。以前、パークハウス神戸タワーにはいた記憶がありますが神戸は彼らのお膝元ですがこの立地は不思議な感じがします。（個人的にはこれはポジティブ要素だと思います。いい会社さんだと思います。）
もう一社のJR西日本プロパティは元々、菱重興産という三菱重工の不動産会社でしたからその関係なのでしょうね。

注目していきたいと思います！！！

[133: 大阪タワー]

思いのほか、反響がありましたので感想文を。

本文の最後にも書きましたが定期借地権ということも条件の一つの要素でしかありません。
どうしても譲れない条件だという人もいるのかもしれませんが個人的にはそうは思わないかな。
定期借地だからできた事業なんだという側面もあろうかと思いますし。

ただ、リスクである部分は理解した上で選択をすべきだと考えたので、書いたというのが本当のところでディスりと捉えられるのは心外。。。



本文にも書きましたが正直、私自身はここは自分でも買っていいマンションだと思っています。
いい立地だと思いますし、気持ちよく住めるだろうなと思える環境であることが一番大きい。
あと、間取りがいいこと。サッシ高が低いことと床暖房がないことが残念ポイントではありますが。

資産価値的な観点で考えれば、想定賃料とのバランスが取れていれば何とかなるかなと。ある程度、利回りが取れれば売却も難しくはないでしょう。
７０年後どうするの？問題は社会的な問題はあると思うものの、個人単位で考えれば、個人が保護されるような気がするので深く考えても仕方がないかな。
だから、自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。