大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ（読者相談）>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ（個別マンションレビュー）>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[92: 大阪タワー]

この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。

ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー（しかも南向き）というのは何者にも変え難いものでしょう。
天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。
むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。

惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。
と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、５０平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。

環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。

[93: 大阪タワー]

にわかに供給の多いエリアに新たな新築が出ました。
ここは難しい場所ですねぇ。。。
立地的には駅から遠く、ライバル物件はタワーばかりで規模感も薄い。ちょっと弱いのは事実かな。

そうなると金額かスペックで勝負となるところですが大阪ガス都市開発の物件というところで期待したかったガス乾燥機の乾太くんの導入は無さそうというのが非常に残念です。

もろに競合するリバーガーデンはスペックや戦略的な価格など、手強そうなのでこちらもいい物件になるといいなと思います。

周辺を検討される方は見比べることができるのは大いにメリットかなと思います。

[94: 匿名さん]

これはすごい場所ですね。
JR高槻は線路の北側の方が街並みが整備されており、いい街並みですが南の方が伸び代はある気がします。
松坂屋やグリーンプラザも古い感じがするのでそのうち変わりそうな雰囲気はありますから将来的な展望は明るいでしょう。
再開発されるかは知りませんが今よりは将来は良くなるかなと。

５年以上前のミューズフロントが坪２５０万円くらいだったと思うので、そこから思えばこの物件が平米１００万円程度ならばそんなに割高感はないのかなと思います。

同じ新快速停車駅の尼崎などもこれからどんどん高くなると聞きますので、高槻のこのポジションでこのくらいの値段なら一見の価値はあります。

[95: 大阪タワー]

スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

内容的に褒めている感じになっていませんがトータルで見たらいいマンションだと思います。
結局、アマテラスにいくら出せるのか？というところが判断だとは思うものの、近傍物件に比べて割高感はないため、選択しやすいのではないでしょうか。
運用面などで文句は言いつつも、アマテラスの存在はリセールバリューを含め価値のあるものだと思います。

[96: 大阪タワー]

スムラボに当マンションのことを書きました。
https://www.sumu-lab.com/archives/44545/

値段が高いのは言うまでもないのですが、都心部でありながら気持ちの良い生活の送れるこの立地はなかなか無いですからそれだけでも充分価値があると思っています。
特に中央区、西区あたりの都心部で景色が文句なしに素晴らしいマンションというのは多くはありません。
また、このマンションの共用部、二階のラウンジはなかなか使いやすそうです。
多くのタワーマンションでは高層階にこのような施設がありますが日常動線から離れていると行くのが面倒になって使わなくなってしまうことが多いですがここは使いやすい場所にあるのでいいと思います。

現地を見て気になったのがごみ庫の運用。ボックスなどの設置がなく、そのまま置いていくスタイルは将来的な管理面で少し不安がありますね。
逆に不満になるところはその程度かなと思います。総じていいマンションですね。

[98: 大阪タワー]

現地調査に行ってきました。

、、、これは人気出ますね。有利な条件で買えるように早めに動かれることを強くオススメいたします。
すぐそばにシエリア箕面船場というマンションが築浅であって、未入居中古で販売されていますがそこそこ高い。
そして、ここがそれよりも安いなんていうことは有り得ないのでしょう。

とにかく、街並みはきれいで整備されているし、北大阪急行の新駅からデッキで直結ということもありめちゃくちゃ便利。
新しい街なので、全体的にきれいという印象が強い。これは千里中央あたりと比較すると大きな差。
もちろん、現状で比べたら千里中央のが便利なのは間違いないのですがこちらにはその分、伸びしろがある気がします。
もう少し飲食店などが増えたら嬉しいですね！！！

気になるとしたら距離感。
新駅から梅田まで２２分。けっこう長く感じるはずです。とはいえ、御堂筋線ですので、下手な大阪市内よりはほよど便利という絶妙な感じですかね。

価格帯を考えると、千里中央の中古タワーより高いだろうし、平米１００万くらいなら妥当か安いくらい。
個人的な感覚ですが、近隣はそんなに大きな建物のあるエリアではないので、高層階へ行くことへのアドバンテージは少ないかなと。
それなら、コストパフォーマンスの高い部屋を早いうちに買っておくのが正解じゃないかなと思います。

ここより、より新駅に近い位置に住友商事のタワーマンションができるという話はありますが現時点では駐車場であり具体的な話がないということですので、あるとしてもしばらくかかるのかなぁと。
そうであれば、ここを見送って待つ理由はないと思います。
こういった立地を選ぶポイントは駅ができる前に買えるという点です。街ができてしまってから買うのでは遅いと思います。お得に買いたいのなら、今のうちです。

価格次第ですが、いいマンションになると思います。

興味のある人は７月４日からはじまる事前案内会には是非とも参加しておいた方がいいです。
倍率優遇などが受けられることもありますので、今回があるかどうかはわかりませんが、、、

[99: 大阪タワー]

スムラボの記事にしました。
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

やはり、立地の良さは抜群ですし、現地の雰囲気の良さもなかなかのものでした。

あとは価格ですがプレミストでそこまで非常識な価格の物件というのはあまり記憶にないです。
ライバルのグランドメゾンはこの手の物件の数も多いですし、慣れている分価格もそれなりな印象があります。

仕様的にも心配はいらないでしょう。是非、モデルルームに足を運んでしっかりと吟味したい物件です。

[100: 大阪タワー]

スムラボ更新しました。
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

金額的なところですが、スムラボをあげたあと「もうちょっと高くなるんでないの？」という声は聞こえてきます。
（根本的にこういった不動産会社の人も見ているところに価格の想像を書くときは安めに書くようにしています。）

ただ、いくら阪神芦屋至近のスーパー併設マンションとはいえこれ以上高くなるのなら中古も含めていろいろと見た方がいいような気がします。

ここの最大の魅力は絶妙な立地という点に尽きると思っております。
芦屋でピカピカの一等地であったら、なかなか買えないものになっていたところが微妙に外れている要素が重なっているからこそ、なんとか手が届きそうな雰囲気になっているという。
感覚でいえば、たまたまバリュー株を見つけたようなそんな物件じゃないですかね。

ただ、だからこそ、部屋選びは慎重にならないといけないのかなと思っています。
仮に、ここの最高額住戸とプレミスト芦屋の安価な住戸が被っていたらプレミストを選ぶべきでここを上手に買う方法は全ての選択肢の中からきっちりと見極めることに他ならないと思います。

早いところ資料請求をして、スタンバイしておきましょう。

[101: 大阪タワー]

大阪タワーといいます。沖縄はコロナ前には観光客として頻繁に訪れておりました。
気になる立地のマンションでしたので、感想を綴りたいなと思います。

まず、関西と沖縄ですが１０年ほど前にピーチやジェットスターのようなLCCが発達して以降、心の距離は相当近づいたと思っています。
関西空港は遠いと不評なところも多いですが大阪市内からだと場所にもよりますが１時間程度でふつうに行けてしまいます。
伊丹空港は鉄道のアクセスが微妙なので、その点関空の方がお手軽な感じすらします。
月一回くらいの滞在を志すのであれば、沖縄にセカンドハウスを持つというのも案外違和感なくできそう。
ただ、セカンドハウスを持つことを検討する場合、個人的に一番気になるのが資産価値です。
いわゆる負動産になってしまうような物件であれば、買っても仕方がないと思いますがここは資産性という意味でも期待できるのではないかと感じました。
案外、恩納村のオンザビーチの物件だけでなく、市内の物件も高値で取引されているんですよね。リュークスタワーとかすごく高いですもん。

まず、那覇は古い街であることもあり中心部の範囲というのはとても限られています。
しかも、ここは首里ということで世界遺産の規制がかかっているような伝統の残る地域です。
建築的にもここも赤瓦を使用したデザインになっております。
この辺りは徹底されていて、例えばこのマンションの指定学区でもある城西小学校は京都駅や梅田スカイビルなどを設計した原広司先生ですがそれらの作風とは違い非常にバナキュラーな形となっています。

本物件の最大の価値はこのような場所にこの規模のPJが成立しているという点ですよね。
気になるのが土地も決して安い場所でもないこともあり、思い切り高級路線に振っていること。
オーバーヘッドシャワーが標準なんて聞いたことがなく、基本的にセカンドハウスニーズを取りに来ているのでしょうけれど。

この周りの懸念点は坂ばかりでやたらと道が細いこと。もっとも、これは那覇全体の問題ともいえますが特にこの辺はひどい印象があります。
那覇の場合、交通の便が多少悪くとも内地に比べて、タクシーは異常に安いのであまり気にせずに使えるのはいいところですが渋滞はどうにもならないですね。

買うのであれば、できればルーフバルコニーの住戸がほしいです。その希少性は資産価値に大きな貢献をするでしょう。

[102: 大阪タワー]

43.05平米、２５００万円～という表記には惹かれますね！！
以前はよく見た、ありがちな広告でしたが最近少なくなりましたね。
パンダ部屋でない他の住戸なら３０００万円はしない程度でしょうか。

立花は渋い場所ではありますが駅前でなんでも揃う立地ですし、大阪までもすぐなのでいい場所だと思います。
このくらいの価格であれば、就職して数年の若い人がとりあえず買っておくのにはもってこいではないかなと。
価格の安さは正義です。和田興産のマンションはいわゆるメジャーセブンと言われる財閥大手の物件に比べて維持管理費用も安いですから毎月の負担感は少ないと思います。

一方、ファミリーからするとどうでしょう。
そこまで安い値段ではなさそうですが５０００万円以下で買えるのでいい気がしますね
JR尼崎のクラッシィハウスよりは少し安いくらいの金額です。どちらが本命であるにせよ、見比べてみた方がいいです。
７０平米の間取りの良さでは断然、ワコーレの勝ちですね。廊下側アウトポールでワイドスパン。むしろ、これ以上いい間取りあるかな？？？ってくらいいいですね。

[103: 大阪タワー]

資料を拝見しましたので、感想を打ちます。

価格表のぱっと見の印象は非常に練られた金額であるということ。
価格が開示されている住戸では６F坪２８０万円からあります。
平米１００万円あたりを基準として、条件によって＋ーをしたような印象です。
だから、価格が比較的出ている高層階の２２Fでも平米１００万円を切っている住戸はあります。

聞いた話だと「金額はこれからきめます」とのこと。けれど、まじまじと見ているとしっかりと考えられている気がします。
角部屋が必ずしも値段が高いわけではなく、横列同士で比較して値段が高いなと感じても図面を確認すると「なるほどなぁ」と思うことが多かったです。
（この辺りは自分で詳細を確認してから改めてブログにしたいなぁ、と思っています）
例えば、私がスムログ でもいいなと書いた85平米の中住戸は隣の南西角よりも値段が高かったりと、一般的なセオリーよりも間取りの良さに重きを置いている印象です。

ともかく、一旦、話を聞いてみないことには始まりませんね。

[104: 大阪タワー]

価格は出たみたいです。
平均坪２７０万円程度とのこと。
定期借地であることを鑑みても絶妙だなと思いました。所有権なら、坪３４０万円くらいするのかなというイメージです。
ただ、地代を含めた維持費が高い！６０平米程度で最初から月５万円くらいでした。。。
とりわけ管理費が高く、「戸数が少ない割に内廊下でタワーマンションのような暮らしを送るためにはこれくらいは、、、」と言われましたがタワマンよりも随分と高いから気になるんだよなぁ。。。
内廊下でごみ庫もあり、タワーマンション並みのサービスが受けられるというところ確かには大きなメリットです、
ただ、同じ管理会社で戸数も大差ない「シエリアタワー上町台パークタワー」なんかはタワーマンションなのにも関わらずここよりも随分安いので、この辺のところはどうしてこうなるのか不思議です。

とはいえ、コンパクトな間取りだと３０００万円程度で買える部屋も多くあり、この辺はシングルの人には魅力的に映るでしょう。
ぶっちゃけ、このご時世、予算３０００万円で探したら中古でも広めなワンルームが関の山という悲しい現実があります。

（こういうことを言うと怒られるかもですが、）特に若い女性にはいいかなと思います。
定借の売却できないリスクをどう考えるかですが女性の方がリスクを軽減できるかなと思うからです。
将来、結婚して生活ステージが変わったとしても、売らずに済ませられる可能性が高い。（＝新居のローンは旦那に組んでもらえばいい）
立地的に賃貸需要には不安のないところですから、定借でも安心して持っておけるでしょう。
賃貸で回したら、概ねトントンか少し利益が出るくらいでは回るかな？という金額帯ですので悪くないと思います。

そのうち、新駅もすぐ近くにできますしね！！！

ライバルやアウルかリビオレゾン。価格重視ならアウル、スケール感なども重視するならリビオ、どっちも重視したいならこちらって選択になるのかなと思いました。

[105: 大阪タワー]

北野坂、住吉本町、に続く三つ目の低層高級グランドメゾンです。

立地は阪急六甲のすぐということで便利ではあるものの、若干ごちゃっとしたところ。
けれど、周りのお店の雰囲気はけっこういいですよね。阪急六甲は買い物施設などはあまりありませんが六甲道まで行けばいくらでもあります。
冷静な立地の評価でいえば、ワコーレ六甲楠丘町の方が若干上かな、、、駅距離はこっちの方が近いのですが総合的に便利なのは楠丘町というのが評価になるかなと。
どちらも高羽鷹匠校区ということで、気にされる方にはいいと思います。

価格は住吉本町と変わらないくらいじゃないですかね？ワコーレよりは高いかと思いますがそれはグランドメゾンのクオリティ代ということで。。。

[106: 大阪タワー]

現地を見に行ってきました。

箕面船場新駅からも近いと思いますが表示の２分で行けるのかな、、、？？？
ブリリアタワーが徒歩３分の表示なのに、それより近い、、、のか？
阪大キャンパスくらいから歩くと５分くらいあるような気がしました。（これは感想です）

周りは再開発エリアではないから昔からの街並みで、ブリリアの辺りとは印象が変わる気がします。
やはり、中央区の船場辺りと同じで週末は繊維問屋さん周りは買い物に来る人たちで賑わっています。
この辺りも古い建物が多いので駅を契機にいろいろ変わっていくのかなぁという気がします。

箕面市は規制（人口密度規制）があるため、狭い面積の住戸ができないから一戸辺りの面積がここの場合も広いですね。
ティピカルプランのBタイプも広い割に無駄がなく、贅沢に広々と暮らせそう。というか、こんなところに住みたいなと思わせられる魅力があります。
最低１１０平米ということで他の間取りもキッチリとしているのじゃないかなと思います。

価格帯としては安いとは思えないですが、じゃあ全部１億円超えるのか？となるとそんなこともないんじゃないか、という気もしますので、最低８０００万円代とかから始まるとブリリアよりもいいかなと思う人も多くなるんじゃないか？という期待感があります。
規制のおかげもあり、今時珍しい計画です。
特に、ブリリアが気になる方はこちらも見てみることをお勧めします。

[107: 大阪タワー]

静かなる人気マンションです。
もう最終期ということでこのエリアで探している人は早めに選びたいです。坪２７０万円程度というところでグロスの面積が抑えめであることもあり、手が届きやすい価格帯です。

エリアとしては福島区の玉川で僕らの感覚だと、大阪福島タワーの裏という感じの場所です。
下町の感覚が強いのとどの駅からも微妙に遠いので、うーん、、、となりそうですが平面的な移動はしやすいエリアですから自転車なんかで移動する分には便利。
LUUPのポートなんかがマンションにあればいうことないのでしょうね、、、

あと、特筆すべき点としては間取りの良さ。
面積が抑えめの割にはスパンがしっかりと取れていてすごくきれいな間取りです。特に廊下側もアウトポール（柱が部屋に干渉していない）というのも素晴らしいし、玄関に小さな手洗いがあるというのも面白いですね。
手洗いが玄関にあるマンションは拙い記憶を辿ると「グランドメゾン靱公園」くらいしか覚えておりませんが時代の反映としてはこれから増えてくるのでしょうか？
一定のニーズはあると思うものの現在の工事費が厳しい世相を考えると難しいでしょうね。うーん、、、

いずれにせよ、大阪市の北のエリアで5000万円程度でDINKSくらいがふつうに暮らせる新築マンションがほしいというニーズには的確に答えられるマンションです。新築にこだわりのある方はいいと思います。

一番強力なライバル物件は大阪福島タワーの中古かな。。。私なら、本気で悩むと思います。

[108: 大阪タワー]

そういえば、商業施設？がひっそりと街開きしていました。
（本当はヴィラフォンテーヌを予約していて、レビューしよう！！！と息込んでいたものの予約していた日とコロナ陽性が当たってしまい、キャンセルに。そのことを愚痴っぽくすごろくさんに喋ったら「ビジネスホテルに泊まれなかっただけって別によくね？（意訳）」と言われ、まあ確かにそうだよな。。。と思って再予約せずに今に至る。）

見た感想はやっぱし、１Fは商業施設入れるべきだったのかなと。
単純に、勿体無い。せめて、成城石井のようなスーパーが入っていたら地域の印象は変わったのかなと思います。
もっとも、住友不動産のテナントということで管理はしっかりしているというか前面の公開空地などもきれいに維持管理されるだろうし、必ずしも悪いことばかりではないのは事実とはいえねぇ。なんとなくもやっとしたものが残るのは事実です。
最近、バルのようなものが流行っているので福島や阪急三宮みたいな雰囲気になればすごくいいのになとか思います。現状は元々路地のような通路が急に露わになったような雰囲気でなんだかなぁと思います。

基本的にこの一年で価格改定が特になされておらず、ひっそりと着実に売っている印象。
間取りは綺麗ですが仕様は特に専有空間については他のシティタワーとほとんど同じ。間違い探しのような感じ。金額を考えるともう少し華やかなものにしてほしいですね。
共用部については少しだけきらびやかに仕上がっている印象はあるものの、借地で坪６００万円というという価格を考えると不満が残るかな。

結局、最初の印象と変わっていません。立地を買うマンションということですね。この金額を出してもここに住みたいと思える人からしたら、満足度は確実にあるでしょう。
リセールがあるのかと言われると謎です。
実需とか相場とかそういう世界観の話は超越しているのは事実で株価指数について聞かれているのとあまり変わらんよなぁ、という気分になりますから。

[109: 大阪タワー]

新規物件に御影山手という表示を見て、「また、山の上の物件かな、、、」と思いましたがこれかぁ。思い出しました。御影石野住宅の建て替えです。
もはや、ヴィンテージの装いさえ見せはじめた阪急御影駅北の白鶴マンションの裏という立地ですね。
貴重な平坦物件です。その分、線路には近い。けれど、阪急だし駅に近いからそんなにスピードも出ないんじゃないかなとは期待したいところです。

阪急御影は北側と南側の山手幹線あたりまでが良好な住宅地という印象が強い街です。ただ、北側は坂が尋常じゃなくきついので暮らすのはしんどそうと庶民には厳しい街という印象が強いです。
（少し前に建て替わった甲南病院で内覧会的なレセプションに呼ばれたことがあります。たまたま早く着いたので駅から歩きましたが大後悔、、、これじゃ、登山だよねぇ。。。と思いました。）
ジグライがあって、そういう心配と無縁でいられるのは希少です。

価格は夙川のブリリアが坪３００万円程度だそうなので、もう少し高くなるかな。平米１００万円くらいだと嬉しいかも。これくらいだとブリリアタワー箕面船場などより安いくらいですね。
他に比較したい物件はジオ阪神芦屋あたりか。
あっちよりはこちらの方がステータス的なものを気にする人が選ぶ印象。阪急御影駅は雰囲気はいいけれど、生活は不便そうな印象があります。

とはいえ、こういう物件の選択肢が増えるのは素敵なことです。

[110: 大阪タワー]

市内のタワマンが高くなりすぎて、どんどん狭くなっている昨今ですがこのマンションは救世主に成り得るのでしょうか！？！？
昔、ここの近所でグランドメゾン立売堀一丁目というマンションが売りに出された時は一瞬で完売した記憶があります。

立地はいいですよね。落ち着いているけれど、便利な印象です。心斎橋辺りがふつうに徒歩圏で使えるというのは大きな魅力です。
そして、これくらい広い専有空間を謳っているのはうれしいです。

金額的にはグロス価格が1億円を大きく超えてくるようなこともなさそう、、、と期待したい。
それであるならば、平米１００万円くらいできてくれると競争力あるなぁと思います。

詳細はこれからでしょうから、期待して待ちたいと思います。

[111: 大阪タワー]

最安値の8580万円の住戸は買いじゃないかなと思いました。
もちろん、高いけれど、間取りもそんなに悪くはないし、立地も考えると妥当。
何より、このエリアの高級マンションでこれくらいのグロスというのは珍しいので。

良い点は、立地、グレード（キッチンやライン照明、洗浄浴槽などなかなかいいです）、管理費が安い（阪神間によくある積水の小さいマンションだともうちょい高い印象）、外廊下（なかなか作りがいいのでこれはメリットかなと思います）

特に駅距離は想像より近いです。同じ徒歩３分でも箕面船場なんかより全然近く感じますし雰囲気もいい。
市内のマンションの同価格帯の物件よりもグレードも高いので選びやすいでしょう。

良いマンションだと思いました。

[112: 大阪タワー]

この辺りで出ている新築マンションはいくつかあって、
立地的にはグランソルティア天神の苑が格別の好立地。ただ、その分金額も張ります。
それ以外はだいたい坪350万円程度のレンジで似たような感じです。

個人的にはグランソルティアの次に好きな立地です。南森町なら、北側の方が住みやすいと思います。梅田にも近づきますし。

ここは間取りも悪くないですし、DINKSの人にはいい物件かなと思います。
グロスの面積は狭いものの、生活しやすそうな間取りです。

中古だと、例えばシティタワー東梅田パークフロント辺りはバッティングしてきますが立地的にこちらの方がいいと思う人は多いと思います。
便利な割に静かなでいい場所ですよね。残債割れすることもなさそうですし。