大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ（読者相談）>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ（個別マンションレビュー）>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[71: 大阪タワー]

現地を見てきました！！！
最近発表されたタワーでは、５００戸と大きなスケールのマンションです。
堀江のオレンジストリートには近いですがオシャレな堀江というイメージというよりは材木店などが周りに残る下町という印象の強い場所です。落ち着いた環境と言えると思います。
四ツ橋辺りで用事があって、そこから歩いていきましたが難波辺りまでは徒歩圏と言えるのではないでしょうか。
交通の便は地下鉄の桜川に近いですが微妙に使いにくいかもしれません。
隣に関西スーパーがあるのは心強いですね。

ただ、南側の中層階より上の方になれば、道頓堀川をきれいに望むことができ景色は期待できるかなと思います。全般的に高い建物は周りにないので、これはいいポイントですね。

また、良さそうなポイントは間取り。ホームページ掲載のAAAタイプなんて最高ですね。142平米のECタイプですらほとんど柱の影響がないというのは素晴らしい設計です。

高くないことを望みますが坪３００万円は切らないんじゃないかな、、、

続報を待ちたいと思います。

[72: 大阪タワー]

スムログ＆スムラボで「ブロガーが本音で選んだ気になるマンション」という企画がありました。皆さん、ご覧になりましたか？

その中で関東のブロガーさんは「ザパークハウス新浦安マリンヴィラ」というマンションをお勧めされている方が複数いらっしゃいました。
https://www.sumu-log.com/archives/37043/

予算が有限である以上、何かを犠牲にする必要があるわけでそこにいろいろな選択があります。
確かに、５０００万円くらい平均的な予算感で検討をすると昨今のマンション相場で都心で満足のいく選択をするのは関西でも難しい。
大阪のタワマンだったらせいぜい２LDKくらいしか買えず、家族４人くらいでそこで暮らすというのはさすがに無理があるよね。それなら無理に都心に住むことなくない？
そんな流れの中で、少し不便だけど広くて快適に暮らせそうなマンションが選ばれていると。

関西でそんなようなマンションを探すとこの辺になるのかな？と思います。
バス便ではあるものの頑張れば歩けなくはないし、最寄駅は新快速も止まる芦屋なのでそこまで不便はないでしょう。
デザインもいいし、ZEHもあってデザインもなかなかかっこいい。
竣工してしばらく経つので、価格交渉も効きそうです。

毎日、会社に行く必要のない人にはいいと思います。
一度、見てみてもいいんではないでしょうか。

[74: 大阪タワー]

最近、にわかに物件数の増えてきた四天王寺前夕陽ヶ丘物件です。駅すぐのレジェイド、ここの近くにシティハウスなど。
立地はここが一番いいかな、と思いましたが残念ながらこちらは７０年定借です。他は所有権なのですが。

梅田ガーデンのようなオンリーワンの物件なら借地でも有りですが近傍に競合物件があるという状況だと要注意です。
借地は安いなどのメリットは当然ありますが売りにくいというのはデメリットです。もっとも、７０年なので最初はそこまで厳しくはないかもしれませんが。

その辺りを留意して、しっかりと見極めてください。立地が刺さる人にはとてもいい物件だと思います。
スーパーが近いのはもちろんのこと、天王寺までもすぐですし、きれいになったテンシバもすぐそこということで住みやすい環境。
しかも、借地なので新築でも広めの部屋が手に入る可能性もあるということでポジティブに考えられる人はいいでしょう。

ちなみに、直近でジオの借地といえば六甲道ですがなかなか厳しい様子です。
六甲道は立地含めて、いい物件ですが高すぎたのかな、という印象です。

ですから、借地で値段ミスると大変ですよね！？阪急さん！！！と読者を代表して申し添えておきます笑

[75: 大阪タワー]

元々、結婚式場のあったとことですね。
肥後橋って案外供給が少ないイメージです。
一本裏道に入っていますが、周りは低層の建物が多いエリアですので、中層くらいまで行けば眺望の抜けも期待できるでしょうか。

四ツ橋線肥後橋からはすぐ近くですし、周りも飲食店も多く生活しやすい環境です。スーパーマーケットは肥後橋のコーヨーと土佐堀のライフがあって苦になる距離ではないです。
また、靱公園も近いので環境もいいですし、梅田まで地下鉄も乗れますし歩いてもすぐです。
ともかく、ふつうに生活をするのに不満は持たないような便利な場所だと思います。
個人的には、プレミスト靱本町の立地より梅田に近い分、こちらの方が好み。

このご時世ですので価格は坪４００万円くらいしても不思議はありませんが立地以外のアドバンテージが無かったとしたら、選ぶのは難しいかもしれません。

資料請求をして、詳細を待ちましょう。

[76: 大阪タワー]

一期終わったようですね。
【先着順住戸】
販売価格　　4,508万円～6,698万円
間取り　　　2LDK～3LDK
住居専有面積59.36㎡～76.90㎡

坪２５０万円程度です。
借地の割には結構するな、という印象は拭えないでしょう。
便利だとは思うものの、元町って案外中途半端なところがあります。
神戸都心で生活が完結する人にはいいですが、大阪に通勤するような人からするとワコーレ神戸三宮GCとかとしっかりと比べたいですね。
何しろ、ワコーレは所有権というところが最大の強みです。これは長期的にはけっこう変わってくると思います。

家賃相場はお向かいのレジュールを参考にするとそこまで強いわけではないので、投資には向かないかなと思います。

否定的なことばかり言っておりますが、結局のところどこまでこの場所や新築であることを愛せるかというのが試されていると思います。
大阪タワーの言ってることなんて、ただのノイズさ、と流せる人にとっては素晴らしいマンションだと考えます。

[77: 大阪タワー]

立地はとてもいいと思います。
福島の非常に便利なところを享受できる場所ですし、ポイントはコンパクトでありながら、「ブランズ」という一流の名前が付いているところです。
これって案外大切かなと思います。よく聞く投資物件っぽい不動産会社の物件よりも比較したら、こっちの方がいいよね、と思う人はいるはずです。

問題は坪３６０万円近いお値段。。。近所のシエリアタワーと大差ない価格が辛いところですが広さ的にあまりバッティングしないような気もします。
高いけれどコンパクトに徹した構成なので、間取り上もロスが少ないところがいいところです。

リセールで旨味があるかは微妙なところだと思いますが、若い方が「ワンルーム借りているくらいなら買ったほうがお得！」と思うのであればアリだと思います。

最近、大阪の市況だとワンルームよりもファミリーでも住めるような間取りの方が賃料は伸びやすいと聞きますし、DINKSにはいい立地でしょう。

将来設計を明確にしたい人が自分にハマると思える人にはいいマンションだと思います。

[78: 大阪タワー]

新築は残り2戸というHPの表示です。本当にそれだけかどうかはわかりません。

最上階の北東角なんて残っていたのですね！
隣で建設中の病院は超えますし、お値段さえ気にしなければいいお部屋だなと思います。
最上階は最近まで残していたようですがこの値段でも売れていっているようです。

もう一方の南向き２LDKは現実的な価格ですね。間取り的には東西の低層階に多かった５５平米の方がいいとは思いますが現実的な選択肢としてはいいかなと思います。
坪単価的には東西の２LDKも平米１００万円を割るくらいの値段で出ていることが多いので新築分譲とあまり変わりませんね。

スケール感があって、梅田徒歩圏のタワーマンションのライバルになるのは梅田ガーデンレジデンスくらいしか思いつきませんが、値段が違いすぎるので比較にならないでしょう。

気に入っている人はお早めに！

[79: 大阪タワー]

今人気のあるJR尼崎駅、北側の立地です。
ライバル物件はもちろん、駅南のクラッシィです。

値段はこちらの方が少し安く坪２３０万円程度で買えるようですが向こうには大規模物件というメリットがありますし、駅から近い。あとここより少し高い。
こちらの良さは駅から離れるものの、駅からマンションへの動線にはスーパーはたくさんありますし、生活利便性は高いです。
周辺は道路は整備されているものの、裏に入れば雑多な環境、、、ということで潮江とはちょっと違うかな、と思います。

ただ、大阪までここまで近いところでこの値段で買えるのは尼崎くらいでしょう。
特に、JR尼崎は本当に便利ですからね。新快速止まりますし、東西線にも行きますので言うことはありません。
正直、今の市況で潮江サイドに新築マンションが供給されれば、坪３００万くらいしてもおかしくないですから。
それを思うとお得感のある値段じゃないかなと思います。

間取りもワコーレらしくそつなくまとまっています。ディスポーザーや床暖房など基本的な部分が揃っているのは得点高いですね。
特に、Gタイプ７６平米はすごくいいと思います。ただ、条件のいいところは６０００万円くらいしそうですので、価格にちょっと怯みますが快適に過ごせそうです。

馴染みのない人も一度、現地を見られるといいと思います。イメージと変わると思いますよ。

[80: 大阪タワー]

いよいよ、正式販売開始のようですね。
予告広告の値段は坪２００万円半ばと、ある程度手の届きやすい価格帯ということもあるのか規模の割には注目されている気がします。

立地的にターゲットが見えにくいところはありますが近傍だとザ上本町タワー以来のタワマンということで楽しみにしている人もいるのではないかと思います。
ザ上本町タワーも中古価格はけっこう高いので、こちらの予告価格を見たら期待感が増すのは間違いありません。

ライバル物件は新築で低価格帯だとシエリアタワーなんばが近いといえば近いですが向こうは借地ですし、ちょっと人を選ぶかな？
こちらの方が万人受けするでしょうか。
シエリアタワーも立地的にオッケーで基本的にはずっと住むよっていう人には悪くないと思いますが定期借地というのはどうしても引っかかってしまいます。
借地であっても、ここなら住みたい！と強く思える場所であればいいのですが。

あとは大阪メトロタワーですが、こちらも借地なんですよねぇ。。。
んでもって、価格も所有権のこちらと比較してもむしろ高いくらいでしょうね。メトロタワーの立地は希少性あるので、借地でも選びやすいですね。

そう思うとこのマンション、所有権ということだけで希少性がある気がします。
うーん、、、世知辛いよね、というのが本音ではありますがそのような時代だからこそ、間違いのない選択をしたいですね。

[81: 大阪タワー]

パークナード新梅田アーバンパレス。
グランドメゾン新梅田ザクラブレジデンスと同時期に販売されておりましたね。
完売したと思っておりましたが再販住戸があったようです。これは一般的には早く売ってしまいたい不動産会社が別の会社にまとめ売りをした時に当初の売主以外から売り出される住戸を言います。今回もそのパターンでしょう。

立地は悪くないと思います。周辺は落ち着いた雰囲気です。駅は若干遠いですが梅田までふつうに歩ける距離なので、問題ないでしょう。
また、パナホーム物件ということで、仕様もそこそこ良かったような気がします。

GM新梅田クラブレジデンスの未入居住戸がたくさん出ていますがそれらと比べるとこちらの方が現実的な値段ですので、見てみてもいいと思います。

[82: 大阪タワー]

立地は靱公園の南でいいですね。今のプレミストタワーでなくて、数年前にプレミスト靱本町というマンションがありそれのすぐ近所です。
確か、プレミスト靱本町は坪２５０万円程度でした。今出ている中古の部屋は坪２８０万ちょっと。高層階であるものの、８０平米の２LDKだからか少し弱い印象です。

ここの場合、一番残念なのは借地というところです。現状の近傍ライバル物件のプレミストタワーより無論、こちらの方が安いとは思いますが非タワーの借地物件ということであまりバッティングはしないかなぁ。
以前から言っておりますが、借地の場合、流動性の低さというのは頭に置くべきです。
グロス価格は当然安いのですが、それなりにリスクあることも認識すべきです。

話は変わりますが、以前アートアンドクラフトさんがリノベーションされた靭パークサイドコーポの一室を見学したことがあります。
この辺りの雰囲気が好きな方であれば、こういう選択も有りかなと思いました。
（これは別の部屋ですが、、、　https://shibui.estate/archives/53888 ）

当然、このマンションも選択に入れるべきですが近隣はマンションの多いエリアですし、しっかり吟味していきたいです。

[83: 大阪タワー]

阪神間でも随一の高級住宅街である、阪急「岡本」からほど近いマンション。
この雰囲気が好きな人にはとてもいいマンションかなと思います。実際に、岡本から摂津本山までの雰囲気の良さは関西随一といっても過言ではないでしょう。
岡本にはコープもあるので、暮らしやすいエリアでもあります。

当然、当マンションはお高くて坪４００万円オーバーですから、一番狭い部屋で１億円くらいかなというイメージでいたら、間違えることはないでしょう。
１７戸に対して、３機のエレベーターが付いていたりと最近の阪神間物件の中でも随一の高級感があります。

今、売り出し中の物件ではグランドメゾン住吉本町the houseとバッティングするところですがこちらの方が立地も価格もワンランク上。
住吉本町自体もエリア的には悪くないのですが、岡本を好む人からすると少し物足らないかもしれません。

比較にはならないでしょうが今、大阪や神戸でもタワーマンションの少しお高い部屋を買おうと思うとここに手が届く値段がしてしまうのが現実ですからそう思うとこの価格ですらリーズナブルな感覚がします。

興味がある方はグランドメゾンと一緒にここもご覧になられるといいと思います。

[84: 大阪タワー]

これは好立地です！！！
下に信用金庫が入りますが飲食店などが入るよりいいでしょう。
この立地で所有権という時点で素晴らしい価値があります。

地縁のある方からしたらたまらないのではないでしょうか。
しかも、野村不動産のプラウドということで、言うことなしです。

すぐ近くのファインシティくずはも2007年築ということで、少し古くなりつつありますし滅多に中古も見ないです。
そういう意味でも、ここは多少高くとも買っておくべきマンションということになります。

プランはシンプルですが全部ポーチが深く使いやすいと思います。とりわけ、AとCはお風呂が1618ということで今時この面積帯では見ることのない大きさですね、素晴らしい。。。
きになるとしたら、洗面化粧質がリビングと直接繋がっている点ですが個人的にはあまり気にならないかなぁ。。。

価格は坪３００万円くらいしちゃうのかなぁ、という気はしますね。それ以上は勘弁してほしいとは思います。
近隣相場と比べられる水準にはないでしょう。

こういう物件は知らぬ間にサクッとなくなっていることが多いので、少しでも気になる方はすぐに資料請求しましょう。悩むなら、買ってしまうべき物件です。

[85: 大阪タワー]

暮らしやすい場所だと思いますし、昨今の金額帯からみるとリーズナブルな部類に入ると思うので一見の価値はあると思います。

問題は間取りかと思っておりまして、リビングインにしてもどうにも動線の整理がされていないような気がするんですよね。
角のGタイプにしても、家具の配置をイメージすると、微妙に置きにくいように見えます。

間取りはもちろんいいに越したことはないのですが逆に悪くてもご自身のライフスタイルに合致していて必要なものが適正な場所に置ければいいかなと思っております。

あと、眺望が望めるかというのは問題ではあるものの、板状新築マンションとさして変わらない値段帯のため、割り切るポイントかもしれません。
そのあたりを気にする方はシエリア上町台パークタワーをお勧めいたします。

いぶし銀的な意味でいいマンションだと思います。底は堅いのかなと思います。

[86: 大阪タワー]

エリアでは珍しい大規模物件ですね。近傍のヴェレーナほどではないですが西宮市にしては大きい方に入るかなと。

いうまでもなく、人気エリアで東京建物のブリリアブランドということで期待できる内容だとうれしいなと思います。
ヴェレーナは外観はじめ、部屋の仕様も高め（というより、ディスポーザーがない以外では大阪のタワマンを超えていました）でしたからここにもそれ相応のものを期待したいです。

価格的なところは坪３００万ちょっと？平米１００万円したら高いよねぇ、というところかなと思います。
でも、この辺りの最近の高騰ぶりもすごいものがあるので、高くてもあまり不思議はないのですが。。。
何が言いたいかというと、高価格になることは確定的ですのでそれに相応しい中身になっているのかというのを検討する際にはしっかりと確認する必要があるということです。

懸念しているのが間取りでして、HPで公開されているものを見ていてもけっこう間口スパンが狭い印象。
ここは７２平米からと、あまり狭い間取りがないようなので大丈夫かもしれませんがHPで公開されているのを見ているとE-Iタイプなど９０平米もあってこれかぁ、、、というのが本音ではあります。

価格とのバランスを見極めて、立地が気に入った人にはいい物件になると思います。

[87: 大阪タワー]

いい立地！！！
何度かここのすぐ側の「芦屋モノリス」へは友人の結婚式などで行ったことあるので、場所はわかっております。
この辺りは落ち着いていながら、阪神間の阪急上のような坂ばかりで住みにくいということもないし、雰囲気の良い街並みと利便性の両立という意味でいえば阪神間でもベストチョイスかもしれません。
特筆すべきこととしてはJRも使えるということですかね。JR芦屋は新快速も止まるので相当便利です。しかも、駅南は再開発される予定もあるので今よりもよくなる。
また、阪神芦屋辺りは有名店も多く、大阪市内でいえば北浜くらいの感じでしょうか。
どちらもお高い感じはあるので、合う合わないはあるでしょうがこのクラスのマンションに手が届く層であれば問題ないでしょう。
下手な大阪市内よりもよほど便利だと思います。

お値段は坪３５０万くらいかなぁ、、、というのが肌感覚。平米１００万円だったら、安いかな。。。
正直、リセールバリューがそんなに期待できるところではありませんが逆にいうと底は堅いので、中長期で安心した場所に住みたいと思う人にはいい物件になりそうです。

[88: 大阪タワー]

ここに食指の動く人ならば、言うことのない好立地。
南森町エリアの中でも駅近かつ商店街にも近くて便利。学区についても、堀川小学校ということで言うことないでしょう。

南森町の良さはどこに行くのも便利なこと。関空も天下茶屋でラピート乗ればすぐですし、新大阪へはタクシー乗ったら新御堂筋ですぐ行ける。
かつ、もう少し東側のエリアような猥雑さはないので安心して暮らせるところもいい点です。

土地も１００坪も無いようなところが少し残念ではあるものの、立地の良さでカバーできているでしょう。
紅梅町と地名に付いているマンションといえば、５年くらい前にグランドメゾン紅梅町がありましたが一瞬で売れたし、中古でも滅多に見ることもありません。（雰囲気もいいので、これはこれで中古が出たらオススメです。）

価格はラシュレよりは高いかなぁとは思います。期待を込めて坪３５０万円。私なら、この立地であれば、条件よりも価格重視で部屋を選びます。

[89: 大阪タワー]

この前、用事で神戸へ行く途中に車窓から見ましたが完成して、引き渡しも始まっていたようですね。

いや、約一年前にレビューはしていたとは思いますが今大阪近辺で常識的な値段で買えるマンションならここ一択かもしれません。

先言っておきます。このあと、住友不動産やらいろいろな会社がこの周辺で新築マンションを計画しておりますが値段は坪３００万円くらいは想定すべきでここよりも絶対に高くなります。

何度も言っていますが一番のネガティブポイントは「尼崎」という響きだけです。
駅周りも賃貸マンション含めて住宅が増えているし、どんどん良くなってきている印象です。
今後予定されるマンションはますます上がっている建設コストを飲む必要があるし、なかなか厳しいことが想定されます。
そういう意味でも、ここはグレードや価格のバランスが取れていると思います。
駅としてのJR尼崎の価値はどんどん見直されていくでしょう。

気になる人は悪いことは言わないから早くモデルルームに行きましょう。

[90: 匿名さん]

この辺りも小規模マンションが増えてきましたね。

ここのポジションは希少ですし、何と言ってもこの建て込んでいる地域で天満宮ビュー（しかも南向き）というのは何者にも変え難いものでしょう。
天満宮も賑やかなのは正月の三が日程度でしょうから特段問題ではないでしょう。
むしろ、享受できるメリットの方が圧倒的に多いはずです。

惜しまれるのは比較的狭い間取りしかないことですが、立地や昨今の単価を考えると致し方ないのかなと思います。
と思えば、マリモのソルティアというのはコンパクト向けのシリーズでしたね。それであれば、５０平米のお部屋があるのは頑張ってくれた方なのかもしれません。

環境的にも住みやすいところですし、いいマンションだと思います。

[91: 大阪タワー]

泣いても笑っても最後ですね。

先般、スムログで書いた「工事費がますます上がりますよ」という話はこういうマンションと出会うことができなくなってしまう、という意味です。

現状、８０００万円をマンション選びにかけることのできる人にとってはやはりここのEタイプはやはりとてもいいと思います。
問題は本当に駅距離だけしかないかなと思います。

高い買い物ですから、満足感の得られる結果にしてほしいと切に願います。
そういう意味でも、ここの８０００万円という金額は決して安くはありませんが価値のあるものです。

すごろくさんも大阪タワーも手放しで褒められる物件はそう多くはありませんが、これはその一つです。

まだ、見ていない人には後悔してほしくないので、見ていただければと思います。