大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ（読者相談）>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ（個別マンションレビュー）>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[49: 大阪タワー]

メリケンパークの方に行ったので、写真を共有します。
神戸ポートミュージアムはほぼほぼ出来ている雰囲気でした。秋の開業には間に合いそうです。

工事現場を対岸から見ていて思いますが、やはり開放感は何者にも変えがたく素晴らしいものがあります。
関西の海辺で工業的な用途でなく、リゾートっぽい雰囲気が楽しめるところもなかなか無いのは事実です。ここくらい
スムログを書いてからもマーケットは注視していますが、ハーバーランドタワーの中古もドンピシャな方角では出てきませんね。

ただ、ハーバーランドに行くのはやはり少し遠いです。大回りしないといけないですから。
都市型ロープウェイの建設が決まるといいのですけど、どうなのでしょうか。
横浜の方をyoutuberの方が乗られた動画を見つけましたので共有します。
https://youtu.be/tkW5XZ8vaZ4

また、お値段は相変わらずのようですから、難しいですね。西向きは住友不動産の「梅田ガーデンレジデンス」と大差ないお値段ということのようです。

[画像アップロード中です、画像が表示されない場合はページをリロードしてください]

[50: 大阪タワー]

HPを見ていて気になりました。価格的には一般的なファミリー層の手が出る新築マンションとしては良さそうです。

芦屋の南側は近年、供給の多いエリアで関電不動産開発なども分譲しています。

周りには公的機関やスーパーもあるし、何より阪神間では珍しいフラットな地形という魅力があります。
ただ、立地的な最大の難点はやはり駅まで行くのに４３を超えないといけないということです。逆にいえば、それだけだとも言えます。
阪神間というのは非常にはっきりしていてネガ要素がない＝すごく高い、ただそうでないところはそんなに高くはならない。
ネガというのは山手でとても急勾配であったり、ぢくらいがイマイチであったり、阪急の支線に乗り継がなくてはいけなかったりなどいろいろあります。
その点、ここは４３の下ということだけであって、許容できる範囲なのではないかと思います。
例えば、超高級住宅街で名高い「芦屋平田町」なんかも、条件は変わりません。（平田町に住む人が阪神電車に乗るかは知りませんが）

マンションとしては常識的にまとまっている印象です。土間のある間取りはよくできているなと感じます。設備も複層ガラス、床暖房、ディスポーザーなどはしっかりついていますし、バルコニーが広いこともメリットです。残念なのは天井が低い（2,400mm）ことくらいですが、これは高度規制によるところが大きいので、仕方がない部分でしょうか。

価格帯としてはプラウド阪急塚口より随分安いし、クラッシイハウス尼崎よりも安いくらいです。芦屋で尼崎よりも安く買えるのであれば、魅力的に思える人も多いと思います。

[53: 大阪タワー]

やっと、MRを訪問できましたので、少しだけ感想をまとめたいと思います。

・価格
１LDK ３７m２　５８００万円からということで、絶妙な金額だと思います。手が届かないことはないけれど、これでなんぼほど家賃が取れるのか？と考えると投資としては厳しいものがあります。
あと、壮大な共用分を思うと、低層（オーシャン）でも相当な管理費でしょう。
あと気になったのが上層にも案外狭い間取りがあり、１億円超くらいの予算感の人からすると悩ましい選択ですね。できることなら、上に行きたいところです。
・仕様
明らかに高いです。近年の大阪のマンションでは圧倒的でしょう。階高にも余裕があるし、設備はオーシャンでもそれなりのものが入っています。
上層階の天井高は圧巻。。。もう、ここまで行くなら、フォーシーズンズレジデンスで良かったのでは？と率直に思います。フォーシーズンズのフットネス会員の優先権を与えるような暮らしを想定するのなら、そっちの方がベターだった気がします。
また、8．5億円の妥当性について語る知見は生憎ございませんが価値のある空間になっていると感じました。
最近見たMRの王様住戸で素晴らしかったのはプレミストタワー靱本町でしたが、それを凌駕する空間になっていました。（値段も違いますが。）
・間取り
やっぱり、一番気になるのはほぼバルコニーがない点です。専有部の窓すら、開放制限があるというのはどうなのかなぁ、、、？ビジネスホテルじゃああるまいし。。。
また、やはり全体的にスパンは足りておらず、狭めの部屋の間取りは厳しいです。そういった意味では、梅田ガーデンレジデンスのような真四角の方が有利。
また、「廊下までフローリングでなくハイグレードな、、」っていうのは若干詭弁で、それは玄関をしっかり設けられなかったからでしょうといいたくなります。
あと、７０m２以下の間取りは１３１７のUBというのはダメです！狭い！！
・管理費
共用部も壮大でこのマンションを維持するのにどれだけの人が働くのだろう？というのが率直な疑問。
今回は提示はありませんでしたが、ものすごく高いというのは間違いありません。
だって、窓拭きも全部やってもらわないといけないのですよ！？
何が言いたいかというと、ギリギリ何とかローン組めるかな！？という人には向かないということです。


印象としては、スムログに書いた時点と変わりません。お買い得だな、と思える部分があるのは事実ですがご自身のライフスタイルとあえば、というのが条件になると思います。
建物も共用部も立派で美しいし、価格も案外現実的というのは紛れもない事実だとは思います。ただ、私含めてタワーマンションに住んでいても共用部を常に使い倒せているかというとそうでない人も多いと思います。
それだと勿体ないようなマンションなのは事実。逆にホームパーティを定期的にされるような人にはいいと思います。使ってなんぼの素敵なものがあります。
繰り返しになりますが、人を選ぶなぁ、、、という印象がすごく強い物件です。魅力に感じられる人はGO！しても問題ないかなと考えます。

[54: 大阪タワー]

久々の北野坂物件です。数年前にシエリアがありましたがサクッと売れたように記憶しております。
最近、近隣の商業施設は空き区画も目立ってきて少し寂しい雰囲気になってきているエリアではありますがそれでも神戸らしい雰囲気に包まれており魅力的な街並みであると思います。
また、三宮近辺の高額物件（ワコーレ旧居留地、ベイシティタワー）と比較してもこちらの方が周辺環境としても優れていると思います。北野坂近辺には名店が多いので、その辺りの距離感もいいですよね。三宮の北側で食事をして家に帰るというシチュエーションになると、ここなら歩いて普通に帰れますがベイシティとなるとタクシーに乗りたくなります。タクシーに乗るなら三宮に拘らず、六甲や御影でもいいんじゃないの？と思うわけです。
「大阪まで通勤しんどくね？」とお思いの方もいると思いますが、案外いけますよ。余裕があれば、新幹線通勤をするといいと思います。
立地としての最大の難点は坂ですが、行きは下りなのでそんなに苦にはならないと思います。

近所に和田興産の物件ができますが、比較にはならんでしょうね。どっちがいいという話ではなくて、対象が違います。

価格帯的にはほぼ１億円を超えてくることは容易に予想できるのですが、１LDKも少しありますのでその辺りはお財布と要相談。。。（１LDKで選ぶなら、圧倒的にBです。）
ただ、シエリアもそうでしたが立地的には高額住戸の多いところですから単価的な割高感さえなければ、良い選択と思います。

個人的に気になるのは、Dタイプ。広々としていて、無駄が少なくて良い間取りだと思います。若干、収納が足りないかなという感じはしますがそこは造作家具で対応できます。面積的な余裕は心の余裕に直結しますネ。
確かに海辺物件に比べると、開放感は足りません。上でも抜け感は乏しいかな。海は見えないでしょうね。。。そこに重きを置かれる方はベイシティへどうぞ。

大阪市内のタワマンで１億円くらいの部屋を検討している方達には本当に一度、こういう物件を見ていただきたいと思います。梅田ガーデンレジデンスの1.1億円?もええですが、こういう世界もあるということを認識するのは悪いことではありません。低層グランドメゾンということで、仕様も良いと思います。過去の御影、夙川、芦屋などの物件はどれも素晴らしかったです。今の芦屋大原町も近傍物件よりも引き合いがあると聞いています。繰り返しになりますが、関西のグランドメゾンはどれも別格に素晴らしいです。

神戸＆低層＆グランドメゾン＆１６戸ということで、サクッと売れると思うので、興味ある方は早めに検討されることをオススメします。知らぬ間に終わる可能性が高いです。

[55: 大阪タワー]

見てきました！

ざっくり、感想を述べたいと思います。
・場所はいいと思います。案外、中央大通りからの引きもあるので、そんなに音も気にならないと思います。悪くないでしょう。ライフも近いので利便性高いです。
・ゲーティッドガーデンは雰囲気良さそう。はじめ外構計画を見た時には不思議な感じでしたが、ロビーからの眺めはいいと思います。ただ、それでも外構は寂しいと思うのでできればブランズタワー梅田northのように、サンクンガーデンにするような工夫があればよかったと思いました。
・とはいえ、所有者の満足度は直結すると思います。

・すごく残念なのは、仕様！！！なんで、２LDKはUB１３１７なの！？なんで、あんなトイレなの！？！？なんで、トーヨーキッチンでないの！？！？！？泣
・評価？できるのはモデルルームでも忠実に再現してあるので、入居するタイミングで「えっ、、、」とはならないこと。
・集中購買で調達すれば、UBの１３１７を１４１８にしても高くて１０万円変わるか？ってくらいの価格差にしかならないはずです。そこを妥協するとか有り得ません！トイレも文句言いたいけれど、ローシルエットに買い替えても３、４０万くらいで済む話なので、この坪単価からしたらノイズですから無視します。
・間取りもイマイチなんですよね。廊下がすごく長いかorリビングイン、の二択で悩むことになります。
・個人的に買うなら、CMタイプ（北東角）の極力上。でも、平米１００万円しそう。それなら、もうちょっと頑張ったらシティタワー大阪本町も見えてくるから本町行きたくなる。

・販売員のおにーさん曰く、本町周辺の新築（プレミスト、ブランズ、ここ）はほとんど値段変わらないとのこと。（本当か？？？）
・ただし、ここはゲーティッドガーデンの特殊性から管理費は他より高くなると思っておいてください、と言われました。何だかなぁ、、、という感じ。（これがそんなにするなら、GM新梅田の公開空地とか大変なことになるのでは、、、）

価格に関しては確かに他よりも目に優しい感じでしたが、総合的にきちんと見極めたいと思います。

[56: 大阪タワー]

雑多な環境ではあるものの、すごく便利な場所だと思います。
質実剛健というか、観光地のような華やかさがあるわけではないものの住めば非常に過ごしやすい場所だと思います！
だって、現実的に考えて烏丸や河原町の駅からこの距離感の新築マンションを手に入れるのは相当厳しいはずです。

デザイン監修に京都大学の岸和郎先生がいらっしゃるということで、エスコンの気合の入れ方もなかなか期待できそうです。
岸和郎先生といえば、大阪の靱公園の前にGLASHAUSというガラス張りの賃貸マンションがありますがあれも相当カッコいい。期待したいですね。
そもそも、日本エスコンのマンションはけっこうデザインが優れたものが多い気がします。

あとは値段でしょうか。スムラボのkyoto1192さんによると、近傍の「イーグルコート四条烏丸west」が坪３００万円とのことですので、そこから１０％ちょいアップくらいであれば、適正な範囲内かなという気がします。
土地の評価は難しいところではあるものの、若干レジェイドが上。あとは岸和郎代が乗っかっているはずなので、それくらいになるのでは？と思います。大幅に超えてくるようなら、「イーグルコートにしといたら良かった！！！」となりそうです。

府外のセカンドハウス需要に響く場所なのかと言われると少し疑問ですが、サクッと売れる気がします。希少性があるのは確かですから。

[57: 大阪タワー]

久々の弁天町物件です。
便利だとは思うものの、ヨソ者にはハードルのある地域（イメージです）であるが故、駅前の新築タワーでもそこまで値がはらないのではないかという気がします。
とりわけ、広告の見出しの５５m２・３９００万円はセンセーショナルですね。５年前を思い出す。坪２３０万円！！！
最近ではほとんどお目にかかることも無くなった値段です。。。（悲しい）

ただ、広告を見ていると弁天町というより、west coastというイメージを前面に押し出している印象です。万博・IRで街が様変わりする！とどこかのコスモスクエアのマンションと同じような雰囲気です。
大阪の湾岸地域といっても、東京の湾岸と言われるところとは随分雰囲気が違うので注意が必要です。
個人的には「より良い方向に向かっていくとは思うものの、周辺が一変するほどの効果があるかと言われると懐疑的」というのが意見になります。
結局は通過地点になってしまうだけではないかと思います。とはいえ、鉄道の延伸などで利便性は向上するのは間違いないです。
無論、京阪中之島線の延伸なども噂されていますからそれなりに気合の入ったプロジェクトとなっていると考えます。

ただ、弁天町は元々便利な場所ですからねー。環状線で大阪まですぐですから。
現に駅前タワーのクロスタワーなどはけっこういい値段で取引されている印象があります。

それを考えるとこの物件もそこそこしそうです。一応、予想として全体で坪２９０万円と予想しておきます。若干甘い気がしますが、期待も込めて！

[58: 大阪タワー]

モデルルーム公開されていますね！

メリットは何と言っても御堂筋線「大国町」徒歩２分という近さでしょう。
もちろん、難波も徒歩圏です。
あと、もう一つの大きなメリットは市場が近いことでしょうか。スーパー銭湯も目の前です。

上記のように、生活利便施設自体は多く住んでみればいいところ、、、だとは思います。とはいえ、決して人気のある駅ではありません。
はっきり言って、「学区がなぁ」とか考えてしまう人には向かないでしょう。

だからこそ、逆にメリットがある気がしております。当マンションの魅力は絶妙な立地と住友不動産物件でありながら、JVのマイナーであることにあると思います。
主導権自体はサンヨーホームズにあるものの、クオリティは住友不動産物件のものになっているのではないかな、と。サンヨーホームズもふつうのデベロッパーであれば、竣工完売を目指したいはずです。天王寺のような値段にはならないといいなと切に願います笑

興味が少しでも湧いた方は一度、お寿司でも食べにいくついでに現地をしっかり見てみることをお勧めします。抵抗感のない方にはオススメできる物件だと思います。平均が１００万円／m２以下で出てきたら、面白いと思います。

[59: 大阪タワー]

シエリアタワー大阪福島。
駅から近いけれども、線路にも近いのが最大のデメリットでしょうか。
ここは東海道本線に接していますので、夜中も貨物列車が通ります。ただ、音の影響はJRの摩耶シティなどと比較すれば、幾分かはマシでしょう。
体感ですが電車自体が大阪駅に近づくのでゆっくりになっている気もします。

デザインもいいですね。ただ、バルコニーが少ないのが残念。線路が近いからなのか？
タイプによってはサービスバルコニーしかない部屋もあるのが要注意です。バルコニーはあった方がいいと思います。
無くても許されそうなのはそれこそブリリアタワー堂島のようなスペシャルな物件でしょう。そういう意味で言えば、ここは庶民的な物件です。

価格的には坪３００万円くらいのものもけっこうあるようですから、今の市況で見れば、競争力はあるでしょう。福島自体は今後も伸びていくエリアだと思いますし、実際に住んだら便利だと思います。正直、近所のウエリスタワーやブランズよりは選びやすいかなと思います。
当然、シエリアであるということを受け入れた上でですが、、、笑

[60: 大阪タワー]

ツイッターのDMで読者の方から情報をいただきましたので、共有します！！！

管理費・修繕積立金が判明いたしました。
ocean（ホテルの下）：管理費４００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
ホテルの上：管理費５００円／平米、修繕積立金１７０円／平米
[例]ocean70m2:39,900円

ということで、関西マンションすごろくさんと大阪タワーの座談会で大阪タワーが予想していた金額よりも安かったようです。
https://www.sumu-lab.com/archives/15724/

まずは一安心といったところでしょうか。
ただ、決して安いということはなく、グランフロント大阪オーナーズタワーよりも全然高いですし、それこそ巨大な共用施設で有名なブリリアマーレ有明よりも高い水準であることには変わりありませんが。

私もお話を聞けたら、スムログで記事にします。

[61: 大阪タワー]

御堂筋線駅近物件なので人気があるに決まっているのですが、便利で人気な「江坂駅」ですから尚更です。

このエリアは土地も最近高い印象がありますし、新大阪が以前よりきれいになってきて開発が進んでいますからより住みやすくなっていく予感がしますね。
引き続き、人気エリアでしょう。

さて、本物件ですが、新御堂筋から一本中に入っているので、住環境としては悪くないのではと思います。ただ、現地はよく確認した方がいいですね。

間取りは、１LDK３７m２とコンパクトなものもありますが、ちょっと厳しい印象がありますが値段も３０００万円くらいとお安めですし、近傍で似たような賃貸を借りても１０万円くらいはするでしょうからそれを考えてもアリといえば、アリだとは思います。いわゆる「住みながら投資」ですね。
でも、それをするなら２LDKの３９９９万円のやつがいいですね。安いと思うくらい。
フルローンで借りて、仮に１０年住んだら残債は３０００万円程度です。その時点で売却しても残債が残ることはないでしょう。ふつうに考えれば、住み替え先の頭金になるかな？くらいのお金が手元に残るはずです。

江坂付近の賃貸で消耗している若者は、これなら買ってもいいと思いますよ！

（しかし、５年くらい前だったらこれくらいの価格でふつうに市内のタワマン変えてたんだけどな、、、実体験とし買えるうちに買っとこうよ！！！とは思います。）

[62: 大阪タワー]

この前、靱公園あたりを散歩していて、そういえばこのマンションについて今まで触れていなかったなと思い出しました。
そういうこともありますよね、、、笑

現地、外観は完成している感じでした。存在感ありますね！オン・ザ・パークはダテじゃありません。超希少なポジションです。

そのため、当初は高いという感覚はありましたが、もはや当たり前になってきましたね。そこまで違和感はない水準かなと思います。
特筆すべきは間取りの良さ。HPに乗っている間取りはどれもいいと思います。
残念なのは梁下の下がり天井がけっこう大きいところ。タイプによっては洋室の半分がCH＝2,100mmというものもあるのが残念ですね。
2,100って建築基準法上の最小限の高さですからね。高級タワーマンションにふさわしい高さではありません笑

自分が欲しいのはGタイプですかね。
リビングインが２室というのはどうなの？ですがこの間取りであれば、私はあまり気になりません。それ以外は特に問題なしでしょう。動線はシンプルにまとまっているし、使いやすいと思います。

値段は高いといえば高いのですが、昨今の近傍の相場を考えると違和感はそこまでありませんがすごろくするというよりは永住向きですね。

とにかく、都心で稀有な立地であることは間違いありません。今一度、検討してみたい物件です。

[63: 大阪タワー]

スムログ を若干追記しました。
https://www.sumu-log.com/archives/26900/

店舗は保育園のようですね。総合マンションギャラリーの話がどうなったのか？とか詳しいことは追々追記します。

本町辺りもローレル堺筋やブランズ本町など徐々に増えてきましたが、やはりここの優位性は強いなという印象を持っています。

スムログ を書いた時点からでも値上がりしていると思いますが、今でも魅力的に見えたら買っておいた方がいいですよ、というのができるアドバイスですね。

スミフの過去の傾向からすると竣工してから、さらに価格を上げる傾向があるので今がラストチャンスだとも言えます。

[64: 大阪タワー]

読者の方から、価格情報いただきましたので、共有します。

A 67.88平米 12F 6700万円
　　　　　　27F 7800万円
B 58平米　12F 6000万円
　　　　　27F 6600万円
C 67.75平米　12F 7000万円

うーん、、、ちょっと高いかなという印象は否定できませんが御堂筋線徒歩２分と思えば妥当な水準かなぁ？？？
ただ、新築タワーでここより安いのは弁天町くらい？
プラウドタワー豊崎の方が安いけれど、利便性は雲泥の差だしなぁ。

ただ、地元の方からすると、高いという印象が強いでしょうね。特に、立地的に地元の方でないと選びにくい立地だと思うので。
御堂筋駅近マンションと思えば、穴場であるのは間違いありません。純粋な居住環境という意味では、例えば中津なんかよりもこっちの方が住みやすいような気がします。

子育て終わられたご夫婦などには最適なマンションかなと思います。

[65: 大阪タワー]

話を聞いてきましたので、共有します。

・やはり一期の最安値は５８平米１．１億になる。
・地代は公租公課程度で解体積立金はなし。（定借満了後は住友不動産に住戸を無償譲渡）
・一期の売り出しは３０戸程度で全て倍率が付く予定。販売は８年→１０年計画に伸びた。
・１F店舗は最初はマンションギャラリーの予定。２Fは地域貢献施設とラトゥールの共用部になる。１Fは完売後、外に貸すはず。
・今後のスケジュールがどうなるかはわからないから、随時HPを見て確認して問い合わせしてほしい。

ということで、相変わらずハードルは高いですが引き合いは多いようです。（本当か！？）

興味おありのかたは話聞かれることをお勧めいたします。オンラインでも対応してもらえるそうです。

繰り返しになりますが、この唯一無二の立地に惚れたら負けです。代わりはありませんから、、、
印象としてはラトゥールが併設ということもあり、買われる方の属性は気にしているという印象を強く持ちました。

借地の場合、借地人が変更になる際は地主の承諾がいりますがそのセレクションは厳しいようなことを言われました。
この立地、この値段で流動性に対する足枷があるのは良くありませんから、買われるかたは要確認です。

私は素直に撤退かな。。。

[66: 大阪タワー]

詳細が判明してきましたので、感想を言います。

このマンションを選ぶなら、上の階をおすすめいたします。

詳しい値段はモデルルームで確認していただきたいですが、当初いいと思っていたCMタイプ６５m２は２１Fで7100万円ということで結構高い。
この列の下は5900万円スタートではあるものの、上に行っても抜け感は期待しにくいのですよね。抜ける部屋は７０００万円くらいするので、高いなぁ、、、

そう思って、全体を眺めていると案外３６FのEJやEKあたりと単価変わらないような、、、という気がしてきます。
ちなみにEK３６Fが３６６万円／坪、CM２１Fが坪３５２万円です。これなら、上行きたいですねぇ。仕様も変わりますし。

というわけで、ここを買うなら北向き高層階です。シティタワー大阪本町では一番高い方角でしたか、こちらではそんなことはありませんし、景色もいいのは一緒。
高層なら、中央大通りの影響もそんなにないでしょう。

その辺りの影響が気になる方は近所のホテル東急ステイに行ってみてください。昼間は朝食ラウンジをテレワーク利用ができるように、安い金額で開放しているようです。
何なら泊まってみてください。

[67: 大阪タワー]

少し前になりますが、見学をしてきましたので感想を述べたいと思います。

・価格
全体通してみると、坪２８０万円ちょいくらいですかね？
一昔前の価格だなという印象があります。直近だと、大国町がけっこう高かったので市内の新築タワーとしてはほぼ最安値といえると思います。（他はシエリアタワーなんばくらいかな？）
モデルルームでは京阪G内で売上立てる関係で絶対売れる価格にしたいということで戦略的な価格になっているとのことです。が、その辺は話半分に聞いておいた方がいいでしょう。
物件名にもあるように、弁天町という場所で高値で売り切る自信がないだけでしょう、とも思えます。
上下階でそこまで価格差はなかったので、上の方がベターだとは思いました。
あと、管理費等は結構高い。。。そんな大してお金のかかる設備はないのだけれど。
・間取り
八角形のペンシルタワーということで角部屋が多いです。ただ、その辺の間取りはリビングが歪な形です。開放感とトレードオフではあるので、難しいところですが。。。
・仕様
これは声を大にして文句を言いたいのですが、私が見に行ったときには「コンセプトルームです」とか言われて見たモデルルームは大手前のものでした！
何が付いていて、どうなっているのか全然わからない、、、入って天井高から違うものを見せられても何も判断できません。
あとでもらったクオリティブックを見ると、ディスポーザーがないところ以外はふつうです。床暖房の範囲はもう少し広い方がうれしいですが、及第点でしょう。
・共用分
ロビーは豪華にセンスよくまとまっていてよかったです。あとは特筆すべきところはありませんが上階のラウンジは景色いいでしょうね。

MRでもちらっと言われましたが、弁天町という土地を見て抵抗のない人にはいいマンションだと思います。
住むのには便利ですが環境は微妙かな。
とはいえ、将来的にはIRや万博などがあり、大阪の湾岸エリアもこれからワンチャンありそうと思える人は決めてしまってもいいと思います。
近隣の中古タワーもそんなに安い感じはないですし。

[68: 大阪タワー]

JR神戸線「住吉」近所の物件では抜群の立地です。
神戸の東灘区の中でもいい場所。駅からもほど近いですし、非常に閑静な住宅街です。

直近の低層GMといえば、神戸北野坂ですがあそこと同等のクオリティであれば、あまり心配はいらないでしょう。夙川?六甲間の阪神間にはこのような低層GMは多いですがどれも素晴らしい出来栄えです。
近傍のGMならば、「グランドメゾン御影郡家」「グランドメゾン住吉本町（これは古い）」「グランドメゾン住吉本町ネクス」などですがここに近しいのは御影郡家かな。ネクスは普通のマンションという印象が強く、GMらしさが少し弱い。

ちなみに、価格ですが、大阪タワー予想としては平米１００万円?としておきます。ここから大きく外れることはないとは思います。
※すみません、ちょっと修正します。北野坂の時にここの話を聞きました。その際、価格は似たような感じだと聞きました。

近所で言えば、パークホームズ御影やエヌヴィがありますがそれらを選ぶなら、私ならGMを選びたいです。

[69: 大阪タワー]

面白い立地だと思います。
元々、呉服屋さんのビルが建っていたところです。昔、結婚式の貸し衣装を見に行きました。懐かしい！！！
天神橋筋商店街沿いでにぎやかな立地。便利だとは思いますが静かな雰囲気が好きな人には向きません。（って、最初から見向きもしないでしょうが、、、）

ラシュレブランド自体は正直、あまり馴染みがありませんが最近は都心の好立地で目にする機会が増えました。
北浜の仕様などを見る限り、ディスポーザは無いもののそつなくまとまっている印象です。
ワンルームくらいかな？と思っていましたが物件概要を見ると案外広い部屋もあるようですね。

食べ物屋さんには困ることはないでしょう。買い物もぷらら天満もあるし案外便利。
学区は扇町小学校だと思うので全く問題ありません。扇町公園は子供が遊べる遊具も多く、楽しいでしょうし、案外ファミリーにもいいかもしれません。
そういう意味でいえば、DINKSでも選びやすいかもしれません。

近傍の物件でいえば、やはりシティタワー東梅田パークフロントですね。こちらは新築はもとより、中古もけっこう出ているので選択肢は多いです。
こちらの価格次第だとは思いますが、比較してみてもいいかもしれません。

[70: 大阪タワー]

湖西線「大津京」の新築物件です。
リーマンショック前に流行った印象があって、「ブリリア」「ブランズ」などはその頃の物件です。
直近でいうと、プレサンスレジェンド琵琶湖が記憶に新しいですね。立地はプレサンスがベストですかね。今回のプラウドはブリリアよりは便利ですが琵琶湖との距離感ではブリリアの方が上です。

魅力的な点は京都駅まで電車１０分というフットワークの良さ。
また、足元でもイオンや最近できたブランチなどの商業施設も充実していて駅距離から感じる印象よりも便利に生活できる立地です。
そして、レイクビューというのは何者にも代えがたい魅力。
ここを選ぶなら、絶対レイクビューの部屋を選びたいです！！！
ただ、若干気がかりなのは他の物件と違い、琵琶湖との間にはヨットハーバーがあるので将来的に眺望が阻害される可能性が０ではないということです。この辺りはモデルルームできちんと確認したいところです。

間取りは平凡な長谷工物件というところですが、若干スパンは不足気味です。
リビングに床暖房の表記が見えないのは私の目がおかしいということに一旦はしておきたいと思います笑
ランドプランで魅力的なのは全て立体式駐車場で機械式ではないという点です。プレサンスはタワーパーキングもあるので大きなアドバンテージですね。

最後に価格ですが、このエリアの特徴は湖が望めるか望めないかで値段が全然違ってくるというところです。
レイクビューなら坪２５０万円以上してしまうかなぁという気がします。
大阪だと、クラッシイハウス尼崎がそれくらいの水準ですので、それくらいでも違和感はありませんが京都市内も見えてくる水準であることは間違いないので悩みどころですかね。
例えば、ブリリア松ヶ崎とかそれくらいの価格水準でないかなと思います。