大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

<スムログ（読者相談）>
https://www.sumu-log.com/archives/author/osakatower/

<スムラボ（個別マンションレビュー）>
https://www.sumu-lab.com/archives/author/osakatower/

<Twitter>
https://twitter.com/osk_tower

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[29: 匿名さん]

ブリリアタワー堂島、ついに出ましたね！！！

いや、いい意味で期待を裏切られたと思います。かのフォーシーズンズホテルが入るということで、相当気合いの入った外観でとても素敵に見えます。
フォーシーズンズといえば、ザリッツカールトンと双璧をなすラグジュアリーホテルチェーンですね。日本では最近大手町の三井物産の本社のところに出来ました。どこも一泊１０万円クラスの高級ホテルです。
それがまさか、ここに出来るとは、、、単純にビックリしました！だいたい、こういったホテルというのは大通りに面した立地にできるものですがここは悪い場所ではないものの、裏手な印象が強いですから。旧堂島ホテルがフォーシーズンズ、こちらがアロフトと言われたらしっくり来るのですが逆になっているので単純に驚いています。

さて、現時点の最大のライバルである「梅田ガーデンレジデンス」との比較ですが、全く違う性格の物件になりそうであまりバッティングしないかも知れませんね。
梅田ガーデンは豪華さとかよりも、利便性などを重視する人向け。明らかに、色気はありません。（ぱっと見、より庶民向けのシティタワー梅田東などと見分けの付かない外観ですから、、、）
さらに、上層階は高級賃貸のラトゥールということで、そういう意味でも超富裕層向けという印象が薄まっています。

一方のこちらはより高級な印象でパークコート青山ザ・タワーを彷彿とさせる設え。明らかに今までの大阪の水準ではないですね。。。ターゲットはGFOオーナーズタワーや北浜タワー辺りからの住み替え、国外の富裕層などでしょう。上層階はいくらでも売れるよね、、、という感じですかね。正直、見当もつきません。。。
一介の自動車評論家にロールスロイスのコストパフォーマンスを訊ねても的確な回答が返ってこないのと同じようなもんだ、と理解して下さい笑

ぶっちゃけ、言っていいですか！！！
ここ、結構期待してたんですよ！立地的にはウメキタ二期や梅田ガーデンよりも弱いのは紛れもない事実なので、販売期がバッティングするなら、それらよりも弱目の値段になるんじゃあないかと！！！
でも、あのパースを見せられ＆フォーシーズンズが出来ると言われた時点でちょっと戦意喪失気味、、、安くなるわけがないやんか、、、と。

低層階の値段は現実的になるんでないかという可能性に一縷の望みを託して、続報が出るのを待ちましょう！

[30: 大阪タワー]

シエリアタワー大阪福島。人気の福島エリアで待望の新規供給です。
あみだ池筋を越えるのは少し残念ですが充分に福島といえるエリアです。

確かに、この辺りは梅田からの距離だけではなく、スーパーや飲食店の充実度も高く大変暮らしやすい場所です。ただし、下町感はあります。それが嫌な方は新梅田かウメキタ二期へどうぞ。
ちなみに、私はそういった雰囲気は好きです。

公式HPを見る限り、間取りもそこそこ良さそうということで物件に対しても期待感があります。（相変わらず、床暖房はなさそうですが笑　※早めにエントリーすれば、オプション対応はしていただけるはずなので、これが理由で見に行かないということにはなりません。）

お値段は坪３００万円くらいかしら？と思っていましたが、マーキュリーさんのアプリを確認すると、近傍（だけどここよりちょっぴり駅近）の「ブランズ大阪福島」が坪３２８万円（マジか）ということですから、ここも遠からず＆タワーマンションということで慣らしたら坪３５０万円くらいでしょうか？（なかなか辛いですね）
以前、この辺りの小規模タワーではローレルタワー梅田westがありましたがあそこで坪２８０万円くらいであったと記憶しています。

ちょっと離れるものの、大阪福島タワーの中古とかも検討された上でご判断された方がいいかもしれませんね。

何はともあれ、正式発表を待ちましょう。

[31: 大阪タワー]

大人気の西宮北口にプラウド、、、そりゃあ人気にならないわけがないよね、というところでしょうか。

確かに、ガーデンズもすぐ側で便利な立地ですね。ただ、西宮北口の相場自体が上がっているとはいえ、駅徒歩８分のこちらがこの値段とは正直驚きました。。。
（参考に、駅前のジオタワーの中古は坪４５０万円でも売れていくそうです。兵庫県のタワマンとしては、三宮のシティタワーを超えて一番でしょうね。）
環境的には、線路が近いことと周りの道路の慢性的な渋滞など、少しネガ要素があるのは事実です。
また、芦屋、岡本、御影などの良質な中古マンションに比類する価値があるのかというのは冷静になって考えてみた方がいい気がします。だいたい、似たような値段です。坪単価だけでいえば、当物件はパークコート御影ザフォレストと大差ありません。

もっとも、ここの価値自体は磐石ではあると思います。西北という街自体も今以上に発展していくでしょうし、いい土地はなかなか出てこないし、住みたいと思う人の数が減っていくとは思えません。
また、再開発があるとはいえ、JR西宮が阪急西宮北口を上回るような価値を得る可能性があるかと言われたら、それもないと思います。
（資産価値という観点でいえば、西北のバックには阪急今津線の住宅地があるということも心強いです。リタイヤ後のお金持ちの住み替え需要が見込める立地です。）

西宮北口は東京でいうと、豊洲や武蔵小杉のようなイメージの街です。昔は特にいい印象のあるところではなかったけれど、再開発によって生まれ変わったという点で。今や、どちらの街も庶民には高くなりすぎてしまっています。

ようするに、①価格に納得出来る②他と見比べてみる③環境的に問題ないと思える
この3点がご自身の中で納得できたら買ってもいい物件と思います。

【追記】
見学してきました。
感想です。確かにいい物件ですね。近傍の阪急塚口と選ぶなら、私ならこっちにすると思います。５月の頭の時点では、約半分成約済みでした。
買うなら、Cの１F:6398万円かなと思います。予算があれば、Eもいいと思います。
階差による価格差が激しいので、これだったら割り切って低層階を選びます。専用庭もあることですし。

ここのライバルは三井の甲子園四番町です。たぶん、阪急塚口と比べる層は少ない。
今のところ、東急のJR西宮再開発が４００万（正気か！！！）という前提で動いているので、それと比較すると買いやすいですし、買っても問題ない物件だなと思います。下手な大阪市内よりよほど便利なのは間違いないと思います。

[32: 大阪タワー]

立地、間取り、価格ともにバランスが取れており、いい物件だと感じます。

若干、駅距離が気になるもの、甲子園駅は便利なのでそんなに感じないでしょう。言わずもがな、この辺り阪神沿線では高級住宅街です。

特筆すべきは、間取りの良さですかね。ワイドスパンでどれも無理のない構成です。特に、角のAはいいですね。
ただ、中住戸のリビング柱だけはなんとかできなかったのかとは思います。

この辺りの物件はいわゆる「阪神間モダニズム」というフランクロイドライト調のデザインを踏襲したとプレゼンテーションする物件が多いので、重厚感があっていいですね。
グレード感も問題ないと思います。同社が大阪で販売中のタワーマンション（ここより高い）よりもグレードはこちらが上です。

坪２７０万円程度で検討できるのなら、一考の価値のある物件だと思います。

[33: 大阪タワー]

日本エスコンらしい、マンションですよね。デベロッパーとしての強みがとてもよく出ていると思います。

このマンションの何よりもの特徴である、スーパー万代との複合開発ですが、デメリットよりも毎日の利便性が圧倒的に上回ると考えます。
また、駅からも近いですし生活するのには大変便利だと思います。

同一敷地にあることの最大のメリットはスーパーとマンションが共存できるように設計上配慮されていると考えるからです。
例えば、スーパーの匂いが上がってくるというようなことがあるとしたら、日本エスコンが全面的にクレームを受けなくてはならないため、そういったことが極力起こらないように配慮されているはずです。

昨今の大阪市内のマンション価格の高さを思うと、いい選択になりうると思います。８０平米で４０００万円そこそこで買える新築というのは珍しいです。

心配事は管理とかどうなっているのか、ということで一般的にマンションの寿命の方がスーパーよりも長いのでその辺りの取り合いは確認した方がいいと思います。
（解決されていると思いますが）

ミナミの方に生活圏のある方は一考の価値があるマンションと考えます。

[34: 大阪タワー]

はじめて、京都のマンションのレビューをします。
（スムログでは基本的にタワマンしか取り扱わないつもりですので、こちらの出張所である程度フォローしていければ、と思います。）

・立地
出町柳をずっと超えて高野川沿いを修学院まで行った先、、、ということでけっこうな距離感ですね。
松ヶ崎という名前ですが地下鉄松ヶ崎からはけっこう遠い。叡電修学院は近い。
大阪民としては、淀屋橋辺りの勤務であればここから京阪で通うというのも無くはないのかな、と思います。
一乗寺のラーメンストリートは近い。（私は天天有が好きです！）
ホームページのオーナーズボイスを見ると、「静かな環境！」と書いてありますが若干ずれている気がします。確かに落ち着いているのですが、南の北山通の交通量やフレスコの前辺りの雑多な雰囲気は下町感があり、綺麗な雰囲気を求めるのであれば北山の方がベターな気がします。（ブリリアもジオもすごく高いけれど。）
・建物
ムービーで見る限り、高級ホテルのような設えになりそうで期待できるかな、と思います。ゲストルームの露天風呂、川のせせらぎサウンドスケープなど見る限り、セカンドハウス需要を見越しているのか、、、？
間取りはふつう。７０平米未満の部屋はUBが１３１７？これは少し残念。あとはディスポーザーがないことくらいで、他は充分な装備だと思います。
（買われる方は床暖房の範囲はもしオプションで増やせるようであれば、増やしましょう。この辺り、冬は特に寒いです。）
・価格
坪２８０万くらいですかね？
高いといえば高いのですけど、判断が難しいですよね。京都市内とはいえ、外れの方であることには変わりありません。そういう意味では高いけど、京都市内の他の物件と比較すれば、リーズナブル。

結局、この物件は誰に向けて売っているのかがわかりにくいところがあって、
ふつうに京都市内に勤める方がここを買うのかな？と思うし、
セカンドハウスの人がここを買うのかな？とも思うわけです。言ってしまえば、中途半端な場所です。

ただ、「じゃあ、ここ以外にいいところがあるのか？」と言われるとそれもなかなか難しい。
中心部の方に行こうと思えば、戸数が少ない＆値段の高いマンションばかりでなかなか手が出づらい。
地元民からすると、逃げ場は大津に住むくらいしかなくなってしまいます。

そう思うと、グレード感＆そこそこの価格という意味ではここは非常にバランスの取れたマンションであると思います。

リセールは向かいのアーバネックスを見ておけば、失敗することはないでしょう。アーバネックスよりも高単価で推移していくと思います。どうせ買うなら、プレミアム感のある川沿いか、一階の庭付きを選びたくなりますね。

ご興味がおありの方はぜひ見学してみて下さい。京都では最有力候補になり得る物件だと思います。

[35: 大阪タワー]

出ましたね。スミフ大国町。
サンヨーホームズがメジャーというのをはじめて知りました。

立地については、
・ともかく便利と思う
・駅近、とりわけ御堂筋線からの近さは正義
・ただ、柄のいい地域ではない、、、
ということで、二の足を踏む方が多いと思います。

世の中の全体的な流れとして、地位というのはフラットになってく傾向にありますから狙い目です。
（最初からきれいなところはなかなか手が出ませんからね。）
特に、南海難波駅南のニッピ用地（ヤマダ電機の辺り）が再開発されるのは大きいですよね。（センタラグランドホテルに期待しています！）

分譲価格自体は天王寺よりは下がるんじゃないかな、っていう淡い期待はあります。JVのメジャーがスミフというわけでもないですし、近傍のなんばマスターズタワーの中古がそこまで伸びていないというのもある種の不安要素です。
逆に天王寺よりも大幅に高いのであれば、ここに固執することもないと思います。

ともかく、資料請求して待ちましょう！

[36: 大阪タワー]

シーンズ。元々、大阪ガス都市開発のマンションは「ジ・アーバネックス」という名前でしたが数年前からこのシーンズという名前になりましたね。

ここ、なかなかいいマンションを作ります。とりわけ、設備はとてもいいです。ガスの設備を多く入れるのは経営上（笑）必要なことですが、ついに乾太くんまで付いたとは、、、
「ドラム式で十分じゃないの？」って声が聞こえてきそうですが、乾き方が全然違います。プロはみんなガス乾燥機です。
乾太くんの最大の欠点は排気ダクトが必要になるということで、普通のマンションには付きません。。。

キッチンもいいです。このクラスで７５cmのコンロはなかなか見ません。各個用の宅配ボックスもいいですねー。

プランはAタイプが綺麗に収まっている（なぜ、アウトフレームにできなかった、、、）印象です。
B,Cタイプも悪くはありません。
私が買うなら、Bの低層階にするかな。

向かいのJTは建て替えリスクはあるものだと思っていた方が無難でしょう。それであれば、並木を見ながら暮らした方が幸せになれそうです。

周辺で探している方は候補に入れたいマンションです。

[37: 大阪タワー]

大人気の「六甲道」、駅至近での久々の供給です！

立地については改めていうまでもないですが、駅前で便利（六甲道は日常の買い物施設などとても充実しています）、学校区もいい（成徳、鷹匠は灘区でもお隣の高羽小と並ぶ人気学区）、割に公園なども多く落ち着いている、、、いいことづくめです。

ただ、皆さん引っかかるのは借地でこの値段か、、、というところではないでしょうか？

借地権で一番注意しなくてはいけないのは「売却に困る」というところです。
中古で売る際に、新しく買う人のローンが付きにくいという問題があります。
新築は売主がお膳立ていてくれているのでいいですが、中古に出す場合はそのあたりを上手に処理ができる不動産会社にお願いをしなくてはいけません。
（大手仲介で問題ありませんが、地元の支店を使わなくてはいけません。だいたいの仲介会社が紹介する銀行はそのお店の近所の支店で審査をします。
地元であれば、慣れているし、物件の価値自体をしっかり評価してもらえますが離れたところだと担保価値が渋くなることがあるので、、、）

話が逸れましたが、ようするに「当面、売らない」と思っておけば、大きなリスクになることはないと考えます。
特にここの場合は地元の方の買い替えが多いと思いますので、ある程度の期間住むのであれば、借地権というのはそこまでデメリットにはならないと思います。
この辺りに一回住むと動きたくないと思う方も多いはずです。

ここも竣工から暫く経ちましたので、値交渉も多少効く気もします。（わかりませんが）

なるべく長く住めるように広めのお部屋を選ばれることをオススメいたします。

[38: 大阪タワー]

芦屋の中でも、芦屋大原町HOUSEとともに、真打の立地です。便利で落ち着いた街並みで充実した暮らしができるでしょう。

単価だけで見ると、ベイシティタワーズ神戸と比べても遜色ない程度とそこまで高くはないのですが、１億円に満たない安い部屋は北向き＆線路横という明確なデメリットがあります。
とはいえ、阪急電車はJRに比べて、夜通し貨物列車が走るようなことはないので、そこまで大きな影響はないかと思います。（一応、気になるところはベアガラスのダブルサッシ）

地下駐車場の感じといい、上質な感じがすごく出ています。とりわけすごいと思ったのが「エアコンの室外機が屋上」「玄関扉が内開き」という辺りで普段見ているものと世界が違います。
インテリアデザインのテイストはヨーロッパぽいというか、、、芦屋大原HOUSEの方はもう少しモダンな印象です。
難点は階高が全般に低め。高さ制限の影響のようです。

それは維持費にも表れていて、管理費等もけっこうな値段です。月１０万円はするかな、、、

最近は結構売れてきているようですので、お早めに。特に、９５００万円の部屋は近傍マンションの凄まじい値段を見ていると相対的に非常に魅力的に映ります。

[39: 大阪タワー]

元々、NTT社宅の跡地であったところの再開発で、スーパーマーケットと高齢者施設が同一敷地内にあり、便利です。スーパーはすぐ向こうに佐竹もあって、困ることはないでしょう。
小学校も近く、落ち着いたいい立地です。駅北は再開発の予定もあり、いい方向に変化していきます。再開発内にタワーマンションができる予定だそうですが、すごい値段になるんじゃないかなー。。。今の市況であれば、坪３００万円は余裕で超えてきそうな予感がします。

最大の難点は定期借地というところですね。。。社宅跡というところでマンション以外のものも建てたからなのか、一団にまとめたいと考えたのでしょうね。言ってみれば、出し惜しみです。
うーん、、、梅田ガーデンレジデンスのような超都心であれば、何十年後の活用方法も生まれそうですがこのような住宅地で50年後帰ってきても困るような。ただ、５０年というのは少し短いですよね。少しモヤっとします。
もっとも、その分安いわけです。地代はかかるものの所有権に比べれば、費用は抑えられます。やはり、買うなら広い部屋に目がいってしまいますね。板状マンションなので角部屋の方がプラン上有利ですし、窓も余裕をもって取れていて使い勝手も良さそう。

また、完成物件ですのでウォールドアやうごクロの実際のものを体験できるのはいいですね。
うごクロは性格によると思いますが、私はズボラな性格ですので可動させる前に家ごと可動させてしまいたくなりそう、、、笑

ライバル物件は値段なら、岸辺健都のローレル、立地的にはプラウド千里丘テラスあたりがライバルでしょうがプラウドは相当高いです。
が、同じお金を払うなら、プラウドの狭い部屋よりもこちらの４LDKとかを選んだ方が家族の満足度は上がるような気がします。
借地な分、流動性は当然下がりますが近傍マンションの中古って案外見かけない印象です。

[40: 大阪タワー]

以前、スムログで短評を書いたきりで、こちらの出張所でレビューをするのを忘れていました。
半年ぐらい前にモデルルームには訪問しています。

その時の印象は立地とつくりはそつなくしっかりできている。（特に、駅からフラットアクセスできるのは大きなメリット）
ただ、ちょっと高いよなぁ。。。もうちょっと頑張ったらGM上町一丁目に手が届くくらいの値段なので、それなら上町一丁目にするかな、、、という感じでした。

個人的な好みですが、上町一丁目よりもこちらの方が立地は上だと思っています。　長く住むのなら、環境の良さ＜利便性、でしょう。ここの場所はとても便利だと思います。

価格ですが、最初見にいった時は坪３００くらいであったと思いますが、近傍のGM＆シエリア＆ウエリス等の状況次第ではもう少し上がっていそうです。
（マーキューリーさんのアプリだと坪３２０、、、）
うーん、、、高い、、、　値上がりしたっぽいですね。

仕様は間取りは住友不動産らしくソツなくまとまっていました。

このエリアで探していて、新築マンションが良いという方にはオススメできるマンションです。

[41: 大阪タワー]

事前案内会（かな？）モデルルームオープン前のイベントに参加しました。

ウリは
・パークフロントの希少性！！！
→CT東梅田は西向きに公園、こちらは南向きが公園！というのがセールスポイント
・北区の新築タワーで一番安い！
→比較対象が「ブリリアタワー堂島」「梅田ガーデンレジデンス」「ウメキタ二期南棟、北棟」とのこと。
　これらと比べて、ここが安いです！と言われても、「それはそうでしょうねぇ、、、」としか言いようがありません。
　確かに、北区の新築マンションは全然供給されていないし、数少ない選択肢の中では現実的なマンションです。
　しかし、その辺りと一緒に語り安いというのは間違いな気がします。そこは見誤らないようにしたいです。
・ZEH-Mマンション
→天井カセットエアコン、寝室床暖房、ベアガラス、エネファームタイプSなど。いい感じです。

間取りはDの７８平米はさすがに廊下が長すぎて厳しい印象。。。
狭めの間取りはリビングインが気にならない人にはいいと思います。

この物件のセールスポイントは絶妙な立地だと考えます。
あまりに繁華街寄りではないけれど、梅田徒歩圏といえば徒歩圏、、、みたいな。

そういった意味では、最近の物件ではシティタワー梅田東なんかと近い立ち位置かなと思います。

響く人にはいい物件だとは思うのですが、お得さは見せてもらはないと選びにくい。

繰り返しになりますが、仮に中津駅前のセントラルマーク、ファインタワー、ブランズタワーなどの中古と同程度の価格となれば、このマンションを選ぶのはなかなか勇気のいる選択になると考えます。

野村不動産さんには、ぜひとも現実的な値付けでお願いしたいです。

[42: 大阪タワー]

場所は素晴らしい。
何と言っても御所南ですから、地元の人も惹かれるし、セカンドハウスにするにしてもいい場所です。
私の立地選定基準である「河原町辺りで飲んで、酩酊状態でも家にたどり着ける」にも充分合致する笑
（大阪タワーさんの夢は上記の立地にセカンドハウスを手に入れることです。）
大好きな「ブラン・ピエール」さんもすぐ近所だし、カフェも多いし、住みやすいでしょう。フレスコも近い。

しかし、いくら何でもこの１LDKはないでしょう。。。
「町家をどう解釈するか、どう表現するか」という命題に対し試行錯誤されたとのことですが、「これは廊下ではない！通り庭だ！！」って感じでしょうか笑

それにしても、この部屋は誰向けなんやろうか！？居住空間の割には、グロスはそこそこ張るから独身が気軽に買えるような金額ではないし、、、御所南に越境通学したい人用？

それ以外の間取りは無難。いいのはDタイプ。セカンドにはとてもいい間取り。DINKSも余裕でいける。
ただ、これで1億円近いと言われると話は全然変わってきて、それだけ払うならもっといい選択があるような気がしてきます。
確かに、京都の中心部は土地は高い割に建築規制が厳しいので、物件が高騰する要素は多いのですが。それでも、ここまで高いとなると悩みますね。。。

ただ、繰り返しになりますが立地は抜群に素晴らしい。だから、資産性はそこそこ固いような気がします。
懸念材料は京都市内はホテル開発が絶望的になってきているので、今後こういった立地でのマンションが増えそうです。
現に一時期とても増えていたリノベーションしたホステルは廃業しているところも多いですし。。。
競合物件は増えそうであるものの、三井不動産ブランドというだけで希少性があるので、そういった点でも安心材料にはなります。
　

[43: 大阪タワー]

以前に辛口なコメントを書いているので、このマンションについては敢えて言及するのを避けていましたが、
昨今新規に公開されるマンションを見ていると相対的に魅力は増してきている気がするので、レビューします。

まあ、何はともあれ立地はいいと思います。駅距離は若干あるものの、唯一無二な開放感といい得られるものは大きい。
戸数も多くないので、小ぶりですが案外遠目からでも目立つのはポジションの成せる技でしょう。

ウイークポイントはやはり価格と仕様ですが、価格の方は昨今の新築価格の高騰によりだんだんと違和感がなくなってきているのは事実です。
どこも平米１００万円だよね、という時代にあって、特徴のある立地というのはいいことです。

ただ、繰り返しにはなりますがシエリアのオール電化＆床暖房なしが許せる方でないと選べないと思います。
近傍で万人にオススメしやすいマンションはグランドメゾン上町一丁目タワー、、、というのは間違いないと思います、
しかし、だんだんと選べる部屋も少なくなってきていることを思うとここもアリです。（GMでオススメしていたBタイプは完売しました。）

また、上町一丁目のリバーやシティハウス谷町四丁目などと比べるとここもだんだんと輝いてくる気がしています。（特にリバーと比べると、、、）

今一度、見てみることをお勧めします。

[44: 大阪タワー]

数年前でも安いなという感覚でしたので、今のいままで残っているというのが意外です。
今の相場で見れば、なおさらでしょうか。

最近、モーレツに増えてきている定期借地のマンションですが、立地をよく見ないとリスクになり得ますから注意してください。
（何度か言っていますが、中古になると流動性が下がります。使える銀行の数も減りますから。）

ここの場合も立地としてはお世辞にも強いとは言えません。谷９からもそこそこあります。難波は近いけれど、徒歩圏とは言いにくい。。。
まあ、言ってしまえば中途半端な場所の借地マンションということで難しいのは間違えないです。

ただ、それを吹き飛ばすほどのコストパフォーマンスなので、魅力的に思う人も多いはずです。
とりわけ、価格が高騰している昨今の状況を思えばなおさら。。。

コスト重視の方は一度、ご覧になってもいいかもしれません！！！

[45: 大阪タワー]

阪神間随一の高級住宅街である「阪急御影」すぐの立地です。

確かに、利便性の高いエリアであるのは間違いないのですが先行物件であった「パークコート御影ザフォレスト」のようなプレミアム感のある立地ではないかな、、、
（向かいに日昌さんの仕込んでいる用地があり、建設予定地と現地に書いてあり、「エヌヴィ御影ザレジデンス」となるようです。１３戸と小ぶりなマンションです。）

竣工して、しばらく経ちますが完売していないのはやはり値段からでしょうね。
新築とはいえ、さすがにこの値段では良質な既存物件の多いこのエリアではなかなか積極的に選ぶ気にはなれないというのは事実です。

個人的にこのエリアなら、住吉本町の中古マンションに目がいきがちです。好きなのは「ザハウス住吉本町」と「住吉本町レジデンス」です。
現状では売り物件はありませんが、相場観的には８０００万円もあれば、そこそこの広さの部屋が手に入るでしょう。

とはいえ、立地はいいのでここも仮に値下げが得られれば、よい選択になるのではないでしょうか。

気になる方は資料請求をして、交渉してみてください。余地はある気がします。

[46: 大阪タワー]

モデルルームオープンしたので行ってきましたー。

いや、高いわ！！！ざっくり価格なので本当のところはわかりませんが、平均すると３５０万ちょいくらいです。

全体的な感想は以前に書いた通りではありますが、
間取り集を見ていて気になったGタイプ（８５．３１m２）で　18F~25F 8000万円後半?9000万円前半ということで諸費用入れたらほぼ１億円。

いやいや！！！そんな場所じゃないでしょ！！！だって、新御堂筋の向こうですよ。。。

低層の２LDKなら５０００万円以下の部屋もあるのでありかなとは思いましたが、それでもリセールを期待して買うのは難しいような気がします。

近傍にレジデンス梅田ローレルタワーという中古タワーもあるので、しっかり比較された上で選択された方がいいでしょうね。

[47: 大阪タワー]

ファインレジデンス福島野田The Gardenです。

最近、人気のある野田での新作です。最近では、ジオが記憶に新しいですね。あとはリバー！残り１邸ということで感慨深いです。
駅前では何でも揃うし、大阪駅までもすぐ。阪神電車でもJRで大抵のところにすぐ行けるというのが大きなメリットですね。
また、下町感があるのもむしろメリットでしょう。

現地は駅から大通り沿いに歩くので、女性や子供も安心です。
また、隣に大阪ウェストゲートタワー（２７F建・２００３年築）が建っています。
もうすぐ２０年になるので、比較対象にはなりにくいと考えますが一応チェックした方がいいでしょう。
他は中古タワーなら駅の反対側ですが、福島ガーデンタワーやシティタワー大阪福島あたりが比較対象になりそうです。

◎物件概要
予定販売価格（税込） 2,700万円台～5,000万円台（100万円単位）
間取り 1LDK～2LDK
住居専有面積 34.15㎡～56.44㎡（防災備蓄倉庫面積含）
バルコニー面積 5.83㎡～10.35㎡
管理費等 未定
販売予定時期 2021年8月下旬

坪３００万円はしなさそうですが、それに近しい金額になりそうです。。。高いっすねー。ジオの値段などを思い返すと高いとは思います。
中古でよければ、上記のタワマンは全て射程圏内に入るであろう金額です。
ただ、間取りは工夫されている印象で、Aタイプの５６m２であれば、こどもがいても小さいうちは何とかなると思いますし１LDKもある程度ツブしはきくと思います。

他に新築であれば、駅からけっこう歩いたところに南海のヴェリテが分譲中です。こちらは単価は抑えめですが、広いファミリー向けですので価格帯としてはここと似ているかとは思います。
ただ、野田の北側の川辺りというとけっこう雑然としているイメージですので、ファインの方が駅距離のみならず、周辺環境もいいですね。

[48: 大阪タワー]

マンションすごろくさんどころか、のらえもんさんまでレビューされているので便乗して大阪タワーも感想を少し。。。

一言でいえば、「どーしても新築がいい！安いところがいい！！」って人向けのマンションです。
私自身は中古でもあまり気にしませんが特に女性なんかは新築に拘る方も多いと思いますし、一定の需要はあるでしょう。実際に、大阪市内で３０００万円でファミリーの住める新築マンションってここくらいしかないと思います。

周りは相当閑散としています。ATCはあるといえばあるけれど、建物自体が閑散としているし便利とはいえないかな、、、マンション選びで、その街自体に魅力を感じなければ選びにくいですよね。そこが許容できる人にはいい物件だと思います。
とはいえ、中央線で一本で都心には行けます。なので、本町辺りに通勤する人には便利。何しろ、その辺りにあるタワマンなどと比べたら半額以下で買えるわけですから。家にお金をかけるだけが人生だとは思いません。
同じ中央線でも奈良方面に行った方が成熟した街並みで選びやすいという人もいるでしょうし、逆に開放感のあるこちらの方がいいという方も多いと思います。

HPを見ていて私が魅力的だと思ったのは専用庭と駐車場の付いた住戸です。この辺りだとさすがに車は欲しくなると思いますし、むしろカーライフを楽しみたいと思います。
この辺りは道路アクセスはいいので、車があればここは本当に便利。神戸や関空もすぐです。
マンションの設備使用自体は長谷工の標準的なものとなっています。個人的な不満は床暖房がないことくらい笑

あと、IRや万博で街が激変するか？ですが、過度な期待は禁物だと思います。
まず、予定地の夢洲とは別の島ですので距離があることと、これでこのエリアの人口が増えるのかは未知数だということです。
ただ、マイナスに働くことはないと思います。主に、今まで工業的な用途で使われていた大阪の港湾が人のために使われる場所になる。これ自体は歓迎すべきことです。
景観はよくなるだろうし、仮にIRで働く人用の社宅などができるのであればいい効果が見込まれます。
ただ、住民になっても毎日、カジノに行くことはなさそうですし。直接的な恩恵は少ないかなとは思います。
この辺の関係性はユニバーサルシティ周りのマンションを思い出しますね。（ユニバーサルシティのマンションって実は結構あるんですよね。）
「現状でも問題ないけれど、さらに良くなったらラッキー」くらいの気分でいた方が無難じゃないかなと思います。
就労者が増えれば、賃貸需要が増える可能性は上がります。資産的にも安心感がでますね。

なお、コスモスクエア駅には近鉄不動産のタワーマンションが建っています。金額的には、ここより少し安いくらいの相場です。
新築がいい人であれば、迷わずこちらですね。築年数を考えると、こっちの方が有利な気もします。

結論、立地が全てですので、わかりやすい物件です。立地が気に入っている方からしたら、非常にいいマンションだと思います！！！