大阪タワー スムラボ派出所スレ

[大阪タワー]

こんにちは、大阪タワーです。

昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住です。

マンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。

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[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[125: 大阪タワー]

松屋町にグランドメゾンかー。という意味で少し新鮮な感じがしましたが上本町もなかなか渋いところにありますし、やはり最近変わってきたのかなと。
松屋町。中心部に近い割に下町風情が残っており、私は好きな街です。
しかも、商店街に面しているというところでいいですね。生活は楽だと思います。

最近のグランドメゾンは広めの部屋が多いのはありがたい。ここも最低でも７０平米は確保されていて、希少性があります。
近傍のブランズは比較的コンパクトな間取りが多く苦戦しておりますから差別化のための施作なんでしょうね。

金額次第ではあるものの、坪３００程度で出てくるのであれば悪くない選択かなと思います。
将来的に、値上がりしていくような場所だとは思えませんが底も固そうなところが魅力ですね。
例えば、タワマンなら、シエリアタワー堀江だとかと比べるなら、僕ならこっちにするかな。
ジオタワー堺筋あたりと金額的にはバッティングしてきそうな感じがあるので、その辺と見比べてみるといいと思います。

[126: 大阪タワー]

出ましたねー。
元々、借地であったマンションを再開発で所有権にして建て替え。。。みんな得していていいプロジェクトだなと思います。
これはいい物件じゃないかなと思います。立地は個人的にはグランドメゾン六甲宮山町よりもこっち。
何気に高羽・鷹匠校区なんですよねー。響く人は多いでしょうし、お高くなる要素しかないというのは私でも感じる。

金額的にはアトラス御影山手と一緒くらいかちょっと高いかもしれません。御影山手で平米１００万円を超えるくらいでした。

生活のしやすさでいえば、六甲の方が上でしょう。御影はスーパーがちょっと遠いのと阪急以外の路線が使いにくいところがウィークポイント。
その分、いいお店も多いですし、環境や雰囲気もいいですが阪急六甲の少し上、つまりアトラス辺りの雰囲気も私は好きです。

続報を待ちたいです。

[127: 大阪タワー]

プレイズ尼崎

最近、にわかに供給の多いJR尼崎近辺ですが駅の南エリアの物件が多い中、人気のある駅北側の潮江ということで期待されている方も多かったのではないでしょうか。

確かに街並みはきれいですし、駅からの動線上にキューズモールもあり生活利便性は抜群。
ただ、駅からの距離自体は駅南のジェイグランやクラッシィ、そしてこれから出てくる住友不動産の物件の方が近い。この辺りは好みがわかれそうです。

三交不動産のプレイズのいいところはやっぱり玄関の手洗いカウンター。アフターコロナがいよいよ見えてきた昨今でも玄関に手洗いがあればやはり便利ですし、いいアイデアだと思います。
また、長谷工物件ということもあって、外観の雰囲気が周辺と合わせてあるのも好印象。

心配なのは金額面で近くのDCグランスクエアの中古物件もけっこう高くなってきていることを思うとここもそれなりにしてしまうのだろうなぁ、と思います。
どうしても、中古は嫌ということがなければ、中古とも比較検討しながら選ばれることをオススメしたいです。

[128: 大阪タワー]

クラッシィ尼崎GRAND PLACE

現地を見てきました！！！

いや、いいですね！完成した感じを見ると非常によく見えます。大規模マンションのいいところがよく現れていると思います。

敷地に余裕があって、緑が多い。敷地の外周をしっかりとセットバックできているし、周囲を植栽で離隔を取れていていい雰囲気になっていますよね。
しかも、駅も近くて便利です。なんと言ってもJR尼崎です。どこに行くのもすごく便利です。
その上、現実的な金額で買えるというのは非常に大きい！！！コスパという意味でいえば、ここが関西で一番でないかなぁ。

安心感が持てるポイントでいえば、今後出てくる周辺マンションはここよりも高いでしょうし、規模感もここほどないからこのマンションを魅力的だなと思った人には物足りなく感じるんでないかなぁ。

気に入った人は早く買うべきです！！！

[129: 大阪タワー]

たぶん、４月２９日、GW初日からモデルルームオープン！ということで、断片的に漏れ聞こえてくる情報を記載したいと思います。

価格は高い、、、のだけど、昨今の大阪のタワマン事情を思うと定借だし目に優しいような錯覚を覚える雰囲気はあるので、よく見なくてはいけません。
ようするに川沿いで抜け感のある部屋はずいぶんと高い。
けれど、それがこの物件の最大価値だとも言えるので、モデルルームの話を聞いてしっかりと考えないといけません。地代も出ていないそうなので、それでは本格的な検討は厳しいかな。

ただ、前にも書きましたがこれが所有権だったときのことを思うとすごい値段で庶民には到底無理だったと思いますので庶民に検討の機会をいただけているだけありがたいと思うほかありません。

大阪タワーもMRに行けたらまた記事にします。

[130: 大阪タワー]

JR尼崎でもほぼ駅ロータリーという好立地！！！
元々、コインパーキングでした。
スケール感に乏しいところは残念ですが、案外（失礼）間取りが良さそうなところが好印象です。

金額次第ではありますがもはや残り少ないクラッシィハウス尼崎は正直、ナロースパンですので同じ専有面積ならこちらの方が間取りはいいでしょう。
ただ、便利な反面、眺望などは望みにくいのかなと思います。

ライバル物件はこれから出てくる（ってずっと言っているな）住友不動産物件かとは思いますがこちらの方がコンパクトな間取りが多いでしょうし、たぶんフットプリント的に２LDKなら間取りはこちらの方がいいんじゃないでしょうか。

JR尼崎はDINKSが住むのにはすごくいい街だと思います。これ以上、交通の便のいい場所もなかなかありません。
もう少し開発の余地があれば、武蔵小杉になれたのになぁ、とか思いますがこのジェイグランがその利便性をもっとも享受できる立地であるのには間違いありません。

ここよりJR尼崎で便利なマンションはローレルコートクレヴィア尼崎駅前がありますが現状、中古は出ていません。需要があるのでしょうね。

[131: 大阪タワー]

大阪メトロの第二弾物件ですね。

森ノ宮駅近の中央区ということで聞いただけでお高い感じがします、、、笑
とはいえ、JR森ノ宮駅の南側、環状線と玉造筋との間なので、言葉で聞くイメージよりは下町っぽい雰囲気の残るエリアです。
環状線の高架にも近接していますし。

森ノ宮自体はキューズモールもできて、駅もきれいになって便利になりましたから暮らしやすいでしょう。
そして何より、大阪公立大学を核とする鉄道基地跡の再開発も予定されているわけですから将来にも十分期待できます。

間取りは比較的コンパクトなものが多そうな雰囲気ですが６５ｍ２のものなんかも使いやすそうな間取りです。

何となくですけど、価格面では期待できるのではないかなと思っています。
何しろ、大阪メトロはまだ分譲経験の浅い会社ですし、売れ残ったり失敗は許されないと考えていると思います。
ということは、比較的お求めやすい価格でのご提供に期待したくなっちゃうよねぇ！！！と。

いずれにせよ、この周辺で検討されている方には外せない物件かと思います。

[132: 大阪タワー]

ザパークハウス大阪梅田タワー。

中津最寄りで一番梅田に近いところになります。阪急線沿いの元々コインパーキングだったところです。ウメキタにも近い場所ですね。

ここの一番のポイントは物件名に「大阪」と入れているところかな。
梅田って大阪以外であんまりない地名。例えば、丸の内とかだったら東京だけでなく、名古屋にもあるし、、、という感じでミスリードさせないように入れるというのは理解できるのですが梅田に敢えて大阪って付けるかなぁ！？というね。
明らかに広域を狙っているように見えます。HPもそんな作りです。投資を呼び込むのでしょう。

商品として気になるところは土地の小ささ。中津物件ってけっこう規模大きいんですよね。ここの土地の広さは３兄弟で一番戸数の少ないザセントラルマークタワーの半分です。
３兄弟はどれも商品力高いですからこれらに勝る魅力を生み出そうと思うとなかなか大変じゃないかな。
そうなるとある程度価格競争力がないと中古でいいや、ってなりますから。
特に、ブランズと見比べられても勝てる要素はほしい。あれと比べられるのは酷でしょうが、、、

あと、どうでもいいこと？ですが売主に安田不動産がいるのが気になる。笑
あんまり見ない顔ぶれですね。以前、パークハウス神戸タワーにはいた記憶がありますが神戸は彼らのお膝元ですがこの立地は不思議な感じがします。（個人的にはこれはポジティブ要素だと思います。いい会社さんだと思います。）
もう一社のJR西日本プロパティは元々、菱重興産という三菱重工の不動産会社でしたからその関係なのでしょうね。

注目していきたいと思います！！！

[133: 大阪タワー]

思いのほか、反響がありましたので感想文を。

本文の最後にも書きましたが定期借地権ということも条件の一つの要素でしかありません。
どうしても譲れない条件だという人もいるのかもしれませんが個人的にはそうは思わないかな。
定期借地だからできた事業なんだという側面もあろうかと思いますし。

ただ、リスクである部分は理解した上で選択をすべきだと考えたので、書いたというのが本当のところでディスりと捉えられるのは心外。。。



本文にも書きましたが正直、私自身はここは自分でも買っていいマンションだと思っています。
いい立地だと思いますし、気持ちよく住めるだろうなと思える環境であることが一番大きい。
あと、間取りがいいこと。サッシ高が低いことと床暖房がないことが残念ポイントではありますが。

資産価値的な観点で考えれば、想定賃料とのバランスが取れていれば何とかなるかなと。ある程度、利回りが取れれば売却も難しくはないでしょう。
７０年後どうするの？問題は社会的な問題はあると思うものの、個人単位で考えれば、個人が保護されるような気がするので深く考えても仕方がないかな。
だから、自分が払える範囲内に費用が収まっていれば、ちょっとお高いのは事実ですが買ってもいいマンションかなと思います。

[134: 大阪タワー]

現地近くに行く用事があったので、見てきました。

まず、いいところはウメキタへの近さ！！！
グラングリーンが開業したら、この周りは激変しそうな予感がしました。
阪急の高架下にもosaka food lab https://www.osakafoodlab.com という施設ができていて、面白そうでした。
（これは仮設でしょうから、再開発の機会を伺っているんだろうなぁ）

街の伸び代は中津駅近辺の中でも大きそうな雰囲気ですね。

デメリットだと感じるのはやはりスケール感で敷地もやっぱり狭いなという印象が強かった。あと、線路の音ですね。すごく近い。
お隣のサンクタス梅田イノセントの掲示板にも音がきになるとの書き込みもありましたので、きっちりとした対策に期待したいですね！！！

[135: 大阪タワー]

ベイシティタワーズ神戸。

久しぶりに神戸に行く用事があったので、寄ってみました。

想像より、緑が豊富でよい雰囲気ですね。フェラーリのディーラーがあることもあり、高級感に溢れていました！
街ができて、雰囲気は様変わりした感じです。

お高い物件であることは間違いないですが完成後の方がより魅力が伝わる気がしました。だから、住友不動産の販売戦略は正解なのかもしれません。
とはいえ、最高３億５千万円の価格はなかなかパンチがあるなぁというのは紛れもない事実であります。高いなぁ。
悪いマンションだとは決して思いませんが今のこの金額が妥当かと言われるとちょっとなぁと思うのは事実です。神戸のタワマン規制による希少性によってその金額が導き出されているような気がしてなりませんから、、、

また、イースト棟が着工しましたね。

金額的には今のウエスト棟と大きくは変わらないのではないでしょうか。
イーストの方が条件が悪くなるけれど、時期補正がかかるので。。。
ということは、ここに興味が少しでもある人はウエストの検討を一旦、した方がいいと思います。

立地的に４３を南に超えるのはやはり抵抗感がありますがマンションの辺りにも設置されたドコモのシェアサイクルは便利ですね。
私も帰りに使いましたが三宮駅で乗り捨てできますので、あれで移動する分にはそんなに距離的な抵抗感はありませんでした。

[136: 大阪タワー]

現地を見がてら、十三に行ってきましたよっ、と。
マジで１３年ぶりくらいの訪問じゃないかな？みたらしは梅田でも食べられるしなぁ。

街の印象自体は昔と変わらずで駅を出たら商店街のアーケードが広がっていて、されど同じような感じの環状線「天満」ほど人に満ち溢れていることなく何となく大らかな印象をうけます。
それにしても、大阪梅田からの距離の近さよ。
久々に行ったJR尼崎でも「近いな！！！」と思ったけれど、それよりもだいぶ近いですねぇ。ラストフロンティア感はありますね。

いいと思ったのは周りに高い建物がなくて空が広いこと。
特にこのマンションも淀川サイドは梅田の摩天楼がバンと見えて素敵だろうなぁと思いました。
この辺の細かい話はまたブログにします。

最後に価格面ですが、個人的には阪急塚口のプラウドは一つのターゲットかなと思います。
塚口でだいたい、坪３００万くらいでしょうからそれを思うと似たような金額かなとは思います。定借＋タワマンという要素でプラマイ０くらいかなと。

あと、たぶんですが上層階と下層階での金額差は大きい気がしますので、そのあたりの隙間を狙ってお得に書いたい物件ですね。

[137: 大阪タワー]

出た！！！舞子の海沿いマンション。
過去にも、ちょこちょこ出てきていましたがすぐ売れてしまっている印象です。
その中でもビーチの前というポジションで安心感がありますね。永久眺望でしょう。
このポジションというだけで、相当な希少性ですから中古になったとしても安心感はあると思います。

このマンションを買う人は地元に明るい方でしょうから、言うまでもないでしょうが懸念点は週末の大渋滞。。。
大きくなる垂水アウトレットと新しい須磨水族館が完成するとますます2号線の混み具合が増えそうなのが心配です。

あと、駐車場が９／１５台ということで全住戸には付かないというのもこの立地で車がないのはちょっとしんどいような。。。山陽電車の駅からはそんなに遠くなさそうですが、、、
車がマストな人は早い目にモデルルームに行った方がいいんじゃないかな？と思います。

[138: 大阪タワー]

スムラボの記事https://www.sumu-lab.com/archives/80779/
では金額面をさらっといったので少しだけ補足したいと思います。

12Fから26Fのスーペリアフロアの中住戸でも平米１００万円程度というのはなんとも高いなぁ、、、というのは紛れもない事実なのですが
維持費のところもなかなかのものでたぶん月平米７６０円！？くらいというのはけっこう重たい。
ここより戸数が半分のシエリアタワー中之島より総額が高いのはいかがなものかと思うけれど、昨今の情勢だと致し方のない話かもしれません。
前に、最新のジオタワーである宝塚南口の価格表を見せてもらったことがありますがあそこでも管理費だけで月平米400円というなかなかのお値段でしたからねぇ。こちらの方がサービス充実ですしね。

お得目の部屋があるなら積極的に狙いたいマンションです。具体的には視界の抜け感が確保できる７０平米で6000万円前半くらいの住戸を希望！！！甘いか、、、
現実的な目線で考えると、それくらいじゃないと検討難しい気がするんですけどぇ。

十三の今までの世界観とは別世界なのは理解します。が、それであるなら外部からたくさん人を引っ張ってこないとならないわけで、その吸引力がどこまであるかという話だと思います。

[139: 大阪タワー]

周りの高騰を考えると再びこのマンションにスポットライトが当たってきているような気がするのは私だけでしょうか。

当初はいくらなんでも高すぎると思っていた1LDK37平米4600万円などは値上がりもないので、今やお得な感じもします。間取りはいいから一人暮らしにはいいよなぁ。

また、３LDKも新築はなかなか高くなってきています。今や広ければ、坪単価が薄まるという考えではないのでしょうね。

そういう意味でみても、このマンションは全体的なバランスがいいですし、今一度見てみることをお勧めしたいです。

[140: 大阪タワー]

あれ？尼崎で大阪ガス都市の計画なんて、あったかしら？と思ったら、なかなかの立地ですね。
昔、ダウンタウンの松本人志と高須光聖の放送室というラジオがありましたがまんまその世界観です。（Youtubeにはあると思うので聞いてみてね！）

尼崎は競合の多い場所であります。ついにはじまったシティハウス、ジェイグラン、駅北の三交不動産、、、
タワマンとはいえ、サンクチュアリになるのかなと期待した十三があの強気価格だったから、それを思えばまだまだ尼崎は優しい街なので期待感が高まります。

ただ、これらのライバルに伍して戦うためには明確な価格差がないと厳しいだろうなぁ。
この立地でのZEB-readyは顧客への訴求力がどれだけあるのだろうか。

特にコンパクトな間取りについてはジェイグランとの比較は避けられず、金額的に頑張ってほしいところですし、検討される際は見比べてみてもらいたいところです。

[141: 大阪タワー]

立地は素晴らしいけれど、定借か、、、なのではあるのですがタワマンが建つことのない神戸は板状マンションの商品的な魅力が相対的に上がるのでそこまでディスアドバンテージにならんのじゃないかなぁ。
八幡神社の横のパークハウスはさくっと売れた記憶がありますし、直近ではシエリア神戸元町も完売しております。シエリアが坪２６０万くらいでしたかね。
一般論でいえば、駅距離はあるものの、こちらの方がシエリアよりは立地的には恵まれていると言えそうです。

ということを考えると、相場観的には平米１００万円くらいはすでに織り込み済みと言えそうです。

中古に目を向けると、この辺りはNHKの斜向かいのワコーレや、トアロードのパークハウス、県庁前のプラウドタワーなど良質な物件がたくさんあるので、見比べるのはマストです。ちなみに、私の個人的な趣味でいえば、パークハウスが特にいいと思います。

あとは旧山口銀行にプラウドが建つとかなんとかという話は気になるところですが完全所有権だとすると金額的にはとんでもないことになりそうですね。

[142: 大阪タワー]

なにが、８７平米７０００万だよ、、、
ふつうに1億円してるじゃん、、、大阪タワー！ふざけるな！！！
って、言われても仕方がないくらいピント外れた想定で本当に申し訳なく思います。しかし、角部屋とはいえ下で坪370万円とは、、、少し前に売っていたプレミスト阪神芦屋とあんまり差がない、、、

ここのいいところは小規模でも共用部がとても充実しており、エントランス周りのシェアリングパスはなかなかいいアイデアだと思いました。
決してタワマンのような広い面積があるわけではないですが毎日使う場所ですので、こういった場所があるのは便利でしょうし、ランドリーまであるのはとても嬉しいところです。
この辺りの充実は新築マンションならではですので、メリットですよね。

完成物件になりましたので、気がかりとなる線路との距離などもしっかりと現地を確認した上で購入できるのは大きなメリットですね。

阪神間でも最近発表されているマンションは南の方が多いですから、金額に納得できる方にはいい選択なのではないでしょうか。

[143: 大阪タワー]

スムラボ書かなきゃな、で、リハビリをかねて出張所に投稿します。

と言っても、モデルルームにも行けていないからすごろくさんのブログ情報とかを頼りにした感想文ですが。

結論、買える人は川が見える向きで買える範囲で一番いい部屋を買いましょう。ですかね。

この立地で半永久的に眺望が確保されているというところが一番強いところかと思います。
ブリリアタワー堂島ですら、眺望という意味ではリスクがあったことを思うとこのマンションの立地がいかに恵まれているかがわかることかと思います。
川沿いの街区は面積が少ないので、大きな建物ができる可能性はないでしょうし、仮にサントリーのオフィスが建て替わっても隣のアロフト堂島の建物ボリュームを見ると今くらいの大きさになることが想定されますから東向きも２０F程度を超えればほぼリスクはないかなと思います。

また、金額面でも妥当というかぶっちゃけ割安だと思います。ブリリアタワー堂島の中古がどの程度で成約するのかはわかりませんがそれらの出し値と比較すれば、明らかに割安。

懸念するのは高速道路の騒音でしょうがあの辺ってけっこう渋滞するからビュンビュン流れるイメージはないことと、前にMJRを見に行ったときに気にならなかっらから個人的には許容範囲かなという感じです。

あと、総じて間取りもいいから言うことないです。プールがあることの是非などはよくわかりませんがそんなことは些細なことでしょう。

[145: 大阪タワー]

この前、近くに行く用事があったので、見てきました。

ライフは大阪で見るやつに比べて、色使いも含めて落ち着いていていい雰囲気でした。

マンションエントランスはスーパーと反対にあることによって、同じ建物に入ってはいるものの、普通に生活する分には意識することはないでしょう。
例えば、スーパーのお客さんがマンションの入り口にまで自転車を止めてしまう、、、なんてことは起こり得ない。
むしろ、マンションエントランスはこの規模の割に立派だと感じました。

投資で買うような物件ではないですが、阪神間、特に芦屋や東灘区あたりで新築を探すのなら、私はここにすると思います。

東灘の阪神最寄りエリアの物件はこことほとんど同じくらいの値段で出てくるようですし、これから芦屋市内で出てくる物件は軒並み坪５００万だとか（嘘かもしれないけれど、正気か！？）という話も聞きました。
そうであるならば、ここの価格はとても魅力的ではないかなと思います。
個人的には環境もいいと思いますよ。下町っぽさはあまり感じません。
行政区の差はあれど、実質的には阪神芦屋圏ですから。ここに住んだら毎週末パンタイムまで朝食のパンを買いに行くような生活は送れそうですよね、いいよなぁ。

とまれ、完成して魅力は増した物件だと思うので、ご興味のある方はお早めに、、、でしょうね。