【契約者専用】藤沢 ザ・タワー（FUJISAWA THE TOWER）

[匿名]

藤沢 ザ・タワー（FUJISAWA　THE　TOWER）の契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655714/

公式URL：https://www.fujisawa-tower.jp/

所在地　　神奈川県藤沢市鵠沼石上1丁目10番1他（地番）
　　　　　神奈川県藤沢市鵠沼石上1丁目（以下未定）（住居表示）
交通 　　 江ノ島電鉄「藤沢」駅徒歩3分
　　　　　JR東海道本線「藤沢」駅徒歩4分
　　　　　小田急電鉄江ノ島線「藤沢」駅徒歩4分
土地の権利 所有権
総戸数　 　92戸
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上19階建て
建物竣工時期 2021年10月下旬（予定）
入居開始時期 2021年10月下旬（予定）
管理会社 株式会社東京建物アメニティサポート
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理会社へ委託（予定）
施工 　　大末建設株式会社　東京本店
設計 　　大末建設株式会社一級建築士事務所
監理 　　大末建設株式会社一級建築士事務所
売主 　　清水総合開発株式会社（売主）
　　　　 東京建物株式会社（売主）
販売 　　東京建物株式会社（代理）

[21: 住民板ユーザーさん3]

実際のところ駐車場利用される方どのくらいいらっしゃるのでしょうね。
このご時世というだけでなく駅近で買い物飲食など利便性も高い場所柄もあって敷地内も全て埋まるのか少し心配です。

[22: 契約者m]

細かい内容は条例を見ないと断言はできませんが…
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/kaihatsu/machizukuri/kenchiku/ka...

仰る通り藤沢市の条例に沿った数の駐車場をデベロッパーが確保する必要があったため、ちょっと意味のわからない場所も含めた確保になってしまっているようですね。
断言はできませんが…の前提ですが、管理組合の話し合いで場外駐車場の契約終了を決定すれば、罰則なく終了にできるはずです。
敷地内駐車場と違って、場外駐車場は借り手がいなくても管理組合からの支払いが発生するわけですから、使われていないのに管理費から支出が続くのは何のメリットもないですしね。

私は、北側にある立体タイムズのカーシェアを月2回利用で、月々2万円弱(24時間料金を1回と36時間料金を1回の想定)の計算なので、車は保有しないでもいいかなー、と思ってます。

[23: 契約者DR]

>>22 契約者mさん　＞＞21 住民板ユーザーさん3

そうなんですよね、私も条例の条文をちら見してましたが、開発事業者の義務であって住民・管理組合を縛るようには読めず・・。敷地外駐車場を契約終了できる方法があるなら、周辺マンションの管理組合と連絡とって情報交換活動などあったら良いななどと勝手に思っています。

タイムズカーシェア、現在すでに使っておりまして、たまの休日くらいしか車使わないのであれば、本当にリーズナブルな選択と思います。近くの大きな平地駐車場にもタイムズのカーシェア用車がずらり並んでいて、ザ・タワーの立地はタイムズ利用者に天国みたいな場所と思っています。利用者の競争が心配ではありますが・・。

そのような事情で私も駐車場利用者が少ないと予想しておりまして、低使用率→管理費収入の不足など心配しています。

[24: 契約者m]

私も現時点でタイムズカーシェア利用者です。
タイムズカーアプリで見る限り、北側立体と東側の広い平置き以外にも、徒歩2分内に4箇所のタイムズカー設置があります。合計6箇所ですね。
10年以上神奈川に住んでて車を保有していませんが、数年前は年1,2回のレンタカー利用と年2回の実家での運転くらいでしたが、ここ1,2年はカーシェアが普及して手軽に安く借りれるようになったので、上記のような月に2回ほどの利用に落ち着きました。

駐車場と管理費の関係ですが、実は駐車場の利用率が高い昔ながらのマンションでは、駐車場使用量が管理費収入の副原資として大きく活躍してたりします。
そして、ある程度の利用率まで下がるとトントンになり、それを下回ると立体駐車場の修繕に影響が出たりするケースがあります。ですので、利用率が高いとむしろプラスと言える状況になるんです。

藤沢ザ・タワーでは、売主としては敷地内の7割くらいの利用率を想定した値段設定・管理費設定と非公式ながら教えてくれました。外部確保は使われなくても計算上影響は出ない設定ではあるみたいです。そこまで考慮しているから、近場の他マンションより少し管理費が高くなったのでしょうね。
しかしながら逆に考えると、使われない外部確保を解約できればその分の金額について管理費を節約できます。これは大きいですよね。その分管理費を安くするか、別勘定にして予備費として積み立てておくこともできます。

いずれにしても、抽選時及び管理組合稼働開始時にしっかりと利用状況を把握し、敷地内利用だけでも複数の空きがある場合は外部は解約の方向で検討を開始するのが良いでしょうね。

この件に限らず、売主及び管理会社は販売側の視点で管理費を設定、管理規定を作成します。
もちろん全体としては住人のことも考えてはあるのですが、所々で売主都合の設定や内容があるのは避けられません。
こういった点は、実際に入居が始まってから管理組合でしっかり確認して、住人が誰も損しない変更はすぐにするべきです。

例えば、屋上の開放条件などが上記にあたりますね。近隣からの苦情があり「見下ろされるのが嫌」などという理由に売主が配慮したと聞いていますが、やりすぎな規定です。
売主側は企業イメージもあるし実際に住むわけではないので1個人からのクレームも配慮する方が楽ですが、住人からしたら自分たちの敷地の自分たちの施設の利用に制限がかかるのですから、こんな度を超えた配慮を引き継ぐ必要はありません。
とはいえ完全開放すればいいかは意見が分かれる方は思います。近隣からの苦情があったのは事実でしょうし、この規定を見越して高層階を購入した方もいると思います。
ですので、緩和という形で「週に1回土曜日は開放する」「月に1回第1日曜日は開放する」などの案を管理組合で話し合って落とし所を提案するのが良いと思います。
(屋上開放の緩和は、高層階を買われた方にはメリット無いように感じるかもしれませんが、低層階にメリットがある規約変更なら、マンション全体の資産価値がプラスになることに寄与するので、巡り巡って高層階にも恩恵があります)

以上はわかりやすい例なので私の案を記載させて頂きましたが、他にもこういうことは多々あるということです。

みんなが納得するような内容であれば、変えられることは変えたらいいと思います。

[25: 契約者DR]

>>24 契約者mさん

すでにタイムズカーシェアを利用されてましたか。ごく近隣に６か所ですか！やはり恵まれていますね。私は数年前まで車を持っていましたが、2週に１回乗る程度で税金、駐車場、保険料、車検・・。車も古くなって車検満了のタイミングで手放しました。

機械式の立体駐車場には莫大な修繕コストがかかる上、保守をけちると大事故にも繋がる、というざっくりとした記事をどこかで見かけましたが、なるほどなるほど、利用率次第でプラスにもなるのですね。やがて利用状況は確定するのでそれ次第ですが、使われない外部駐車場の解約はぜひとも進められるといいと思います。エレベーター２台という理由で管理費の件は納得してはいましたが、無駄なコストは削るに越したことはないです。

屋上の件、縛りが重すぎることや制限緩和などまったく同じことを考えていました。全面的に賛同です。緩和して全体の資産価値を高く維持できれば、やがて入れ替わっていく住民層も少しでも高く維持できて、ひいてはトラブル防止・修繕費等の滞納抑制に、などと考えていました。
近隣ともできれば穏便にとも思うのですが、年１回程度付き添いありで屋上に招待して見てもらうあたりでwin-winにできないかな、と考えてみましたが、部外者の立ち入りは抵抗感は強いですよね。。

ところで、屋上といえば、グレーシア藤沢鵠沼さんの販売ページの竣工ギャラリーに同様の屋上テラスの写真が見られるようになっていました。ザタワーの実物で見たいという気持ちもあったのですが、ついつい見つけてしまいました。ご参考になれば。

[26: 住民板ユーザーさん4]

駐車場の件で悩みが一つ増えてしまいました。
この場合、敷地内は諦めなくてはいけないのかご教授いただけると助かります。

うちは2台所有しており、2台ともマンションの駐車場を希望しているのですが、今回の抽選の話を踏まえて準備室に相談しましたが、2台目の契約は空きがあれば入居後の管理組合でどうすれば良いか決める、と言われ…
管理組合の話し合いまで2台目どうすればいいの問題が出てきてしまいました。
皆さんのお話ですと敷地内駐車場ですら契約率怪しい予想なので敷地内駐車場で契約して少しでもマンションへ貢献したいのですが、このままだと外部の月極で契約することになりそうです…
敷金礼金もかかりますので一旦外部駐車場と契約したらそのまま手放すまでは外部になりそうです。
こればかりはどうにもならないのでしょうか…

[27: 契約者ＤＲ]

売り主的には約束できないというだけで、住民側にしてみれば稼働率上げるのが皆様の利益ですよね。最初の管理組合で議案になって即可決になっても良いのではないかと思いました。個人的意見ですけれども。ただ最初の管理組合の開催日まで待てないですよね・・

他に2台目を入れたい希望者さんがいらっしゃるかどうか、
将来もし駐車場がいっぱいになるようなことがあったとき既存２台目契約者が新規１台目希望者より優先されるか否かとか取り決めをどうするか、という点が気になりました。

少しすると駐車場空き数は決まると思うので、まずはそれを待ちつつ手段を考えてみてはいかがでしょうか？知恵出しあえればと思います。

[28: 契約者m]

皆さんの希望状況が出揃わないとなんとも言えませんが、個人的には敷地内駐車場すら埋まらないと思っています。

今回の希望が出揃ってももし敷地内駐車場に空きがある場合は、「抽選申込手続きについての案内で、抽選後の運用について(6)」を見る限りは、9月中旬から先着順で2台目も確保できそうと読み取れますが…逆に、(3)の記載との整合性が曖昧で、敷地内駐車場に限っては敷地内2台目は確保不可とも読めますね…

いずれにしても、今月中には希望台数は出揃うでしょうし、敷地内駐車場の空き状況次第では準備室も2台目可を判断するかもしれませんので、まずは7月5日の抽選を待ってまた問い合わせするのが良いでしょうか。
この時点で敷地内駐車場がほぼ埋まるならどうにもなりませんしね。

前述の通り私は駐車場使いませんが、マンション全体のことを考えると使用率が高いにこしたことはないですよね。

[29: 契約者ＤＲ]

すみません、勘違いしてました。
駐車場使用細則第１９条で空きがある場合の複数台の使用自体は認められていて、満車時の新規希望者が出たときには第２０条で明け渡しになる、ということは既に記載されていました。規定の話ではなかったですね。
失礼いたしました。

[30: 契約者m]

そうなんですよ。管理規約上は敷地内に2台目も3台目も空きがある限りは使用することができます。
ですが、現時点では管理組合に権限が引き渡される前の話なので、あくまで売主や管理会社がどう判断するか次第になってしまうのですよね。
とはいえ、幸い抽選時点で完売してるわけで、今回の希望収集で全容が見えるので、明らかに敷地内が余るようなら管理組合発足前でも売主が2台目可を判断するって可能性もあるのだと思います。

[31: 住民板ユーザーさん7]

>>29,30 契約者DRさん、契約者mさん


ありがとうございます！
管理組合発足前に2台目可と判断されることを祈ります。
まずは7月5日の抽選であっけなく敷地内駐車場が埋まるかどうか…ですね。
向かいのタワータイムズの月極がとんでもなく高額なので躊躇気味です…

[32: 契約者m]

調べてみたら、向かいのタイムズは38500円ですか…
自走式の屋根あり立中でゲート付なのである程度高いのは仕方ないですが、敷地内の倍は厳しいですね。
それだけ、駅に近い価値のある立地(タイムズも藤沢ザ・タワーも)ということですけどね。

まずは7月5日の結果待ちですね。

[33: 契約者DR]

す、すごいですね。これに敷金・礼金あるとすると・・、やはりどうにかしたいですね。

売り主が応募者に募集結果のお知らせを出すときに「２台目の契約を希望する物件契約者は、〇月〇日まで準備室まで連絡をください。残った敷地内駐車場の割り当てを希望者の中で行います。」という連絡を含めてもらうというのはいかがでしょうか。売り主的にも連絡コストをほぼ増やさずに『アリバイ』を作れるように思いまして。

[34: 住民板ユーザーさん4]

契約者DRさん、契約者mさん

いつもありがとうございます。
タイムズは自走立駐なので出庫までに時間がかかるというのもあり、金額も含めてできれば敷地内が希望です。
ですが、使用規則によると入居者が今後転居転入により新たに駐車場を借りたい場合は2台目は押し出されると言うことですよね。。
それまで借りれるだけありがたいですが、めでたく2台目OKでも押し出しの時がいつ来るのかドキドキしながら待つのもハラハラしそうな気がします。。

[35: 住民板ユーザーさん2]

>>34 住民板ユーザーさん4さん

おそらくデベ側は2台目の希望者が複数いらっしゃる万一のケースも想定せざるを得ないのではないでしょうか。
もし2台目を認めるとしても、2台目の希望有無をこれまで確認していませんし、事前説明の変更に対する同意かなにかも必要になるかもしれません。
デベ側の検討や対応にかかる時間、改めて全契約者対象にそうした書類配布して、返送して、抽選して、となると時間的余裕はあまりなさそうです。
管理組合結成前というのもハードル高そうですし、一縷の望みをかけるなら、6/18の締切時点の状況を確認して、埋まらないことが判明していればデベ側に対応検討してもらえるよう早めに動かれた方がいいと思いました。

[36: 住民板ユーザーさん4]

>>35 住民板ユーザーさん2さん

ありがとうございます！
そうですね、なかなかハードルは高いですが、準備室へもう一度検討いただけるよう連絡してみてみます。
それにしても皆さんとても親切でなお入居が楽しみになりました。

[37: 契約者DR]

確かそろそろ書面の提出期限でしたよね、とりたてて大きな動きはないかと思いますが。

住民板ユーザーさん4さん、うまく事が運ぶことを住民の一人としてお祈りしております！情報交換の機会（話題）を提供してくださって、感謝します。

[38: 住民板ユーザーさん2]

近所に参考例がないか見ていて、住友物件に「住戸に対して80パーセントの設置率であり稼働率は70%以下」というコメントを見かけました。
事実かどうかは全く不明です。
実際、敷地内は132台（232戸）約57%という記事があり、発言が敷地外含む数値なのか、発言時の販売済み戸数に対しての設置率稼働率なのか不明です（販売期間が長かったので後者の可能性もありそうですが）。全くのデタラメかもしれません。
ただ住戸に対しての数字ということではあるので参考までに仮に当マンションに比率を当てはめると51?52台ということになります。時期的にあちらは2台目も含むことにはなるでしょうから、根拠薄弱ではありますが1台目だけでは埋まらず、2台目を入れて絶妙なところになりそうな予想です。
まったくはずれていたらごめんなさい。

[39: 契約者ｚ]

こんばんは。いつも感心しながら拝見しています。
皆さんとてもマンションについて造詣深く、価値観共有でき
親切で入居がますます楽しみになってきました。
特に発信力高いDR様、論理的でほとんどプロ？資格あり？的な
m様、本当にいつも参考になります。ありがとうございます。
他の入居者の方含めもし可能であればお聞きしたいのは下記２点です。
①火災保険
契約上の建物価格と、駐車場等抽選書類と同じく時送付されてきた
火災保険見積もりについて、契約書上の建物金額と保険金額が大きく金額が違うのは
何故なのか。
対象が占有部分の込みだからなのか、もしくは地震保険からの逆算なのか。火災保険の建物金額が契約書の金額の半額以下なのでよくわからず、アドバイスいただければ幸甚です。

②住宅ローン
皆さん、住宅ローンはどちらで考えていらっしゃいますか？
（もちろん教えて応えていただける範囲で無視いただいて結構です。）
当方は１５年くらい前、前回マンション購入した時は金利が高く
普通預金分金利がゼロになる東京スターで契約しましたが
今回は上記銀行が東京建物様の提携外でもあり金利もだいぶ下がっており
普通に東京建物様おすすめの保証の厚いｓbi銀行が第一候補予定です。
いずれも勝手な質問ですので反応なくても問題ございません。
改めまして皆様と同じマンションに住めることを心待ちにしております。
お騒がせしました。

[40: 名無しさん]

候補ってことは、まだ本審査は受けてないってことですかね？