プライム金沢文庫って、どうですか。

[住民板ユーザー]

公式URL：https://prime-kb.jp/

所在地 神奈川県横浜市金沢区泥亀1丁目63-1番(地番)
交通 京急線「金沢文庫」駅徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上10階建
総戸数 106戸(他に管理室、ホール、多目的ルーム)
間取り 2LDK～3LDK
分譲後の権利形態 敷地：区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有全員により管理組合を結成し、管理会社(株式会社京急リブコ)に委託予定
竣工予定 2023年2月下旬
入居予定 2023年3月下旬
売主：京急電鉄
施工会社：株式会社森本組東京支店
管理会社：京急リブコ
販売提携(代理) 京急不動産株式会社
設計･監理 株式会社森本組一級建築士事務所

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【物件概要を追記しました。2021.1.14　管理担当】

[1: 住民板ユーザー]

好立地かつ電鉄さんの販売。オイコス、追い越されるよ。

[2: マンション掲示板さん]

劣化版オイコス。電鉄系なので価格帯が安いのが評価できるが、立地特に地盤が元沼の埋め立てにため全く持って不安というか震度7を横浜で唯一記録した地帯だよここ。つまり地震が起きて傾いたら資産価値どころかマイナス資産になるってこと。

[3: 匿名さん]

　１０階建てだから階高3m切ってはいないでしょう。敷地は京急が半世紀ほど前から自社保有してきた土地でオイコスのように高値入札で仕入れた土地でもないから、劣化版オイコスにはならないでしょう。

[4: 匿名さん]

設計施工は森本組。
プライム港南台、上大岡も直床だからこの物件も直床かな。
オイコスの方が国道から一本、内側に入っていて立地が良いので、オイコスとの差別化を図って欲しいところです。

[5: 住民板ユーザー]

ただ専有面積が狭いんですよね?

[6: 匿名さん]

　こちらは物件概要には４LDKが無いですね。オイコス金沢文庫では角部屋に３LDK80平方メートルがあって、大多数の中住戸の専有面積は７０平方メートル弱でそれほど広くもないですね。６０平方メートル台の３LDKがあると専有面積を削っていると感じますね。
　あとは南向きの部屋が無くて、東向きと西向きの間取りですね。

[7: 匿名さん]

　間口が比較的ワイドスパンで奥行きが短く、廊下を狭くして居室面積を稼いでいるプランが公開されていますね。中住戸は洗面浴室がリビングインになっていますね。

[8: 住民板ユーザー]

オイコスは録画出来ないインターホンだから、論外

[9: マンション検討中さん]

オイコスより良さそう

[10: 匿名さん]

プランを見るとDタイプの角住戸は南向きがありますね。ただ西向きの窓が大きくて夏の夕方前のの陽射しが入る部屋は暑そう。

[11: 口コミ知りたいさん]

ちょっと期待したいのが、土地はけいきゅさんのものですよね？となると、土地取得代は無いに等しいので、利益還元可能も出来るかと。ここは、けいきゅうさんの良心的価格になるか見ものです。

[12: マンション検討中さん]

トイレに手洗いカウンターが付いてないのは残念。
コロナ時代だからこそ大衆路線マンションでも付けて欲しい。

[13: 匿名さん]

長年京急がサニーマート駐車場として利用してきた土地ですが、サニーマート側の土地とは離れた区画なので、分譲マンションとして現金化のようですね。
　サニーマートの土地は隣接する国家公務員住宅の再編時に区画整理までは暫定運用を検討しているようです。
　コロナ禍で本業鉄道事業やマンション分譲事業も販売が長期化したり影響が続いているので、現在の市況で稼げる価格設定をしてくるのでは。区の中心部で幹線道路沿いで沿線住人の目に触れる物件なので、手抜きなどはないでしょうし、オイコス金沢文庫みたいには長期販売したくはないでしょうから、建物や設備などはっきり優位なセールスポイントは用意してくるのでは。

[14: 匿名さん]

>>11
川崎のプライムスタイルも自社保有の土地でしたが割安という訳ではなかったのであまり期待できないのでは。

[15: 口コミ知りたいさん]

>>14 匿名さん
本当ですか。残念・・・

[16: 検討板ユーザーさん]

>>15 口コミ知りたいさん
入居まで２年あるし高めの価格でじっくり売るんでしょう。電鉄各社鉄道事業が儲からなくなってきて他事業で利益をあげる戦略のようです

[17: 匿名さん]

>>16 検討板ユーザーさん
京急は油壺延伸を諦めたからね、横須賀は人口減がやばい。

[18: 口コミ知りたいさん]

くら寿司、ドミノピザ、マック、近くてええやん。巣ごもり需要に最適

[19: もろ検討中]

駐車場、平置きが少ないことが気になります。
将来の修繕を考えると負担増？

駅までの道のりは、大きな道路を渡ることなく小さな信号を一度渡るだけで済むのは魅力的。特にパークハウスに比べれば。

南向きは少ないですが、夏は暑すぎず冬は床暖でどうにかなりますかね？

あくまで素人意見ですが。

[20: 匿名さん]

東向きは朝からまぶしいです。午後は暗く洗濯物はなかなか乾きません。
西向きは夕方近くからまぶしく洗濯物は乾きますが夏の日差しはやはり強烈。
家具、調度品は退色しやすく、特に白系は黄褐色になってくるのでUV防止加工されたものが良いでしょう。
どちらにしてもカーテンよりブラインドタイプの方が調整しやすいかと。

[21: 住民板ユーザー]

>>20 匿名さん
根拠はなんですか？もとサニーマートうえにお住まいだったんですか？

[22: 匿名さん]

東向き・西向きのデメリットってどこもそんな感じじゃないでしょうか。自分にも心当たりがあります。
夏場の西向きの部屋はずっとカーテン閉めてますよ…。
D’タイプになると南向きの部屋がある反面、日差し対策もかなり必要かなと思いました。
今時の新築マンションなら冷房の効き具合は良いんでしょうけどね。ここキッチンに窓があったりしますし。

[23: マンション比較中さん]

西向き部屋には、紫外線UV・赤外線カットフィルム必須かと

[24: 匿名さん]

コンセプトブックが発送されましたね。

[25: マンション検討中さん]

モデルルーム見学行かれた方いますか？価格感はどんな感じになるのでしょう。

[26: 匿名さん]

今こそ買い時なんでしょうね
後にマンションは高値になります。

[27: マンション検討中さん]

随分と過疎ってますね。。。7月から販売なのに。

[28: 匿名さん]

西向きと東向きしかなく、東向きは幹線道路に面し、道向いは築50年以上の団地ビュー、
しかも土地は自社保有だったので、お手頃な価格設定かと思ったら、意外に強気の価格ですね。
金沢文庫では、オイコスが不振（築2年6か月、323戸のうち25戸が売れ残り）で、
京急は、プライム港南台（築1年6か月）で183戸のうち27戸（15％）の在庫を抱えていて、
プライムパークス上大岡は、築2か月だけど、200戸のうち半分の約100戸が残っているらしい。
これらの二の舞にならなければ良いのですが。
プライム港南台は、販売は三菱だけど、もう売り切るのをあきらめたような感さえある。

[29: 口コミ知りたいさん]

もう少し安ければ検討しようと思っていましたが、ちょっと高いですね。
文庫でこの値段は躊躇してしまいます

[30: マンション検討中さん]

金沢区の中心地なので妥当かなとはおもいました。
ただ価格帯の幅が狭いですね。
ここはアウトフレームなんですね。東向きですけど少しでも明るさが生きるといいですね。
ただ、部屋に特徴があまりないかなぁ。。

[31: 名無しさん]

マンマニさん激推なんですね。これは売れ残らず、比較的早期に完売できそうですね。

[32: デベにお勤めさん]

マンマニ砲が放たれましたね。
ゆったり検討していた方は、検討スピードをあげた方がいいですね

[33: マンション検討中さん]

文庫一の仕様になることは間違いなさそうですね。
そうはいっても絶対的な値段が・・・というところでしょうか。

[34: マンション検討中さん]

割高に感じるけどこんなもんなんでしょうね。
空中庭園いいですね。

[35: マンション検討中さん]

なるほどマンマニさんも厳しいですね。
人口が激減してる地域ですから致し方ないのでしょうが。。
>ここまで条件良くともそう簡単に売れるエリアではない
一方、並行して気になっていた三井のファインコート金沢文庫は最終1邸となってるようで。
5490万だそうです。
この地域はやはり戸建志向も根強いですからね。
https://www.31sumai.com/mfr/F1744/

[36: マンション検討中さん]

>>35 マンション検討中さん
これですね。　https://manmani.net/?p=37825

【総評】

容易にマンションが売れるエリアではないなりに欲しいと思わせる豪華さとなっていました。全体的な造りこみは単価からすれば良い意味で普通じゃないものと言えます。

正直なところここまで豪華にしないと売れないエリア(ザ・パークハウスオイコス金沢文庫が刈り取った後に100戸超売るのはよほど特徴がないと難しい)ということはたしかなのですが(ここまで条件良くともそう簡単に売れるエリアではない)、その豪華さは住んだ後の満足度に繋がりますからプラス材料でしょう。そもそもリセールバリュー重視の方が選ぶエリアではないためそれなら満足度に尖っていたほうが良いですよね。

それでいて価格は突っ張ったものではなく、今のご時世としてはこんなものです。この価格ながらも共用部や設備仕様をしっかりとしたものにできているのは元々京急が長年にわたり所有していた土地にマンションを建設することで土地取得費をグッと抑えることができているからです。

京急電鉄の本気を感じた(中の人変わりましたよね？)プライムシリーズでした！！

[37: マンション掲示板さん]

文庫が気に入れば買いですね

[38: マンコミュファンさん]

デメリットとして金沢区の人口減少、金沢文庫の駅力、駅やマンション周辺が好きになれるかどうか。マンション価格。
この辺りを気をつけてモデルルームを見てきます。
メリットとしては、マンマニさんの記事と動画をみると建物全体の造り込みは凄い物が有りそうですし、住んでからの満足度が高そうです。
やはり自身が格好いいと思えるマンションに住みたいですよね。久しぶりに良いマンションが建設されそうです。
ただ、価格次第ではプロジェクトも失敗に終わるかもしれません。残債割れしそうなマンションは普通は買いたくないですから。
兎に角、モノは良さそうですから価格に期待したいです。人口減少と街の発展性、地盤、価格が不安点なのでその辺りが自分の中で解決できれば、前向きに検討します。

[39: マンション検討中さん]

ご検討されてる方は国道沿いという点についてどうお考えなのでしょうか。
昼見た感じですと車の量はそれなりにありそうでしたので。
騒音、振動、空気環境、周りからの目線など一般論でいえばデメリットになりがちですが。
二車線のそこまで大きくない道路ですが

[40: 匿名さん]

>>39 マンション検討中さん
昔は渋滞の名所で暴走族も凄かった、なお今は知りません。

[42: 通りがかり]

[NO.41と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[43: マンコミュファンさん]

東向きか西向きしかないこと、東向きは国道を背負っており排ガスで汚れるため洗濯物を干せそうにないこと(そのため室内に洗濯物を干せるように天井に細工あり)、京急線の金沢文庫の駅力(JRと比較して京急線自体にブランド力がない)又プライムはメジャー7でもないためリセールに弱いなど不安要素が多く、我が家では見送ることにしました。
金沢区の人口減少も、横浜市の小児医療制度の脆弱さもネックでした。
ですが室内の造り込みは中々のもので綺麗なアウトフレームなど見所も多くありました。トイレが古めかしいこと以外は及第点です。
不動産はまず街を選び、次にマンションを選び、最後に部屋を選ぶ訳ですが、私が選ぶなら西向きにします。西向きは間取りも面白いし、排ガスや車の騒音の影響を少なく出来ますから。救急車の音も軽減できるでしょう。

[44: 匿名さん]

>>43 マンコミュファンさん
オイコスも大苦戦するエリアですからね。最初からリセールを意識するなら見送った方が良いですね

[45: マンコミュファンさん]

>>44 匿名さん
オイコスも…というよりオイコスだから大苦戦何でしょうね。オイコスは大船でも苦戦してますから。

そもそも三菱は高値で土地掴まされて失敗してますからね。そして仕様を下げまくってオイコスにして大失敗。

[46: マンコミュファンさん]

色々と不満をぶつけてしまいましたが、マンション外観が凄くセンスいいし京急不動産の会心の一撃を見た気がします。
文庫にしては値段が高いのがネックですね。あとは上記のデメリットがあります。目の前の救急車の騒音問題も馬鹿に出来ませんよ。
ただオイコスとは比べ物にならないほど出来の良いマンションなのは間違いないです。
JRの駅で南向きでこれを出して欲しかった。

[47: 匿名さん]

>>46 マンコミュファンさん
京急は地震対策はJRより投資しているし、台風でもすぐには止まらない。また昔のギャンブル路線のイメージがあるけど駅も一新して良くなりました。みなとみらいの本社もちょっとした一部が鉄道博物館になっているので休みの日に見にいくことをお勧めします。

[48: 通りがかりさん]

人気が高そうなのは西側（とくなDとか）かな。
東側はあんまり部屋に違いがないね。価格も変わらないし。
金沢区のマンシャンは抽選多いのかな。

[49: マンション検討中さん]

>>46 マンコミュファンさん
金沢でこの値段出せる人がほぼいないのが辛いですね

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん
都内通勤考えれば上大岡の方がいいですから。