リーフィアレジデンス狛江スタイルアベニュー

[匿名さん]

小田急線狛江駅徒歩5分、リーフィアレジデンス狛江スタイルアベニューについて情報交換をしたいと思います。
狛江駅付近の生活環境やリーフィアレジデンスブランドについてなど色々と情報交換したいです。
宜しくお願い致します。

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/komae61/

物件名 リーフィアレジデンス狛江スタイルアベニュー
所在地 東京都狛江市東和泉一丁目2377番8（地番）、他
最寄り駅1 小田急小田原線 「狛江」駅 徒歩5分
総戸数 61戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地下１階、地上8階建
間取り ２LDK・３LDK
専有面積 58.13㎡～74.53㎡（トランクルーム面積0.55㎡～0.63㎡含む）

駐車場台数／使用料 13台（内、機械式10台、平置き2台、来客用1台）／月額：未定
バイク置場台数／使用料 5台／月額：未定
駐輪場台数／使用料 122台／月額：未定
エレベーター 13人乗り1基

管理会社 株式会社小田急ハウジング（予定）
設計 風越建設株式会社　一級建築士事務所
施工 風越建設株式会社
売主 小田急不動産株式会社
建物竣工時期 2021年6月下旬 予定
引渡時期 2021年12月下旬 予定
販売スケジュール 2021年8月上旬販売開始予定

[21: 匿名さん]

2LDK中心とのことですが、物件概要を見ると3LDKの間取りもありそうですね。
駅までの距離も近い立地でありながらも
自然に囲まれていて住みやすそうでいいなと思います。
一般サラリーマンでも買いやすい価格帯であるといいなぁ。

[22: 匿名さん]

ランドプランがなかなかよく考えられているのではと思いました。一階の庭付きには専用自転車置き場もあり、駐輪場側に出られるようになっていて、セキュリティ面でも安心感があるなと思います。完全に歩車分離なのも安全面で優れていると思います。エントランスのデザインも高級感があっていい感じになりそうですね。お値段はどうなんでしょう、販売は8月だから発表はまだまだ先なのだろうなと思います。

[23: 匿名さん]

ワークスペースがあるプランがあり、イマドキのマンション内容かなという印象を受けました。

家族と過ごす時間も大切ですが、今は在宅勤務している人も多いと思います。

プライベートとワークタイムを分ける意味ではこういう部屋が一室あるのは良いかなと感じました。

[24: 匿名さん]

世田谷通り沿いのところにできるマンションですね。
世田谷通り、この辺りはまあまあ通行量はあるほうなのかな。

ここって中学校がすぐ近くにあったのはわかったんですが
小学校って通学区何処になるんですか？
小学校の方が、中学校よりも通学時間についてはすごく気になるかも。

[25: 坪単価比較中さん]

>>24 匿名さん
小学校は、狛江一小のはずです。駅北側、狛江セントラルハイツというマンションの隣で約1kmあり、子供の足だと15～20分くらいでしょうか？

[26: 匿名さん]

小学校ちょっと遠めなのですね。でも慣れれば平気かな。あとは通学路がどんな感じか見学に行くと良いのでしょう。

販売開始になったら、マンションも実物が見れるし、子供と一緒に出掛けてみても良いのかなと思います。その頃にはコロナも落ち着いてると良いのだけど。

子供目線でのマンションの印象というのも興味深かったりします。広い部屋が気に入ったと言われたら・・・ですが、こちらの間取りだと6帖と5帖なのでそんなに違わない点は良いなと思います。

[27: マンション検討中さん]

>>20 マンコミュファンさん
300万の前半くらいではないですか。330万だと調布駅近の三井さんに近くなりますから、さすがに無理があるように思うのですが…。

[28: 匿名さん]

小学校が遠いのは、低学年のうちは可哀そうかなと自分的には思います。
数年のことではあるんですけどね。

最寄り駅も徒歩５分程度の距離であることと
公園が近くにあって自然を感じることができる環境は良いので迷うところではありますね。

[29: マンション検討中さん]

駅近くとはいえ、世田谷通り沿いマンション乱立しててリセールバリューは見込めないですね。。住所も狛江市だし坪300切らないと検討から外れます。。

[30: 匿名さん]

駐輪場の台数が少ないですね。
1家庭、ほんとうは3台くらいほしいところですが、他物件でも1家庭2台くらいのところが多いですね。
機械式は出来れば避けたいけれど、台数分を確保するためにもう少し駐輪場の工夫があればうれしいかなと感じました。

[31: マンション検討中さん]

70平米6300万予想。

[32: マンション検討中さん]

坪200後半くらいが妥当でしょ。　

[33: 匿名さん]

ワークスペースつきの2LDKが面白いと思いました。

テレワークも多くなってくるので、ワークスペースつきだと、仕事もはかどりそうです。勉強部屋にもなりますし、籠りたい時にちょっと使えるので便利そう。2LDK、ワークスペースつき部屋では、キッチンから洗面に行くこともできて、よく考えられていると思いました。
もう少し広い部屋がいいのですが、3LDKの部屋はあるでしょうか。

[34: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん

Aタイプが3LDKですよね。
それ以上広い部屋は今のところ間取りプランにはないですね。。

[35: マンション検討中さん]

ここはディスポーザーつくのでしょうか？

[36: 匿名さん]

多摩川渡って登戸の駅近の相場ですら坪300位になってしまっているので、それより安くはならないのではと思います。300前半が妥当かと。

[37: 匿名さん]

登戸徒歩5分の定借が坪270でおすすめって言われてるので恐ろしい時代になりましたね…

[38: マンション検討中さん]

完成後販売だから値引き交渉可能でしょうか？

[39: マンション検討中さん]

ヤフーニュースでも郊外の新築マンション絶不調という記事が出てました。
将来のリセールも想定すると坪280?290が妥当ですね。それ以上だと割高で検討外れます。

[40: 匿名さん]

建物はほぼできてそうですね。
小田急線の車内からも確認できました。

[41: 匿名さん]

仕事が完全にテレワークになった方にとってはワークスペースが設置してあるのはありがたいです。
最近ではリビング学習が主流になっていますし、お子さんがいても、リビングのテーブルとは別に
デスクがあるので勉強しやすいんじゃないでしょうか。
自分の子供も、自分の部屋があるのになぜかリビングで宿題をやります。なんか落ち着くんでしょうね。

[42: 通りがかりさん]

ここ、小田急なの？やだなーー

[43: 通りがかりさん]

小田急は東北沢で値付けミスで長期売れ残りをおこしてます。
外観を高級に仕上げ、高値販売路線を狙った。　
それに仕様と立地がついてこなかったことが、売れ残りを招いた。　　　　
販管費が累積し、値引き販売も出来ない悪循環に陥っている。

施工後販売の本物件は、適正な値付けすることが肝となる。　
テレワークと収納前面に打ち出してるが、強引さを感じる。　　　　　
線路と世田谷通り影響をかんがみると、　
素直に販売することが、賢明な物件である。

[44: マンション検討中さん]

このご時世だと330ぐらいが適正価格でしょうか。
喜多見が400、登戸300で、数年後の向ヶ丘遊園野村が330ぐらいで出してきそうな事を考えると、350ぐらい覚悟しておいたほうが良いかもしれませんね。
300程度であれば申し込み殺到でしょうか。

[45: 匿名さん]

駅に近い立地ではありますが、駐輪場の台数が少ないですね。

1家庭3台分くらいほしいところですが、他マンションでも1家庭2台くらいのところが多いですね。

機械式は子供には危なさもあるので避けたいですが

台数分を確保するための工夫があればうれしいかなと思いました。

[46: 口コミ知りたいさん]

>>44 マンション検討中さん
小田急不動産かつ各停駅でその値段は難しいでしょう。　
喜多見はあの規模感だからこそチャレンジしているわけであり、300で申し込み殺到はないでしょ笑

[47: マンション検討中さん]

>46
新宿20分圏で新築マンションを何件も検討し、話を聞いていく中で、だんだんと精度が上がってきております。
そんな中、ここは予想330、予想レンジ310-350ぐらいという肌感です。

来週あたりに予定価格が出るまでは戯言として聞いておいてください。
当たったら褒めてください(笑)

[48: 匿名さん]

駅に近いので駐車場がほぼないに等しい台数分しかないですね。
ファミリー層だと車は必要になるとことが多いように思うのですが
希望者が重なったら近くで探すしかないですよね。
近くに借りられる月極駐車場みつけるのは大変そう。

[49: 匿名さん]

2022年問題を考えると小田急沿いは高値追求は難しいでしょう。　
再来年にかけてどんどん土地が仕込まれるから、高値掴みは注意ですね。　　
小田急不動産どう売り出すかみものでさが、　
参考までに。
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/54060

[50: 検討板ユーザーさん]

生産緑地なんて駅近にそうあるものではないので、駅遠物件ならいざ知らず、ここみたいな駅近物件の相場や資産価値にどれだけの影響があるんでしょうね。

[51: 匿名さん]

>>50 検討板ユーザーさん

新宿から遊園くらいの駅徒歩10分以内で生産緑地っていうと、狛江の駅北側と遊園の駅北側で世田道越えた先くらいかなぁ
バス便物件ってどうしても売りに出されやい気がするし（パークホームズ調布桜堤通りとかウエリス仙川調布の森とか）、駅近物件の価値は変わらないのかもね

[52: マンション検討中さん]

このマンション検討される方は世帯年収どのくらいの方々なのでしょうか。
先行き不透明な世の中なので背伸びせず検討したいので参考にさせて下さい。

[53: マンション検討中さん]

近くを通ったので写真撮ってきました。
概ねバースのイメージどおりでしょうか。

[54: マンコミュファンさん]

こちら価格はどのくらいかご存知の方いらっしゃいますか？

[55: マンション検討中さん]

>54
昨日話を聞きに行って500万円単位のざっくりした予定価格表を見せてもらいましたが、感覚的には平均坪単価300ちょっとぐらいでした。
平均坪単価310から350を予想していたので、ちょっと下振れでした。
中層階の70m2が6000万円ちょっとぐらいで買えるイメージです。
ディスポーザーあり、食洗機あり、天板はフィオレストーン、玄関廊下床タイルです。
窓も二重サッシです。
管理費は未定ですが、高くはならなそうとの事でした。
完成後販売ということでコストは十分抑えられていて、最近の物件の中では価格は割安でした。
狛江が好きな方であればオススメのマンションです。

[56: 匿名さん]

>>55 マンション検討中さん
ありがとうございます。
思ったより普通の値段だなー。土地の仕入れがうまくできたのか。

[57: マンション検討中さん]

もともと農地で入札にはなっていなさそうだったので、価格も抑えめだったのかなと思います。
一応デメリットにも触れておきます。
・まずはハザードです。0.5?3mの浸水地域に入っております。1階部分は50cmほどかさ上げしているとのことですが、評価は分かれるところです。
・西向き低層はベランダで一戸建て群と相対します。間に駐輪場と歩行者用通路がありますのでちょっと離してくれていますが、現地見る限りちょっと近いなと感じます。
・東向きのベランダからは農地を挟んで世田谷通りとマンマパスタが視界に入りますが、こちらは確定眺望ではありません。現状では予定はありませんが、農地とマンマパスタの土地にマンションが建つ可能性もあります。その場合は東向きはそのマンションの住人と相対する可能性があります。
・世田谷通り沿いなので車があると便利なのですが、駐車場設置率は低めです。近くに三和やOXがありますが、ある程度大きなスーパーが欲しい場合は車でサミット成城店やイトーヨーカドー国領店に行きたいですよね。
・ゴミ処理場や夜の店などが無いことが狛江市のウリとのことなのですが、マンションのすぐ近くにパチンコ店はあります。狛江市でおそらく唯一のパチンコ店で、かなり繁盛しております。近くにタバコ店もあって時間帯によっては煙たいです。気になる方はご注意ください。
・小学校までが遠いです。大人の足でも結構遠さを感じます。大人で徒歩15分なので、子供だと徒歩20分でしょうか。
・狛江は準急も止まりますが、日中に20分間隔で基本は各停です。成城学園前駅や登戸駅で乗り換える必要があります。狛江に地縁や愛着が特に無い方は、快速急行が止まる登戸や急行停車・準急始発駅の向ヶ丘遊園のほうが合うという方も多いかと思います。

最近は本当にマンション価格高いですよね。
絶対狛江という方や狛江に愛着があるという方にはオススメのマンションです。
次に狛江の駅近で出てくるのはいつになるか分かりませんし、狛江駅中心部の利便性をフルに活かせるマンションです。
逆に広域検討者の方はなにか理由がないととっつきにくいと思います。
私も広域検討者で、マンションマニアの記事などよく読んでいるのですが、ここはマンションマニアも来なさそうなので、かなりおこがましい話なのですが私が代わりにメリット・デメリット書いてみました。
私は川向こうの登戸住民ですが、登戸の相場は300です。最初300と聞いて大変驚きましたが、300でも順調に売れておりまして、完売目前です。最近マンション価格を見るのが本当に辛いです。登戸・向ヶ丘遊園のマンション相場はこれから320あたりになってくると思います。
そんな中ここは予定価格は300前後ですが、実際の販売価格は300を切ってくるはずで割安感があります。
このようなデメリットや相場事情も参考にしていただきつつ、気に入ったなら買いだと思います。
私は狛江に愛着も地縁もないので、買うかと言われると難しい感じです。せっかくの完成販売ですので、とりあえず竣工後に部屋を見て考えようかなと思っております。
もうすでにマンションは完成目前ですので、ぜひ現地で、その目で確かめてみてください。

[58: マンコミュファンさん]

>>54 マンコミュファンさん

70平米8000万弱　
内廊下はエアコンなし。　
隣畑は同じ地権者です。　
本案件で分割売却、遺産相続ために売ったとのことで東側しばらく安泰思われます。
ネックは価格、狛江史上一番高いのではないでしょうか。小田急不動産さんありがとうございました。

遊園のプラウドに期待します。

[59: 見学済]

>>55 マンション検討中さん　
そんなに安くなかったです。
6500万円から部屋はボロアパートとこんにちはな部屋、
条件の良い抜けのある部屋は坪400くらい！　
高くてがっかりです！　
営業は人によって違う値段言うかな、、、

[60: マンション検討中さん]

さすがに予定価格表はみんな一緒だと思います。
割と注目されるマンションですと掲示板が情報戦となりますので、正確な情報はここで得るのではなく、直接聞きに行くのがセオリーです。
遊園のプラウドは、プラウドなので私は価格には期待していません。

[61: マンション検討中さん]

やはり気になったので追記しますと、私が見た予定価格表には8000万も坪400の部屋も無かったですよ。
ちゃんと予定価格表もらいました？来場後アンケートに予定価格表が書かれてあって、そもそも口頭で価格を聞くような運用では無かったと思うのですが…
もし人によって価格の伝え方を変えているのだとすれば小田急不動産にかなり問題があると思います。

[62: マンション検討中さん]

予定価格表はまだ渡せないと言われましたが、西陽が当たる側ではない72平米くらいの部屋で7000万後半でした。狛江市でパチンコが近隣にある事を考えると高いです。西側でコンパクトな部屋は5000万前半との事です。

[63: 名無しさん]

>>62 マンション検討中さん

完全に値付けミス！　
上原の二の舞ですね。

[64: マンション掲示板さん]

狛江市住所、完成後販売でその価格、何を考えてるやら。

[65: マンション検討中さん]

>>63 名無しさん
上原はこのご時世にしては売れてる方でしょ。あの価格であれだけ売れてるわけだし。今時竣工前に完売してるなんてほぼないよ。

[66: eマンションさん]

>>65 マンション検討中さん

三年も販売してれるマンションってほかに？？　
このご時世は逆に売れてますが、、、

[67: 口コミ知りたいさん]

>>61 マンション検討中さん
ありがとうございます。
あなたが見た価格表は70平米いくらくらいですか？

[68: マンション検討中さん]

生産緑地が次々とマンションになって小田急線沿線が安くなると期待している方は、こちらの記事もどうぞ。
[生産緑地の延長、8割が申請　首都圏自治体が後押し]
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC128Q90S1A510C2000000/

[69: マンション検討中さん]

>>66 eマンションさん
まだ1年ちょいでしょ笑笑
2020年の頭ぐらい販売開始じゃなかった？
1年ちょいでここまで来ればまぁまぁ売れてる方じゃないですかね？竣工時点ででここまで売れてれば十分いい方ってことです

[70: マンション検討中さん]

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