オープンレジデンシア本郷ヒルズってどうですか？

[評判気になるさん]

オープンレジデンシア本郷ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/hongohills/

所在地：東京都文京区本郷四丁目15-11他(地番)
交通：都営大江戸線「本郷三丁目」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅 徒歩5分
　　　都営三田線・大江戸線「春日」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ南北線・丸ノ内線「後楽園」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：32.95m2～85.74m2
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

文京区はオープンレジデンシアが非常に多いですね。
言わずと知れた安さがウリのマンションですが。
やはり安いマンションほど人気がでる土地柄なのでしょうか。

[2: 匿名さん]

茗荷谷に続いてこっちもスレたったね。文京区は新築マンションが少なくて、オープンハウスは継続的に好立地で分譲続けてるから結構支持されてるね。たしかに大手と比べて割安ではあるけど、グロス考えたらかなり高額。ここも3LDKは1億前後になるんじゃない？

[3: 匿名さん]

大規模は住民の反対で建てられないリスクが高いので、小規模のオプレジの天下となるのでは。

[4: 匿名さん]

オープンはミニ開発ばかりだから住環境が劣化するね。どこもかしこも。
東京に家を持とう、が泣いてるよ。

[5: 匿名さん]

一番大きい部屋、間取りの所に出てないですね。
3駅徒歩5分以内の好立地ですし、一億円近くなるのではという予想が出てても早々に売れてしまう感じでしょうか。
高級マンションとなると小規模の方が人気は出るような気がします。
自分が住むとしてもせいぜい20戸位の方が過ごしやすいです。庶民向けマンションだと管理費修繕費の面が懸念点になりますけどね…。

[6: マンション検討中さん]

坪450でしたね

[7: 匿名さん]

>>5 匿名さん

億ションばかりで20戸ならいいですが、30㎡ちょっとの部屋とごちゃ混ぜですからね。
こういう所の億部屋に住んだら鴨の群れに混ざった白鳥みたいな気分になりそう。

[8: マンション検討中さん]

うーむ。
新築信者じゃなければ、近くのパークコート本郷真砂か本郷パークハウスの中古の方がいいなぁ。

[9: デベにお勤めさん]

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/hongohills/outline/
に価格が出ていました。坪単価450～490万円ですね。

[10: マンション検討中さん]

本日抽選ですね！

[11: マンション検討中さん]

施工会社、無名すぎて不安w

[12: マンション検討中さん]

人気あるみたいだね。大混雑だった。外れてもまあいっか！と思ってるけど。抽選は公平なの？

[13: 匿名さん]

本日の抽選はどれくらいいたんでしょうか。

[14: 評判気になるさん]

第１期は全部屋抽選ですか？

[15: マンション検討中さん]

なかなかの倍率だったのでしょうかね。2期はいつからなんでしょう。茗荷谷も検討中です。

[16: 評判気になるさん]

物件概要に先着順で３戸出てますね。３LDKがないところを見ると、人気は３LDK？

[17: マンション検討中さん]

>>16 評判気になるさん
3LDK1戸出てますね。1億3000万か。

[18: マンコミュファンさん]

戸建て買っても同じぐらいだな

良い土地欲しいな

[19: マンション検討中さん]

先着順の2LDKは価格抑えめかなと思うのですが、地下でしょうか？

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
テラスが入ってるから多分地下。それでも坪400万以上してるけど。

[21: マンション検討中さん]

地下はやはり暗いんでしょうか。

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん
一般的にいって暗い。直射日光はあんまりなくて反射光くらいじゃない？テラスが広ければ日もそこそこ入る可能性あるし、子連れならテラスで遊べたり、騒音で迷惑かけることがないってのはあるかも知れない。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
ありがとうございます。テラスの広さ気になりますね！

[24: 匿名さん]

http://l-yushima.com/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_content=&ut...

本郷三丁目駅の徒歩圏内の東急リバブルの物件も利便性が高そう。

[25: マンション検討中さん]

>>23 マンション検討中さん
テラス面積、HPに5.23㎡と出てますよ。

[26: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん
地下部屋の間取りが出てましたが、これはさすがにやめていた方が良いと思います。北東向きなのに加えて、開口部が少なすぎてほとんど日が入らないです。通風的にもかなり問題あるかと。

[27: マンション検討中さん]

23です。地下の環境、厳しそうですね。茗荷谷も地下があるようなので調べてみます！

[28: 名無しさん]

真砂図書館のところですね。
閑静でいいですよね。
本郷４丁目に長く住んでいましたが
治安が良くて本当に好きな街でした。

[29: 周辺住民さん]

>>26
そのテラス、東側に隣の建物が迫っていそうです。それでも坪単価400万円を超えるんですよね。高い。。

[30: マンション検討中さん]

斜め前にある大きな日本家屋が素敵ですね。

[31: 名無しさん]

>>30 マンション検討中さん
ですよね!
真砂図書館の辺りは、閑静で落ち着いた雰囲気

[32: 周辺住民さん]

>>30
秩父セメントの創業者宅です。で、パークコートは秩父セメントの事業所でした。

[33: マンション検討中さん]

>>32 周辺住民さん
創業者のお家なんですね。風情がありますよね。
パークコートもですか！さすがですね。
歴史館もおちついた建物だと思いました。

[34: マンション検討中さん]

ここは3LDKまだ残ってますか？
知るの遅くて完全に乗り遅れました…

[35: マンション検討中さん]

大きなスーパーマーケットは春日まで行かないとないですかね？

[36: マンション検討中さん]

茗荷谷の抽選を待っていたらこちらが買えなくなるんでしょうかね。

[37: 匿名さん]

>>34
２期に残っている３LDKは実質2階60.32平米の１戸だけでしたよ。
私も出遅れ組です。オプレジは、売れる物件は速いですね。

[38: マンション検討中さん]

>>37 匿名さん
34です。
ありがとうございます。
茗荷谷の方をチャレンジしてみます！

[39: マンション検討中さん]

茗荷谷、盛り上がってるようですね！

[40: 名無しさん]

茗荷谷も閑静で環境いいですよね

[41: マンション検討中さん]

地下以外の2LDKはこれから販売ですか。

[42: 周辺住民さん]

>>41
残りは先着順3戸と第1期5次先着順1戸だけではないでしょうか。

[43: マンション検討中さん]

完全に出遅れました。

[44: マンション検討中さん]

いまHPを見たら先着2戸だけですが、それが売れたら完売でしょうか。涙

[45: ご近所さん]

さすが本郷ですね

[46: マンション検討中さん]

近所の中古オプレジ後楽園より安い価格設定ですね。
価格高騰といえど、絶妙な価格設定ですぐ蒸発でしょう。

[47: 周辺住民さん]

結局、残り2戸に、例の地下室が入ってしまいましたね。

[48: 匿名さん]

他スレで見たけど、坪460なんでしょ
オプレジとはいえ安すぎると思った
確実に1割は安いよ
過去に複数の本郷アドレスのマンションが坪500で完売しているのに
何故そんなに安い

[49: マンション検討中さん]

逆に茗荷谷は高すぎた？

[50: 匿名さん]

もうすぐ完売ですか。
あっという間でしたね。

>>49
茗荷谷は価格調整中ですからまだ分かりませんが、
ここがこれだけ好調なら価格は上げても不思議ではありませんね。
場所も良いですし、高いところも普通に売れそう。
ただ、玄関入って階段はどうなんでしょ、、と思うけど。

[51: マンション検討中さん]

3LDK欲しかったな
もう少し高くしてくれれば、まだ残ってたのに…
残念です…

[52: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん
広くてバルコニーもたくさんあり、とても良さそうですよね。階段がどのくらいの傾斜なのか狭いのか気になりますが、お値段もかなりお高そうなので買えません。
茗荷谷の2LDK買えたらいいなと思ってます。

[53: eマンションさん]

茗荷谷高くて諦めました。ここの地下がお買い得に感じますが、暗そうですよね。

[54: 通りがかりさん]

>>51 マンション検討中さん
ちなみに、他スレで読みましたが、同じ本郷三丁目駅を徒歩圏内にして売り出す東急リバブルのルジェンテ文京湯島は、70㎡で8000万円台だそうです。

[55: eマンションさん]

>>54 通りがかりさん
安く感じますね。湯島だから治安が少し不安です。

[56: 匿名さん]

>>55 eマンションさん

皆さんが想像する繁華街のある湯島三丁目からは坂を登った丘の上の立地で、近くに本富士警察署があり、ここは比較的治安がいいみたいですよ。湯島駅、本郷三丁目駅、上野広小路駅、御徒町駅を普段使いできる立地にしては、安いですよね。近くのオープンレジデンシア文京本郷台でさえ、坪410万円台でしたからね。

[57: 匿名さん]

>>55 eマンションさん
少なくとも坂の上は静かで治安も良いですよ。

この立地で安い理由が気になりますが、設備・仕様が他社よりも微妙だったりするのでしょうかね。

[58: マンション検討中さん]

湯島のマンションはおいしい最中屋さんの近くですね！

[59: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

もなかの壺屋総本店ですね！ 美味しいです！
湯島のあの辺は、老舗のお店がたくさん残っていて、歩くだけでも楽しいですよね。

[60: マンション検討中さん]

文京区のコミュニティバスも第3路線として湯島、本郷を走る予定だそうなのでもっと便利になりそうですね。

壺屋はこのままずっと残って欲しいですね。

江知勝の跡がマンションになるんですね。すき焼き食べてみたかったです。

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん

ルジェンテ文京湯島の近くにスーパーマーケットも出来るので、より便利になりますよね。駅近でありながら、70㎡で8000万円台って安すぎませんか？

[62: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん
スーパーできるのは助かりますね。

8000前半なら抽選になりそうですね。汗

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん

目の前に児童公園と湯島小学校があるので、子供の声が気になる人は受け入れられないかも。

[64: 匿名さん]

春日の局像が湯島に移ったんだってな

そして、伝通院に家康の母のお墓が有ること最近知った

まさに春日通ですね

[65: 通りがかりさん]

とあるオプレジに住んでいます。2年点検時、共有部分の保証を拒否してきました。(エレベーターの外枠の剥がれ。)売ったら後は知らね、的な会社です。別に持っている他社物件は、きっちり保証してくれます。長く住むつもりでしたらおススメしません。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65 通りがかりさん
茗荷谷に書いてる人と同じ？反対の事書いてるけど。ワラ

[67: マンション検討中さん]

パークコートにピーコックできるんですね

[68: 評判気になるさん]

丸ノ内線メインの住民が多いと思う
帰り道に買い物するところドラッグストアしか無いぞ
春日駅なら帰りに買い物できるな

近所にお婆さんがやっている八百屋あるのだけどね
まだやっているのかな？

[69: マンション検討中さん]

>>68 評判気になるさん
二つ向こうの通りの八百屋さんですかね？武蔵って書いてありました。書いませんでしたがやってましたよ。丸の内線だとマルエツプチかまいばすけっとになりそうですね。

[70: ご近所さん]

7000万円切る２LDKがあると書いてありました
こちらまだ検討できるのでしょうか
立地はとてもよいですね！
複数路線使える便利さとても魅力的です。

[71: 通りがかりさん]

>>70 ご近所さん
HPに出てるのは地下ぽいですね

[72: 匿名さん]

千駄木フロントコートの実物がCGとあまりに違いすぎるってお通夜状態になってるんだけど、めっちゃ不安になってきた…

[73: 周辺住民さん]

> 重厚感のあるベージュ系をベースにアクセントに黒系を配した
ナチュラルで味わい深いタイルを採用
って公式サイトに書いてあるから、CGより淡い色調になりそうですね。

[74: 匿名さん]

CGと実物が同じじゃないのは当然としても、程度の問題ですよね。
あくまでCGを共通認識として商売してるんだから、ある程度近づけてもらわないと困る。
千駄木は購入者お怒りのようだけど、デベの出方が気になりますね。

[75: 匿名さん]

ここのデザインもパッと見は黒っぽいですが本体部分は恐らくこの色よりは白かベージュ、ベランダ部分はグレーっぽくなり全体的にこのイメージよりは薄い感じになるかもしれませんね。

モデルルームで実物見せて貰っても良いかもしれません。
ただ室内でモノを見ても、実際に外で太陽光に照らされて見える色はだいぶ明るく見えますからイメージはやはりつきづらいかも。

あとは大手の高級物件が使う大判の石とは質感という事ではやはり違いがあります。
そこは大手との価格差というところで妥協する点なのかなと個人的には思います。

[76: 評判気になるさん]

模型はCGより薄めでしたよ。

[77: 匿名さん]

>>65 通りがかりさん
そういうのを心配して別のオプレジ物件を購入迷ってます。現在、財閥系物件に分譲賃貸していますが、なにか問題があってもすぐに無償で対応してくれました。やはり、オープンさんは対応悪いのでしょうか。営業の対応も財閥系とは全然違い、新卒でなにもわからないような人を当てられて不安しかないのですが。。。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
私は以前にオプレジの物件を購入しましたが、営業の方の対応は非常に丁寧でした。若い方でしたが。私は分からないことをメールでどんどん質問しましたが、一つ一つ真摯に回答してくださいました。オプレジは物件ごとのモデルルームがなくイメージがつかめないので、似たような広さ・間取りのオプレジ以外の中古物件を自分で見つけては見に行ったりもしました。また、財閥系の新築物件の資料を複数請求して比較検討の対象にあげて、図書館やインターネットで物件の建つ場所の地盤、地歴、ハザードマップをひたすら調べました。物件周辺や駅を歩き、人や車の流れを観察したり、店舗や公共施設の分布や近隣不動産の相場も調べました。そうした上で、金額と立地と建物・設備のスペックを比較表に落とし込み、「これだったらオプレジが一番いい」と決断して購入に至りました。不安に思う前に、いろいろと動かれてみてはいかがでしょうか。その結果、オプレジを見送ったっていいですし。

[79: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
そりゃあ、財閥系の物件に大金をはたけば、それに見合った対応をしてくれるかもしれない。ただ、不動産に百点満点はないので、財閥系の物件だって、金額に見合わない買い物になることだってあり得る。どこかで妥協し、最適解の物件を見つけるのが、マンション探しの醍醐味では。情報に惑わされ、はなから「財閥系だから」「中小だから」の色眼鏡でマンション選びをしていたら、一生かかっても、いい物件には巡り会わないと思う。

[80: 匿名さん]

>>78 匿名さん
詳しく教えてくださりありがとうございます。私もこれまで色々な物件を見てきました。オプレジさんを否定するつもりは全くないのですが、今回検討した物件はやはり、周辺の建物と比較してもオプレジがいいとはならなかったので見送ることにしました。また、住んだ後の対応が悪かった場合にオプレジにしたからだと思いたくなかったのもありました。これからも引き続きマンションを渡り歩き、見る目を養いたいと思います。

[81: 匿名さん]

>>79 通りがかりさん

そうですね。百点満点はないですからどこかで妥協が必要ですよね。決して財閥系のみにこだわっているわけではないですが、以前検討した中小の企業のほうがオプレジさんより対応が良かったのです。たまたまだと思いますが、担当してくださった方が、これまで出会った営業さんの中で最悪でした。縁がなかったと思い、次に進みたいと思います。

[82: 周辺住民]

最後の2戸がなかなか売れないのか、春日通りでチラシ配ってました。

[83: 通りがかりさん]

第二期はなく、地下の2戸で終わりですか！

[84: 周辺住民さん]

売れ残っている2戸は、どちらも地下か1階ですね。東側の隣戸ともお見合い状態で、条件はきつそうですね。

とはいえ立地は悪くないので、相応の値段で売れるはずです。公式サイトに書いていないけど、バス停がすぐ近く（恐らく徒歩1分以内）というのも、グッドです。上野に行くなら、大江戸線じゃなく都バスです。

[85: マンション検討中さん]

場所がいいですよね。春日通り沿いではないので騒々しくなさそうです。地下鉄、バス、少し歩けばJRも使えますね。残りは東向きなんですね。涙

[86: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

八百屋まだ頑張っているのね
スーパーより高いんだよ
真砂図書館に行った時に、休憩がてらバナナ買いに行ってた
懐かしい

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん

https://s.tabelog.com/tokyo/A1310/A131004/13240360/top_amp/

湯島にあるフルーツむさしや（武蔵屋果実店）ですね！ すごく昭和感が漂ってますよ。

[88: 周辺住民さん]

>>69 の武蔵屋さんは、本郷小学校の前ですね。
https://goo.gl/maps/DDreDZvGgE2BdtEH6

[89: 匿名さん]

>>88 周辺住民さん

本郷のほうでしたね(^_^;) 失礼しました。

[90: 通りがかりさん]

3LDK先着順が出ましたね。

[91: マンション検討中さん]

プンハウスのマンションになんか住んでたら子供がいじめられる・・・

[92: 周辺住民さん]

>>90 通りがかりさん
ローンキャンセルになったのでしょうかね。それにしても、たった61平米で9080万円もとは・・・。

[93: 匿名さん]

>>92 周辺住民さん

61平米で9080万円は高すぎますね。オプレジ文京本郷台は確か60平米で7600万円台だったと記憶しています。

[94: 匿名さん]

数年前ならパークコートタワー買えた価格です。
みんな金持ちね。

[95: マンコミュファンさん]

公開されている間取りでは、南側に窓がないんですね。立地がいいだけに、間取りがやや残念かな。昨年竣工した文京本郷台は100％角部屋で、部屋によっては三方が窓面ですよね。

[96: 通りがかりさん]

2LDKがHPから消えましたね。売れたのかな。

[97: 周辺住民さん]

>>96 通りがかりさん
申し込みが入った、くらいじゃないでしょうかね。

[98: 匿名さん]

>>93 匿名さん
この61平米で9080万円の部屋は北向きなんですね。昨年竣工したオープンレジデンシア文京本郷台は内廊下で、センターイン間取りで南側と北側にバルコニーがあり、60平米7600万円だった記憶があります。同じオプレジでもマンション価格はかなり高騰してるんですね。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
確かにここは高いですが、アドレスの差が大きいですよ。
あちらは同じ本郷台ですが所詮湯島です。
あとは非幹線道路、小学校、図書館、公園がかなり近いこれぞ文京区という立地、さらに再開発地区に近いとなれば価格が高くても一定の需要はあると思います。

[100: 通りがかりさん]

>>99 マンション検討中さん

そうかな？
確かに本郷ヒルズは魅力的な立地だけど、それでも高いのでは。
購入価格でリセールバリューを比べたら、利用できる駅が圧倒的に多くてJR山手線御徒町駅に近い湯島のほうが良くない？
それに本郷ヒルズは間取りがいまいち。