岡山県の新築マンション多いけれど、どうなんでしょう？パート２

[匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/26327/

２枚目です。

こちらの板は、業者による書き込みを禁止します。

以下、初代の紹介文です。

マンション購入検討中・・・
しかし、供給過多気味で選べれるがピンと来る物件がなく・・・良いのか悪いのか・・・？
人ぞれぞれ環境が違い、求める物も違うと思いますが、このマンションお勧めってのがあれば教えて欲しいです。

[901: 匿名さん]

中古？スレタイ読めないんですか？

[902: 匿名さん]

中古の分析無しに、新築は買えませんよ。

[903: 匿名]

和田のDMってどうしたら頂けるのでしょうか？

[904: 匿名さん]

>中古の分析

デベの分析の大間違いですね。

[905: 匿名さん]

>>903　さん

和田とコンタクトをとればＯＫです。

ＭＲに行くなり、ネットとかで資料請求すれば、あなたにあった物件の時にはＤＭくれます。
アンケートには、幅広く回答することをお勧めします。

[906: 匿名さん]

＞＞９０４　さん

当然デベの分析もお忘れなく！

でも、中古も必要だと言っているのですよ。
ちょっと難しいけど、前からのスレの繋がりを理解してね。

[907: 匿名さん]

よく勘違いされる方が多いので言いますと、ネット等で見る｢売出し価格｣と｢売れた価格｣は
大きく異なることが多いです。売出し価格は売主の意向が強く反映されたものにすぎず、
その後売れなければ価格変更を繰り返し、最終的には買主と商談して値引きして売る、という
パターンも非常に多いです。

リーマンショック以降は新築数が大幅に減り、優良な中古は値崩れしにくい傾向
があります。値崩れしにくく高値で取引されているのは、

・グレースタワー
・パークホームズ　シリーズ
・ロイヤルガーデン　シリーズ

立地が良く、ブランドイメージが有り、新築では手が出なかった人が中古でも欲しい
と思える物件が値崩れしにくいようです。

[908: 匿名さん]

907ですが、↑は中古の話しです。
あと・ライオンズタワー　もそうですね。

死ぬまでそのマンションに住む人は関係ないかもしれませんが、
｢実家がいずれもらえる｣｢またいいマンションが出たら住み替えたい｣｢ローンが厳しくなったら売り抜けたい｣
等ある場合、資産価値が高く値崩れしにくい新築マンションをお勧めします。

[909: 匿名]

サーパス幸町は値崩れしますか？

[910: 匿名さん]

>>909
正直なんとも言えませんね。新築時は｢土地取得コスト・建設コスト・利益｣で販売価格が決まりますが、
中古物件は完全に人気度だけで価格が決まりますからね。

学区・利便性・デベロッパー・日当たり・管理会社・周辺の雰囲気・新築時の売れ行き等を総合して
判断するしかないと思います。1客の立場で10年後とか、古くなったその物件を自分なら中古でいくらなら
買うかも想像されるとよろしんじゃないでしょうか。

[911: 匿名さん]

やっぱり、マンションは立地でしょ。

それなりに設計されていれば、大差ないと思います。
でも、ちゃんと作ってないんですよね…

だから、ブランドがモノを言う…

ノンブランドでも、キッチリ作りこんでいる物件もありますけどねぇ…

[912: 強欲人社]

カイタック不動産が　マンション管理を始めたようです。

[913: 匿名さん]

厚生町の物件から、管理会社を始めるようですね。

ノウハウがないけど、大丈夫でしょうか？

[914: 匿名さん]

ダメでしょう・・・

[915: ↑]

お前が管理したら　だめでしょうね

[916: ↑]

　いまどき事業始めるのに素人だけ仕事するわけ無いでしょう！

　自分の物差しでしか判断しないようにね　ようく考えてね！！

[917: 匿名さん]

営業乙！

大変だねぇ・・・

[918: 匿名さん]

｢子供が小学校入る前には新築マンションを・・｣と考えられる方は多いと思います。
減税や超低金利を利用して、30代で35年ローンを組んで繰り上げ返済を、と考えられる人も
多いかと思います。
繰り上げ返済を前提とした場合は、余裕を持てる返済比率は20％以下ではないかと思います。
｢フラット35Ｓ｣や全期間に渡り大幅な優遇措置がある銀行ローンを使える場合を除き、
金利は2.5％以上で計算された方がよいでしょう。

余裕年収(35年返済　金利2.5％計算　返済比率20％)

借入2,000万　年間返済額857,988　　　 年収429万以上
借入2,500万　年間返済額1,072,476　 　年収537万以上
借入3,000万　年間返済額1,286,976　　年収644万以上

[919: 周辺住民さん]

厚生町の物件から管理を始めるわけですか。
対応悪そうですね。
実際管理会社に不具合を電話しても、音沙汰ないとか
ほったらかしとかっていうこと何度も経験あります。
それが心配だね。
実績あるところがいいよね
マンション販売も１０棟ぐらいしか経験ないみたいだし。

[920: 匿名さん]

ただし、同じ返済率20％計算でも400万と600万の年収では、ローン以外に手元に残る金額が
かなり違うので余裕度はかなり違ってきます。(当たり前ですが)

ちなみに2,500万借入(35年返済)で、1.5％の金利が2.5％に１％上がると
月12,000円以上支払いが高くなります。そして35年で500万以上も多く支払うことになります。

物件金額も大事ですが、優良なローンが使えるかどうかも大きなポイントです。
3年固定とかでも良いですが、その後の金利はどうなるのかをよく確認しましょう。

[921: >>919]

低価格マンションは大変なんですね。
　　お察しいたします。

　　ざまーみろ

[922: マンコミュファンさん]

　>>917 おめー”営業乙！”しかしらないのか　もっとべんきょうせいよ。

　　　　　ほんまにひとつおぼえやなーーー　　　あーーーかわいそ！！

[923: 匿名さん]

30歳500万の人結局どこに決めたのかなぁ。

[924: 匿名]

はい、私です。
それがまだ決まってないんですよ・・・。

[925: 匿名さん]

売れ残って叩き売りするようなカスを
つかまない様にネ

[926: 匿名]

そうですね。
しっかり見極めたいと思います。

ポレスター西古松が公開されてましたね。

[927: 匿名さん]

>>924
30歳500万さん、こんにちわ。
ポレスター西古松ですね、さすが情報早いですね。
私はこの物件はかなり売れるのではないかと思っています。
というのも、高性能マンションしか使えない｢フラット35Ｓ｣が使えます。
現在売り出し物件で使えるのは、高級マンション｢パークホームズ桑田町レジデンス｣しかありません。
つまりその他のマンションより性能が良いということです。

価格帯は不明ですが2,000～2,500万前後で出してくるようであれば、
道を挟んですぐ人気の大元小なこともありますし、子育てに世代にもかなりの支持を集めそうです。

[928: 匿名さん]

リビンウコートプライム厚生町もフラット３５Sが適用されますよ。

ただ、自分で書類を作成して申請しないとダメですが・・・

[929: 匿名さん]

お詳しいですこと

[930: 匿名さん]

>>928
HPには「フラット35登録マンション」としか書かかれてなくて、
「S」適用予定かはわかんなかった。。

自分で申請？？普通は業者が申請するだろ。性能表示の資料いるし、
そもそも普通は申請手数料取ってるんじゃないのか？

[931: 匿名さん]

自分で申請すれば手数料は掛かりません。

業者にお願いすれば、そりゃ取られるでしょ。

[932: 匿名さん]

私は、以前購入した時、フラット３５Sの申請は業者に全てやってもらいましたよ。

もちろん、手数料はロハでした。

[933: 匿名さん]

>>930　>>931

今時、手数料を取るデベがあるの？

[934: 匿名さん]

自問自答してどうする？

[935: 匿名さん]

君らが今すぐマンション買わなきゃいけなかったとしたら
どこ買う？？？？？？

[936: 匿名さん]

煽っても　今は買い控え

[937: 匿名さん]

京山中学校区　or　駅近

[938: 匿名]

人気学区のランキングベスト３教えて下さい。

[939: 匿名さん]

①中央小学校
②伊島小学校
③大元小学校

[940: 匿名さん]

不人気学区のベスト３は？

[941: 匿名さん]

住んでる人に失礼だから、ここには書けません・・・

[942: 匿名さん]

今は買い控えの人に質問です。
・史上空前の低金利(フラット35Ｓで当初10年1.15％)※一部の物件
・住宅エコポイント※一部の物件
・住宅ローン減税(年々縮小)

買い控えの理由を教えてください。

[943: 匿名]

不人気学区も教えて下さいよ。。。

[944: 匿名さん]

>>942 さん

先行き不透明で、リストラ、賃金カットなど、リスクが大きいからです。

[945: 匿名さん]

不人気学区

１．石井中（童話地区）　
１．岡輝中（暴力団の枝が乱立）
３．桑田中（中四国最大組織の本部が近隣）

[946: 匿名さん]

あ～ぁ、書いちゃった・・・

知～らないっと。

[947: 匿名]

総合的な評価でいくと、学区も良く、便利も良く、子育てしやすいのはどこですか？
大元ですか？

[948: 匿名さん]

何をもって総合的に評価するか難しいけど、大元周辺は車に乗るのが
苦じゃなければ大変住みやすい。開発で道は広くて奥様でも運転しやすいし、
｢赤ちゃんホンポ・トイザラス・西松屋｣にも行きやすい。
飲食店・スーパー等ロードサイト店舗も充実してるので何かと便利。

徒歩で何でもという人は岡山駅周辺の中央小学校区が良いのでは。

[949: 匿名さん]

中央小学校区は意外と不便ですよ。

やっぱり、買い物は郊外へ出かけてます。

[950: 匿名さん]

>>949
中央小学校区は広いですしね。近くにスーパーがないところだとそうかも。
私は違う学区なのですが、中央小学校の雰囲気はどうですか？