パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[661: マンション検討中さん]

昨夜遅めの時間(0時前後)に現地訪問して来ました。
駅からの緑道沿いは街灯がある場所は明るいですが、ちょっと外れると薄暗いので、女性や子どもはちょっと不安に感じるかも？と思ったり。特にエントランスを通過して山手通り側に向かう方面はかなり暗め。
人通りはまばらで、若者の溜まり場になってる感じもなかったです。緑道が整備されたらいい感じになりそう。
ホームレスの方は見かけたけど、定住してる感じじゃないですよね。
甲州街道沿いの騒音計は60デシベルでした。

[662: 匿名さん]

ホームレスは定住してるでしょ。3回現地見に行って三回ともいらっしゃったけど。小屋の所でしょ。

[663: 匿名さん]

>>662 匿名さん
はい、あの屋根付きベンチは、あのホームレスの方のおうちみたいですね。

[664: マンション検討中さん]

>>662 匿名さん
山手通りに出る手前の小屋の所ですか？

[665: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん
Yes

[666: マンション検討中さん]

この季節、セミの鳴き声が気になります。

[667: 周辺住民さん]

初台の戸建てに１５年住み続けて感じたことを、羅列してみます。物件評価ではなく、住む場所としての評価です。

＜良い点＞
①車を使った移動が、非常に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）に接し、複数の高速道路入り口が近いこと。
例）初台南から山手トンネルを使って羽田まで２５分、横浜まで４０分、お台場まで１５分、池尻経由で東名に接続；中野長者橋から、東北道や常磐道、さらに東京外環道経由で関越道に接続；初台出口から中央道に接続；代々木出口や新宿出口から首都高都心方面へ
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局といった公共施設が至近
③徒歩３分内の東京オペラシティーでのコンサート、演劇鑑賞、買い物、飲食
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり）が自転車でアクセス可能
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷、ふどう通りの商店街等の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の有名私立学校に通うのは便利）。新宿駅で大江戸線乗り換えや代々木公園駅から千代田線沿線（赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初”台”（つまり武蔵野台地）にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅方面に行くよりも新宿駅界隈での買い物が圧倒的に多くなるはず（地盤も良好、水害の心配なし）　
⑧近隣商業地域が近くにある、南に低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しつつ、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町、上原２丁目、西原徳川山）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、ドトール、王将、中華料理、たこ焼き、焼き肉、焼き鳥店など近くにあり便利。（スタバ、ものマイスター、ドラッグストア２店舗　が直近なくなったのは大誤算。しかし、コロナ後に新しい店が入る噂あり）
⑨晴れの日には、新宿新都心にある高級ホテルでの会食も便利（ヒルトン、ハイアット、京王プラザetc)

＜いまいちな点＞
・子供が多い割には、児童公園が少ない（週末には、新宿公園、新宿御苑、代々木公園に行ったとしても）
・生協などの宅配でカバーできるが、生鮮食品の買い物がやや不便
・昔ながらの商店街がアマゾンや楽天によって、駆逐されていく現状は、どこの町も同じであるが、特に初台の場合、低層の戸建てエリアが大半を占め、人口がそんなに多くないので、商店街がなかなか育たない。また、山手と甲州街道という大きな道路によって、エリアが分断されていることもネガティブ要因（初台１丁目、本町１丁目、西新宿３丁目、代々木４丁目）

＜その他＞
・新宿駅再開発は楽しみ（小田急の立て替え、ヨドバシカメラや京王も再開発予定etc）
・西新宿３丁目の再開発による相乗効果あり（商業施設に期待）
・初台商店街は、幡ヶ谷や笹塚と比べると小規模であるが、道が広いので歩行しやすく快適（いずれ、初台百貨店も生まれ変わると期待）又、緑道に自転車置き場が設置されていることはプラス（この点、笹塚や幡ヶ谷は、雑然とした駅前広場になっておりマイナス要因）
・初台の多くは低層の住居専用地域に指定されており、大通り沿いにあるような容積率が緩和された高層物件は、今後立ちにくい。今回の藤和ホームズのような立て替えにより増床物件は出て来るかもしれないが、残されたマンション用地はほぼなく、本物件の希少価値は高いはず。（残された広い敷地は、幡代小学校の南側のNPC管理の駐車場および、山手通り沿いのベトナム大使館移転予定地（平和不動産が絡んでいるらしい））
・医療関連施設は小児科を除いて充実している。
・緑道は、初台に住む人間にとって、新宿方面に行く際の大動脈。桜やハナミズの花も楽しめる。渋谷区は、財政的に余裕があり、近いうちに再整備されるでしょう。又、高齢者のボランティアが定期的に掃除してくれており、憩いの場となってます。

＜結論＞
再開発が進む西新宿や渋谷駅に近く、一方で代々木公園や新宿公園といった自然環境にも恵まれ、交通の要所にも位置する初台は、さらなる変化の要素が多いと思います。

[668: 匿名さん]

VR模型見てて気づいたんだけど全面タイル張りじゃないのね。北側、東側は吹き付けタイルで残念。

[669: マンション検討中さん]

最上階除くとIタイプの部屋のみ甲州街道、首都高側にバルコニーがあるんだが、騒音とか排ガスとかどうなんだろうな。目の前の国際装飾ビルで遮られるようにも見えるが。

[670: マンション比較中さん]

>>669 マンション検討中さん

でもなんかものすごい倍率になってるらしいですよ。

[671: 匿名さん]

2行灯のDが酷すぎて角がお得に見えるからな。

[672: マンション検討中さん]

行灯部屋は気が滅入る。物置きとして利用します。

[673: マンション検討中さん]

>>670 マンション比較中さん
16F 10倍

[674: マンション検討中さん]

>>673 マンション検討中さん

割安に感じた人が多かったんですね。

[675: マンション検討中さん]

>>674 マンション検討中さん
逆にDタイプは売れてるんですかね？

[676: マンション検討中さん]

>>673 マンション検討中さん
それは大変、、
私のとこ４倍なのでまだよかったかな。
ちなみにＣです。

[677: 匿名]

>>676 マンション検討中さん
Aは何倍ですか？

[678: eマンションさん]

夏休みで新規申込も停止ですかね

[679: 匿名さん]

抽選会の案内来ましたね。130平米の記載がないけど申し込み入らなかったのかな？

[680: マンション検討中さん]

Iタイプが一番人気だったのかな。開口部は広いし間取りも割と良い。騒音さえ我慢できればというところが。

[681: マンション検討中さん]

>>677 匿名さん
10F 7倍

[682: 匿名さん]

２期に回る部屋はあるんでしょうか…

[683: 匿名さん]

>>682 匿名さん

Dタイプのみ回ります。

[684: 匿名さん]

1期1次57戸みたいですね
全部屋申し込み入ったのでしょうか？

[685: 匿名さん]

>>684 匿名さん
D、J、Kタイプ以外は入りました。

[686: 匿名さん]

みなさんどうでしたかー？
Dは部屋がなあ…諦めます！

[687: 購入経験者さん]

>>686 匿名さん
うちも落選でした。ガッカリ。

[688: 匿名さん]

現実的な選択肢はD6戸のみとなりました。
C外れちゃった人がDに流れるかな？総額も近いし。

[689: 匿名さん]

>>688 匿名さん

行灯部屋が気にならない人はいいのでは？
うちは気になるのでもう買わないです…

[690: 評判気になるさん]

蝉の鳴き声が異様にうるさい。
低層はあかん。

[691: 匿名さん]

>>690 評判気になるさん

緑道整備で綺麗になるさ。

[692: 匿名さん]

あと何部屋残っていますか？

[693: 匿名さん]

>>692 匿名さん

Dが6戸、最上階JとKが1戸ずつ。

[694: 匿名さん]

>>693 匿名さん

ありがとうございます

[695: 匿名さん]

へぇ、王様部屋はこれから売るの？
単に申し込みが無かっただけ？

こんだけ広いなら玄関は SIC にして欲しいね。
買えないんだけど。

[696: 匿名さん]

こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？

[697: 匿名さん]

>>696 匿名さん
出ますよ。Jタイプの2.5億が狙い目です。

[698: 匿名さん]

8月末までMRクローズするのに9月上旬に1期2次やるのね。
販売開始2ヶ月弱で完売しそうね。

[699: 匿名さん]

キャンセル住戸でませんかね？

[700: マンション検討中さん]

緑道案良いねぇ。楽しみ。

[701: 購入経験者さん]

緑道っていつ頃できるんでしょうか？今のところ、東屋みたいなベンチにホームレスが住み着いてて雰囲気は良くないけど。

[702: 通りがかりさん]

緑道っていまありますよね？

[703: 購入経験者さん]

言葉足らずですみません、今ある緑道ではなくて、>>700 のような緑道のことです
現地行きましたが今の緑道は、緑道というより鬱蒼と茂った木々…て感じですね
屋根付きベンチにはホームレスが住んでるし、ゴミ落ちてるし藪蚊も多いしセミうるさいし…低層階は「緑の借景」を売りにしてた感じだけど笑

[704: マンション検討中さん]

>>703 購入経験者さん

いや、それが緑道だよ。雰囲気悪い。

[705: 匿名さん]

再整備でカフェ、フリースペース、キッチンカースペース、農園が出来るらしい。

[706: 口コミ知りたいさん]

いい感じで出来上がってきましたね。緑道に住み着いてる方もいらっしゃいますが。。。

[707: 匿名さん]

>>706 口コミ知りたいさん
週間工程表適当やな…。『同上』のマグネットくらい必要数分用意しといてくれ。というか電光掲示板にしろよ今時…。西松は例の件もあるし三井には厳しく施工管理してほしい。

[708: マンション検討中さん]

好みは人それぞれとはいえ、窓なし部屋に9000万とは大変な時代になりましたね。

[709: 匿名さん]

>>708 マンション検討中さん
そうね。9月上旬1期2次だけど全く集客してないから見込み客で完売なんだと思うよ。

[710: 匿名さん]

全く広告打たないな。完売しましたね。