パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[621: 匿名さん]

多分、買って正解なマンション

買わなくてよかったのはBTT

[622: マンション検討中さん]

液状化海風ららぽーとしか取り柄のない豊洲の話はもういいよ笑

[623: マンション検討中さん]

>>620 マンション検討中さん

地権者住戸除くと4戸しかないので、抽選避けて申し込んだ方となると、入居後ほぼ特定されますね(笑)

[624: マンション掲示板さん]

>>597 通りがかりさん

抽選が迫ってきましたねー。
どの部屋が一番人気なんだろうか

[625: マンション検討中さん]

Iのどっかでしょうね

[626: マンション掲示板さん]

>>624 マンション掲示板さん
たぶん角部屋3LDKと60m2の2LDKだよ。

[627: マンション検討中さん]

西松建設かぁ
この間やらかしてなかった？

[628: 匿名さん]

>>627 マンション検討中さん

タワマンの事ですか？

[629: マンション検討中さん]

ループしてるよ
今さら

[630: マンション検討中さん]

西松けんせつ？

[631: 匿名さん]

乾式壁の施工下手くそ&やらかした西松なのは懸念。
内廊下と占有部の間が乾式壁なので。

[632: 匿名さん]

>>631 匿名さん

乾式壁だと何か問題あるんですか？

[633: マンション検討中さん]

>>627 マンション検討中さん
他に行ってください。
これ以上、抽選倍率あげないで。

[634: マンション検討中さん]

https://manmani.net/?p=37720
マンマニ爆推し案件だからなー

[635: マンコミュファンさん]

抽選倍率どんなもんなの？

[636: 口コミ知りたいさん]

>>634 マンション検討中さん

そこまで推してないよ。外観は良いけど、ナロースパンの間取りはイマイチ、高いけど良い物件と言ってるよ。

[637: マンション検討中さん]

>>636 口コミ知りたいさん

https://manmani.net/?p=38370

かなり推してるっしょー

[638: 口コミ知りたいさん]

>>637 マンション検討中さん

本当に推していたら、「おすすめです、強くおすすめです」が最初に入るよ。ナロースパンとタイプによっては厳しい間取り、首都高と甲州街道隣接が住居としてはマイナスで、外観と立地はしっかり評価して、高いが資産価値はあるという評価だよ。

[639: マンション検討中さん]

>>638 口コミ知りたいさん

「おすすめです！」も物件の割合から言えば価値十分。

将来の再開発期待もある初台駅から信号なしの徒歩2分、ほとんどの住戸が南東向き＆緑道沿い、二層吹き抜けのエントランスホール＆ラウンジムービングライト、内廊下(エアコン付き)＆各階ごみ置き場、天カセ＆基本天井高2620mmなどスペックも高いのに坪単価500万円弱ということで住んでからの満足度だけでなくリセールバリューにも期待できる…となればおすすめするしかないですよね。

[640: マンション検討中さん]

とても人気ということがよくわかりました。
抽選うまくいくかなー

[641: マンション検討中さん]

ここは、当初パークコートにすることを前提に進捗した物件です。
立地的がイメージ的に厳しいということで結局パークホームズになりましたが、当時のコンセプトも一部生きているので仕様が高いことも納得。

[642: 検討板ユーザーさん]

>>641 マンション検討中さん
つまりphの値段でpc仕様ということでお得感があるのですね

[643: 口コミ知りたいさん]

>>641 マンション検討中さん

それはさすがに無いでしょう。あくまでパークホームズとしては良い仕様レベルで、PCとは全く別物です。

[644: マンション検討中さん]

>>643 口コミ知りたいさん

「全く別物」ではありません。
少なくとも当初企画はパーコー仕様だったんですから。

[645: マンション検討中さん]

こんな高い買い物するのに誰それが評価してた・してないって、あくまで参考程度で捉えるべきでしょ苦笑
実際に現地とモデルルーム行ってみて、他と比べて納得した上で申込みしたらよろし。

[646: 口コミ知りたいさん]

>>644 マンション検討中さん
営業トークでしょう。中規模建て替え物件で、駅近だが環境悪い立地で、単価の上がるPCブランド仕様は考えられないです。

[647: 通りがかりさん]

>>641 マンション検討中さん
ウケる、そんなわけないでしょ。最近のpcは、虎ノ門、白金、千代田一番町、浜離宮、南麻布。どう考えても格が違うでしょ。違う方も言われていましたが、よくある営業トークでしょ。もう少し価格を上げて出そうと考えていた、本当はオプションの仕様を標準仕様にしたなど、いくらでも言える。

[648: マンション検討中さん]

PC、、神宮北参道、買える皆さん、いいですねー。
モデルルームもすごかったですね、、

いずれにしても設備仕様・構造・立地、価格とのバランスは取れているマンションだなと決めました。

間もなく締め切りですね！
抽選、当たって！

[649: マンション検討中さん]

初台で坪500万の時代って…

[650: マンション検討中さん]

こちらの物件を検討している皆さんは、もし抽選で外れてしまった場合、次はどの物件を検討するのでしょうか？

[651: 匿名さん]

パークホームズで2億5000万円って
市ヶ谷のパークホームズみたい。

[652: マンション検討中さん]

三井の名称使い分けは立地イメージもかなり考慮するので、中身とは一致しないことも多いですよ。

[653: マンション検討中さん]

>>650 マンション検討中さん

ブリリアシティ西早稲田で、老後資金確保（笑）

[654: マンション検討中さん]

>>653 マンション検討中さん
いい物件だとは思うけど、庶民が参戦するには
1億はハードルが高いです。

[655: マンション検討中さん]

緑道のホームレスさんがやはり気になります。

[656: ご近所さん]

>>650 マンション検討中さん

かなり先になりそうですが、南口商店街のセイジョーがあった一画で三井不動産レジデンシャルが何か計画中のようです。

まだ解体中かな？

[657: 匿名さん]

>>656 ご近所さん
2023年年央には竣工するっぽいですよ。

[658: 匿名さん]

前に初台がパークコートになったのって、なんかの社長宅跡地だったのでしょ？
よほどの由緒正しき立地でもないと、23区の山手線外側は、パークコートにはなりません。
豊洲にパークコートを望むブロガー餅つきは、ほんとに読む勝ちのないド素人。

[659: マンション検討中さん]

>>658 匿名さん
お屋敷跡が由緒正しくパークコートとことですが、　
なんせ仕様があちらはパークコートに似合わない。　　　　　
そして駅から遠い。　　　
そんな既存のパークコート初台は中古で500超　
　
こちらはパークコートにしたらこの値段以上になったことでしょ。　　　

[660: マンション検討中さん]

>>647 通りがかりさん
パークコート代々木初台は疑問ですねー
あれこそここより仕様低いのでは？　

[661: マンション検討中さん]

昨夜遅めの時間(0時前後)に現地訪問して来ました。
駅からの緑道沿いは街灯がある場所は明るいですが、ちょっと外れると薄暗いので、女性や子どもはちょっと不安に感じるかも？と思ったり。特にエントランスを通過して山手通り側に向かう方面はかなり暗め。
人通りはまばらで、若者の溜まり場になってる感じもなかったです。緑道が整備されたらいい感じになりそう。
ホームレスの方は見かけたけど、定住してる感じじゃないですよね。
甲州街道沿いの騒音計は60デシベルでした。

[662: 匿名さん]

ホームレスは定住してるでしょ。3回現地見に行って三回ともいらっしゃったけど。小屋の所でしょ。

[663: 匿名さん]

>>662 匿名さん
はい、あの屋根付きベンチは、あのホームレスの方のおうちみたいですね。

[664: マンション検討中さん]

>>662 匿名さん
山手通りに出る手前の小屋の所ですか？

[665: 匿名さん]

>>664 マンション検討中さん
Yes

[666: マンション検討中さん]

この季節、セミの鳴き声が気になります。

[667: 周辺住民さん]

初台の戸建てに１５年住み続けて感じたことを、羅列してみます。物件評価ではなく、住む場所としての評価です。

＜良い点＞
①車を使った移動が、非常に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）に接し、複数の高速道路入り口が近いこと。
例）初台南から山手トンネルを使って羽田まで２５分、横浜まで４０分、お台場まで１５分、池尻経由で東名に接続；中野長者橋から、東北道や常磐道、さらに東京外環道経由で関越道に接続；初台出口から中央道に接続；代々木出口や新宿出口から首都高都心方面へ
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局といった公共施設が至近
③徒歩３分内の東京オペラシティーでのコンサート、演劇鑑賞、買い物、飲食
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり）が自転車でアクセス可能
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷、ふどう通りの商店街等の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の有名私立学校に通うのは便利）。新宿駅で大江戸線乗り換えや代々木公園駅から千代田線沿線（赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初”台”（つまり武蔵野台地）にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅方面に行くよりも新宿駅界隈での買い物が圧倒的に多くなるはず（地盤も良好、水害の心配なし）　
⑧近隣商業地域が近くにある、南に低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しつつ、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町、上原２丁目、西原徳川山）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、ドトール、王将、中華料理、たこ焼き、焼き肉、焼き鳥店など近くにあり便利。（スタバ、ものマイスター、ドラッグストア２店舗　が直近なくなったのは大誤算。しかし、コロナ後に新しい店が入る噂あり）
⑨晴れの日には、新宿新都心にある高級ホテルでの会食も便利（ヒルトン、ハイアット、京王プラザetc)

＜いまいちな点＞
・子供が多い割には、児童公園が少ない（週末には、新宿公園、新宿御苑、代々木公園に行ったとしても）
・生協などの宅配でカバーできるが、生鮮食品の買い物がやや不便
・昔ながらの商店街がアマゾンや楽天によって、駆逐されていく現状は、どこの町も同じであるが、特に初台の場合、低層の戸建てエリアが大半を占め、人口がそんなに多くないので、商店街がなかなか育たない。また、山手と甲州街道という大きな道路によって、エリアが分断されていることもネガティブ要因（初台１丁目、本町１丁目、西新宿３丁目、代々木４丁目）

＜その他＞
・新宿駅再開発は楽しみ（小田急の立て替え、ヨドバシカメラや京王も再開発予定etc）
・西新宿３丁目の再開発による相乗効果あり（商業施設に期待）
・初台商店街は、幡ヶ谷や笹塚と比べると小規模であるが、道が広いので歩行しやすく快適（いずれ、初台百貨店も生まれ変わると期待）又、緑道に自転車置き場が設置されていることはプラス（この点、笹塚や幡ヶ谷は、雑然とした駅前広場になっておりマイナス要因）
・初台の多くは低層の住居専用地域に指定されており、大通り沿いにあるような容積率が緩和された高層物件は、今後立ちにくい。今回の藤和ホームズのような立て替えにより増床物件は出て来るかもしれないが、残されたマンション用地はほぼなく、本物件の希少価値は高いはず。（残された広い敷地は、幡代小学校の南側のNPC管理の駐車場および、山手通り沿いのベトナム大使館移転予定地（平和不動産が絡んでいるらしい））
・医療関連施設は小児科を除いて充実している。
・緑道は、初台に住む人間にとって、新宿方面に行く際の大動脈。桜やハナミズの花も楽しめる。渋谷区は、財政的に余裕があり、近いうちに再整備されるでしょう。又、高齢者のボランティアが定期的に掃除してくれており、憩いの場となってます。

＜結論＞
再開発が進む西新宿や渋谷駅に近く、一方で代々木公園や新宿公園といった自然環境にも恵まれ、交通の要所にも位置する初台は、さらなる変化の要素が多いと思います。

[668: 匿名さん]

VR模型見てて気づいたんだけど全面タイル張りじゃないのね。北側、東側は吹き付けタイルで残念。

[669: マンション検討中さん]

最上階除くとIタイプの部屋のみ甲州街道、首都高側にバルコニーがあるんだが、騒音とか排ガスとかどうなんだろうな。目の前の国際装飾ビルで遮られるようにも見えるが。

[670: マンション比較中さん]

>>669 マンション検討中さん

でもなんかものすごい倍率になってるらしいですよ。