パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん

中住戸は通常の壁に穴を開ける換気方式なので防音施工とは言えませんね。高速脇立地のタワマンは多いですが、もれなく防音を考慮しダクト式の換気です。角住戸はタワマンと同じ防音施工が成されているのでおっしゃり通り窓を開けなければ大丈夫かと。

[522: マンション検討中さん]

>>520 匿名さん

大体合ってますが緑道にあった喫煙スペースは撤去されましたよ。
あと目の前のバス停はハチ公バスも停まるので代々木公園や渋谷区役所まで100円で行けて便利です。渋谷駅まで行ってくれるともっとありがたいんですが…

[523: 匿名さん]

購入を検討しているものです。
この物件、昨今の異常に高い住宅価格からするとそれなりにリーズナブルな値段で買えそうなので狙っています。

しかし、間取りを見ると比較的安い部屋は窓なしの部屋が多い・・・・今まで窓無しの部屋に住んだことがないので実際部屋として使えるものなのかちょっと不安です。

窓無しの部屋について皆様どう思われます？

[524: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん
比較的安い、、2LDKですね。
一部屋は寝るようなので暗くていいかなと思っています。
空気清浄機能付きなどの高性能エアコンも多くありますし。

[525: 匿名さん]

>>524 マンション検討中さん

うーん？エアコンに換気機能は付いていませんよ。あくまで室内の空気を循環させるだけで室外機と繋がってるのは冷媒管です。所謂行灯部屋は書斎や寝るだけのスペースには使えますが、子供部屋には出来ませんね。

[526: マンション検討中さん]

>>525 匿名さん

>>524 匿名さんは空気清浄機能と言ってますよね？どこに換気機能などと？

[527: 匿名さん]

採光、換気が問題となる行灯部屋の議論でエアコンの話を持ち出されたのでね。エアコンに換気機能が付いていると勘違いされているのでは？と仮説を立てた上での回答ですよ。

[528: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん
この若葉マークさんのコメントはいつも感じが悪い。

[529: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん

言う必要のない回答ですね。自分がマウント取って良い気持ちになりたいだけで、検討者のためになっていない。

[530: 匿名さん]

A行灯部屋は採光と換気に問題がある
エアコンに換気機能はない

Bこのコメント感じが悪い
お前マウント取りたいだけだろ

A,Bどちらが有意義なコメントなのでしょうね。
良く考えてみてくださいね笑

[532: 口コミ知りたいさん]

>>512 マンション検討中さん
ホームレスっぽい人じゃなくて、どっからどうみてもホームレス。

[533: 匿名さん]

ここは、抽選だろなー。
緑道整備でホームレスさん？もいなくなるだろうし。
買って後悔しないでしょう。
やはりこの辺は便利すぎる。
長期的にクリーンエネルギー社会になれば、いずれ車の排気ガスも気にならなくなる。
自分は虫が苦手なので、低層階より高層階がいいな。
内廊下にすると窓が無い部屋ができてしまうけど、それでも内廊下のほうがよいなー。特に女性は安全上満足度が高いしね。
もう少しアルコーブがしっかりしてると嬉しかったな。

[534: 匿名さん]

523 です。皆さまご意見ありがとうございます。

2LDKもですが3LDKも窓のない部屋があるんですよね。3部屋中2部屋窓がない3LDK…. 果たしてそこを居室として使えるものか….使えないなら3LDKの意味ないよな….. みたいなところで悩んでました。

ご指摘があった通り懸念は換気ですね。明るさは明るいシーリングライト、狭いのは絵を飾ったりで誤魔化せるかなとも思うんですが、換気だけはやりようがなく。

健康を害するほど酸素濃度が下がるとかはないとは思うんですが、二酸化炭素濃度が上がると集中力が下がるという話も聞きますし。うまくやれる方法があれば買いだなと思って頑張って調べているところです。

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん

換気は重要ですよね。加えて採光も重要だと考えています。それは幸福ホルモンの中でも特に重要なセロトニンが日光を浴びることで分泌されるからです。例えば朝散歩でふわっとした幸福を感じるのはセロトニン由来です。

セロトニン関しては高須幹也先生が詳しく解説されてるのでご参考にして下さい。
https://youtu.be/arNoubadQ8g

[536: マンション検討中さん]

ここの緑道、ランニングしてて気持ちいいです。
朝散歩もいいですね、セロトニン！

やっとレジデンシャルサロンに行ってきました。
予約取るのも大変だったし、、この先も抽選、、
マンション買うのがこんなに大変だとは思ってもみなかったです。

[537: 評判気になるさん]

>>536 マンション検討中さん
激しく同意します。当たったら喜びもひとしおですね

[538: マンション検討中さん]

>>534 匿名さん
以前508の投稿をした者です。良かったら参考にして下さい。
この間取りを冷静に、客観的に見れている貴殿のような方と、今後も活発に議論していきたいと思える投稿でした。

窓無し洋室は、実際リセール時でかなり不利な材料になると思いました。
暗くても駅まで2分なら良い、と言う人を見つけられれば良いだけではありますが。。
あと窓無しって、賃貸で良く出されている間取りですよね。
引き続きよろしくお願いします。

[539: 購入経験者さん]

>>521 匿名さん
>>522 マンション検討中さん

ご指摘ありがとうございました。

防音は角と中で違うんですね。目からウロコです。

緑道の喫煙スペースはなくなりましたね。書き込んだ後にそういえば禁煙って看板があったような気がするな、と思い直していました。喫煙する方にとっては重要な情報なので早めに訂正していただき助かりました。未だに吸っている人もたまに見かけますが…。

ハチ公バスもお出かけには便利ですね。ただ、おっしゃる通り渋谷駅までは行かないし色々なルートを通るので、通勤や通学には適していないと思います。個人的には。

[540: 名無しさん]

窓無しは自分がその物件買うときに躊躇するか考えたらイメージできるんじゃない
独身だったら駅とコンビニが近ければ日当たりのない寝るだけの家でもいいかもしれないけど、
2LDKや3LDKを必要とするファミリーの生活においては日照ない部屋は物置にしかならないので、リセール苦戦するのは明白かと

[541: マンション検討中さん]

個人的には三井さん、値付けミスったかなーと思ってます。角住戸の単価を上げて中住戸もう少し下げた方がバランスとれたかなーと。中住戸は南向きですけどEよりも東は午後の日照が遮られることがあります。日照は確認された方がいいですよ。

まぁなんだかんだ、アクセス良い割にお安めな価格なのでさくっと売れるとは思いますが。

[542: 匿名さん]

523 です。
その後色んな人の意見を聞いたりしてたんですが、窓なしの部屋でも使いみちはあるといえばあるみたいですね。私には当てはまらなかったですが・・・

・バッグや洋服をたくさん持っている人は、日焼けを嫌うので窓なしの部屋においておいてドレスルーム（？）的に使う。
・寝室として使う分には気にならない。ドアは基本開けておく。
・自宅で撮影する人、3Dプリンタを置くなど、場所を取る趣味がある人。普段はドアなどで隠しておきたいケースが有るのだとか。

[543: 投資家]

Ａタイプは10年後同じ値段で売れそう。
他のタイプもなかなか良い。これは抽選のニオイ。

[544: 買い替え検討中さん]

6800万台のお部屋は何タイプですか。ご存知の方が教えてくれれば大変ありがたく存じます。

[545: マンション検討中さん]

>>544 買い替え検討中さん

Aタイプです。たしか9階だったかと。

[546: デベにお勤めさん]

>>545 マンション検討中さん 情報ありがとうございます。

[547: 通りがかりさん]

内廊下の時点で、換気なんか期待できないよ。風が抜けないのよ。
玄関先の靴の臭い、トイレの異臭も暫くは充満したまま。

[548: 匿名さん]

>>547 通りがかりさん

角部屋は吸気・排気共に機械式の高級仕様だからそんな事はないですよ。中住戸は仰る通りです。

[549: マンション検討中さん]

いつの時代の内廊下マンションの話でしょうか。築浅の内廊下マンション、中住戸、三種換気に住んでますが、臭いが気になったことはありません。

[550: 投資家]

>>547 通りがかりさん
いつの時代よ笑

[551: 匿名さん]

2億5せんまん…

[552: 匿名さん]

内廊下のエアコン代を皆で頑張って払って行きましょうね

[553: 匿名さん]

維持管理費結構高いすよね…。
湾岸タワマンと同じくらいでビックリ。

[554: 口コミ知りたいさん]

>>553 匿名さん
いくらでした？

[555: 匿名さん]

>>554 口コミ知りたいさん

管理修繕、ネット料金合算 2Lで3万～3.2万くらい。
管理費平米単価は360くらいでした。

[556: マンション検討中]

来場予約をしたく、こまめに確認しているのですが、空きがなく、、皆様どのような状況でしょうか？

[557: マンション検討中さん]

>>555 匿名さん

ディスポーザー付いて各階ゴミ置き場あってと考えるとここ近年では普通もしくは少し安い方だと思います。昔と比べるともちろんだいぶ高いですが。

[558: マンション検討中さん]

>>555 匿名さん

修繕積立は6年目で倍額だから住み替えの頃には2Lで4.5万、3Lで6万位か。ちょい売りづらいな。高速脇立地に永住はしたくないかな。

[559: 通りがかりさん]

>>548 匿名さん

吸気、排気が機械式の高級仕様って全熱交換器を採用してるんですか？

[560: マンション検討中さん]

>>559 通りがかりさん

角住戸はそうですよ。でもそれは副次的効果。
理由は、甲州街道沿いの騒音がある北側と東西の角住戸についてT4の二重サッシとし基本的に常時密閉生活となる可能性が高くなったため、全熱交換機で換気する仕様にする必要が生じたということです。
意図せず必要性から高級仕様になってしまったわけです。

[561: マンション検討中さん]

>>556 マンション検討中さん
申込スケジュール詰まってますからどうしても欲しいのであれば急ぐべき。
絶対電話して調整してもらった方が良いです。でないといつまでたっても空きは出ないです。

[562: マンション検討中さん]

予約はWEB経由のみのようです。

[563: マンション検討中]

>>561 マンション検討中さん
ありがとうございます。お電話して行かれましたか？

[564: マンション検討中]

>>562 マンション検討中さん

そうなんです。WEBのみと書かれているのでこまめに確認はしているのですが全く空きがでなくて、、

[565: マンション検討中さん]

「webで全く空きが出ないんですが、いったいどうしたらいいんですか？」って電話で聞くんですよ。その場では受け付けてくれないかもしれないけど無碍にはできないでしょ？
7月25日が要望書提出締切で、申し込みは翌週1日だけで4時間限り。
それまでにローン審査が通ってないといけないから、遅くとも7月第1週に訪問できないと間に合いません、全額現金の人以外は。
いかに人気が高くて申込のハードルを高くしようとしているか分かると思います。欲しいなら本気出さないと。

[566: マンション検討中さん]

>>565 マンション検討中さん
いや、買いたいって言って電話しましたが、
申し訳ないがWEB上で、、と言われましたよ。まあある意味平等なのか？

[567: マンション検討中さん]

「だからそのwebが予約が取れないので電話してるんですが。ではいつになったら予約できるんですが？」
「そう申されましても皆様一緒で公平に扱わせていただいておりますので。」
「そんなこと言ったって、現に訪問している人はいるんですよね？」
「早くからお問い合わせいただいたお客さまから順番にご案内させていただいております。」
「あとになるのはしょうがないですけど、いったいいつになったら予約取れるのか聞いてるんてす。」
「それは何とも・・・」
「そうこうしているうちにローン審査とか間に合わなくなってしまいます。それを理由に断られてしまうんですか？」
「けしてそのようなことは・・・」
「なかなか予約できないようにわざとせてるんですか？これでは実質的に先着順に先着順と同じじゃなきですか！」
「けしてそのようなことは・・・」
「広告に偽りありですよね。こういうやり方っていかがなものなんでしょう。三井さんらしくないですね。景表法違反とかにはならないんですかね？消費者センターにでも相談してみようかな・・・」
「・・・」

[568: 通りがかりさん]

予約取れた申込者は「余計なこと言うな」と思ってるでしょうね(笑)

[569: 匿名さん]

前回予約枠開いた時はメール来てから半日以上予約取れる状態でしたけど…。もしかしてエントリーすらしていない？

[570: マンション検討中さん]

>>567 マンション検討中さん
順番横入りしようとしてるあなたが悪いとしか思えないのですが、釣りでしょうか…？でも高齢の人ってこんな人多いので、本気なのかも。
どうしても申し込みたいなら説明会参加なしで申し込めば良いんじゃないですかね？

[571: 通りがかりさん]

みなさんご相談です。地権者住戸が多いのが気になってます。
懸念してるのは、地権者住戸は物件コストが全然違うので、市況下がった際に簡単に低い値段で売りに出せるのではないかという点です。
そうなると、一般購入者が中古でリセールしようとした際に厳しい価格水準で売却せざるを得ないのではないかと思ってます。
この懸念て杞憂でしょうか？もしくはあり得ますでしょうか？

[572: マンション検討中]

>>569 匿名さん
昨日、予約が可能なお席増やしました！とのメールを受信してから1時間後くらいにサイト開きましたが、満席でした、、

[573: マンション検討中]

>>570 マンション検討中さん

たしかに、欲しければ説明会なしで申し込めばいいんですね！ローンの問題等ありますが、、ありがとうございます！

[574: 匿名さん]

>>572 マンション検討中さん

昨日来てなくね？13日だよ最後に来たの。ちゃんとメール来たら通知来るようにしといた方がいいですよ。

[575: マンション検討中さん]

昨日13:51に来てるよ

[576: 匿名さん]

なんかクレーマーいるのね、残念。エントリーしてweb説明会にちゃんと参加してたらメール来て普通に予約できてますよ。もちろんメールほったらかしてたら予約できないのは当然です。

[577: マンション検討中さん]

>>571 通りがかりさん

こちらの地権者さんの性質がわからないので確かなことは言えませんが、地権者皆さんが長い間ここに住んでいたと仮定すると、この立地が気に入って住んでいるのでしょうから、市況が下がった時に売るようなことはそもそも考えにくいです。あるとすれば10年後くらいの初台のタワマンプロジェクトへの住み替え検討者が何人か出てきてリセールのライバルとなるかもしれないですが、タワマンの価格に押し上げられているでしょうから、地権者さんと言えど相場から乖離する安値で出す可能性は今から懸念するほど高くはないかと。

[578: マンション検討中さん]

>>572 マンション検討中さん

人気物件はすぐ開かないと。時間が勝負です。頑張って下さい！

[579: 匿名さん]

>>577 マンション検討中さん

楽観的だね。ここから更に上がると踏んでるんだ。
テーパリングの議論始まってるし2023で利上げだよ。
俺もここバランスいいから欲しいけど、上がるとは思ってないよ。

[580: マンション検討中さん]

希望出しているのは、どんな層の方が多いでしょうか。新宿近くなので若い方ですかね。ファミリーもいるのでしょうか。

[581: 通りがかりさん]

購入予定ですが、週末ローン審査済ませてきましたよ。ただ、まだ１ヶ月ほど抽選までに時間がありますし、そんなに予約が取れないと騒がなくても問題ないと思います。

[582: マンション検討中さん]

ここ、三井の想定外の人気になってるようで完全に処理キャパ超えてしまってます。
スケジュールに間に合うかどうかについては甘く見ない方が良いです。

[583: マンション検討中さん]

>>579 匿名さん

不動産価格が上がるとは言ってませんよ。初台のタワマンはここよりは高いと言っているだけです。

[584: 通りがかりさん]

571です。種々コメントありがとうございます。不動産市況ばかりはなかなか見通すのは難しいですね。下がる下がるとここ数年言われてましたが、爆上げ続いてますし。この先の市況はどうなるか分かりませんが、悲観ケースに備える場合、地権者さんの住戸がリセール価格押し下げ要素になる可能性はやはりありそうな気がします。
一般購入者の方々であれば、市況下がった場合でも残債割れしない様な水準で売る努力されるでしょうが、このマンションの半分は地権者さんで、一般購入者のローン残債とは全く違ったロジックの価格で手離れ良く売却出来ますよね。
幸い同じタイミングで競合しなくても、地権者住戸の売却価格が前例として立ち上がれば、自ずとその価格が参照される様になるのも懸念かなと思います。
悲観的になり過ぎな気もしますが、地権者住戸が多いリスクを検証していたら、気になってしまいました。

[585: マンション検討中さん]

>>584 通りがかりさん

以前シティタワー麻布十番の地権者住戸を見学したことがあるのですが、あまりの仕様の低さにびっくりしたことを覚えています。トイレもタンク式でフローリングも別物。なんというかURの賃貸のレベルになっており、面積を確保するためのバーターだったということでした。
確かに坪単価は安かったのですが、分譲と同じ仕様に戻すには設備交換だけで1000万円以上かかるため断念したました。
規模が違うので何とも言えませんが、少なくともシティタワー麻布十番では、その後この地権者仕様に引っ張られて全体に価格が下がったということは聞きません。
不動産屋も分かっていて、少なくとも大手であれば、きちんと分けて別物として情報提供しますから心配には及ばないのでは？ここは仕様の良さも売りの一つですから安けりゃいいという人は対象外でしょうし。
そもそも、ここの地権者住戸の仕様って明らかになってるんでしたっけ？

[586: 通りがかりさん]

>>585 マンション検討中さん
地権者住戸の仕様は把握出来てないです。どなたかご存知のかたいらっしゃればご教示頂けると幸いです。

確かに仕様等全体が異なれば、影響は受けないかもしれませんね。大変参考になりました。ありがとうございます。

[587: 匿名さん]

リセールって結構一般的なんですかね？
否定はしませんが、本当に気に入ってずっと住んでみたい！って人と最初からリセールが目的の人が同じ土俵で抽選になるのはなんだか複雑です。。。

[588: マンション掲示板さん]

>>585 マンション検討中さん
シティタワー麻布十番と比較されても…
パークホームズとは立地もマンション仕様も格がちがうし。

[593: マンション検討中さん]

[No.589～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[594: 匿名さん]

>>587 匿名さん
実需目的とリセール目的は抽選も分けて欲しいよね。無理だろうけど。
抽選で落ちた部屋が数ヶ月後にぼったくり価格で中古で出てたりするし。

[595: マンション検討中さん]

>>587 匿名さん
私も同じ気持ちです。
早くからエントリーしてWEBセミナーも参加してローン承認の連絡もきて、、、抽選待つのみ。
投資家やら出遅れて文句言ってる人は諦めて他に行ってほしいです。

[596: 匿名さん]

2億5000万円台って凄いですね。単価はともかく、グロスでこんなに出せる人が買う立地でしょうか。広さを妥協してもっと立地優先した方が良さそう。

[597: 通りがかりさん]

この物件は即完売しそうですね。。。抽選必至だから、買いたい人達は検討スレが盛り上がらない様にあえて静かにしてる感じしますね。

[598: マンション掲示板さん]

>>597 通りがかりさん
抽選いつ？

[599: 匿名さん]

>>598 マンション掲示板さん
7月末

[600: マンション掲示板さん]

>>599 匿名さん
ありがとうございます

[601: マンション検討中さん]

>>599 匿名さん

まだ1ヶ月もあるんですよね・・・
もう締め切ってくれないかな。

[602: 匿名さん]

>>601 マンション検討中さん
マンマニやTwitterの煽りで、多くの部屋では抽選不可避ですかね。さっさと締め切って欲しいですが、現実は神社に日参するくらいしか出来ることはないですね。

[603: マンション検討中さん]

>>602 匿名さん
三井は何を考えてるのでしょうかね！！
私が買いたいとこも既に抽選！！

[604: マンション検討中さん]

うなぎの寝床でも、抽選の時代かあ。何だかなあ。

[605: マンション検討中さん]

>>603 マンション検討中さん
三井にもう締め切るよう一緒に頼みましょう。

[606: 購入経験者さん]

ほんとそれ
しかもびっくり価格

[607: 匿名さん]

>>604 マンション検討中さん
間取りは結構厳しいですよね。BタイプもGタイプもなんだかなあ、という印象です。

[608: マンション検討中さん]

マンマニよ、頼むからこれ以上取り上げないでくれ

[609: 匿名さん]

2LDKだとどこがいいと思いますか？

[610: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん

A

[611: 名無しさん]

中住戸って窓無しなのに2LDKと称して売って問題ないのでしょうか？

[612: マンション検討中さん]

>>609 匿名さん
それぐらい考えろよ

[613: 匿名さん]

>>611 名無しさん
窓無し部屋も引戸なら法制的にはok
換気も採光もないから実質納戸だけど。

[614: 名無しさん]

>>613 匿名さん
なるほど、一応適法なんですね
しかし採光無いなら用途限られるし、リセールの可能性考えると良い条件では無いですね

[615: 匿名さん]

>>614 名無しさん
素人さん、さようなら。

[616: マンション検討中さん]

値上げして下さい

[617: マンション検討中さん]

一人でも減ってほしい・・・

[618: マンション比較中さん]

みんなもっと冷静になれよ

[619: マンション検討中さん]

冷静になると買わないでくれるのなら助かる

[620: マンション検討中さん]

今日行ってきたけど抽選でかぶるの嫌だから最上階で申し込むわ