パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[501: eマンションさん]

▲忠告▲

名前を出した方々。名誉毀損と営業妨害で訴えられますよ。確かにニュースにはなってましたが、別のマンションでの話。このマンションで不良がある証拠が準備できたらそういう書き込みをしましょう。

[502: 匿名さん]

施工不良を起こした会社が担当するここをワザワザ選ぶかどうか？という話をしてるだけでは。
特に誹謗中傷している訳ではないですよね。
探られると痛い腹でもあるんですかね。

[503: eマンションさん]

まるでこのマンションにも施工不良があると思わせるような書き込みを指摘しています。>>498 >>500(同一人物)

そもそも憶測で検討者の不安を煽ること自体、営業妨害にあたりますね。

[504: マンション掲示板さん]

マンションは高い買い物なので、やはり私も西松建設は気になります。気にされない方は倍率が下がってラッキーぐらいの気持ちで買われたら良いかと思います。

[505: マンション検討中さん]

賛否ありますが、特に気にしなくていいかと。
80年以上続く大手ゼネコンですし、明るみになったことで改善して邁進するでしょう。本当にやばい会社ならこんなに続きません。デベも厳しくチェックするでしょう。万が一何かあっても補償されます。ただ契約書はきちんと読みましょうね。

[506: マンション検討中さん]

商店街のドラッグストアあった場所にも三井はマンション建てるようですね。あちらも地権者いるので分譲じゃないかなと。

[507: 匿名さん]

パークホームズって部屋の内装どんなかんじなんですかね。中古とかで見る限りは大したことなさそうで、やはりタワマンだから中低層のようにこだわった作りというわけにはいかないですよね。床がタイルばりとか、洗面台、浴室の大理石みたいな

[508: マンション検討中さん]

今回は窓無し洋室が多数あり、そこがリセールの時どう響くかですね。
以前、中古マンションでそのような作りを内見したことありますが、本当に暗くあまり良い印象がなかったです。
例えは悪いですが、オー〇ンの地下物件より暗い場合もあります。

角部屋のBは良さそうだなと思い説明会参加しましたが、低層でも思ったより強気な値段でした。甲州街道の空気と音も入りそうだし、今回は撤退しようと思います。

[509: 匿名さん]

>>508 マンション検討中さん

B良いですよね。間取りを変更して贅沢に使いたいと思いましたが私には手が出ません。買える人が羨ましいです。

[510: 名無しさん]

>>506 マンション検討中さん
ドラッグストア閉まってますね。でも、ブランド出し尽くしてないか？？

[511: マンション検討中さん]

>>501 eマンションさん

知ったかさん、誹謗中傷でもなんでもないじゃん。

[512: マンション検討中さん]

現地見てきましたが南側は同じ通り沿いの他のマンションを見てもそんなに汚れた印象なかったです。皆さん洗濯物普通に外干しされてますし、甲州街道の影響は多少あっても気になる程ではないのでしょうね。あと、京王新線の初台駅もホームまで思ったより距離、深さがなくて驚きました。あっという間に新宿駅に着いたので、これは便利な立地だなと。ここのネガが多いのは抽選の倍率を下げるためって目的が多そう。

ただ、皆さんがコメントされてたように、緑道のベンチには何人かホームレスぽい方がいらっしゃいました。将来的にはどうなるかわかりませんが、低層階は思ったより暗そうだし、虫は結構出そうですね。現状で判断するなら中層階以上が良いかなぁと思いました。妥当な価格なので抽選は必至でしょうね。

[513: ご近所さん]

高級な雰囲気を求めるより、利便性も求める方のための地域だと思いました。小さなお子さんがいる家庭よりDINKS向きかと。好みによりますが、私は低層階でも悪くないと思っています。結局は予算次第ですね。

[514: 名無しさん]

実際あの緑道は整備されないとマイナスでしかないな
街頭増やしてホームレスも退去させないと雰囲気悪いわ

[515: 匿名さん]

そういえばちょっと前にホームレスの方が殴られて亡くなられた事件ありましたね。

[516: ご近所さん]

この周辺に滞在していたホームレスの方ですか？

[517: マンション検討中さん]

>>516 ご近所さん

隣駅の幡ヶ谷のバス停での事件ですし、違んじゃないかな？

[518: 匿名さん]

現地みてきましたが甲州街道側にご丁寧に騒音計設置してくれているのですね。常に65-70ｄBが表示されていました。車の音は確かにすごくて会話も少し大きな声で話さないといけない感じでした。裏の縁道にまわると車の音はあまり聞こえなくはなりますがホームレス・・。静寂な住宅環境より駅近重視の方向けですね。

[519: 検討中さん]

>>498 匿名さん

どうしてそんなことがわかるのでしょうか？
若葉マークの方はコメントに悪意があるような印象を受けます。

[520: 匿名さん]

確かに甲州・高速の騒音は問題になると思いますが、当然防音の施工はされるのでしょうから窓を開けなければある程度は抑えられるのではないでしょうか？
それよりも粉塵の方が気になりますね。高速道路と同じ高さの階層は避けた方がいいかもしれません。

裏の緑道は昔はもっとホームレスがいましたが、ベンチに仕切りを設けて寝られないようにしたりして、区も対策を講じています。
屋根があるスペースには住み着いていますが…。
既に書き込みありますが、もっと駅寄りは入るのが憚られる公衆トイレや喫煙スペース等で通りにくいです。緑道を歩くのではなく、その横の歩道の方が通行にはいいでしょう。

当該物件の目の前の歩道はそこそこ広いですが、駅前商店街に出る直前は歩道橋がある影響で急に狭くなります。自転車を含め結構交通量がありますので注意が必要です。
余裕があれば駅からの帰りは甲州街道を挟んで反対のオペラシティ側から出て、山手通りとの交差点の信号を渡ってくるのもいいかもしれません。そうすればオペラシティで買い物もできますし（本屋とドラッグストアは南口商店街にはなく、オペラシティ内が一番近いです）、信号を渡ったところにローソンがあるので寄ってくることもできます。南口から出たら商店街の途中にあるセブンイレブンまで行って戻ってくるようなかたちになってしまいます。店舗内もローソンの方がゆったりしているのでこだわりがなければ。

ちなみに商店街は歯医者さんだらけです。ドラッグストアもスマイルに続きセイジョーまでなくなりました。スタバのネイバーフッドも。イオン系の雑貨屋で便利だったモノマイスターも近々なくなるみたいです。

学習塾は近くにいくつかありますし、市ヶ谷・九段下・神保町が一本で行けるので、私立の学校へのアクセスはそこそこかと。
近くの幡代小学校は渋谷区でも生徒数の多い小学校です。甲州街道の向こう側の本町学園は小中一貫校です。

買い物やレジャーは新宿が近くてもちろんいいのですが、目の前に中野行きのバス停がありますのでそれで中野に行ったり、新宿とは反対の笹塚もそこそこお店は揃っていてそれなりに楽しめます。

高い買い物になりますから、雨の日などの条件が悪い日にも現地を視察して、じっくり検討してみて下さい。

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん

中住戸は通常の壁に穴を開ける換気方式なので防音施工とは言えませんね。高速脇立地のタワマンは多いですが、もれなく防音を考慮しダクト式の換気です。角住戸はタワマンと同じ防音施工が成されているのでおっしゃり通り窓を開けなければ大丈夫かと。

[522: マンション検討中さん]

>>520 匿名さん

大体合ってますが緑道にあった喫煙スペースは撤去されましたよ。
あと目の前のバス停はハチ公バスも停まるので代々木公園や渋谷区役所まで100円で行けて便利です。渋谷駅まで行ってくれるともっとありがたいんですが…

[523: 匿名さん]

購入を検討しているものです。
この物件、昨今の異常に高い住宅価格からするとそれなりにリーズナブルな値段で買えそうなので狙っています。

しかし、間取りを見ると比較的安い部屋は窓なしの部屋が多い・・・・今まで窓無しの部屋に住んだことがないので実際部屋として使えるものなのかちょっと不安です。

窓無しの部屋について皆様どう思われます？

[524: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん
比較的安い、、2LDKですね。
一部屋は寝るようなので暗くていいかなと思っています。
空気清浄機能付きなどの高性能エアコンも多くありますし。

[525: 匿名さん]

>>524 マンション検討中さん

うーん？エアコンに換気機能は付いていませんよ。あくまで室内の空気を循環させるだけで室外機と繋がってるのは冷媒管です。所謂行灯部屋は書斎や寝るだけのスペースには使えますが、子供部屋には出来ませんね。

[526: マンション検討中さん]

>>525 匿名さん

>>524 匿名さんは空気清浄機能と言ってますよね？どこに換気機能などと？

[527: 匿名さん]

採光、換気が問題となる行灯部屋の議論でエアコンの話を持ち出されたのでね。エアコンに換気機能が付いていると勘違いされているのでは？と仮説を立てた上での回答ですよ。

[528: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん
この若葉マークさんのコメントはいつも感じが悪い。

[529: マンション検討中さん]

>>527 匿名さん

言う必要のない回答ですね。自分がマウント取って良い気持ちになりたいだけで、検討者のためになっていない。

[530: 匿名さん]

A行灯部屋は採光と換気に問題がある
エアコンに換気機能はない

Bこのコメント感じが悪い
お前マウント取りたいだけだろ

A,Bどちらが有意義なコメントなのでしょうね。
良く考えてみてくださいね笑

[532: 口コミ知りたいさん]

>>512 マンション検討中さん
ホームレスっぽい人じゃなくて、どっからどうみてもホームレス。

[533: 匿名さん]

ここは、抽選だろなー。
緑道整備でホームレスさん？もいなくなるだろうし。
買って後悔しないでしょう。
やはりこの辺は便利すぎる。
長期的にクリーンエネルギー社会になれば、いずれ車の排気ガスも気にならなくなる。
自分は虫が苦手なので、低層階より高層階がいいな。
内廊下にすると窓が無い部屋ができてしまうけど、それでも内廊下のほうがよいなー。特に女性は安全上満足度が高いしね。
もう少しアルコーブがしっかりしてると嬉しかったな。

[534: 匿名さん]

523 です。皆さまご意見ありがとうございます。

2LDKもですが3LDKも窓のない部屋があるんですよね。3部屋中2部屋窓がない3LDK…. 果たしてそこを居室として使えるものか….使えないなら3LDKの意味ないよな….. みたいなところで悩んでました。

ご指摘があった通り懸念は換気ですね。明るさは明るいシーリングライト、狭いのは絵を飾ったりで誤魔化せるかなとも思うんですが、換気だけはやりようがなく。

健康を害するほど酸素濃度が下がるとかはないとは思うんですが、二酸化炭素濃度が上がると集中力が下がるという話も聞きますし。うまくやれる方法があれば買いだなと思って頑張って調べているところです。

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん

換気は重要ですよね。加えて採光も重要だと考えています。それは幸福ホルモンの中でも特に重要なセロトニンが日光を浴びることで分泌されるからです。例えば朝散歩でふわっとした幸福を感じるのはセロトニン由来です。

セロトニン関しては高須幹也先生が詳しく解説されてるのでご参考にして下さい。
https://youtu.be/arNoubadQ8g

[536: マンション検討中さん]

ここの緑道、ランニングしてて気持ちいいです。
朝散歩もいいですね、セロトニン！

やっとレジデンシャルサロンに行ってきました。
予約取るのも大変だったし、、この先も抽選、、
マンション買うのがこんなに大変だとは思ってもみなかったです。

[537: 評判気になるさん]

>>536 マンション検討中さん
激しく同意します。当たったら喜びもひとしおですね

[538: マンション検討中さん]

>>534 匿名さん
以前508の投稿をした者です。良かったら参考にして下さい。
この間取りを冷静に、客観的に見れている貴殿のような方と、今後も活発に議論していきたいと思える投稿でした。

窓無し洋室は、実際リセール時でかなり不利な材料になると思いました。
暗くても駅まで2分なら良い、と言う人を見つけられれば良いだけではありますが。。
あと窓無しって、賃貸で良く出されている間取りですよね。
引き続きよろしくお願いします。

[539: 購入経験者さん]

>>521 匿名さん
>>522 マンション検討中さん

ご指摘ありがとうございました。

防音は角と中で違うんですね。目からウロコです。

緑道の喫煙スペースはなくなりましたね。書き込んだ後にそういえば禁煙って看板があったような気がするな、と思い直していました。喫煙する方にとっては重要な情報なので早めに訂正していただき助かりました。未だに吸っている人もたまに見かけますが…。

ハチ公バスもお出かけには便利ですね。ただ、おっしゃる通り渋谷駅までは行かないし色々なルートを通るので、通勤や通学には適していないと思います。個人的には。

[540: 名無しさん]

窓無しは自分がその物件買うときに躊躇するか考えたらイメージできるんじゃない
独身だったら駅とコンビニが近ければ日当たりのない寝るだけの家でもいいかもしれないけど、
2LDKや3LDKを必要とするファミリーの生活においては日照ない部屋は物置にしかならないので、リセール苦戦するのは明白かと

[541: マンション検討中さん]

個人的には三井さん、値付けミスったかなーと思ってます。角住戸の単価を上げて中住戸もう少し下げた方がバランスとれたかなーと。中住戸は南向きですけどEよりも東は午後の日照が遮られることがあります。日照は確認された方がいいですよ。

まぁなんだかんだ、アクセス良い割にお安めな価格なのでさくっと売れるとは思いますが。

[542: 匿名さん]

523 です。
その後色んな人の意見を聞いたりしてたんですが、窓なしの部屋でも使いみちはあるといえばあるみたいですね。私には当てはまらなかったですが・・・

・バッグや洋服をたくさん持っている人は、日焼けを嫌うので窓なしの部屋においておいてドレスルーム（？）的に使う。
・寝室として使う分には気にならない。ドアは基本開けておく。
・自宅で撮影する人、3Dプリンタを置くなど、場所を取る趣味がある人。普段はドアなどで隠しておきたいケースが有るのだとか。

[543: 投資家]

Ａタイプは10年後同じ値段で売れそう。
他のタイプもなかなか良い。これは抽選のニオイ。

[544: 買い替え検討中さん]

6800万台のお部屋は何タイプですか。ご存知の方が教えてくれれば大変ありがたく存じます。

[545: マンション検討中さん]

>>544 買い替え検討中さん

Aタイプです。たしか9階だったかと。

[546: デベにお勤めさん]

>>545 マンション検討中さん 情報ありがとうございます。

[547: 通りがかりさん]

内廊下の時点で、換気なんか期待できないよ。風が抜けないのよ。
玄関先の靴の臭い、トイレの異臭も暫くは充満したまま。

[548: 匿名さん]

>>547 通りがかりさん

角部屋は吸気・排気共に機械式の高級仕様だからそんな事はないですよ。中住戸は仰る通りです。

[549: マンション検討中さん]

いつの時代の内廊下マンションの話でしょうか。築浅の内廊下マンション、中住戸、三種換気に住んでますが、臭いが気になったことはありません。

[550: 投資家]

>>547 通りがかりさん
いつの時代よ笑