パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[41: マンション検討中さん]

三井だからどうせ値段吊り上げまくるんでしょ？これがすみふだったらもっとかっこいいの作ってくれただろうに。ディスポつかないなら失敗だね。

[42: マンション比較中さん]

ここの緑道は桜が綺麗なんですよね。まあ騒音でそれどころではないとは思いますが。。

[43: マンション検討中さん]

北側は10車線くらいあるよね、、、

[44: 匿名さん]

価格次第ですが騒音さしひいても
人気になるかもしれない要素はありますね

[45: 通りがかりさん]

同じ初台1丁目内にパークホームズ初台という名称のマンションが既にあるのにもかかわらず、（ザ レジデンスとつくとはいえ）ここもパークホームズ初台なのですね。

住み始めたら、郵便物や宅配便の誤配、タクシーの到着間違いといったトラブルか多発しやすそうなのに、よくこのマンション名にしたなぁと思います。

[46: 匿名さん]

名前などにはこだわりはないのでよいのですが三井さんには市ヶ谷のように価格面で期待してます　120戸規模ですからディスポーザーなど設備面ではそれなりになると思いますし、修繕などでも安心ですかね

[47: マンション検討中さん]

北側にも居室設けるんだとしたら相当うるさいですし住めたもんじゃないと思います。甲州街道沿いのマンションに以前住んでいたのですが(階数は10階以上)、二重窓だったとしてもうるさいです。空気の入れ替えについては新鮮とは程遠いですよ。価格次第ですがネガティブ要素が強いですね。一方南側は緑道なのでいいですね。いずれにせよ気になる物件ではあります。

[48: 匿名さん]

246沿いのパークコートを内見したことありますが案外音は平気でした　首都高もありましたし条件的にはにてるのかなと感じてみてます

[49: 匿名さん]

Iタイプの洋室③は部屋として利用するのはちょっと難しそう。4畳の広さしかないし、全体がウォールドアになっているし
個室感がすくない。
オープンしてリビングとして利用するか、ワンちゃん用のスペース、書斎や勉強部屋として利用するならいいのかな。

そうなると、四人暮らしで異性の兄弟の場合、部屋の配分はちょっと困りそうですね。

子供一人の3人家族がちょうどよさそうです。

[50: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
中古でパークホームズ初台(初台徒歩3分、57.81平米で7,480万円)が坪単価430万円弱なので、新築プレミアで450万円近くまで行っても違和感ないですよ。特に南側は。

[51: TGW41&PRTS52&PHIK5132&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&PCA267&MSU373]

江戸城「表城下」(大手門＝大手町から半円形地域)で生まれ育ち、商売環境含め
中央関係業務等で、しっかり収入を得てきた。江戸期からの歴史地は面白い。
東京は勿論、神奈川・埼玉・千葉他の各県に満遍なく多くの知人関係が、居所を構え、
散らばってるだけに、係わりのある地域も多い。

本件地は、現在の東京(江戸)の発展の黎明基盤となった、第2期の重要地の一角だ。
時節柄、行き来が少なくなっているが、オペラシティ界隈は定番出没地の一つ。
古くから東京&上野駅の西の対極地は、なんといっても新宿。
丸の内にあった都庁を西新宿に移転して久しいが、そのインフラ移動網は、東西線、
西武新宿線、中央総武線、新宿線、丸の内線、千代田線等が網羅されており、
小田急・京王線からの乗り入れ含め都心東京駅周辺界隈方面に来れる。

初台はオペラシティ（タケミツメモリアルホール&オペラパレス）目的他で行くことが多い。
都心からは、外堀・靖国道路他からR20新宿通（甲州街道）に入れば、新宿駅南口を
通過し程近い。新宿駅から新宿線(京王新線)で行くことも多いが、徒歩でも店舗も
適宜あり苦にならない。都心方面からは、新宿線が直に来れて便利。

初台の交差点(山手通&甲州街道)は、中央環状線の高速開通で、高架ICができて、
表通りは、幡ヶ谷・笹塚方面も都心の首都高沿道の雰囲気。ただ、北の水道通りや、
本件地の緑道がある一筋内部は、結構落ち着いた雰囲気だ。
物件北側は甲州街道（首都高⇔中央高速道）だが、基本開放面は
南東(明治神宮・代々木公園・原宿方面）で、基本専有が50㎡以上主体なのは良い。

明治神宮は、毎年初詣している４寺社の一つ。今年元日は異例の少なさで、
南神門手前からは、区分された形で本殿に向かう型式。参拝は各ラインを一列に
並ぶ方式。神宮橋からは、過去見たことがない参拝客の参道行列（皆左側歩行）がみれ、
縁起物も例年場所での販売は全面中止で、代々木方面特設売り場が設けられた。
会館営業も全面営業停止処置。

本物件は少し歩くが、参宮橋西参道から行け、普段は緑道含め散歩もできる。
いみじくも、北参道方面には同じ三井のタワー物件も販売される。
ここは、渋谷区所在、対面北側のオペラシティは、大所のオペラパレスは渋谷区だが、
もう一つのオペラシティホール（タケミツメモリアル及びタワー）は新宿区所在となる。
タワー(駅直結)には地下～2Fには飲食・書籍・物販他店舗もあり、上層は
レストラン街もあり、好展望が得られる。クリニックも入っている。
オペラ・バレエ・演劇・クラシックコンサート（内外）好き、既沿線周辺居住者には好適地で、
就業地は新宿でも都心界隈でも便利。

新宿の繁華街も近く、都心方面も新宿線に乗れば早く着く。なお、初台駅は
平面上下線ホームではなく、2層の上下階に上下線がそれぞれある。
首都高新宿線では、都心から、中央総武線並走地を過ぎ、代々木ICを過ぎてからの
西新宿高層ビル群の眺望は圧巻の景色が望める。
また、新宿地下道街は大手町⇔銀座広域界隈地下道に迫るほど、道筋があり、
都心側含め、東京生まれの少数が知る面白さがある。NK225等知人が多ければ
知れる機会も増える。

[52: 通りがかりさん]

>>50 マンション検討中さん
この物件1年くらい売れてねぇぞ。設定高すぎ

[53: マンコミュファンさん]

坪490万は覚悟しました。

[54: マンション検討中さん]

一般販売対象外住戸多いですね。

[55: 名無し]

マンマニ砲とやらを撃ってもらえよ

[56: 通りがかりさん]

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/news/oshirase/tamagawajosui_saiseibi...
すぐ近くの緑道が整備されるみたいです。今は少し暗いところもありますが、整ってもらえば、更に良いかなと期待してます。
スーパーはOKストア、たまに成城石井で、オペラシティには郵便局、キャンドゥ、ドラッグストア、カフェがあるから日常品、食べ物は困らないかと。
京王新線は便利だと思ってます。たしかに、高速が近すぎて不安はありますね。
駅は近いから価値はあるかと。

[57: 匿名さん]

地権者多いし高そうだな。
高速近いんだから一種換気くらいはつけて欲しいな。
まぁ天カセアピってる位だし無理やろな。

[58: 評判気になるさん]

同じ初台一丁目にパークホームズ初台とパークホームズ初台ザレジデンス
とりあえず名前変えようよ

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん
勝手なイメージだがここの地権者ガラ悪そう。

[60: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
SUUMOに出てる金額が相場ではないので、ご注意ください

[61: 通りがかりさん]

>>50 マンション検討中さん
中古のパークホームズ初台比較するとこちらの方が断然いいですよ。　
スーモと現地見ましたが、2階であの値段はここを販売するためのネタで、三井リハウスが高値付けてるとしか思えない。　
私なら同じ2階はならこちらをお勧めします。
あちらは賃貸マンションみたいですし、　
名前だけで、全く属性が違うマンションです。　
初台周辺強いて言うならば、　
パークコート駅から離れるが低層で素敵、　
パークコート渋谷本町はタワマン風だけど、新築分譲価格安いなりで普通に安っぽい。
甲州街道沿いピアースセンなんとかは問題外、　
山手通りのプラウド渋谷本町は内装も素晴らしいし、大江戸線も使えて駅近で、部屋もいいがそれなりに高い。　
ここに期待、値段次第。　
坪450は高いかな。　

[62: 通りがかりさん]

>>61 通りがかりさん　
確かに商店街並びにあるパークホームズの中古価格は誰もかいませんね、
中古になったとしてもこちらの方がポテンシャルが高い。　
私の予測ではここは坪３５０万円からいって坪４４０万円くらいでしょ。　　　
最上回100米超えは坪４５０万円
今分譲中市ヶ谷や北参道のパークコートを鑑みる時
それ以上高い値付けでは売れませんね。

[63: 匿名さん]

間取りを見ようとして「一般販売対象外住戸」がすごく多いのに気付きました。
これはオーナーの所有なんですか？他でもオーナー住戸を見たことがありますが、ここまで多くなかったので…
社宅になるのでしょうか。
分譲賃貸？

一般販売対象外住戸の隣や下階に住んだとして、何か配慮しなくてはいけないならイヤだなと思ったんですが…考えすぎでしょうか。

[64: 検討中]

比較したいので、仕様と値段を早くしりたいです。

[65: 買い替え検討中さん]

明るさの視点ならコンクリ立ち上がりの高い部屋を
避けた方がいいというのは分かりますが、

冬場のリビングへの直接的な日照に価値を求めるなら
コンクリの立ち上がり自体はあんまり気にならない。
むしろ周辺タワマンに囲まれてるなら
それの方がいいと思うくらい。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>62 通りがかりさん

流石にここの1番広い間取りが1.8億円で買える訳は無いと思いますよ。
それだと近辺でお買得と言われたヴィークコート代々木参宮橋より安くなってしまう。

低層階　高速側は安い値段で出さざるを得ないですが高層階南側、高層階東側が坪450で出す事は無いかなと思います。

[67: 匿名さん]

建て替え事業だし高速脇だし仕様そんな高くないし普通の板マンだし、ヴィークよりは安くするんじゃない？

[68: 検討中]

梅ヶ丘駅のプラウド世田谷代田が坪600万？なんて噂になっているので、ここが450位なら断然こちらがいいのですが，三井さんだし…駅も近いし。　

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん

普通の板マン？内廊下ですよ。

[70: マンコミュファンさん]

三井の物件ですからね。安くはないですね。徒歩2分。

[71: 口コミ知りたいさん]

>>68 検討中さん
プラウド世田谷代田600だったら誰もかいませんね。　ありえない。梅ヶ丘であの仕様ですよ。
その値段なら同じか駅近で、東北沢小田急とブランズ参宮橋残ってますし、、
直近の売り出しヴィークは代々木アドレスと竣工後売りかつ仕様は下がるがブランズより安く、現物確認できたから順調に売れたとおもいます。　　
ブランズは抜群に内装や仕様が高か素敵だが、値段高い。　
ここは平均400でなんとか売れるくらいでしょ。　
でなければ、北参道パークコートと今後予定の西新宿5のタワマンに逃げられる気がします。

[72: 匿名]

>>68 検討中さん
私もプラウド世田谷代田坪500でも高すぎというか、600は気狂い価格と感じます。

[73: マンション検討中さん]

初台の相場が400くらいだから、低層420高層460くらいかな？それなりの仕様にして、高値追求しようとしてるけど、それ以上は厳しそう、北参道の値段に近づくし、市ヶ谷も買える。
でも、後続で西新宿タワー控えているし、その値段ならタワーの方が満足度高いかもね。

[74: 匿名さん]

詳細は来月からですかね？

[75: マンション検討中さん]

笹塚や幡ヶ谷みたいに、駅徒歩2-3分にスーパーとかあると良いんですけど、OKストアまでは徒歩で行くのには不便ですね。坂がつらい。買い物しない人には関係ないだろうけど。

[76: マンコミュファンさん]

緑道素敵です。が、虫のことを忘れてはいけません。大量に発生します。夏はとにかくセミの声でめちゃくちゃうるさい。6-7階相当くらいまでは結構飛んでると思います。低層会は大変ですね。バルコニーにセミがいっぱいいることになりますよ。虫嫌いの人はとにかく高層階へ！もちろん緑道沿いなので小虫も多いです。

[77: 名無しさん]

>>76 マンコミュファンさん
ここの緑道はまじで小虫が大量発生して夏は通るのを避けるレベル。小虫が大量に固まって遠くから見たら真っ黒にみえるという、やばいレベル

[78: 検討板ユーザーさん]

>>77 名無しさん
そんななんですか… 嫌ですね

[79: マンション検討中さん]

まじすか、それは盲点でした

[80: 匿名さん]

ここの緑道はデザイン的にもかなり古びた感じはしますね。
一面芝生とか、両サイドに木を並べるとかオシャレにリニューアルされれば良いですけど。
まあ区はやるとしても相当先でしょうけど。

[81: 住民板ユーザーさん1]

あそこの緑道は入ったことがないですが、たしかに鬱蒼としていて虫は多そうです。

[82: マンション検討中さん]

高速と甲州街道の騒音は、内廊下挟むし緑道側なら意外と大丈夫かなと思ってましたが、セミは盲点でした。高層階でも結構うるさそうな気が…

[83: マンション掲示板さん]

>>73 マンション検討中さん

市ヶ谷は坪400以下有ですよ。　
ここが420からは高すぎでしょ笑

[84: 通りがかりさん]

>>83 マンション掲示板さん
市ヶ谷売り切ってからのスタートでしょ。　
中野坂上のPHが残ってるので、どうするかなとかですが、おそらくGWあたりを照準に案内会実施ですね。　
場所は他2つ同じ新宿アルタところのサロン、　
とにかくあまり高い値付けはしてこないと思います。　　
中野坂上なんて初期の値付高すぎて笑ってけど。すぐに下げましたから、それでも売れ残りしてる。　
その反省も踏まえ市ヶ谷はやや抑え気味
けど場所を考慮すると市ヶ谷も高いが、三菱市ヶ谷が、定期借地なのに高い値付けしたので簡単に売れてるのが現状です。　
ここは強気な値段つければ売れないでしょうね。　
中野坂上の二の舞になります。

[85: 名無しさん]

ここの良いとこは、セミちゃんもそうだけど新国立劇場と東京オペラシティー歩けまーす。なのでは？

[86: 名無しさん]

ここの良いところは、セミちゃんもそうだけど　新国立劇場と東京オペラシティーに歩いて行ける…だけ？か？

[87: 匿名さん]

マンションも小学校も甲州街道目の前で排気ガスが気になります。イメージ図も緑道アピールが強めで現地見ると結構差を感じました。

[88: 匿名さん]

毎日通るがたいした緑道じゃないよ。
裏道または通り抜け程度でサラリーマンの喫煙所。
地下は電車バンバン走ってるし目の前が甲州街道と首都高のジャンクション。
北参道があるのによく三井がここの建て替えに乗ってくれたな。

[89: マンション検討中さん]

>>83 マンション掲示板さん
市ヶ谷は地下だからね。初台も西向きは300台ありそうすね。

[90: マンション検討中さん]

>>88 匿名さん
今は本当に裏通り感、ありますね。

公衆トイレも少し使用するのが怖い感あるかなと。その辺を、開発でどの程度キレイめ明るくしてくれるか。がありますよね。
笹塚、幡ヶ谷、初台と長い距離となるためどこまで綺麗に明るくしてくれるか気になります。。