パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[401: マンション検討中さん]

その上からタイル貼るでしょうし色が黒ずんでるからやばいとか無理がありすぎ。他のマンション見ても黒ずんでないし。そもそもコンクリート部分は作業で汚れるから。確かに西松なのは懸念ではあるがな

[402: 匿名さん]

>>401 マンション検討中さん

なんで黒ずみが出来るかご存じですか？
現場打ちで余計な水分含んじゃうと黒くなるんです。
余計な水分を含むと必要な強度が確保できなくなったりします。

排ガスによる施工後の黒ずみの方がまだマシです。

[403: マンション検討中さん]

建設中に雨が降って水分含むことなんて他の建物にも言えますがなぜこの物件に対してそのようなネガコメントを書き込むのですか？つまり崩壊の恐れがあるという理解でよろしいのでしょうか？

ちなみに、私は緑道隣接で下層階は害虫問題を心配しておりますがどう思われますか？

[404: マンション検討中さん]

>>389 匿名さん
教えていただきありがとうございます！
早速、見に行きます。

[405: 匿名さん]

>>390 検討板ユーザーさん
忖度してるかどうかは本人に聞かないとわからないけど、
好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向にあると思う。
例えば、屋外駐車場で雨に濡れるかどうかで、
初台はさらっと流してるけど、大塚はぼろくそ叩いてたね。
文章読み比べるとわかると思うよ。

[406: マンション検討中さん]

西松建設は例の件で懸念。

[407: マンション検討中さん]

さすがに報道された中で施工している物件な訳だからには体制を見直して、より一層精進してしているだろう。三井もばかじゃないから管理は徹底するはず。

[408: マンション検討中さん]

>>390 検討板ユーザーさん

まあ、顔バレして仕事してる人だから、多かれ少なかれ大手とは今後も良好な関係を維持したいという心理は働くでしょうね。
ホントに痛いところばかりを言ってたらモデルルームに行きにくくなるでしょうし。

[409: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

私もそう思ってたんだけどね。建築中の駆体見て不安になっちゃいました。スーゼネやマエケン、三井住友より二段は落ちる印象。

[410: 匿名さん]

>>408 マンション検討中さん
逆によく出禁にならないなと思う
買う気もない人間に好き勝手言われたらたまらないだろうが、
デべもうまく利用したいとは思ってるだろうね

[411: マンション検討中さん]

よくも個人でここまで影響力つけたよな。ひろゆきのマンション版かよw

[412: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん

だから安いのかな？なぜ駅2分でパークホームズでこここまで安いのかが気になる。相場で見ると500以上からでもいけたはず。

[413: 検討板ユーザーさん]

>>405 匿名さん

390です。このコメント376さんですか？
いや、自分もマンマニの評価基準がいつも適切とは思わないし、好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向があるという指摘には100％同意します。でも、それと大手に忖度してるかは別問題だと思うんですよね。ブランズシティ調布の記事はすごかったし、最近だとレジェイド筑波の高評価に比べてプラウド筑波の評価はかなり厳しい。もちろん、大手と対立し過ぎないように注意してるでしょうけど、忖度とは全然違うかと。

[414: 匿名さん]

マンションのエントランスが素敵すぎる。

[415: 匿名さん]

>>405 匿名さん

あとはあれかな、マンマニさんはプラウド東池袋ステアリ購入されたらしいから、近隣の大塚は辛めに叩いたのかもね。もしくは本人もブログで書いてるけど、直近で見た物件と比較した時に大塚が酷かったから悪目立ちしたってのも多いにあるかも。

[416: 匿名さん]

>>414 匿名さん

同意

[417: 匿名さん]

>>412 マンション検討中さん

この物件ではモデルルームを用意しないそうですから、それだけでも数億円は浮いてその分目に優しい価格に出来たと私は考えています。素人目線ですが。業界詳しい方のご意見も伺ってみたいです。

[418: 匿名さん]

確かに。どうせオプションだらけで過剰な装飾に金かけるくらいだったらVRにしてその分安くした方がお互いいいよね。

[419: 匿名さん]

あと、皆さんが気にされている中住戸の3種換気についてですが、気密性が高い住戸には3種換気が良いという記事を目にしました。それが本当であれば、わざわざ設置、維持コストの高い一種換気じゃなく3種を中住戸にもってきたのは理にかなってるなと思ったんですが、実際のところどうなんでしょう。建築詳しい方のご意見伺いたいです！

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん

維持コストなんて吸気ファン増えるくらいだから変わらんよ。高速脇の高級物件は大概一種換気。理由は以下の通り。①三種換気は吸気ファンが付いていないので目の粗いフィルターしか使えず汚れた空気が入りやすい②天井裏ダクトを介さず直接壁に穴を開けるから騒音がダイレクトに入ってくる。ここは角が全熱交換式の一種換気、即ち騒音や空気汚染が懸念される立地にも関わらず中住戸は三種換気を採用してることに問題がある。

[421: マンション検討中さん]

そんなもの使わないと健康に害を及ぼすような場所に住むなっつつ話だ。

フィルターでPMは減らせても窒素酸化物は減らないからよ？　笑。

[422: 匿名さん]

>>420 匿名さん

中住戸は気密性が高いからあえて3種換気にしているのでは？ということがだったんですけど。一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから。詳しい方いたらご意見お願いします！

[423: マンション検討中さん]

>>403 マンション検討中さん
私はこの付近をランニングしていますし住んでいるのですが、色々な虫が飛び交っています。これだけ豊かな緑があるので自然なことです。害虫に関してですが、例えば蛾(が)を例にすると当たり前にいます。光がある方向に飛んでいくことを考えると、風除室まで入り込むことは想定内です。それくらい自然豊かな環境なんです。一度でいいので、2-3時間緑道をうろうろしてみてください。言ってる意味がわかります。ちなみに夏は蝉の歌声が響き渡ります。

[424: マンション検討中さん]

甲州街道沿いに住んでる組はごぞってAに行く気がする。慣れって怖いですよね。営業さんが回数をばらけさせてくれれば抽選回避になるのかな。そこが一番気になる。

[425: 匿名さん]

気密性高いからこそ吸気・排気のバランスが取れる一種換気がベストなんだよ。気密性高い住宅で排気のみ機械式だとどうしても室内が負圧になる。すると扉が開きづらくなったりレンジフードファン等から空気が逆流して異音がしたりする。そもそもT2～T4サッシが気密性低いはずがないだろ。あと気密性低い住宅こそ1種換気なんて不要だよ。空気駄々漏れなんだから。少しは勉強しろ。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん

ここの角は甲州街道沿いで空気悪いから一種で全熱交換器つけてるんでしょ。気密性が低いから一種にしてるとは言ってない。攻撃的なコメントする時は気をつけて下さい。

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん

まずは教えて貰ってありがとう位言ったら？

>一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから
どう見ても窓多いから気密性低いって言ってるよね。

それと甲州街道・山手通り・首都高至近のトリプルパンチで空気悪いのは角住戸も中住戸もわらんよね？まさか中住戸は
南面にしか開口部無いから空気がきれいなんて言わないよね？東西にある角住戸の窓面まで排ガス来て南面にだけ来ないなんてことあり得ないよね？

[428: マンション掲示板さん]

商談の予約とれません。一瞬で埋まったようだ

[429: 匿名さん]

私も時既に遅しでした。これ逃すと7月下旬の第一期登録に参加できないのでしょうかね。それともただの先行案内会で、順次開催されるんですかね？

[430: 名無しさん]

平均＠520くらいでも余裕で捌けると思うけどな。戸数も少ないし。安くすると投資家参戦で買えないのですよ。。。

[431: 匿名さん]

Bタイプを2LDKにしたいな。

[432: マンション検討中さん]

>>431 匿名さん
メニュープラン、私も狙ってます。
いいですよね。どうか当たりますように。

[433: マンション検討中さん]

商談会の案内が行っているのですね。
ウチには連絡ないっす。
足切りにあったかな。残念

[434: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん

同じくです。

[435: 買換検討中さん]

まずはオンライン案内会参加が前提じゃないですかね。

[436: マンション検討中さん]

安すぎないか？
渋谷区の角部屋3LDKで1億。

芝浦みたいに値上げを武田信玄。

[437: 匿名さん]

>>436 マンション検討中さん

まぁ渋谷区の中じゃ底辺だから…。
港区江南4、中央区晴海、千代田区東神田 みたいな感じ。

[438: 匿名さん]

京王新線一択だしこんなもんじゃないかな。

[439: 匿名さん]

初台～笹塚が渋谷区なんてマンション探し始めてから知ったわ

[440: 検討板ユーザーさん]

初台は新宿にも渋谷にも近くて良いとこだよ
落ち着いた街だし
渋谷というより本町は新宿、笹塚は世田谷杉並に近いかな

[441: マンション検討中さん]

予約とれました！

[442: 名無しさん]

こちらはお安すぎではないでしょうか、私がなにか見落としているのでしょうか。
勝どき、日本橋に続いてお祭りになってしまいそうですね

[443: 匿名さん]

皆さん昨今の異常な相場に慣れてしまって安いと錯覚してますが、ようやく適正価格になってきているということではないでしょうか。まぁ京王線一択、高速道路隣接などから多少他よりは価値は低くなるものの、別の方が書かれてますがMRなしで余計な宣伝費を削った企業努力もあると思います。

[444: 匿名さん]

>>442 名無しさん

東中野PH 2L 6500万円台～7600万円ですよ。三井以外がボリ過ぎなんだよ。他デベがやり過ぎてるから三井の新築にだけ行列出来るようになっちゃった。

[445: 匿名さん]

緑道沿いなので害虫と鳩による巣作り、フンなどの被害も気になりますがどうなんでしょうね。

[446: マンション検討中さん]

>>444 匿名さん
まずは商談会に参加せねば、、
第一期登録までに予約取れるのかな、、

[447: 匿名さん]

三井ブランドは最高峰な上、価格も適正で素晴らしい。施工会社の不正のせいで一時は退散しようと思いましたが汗　そう考えるとMとかTは高すぎよね。

[448: 匿名さん]

>>447 匿名さん

別にパークホームズは最高峰じゃないし、施工会社は懸念のひとつ。恵比寿の巨額賠償で人員足りてないだろうし体力も削られてるだろう。ここも見えないところでコスカされる懸念はある。デベ社員が一から十まで監視できるわけでも無し。まぁ良く分からん人はブランド盲信するしかないんだろうね。俺は契約した建物は月2回チェックして気になった点はデベに報告いれたりしてるけど。

[449: 匿名さん]

初台って場所で悩んでいるんだけど、新宿以外のアクセスはやっぱ不便で、普段千代田線が重宝している身としては参宮橋まで歩くべきか...12分くらいかかりそうだけど。

[450: 匿名さん]

千代田線なら北千住が便利
都心なら新お茶の水

[451: 名無しさん]

>>449 匿名さん
参宮橋まで歩いている人多いよ。都営新宿線で九段下とかまで行って乗り換えするのは？

[452: 匿名さん]

パークホームズの中でも、ザレジデンスのつくここは仕様をかなり頑張っている印象。パークホームズブランドは物件によるコストコントロールが凄いので。

これで内廊下で間取りがもう少し良ければなあ。ないものねだりですよね。

[453: 匿名さん]

ここ内廊下ですよ。間取りは65以下だとちょっと使いにくいですよね、、

[454: 匿名さん]

>>452 匿名さん

仕様で良いのは角の全熱交換位じゃない？
中住戸は三種換気だし、EとかHタイプは窓際の下がり天井も酷いよ。下がり2000mm。風呂も一面だけアクセントであとは賃貸並みのユニットバス、電子錠も無し、プラウド馬場みたいなワーキングスペースも無し。

[455: 匿名さん]

2LDKでおすすめは？

[456: 匿名さん]

>>451 名無しさん

夏とかしんどそう。明治神宮前にいきたいのですよぉ

[457: マンション検討中さん]

角部屋1択

[458: マンション検討中]

>>454 匿名さん
あまり指摘する人いないけど、天井はかなりガタガタで残念ですよね。

[459: 購入経験者さん]

ものすごい勢いで予約埋まったのね…

[460: マンション掲示板さん]

●メリット
設備仕様、適正価格、内廊下、豪華エントランス、駅近い、新宿近い、眺望、日当たり、大手ブランド、武蔵野台地
●デメリット
非販売住戸多い、騒音、空気汚い、凸凹の梁、スーパー遠い、ナロー幅、行灯部屋、廊下長い

良いマンションだなー。売れそう

[461: 匿名さん]

>>460 マンション掲示板さん

仕様は散々言われてた素のPTKに毛が生えたレベルだよ。

[462: マンション掲示板さん]

>>455 匿名さん
RVはAタイプだね。

[463: 匿名さん]

>>461 匿名さん
ディスポーザー、食洗機、食器棚、天カセ、キッチン・洗面天板フィオレストーン、洗面・トイレ床タイル、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、全熱交換器（A,B,G,I,J,Mタイプ）って、まずまずと思いますよ。

[464: マンコミュファンさん]

>>463 匿名さん

角はね。中住戸は劣悪な環境にも関わらず三種換気なのが致命的。後は窓際の下がり天井2000mm、ミストサウナ無し、賃貸浴槽、電子錠無し、アルコープ無し、各階宅配ボックス無し、ワーキングスペース無し、サッシ高も低そう。

[465: 匿名さん]

エントランス素敵すぎて早く住みたい！

[466: 匿名さん]

>>464 マンコミュファンさん

賃貸浴槽ってネーミング、センス感じます！

[467: 匿名さん]

ネガよりポジポイント高めだから買いだな！

[468: 匿名さん]

ここの賃貸浴槽とプラウドの最強浴槽の違いです。ご参考まで。

[469: 匿名さん]

最近は左が主流。右をお求めなら億ションへどうぞ。

[470: 匿名さん]

ザレジデンスと名が付く割には、だいぶコストコントロールしてるて感じかしら?
ナロースパンのあの間取りで、内廊下て逆に凄いな。
坪500も出すなら、確かにもう少し頑張ってほしいわな。もう最近の相場だとそれすら難しいのか。

[471: 匿名さん]

>>469 匿名さん

ここも億ションだけど…。

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん

たかが一億台。2億、3億台を探せば？買えないだろうが

[473: 匿名さん]

>>470 匿名さん

坪500なんて破格級ですよ。今や坪600出しても賃貸レベル。

[474: 匿名さん]

しかも所詮ホームズだし理想高すぎw

[475: 名無しさん]

>>463 匿名さん

天カセと全熱以外最近のマンションは標準装備なのでなんら特別感はありませんね。

[476: 匿名さん]

ちなみに上のプラウド最強浴槽、一年前の新築で坪450から買えましたよ。

[477: 名無しさん]

>>476 匿名さん

明日Webセミナーがあるプラウド世田谷代田いいお値段らしいが最強浴槽ですか？

[478: 通りがかりさん]

昔なんて6000万円台で今の億超えマンション買えたもんな。今や同じ金額だと買えないし7.8000万円台ですら賃貸レベルの量産系マンションしか住めない。

[479: マンション検討中さん]

>>468 匿名さん
どうぞプラウド買ってください。

[480: 匿名さん]

>>479 マンション検討中さん

同意。いやならプラウド買えばいいだけ。

[481: 検討板ユーザーさん]

１年前からのマンション相場の急激な変化も知らないでコメントするってどういうこと？

[482: マンション検討中さん]

>>478 通りがかりさん
榊、信じちゃって自分では何も判断できなかったんですね、
残念でしたね。

[483: 匿名さん]

>>481 検討板ユーザーさん

これから販売予定の港区プラウドも準最強浴槽ですよ。
単価はここよりちょっと高いくらいですね。

[484: 評判気になるさん]

>>468 匿名さん
初心者マークの方は同一人物の野村不動産の営業の方でしょうか。
ひたすらネガコメントは他社のなりすましか倍率下げる目的かな。毎日ご苦労様です。
リアル検討者ならなぜここに頻繁にネガをせっせと書き込んでいるのでしょう？

[485: 匿名さん]

>>483 匿名さん
埋立地でしょ、地盤が弱いエリアは万が一の時よりも、地盤にこだわる人に見向きもされないことの方が問題。駅からの距離と同じで資産価値を気にするのであれば地盤を無視してはいけない。
そこらへんって他も安いじゃん。

[486: 匿名さん]

>>485 匿名さん

いえ、資産価値なら埋め立て地のパークタワー勝どき一択ですよ。マンマニさんが購入したキャピタルゲイン確実に出る物件ですから。

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん

勝どきとか豊洲とか地盤緩くて無理

[488: 匿名さん]

ちなみにパークタワー勝どきも標準は賃貸浴槽ですが、オプションで最強浴槽に変更可能です。

[489: 匿名さん]

>>488匿名さん
賃貸浴槽と最強浴槽でそんなに違うものですか？ご存知でしたらご教授ください。

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん

賃貸浴槽(まじネーミングw)とやらに人工石で化粧しただけですw

[491: 匿名さん]

>>490匿名さん
ありがとうございます。自分には賃貸浴槽で十分だと分かりました。

[493: 匿名さん]

>>490 匿名さん

その表面処理が大事なんですよ。
見た目もそうですが、カビや水垢がつかなくなります。

[494: 匿名さん]

ちゃんと浴室を乾燥させて、定期的にクリーニングしとけば水垢やカビを付かないけどな。

野村不動産は設備使用頑張るのはいいけど、間取りや梁、下がり天井をもう少しどうにかしてくれ。消費者を舐めてんのかと思う物件が多い。
スレ違いごめんなさい。

[495: マンション検討中さん]

西松建設ってシティタワー恵比寿で欠陥が明るみに出てたけど、今回は信用して大丈夫ですかね

[496: マンション検討中さん]

シティタワー虎ノ門も西松建設だって聞いた。

[497: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん

>>180くらい～で盛り上がってたけど
西松施工っていうのがこの物件一番の弱点だと思うわ。

[498: 匿名さん]

>>497 マンション検討中さん

写真上がってたけど施工中の駆体も汚れてて配管仕上げも悪かったですね。

[499: マンション検討中さん]

今週末の案内会いきますが、私は気にしないですね笑　気になる方はお辞めになった方がいいですよ。

[500: 匿名さん]

>>499 マンション検討中さん

私はリセールに響きそうなのでやめておきます。
西松建設でググると施工不良のニュースが1ページ目に出てきますよね。