パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[342: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

立地踏まえても全熱交換&T3orT4サッシ&角部屋&南側開口の3Lは買いだと思う。マンマニあたりが大騒ぎするんじゃないかな。
反対に三種換気&行灯ありの2Lは住環境とリセール両面で不安。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん

角部屋のBタイプは14階でちょうど＠500ぐらい。他部屋との比較では明らかに割安ですよね。
仕様もほぼフルスペックだし、なぜなんだろう？

[344: 購入経験者さん]

>>331 匿名さん
下落下落と言いながら、マンション価格は10年くらい上がり続けてるからねえ

[345: 匿名さん]

Bタイプお得ですね。高層階欲しいが抽選だろうな、、、

[346: 通りがかりさん]

2LDKで探してるけど角部屋がいいからAかなぁ?。いくらだろう。南西だから7300くらいかしら？

[347: 匿名さん]

A結構単価のっけて来そうだけど。全部屋開口部あり、全熱交換、T4二重サッシと2Lの中じゃ段違いに仕様が良い。トイレリビングインなのが減点な位じゃないか？

[348: 通りがかりさん]

>>347 匿名さん

Aの間取りどこでみたんや？

[349: マンション検討中さん]

たしかにAとDの間取りはまだ公開されていないはず。トイレがリビングイン！ありえなくない？

[350: マンション検討中さん]

エントリー者サイトに全間取りが公開されてます。
Aタイプのトイレの件、ドアが直接リビングに面しているわけではないのですが、リビングから洋室へ向かう通路に位置していて、通路とリビングの間に仕切りがないため、ある意味リビングイントイレとも言えるということだと思います。

[351: マンション検討中さん]

>>350 マンション検討中さん

ありがとうございます。エントリーメール3月にきてて忘れてました。たしかにリビングインだけど扉があるなしって感じですが、来客時とか気を使いそうだなぁ

[352: 匿名さん]

パークコート代々木初台を、あの価格で出してるのに
ここが@640とか意味不明なんだけど...。

[353: マンション検討中さん]

結果、最上階は別として、３Fから１７Fで＠440～@520台でしたね。
私はなかなか納得性のあるいいラインだと思いましたけど。
皆さん予想は当たりましたか？

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん

予想と言うか、一ヶ月前くらいから電話で予定価格聞けたよ。アホが高値連呼してたけど。

[355: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
ここの予想でも500前後ぐらいの人が多かったので全体で500切るぐらいならば妥当～やや格安と感じる人が多いんじゃないでしょうか。

[356: 通りがかりさん]

これは抽選必死

[357: マンション検討中さん]

>>356 通りがかりさん

ですね～
あと@30万高くしてもらってもよかったんですけど

[358: 買い替え検討中さん]

Bタイプってトイレの位置が残念に見えるのですが最近はアレが普通ですか？扉とか水の音が気になりそうで。。。

[359: マンション検討中さん]

え？Bはかなりいい位置かと。

[360: 検討板ユーザーさん]

過剰なお得部屋は時の鐘みたいに抽選になりますよ。
割安になると当たりません。

[361: 匿名さん]

平屋のマンションなんてトイレの位置をどこにしても屁をこいたら丸聞こえですよ。

超高級物件でトイレとリビングの扉以外で、もう１枚、扉があるような間取りなら聞こえないかもしれないですが。

[362: 通りがかりさん]

低層・高層とも魅力があるなか、低層が皆さん記入の価格なら、お祭りになる可能性高いのでは

[363: マンション検討中さん]

>>362 通りがかりさん

たぶん。

ただ、いちばんリーズナブル３LDKであるDタイプが、行灯部屋2室なんですよね。8900万円台からなので安いことは安いんですが。３LDKなら角部屋狙いでしょう。
このマンションは、２LDKのEタイプ、Hタイプに理があるように思いますね。7千数百万円からありますので。

[364: マンション検討中さん]

現地見たけど、クソみたいな緑道だな。癒され感なしの都心のビルの隙間って感じ。夜はヤバそう。ホームレスが寝てても違和感なし。近くの商店街も都心周辺部の貧困層向けみたいな雰囲気で、金出して住むとこかよ。はなから西原、代々木、西新宿にいけよって感じ。

[365: マンション検討中さん]

マンマニさんが早速レポートをアップしてましたね。
「高いけれどもよい買い物ですよね～」というのは同感でした。
外れそうですが角部屋申し込むことにします。スケジュールが短めなので早めにローン審査しないと。

[366: マンション検討中さん]

なるほどー。AとBの寝室の戸境が乾式壁なのね。他は湿壁なのになぜぇぇ。

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
マンマニ、ヴィークコート坪480は安くておすすめしてたわりに、
より駅近のここを坪500で高いけど、と言っている感覚がよくわからないな
ヴィークコート見に行ったけど低層は囲まれ感ひどかったし
ここの方が全然良いと思うんだけどね

[368: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん
部屋の広さ違うから安い高いは買いやすさの話でしょ。将来のリセール予測欄はパークホームズのほうが評価してるよ

[369: 検討板ユーザーさん]

ヴィークコート
Cタイプ　3LDK　75.79㎡　4階　10800万円台(新築時)　→　9200万円(築10年時)

パークホームズ
Bタイプ　3LDK　74.45㎡　14階　11200万円台(新築時)　→　10630万円(築10年時)

[370: マンション検討中さん]

マンマニのリセール予測ってどこまで信用できるの？
現時点での周辺の築10年の相場を参考にしてるみたいだけど、
低層階と高層階でかなり変わってくると思うんだよね
１物件で１部屋しか予測ださないけど、物件によってピックアップする部屋が高層階だったり低層階だったりで基準がなんか曖昧

[371: マンマニファン]

>>370 マンション検討中さん
10年後の価格は誰も分からない。なので参考数字。マンマニ予想で分かるのは「相対的に資産価値が手堅いか否か」。でも、それが分かれば充分でしょ。この物件は手堅い。

[372: 通りがかりさん]

>>370 マンション検討中さん

そりゃ全部屋出せるわけでもないし、象徴的な部屋をピックアップして出してるんでしょうね。

[373: マンション検討中さん]

初台なら、もう少し安くなるかと思いましたが。まあ、あまりこの辺りの土地に詳しくない方が、新宿の隣の駅で駅近だからこの値段ですよ、と言われたらこの価格でも買うのかなと言う気もします。その意味では、リセールも安心だろうし意外といいのかも。

[374: 匿名さん]

図面見れないとか連呼してたマンマニ信者が素人の妄想真に受けて手堅いとか言ってるのかな？周辺中古見たら明らかに割高だよ。中古になった途端5%は下落する物件。

[375: マンション検討中]

>>367 匿名さん
立地や仕様はこっちの方が良いし、マンマニさんもエントランスに興奮していたけど、価格が安くは無いとそこまで評価を上げなかったのは間取りじゃないかな。部屋数増やす為にナロースパンとまではいかないまでも細長い部屋が多くなり、廊下が細長い事やトイレ、水回りの位置など間取りが良いと言えないので。マンマニさんが買い推奨する物件はワイドスパンでアウトフレームなど間取りがきれいに取れている事は重視していると思います。

[376: 匿名さん]

マンマニ、周辺中古坪400弱で売り出し480位の大塚タワーは散々ネガってたよ。でも周辺中古350、売り出し500弱の初台は良い買い物らしい。大手デベに忖度してるのは明らかだよね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>376 匿名さん
マンマニはブランド物件好きらしいから笑
まぁこの後の開発規模を考えると、新宿西口界隈は甘めに点数つけられるのは同感。しばらく上がるでしょ。

[378: 匿名さん]

不動産の仕事をしていても得意な地域、知らない地域というものが皆さん必ずあります。東京中のマンション（街）に詳しいなんて有り得ないのです。

[379: マンマニファン]

>>376 匿名さん
マンマニさんの中古成約事例はちと古いね。最近、幡ヶ谷徒歩1分パークリュクスが坪450くらい、渋谷本町のプラウドが470以上で成約済。周辺中古で割高とは？妄想か

[380: 匿名さん]

抽選が楽しみやね。

[381: 匿名さん]

説明会のアンケートでも広域検討層が50%越えてたし京王新線の不便さ知らない層が現地も見ずに買っちゃうだろうな。

[382: 匿名さん]

JR山手線ホームから京王新線ホームまで10分掛かったわ。

[383: 匿名さん]

今現調しに向かってるけど京王新線ホームで10分位待たされたわ。電車来ても新宿止まりや回送が多くてストレス貯まる。

[384: 匿名さん]

駅南口への緑道アプローチに関しては、そもそも南口が地上階からB3Fまで全て階段しか使えず普段使いは出来そうにない。連絡通路も長い。辛い。
オペラシティ側はエスカレーター完備なので実際住んでからはこちらを利用することになるだろう。駅ホームからサブエントランスまで6分くらい。

[385: 匿名さん]

ブロガーがこぞって緑道側煩くないと書いてますが、緑道側も車の音は普通にしました。高速側の本物件コンクリが既に黒ずんでいたのが印象的。排ガスの影響は確実にあるでしょうね。

[386: 購入経験者さん]

初台は新宿に近いのはもちろんなんだけど、山手通りが意外なポイントなんですよね。ここからバスで渋谷に気楽にアクセスできるのがいい。あと海外出張が多い人は、定額タクシー6000円払えば初台から山手通り経由で首都高乗って20分で羽田空港アクセス可能だから、帰国時は本当に楽。

[387: 匿名さん]

こちら本物件の壁面です。
既にかなり汚れていてビックリしました。

[388: 名無しさん]

なんだか抽選倍率を減らそうと色々不安を煽っていらっしゃいますが、初台の交通の不便さや高速の影響はわかりきって購入される方が多いと思いますよ。なんたって直近では稀に見る魅力的な価格ですから！安いのには安いなりにネガポイントはあるのは当たり前。※安いと錯覚してしまいそうですが、他が高すぎるだけでここが適正価格だと私は思いますが。

ここから徒歩数分のブランズさんは、高速に加え、鉄道の騒音があるにもかかわらず坪550から580という値付けで大失敗している教訓でしょう。

[389: 匿名さん]

>>388 名無しさん

事実を書き連ねているまでですよ。ブランズは小田急参宮橋至近なのでここより立地は良いと思います。小田急・JRの接続はとても便利ですし、新宿西口再開発で動線がさらに洗練されますからね。さらにブランズは2L以上は全住戸全熱交換なので騒音問題もここよりありません。

[390: 検討板ユーザーさん]

>>376 匿名さん
マンマニが大手デベに忖度してるっていう根拠を示せる？根拠のないただの言いがかり？

[391: マンション検討中さん]

高いなと退散するつもりだったけど、倍率下げようと必死なネガがいるので気になって見直してみた。新宿止まりの参宮橋と違って初台は全て都営線直通なのね。南口はホームまでエレベーターあり。目の前の緑道は計画では児童遊園なるようなのでファミリーには良いけど、樹木が残るのかが不安要素。低層階が安いのはリスク込みだね。

[392: 匿名さん]

>>391 マンション検討中さん

維持費次第ですが、全熱付きの3Lは買いだと思いますよ。
新宿線直通といっても都内主要駅には乗り換え必須ですかね。新宿で数分停車することも多いです。

>>388
逆に抽選倍率上げようとフォロー入れる貴方は何者なんですかね？現時点で利害関係者といえば売主と地権者位ですよね。

[393: 評判気になるさん]

今の市況なら普通の価格でしょ。
全然高くはないと思うけど。願わくばもう少し間取りが良ければなと。
三井のブランド力と仕様の高さ、規模感と価格なら妥当かと。狙うなら角部屋一択かな、自分なら。

[394: 名無しさん]

388ですが、購入検討者です。倍率をあげるほどの事は言ってないのですがww 私はたかが京王線の初台という立地に悩んで決めかねています。安いだけ立地の魅力や利便性という点で劣るので

[395: 名無しさん]

しかも倍率あげたところで、売主はなんの利益もありません。販売戸数は変わらないわけで1部屋1組しか買えないわけなので。よく考えてから発言しましょ。

[396: 匿名さん]

>>395 名無しさん
利益ありますよ。利益無かったら物件HPにデカデカと平均倍率載せませんよね。よく考えて発言しましょうね。

[397: マンション検討中さん]

排ガスの件ですが、今の建物の状態ならもともとの素材の色じゃないですか？自分は周辺の建物を確認したところ、洗濯物は干してますし、外壁の色も変わらなかったので安心してます。

[398: 名無しさん]

ぶっ笑　HPに載ってるから利益があるってやばい、、、。具体的にどういう利益があるか教えていただけますか？

[399: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん

素材の色だとしたら余計不安です。他の建設現場見たら分かりますが、現場打ちコンクリでももっと綺麗な色ですし、吸排気や配管用スリーブの仕上げももっとちゃんとしてます。現場の状況や恵比寿での一件もあり西松の施工品質には疑問がありますね。

[400: 購入経験者さん]

高倍率が掲載されることで、買い手は早期悠長に次の期で申し込もうという考えではいられなくなり、前倒しで購入判断を迫られることになる。結果として物件売却が早期に進む。物件売却が早期になればなるほど、デベとしては在庫を抱えるリスクが減少するし、次の物件に社員のリソースを割くことができるし、賃貸しているモデルルームの早期撤収ができれば賃料人件費も削減できるから、大きな利益につながるよね。

[401: マンション検討中さん]

その上からタイル貼るでしょうし色が黒ずんでるからやばいとか無理がありすぎ。他のマンション見ても黒ずんでないし。そもそもコンクリート部分は作業で汚れるから。確かに西松なのは懸念ではあるがな

[402: 匿名さん]

>>401 マンション検討中さん

なんで黒ずみが出来るかご存じですか？
現場打ちで余計な水分含んじゃうと黒くなるんです。
余計な水分を含むと必要な強度が確保できなくなったりします。

排ガスによる施工後の黒ずみの方がまだマシです。

[403: マンション検討中さん]

建設中に雨が降って水分含むことなんて他の建物にも言えますがなぜこの物件に対してそのようなネガコメントを書き込むのですか？つまり崩壊の恐れがあるという理解でよろしいのでしょうか？

ちなみに、私は緑道隣接で下層階は害虫問題を心配しておりますがどう思われますか？

[404: マンション検討中さん]

>>389 匿名さん
教えていただきありがとうございます！
早速、見に行きます。

[405: 匿名さん]

>>390 検討板ユーザーさん
忖度してるかどうかは本人に聞かないとわからないけど、
好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向にあると思う。
例えば、屋外駐車場で雨に濡れるかどうかで、
初台はさらっと流してるけど、大塚はぼろくそ叩いてたね。
文章読み比べるとわかると思うよ。

[406: マンション検討中さん]

西松建設は例の件で懸念。

[407: マンション検討中さん]

さすがに報道された中で施工している物件な訳だからには体制を見直して、より一層精進してしているだろう。三井もばかじゃないから管理は徹底するはず。

[408: マンション検討中さん]

>>390 検討板ユーザーさん

まあ、顔バレして仕事してる人だから、多かれ少なかれ大手とは今後も良好な関係を維持したいという心理は働くでしょうね。
ホントに痛いところばかりを言ってたらモデルルームに行きにくくなるでしょうし。

[409: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

私もそう思ってたんだけどね。建築中の駆体見て不安になっちゃいました。スーゼネやマエケン、三井住友より二段は落ちる印象。

[410: 匿名さん]

>>408 マンション検討中さん
逆によく出禁にならないなと思う
買う気もない人間に好き勝手言われたらたまらないだろうが、
デべもうまく利用したいとは思ってるだろうね

[411: マンション検討中さん]

よくも個人でここまで影響力つけたよな。ひろゆきのマンション版かよw

[412: マンション検討中さん]

>>409 匿名さん

だから安いのかな？なぜ駅2分でパークホームズでこここまで安いのかが気になる。相場で見ると500以上からでもいけたはず。

[413: 検討板ユーザーさん]

>>405 匿名さん

390です。このコメント376さんですか？
いや、自分もマンマニの評価基準がいつも適切とは思わないし、好きな物件のウィークポイントを軽く流す傾向があるという指摘には100％同意します。でも、それと大手に忖度してるかは別問題だと思うんですよね。ブランズシティ調布の記事はすごかったし、最近だとレジェイド筑波の高評価に比べてプラウド筑波の評価はかなり厳しい。もちろん、大手と対立し過ぎないように注意してるでしょうけど、忖度とは全然違うかと。

[414: 匿名さん]

マンションのエントランスが素敵すぎる。

[415: 匿名さん]

>>405 匿名さん

あとはあれかな、マンマニさんはプラウド東池袋ステアリ購入されたらしいから、近隣の大塚は辛めに叩いたのかもね。もしくは本人もブログで書いてるけど、直近で見た物件と比較した時に大塚が酷かったから悪目立ちしたってのも多いにあるかも。

[416: 匿名さん]

>>414 匿名さん

同意

[417: 匿名さん]

>>412 マンション検討中さん

この物件ではモデルルームを用意しないそうですから、それだけでも数億円は浮いてその分目に優しい価格に出来たと私は考えています。素人目線ですが。業界詳しい方のご意見も伺ってみたいです。

[418: 匿名さん]

確かに。どうせオプションだらけで過剰な装飾に金かけるくらいだったらVRにしてその分安くした方がお互いいいよね。

[419: 匿名さん]

あと、皆さんが気にされている中住戸の3種換気についてですが、気密性が高い住戸には3種換気が良いという記事を目にしました。それが本当であれば、わざわざ設置、維持コストの高い一種換気じゃなく3種を中住戸にもってきたのは理にかなってるなと思ったんですが、実際のところどうなんでしょう。建築詳しい方のご意見伺いたいです！

[420: 匿名さん]

>>419 匿名さん

維持コストなんて吸気ファン増えるくらいだから変わらんよ。高速脇の高級物件は大概一種換気。理由は以下の通り。①三種換気は吸気ファンが付いていないので目の粗いフィルターしか使えず汚れた空気が入りやすい②天井裏ダクトを介さず直接壁に穴を開けるから騒音がダイレクトに入ってくる。ここは角が全熱交換式の一種換気、即ち騒音や空気汚染が懸念される立地にも関わらず中住戸は三種換気を採用してることに問題がある。

[421: マンション検討中さん]

そんなもの使わないと健康に害を及ぼすような場所に住むなっつつ話だ。

フィルターでPMは減らせても窒素酸化物は減らないからよ？　笑。

[422: 匿名さん]

>>420 匿名さん

中住戸は気密性が高いからあえて3種換気にしているのでは？ということがだったんですけど。一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから。詳しい方いたらご意見お願いします！

[423: マンション検討中さん]

>>403 マンション検討中さん
私はこの付近をランニングしていますし住んでいるのですが、色々な虫が飛び交っています。これだけ豊かな緑があるので自然なことです。害虫に関してですが、例えば蛾(が)を例にすると当たり前にいます。光がある方向に飛んでいくことを考えると、風除室まで入り込むことは想定内です。それくらい自然豊かな環境なんです。一度でいいので、2-3時間緑道をうろうろしてみてください。言ってる意味がわかります。ちなみに夏は蝉の歌声が響き渡ります。

[424: マンション検討中さん]

甲州街道沿いに住んでる組はごぞってAに行く気がする。慣れって怖いですよね。営業さんが回数をばらけさせてくれれば抽選回避になるのかな。そこが一番気になる。

[425: 匿名さん]

気密性高いからこそ吸気・排気のバランスが取れる一種換気がベストなんだよ。気密性高い住宅で排気のみ機械式だとどうしても室内が負圧になる。すると扉が開きづらくなったりレンジフードファン等から空気が逆流して異音がしたりする。そもそもT2～T4サッシが気密性低いはずがないだろ。あと気密性低い住宅こそ1種換気なんて不要だよ。空気駄々漏れなんだから。少しは勉強しろ。

[426: 匿名さん]

>>425 匿名さん

ここの角は甲州街道沿いで空気悪いから一種で全熱交換器つけてるんでしょ。気密性が低いから一種にしてるとは言ってない。攻撃的なコメントする時は気をつけて下さい。

[427: 匿名さん]

>>426 匿名さん

まずは教えて貰ってありがとう位言ったら？

>一種で全熱交換の角住戸は窓が多いので中住戸より遥かに気密性が低いですから
どう見ても窓多いから気密性低いって言ってるよね。

それと甲州街道・山手通り・首都高至近のトリプルパンチで空気悪いのは角住戸も中住戸もわらんよね？まさか中住戸は
南面にしか開口部無いから空気がきれいなんて言わないよね？東西にある角住戸の窓面まで排ガス来て南面にだけ来ないなんてことあり得ないよね？

[428: マンション掲示板さん]

商談の予約とれません。一瞬で埋まったようだ

[429: 匿名さん]

私も時既に遅しでした。これ逃すと7月下旬の第一期登録に参加できないのでしょうかね。それともただの先行案内会で、順次開催されるんですかね？

[430: 名無しさん]

平均＠520くらいでも余裕で捌けると思うけどな。戸数も少ないし。安くすると投資家参戦で買えないのですよ。。。

[431: 匿名さん]

Bタイプを2LDKにしたいな。

[432: マンション検討中さん]

>>431 匿名さん
メニュープラン、私も狙ってます。
いいですよね。どうか当たりますように。

[433: マンション検討中さん]

商談会の案内が行っているのですね。
ウチには連絡ないっす。
足切りにあったかな。残念

[434: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん

同じくです。

[435: 買換検討中さん]

まずはオンライン案内会参加が前提じゃないですかね。

[436: マンション検討中さん]

安すぎないか？
渋谷区の角部屋3LDKで1億。

芝浦みたいに値上げを武田信玄。

[437: 匿名さん]

>>436 マンション検討中さん

まぁ渋谷区の中じゃ底辺だから…。
港区江南4、中央区晴海、千代田区東神田 みたいな感じ。

[438: 匿名さん]

京王新線一択だしこんなもんじゃないかな。

[439: 匿名さん]

初台～笹塚が渋谷区なんてマンション探し始めてから知ったわ

[440: 検討板ユーザーさん]

初台は新宿にも渋谷にも近くて良いとこだよ
落ち着いた街だし
渋谷というより本町は新宿、笹塚は世田谷杉並に近いかな

[441: マンション検討中さん]

予約とれました！