パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[342: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

立地踏まえても全熱交換&T3orT4サッシ&角部屋&南側開口の3Lは買いだと思う。マンマニあたりが大騒ぎするんじゃないかな。
反対に三種換気&行灯ありの2Lは住環境とリセール両面で不安。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん

角部屋のBタイプは14階でちょうど＠500ぐらい。他部屋との比較では明らかに割安ですよね。
仕様もほぼフルスペックだし、なぜなんだろう？

[344: 購入経験者さん]

>>331 匿名さん
下落下落と言いながら、マンション価格は10年くらい上がり続けてるからねえ

[345: 匿名さん]

Bタイプお得ですね。高層階欲しいが抽選だろうな、、、

[346: 通りがかりさん]

2LDKで探してるけど角部屋がいいからAかなぁ?。いくらだろう。南西だから7300くらいかしら？

[347: 匿名さん]

A結構単価のっけて来そうだけど。全部屋開口部あり、全熱交換、T4二重サッシと2Lの中じゃ段違いに仕様が良い。トイレリビングインなのが減点な位じゃないか？

[348: 通りがかりさん]

>>347 匿名さん

Aの間取りどこでみたんや？

[349: マンション検討中さん]

たしかにAとDの間取りはまだ公開されていないはず。トイレがリビングイン！ありえなくない？

[350: マンション検討中さん]

エントリー者サイトに全間取りが公開されてます。
Aタイプのトイレの件、ドアが直接リビングに面しているわけではないのですが、リビングから洋室へ向かう通路に位置していて、通路とリビングの間に仕切りがないため、ある意味リビングイントイレとも言えるということだと思います。

[351: マンション検討中さん]

>>350 マンション検討中さん

ありがとうございます。エントリーメール3月にきてて忘れてました。たしかにリビングインだけど扉があるなしって感じですが、来客時とか気を使いそうだなぁ

[352: 匿名さん]

パークコート代々木初台を、あの価格で出してるのに
ここが@640とか意味不明なんだけど...。

[353: マンション検討中さん]

結果、最上階は別として、３Fから１７Fで＠440～@520台でしたね。
私はなかなか納得性のあるいいラインだと思いましたけど。
皆さん予想は当たりましたか？

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん

予想と言うか、一ヶ月前くらいから電話で予定価格聞けたよ。アホが高値連呼してたけど。

[355: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
ここの予想でも500前後ぐらいの人が多かったので全体で500切るぐらいならば妥当～やや格安と感じる人が多いんじゃないでしょうか。

[356: 通りがかりさん]

これは抽選必死

[357: マンション検討中さん]

>>356 通りがかりさん

ですね～
あと@30万高くしてもらってもよかったんですけど

[358: 買い替え検討中さん]

Bタイプってトイレの位置が残念に見えるのですが最近はアレが普通ですか？扉とか水の音が気になりそうで。。。

[359: マンション検討中さん]

え？Bはかなりいい位置かと。

[360: 検討板ユーザーさん]

過剰なお得部屋は時の鐘みたいに抽選になりますよ。
割安になると当たりません。

[361: 匿名さん]

平屋のマンションなんてトイレの位置をどこにしても屁をこいたら丸聞こえですよ。

超高級物件でトイレとリビングの扉以外で、もう１枚、扉があるような間取りなら聞こえないかもしれないですが。

[362: 通りがかりさん]

低層・高層とも魅力があるなか、低層が皆さん記入の価格なら、お祭りになる可能性高いのでは

[363: マンション検討中さん]

>>362 通りがかりさん

たぶん。

ただ、いちばんリーズナブル３LDKであるDタイプが、行灯部屋2室なんですよね。8900万円台からなので安いことは安いんですが。３LDKなら角部屋狙いでしょう。
このマンションは、２LDKのEタイプ、Hタイプに理があるように思いますね。7千数百万円からありますので。

[364: マンション検討中さん]

現地見たけど、クソみたいな緑道だな。癒され感なしの都心のビルの隙間って感じ。夜はヤバそう。ホームレスが寝てても違和感なし。近くの商店街も都心周辺部の貧困層向けみたいな雰囲気で、金出して住むとこかよ。はなから西原、代々木、西新宿にいけよって感じ。

[365: マンション検討中さん]

マンマニさんが早速レポートをアップしてましたね。
「高いけれどもよい買い物ですよね～」というのは同感でした。
外れそうですが角部屋申し込むことにします。スケジュールが短めなので早めにローン審査しないと。

[366: マンション検討中さん]

なるほどー。AとBの寝室の戸境が乾式壁なのね。他は湿壁なのになぜぇぇ。

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
マンマニ、ヴィークコート坪480は安くておすすめしてたわりに、
より駅近のここを坪500で高いけど、と言っている感覚がよくわからないな
ヴィークコート見に行ったけど低層は囲まれ感ひどかったし
ここの方が全然良いと思うんだけどね

[368: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん
部屋の広さ違うから安い高いは買いやすさの話でしょ。将来のリセール予測欄はパークホームズのほうが評価してるよ

[369: 検討板ユーザーさん]

ヴィークコート
Cタイプ　3LDK　75.79㎡　4階　10800万円台(新築時)　→　9200万円(築10年時)

パークホームズ
Bタイプ　3LDK　74.45㎡　14階　11200万円台(新築時)　→　10630万円(築10年時)

[370: マンション検討中さん]

マンマニのリセール予測ってどこまで信用できるの？
現時点での周辺の築10年の相場を参考にしてるみたいだけど、
低層階と高層階でかなり変わってくると思うんだよね
１物件で１部屋しか予測ださないけど、物件によってピックアップする部屋が高層階だったり低層階だったりで基準がなんか曖昧

[371: マンマニファン]

>>370 マンション検討中さん
10年後の価格は誰も分からない。なので参考数字。マンマニ予想で分かるのは「相対的に資産価値が手堅いか否か」。でも、それが分かれば充分でしょ。この物件は手堅い。

[372: 通りがかりさん]

>>370 マンション検討中さん

そりゃ全部屋出せるわけでもないし、象徴的な部屋をピックアップして出してるんでしょうね。

[373: マンション検討中さん]

初台なら、もう少し安くなるかと思いましたが。まあ、あまりこの辺りの土地に詳しくない方が、新宿の隣の駅で駅近だからこの値段ですよ、と言われたらこの価格でも買うのかなと言う気もします。その意味では、リセールも安心だろうし意外といいのかも。

[374: 匿名さん]

図面見れないとか連呼してたマンマニ信者が素人の妄想真に受けて手堅いとか言ってるのかな？周辺中古見たら明らかに割高だよ。中古になった途端5%は下落する物件。

[375: マンション検討中]

>>367 匿名さん
立地や仕様はこっちの方が良いし、マンマニさんもエントランスに興奮していたけど、価格が安くは無いとそこまで評価を上げなかったのは間取りじゃないかな。部屋数増やす為にナロースパンとまではいかないまでも細長い部屋が多くなり、廊下が細長い事やトイレ、水回りの位置など間取りが良いと言えないので。マンマニさんが買い推奨する物件はワイドスパンでアウトフレームなど間取りがきれいに取れている事は重視していると思います。

[376: 匿名さん]

マンマニ、周辺中古坪400弱で売り出し480位の大塚タワーは散々ネガってたよ。でも周辺中古350、売り出し500弱の初台は良い買い物らしい。大手デベに忖度してるのは明らかだよね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>376 匿名さん
マンマニはブランド物件好きらしいから笑
まぁこの後の開発規模を考えると、新宿西口界隈は甘めに点数つけられるのは同感。しばらく上がるでしょ。

[378: 匿名さん]

不動産の仕事をしていても得意な地域、知らない地域というものが皆さん必ずあります。東京中のマンション（街）に詳しいなんて有り得ないのです。

[379: マンマニファン]

>>376 匿名さん
マンマニさんの中古成約事例はちと古いね。最近、幡ヶ谷徒歩1分パークリュクスが坪450くらい、渋谷本町のプラウドが470以上で成約済。周辺中古で割高とは？妄想か

[380: 匿名さん]

抽選が楽しみやね。

[381: 匿名さん]

説明会のアンケートでも広域検討層が50%越えてたし京王新線の不便さ知らない層が現地も見ずに買っちゃうだろうな。

[382: 匿名さん]

JR山手線ホームから京王新線ホームまで10分掛かったわ。

[383: 匿名さん]

今現調しに向かってるけど京王新線ホームで10分位待たされたわ。電車来ても新宿止まりや回送が多くてストレス貯まる。

[384: 匿名さん]

駅南口への緑道アプローチに関しては、そもそも南口が地上階からB3Fまで全て階段しか使えず普段使いは出来そうにない。連絡通路も長い。辛い。
オペラシティ側はエスカレーター完備なので実際住んでからはこちらを利用することになるだろう。駅ホームからサブエントランスまで6分くらい。

[385: 匿名さん]

ブロガーがこぞって緑道側煩くないと書いてますが、緑道側も車の音は普通にしました。高速側の本物件コンクリが既に黒ずんでいたのが印象的。排ガスの影響は確実にあるでしょうね。

[386: 購入経験者さん]

初台は新宿に近いのはもちろんなんだけど、山手通りが意外なポイントなんですよね。ここからバスで渋谷に気楽にアクセスできるのがいい。あと海外出張が多い人は、定額タクシー6000円払えば初台から山手通り経由で首都高乗って20分で羽田空港アクセス可能だから、帰国時は本当に楽。

[387: 匿名さん]

こちら本物件の壁面です。
既にかなり汚れていてビックリしました。

[388: 名無しさん]

なんだか抽選倍率を減らそうと色々不安を煽っていらっしゃいますが、初台の交通の不便さや高速の影響はわかりきって購入される方が多いと思いますよ。なんたって直近では稀に見る魅力的な価格ですから！安いのには安いなりにネガポイントはあるのは当たり前。※安いと錯覚してしまいそうですが、他が高すぎるだけでここが適正価格だと私は思いますが。

ここから徒歩数分のブランズさんは、高速に加え、鉄道の騒音があるにもかかわらず坪550から580という値付けで大失敗している教訓でしょう。

[389: 匿名さん]

>>388 名無しさん

事実を書き連ねているまでですよ。ブランズは小田急参宮橋至近なのでここより立地は良いと思います。小田急・JRの接続はとても便利ですし、新宿西口再開発で動線がさらに洗練されますからね。さらにブランズは2L以上は全住戸全熱交換なので騒音問題もここよりありません。

[390: 検討板ユーザーさん]

>>376 匿名さん
マンマニが大手デベに忖度してるっていう根拠を示せる？根拠のないただの言いがかり？

[391: マンション検討中さん]

高いなと退散するつもりだったけど、倍率下げようと必死なネガがいるので気になって見直してみた。新宿止まりの参宮橋と違って初台は全て都営線直通なのね。南口はホームまでエレベーターあり。目の前の緑道は計画では児童遊園なるようなのでファミリーには良いけど、樹木が残るのかが不安要素。低層階が安いのはリスク込みだね。