パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[281: 匿名さん]

>>280 初台さん

450～480

[282: マンション検討中さん]

オリンピックが開催されるかどうか分からないけど、その時期が過ぎたらこれから出来るマンション少しは安くなるんじゃない！？と期待して待とうかな。

[283: 匿名さん]

>>282 マンション検討中さん

どういうロジック？

[284: 初台]

>>281 匿名さん
妥当だね。中層狙おう。リセールもまぁ期待できる。

[285: 購入経験者さん]

>>283 匿名さん
単なる希望的観測

[286: 匿名さん]

角部屋、一種換気って本当？
３種ぽく見えるんですけど。
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

一種じゃなくて一種の全熱交換式です。
で、中住戸は壁穴の三種換気

月とすっぽんくらい違う。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん

１種の全熱交換ってどこから読めるの？
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

各窓のところに通風口があるようにしか見えないのですが。
どこ見れば良いか教えて下さい!

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
エントリー者限定サイトの図面集で確認できますよ。

[290: マンション比較中さん]

うそうそ、騙されちゃダメ。図面に換気方式なんて載ってません。
地権者用の図面でも見て言ってるか、知ったかぶりしてるだけ。

[291: マンション検討中さん]

66平米1億か

[292: マンション検討中さん]

>>289 匿名さん
エントリー者限定サイトを拝見しても見えません。　
これエントリー増やす前情報垂れ流しですか。

[293: 購入経験者さん]

いや載ってるやん…

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん

でしょうね。

[295: マンション検討中さん]

図面に記載ありますね。
図面も読めなくて書き込みしてる人、恥ずかしくないですか？

[296: 匿名さん]

図面では3種換気に読めました。

[297: 匿名さん]

マンマニちゃんに記事書いて貰わないとなにも分からない人が多いんですね。図面最終ページの設備概要に明記されてますよね。図面も読めない、自分で判断もできない、ただ金持ってるだけの人がマンマニちゃん崇めてる理由が少し分かりました。

[298: マンション検討中]

確かにAタイプと角部屋だけ全熱交換機ついてますね。
なんでこんな仕様にしたんだ…。
三井はかなり高値で売るつもりなんだろうな。

個人的には一部の間取りを除いてリビングの下がり天井がガタガタなのが気になる…。あと一括受電だから、じぶん銀行でローン組む人は厳しいですね。

[299: 匿名さん]

いつになったら１種のエビデンス出てくるのかなあ。

[300: マンション比較中さん]

添付のPDFの図面集の方ね。

[301: マンション検討中]

>>299 匿名さん
エビデンスも何も、エントリー者限定サイトにある図面集に書いてありますよ。簡易的な間取り図じゃなくて天井高とかコンセントの位置とかが分かるやつね。
中住戸以外はどの部屋も廊下に付いてます。ぜひご確認を。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

武蔵小山とかのパークシティクラスでは第三種換気且つ同時吸排無しだったりしますけど、さすがザレジデンスが付くだけあってしっかりした造り込みとなっていますね。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん

中住戸は3種換気ですよ。高速至近なのに。

[304: マンション掲示板さん]

>>298 マンション検討中さん
ヴィークコートがあの間取りと仕様で坪500万近い単価で完売したなら、ここは400万円台は無いと思うが。530万?570万あたりが妥当なラインかな。中部屋の60㎡のCタイプ低層でギリ9,000万円台。

[305: マンション検討中さん]

こんなの中層階以下は坪500するわけなくない？初台だよ？
どのスレにも高値書いて事情通っぽく振る舞う人いるよね。

[306: 匿名さん]

まぁ単なる個人的な見解だけで、何の根拠もないし予想するのは勝手だし、大目に見てあげて

[307: マンション検討中さん]

地元の人からしたらとんでもない単価なんでしょうね。
でも、規模的、仕様的、立地的にぎりぎり広域集客できる物件なので、めぼしい物件が少ない今、地元常識では理解できない人気になることは十分考えられると思いますよ。
現に私も、これまでは城南でしか探してこなかったんですが、注目して追いかけてますので。

[308: 周辺住民さん]

>>298 マンション検討中さん
一括受電だと、じぶん銀行でローン組めないんですか？

[309: マンション検討中]

>>308 周辺住民さん

組めますよ！ただ利率の割引が使えないだけです！

[310: 匿名さん]

皆さん中住戸だけ三種換気、広い角部屋（と北側2L）は全熱交換なのどう思いますか？
これで平米狭くてグロス抑えられる住戸に単価乗せる様なことされたらかなり萎えるんですけど。

[311: マンコミュファンさん]

平均で坪500万割れは無い。
相場は勉強なっ。

[312: マンション検討中]

>>310 匿名さん

価格次第ですよね。中住戸が相応に安ければ納得だけど、坪単価大して変わらないなら激萎えです。
でも三井なら、換気方式とかよく分かってない客相手に大して変わらない価格で普通に売り抜きそう。

>>311
当初は坪480万くらいかな？って思ってたけど、一部にせよ全熱交換型換気付けたり、天高2600だったりするのをみるに、500万以上つけてきそうですね。その価格なら、自分は立地的にパスだわ。

[313: マンション検討中さん]

今は駅近信仰の時代ですからね。住み心地や周囲の環境よりも、駅から何分かが大切にされるので、三井ブランドで駅2分のこの物件は@500万でも売れちゃうでしょうね。

[314: 通りがかり]

>>311 マンコミュファンさん

500万円はしないでしょ。
450万円くらいじゃないですか？

[315: マンション検討中]

>>314 通りがかりさん

笹塚駅前のが@450万円でほぼ即完したから、もっと高値でいけると思ってそう。

[316: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん

向こうは分譲たったの32戸だしほぼ駅直結、商店街直結、角中心だからね。こっちも全熱交換ありの角は動きはやそうだけど中住戸はどうなんでしょうね。
こっちも

[317: マンション検討中さん]

中古と同じ単価で販売するかなぁ？
三井様はブランドを廉売しちゃあかんよ。

[318: マンション検討中さん]

笹塚の新築は旭化成だし、駅直結ではなくて横断歩道挟んでるし、線路と高速に挟まれてるし、どう考えてもこっちの方が高くなる。

[319: 匿名さん]

>>310 匿名さん

全部3種では？
1種って読めないんですよね。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

換気をフロア(グレード)で変えるのはあるけど、中と角で変えた物件は見たことない。

[321: 匿名さん]

>>319 匿名さん

>>301

[322: マンション検討中さん]

小田急線各駅停車の梅ヶ丘駅徒歩9分　プラウド世田谷代田　114㎡/25000万　もう手も足もでません。
三井さんに適正価格を期待するしかありません。宜しくお願い致します。

[323: 匿名さん]

>>322
世田谷代田の価格、それマジ？？
世田谷区の外廊下物件でそれは高過ぎ。。

[324: マンコミュファンさん]

世田谷区よか渋谷区が高くてあたぼーよ。

やぱーりみちゅい初台は壷530万

[325: 匿名さん]

最近の三井は勝どきや日本橋で相場より安売りしてお祭りを演出している。
その流れからするとここも400万円前半くらいはあり得ますよ。

[326: 匿名さん]

条件の悪い部屋で400前半。平均して500弱と予想。

[327: マンション検討中さん]

コロナ対応でパンダ無しにするってば。

早く壷540万で発表して。

[328: 匿名さん]

パンダ350万

[329: 匿名さん]

坪500というのは、中古に目を向けると、山手線の浜松町から池袋までの駅でも、そこそこ買えるくらいの金額。
最近の新築相場で、皆さん感覚が麻痺してるようなので、今一度冷静に視野を広げて比較検討してみることをお奨めします。

[330: 購入経験者さん]

坪500以下の新築で新宿隣駅に住みたいと思えば、ここくらいしかない。それに目の前の再開発で資産性もある程度担保されるしね。

[331: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[332: 匿名さん]

>>330 購入経験者さん

中古マーケットという、同じ土俵に立ったら埋もれる物件。とは言ってみても、選択肢がここしかないなら、ここを買うしかないですね。買い手の立場しては一番弱いけど。

[333: 匿名さん]

>>322 マンション検討中さん

そのお値段、世田谷代田スレッドで語られてるプラウド元代々木町のお値段のように思いました。
世田谷代田でそのお値段なら元代々木町買いますよ。
ただ間取りが微妙ですけど。

[334: 匿名さん]

全熱交換の角住戸、壁穴換気の2Lと単価変わらなくて草

[335: マンション検討中さん]

とんでもない値段だった
低層以外売れるのかこれ

[336: マンション検討中さん]

ほら、言わんこっちゃない。
今の市況と立地から平均坪単価530万
低層パンダで坪単価470万から。

[337: マンション検討中]

@450~640。やっぱりものすごい高かったw

[338: マンション検討中]

>>334 匿名さん

むしろBタイプが1番お買い得という謎仕様でしたねw

[339: マンション検討中さん]

聞いたら全体は平均400後半とのこと。
一回モデル行って聞いてみよかな、、、

[340: マンコミュファンさん]

>>337 マンション検討中さん

表示されてたのは高層階が多かった印象ですけどね。推察するに平均500切りはかたい。

[341: 口コミ知りたいさん]

>>331 匿名さん

間違いない。だからこぞって下落前にここ最近いっきに案内会から契約までを前倒しでバンバン行ってる印象。どうしてもこの物件ってわけではなければ様子見したほうがいいと私は思う。中古の価格付けなんてもってのほか。相場価格に上乗せしすぎて失笑レベル。

[342: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

立地踏まえても全熱交換&T3orT4サッシ&角部屋&南側開口の3Lは買いだと思う。マンマニあたりが大騒ぎするんじゃないかな。
反対に三種換気&行灯ありの2Lは住環境とリセール両面で不安。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん

角部屋のBタイプは14階でちょうど＠500ぐらい。他部屋との比較では明らかに割安ですよね。
仕様もほぼフルスペックだし、なぜなんだろう？

[344: 購入経験者さん]

>>331 匿名さん
下落下落と言いながら、マンション価格は10年くらい上がり続けてるからねえ

[345: 匿名さん]

Bタイプお得ですね。高層階欲しいが抽選だろうな、、、

[346: 通りがかりさん]

2LDKで探してるけど角部屋がいいからAかなぁ?。いくらだろう。南西だから7300くらいかしら？

[347: 匿名さん]

A結構単価のっけて来そうだけど。全部屋開口部あり、全熱交換、T4二重サッシと2Lの中じゃ段違いに仕様が良い。トイレリビングインなのが減点な位じゃないか？

[348: 通りがかりさん]

>>347 匿名さん

Aの間取りどこでみたんや？

[349: マンション検討中さん]

たしかにAとDの間取りはまだ公開されていないはず。トイレがリビングイン！ありえなくない？

[350: マンション検討中さん]

エントリー者サイトに全間取りが公開されてます。
Aタイプのトイレの件、ドアが直接リビングに面しているわけではないのですが、リビングから洋室へ向かう通路に位置していて、通路とリビングの間に仕切りがないため、ある意味リビングイントイレとも言えるということだと思います。

[351: マンション検討中さん]

>>350 マンション検討中さん

ありがとうございます。エントリーメール3月にきてて忘れてました。たしかにリビングインだけど扉があるなしって感じですが、来客時とか気を使いそうだなぁ

[352: 匿名さん]

パークコート代々木初台を、あの価格で出してるのに
ここが@640とか意味不明なんだけど...。

[353: マンション検討中さん]

結果、最上階は別として、３Fから１７Fで＠440～@520台でしたね。
私はなかなか納得性のあるいいラインだと思いましたけど。
皆さん予想は当たりましたか？

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん

予想と言うか、一ヶ月前くらいから電話で予定価格聞けたよ。アホが高値連呼してたけど。

[355: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
ここの予想でも500前後ぐらいの人が多かったので全体で500切るぐらいならば妥当～やや格安と感じる人が多いんじゃないでしょうか。

[356: 通りがかりさん]

これは抽選必死

[357: マンション検討中さん]

>>356 通りがかりさん

ですね～
あと@30万高くしてもらってもよかったんですけど

[358: 買い替え検討中さん]

Bタイプってトイレの位置が残念に見えるのですが最近はアレが普通ですか？扉とか水の音が気になりそうで。。。

[359: マンション検討中さん]

え？Bはかなりいい位置かと。

[360: 検討板ユーザーさん]

過剰なお得部屋は時の鐘みたいに抽選になりますよ。
割安になると当たりません。

[361: 匿名さん]

平屋のマンションなんてトイレの位置をどこにしても屁をこいたら丸聞こえですよ。

超高級物件でトイレとリビングの扉以外で、もう１枚、扉があるような間取りなら聞こえないかもしれないですが。

[362: 通りがかりさん]

低層・高層とも魅力があるなか、低層が皆さん記入の価格なら、お祭りになる可能性高いのでは

[363: マンション検討中さん]

>>362 通りがかりさん

たぶん。

ただ、いちばんリーズナブル３LDKであるDタイプが、行灯部屋2室なんですよね。8900万円台からなので安いことは安いんですが。３LDKなら角部屋狙いでしょう。
このマンションは、２LDKのEタイプ、Hタイプに理があるように思いますね。7千数百万円からありますので。

[364: マンション検討中さん]

現地見たけど、クソみたいな緑道だな。癒され感なしの都心のビルの隙間って感じ。夜はヤバそう。ホームレスが寝てても違和感なし。近くの商店街も都心周辺部の貧困層向けみたいな雰囲気で、金出して住むとこかよ。はなから西原、代々木、西新宿にいけよって感じ。

[365: マンション検討中さん]

マンマニさんが早速レポートをアップしてましたね。
「高いけれどもよい買い物ですよね～」というのは同感でした。
外れそうですが角部屋申し込むことにします。スケジュールが短めなので早めにローン審査しないと。

[366: マンション検討中さん]

なるほどー。AとBの寝室の戸境が乾式壁なのね。他は湿壁なのになぜぇぇ。

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
マンマニ、ヴィークコート坪480は安くておすすめしてたわりに、
より駅近のここを坪500で高いけど、と言っている感覚がよくわからないな
ヴィークコート見に行ったけど低層は囲まれ感ひどかったし
ここの方が全然良いと思うんだけどね

[368: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん
部屋の広さ違うから安い高いは買いやすさの話でしょ。将来のリセール予測欄はパークホームズのほうが評価してるよ

[369: 検討板ユーザーさん]

ヴィークコート
Cタイプ　3LDK　75.79㎡　4階　10800万円台(新築時)　→　9200万円(築10年時)

パークホームズ
Bタイプ　3LDK　74.45㎡　14階　11200万円台(新築時)　→　10630万円(築10年時)

[370: マンション検討中さん]

マンマニのリセール予測ってどこまで信用できるの？
現時点での周辺の築10年の相場を参考にしてるみたいだけど、
低層階と高層階でかなり変わってくると思うんだよね
１物件で１部屋しか予測ださないけど、物件によってピックアップする部屋が高層階だったり低層階だったりで基準がなんか曖昧

[371: マンマニファン]

>>370 マンション検討中さん
10年後の価格は誰も分からない。なので参考数字。マンマニ予想で分かるのは「相対的に資産価値が手堅いか否か」。でも、それが分かれば充分でしょ。この物件は手堅い。

[372: 通りがかりさん]

>>370 マンション検討中さん

そりゃ全部屋出せるわけでもないし、象徴的な部屋をピックアップして出してるんでしょうね。

[373: マンション検討中さん]

初台なら、もう少し安くなるかと思いましたが。まあ、あまりこの辺りの土地に詳しくない方が、新宿の隣の駅で駅近だからこの値段ですよ、と言われたらこの価格でも買うのかなと言う気もします。その意味では、リセールも安心だろうし意外といいのかも。

[374: 匿名さん]

図面見れないとか連呼してたマンマニ信者が素人の妄想真に受けて手堅いとか言ってるのかな？周辺中古見たら明らかに割高だよ。中古になった途端5%は下落する物件。

[375: マンション検討中]

>>367 匿名さん
立地や仕様はこっちの方が良いし、マンマニさんもエントランスに興奮していたけど、価格が安くは無いとそこまで評価を上げなかったのは間取りじゃないかな。部屋数増やす為にナロースパンとまではいかないまでも細長い部屋が多くなり、廊下が細長い事やトイレ、水回りの位置など間取りが良いと言えないので。マンマニさんが買い推奨する物件はワイドスパンでアウトフレームなど間取りがきれいに取れている事は重視していると思います。

[376: 匿名さん]

マンマニ、周辺中古坪400弱で売り出し480位の大塚タワーは散々ネガってたよ。でも周辺中古350、売り出し500弱の初台は良い買い物らしい。大手デベに忖度してるのは明らかだよね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>376 匿名さん
マンマニはブランド物件好きらしいから笑
まぁこの後の開発規模を考えると、新宿西口界隈は甘めに点数つけられるのは同感。しばらく上がるでしょ。

[378: 匿名さん]

不動産の仕事をしていても得意な地域、知らない地域というものが皆さん必ずあります。東京中のマンション（街）に詳しいなんて有り得ないのです。

[379: マンマニファン]

>>376 匿名さん
マンマニさんの中古成約事例はちと古いね。最近、幡ヶ谷徒歩1分パークリュクスが坪450くらい、渋谷本町のプラウドが470以上で成約済。周辺中古で割高とは？妄想か

[380: 匿名さん]

抽選が楽しみやね。