パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[241: 匿名さん]

住環境はよくないすよね。笹塚の方があらゆる意味で便利。初台が勝ってるのは新宿への距離だけ。

[242: マンション検討中]

>>240 購入経験者さん
オーケーは安いから爆買い→大荷物を手に坂で泣きをみる、周辺住民あるあるです。

[243: マンション検討中さん]

>>241
笹塚の方が利便性は高いけど、初台駅の南側、甲州街道の南側は西原や参宮橋に隣接したエリアだから、落ちついた高級住宅街ではある。高級感と意味では笹塚は遠く及ばないよ。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
いや、それパークコート代々木初台あるあたりや参宮橋の辺りはそうだろうけど、高速、幹線道路脇の本物件立地はちゃうやろ…。初台駅からの動線、全部安請け合いのボロマンだ

[245: 購入経験者さん]

>>244
駅からの動線にボロマンしかないと言われても、過去初台駅2分内の優良立地をデベが手に入れる機会がなかったから100戸越えるようなマンションが立たなかっただけで。同じ町名のパークコート代々木初台も、参宮橋付近もこの物件から歩いて10分かからない同じエリアだと思うけど。笹塚の昔ながらの商店街とかは便利と思うけど、それこそがTHE下町笹塚な訳で。

[246: 購入検討中]

>>245 購入経験者さん
初台と笹塚の良さは違うよ。
初台は、新宿やオペラハウス、新宿中央公園、明治神宮に近く活動的な人は飽きない。日常生活の利便性は笹塚の方が上かもしれないが。地位は旧お屋敷エリアの初台が上だけど昔の話でもあるしな。甲州街道の問題はお互い様でもある。

[247: 匿名さん]

まだ8年後？だけど西新宿の再開発があるよね。あっちのツインマンションはきっと買えない価格だろうからこっちはお得かもね。

[248: 匿名さん]

京王新線の使いづらさがネック。山手線沿線住なので10分に1本とか15分に一本は耐えられるか分からん。しかも大江戸線より深いんでしょ？

[249: マンション検討中]

>>245 購入経験者さん
現地行かれたことありますか？
この物件の付近と、西原寄りのパークコート代々木初台、参宮橋方面の雰囲気はちょっと違うと個人的に思います。
この物件に接する甲州街道南側の歩道の感じは是非一度見ていただきたい。特に初台駅までの動線。

>247匿名さん
さすがに十二壮通りのあそこは比較するには遠くないですか？

>248匿名さん
単線ですからね。ピーク時はさすがに6分に1本くらいのはずですけど。
調布方面行きは大江戸線の西新宿五丁目より深いか、同じくらいかな？

[250: 買い替え検討中さん]

単線ってなんですか？ホームが上下に分かれてることを言ってる？
普通にピーク時は3分に1本ありますけど。

[251: マンション検討中]

>>250 買い替え検討中さん

すみません。単線は勘違いでした。笹塚?幡ヶ谷間の踏切が単線だったんで、てっきり一部単線だと思ってました。
調べたら複々線の一線だけが地上に出てるとのこと。

[252: 検討板ユーザーさん]

>>249 マンション検討中さん
　
西新宿8年後というのは十二壮通り五丁目再開発ではなく、三丁目のツインタワーことでしょう。
単線ではありません。複線かつ本数も十分あります。

[253: 猫]

>>252 検討板ユーザーさん
三丁目ツインも、500くらいを想像。だって戸数ありすぎでしょ。北参道の5倍か6倍ある。

[254: マンコミュファンさん]

>>253 猫さん

同意。初台の超大型案件で高値追求なんて出来ないよね。
眺望無い住戸も多くなるだろうし。

[255: 猫]

>>254 マンコミュファンさん
ですよね！金貯めよ

[256: マンション掲示板さん]

確かに物件?駅の甲州街道歩道は一部狭いけど、メインエントランスは緑道側だし駅に行くなら緑道歩いた方が早い。
わざわざ遠回りかつ狭い甲州街道歩道で駅に行く機会は少ないと思うよ。

[257: 購入経験者さん]

3丁目の再開発は日本への投資優遇制度のアジアヘッドクオーター特区に指定されたエリアになっているので、アジア富裕層がツインタワーを買い占めていくことになりそうな気がしますね。

[258: 匿名さん]

初台駅南口はエスカレータもなく不便ですよね。
オペラシティ側の動線を普段使いすることになりそう。
緑道はどう変わるんですかね。
いつも物件近くの小屋にホームレスの方居ますよね。

[259: 匿名さん]

3丁目の再開発、野村、700から800予想。
スレあるので参考に。

[260: 匿名さん]

>>252 検討板ユーザーさん

十分に無いでしょ。早朝夜間帯は15分に一本だよ

[261: マル○ツ]

>>259 匿名さん
それが本当ならパークタワー渋谷本町・プラウド渋谷本町仕込む。半額近い坪400?500で動いてる。３丁目竣工する頃に恩恵受ける可能性高い。

[262: 匿名さん]

ツインタワー高値予想マンは周辺中古買い漁ってエビデンス見せて欲しい。

[263: 名無しさん]

現地行ったけど緑道側が思ったのと違うというか、鬱蒼としていて夜とか治安大丈夫なのかな
国道側は予想通りだったけど、最も近いスーパーの成城石井が信号渡らないとでアクセス面倒そう

[264: 匿名さん]

>>263 名無しさん

スーパー周りに無いからね。地下鉄直結のオペラシティの成城石井で買い物してサブエントランスから帰宅って流れになると思うよ。

[265: デベにお勤めさん]

>>260
上下ともに6時台に平日7本、土日6本、23時台は平日土日ともに6本ある。15分間隔なんてない。
さらに平日の8時台は上下ともに16本もある。
15分以上の間隔があくのは、5時台の始発とその次だけ。
なんで、そんな嘘を書くの？

[266: 匿名さん]

265ですが、デフォルトで名前がデベにお勤めさん となってしまいましたが、デベとは全然関係ないです。あまりにも真実と違うので、書込みしただけです。

[267: マンション検討中]

>>263 名無しさん

夜暗いですよね、あそこ。
あと雨の日の出勤とか泥跳ねするだろうし、日常的に使うのはちょっと…。

[268: マンション検討中さん]

坪500万で調整中らしいぞ。

[269: 匿名さん]

500でも良いから2L中一種換気にしてくれ
なんで角だけ全熱で中住戸は三種なんだよ。格差ありすぎだろ

[270: 匿名さん]

>>265 デベにお勤めさん

若葉だから。

[271: にゃさん]

>>268 マンション検討中さん
どこからの情報なの？やめて。

[272: マンション検討中さん]

北参道と整合性持たせたお値段希望。
坪525万にしないと抽選倍率が懸念。

[273: 通りがかりさん]

>>269 匿名さん　
どこに一種換気情報ありました？

[274: にゃさん]

>>272 マンション検討中さん
もうモデルルーム始まってるの？

[275: マンション検討中さん]

>>272 マンション検討中さん
ここのマンションは北側のAタイプだけが特殊で坪単価を引き下げるから、坪平均500万でもメインの南側の緑道沿いの部屋は坪530万ぐらいのイメージかなと予測してます。初台でこの単価で売れるのかと個人的には少し疑問には思いますが、今の新築マンション需要からしたら初台徒歩2分のここは売り抜けてしまいそうです。地権者多いですが、竣工もまだまだ先なので三井も焦らず売るのでは。もう少し坪単価上の可能性もあります。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん

北側は全熱交換、二重サッシ、二面採光で仕様モリモリだよ。
南側と同水準で出すつもりだよ。図面ちゃんとみようね。

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん

二重サッシはわかるのですが、全熱交換は図面から読み取れません。
どこを見ればわかるのですか。

[278: 購入経験者さん]

A,B,G,I,J,Mは全熱交換機あるね。素晴らしい。

[279: 匿名さん]

角住戸一種全熱交換、中住戸は最上階含め3種換気
格差ありすぎでしょ。高速至近なんだから中住戸もせめて1種にすべき

[280: 初台]

坪単価500だの525だの、そんな高いわけないよ。本当はいくらなの？

[281: 匿名さん]

>>280 初台さん

450～480

[282: マンション検討中さん]

オリンピックが開催されるかどうか分からないけど、その時期が過ぎたらこれから出来るマンション少しは安くなるんじゃない！？と期待して待とうかな。

[283: 匿名さん]

>>282 マンション検討中さん

どういうロジック？

[284: 初台]

>>281 匿名さん
妥当だね。中層狙おう。リセールもまぁ期待できる。

[285: 購入経験者さん]

>>283 匿名さん
単なる希望的観測

[286: 匿名さん]

角部屋、一種換気って本当？
３種ぽく見えるんですけど。
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

一種じゃなくて一種の全熱交換式です。
で、中住戸は壁穴の三種換気

月とすっぽんくらい違う。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん

１種の全熱交換ってどこから読めるの？
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

各窓のところに通風口があるようにしか見えないのですが。
どこ見れば良いか教えて下さい!

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
エントリー者限定サイトの図面集で確認できますよ。

[290: マンション比較中さん]

うそうそ、騙されちゃダメ。図面に換気方式なんて載ってません。
地権者用の図面でも見て言ってるか、知ったかぶりしてるだけ。