パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[221: 名無しさん]

>>219 匿名さん
なんちゅー時代や。初台も550でサクッと完売するやろか

[222: 匿名さん]

>213 マンション検討中さん
図面上、乾式壁を表現する場合は、乾式壁の部分に斜線を引いて表しているパターンが多いですよね。
このマンションのHPの間取り図を見ますと、
通常、単線で戸境壁部分を書くところを二重線を使って書いてある間取りがあります。
この２重線を使って書いてある部分が乾式壁なのでしょう。
最近はこういう手を使って、乾式壁か湿式壁かわからないような表現を見かけます。
私も老眼なのでこの掲示板に投稿されるまで気づきませんでした。

[223: マンション検討中さん]

こちらの物件は一般販売戸数が全戸数の半分位ですが、残りは地権者が最初から賃貸に出すのでしょうか？　賃貸の多いマンションはゴミ出しなどでマナーの悪い人も多く、避けたいな…と思っています。

[224: 通りがかりさん]

>>223 マンション検討中さん
ここは1LDK少ないし住み直す方が多いのでは？

[225: マンション検討中さん]

坪450？

[226: マンション検討中さん]

遠方からなので現地の様子がよくわからないのですが、暮らす上で何か支障があるとすれば何かありますか？渋谷区特に初台付近在住の方がいらっしゃったら教えていただいきたいです。かなり気になっています。

[227: マンション検討中さん]

三井は利益主義に転換。
コロナバブルで初台だと坪530万やろ。
清水は坪500万で即完よ。

[228: マンション検討中さん]

スーパーが遠い。

[229: マンション検討中さん]

坪500万円台は間違いない。坪450万円の部屋があったら抽選必至？
三井は、日本橋やパークタワー勝どきは安いけど何故？

[230: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

現地は必ず確認してください。特にここは。人によっては、幹線通り、高速道路沿いなので、一目でちょっと無理と思うかもしれません。

[231: 買い替え検討中さん]

>>226 マンション検討中さん

こちらの方が周辺について紹介していますよ。個人的には虫が気になりますが。
https://www.emichannelmansion.com/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%83%9b...

[232: 匿名さん]

京王新線単線だぞ。時刻表確認した方がいいよ。
あと高速に加え一般道の車通りもヤバい。換気フィルター２週間で真っ黒でしょ。
ここ平均坪450で予定してるはずだけどそれよ上げてきたら俺はパスかな。

[233: マンション検討中]

>>226 マンション検討中さん
他の方も言ってますが、近くにスーパーがない、山手通り、甲州街道、高速と3本の交通量の多い道路が近い、甲州街道の歩道は歩道橋のせいで超狭い、など住む環境としてはマイナス要素多めです。
面倒でも現地でマイナス要素が許容可能か、調べてから検討することをおすすめします。MR行く時に足を伸ばしてみては？

[234: マンション検討中さん]

成城石井あるぞ

[235: マンション検討中さん]

>>234 マンション検討中さん
成城石井や、まいばすけっとはある。マルエツやオーケーストア、サミットは近いとは言えない。

[236: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
場所としてはオフィスがあってるなーという感じはする。静寂さや空気は期待できない。ただ、眺望良し・グレード良し・利便性は高いから値段も高いだろうなぁ。予想は475！

[237: マンション検討中]

>>234 マンション検討中さん
すみません。勝手ながらミニスーパーはスーパーとみなしてなかった…。
>235
多分一番近いのはベンガベンガかな？いや、マルエツプチの方が近いか…？いずれにせよ近くないですよね。

[238: 匿名さん]

この立地だと一種換気が欲しい
でも最近のみちゅい見てると同時吸排気のレンジフードすら省きそう。

[239: マンション検討中さん]

坪450?600万円、平均500万円を予想します。
坪450万は道路側のAタイプ、600万は最上階の130m2超えの部屋、南向きのB?Iタイプが480?530万ぐらいかな。個人的予測です。

[240: 購入経験者さん]

OKスーパーの方面は下りになっているから、帰りは上り坂で地図の見た目以上にキツいよ

[241: 匿名さん]

住環境はよくないすよね。笹塚の方があらゆる意味で便利。初台が勝ってるのは新宿への距離だけ。

[242: マンション検討中]

>>240 購入経験者さん
オーケーは安いから爆買い→大荷物を手に坂で泣きをみる、周辺住民あるあるです。

[243: マンション検討中さん]

>>241
笹塚の方が利便性は高いけど、初台駅の南側、甲州街道の南側は西原や参宮橋に隣接したエリアだから、落ちついた高級住宅街ではある。高級感と意味では笹塚は遠く及ばないよ。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
いや、それパークコート代々木初台あるあたりや参宮橋の辺りはそうだろうけど、高速、幹線道路脇の本物件立地はちゃうやろ…。初台駅からの動線、全部安請け合いのボロマンだ

[245: 購入経験者さん]

>>244
駅からの動線にボロマンしかないと言われても、過去初台駅2分内の優良立地をデベが手に入れる機会がなかったから100戸越えるようなマンションが立たなかっただけで。同じ町名のパークコート代々木初台も、参宮橋付近もこの物件から歩いて10分かからない同じエリアだと思うけど。笹塚の昔ながらの商店街とかは便利と思うけど、それこそがTHE下町笹塚な訳で。

[246: 購入検討中]

>>245 購入経験者さん
初台と笹塚の良さは違うよ。
初台は、新宿やオペラハウス、新宿中央公園、明治神宮に近く活動的な人は飽きない。日常生活の利便性は笹塚の方が上かもしれないが。地位は旧お屋敷エリアの初台が上だけど昔の話でもあるしな。甲州街道の問題はお互い様でもある。

[247: 匿名さん]

まだ8年後？だけど西新宿の再開発があるよね。あっちのツインマンションはきっと買えない価格だろうからこっちはお得かもね。

[248: 匿名さん]

京王新線の使いづらさがネック。山手線沿線住なので10分に1本とか15分に一本は耐えられるか分からん。しかも大江戸線より深いんでしょ？

[249: マンション検討中]

>>245 購入経験者さん
現地行かれたことありますか？
この物件の付近と、西原寄りのパークコート代々木初台、参宮橋方面の雰囲気はちょっと違うと個人的に思います。
この物件に接する甲州街道南側の歩道の感じは是非一度見ていただきたい。特に初台駅までの動線。

>247匿名さん
さすがに十二壮通りのあそこは比較するには遠くないですか？

>248匿名さん
単線ですからね。ピーク時はさすがに6分に1本くらいのはずですけど。
調布方面行きは大江戸線の西新宿五丁目より深いか、同じくらいかな？

[250: 買い替え検討中さん]

単線ってなんですか？ホームが上下に分かれてることを言ってる？
普通にピーク時は3分に1本ありますけど。

[251: マンション検討中]

>>250 買い替え検討中さん

すみません。単線は勘違いでした。笹塚?幡ヶ谷間の踏切が単線だったんで、てっきり一部単線だと思ってました。
調べたら複々線の一線だけが地上に出てるとのこと。

[252: 検討板ユーザーさん]

>>249 マンション検討中さん
　
西新宿8年後というのは十二壮通り五丁目再開発ではなく、三丁目のツインタワーことでしょう。
単線ではありません。複線かつ本数も十分あります。

[253: 猫]

>>252 検討板ユーザーさん
三丁目ツインも、500くらいを想像。だって戸数ありすぎでしょ。北参道の5倍か6倍ある。

[254: マンコミュファンさん]

>>253 猫さん

同意。初台の超大型案件で高値追求なんて出来ないよね。
眺望無い住戸も多くなるだろうし。

[255: 猫]

>>254 マンコミュファンさん
ですよね！金貯めよ

[256: マンション掲示板さん]

確かに物件?駅の甲州街道歩道は一部狭いけど、メインエントランスは緑道側だし駅に行くなら緑道歩いた方が早い。
わざわざ遠回りかつ狭い甲州街道歩道で駅に行く機会は少ないと思うよ。

[257: 購入経験者さん]

3丁目の再開発は日本への投資優遇制度のアジアヘッドクオーター特区に指定されたエリアになっているので、アジア富裕層がツインタワーを買い占めていくことになりそうな気がしますね。

[258: 匿名さん]

初台駅南口はエスカレータもなく不便ですよね。
オペラシティ側の動線を普段使いすることになりそう。
緑道はどう変わるんですかね。
いつも物件近くの小屋にホームレスの方居ますよね。

[259: 匿名さん]

3丁目の再開発、野村、700から800予想。
スレあるので参考に。

[260: 匿名さん]

>>252 検討板ユーザーさん

十分に無いでしょ。早朝夜間帯は15分に一本だよ

[261: マル○ツ]

>>259 匿名さん
それが本当ならパークタワー渋谷本町・プラウド渋谷本町仕込む。半額近い坪400?500で動いてる。３丁目竣工する頃に恩恵受ける可能性高い。

[262: 匿名さん]

ツインタワー高値予想マンは周辺中古買い漁ってエビデンス見せて欲しい。

[263: 名無しさん]

現地行ったけど緑道側が思ったのと違うというか、鬱蒼としていて夜とか治安大丈夫なのかな
国道側は予想通りだったけど、最も近いスーパーの成城石井が信号渡らないとでアクセス面倒そう

[264: 匿名さん]

>>263 名無しさん

スーパー周りに無いからね。地下鉄直結のオペラシティの成城石井で買い物してサブエントランスから帰宅って流れになると思うよ。

[265: デベにお勤めさん]

>>260
上下ともに6時台に平日7本、土日6本、23時台は平日土日ともに6本ある。15分間隔なんてない。
さらに平日の8時台は上下ともに16本もある。
15分以上の間隔があくのは、5時台の始発とその次だけ。
なんで、そんな嘘を書くの？

[266: 匿名さん]

265ですが、デフォルトで名前がデベにお勤めさん となってしまいましたが、デベとは全然関係ないです。あまりにも真実と違うので、書込みしただけです。

[267: マンション検討中]

>>263 名無しさん

夜暗いですよね、あそこ。
あと雨の日の出勤とか泥跳ねするだろうし、日常的に使うのはちょっと…。

[268: マンション検討中さん]

坪500万で調整中らしいぞ。

[269: 匿名さん]

500でも良いから2L中一種換気にしてくれ
なんで角だけ全熱で中住戸は三種なんだよ。格差ありすぎだろ

[270: 匿名さん]

>>265 デベにお勤めさん

若葉だから。

[271: にゃさん]

>>268 マンション検討中さん
どこからの情報なの？やめて。

[272: マンション検討中さん]

北参道と整合性持たせたお値段希望。
坪525万にしないと抽選倍率が懸念。

[273: 通りがかりさん]

>>269 匿名さん　
どこに一種換気情報ありました？

[274: にゃさん]

>>272 マンション検討中さん
もうモデルルーム始まってるの？

[275: マンション検討中さん]

>>272 マンション検討中さん
ここのマンションは北側のAタイプだけが特殊で坪単価を引き下げるから、坪平均500万でもメインの南側の緑道沿いの部屋は坪530万ぐらいのイメージかなと予測してます。初台でこの単価で売れるのかと個人的には少し疑問には思いますが、今の新築マンション需要からしたら初台徒歩2分のここは売り抜けてしまいそうです。地権者多いですが、竣工もまだまだ先なので三井も焦らず売るのでは。もう少し坪単価上の可能性もあります。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん

北側は全熱交換、二重サッシ、二面採光で仕様モリモリだよ。
南側と同水準で出すつもりだよ。図面ちゃんとみようね。

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん

二重サッシはわかるのですが、全熱交換は図面から読み取れません。
どこを見ればわかるのですか。

[278: 購入経験者さん]

A,B,G,I,J,Mは全熱交換機あるね。素晴らしい。

[279: 匿名さん]

角住戸一種全熱交換、中住戸は最上階含め3種換気
格差ありすぎでしょ。高速至近なんだから中住戸もせめて1種にすべき

[280: 初台]

坪単価500だの525だの、そんな高いわけないよ。本当はいくらなの？

[281: 匿名さん]

>>280 初台さん

450～480

[282: マンション検討中さん]

オリンピックが開催されるかどうか分からないけど、その時期が過ぎたらこれから出来るマンション少しは安くなるんじゃない！？と期待して待とうかな。

[283: 匿名さん]

>>282 マンション検討中さん

どういうロジック？

[284: 初台]

>>281 匿名さん
妥当だね。中層狙おう。リセールもまぁ期待できる。

[285: 購入経験者さん]

>>283 匿名さん
単なる希望的観測

[286: 匿名さん]

角部屋、一種換気って本当？
３種ぽく見えるんですけど。
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

一種じゃなくて一種の全熱交換式です。
で、中住戸は壁穴の三種換気

月とすっぽんくらい違う。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん

１種の全熱交換ってどこから読めるの？
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

各窓のところに通風口があるようにしか見えないのですが。
どこ見れば良いか教えて下さい!

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
エントリー者限定サイトの図面集で確認できますよ。

[290: マンション比較中さん]

うそうそ、騙されちゃダメ。図面に換気方式なんて載ってません。
地権者用の図面でも見て言ってるか、知ったかぶりしてるだけ。

[291: マンション検討中さん]

66平米1億か

[292: マンション検討中さん]

>>289 匿名さん
エントリー者限定サイトを拝見しても見えません。　
これエントリー増やす前情報垂れ流しですか。

[293: 購入経験者さん]

いや載ってるやん…

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん

でしょうね。

[295: マンション検討中さん]

図面に記載ありますね。
図面も読めなくて書き込みしてる人、恥ずかしくないですか？

[296: 匿名さん]

図面では3種換気に読めました。

[297: 匿名さん]

マンマニちゃんに記事書いて貰わないとなにも分からない人が多いんですね。図面最終ページの設備概要に明記されてますよね。図面も読めない、自分で判断もできない、ただ金持ってるだけの人がマンマニちゃん崇めてる理由が少し分かりました。

[298: マンション検討中]

確かにAタイプと角部屋だけ全熱交換機ついてますね。
なんでこんな仕様にしたんだ…。
三井はかなり高値で売るつもりなんだろうな。

個人的には一部の間取りを除いてリビングの下がり天井がガタガタなのが気になる…。あと一括受電だから、じぶん銀行でローン組む人は厳しいですね。

[299: 匿名さん]

いつになったら１種のエビデンス出てくるのかなあ。

[300: マンション比較中さん]

添付のPDFの図面集の方ね。

[301: マンション検討中]

>>299 匿名さん
エビデンスも何も、エントリー者限定サイトにある図面集に書いてありますよ。簡易的な間取り図じゃなくて天井高とかコンセントの位置とかが分かるやつね。
中住戸以外はどの部屋も廊下に付いてます。ぜひご確認を。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

武蔵小山とかのパークシティクラスでは第三種換気且つ同時吸排無しだったりしますけど、さすがザレジデンスが付くだけあってしっかりした造り込みとなっていますね。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん

中住戸は3種換気ですよ。高速至近なのに。

[304: マンション掲示板さん]

>>298 マンション検討中さん
ヴィークコートがあの間取りと仕様で坪500万近い単価で完売したなら、ここは400万円台は無いと思うが。530万?570万あたりが妥当なラインかな。中部屋の60㎡のCタイプ低層でギリ9,000万円台。

[305: マンション検討中さん]

こんなの中層階以下は坪500するわけなくない？初台だよ？
どのスレにも高値書いて事情通っぽく振る舞う人いるよね。

[306: 匿名さん]

まぁ単なる個人的な見解だけで、何の根拠もないし予想するのは勝手だし、大目に見てあげて

[307: マンション検討中さん]

地元の人からしたらとんでもない単価なんでしょうね。
でも、規模的、仕様的、立地的にぎりぎり広域集客できる物件なので、めぼしい物件が少ない今、地元常識では理解できない人気になることは十分考えられると思いますよ。
現に私も、これまでは城南でしか探してこなかったんですが、注目して追いかけてますので。

[308: 周辺住民さん]

>>298 マンション検討中さん
一括受電だと、じぶん銀行でローン組めないんですか？

[309: マンション検討中]

>>308 周辺住民さん

組めますよ！ただ利率の割引が使えないだけです！

[310: 匿名さん]

皆さん中住戸だけ三種換気、広い角部屋（と北側2L）は全熱交換なのどう思いますか？
これで平米狭くてグロス抑えられる住戸に単価乗せる様なことされたらかなり萎えるんですけど。

[311: マンコミュファンさん]

平均で坪500万割れは無い。
相場は勉強なっ。

[312: マンション検討中]

>>310 匿名さん

価格次第ですよね。中住戸が相応に安ければ納得だけど、坪単価大して変わらないなら激萎えです。
でも三井なら、換気方式とかよく分かってない客相手に大して変わらない価格で普通に売り抜きそう。

>>311
当初は坪480万くらいかな？って思ってたけど、一部にせよ全熱交換型換気付けたり、天高2600だったりするのをみるに、500万以上つけてきそうですね。その価格なら、自分は立地的にパスだわ。

[313: マンション検討中さん]

今は駅近信仰の時代ですからね。住み心地や周囲の環境よりも、駅から何分かが大切にされるので、三井ブランドで駅2分のこの物件は@500万でも売れちゃうでしょうね。

[314: 通りがかり]

>>311 マンコミュファンさん

500万円はしないでしょ。
450万円くらいじゃないですか？

[315: マンション検討中]

>>314 通りがかりさん

笹塚駅前のが@450万円でほぼ即完したから、もっと高値でいけると思ってそう。

[316: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん

向こうは分譲たったの32戸だしほぼ駅直結、商店街直結、角中心だからね。こっちも全熱交換ありの角は動きはやそうだけど中住戸はどうなんでしょうね。
こっちも

[317: マンション検討中さん]

中古と同じ単価で販売するかなぁ？
三井様はブランドを廉売しちゃあかんよ。

[318: マンション検討中さん]

笹塚の新築は旭化成だし、駅直結ではなくて横断歩道挟んでるし、線路と高速に挟まれてるし、どう考えてもこっちの方が高くなる。

[319: 匿名さん]

>>310 匿名さん

全部3種では？
1種って読めないんですよね。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

換気をフロア(グレード)で変えるのはあるけど、中と角で変えた物件は見たことない。