パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[21: マンション検討中さん]

>>20 通りがかりさん

建設予定地に行ってきました。大通側より緑道側の方がもちろん静かですけど、静寂な感じはないですね?。この下を走る京王新線の揺れがマンションに伝わらないといいのですが。

[22: 通りがかりさん]

>>21 マンション検討中さん

そもそも周辺は静寂ではありませんし、また高層階では一般的に音が回り込むので緑道側でも音がすると思われますが、住むうちに慣れて気にならなくなると思います。

京王新線は初台駅に発着のため低速で走るので、影響が少ない気がします。マンションを挟んで反対の緑道側には京王線（本線）が走っていますが、カーブが続くことや本数が多くあまり速く走らないので、こちらも影響が少なそうです。

それより高速の高架が気になります。具体的には、大きな地震が起きた時に、（可能性はかなり低いと思いますが）阪神大震災のような形で高速道路がバタンと倒れて、マンションに影響が出ないか心配です。

[23: マンション検討中さん]

>>22 通りがかりさん
それは大きなリスク

[24: 匿名さん]

なんでまた、こんなところにマンションを。パークコートの中古相場には影響ないんかな。

[25: 通りがかりさん]

>>24 匿名さん
ほんとここは騒音、粉塵に悩まされること間違いなさそう。検討されてるひと、現地に一度行ってみなはれ。あと、どでかい高速のせいで歩道が昼間でも暗いんだよな。

[26: 匿名さん]

何だかんだで駅近強しなので値付け間違わなければ売れると思います
この辺でこの規模感なかなかなかったですね
物件の環境で言えばグランツが近いかな

[27: 通りがかりさん]

>>26 匿名さん
グランツはここよりも全然静かな住宅街にあるよ。
ブランズ代々木参宮橋並みにやばい環境かと。

[28: 検討中]

>>26 匿名さん

緑道沿いと高速ダブルだから環境的にはにてるかもしれませんね

[29: 匿名さん]

買い物環境が少し弱いようですが、駅から近いのは魅力ではあるね　

[30: 評判気になるさん]

ここ買いたいと思ったのですが、坪450を超えたりすると完全に検討外です。グランツが超絶安すぎて。。。もうあのような物件は出ないんですかね。三井なので、安くならないのは容易に想像できるのですが。場所的に、、、。

[31: 匿名さん]

パークタワー渋谷本町は@230からくらいだったので時期が違えばと思います　

[32: マンション検討中さん]

パークコート初台が坪400だから、パークホームズの本物件が450はないでしょう

[33: 評判気になるさん]

個人的にはディスポーザーは欲しい。中層階以上なら抜けそうな感じがしますね

[34: 匿名さん]

ここディスポーザーなしですか？
個人的には天カセよりディスポーザーが欲しいなぁ。

[35: 検討板ユーザーさん]

数年後には、西新宿三井タワーもあるからね。戸数も多いし、ディスポ無いなら、そっち待つことにしよう。

[36: 匿名さん]

この戸数ディスポーザーなしはないでしょうから普通にあると思いますよ

[37: マンション検討中さん]

いいなー。買いたい。低層階でいいから買いたいな。この立地待ってたんだよ。早くMR行きたい。まだかなー。

[38: 評判気になるさん]

>>37 マンション検討中さん
この騒音激しい立地待ってたとか冗談きついよ。

[39: 匿名さん]

これだけ駅近くなら待ってた人もいるでしょうね
あと規模的にもこれくらいあると安心ですし
小規模が多かったエリアですからね

[40: マンション検討中さん]

事業協力者住戸が4割超という点はいかがでしょう。
条件良い部屋はほとんど選べなかったりするんでしょうか？

[41: マンション検討中さん]

三井だからどうせ値段吊り上げまくるんでしょ？これがすみふだったらもっとかっこいいの作ってくれただろうに。ディスポつかないなら失敗だね。

[42: マンション比較中さん]

ここの緑道は桜が綺麗なんですよね。まあ騒音でそれどころではないとは思いますが。。

[43: マンション検討中さん]

北側は10車線くらいあるよね、、、

[44: 匿名さん]

価格次第ですが騒音さしひいても
人気になるかもしれない要素はありますね

[45: 通りがかりさん]

同じ初台1丁目内にパークホームズ初台という名称のマンションが既にあるのにもかかわらず、（ザ レジデンスとつくとはいえ）ここもパークホームズ初台なのですね。

住み始めたら、郵便物や宅配便の誤配、タクシーの到着間違いといったトラブルか多発しやすそうなのに、よくこのマンション名にしたなぁと思います。

[46: 匿名さん]

名前などにはこだわりはないのでよいのですが三井さんには市ヶ谷のように価格面で期待してます　120戸規模ですからディスポーザーなど設備面ではそれなりになると思いますし、修繕などでも安心ですかね

[47: マンション検討中さん]

北側にも居室設けるんだとしたら相当うるさいですし住めたもんじゃないと思います。甲州街道沿いのマンションに以前住んでいたのですが(階数は10階以上)、二重窓だったとしてもうるさいです。空気の入れ替えについては新鮮とは程遠いですよ。価格次第ですがネガティブ要素が強いですね。一方南側は緑道なのでいいですね。いずれにせよ気になる物件ではあります。

[48: 匿名さん]

246沿いのパークコートを内見したことありますが案外音は平気でした　首都高もありましたし条件的にはにてるのかなと感じてみてます

[49: 匿名さん]

Iタイプの洋室③は部屋として利用するのはちょっと難しそう。4畳の広さしかないし、全体がウォールドアになっているし
個室感がすくない。
オープンしてリビングとして利用するか、ワンちゃん用のスペース、書斎や勉強部屋として利用するならいいのかな。

そうなると、四人暮らしで異性の兄弟の場合、部屋の配分はちょっと困りそうですね。

子供一人の3人家族がちょうどよさそうです。

[50: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
中古でパークホームズ初台(初台徒歩3分、57.81平米で7,480万円)が坪単価430万円弱なので、新築プレミアで450万円近くまで行っても違和感ないですよ。特に南側は。

[51: TGW41&PRTS52&PHIK5132&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&PCA267&MSU373]

江戸城「表城下」(大手門＝大手町から半円形地域)で生まれ育ち、商売環境含め
中央関係業務等で、しっかり収入を得てきた。江戸期からの歴史地は面白い。
東京は勿論、神奈川・埼玉・千葉他の各県に満遍なく多くの知人関係が、居所を構え、
散らばってるだけに、係わりのある地域も多い。

本件地は、現在の東京(江戸)の発展の黎明基盤となった、第2期の重要地の一角だ。
時節柄、行き来が少なくなっているが、オペラシティ界隈は定番出没地の一つ。
古くから東京&上野駅の西の対極地は、なんといっても新宿。
丸の内にあった都庁を西新宿に移転して久しいが、そのインフラ移動網は、東西線、
西武新宿線、中央総武線、新宿線、丸の内線、千代田線等が網羅されており、
小田急・京王線からの乗り入れ含め都心東京駅周辺界隈方面に来れる。

初台はオペラシティ（タケミツメモリアルホール&オペラパレス）目的他で行くことが多い。
都心からは、外堀・靖国道路他からR20新宿通（甲州街道）に入れば、新宿駅南口を
通過し程近い。新宿駅から新宿線(京王新線)で行くことも多いが、徒歩でも店舗も
適宜あり苦にならない。都心方面からは、新宿線が直に来れて便利。

初台の交差点(山手通&甲州街道)は、中央環状線の高速開通で、高架ICができて、
表通りは、幡ヶ谷・笹塚方面も都心の首都高沿道の雰囲気。ただ、北の水道通りや、
本件地の緑道がある一筋内部は、結構落ち着いた雰囲気だ。
物件北側は甲州街道（首都高⇔中央高速道）だが、基本開放面は
南東(明治神宮・代々木公園・原宿方面）で、基本専有が50㎡以上主体なのは良い。

明治神宮は、毎年初詣している４寺社の一つ。今年元日は異例の少なさで、
南神門手前からは、区分された形で本殿に向かう型式。参拝は各ラインを一列に
並ぶ方式。神宮橋からは、過去見たことがない参拝客の参道行列（皆左側歩行）がみれ、
縁起物も例年場所での販売は全面中止で、代々木方面特設売り場が設けられた。
会館営業も全面営業停止処置。

本物件は少し歩くが、参宮橋西参道から行け、普段は緑道含め散歩もできる。
いみじくも、北参道方面には同じ三井のタワー物件も販売される。
ここは、渋谷区所在、対面北側のオペラシティは、大所のオペラパレスは渋谷区だが、
もう一つのオペラシティホール（タケミツメモリアル及びタワー）は新宿区所在となる。
タワー(駅直結)には地下～2Fには飲食・書籍・物販他店舗もあり、上層は
レストラン街もあり、好展望が得られる。クリニックも入っている。
オペラ・バレエ・演劇・クラシックコンサート（内外）好き、既沿線周辺居住者には好適地で、
就業地は新宿でも都心界隈でも便利。

新宿の繁華街も近く、都心方面も新宿線に乗れば早く着く。なお、初台駅は
平面上下線ホームではなく、2層の上下階に上下線がそれぞれある。
首都高新宿線では、都心から、中央総武線並走地を過ぎ、代々木ICを過ぎてからの
西新宿高層ビル群の眺望は圧巻の景色が望める。
また、新宿地下道街は大手町⇔銀座広域界隈地下道に迫るほど、道筋があり、
都心側含め、東京生まれの少数が知る面白さがある。NK225等知人が多ければ
知れる機会も増える。

[52: 通りがかりさん]

>>50 マンション検討中さん
この物件1年くらい売れてねぇぞ。設定高すぎ

[53: マンコミュファンさん]

坪490万は覚悟しました。

[54: マンション検討中さん]

一般販売対象外住戸多いですね。

[55: 名無し]

マンマニ砲とやらを撃ってもらえよ

[56: 通りがかりさん]

https://www.city.shibuya.tokyo.jp/news/oshirase/tamagawajosui_saiseibi...
すぐ近くの緑道が整備されるみたいです。今は少し暗いところもありますが、整ってもらえば、更に良いかなと期待してます。
スーパーはOKストア、たまに成城石井で、オペラシティには郵便局、キャンドゥ、ドラッグストア、カフェがあるから日常品、食べ物は困らないかと。
京王新線は便利だと思ってます。たしかに、高速が近すぎて不安はありますね。
駅は近いから価値はあるかと。

[57: 匿名さん]

地権者多いし高そうだな。
高速近いんだから一種換気くらいはつけて欲しいな。
まぁ天カセアピってる位だし無理やろな。

[58: 評判気になるさん]

同じ初台一丁目にパークホームズ初台とパークホームズ初台ザレジデンス
とりあえず名前変えようよ

[59: 匿名さん]

>>57 匿名さん
勝手なイメージだがここの地権者ガラ悪そう。

[60: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
SUUMOに出てる金額が相場ではないので、ご注意ください

[61: 通りがかりさん]

>>50 マンション検討中さん
中古のパークホームズ初台比較するとこちらの方が断然いいですよ。　
スーモと現地見ましたが、2階であの値段はここを販売するためのネタで、三井リハウスが高値付けてるとしか思えない。　
私なら同じ2階はならこちらをお勧めします。
あちらは賃貸マンションみたいですし、　
名前だけで、全く属性が違うマンションです。　
初台周辺強いて言うならば、　
パークコート駅から離れるが低層で素敵、　
パークコート渋谷本町はタワマン風だけど、新築分譲価格安いなりで普通に安っぽい。
甲州街道沿いピアースセンなんとかは問題外、　
山手通りのプラウド渋谷本町は内装も素晴らしいし、大江戸線も使えて駅近で、部屋もいいがそれなりに高い。　
ここに期待、値段次第。　
坪450は高いかな。　

[62: 通りがかりさん]

>>61 通りがかりさん　
確かに商店街並びにあるパークホームズの中古価格は誰もかいませんね、
中古になったとしてもこちらの方がポテンシャルが高い。　
私の予測ではここは坪３５０万円からいって坪４４０万円くらいでしょ。　　　
最上回100米超えは坪４５０万円
今分譲中市ヶ谷や北参道のパークコートを鑑みる時
それ以上高い値付けでは売れませんね。

[63: 匿名さん]

間取りを見ようとして「一般販売対象外住戸」がすごく多いのに気付きました。
これはオーナーの所有なんですか？他でもオーナー住戸を見たことがありますが、ここまで多くなかったので…
社宅になるのでしょうか。
分譲賃貸？

一般販売対象外住戸の隣や下階に住んだとして、何か配慮しなくてはいけないならイヤだなと思ったんですが…考えすぎでしょうか。

[64: 検討中]

比較したいので、仕様と値段を早くしりたいです。

[65: 買い替え検討中さん]

明るさの視点ならコンクリ立ち上がりの高い部屋を
避けた方がいいというのは分かりますが、

冬場のリビングへの直接的な日照に価値を求めるなら
コンクリの立ち上がり自体はあんまり気にならない。
むしろ周辺タワマンに囲まれてるなら
それの方がいいと思うくらい。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>62 通りがかりさん

流石にここの1番広い間取りが1.8億円で買える訳は無いと思いますよ。
それだと近辺でお買得と言われたヴィークコート代々木参宮橋より安くなってしまう。

低層階　高速側は安い値段で出さざるを得ないですが高層階南側、高層階東側が坪450で出す事は無いかなと思います。

[67: 匿名さん]

建て替え事業だし高速脇だし仕様そんな高くないし普通の板マンだし、ヴィークよりは安くするんじゃない？

[68: 検討中]

梅ヶ丘駅のプラウド世田谷代田が坪600万？なんて噂になっているので、ここが450位なら断然こちらがいいのですが，三井さんだし…駅も近いし。　

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん

普通の板マン？内廊下ですよ。

[70: マンコミュファンさん]

三井の物件ですからね。安くはないですね。徒歩2分。