パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[202: マンション掲示板さん]

なんとか火消ししようとするコメントが多いですね、関係者か地権者の方でしょうか。私はマンションは一生に一度買うかどうかの高い買い物なのでケチのついた物件はやはり買いたくないです。こちらは見送り、笹塚の駅前物件の2期抽選に申し込みました。笹塚当選しなかったら西新宿物件出るまで待つ事にします。

[203: マンション検討中さん]

火消しも何もまだ問題起こってないし、三井のマンションでだめなら何なら良いのか分からんよ。心配し始めたらきりないよ。旭化成だって心配になるよ。なので冷静な判断が必要です。

[204: 匿名さん]

やらかしたゼネコンはいい職人集められないって事だよ。これは一朝一夕じゃ改善不可。特に乾式壁の施工が弱いとみた。図面からじゃ分からんけど乾式壁使われてたら避けた方が良い。寝室ひとつ行灯ありのナロースパン中心で他住戸と接する壁面多いし。

[205: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
105さんが「図面だとコンクリ壁なのに乾式壁だったからびびった」的なことを書いてたので乾式壁なんだと思ってました．

>>200 マンション検討中さん

15年で人に貸すってことはそれまでに完済するってことですよね？担保ローン借換はリスキーだし．
それだけ資金的に余裕があって，なおかつ腹括ってるなら全く問題ないと思います．
覚悟して買ってたら，2年の保証期間中でマンションあげての修繕依頼とかもできますしね（シティタワー恵比寿はそれで発覚したんだろうし）．

[206: 匿名さん]

200さんじゃないけど、ローン使ったことありません。いつも現金です。

[207: 匿名さん]

ここ乾式壁なんですか？

[208: マンション検討中]

>>207 匿名さん
図面だとコンクリート壁なんですよね。ただ105さん曰く乾式壁とのこと。
本当のところはMR行って営業さんに聞くまで分からないですね。

[209: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん

105です。2月末に電話で問い合わせて階数に関わらず戸境壁は乾式と言われました。二度訊き直しましたが、そうですとの回答。でもちょっと自信なさそうな雰囲気もあったので、是非モデルルームで確認して来てください。

[210: 匿名さん]

乾式壁だったらパスですね。
板マン選ぶ意味が無くなる。

[211: マンション検討中さん]

西松建設の乾式壁は不安なん？

[212: マンション検討中]

>>209 匿名さん
言及しまくってすみません。わざわざ電話で確認されてたんですね。ほぼ乾式で確定な気もしますが、営業も適当なこと言う可能性もあるし、MR一番乗りの人の報告に期待ですね。

[213: マンション検討中さん]

市ヶ谷もそうだけど、三井は図面読めないのかな、販売中止になったらしないですよね。　
図面は乾式壁でなかったですね。

[214: 匿名さん]

販売時期延びてる？

[215: マンション検討中]

>>214 匿名さん
ほんとだ！
5月下旬が6月下旬に変更されてる！

[216: 名無しさん]

真偽不明だけど、北参道が坪800とか噂されているなか、ここはいくらなのか。

[217: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
平均坪480ぐらいを期待したいところですが、坪500は軽く越えそうですかね。坪550を予測します。
コロナ禍でも都内6区のマンションは新築も中古も売れ行き好調ですから、駅近希少地のココは強気で来るかと。流石に坪600は無いとは思いますが、北参道が本当に噂レベルの坪800超えで来るなら、パークコートとパークホームズでは仕様が違うとはいえ無いとは言えないかも。

[218: 名無しさん]

>>217 マンション検討中さん
ひぃえー。どこまで行くの。

[219: 匿名さん]

あくまで個人の私見で何の根拠もないけどね

[220: 検討板ユーザーさん]

北参道は番町や虎ノ門と同じ価格設定でした。坪850万くらい？

[221: 名無しさん]

>>219 匿名さん
なんちゅー時代や。初台も550でサクッと完売するやろか

[222: 匿名さん]

>213 マンション検討中さん
図面上、乾式壁を表現する場合は、乾式壁の部分に斜線を引いて表しているパターンが多いですよね。
このマンションのHPの間取り図を見ますと、
通常、単線で戸境壁部分を書くところを二重線を使って書いてある間取りがあります。
この２重線を使って書いてある部分が乾式壁なのでしょう。
最近はこういう手を使って、乾式壁か湿式壁かわからないような表現を見かけます。
私も老眼なのでこの掲示板に投稿されるまで気づきませんでした。

[223: マンション検討中さん]

こちらの物件は一般販売戸数が全戸数の半分位ですが、残りは地権者が最初から賃貸に出すのでしょうか？　賃貸の多いマンションはゴミ出しなどでマナーの悪い人も多く、避けたいな…と思っています。

[224: 通りがかりさん]

>>223 マンション検討中さん
ここは1LDK少ないし住み直す方が多いのでは？

[225: マンション検討中さん]

坪450？

[226: マンション検討中さん]

遠方からなので現地の様子がよくわからないのですが、暮らす上で何か支障があるとすれば何かありますか？渋谷区特に初台付近在住の方がいらっしゃったら教えていただいきたいです。かなり気になっています。

[227: マンション検討中さん]

三井は利益主義に転換。
コロナバブルで初台だと坪530万やろ。
清水は坪500万で即完よ。

[228: マンション検討中さん]

スーパーが遠い。

[229: マンション検討中さん]

坪500万円台は間違いない。坪450万円の部屋があったら抽選必至？
三井は、日本橋やパークタワー勝どきは安いけど何故？

[230: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

現地は必ず確認してください。特にここは。人によっては、幹線通り、高速道路沿いなので、一目でちょっと無理と思うかもしれません。

[231: 買い替え検討中さん]

>>226 マンション検討中さん

こちらの方が周辺について紹介していますよ。個人的には虫が気になりますが。
https://www.emichannelmansion.com/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%83%9b...

[232: 匿名さん]

京王新線単線だぞ。時刻表確認した方がいいよ。
あと高速に加え一般道の車通りもヤバい。換気フィルター２週間で真っ黒でしょ。
ここ平均坪450で予定してるはずだけどそれよ上げてきたら俺はパスかな。

[233: マンション検討中]

>>226 マンション検討中さん
他の方も言ってますが、近くにスーパーがない、山手通り、甲州街道、高速と3本の交通量の多い道路が近い、甲州街道の歩道は歩道橋のせいで超狭い、など住む環境としてはマイナス要素多めです。
面倒でも現地でマイナス要素が許容可能か、調べてから検討することをおすすめします。MR行く時に足を伸ばしてみては？

[234: マンション検討中さん]

成城石井あるぞ

[235: マンション検討中さん]

>>234 マンション検討中さん
成城石井や、まいばすけっとはある。マルエツやオーケーストア、サミットは近いとは言えない。

[236: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
場所としてはオフィスがあってるなーという感じはする。静寂さや空気は期待できない。ただ、眺望良し・グレード良し・利便性は高いから値段も高いだろうなぁ。予想は475！

[237: マンション検討中]

>>234 マンション検討中さん
すみません。勝手ながらミニスーパーはスーパーとみなしてなかった…。
>235
多分一番近いのはベンガベンガかな？いや、マルエツプチの方が近いか…？いずれにせよ近くないですよね。

[238: 匿名さん]

この立地だと一種換気が欲しい
でも最近のみちゅい見てると同時吸排気のレンジフードすら省きそう。

[239: マンション検討中さん]

坪450?600万円、平均500万円を予想します。
坪450万は道路側のAタイプ、600万は最上階の130m2超えの部屋、南向きのB?Iタイプが480?530万ぐらいかな。個人的予測です。

[240: 購入経験者さん]

OKスーパーの方面は下りになっているから、帰りは上り坂で地図の見た目以上にキツいよ

[241: 匿名さん]

住環境はよくないすよね。笹塚の方があらゆる意味で便利。初台が勝ってるのは新宿への距離だけ。

[242: マンション検討中]

>>240 購入経験者さん
オーケーは安いから爆買い→大荷物を手に坂で泣きをみる、周辺住民あるあるです。

[243: マンション検討中さん]

>>241
笹塚の方が利便性は高いけど、初台駅の南側、甲州街道の南側は西原や参宮橋に隣接したエリアだから、落ちついた高級住宅街ではある。高級感と意味では笹塚は遠く及ばないよ。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
いや、それパークコート代々木初台あるあたりや参宮橋の辺りはそうだろうけど、高速、幹線道路脇の本物件立地はちゃうやろ…。初台駅からの動線、全部安請け合いのボロマンだ

[245: 購入経験者さん]

>>244
駅からの動線にボロマンしかないと言われても、過去初台駅2分内の優良立地をデベが手に入れる機会がなかったから100戸越えるようなマンションが立たなかっただけで。同じ町名のパークコート代々木初台も、参宮橋付近もこの物件から歩いて10分かからない同じエリアだと思うけど。笹塚の昔ながらの商店街とかは便利と思うけど、それこそがTHE下町笹塚な訳で。

[246: 購入検討中]

>>245 購入経験者さん
初台と笹塚の良さは違うよ。
初台は、新宿やオペラハウス、新宿中央公園、明治神宮に近く活動的な人は飽きない。日常生活の利便性は笹塚の方が上かもしれないが。地位は旧お屋敷エリアの初台が上だけど昔の話でもあるしな。甲州街道の問題はお互い様でもある。

[247: 匿名さん]

まだ8年後？だけど西新宿の再開発があるよね。あっちのツインマンションはきっと買えない価格だろうからこっちはお得かもね。

[248: 匿名さん]

京王新線の使いづらさがネック。山手線沿線住なので10分に1本とか15分に一本は耐えられるか分からん。しかも大江戸線より深いんでしょ？

[249: マンション検討中]

>>245 購入経験者さん
現地行かれたことありますか？
この物件の付近と、西原寄りのパークコート代々木初台、参宮橋方面の雰囲気はちょっと違うと個人的に思います。
この物件に接する甲州街道南側の歩道の感じは是非一度見ていただきたい。特に初台駅までの動線。

>247匿名さん
さすがに十二壮通りのあそこは比較するには遠くないですか？

>248匿名さん
単線ですからね。ピーク時はさすがに6分に1本くらいのはずですけど。
調布方面行きは大江戸線の西新宿五丁目より深いか、同じくらいかな？

[250: 買い替え検討中さん]

単線ってなんですか？ホームが上下に分かれてることを言ってる？
普通にピーク時は3分に1本ありますけど。

[251: マンション検討中]

>>250 買い替え検討中さん

すみません。単線は勘違いでした。笹塚?幡ヶ谷間の踏切が単線だったんで、てっきり一部単線だと思ってました。
調べたら複々線の一線だけが地上に出てるとのこと。