パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[201: 匿名さん]

ゼネコンはしかり三井の施工管理や検査かかってると思います。　
パークホームズ市ヶ谷の件を鑑みると、わかりませんが、　
三井が逆にしっかり動きをするのではと思います。
私が購入したマンションは施工不良だらけです。　受け渡し後も揉めております。
ゼネコン仕事しかり、何よりデベが施工検査が甘さがありました。　　　
所詮デベは大手でもそのようなもんでしょう。　
三井はもちろん西松も大手ゼネコンのプライドを見せて欲しいですね。

[202: マンション掲示板さん]

なんとか火消ししようとするコメントが多いですね、関係者か地権者の方でしょうか。私はマンションは一生に一度買うかどうかの高い買い物なのでケチのついた物件はやはり買いたくないです。こちらは見送り、笹塚の駅前物件の2期抽選に申し込みました。笹塚当選しなかったら西新宿物件出るまで待つ事にします。

[203: マンション検討中さん]

火消しも何もまだ問題起こってないし、三井のマンションでだめなら何なら良いのか分からんよ。心配し始めたらきりないよ。旭化成だって心配になるよ。なので冷静な判断が必要です。

[204: 匿名さん]

やらかしたゼネコンはいい職人集められないって事だよ。これは一朝一夕じゃ改善不可。特に乾式壁の施工が弱いとみた。図面からじゃ分からんけど乾式壁使われてたら避けた方が良い。寝室ひとつ行灯ありのナロースパン中心で他住戸と接する壁面多いし。

[205: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
105さんが「図面だとコンクリ壁なのに乾式壁だったからびびった」的なことを書いてたので乾式壁なんだと思ってました．

>>200 マンション検討中さん

15年で人に貸すってことはそれまでに完済するってことですよね？担保ローン借換はリスキーだし．
それだけ資金的に余裕があって，なおかつ腹括ってるなら全く問題ないと思います．
覚悟して買ってたら，2年の保証期間中でマンションあげての修繕依頼とかもできますしね（シティタワー恵比寿はそれで発覚したんだろうし）．

[206: 匿名さん]

200さんじゃないけど、ローン使ったことありません。いつも現金です。

[207: 匿名さん]

ここ乾式壁なんですか？

[208: マンション検討中]

>>207 匿名さん
図面だとコンクリート壁なんですよね。ただ105さん曰く乾式壁とのこと。
本当のところはMR行って営業さんに聞くまで分からないですね。

[209: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん

105です。2月末に電話で問い合わせて階数に関わらず戸境壁は乾式と言われました。二度訊き直しましたが、そうですとの回答。でもちょっと自信なさそうな雰囲気もあったので、是非モデルルームで確認して来てください。

[210: 匿名さん]

乾式壁だったらパスですね。
板マン選ぶ意味が無くなる。

[211: マンション検討中さん]

西松建設の乾式壁は不安なん？

[212: マンション検討中]

>>209 匿名さん
言及しまくってすみません。わざわざ電話で確認されてたんですね。ほぼ乾式で確定な気もしますが、営業も適当なこと言う可能性もあるし、MR一番乗りの人の報告に期待ですね。

[213: マンション検討中さん]

市ヶ谷もそうだけど、三井は図面読めないのかな、販売中止になったらしないですよね。　
図面は乾式壁でなかったですね。

[214: 匿名さん]

販売時期延びてる？

[215: マンション検討中]

>>214 匿名さん
ほんとだ！
5月下旬が6月下旬に変更されてる！

[216: 名無しさん]

真偽不明だけど、北参道が坪800とか噂されているなか、ここはいくらなのか。

[217: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
平均坪480ぐらいを期待したいところですが、坪500は軽く越えそうですかね。坪550を予測します。
コロナ禍でも都内6区のマンションは新築も中古も売れ行き好調ですから、駅近希少地のココは強気で来るかと。流石に坪600は無いとは思いますが、北参道が本当に噂レベルの坪800超えで来るなら、パークコートとパークホームズでは仕様が違うとはいえ無いとは言えないかも。

[218: 名無しさん]

>>217 マンション検討中さん
ひぃえー。どこまで行くの。

[219: 匿名さん]

あくまで個人の私見で何の根拠もないけどね

[220: 検討板ユーザーさん]

北参道は番町や虎ノ門と同じ価格設定でした。坪850万くらい？

[221: 名無しさん]

>>219 匿名さん
なんちゅー時代や。初台も550でサクッと完売するやろか

[222: 匿名さん]

>213 マンション検討中さん
図面上、乾式壁を表現する場合は、乾式壁の部分に斜線を引いて表しているパターンが多いですよね。
このマンションのHPの間取り図を見ますと、
通常、単線で戸境壁部分を書くところを二重線を使って書いてある間取りがあります。
この２重線を使って書いてある部分が乾式壁なのでしょう。
最近はこういう手を使って、乾式壁か湿式壁かわからないような表現を見かけます。
私も老眼なのでこの掲示板に投稿されるまで気づきませんでした。

[223: マンション検討中さん]

こちらの物件は一般販売戸数が全戸数の半分位ですが、残りは地権者が最初から賃貸に出すのでしょうか？　賃貸の多いマンションはゴミ出しなどでマナーの悪い人も多く、避けたいな…と思っています。

[224: 通りがかりさん]

>>223 マンション検討中さん
ここは1LDK少ないし住み直す方が多いのでは？

[225: マンション検討中さん]

坪450？

[226: マンション検討中さん]

遠方からなので現地の様子がよくわからないのですが、暮らす上で何か支障があるとすれば何かありますか？渋谷区特に初台付近在住の方がいらっしゃったら教えていただいきたいです。かなり気になっています。

[227: マンション検討中さん]

三井は利益主義に転換。
コロナバブルで初台だと坪530万やろ。
清水は坪500万で即完よ。

[228: マンション検討中さん]

スーパーが遠い。

[229: マンション検討中さん]

坪500万円台は間違いない。坪450万円の部屋があったら抽選必至？
三井は、日本橋やパークタワー勝どきは安いけど何故？

[230: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

現地は必ず確認してください。特にここは。人によっては、幹線通り、高速道路沿いなので、一目でちょっと無理と思うかもしれません。

[231: 買い替え検討中さん]

>>226 マンション検討中さん

こちらの方が周辺について紹介していますよ。個人的には虫が気になりますが。
https://www.emichannelmansion.com/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%83%9b...

[232: 匿名さん]

京王新線単線だぞ。時刻表確認した方がいいよ。
あと高速に加え一般道の車通りもヤバい。換気フィルター２週間で真っ黒でしょ。
ここ平均坪450で予定してるはずだけどそれよ上げてきたら俺はパスかな。

[233: マンション検討中]

>>226 マンション検討中さん
他の方も言ってますが、近くにスーパーがない、山手通り、甲州街道、高速と3本の交通量の多い道路が近い、甲州街道の歩道は歩道橋のせいで超狭い、など住む環境としてはマイナス要素多めです。
面倒でも現地でマイナス要素が許容可能か、調べてから検討することをおすすめします。MR行く時に足を伸ばしてみては？

[234: マンション検討中さん]

成城石井あるぞ

[235: マンション検討中さん]

>>234 マンション検討中さん
成城石井や、まいばすけっとはある。マルエツやオーケーストア、サミットは近いとは言えない。

[236: マンション検討中さん]

>>233 マンション検討中さん
場所としてはオフィスがあってるなーという感じはする。静寂さや空気は期待できない。ただ、眺望良し・グレード良し・利便性は高いから値段も高いだろうなぁ。予想は475！

[237: マンション検討中]

>>234 マンション検討中さん
すみません。勝手ながらミニスーパーはスーパーとみなしてなかった…。
>235
多分一番近いのはベンガベンガかな？いや、マルエツプチの方が近いか…？いずれにせよ近くないですよね。

[238: 匿名さん]

この立地だと一種換気が欲しい
でも最近のみちゅい見てると同時吸排気のレンジフードすら省きそう。

[239: マンション検討中さん]

坪450?600万円、平均500万円を予想します。
坪450万は道路側のAタイプ、600万は最上階の130m2超えの部屋、南向きのB?Iタイプが480?530万ぐらいかな。個人的予測です。

[240: 購入経験者さん]

OKスーパーの方面は下りになっているから、帰りは上り坂で地図の見た目以上にキツいよ

[241: 匿名さん]

住環境はよくないすよね。笹塚の方があらゆる意味で便利。初台が勝ってるのは新宿への距離だけ。

[242: マンション検討中]

>>240 購入経験者さん
オーケーは安いから爆買い→大荷物を手に坂で泣きをみる、周辺住民あるあるです。

[243: マンション検討中さん]

>>241
笹塚の方が利便性は高いけど、初台駅の南側、甲州街道の南側は西原や参宮橋に隣接したエリアだから、落ちついた高級住宅街ではある。高級感と意味では笹塚は遠く及ばないよ。

[244: 匿名さん]

>>243 マンション検討中さん
いや、それパークコート代々木初台あるあたりや参宮橋の辺りはそうだろうけど、高速、幹線道路脇の本物件立地はちゃうやろ…。初台駅からの動線、全部安請け合いのボロマンだ

[245: 購入経験者さん]

>>244
駅からの動線にボロマンしかないと言われても、過去初台駅2分内の優良立地をデベが手に入れる機会がなかったから100戸越えるようなマンションが立たなかっただけで。同じ町名のパークコート代々木初台も、参宮橋付近もこの物件から歩いて10分かからない同じエリアだと思うけど。笹塚の昔ながらの商店街とかは便利と思うけど、それこそがTHE下町笹塚な訳で。

[246: 購入検討中]

>>245 購入経験者さん
初台と笹塚の良さは違うよ。
初台は、新宿やオペラハウス、新宿中央公園、明治神宮に近く活動的な人は飽きない。日常生活の利便性は笹塚の方が上かもしれないが。地位は旧お屋敷エリアの初台が上だけど昔の話でもあるしな。甲州街道の問題はお互い様でもある。

[247: 匿名さん]

まだ8年後？だけど西新宿の再開発があるよね。あっちのツインマンションはきっと買えない価格だろうからこっちはお得かもね。

[248: 匿名さん]

京王新線の使いづらさがネック。山手線沿線住なので10分に1本とか15分に一本は耐えられるか分からん。しかも大江戸線より深いんでしょ？

[249: マンション検討中]

>>245 購入経験者さん
現地行かれたことありますか？
この物件の付近と、西原寄りのパークコート代々木初台、参宮橋方面の雰囲気はちょっと違うと個人的に思います。
この物件に接する甲州街道南側の歩道の感じは是非一度見ていただきたい。特に初台駅までの動線。

>247匿名さん
さすがに十二壮通りのあそこは比較するには遠くないですか？

>248匿名さん
単線ですからね。ピーク時はさすがに6分に1本くらいのはずですけど。
調布方面行きは大江戸線の西新宿五丁目より深いか、同じくらいかな？

[250: 買い替え検討中さん]

単線ってなんですか？ホームが上下に分かれてることを言ってる？
普通にピーク時は3分に1本ありますけど。

[251: マンション検討中]

>>250 買い替え検討中さん

すみません。単線は勘違いでした。笹塚?幡ヶ谷間の踏切が単線だったんで、てっきり一部単線だと思ってました。
調べたら複々線の一線だけが地上に出てるとのこと。

[252: 検討板ユーザーさん]

>>249 マンション検討中さん
　
西新宿8年後というのは十二壮通り五丁目再開発ではなく、三丁目のツインタワーことでしょう。
単線ではありません。複線かつ本数も十分あります。

[253: 猫]

>>252 検討板ユーザーさん
三丁目ツインも、500くらいを想像。だって戸数ありすぎでしょ。北参道の5倍か6倍ある。

[254: マンコミュファンさん]

>>253 猫さん

同意。初台の超大型案件で高値追求なんて出来ないよね。
眺望無い住戸も多くなるだろうし。

[255: 猫]

>>254 マンコミュファンさん
ですよね！金貯めよ

[256: マンション掲示板さん]

確かに物件?駅の甲州街道歩道は一部狭いけど、メインエントランスは緑道側だし駅に行くなら緑道歩いた方が早い。
わざわざ遠回りかつ狭い甲州街道歩道で駅に行く機会は少ないと思うよ。

[257: 購入経験者さん]

3丁目の再開発は日本への投資優遇制度のアジアヘッドクオーター特区に指定されたエリアになっているので、アジア富裕層がツインタワーを買い占めていくことになりそうな気がしますね。

[258: 匿名さん]

初台駅南口はエスカレータもなく不便ですよね。
オペラシティ側の動線を普段使いすることになりそう。
緑道はどう変わるんですかね。
いつも物件近くの小屋にホームレスの方居ますよね。

[259: 匿名さん]

3丁目の再開発、野村、700から800予想。
スレあるので参考に。

[260: 匿名さん]

>>252 検討板ユーザーさん

十分に無いでしょ。早朝夜間帯は15分に一本だよ

[261: マル○ツ]

>>259 匿名さん
それが本当ならパークタワー渋谷本町・プラウド渋谷本町仕込む。半額近い坪400?500で動いてる。３丁目竣工する頃に恩恵受ける可能性高い。

[262: 匿名さん]

ツインタワー高値予想マンは周辺中古買い漁ってエビデンス見せて欲しい。

[263: 名無しさん]

現地行ったけど緑道側が思ったのと違うというか、鬱蒼としていて夜とか治安大丈夫なのかな
国道側は予想通りだったけど、最も近いスーパーの成城石井が信号渡らないとでアクセス面倒そう

[264: 匿名さん]

>>263 名無しさん

スーパー周りに無いからね。地下鉄直結のオペラシティの成城石井で買い物してサブエントランスから帰宅って流れになると思うよ。

[265: デベにお勤めさん]

>>260
上下ともに6時台に平日7本、土日6本、23時台は平日土日ともに6本ある。15分間隔なんてない。
さらに平日の8時台は上下ともに16本もある。
15分以上の間隔があくのは、5時台の始発とその次だけ。
なんで、そんな嘘を書くの？

[266: 匿名さん]

265ですが、デフォルトで名前がデベにお勤めさん となってしまいましたが、デベとは全然関係ないです。あまりにも真実と違うので、書込みしただけです。

[267: マンション検討中]

>>263 名無しさん

夜暗いですよね、あそこ。
あと雨の日の出勤とか泥跳ねするだろうし、日常的に使うのはちょっと…。

[268: マンション検討中さん]

坪500万で調整中らしいぞ。

[269: 匿名さん]

500でも良いから2L中一種換気にしてくれ
なんで角だけ全熱で中住戸は三種なんだよ。格差ありすぎだろ

[270: 匿名さん]

>>265 デベにお勤めさん

若葉だから。

[271: にゃさん]

>>268 マンション検討中さん
どこからの情報なの？やめて。

[272: マンション検討中さん]

北参道と整合性持たせたお値段希望。
坪525万にしないと抽選倍率が懸念。

[273: 通りがかりさん]

>>269 匿名さん　
どこに一種換気情報ありました？

[274: にゃさん]

>>272 マンション検討中さん
もうモデルルーム始まってるの？

[275: マンション検討中さん]

>>272 マンション検討中さん
ここのマンションは北側のAタイプだけが特殊で坪単価を引き下げるから、坪平均500万でもメインの南側の緑道沿いの部屋は坪530万ぐらいのイメージかなと予測してます。初台でこの単価で売れるのかと個人的には少し疑問には思いますが、今の新築マンション需要からしたら初台徒歩2分のここは売り抜けてしまいそうです。地権者多いですが、竣工もまだまだ先なので三井も焦らず売るのでは。もう少し坪単価上の可能性もあります。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん

北側は全熱交換、二重サッシ、二面採光で仕様モリモリだよ。
南側と同水準で出すつもりだよ。図面ちゃんとみようね。

[277: 匿名さん]

>>276 匿名さん

二重サッシはわかるのですが、全熱交換は図面から読み取れません。
どこを見ればわかるのですか。

[278: 購入経験者さん]

A,B,G,I,J,Mは全熱交換機あるね。素晴らしい。

[279: 匿名さん]

角住戸一種全熱交換、中住戸は最上階含め3種換気
格差ありすぎでしょ。高速至近なんだから中住戸もせめて1種にすべき

[280: 初台]

坪単価500だの525だの、そんな高いわけないよ。本当はいくらなの？

[281: 匿名さん]

>>280 初台さん

450～480

[282: マンション検討中さん]

オリンピックが開催されるかどうか分からないけど、その時期が過ぎたらこれから出来るマンション少しは安くなるんじゃない！？と期待して待とうかな。

[283: 匿名さん]

>>282 マンション検討中さん

どういうロジック？

[284: 初台]

>>281 匿名さん
妥当だね。中層狙おう。リセールもまぁ期待できる。

[285: 購入経験者さん]

>>283 匿名さん
単なる希望的観測

[286: 匿名さん]

角部屋、一種換気って本当？
３種ぽく見えるんですけど。
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

[287: 匿名さん]

>>286 匿名さん

一種じゃなくて一種の全熱交換式です。
で、中住戸は壁穴の三種換気

月とすっぽんくらい違う。

[288: 匿名さん]

>>287 匿名さん

１種の全熱交換ってどこから読めるの？
https://www.31sumai.com/mfr/X1809/floor_plan/premium_plan.html

各窓のところに通風口があるようにしか見えないのですが。
どこ見れば良いか教えて下さい!

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
エントリー者限定サイトの図面集で確認できますよ。

[290: マンション比較中さん]

うそうそ、騙されちゃダメ。図面に換気方式なんて載ってません。
地権者用の図面でも見て言ってるか、知ったかぶりしてるだけ。

[291: マンション検討中さん]

66平米1億か

[292: マンション検討中さん]

>>289 匿名さん
エントリー者限定サイトを拝見しても見えません。　
これエントリー増やす前情報垂れ流しですか。

[293: 購入経験者さん]

いや載ってるやん…

[294: 匿名さん]

>>292 マンション検討中さん

でしょうね。

[295: マンション検討中さん]

図面に記載ありますね。
図面も読めなくて書き込みしてる人、恥ずかしくないですか？

[296: 匿名さん]

図面では3種換気に読めました。

[297: 匿名さん]

マンマニちゃんに記事書いて貰わないとなにも分からない人が多いんですね。図面最終ページの設備概要に明記されてますよね。図面も読めない、自分で判断もできない、ただ金持ってるだけの人がマンマニちゃん崇めてる理由が少し分かりました。

[298: マンション検討中]

確かにAタイプと角部屋だけ全熱交換機ついてますね。
なんでこんな仕様にしたんだ…。
三井はかなり高値で売るつもりなんだろうな。

個人的には一部の間取りを除いてリビングの下がり天井がガタガタなのが気になる…。あと一括受電だから、じぶん銀行でローン組む人は厳しいですね。

[299: 匿名さん]

いつになったら１種のエビデンス出てくるのかなあ。

[300: マンション比較中さん]

添付のPDFの図面集の方ね。

[301: マンション検討中]

>>299 匿名さん
エビデンスも何も、エントリー者限定サイトにある図面集に書いてありますよ。簡易的な間取り図じゃなくて天井高とかコンセントの位置とかが分かるやつね。
中住戸以外はどの部屋も廊下に付いてます。ぜひご確認を。

[302: 匿名さん]

>>299 匿名さん

武蔵小山とかのパークシティクラスでは第三種換気且つ同時吸排無しだったりしますけど、さすがザレジデンスが付くだけあってしっかりした造り込みとなっていますね。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん

中住戸は3種換気ですよ。高速至近なのに。

[304: マンション掲示板さん]

>>298 マンション検討中さん
ヴィークコートがあの間取りと仕様で坪500万近い単価で完売したなら、ここは400万円台は無いと思うが。530万?570万あたりが妥当なラインかな。中部屋の60㎡のCタイプ低層でギリ9,000万円台。

[305: マンション検討中さん]

こんなの中層階以下は坪500するわけなくない？初台だよ？
どのスレにも高値書いて事情通っぽく振る舞う人いるよね。

[306: 匿名さん]

まぁ単なる個人的な見解だけで、何の根拠もないし予想するのは勝手だし、大目に見てあげて

[307: マンション検討中さん]

地元の人からしたらとんでもない単価なんでしょうね。
でも、規模的、仕様的、立地的にぎりぎり広域集客できる物件なので、めぼしい物件が少ない今、地元常識では理解できない人気になることは十分考えられると思いますよ。
現に私も、これまでは城南でしか探してこなかったんですが、注目して追いかけてますので。

[308: 周辺住民さん]

>>298 マンション検討中さん
一括受電だと、じぶん銀行でローン組めないんですか？

[309: マンション検討中]

>>308 周辺住民さん

組めますよ！ただ利率の割引が使えないだけです！

[310: 匿名さん]

皆さん中住戸だけ三種換気、広い角部屋（と北側2L）は全熱交換なのどう思いますか？
これで平米狭くてグロス抑えられる住戸に単価乗せる様なことされたらかなり萎えるんですけど。

[311: マンコミュファンさん]

平均で坪500万割れは無い。
相場は勉強なっ。

[312: マンション検討中]

>>310 匿名さん

価格次第ですよね。中住戸が相応に安ければ納得だけど、坪単価大して変わらないなら激萎えです。
でも三井なら、換気方式とかよく分かってない客相手に大して変わらない価格で普通に売り抜きそう。

>>311
当初は坪480万くらいかな？って思ってたけど、一部にせよ全熱交換型換気付けたり、天高2600だったりするのをみるに、500万以上つけてきそうですね。その価格なら、自分は立地的にパスだわ。

[313: マンション検討中さん]

今は駅近信仰の時代ですからね。住み心地や周囲の環境よりも、駅から何分かが大切にされるので、三井ブランドで駅2分のこの物件は@500万でも売れちゃうでしょうね。

[314: 通りがかり]

>>311 マンコミュファンさん

500万円はしないでしょ。
450万円くらいじゃないですか？

[315: マンション検討中]

>>314 通りがかりさん

笹塚駅前のが@450万円でほぼ即完したから、もっと高値でいけると思ってそう。

[316: 匿名さん]

>>315 マンション検討中さん

向こうは分譲たったの32戸だしほぼ駅直結、商店街直結、角中心だからね。こっちも全熱交換ありの角は動きはやそうだけど中住戸はどうなんでしょうね。
こっちも

[317: マンション検討中さん]

中古と同じ単価で販売するかなぁ？
三井様はブランドを廉売しちゃあかんよ。

[318: マンション検討中さん]

笹塚の新築は旭化成だし、駅直結ではなくて横断歩道挟んでるし、線路と高速に挟まれてるし、どう考えてもこっちの方が高くなる。

[319: 匿名さん]

>>310 匿名さん

全部3種では？
1種って読めないんですよね。

[320: 匿名さん]

>>319 匿名さん

換気をフロア(グレード)で変えるのはあるけど、中と角で変えた物件は見たことない。

[321: 匿名さん]

>>319 匿名さん

>>301

[322: マンション検討中さん]

小田急線各駅停車の梅ヶ丘駅徒歩9分　プラウド世田谷代田　114㎡/25000万　もう手も足もでません。
三井さんに適正価格を期待するしかありません。宜しくお願い致します。

[323: 匿名さん]

>>322
世田谷代田の価格、それマジ？？
世田谷区の外廊下物件でそれは高過ぎ。。

[324: マンコミュファンさん]

世田谷区よか渋谷区が高くてあたぼーよ。

やぱーりみちゅい初台は壷530万

[325: 匿名さん]

最近の三井は勝どきや日本橋で相場より安売りしてお祭りを演出している。
その流れからするとここも400万円前半くらいはあり得ますよ。

[326: 匿名さん]

条件の悪い部屋で400前半。平均して500弱と予想。

[327: マンション検討中さん]

コロナ対応でパンダ無しにするってば。

早く壷540万で発表して。

[328: 匿名さん]

パンダ350万

[329: 匿名さん]

坪500というのは、中古に目を向けると、山手線の浜松町から池袋までの駅でも、そこそこ買えるくらいの金額。
最近の新築相場で、皆さん感覚が麻痺してるようなので、今一度冷静に視野を広げて比較検討してみることをお奨めします。

[330: 購入経験者さん]

坪500以下の新築で新宿隣駅に住みたいと思えば、ここくらいしかない。それに目の前の再開発で資産性もある程度担保されるしね。

[331: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[332: 匿名さん]

>>330 購入経験者さん

中古マーケットという、同じ土俵に立ったら埋もれる物件。とは言ってみても、選択肢がここしかないなら、ここを買うしかないですね。買い手の立場しては一番弱いけど。

[333: 匿名さん]

>>322 マンション検討中さん

そのお値段、世田谷代田スレッドで語られてるプラウド元代々木町のお値段のように思いました。
世田谷代田でそのお値段なら元代々木町買いますよ。
ただ間取りが微妙ですけど。

[334: 匿名さん]

全熱交換の角住戸、壁穴換気の2Lと単価変わらなくて草

[335: マンション検討中さん]

とんでもない値段だった
低層以外売れるのかこれ

[336: マンション検討中さん]

ほら、言わんこっちゃない。
今の市況と立地から平均坪単価530万
低層パンダで坪単価470万から。

[337: マンション検討中]

@450~640。やっぱりものすごい高かったw

[338: マンション検討中]

>>334 匿名さん

むしろBタイプが1番お買い得という謎仕様でしたねw

[339: マンション検討中さん]

聞いたら全体は平均400後半とのこと。
一回モデル行って聞いてみよかな、、、

[340: マンコミュファンさん]

>>337 マンション検討中さん

表示されてたのは高層階が多かった印象ですけどね。推察するに平均500切りはかたい。

[341: 口コミ知りたいさん]

>>331 匿名さん

間違いない。だからこぞって下落前にここ最近いっきに案内会から契約までを前倒しでバンバン行ってる印象。どうしてもこの物件ってわけではなければ様子見したほうがいいと私は思う。中古の価格付けなんてもってのほか。相場価格に上乗せしすぎて失笑レベル。

[342: 匿名さん]

>>338 マンション検討中さん

立地踏まえても全熱交換&T3orT4サッシ&角部屋&南側開口の3Lは買いだと思う。マンマニあたりが大騒ぎするんじゃないかな。
反対に三種換気&行灯ありの2Lは住環境とリセール両面で不安。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん

角部屋のBタイプは14階でちょうど＠500ぐらい。他部屋との比較では明らかに割安ですよね。
仕様もほぼフルスペックだし、なぜなんだろう？

[344: 購入経験者さん]

>>331 匿名さん
下落下落と言いながら、マンション価格は10年くらい上がり続けてるからねえ

[345: 匿名さん]

Bタイプお得ですね。高層階欲しいが抽選だろうな、、、

[346: 通りがかりさん]

2LDKで探してるけど角部屋がいいからAかなぁ?。いくらだろう。南西だから7300くらいかしら？

[347: 匿名さん]

A結構単価のっけて来そうだけど。全部屋開口部あり、全熱交換、T4二重サッシと2Lの中じゃ段違いに仕様が良い。トイレリビングインなのが減点な位じゃないか？

[348: 通りがかりさん]

>>347 匿名さん

Aの間取りどこでみたんや？

[349: マンション検討中さん]

たしかにAとDの間取りはまだ公開されていないはず。トイレがリビングイン！ありえなくない？

[350: マンション検討中さん]

エントリー者サイトに全間取りが公開されてます。
Aタイプのトイレの件、ドアが直接リビングに面しているわけではないのですが、リビングから洋室へ向かう通路に位置していて、通路とリビングの間に仕切りがないため、ある意味リビングイントイレとも言えるということだと思います。

[351: マンション検討中さん]

>>350 マンション検討中さん

ありがとうございます。エントリーメール3月にきてて忘れてました。たしかにリビングインだけど扉があるなしって感じですが、来客時とか気を使いそうだなぁ

[352: 匿名さん]

パークコート代々木初台を、あの価格で出してるのに
ここが@640とか意味不明なんだけど...。

[353: マンション検討中さん]

結果、最上階は別として、３Fから１７Fで＠440～@520台でしたね。
私はなかなか納得性のあるいいラインだと思いましたけど。
皆さん予想は当たりましたか？

[354: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん

予想と言うか、一ヶ月前くらいから電話で予定価格聞けたよ。アホが高値連呼してたけど。

[355: 匿名さん]

>>353 マンション検討中さん
ここの予想でも500前後ぐらいの人が多かったので全体で500切るぐらいならば妥当～やや格安と感じる人が多いんじゃないでしょうか。

[356: 通りがかりさん]

これは抽選必死

[357: マンション検討中さん]

>>356 通りがかりさん

ですね～
あと@30万高くしてもらってもよかったんですけど

[358: 買い替え検討中さん]

Bタイプってトイレの位置が残念に見えるのですが最近はアレが普通ですか？扉とか水の音が気になりそうで。。。

[359: マンション検討中さん]

え？Bはかなりいい位置かと。

[360: 検討板ユーザーさん]

過剰なお得部屋は時の鐘みたいに抽選になりますよ。
割安になると当たりません。

[361: 匿名さん]

平屋のマンションなんてトイレの位置をどこにしても屁をこいたら丸聞こえですよ。

超高級物件でトイレとリビングの扉以外で、もう１枚、扉があるような間取りなら聞こえないかもしれないですが。

[362: 通りがかりさん]

低層・高層とも魅力があるなか、低層が皆さん記入の価格なら、お祭りになる可能性高いのでは

[363: マンション検討中さん]

>>362 通りがかりさん

たぶん。

ただ、いちばんリーズナブル３LDKであるDタイプが、行灯部屋2室なんですよね。8900万円台からなので安いことは安いんですが。３LDKなら角部屋狙いでしょう。
このマンションは、２LDKのEタイプ、Hタイプに理があるように思いますね。7千数百万円からありますので。

[364: マンション検討中さん]

現地見たけど、クソみたいな緑道だな。癒され感なしの都心のビルの隙間って感じ。夜はヤバそう。ホームレスが寝てても違和感なし。近くの商店街も都心周辺部の貧困層向けみたいな雰囲気で、金出して住むとこかよ。はなから西原、代々木、西新宿にいけよって感じ。

[365: マンション検討中さん]

マンマニさんが早速レポートをアップしてましたね。
「高いけれどもよい買い物ですよね～」というのは同感でした。
外れそうですが角部屋申し込むことにします。スケジュールが短めなので早めにローン審査しないと。

[366: マンション検討中さん]

なるほどー。AとBの寝室の戸境が乾式壁なのね。他は湿壁なのになぜぇぇ。

[367: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
マンマニ、ヴィークコート坪480は安くておすすめしてたわりに、
より駅近のここを坪500で高いけど、と言っている感覚がよくわからないな
ヴィークコート見に行ったけど低層は囲まれ感ひどかったし
ここの方が全然良いと思うんだけどね

[368: 検討板ユーザーさん]

>>367 匿名さん
部屋の広さ違うから安い高いは買いやすさの話でしょ。将来のリセール予測欄はパークホームズのほうが評価してるよ

[369: 検討板ユーザーさん]

ヴィークコート
Cタイプ　3LDK　75.79㎡　4階　10800万円台(新築時)　→　9200万円(築10年時)

パークホームズ
Bタイプ　3LDK　74.45㎡　14階　11200万円台(新築時)　→　10630万円(築10年時)

[370: マンション検討中さん]

マンマニのリセール予測ってどこまで信用できるの？
現時点での周辺の築10年の相場を参考にしてるみたいだけど、
低層階と高層階でかなり変わってくると思うんだよね
１物件で１部屋しか予測ださないけど、物件によってピックアップする部屋が高層階だったり低層階だったりで基準がなんか曖昧

[371: マンマニファン]

>>370 マンション検討中さん
10年後の価格は誰も分からない。なので参考数字。マンマニ予想で分かるのは「相対的に資産価値が手堅いか否か」。でも、それが分かれば充分でしょ。この物件は手堅い。

[372: 通りがかりさん]

>>370 マンション検討中さん

そりゃ全部屋出せるわけでもないし、象徴的な部屋をピックアップして出してるんでしょうね。

[373: マンション検討中さん]

初台なら、もう少し安くなるかと思いましたが。まあ、あまりこの辺りの土地に詳しくない方が、新宿の隣の駅で駅近だからこの値段ですよ、と言われたらこの価格でも買うのかなと言う気もします。その意味では、リセールも安心だろうし意外といいのかも。

[374: 匿名さん]

図面見れないとか連呼してたマンマニ信者が素人の妄想真に受けて手堅いとか言ってるのかな？周辺中古見たら明らかに割高だよ。中古になった途端5%は下落する物件。

[375: マンション検討中]

>>367 匿名さん
立地や仕様はこっちの方が良いし、マンマニさんもエントランスに興奮していたけど、価格が安くは無いとそこまで評価を上げなかったのは間取りじゃないかな。部屋数増やす為にナロースパンとまではいかないまでも細長い部屋が多くなり、廊下が細長い事やトイレ、水回りの位置など間取りが良いと言えないので。マンマニさんが買い推奨する物件はワイドスパンでアウトフレームなど間取りがきれいに取れている事は重視していると思います。

[376: 匿名さん]

マンマニ、周辺中古坪400弱で売り出し480位の大塚タワーは散々ネガってたよ。でも周辺中古350、売り出し500弱の初台は良い買い物らしい。大手デベに忖度してるのは明らかだよね。

[377: 口コミ知りたいさん]

>>376 匿名さん
マンマニはブランド物件好きらしいから笑
まぁこの後の開発規模を考えると、新宿西口界隈は甘めに点数つけられるのは同感。しばらく上がるでしょ。

[378: 匿名さん]

不動産の仕事をしていても得意な地域、知らない地域というものが皆さん必ずあります。東京中のマンション（街）に詳しいなんて有り得ないのです。

[379: マンマニファン]

>>376 匿名さん
マンマニさんの中古成約事例はちと古いね。最近、幡ヶ谷徒歩1分パークリュクスが坪450くらい、渋谷本町のプラウドが470以上で成約済。周辺中古で割高とは？妄想か

[380: 匿名さん]

抽選が楽しみやね。

[381: 匿名さん]

説明会のアンケートでも広域検討層が50%越えてたし京王新線の不便さ知らない層が現地も見ずに買っちゃうだろうな。

[382: 匿名さん]

JR山手線ホームから京王新線ホームまで10分掛かったわ。

[383: 匿名さん]

今現調しに向かってるけど京王新線ホームで10分位待たされたわ。電車来ても新宿止まりや回送が多くてストレス貯まる。

[384: 匿名さん]

駅南口への緑道アプローチに関しては、そもそも南口が地上階からB3Fまで全て階段しか使えず普段使いは出来そうにない。連絡通路も長い。辛い。
オペラシティ側はエスカレーター完備なので実際住んでからはこちらを利用することになるだろう。駅ホームからサブエントランスまで6分くらい。

[385: 匿名さん]

ブロガーがこぞって緑道側煩くないと書いてますが、緑道側も車の音は普通にしました。高速側の本物件コンクリが既に黒ずんでいたのが印象的。排ガスの影響は確実にあるでしょうね。

[386: 購入経験者さん]

初台は新宿に近いのはもちろんなんだけど、山手通りが意外なポイントなんですよね。ここからバスで渋谷に気楽にアクセスできるのがいい。あと海外出張が多い人は、定額タクシー6000円払えば初台から山手通り経由で首都高乗って20分で羽田空港アクセス可能だから、帰国時は本当に楽。

[387: 匿名さん]

こちら本物件の壁面です。
既にかなり汚れていてビックリしました。

[388: 名無しさん]

なんだか抽選倍率を減らそうと色々不安を煽っていらっしゃいますが、初台の交通の不便さや高速の影響はわかりきって購入される方が多いと思いますよ。なんたって直近では稀に見る魅力的な価格ですから！安いのには安いなりにネガポイントはあるのは当たり前。※安いと錯覚してしまいそうですが、他が高すぎるだけでここが適正価格だと私は思いますが。

ここから徒歩数分のブランズさんは、高速に加え、鉄道の騒音があるにもかかわらず坪550から580という値付けで大失敗している教訓でしょう。

[389: 匿名さん]

>>388 名無しさん

事実を書き連ねているまでですよ。ブランズは小田急参宮橋至近なのでここより立地は良いと思います。小田急・JRの接続はとても便利ですし、新宿西口再開発で動線がさらに洗練されますからね。さらにブランズは2L以上は全住戸全熱交換なので騒音問題もここよりありません。

[390: 検討板ユーザーさん]

>>376 匿名さん
マンマニが大手デベに忖度してるっていう根拠を示せる？根拠のないただの言いがかり？

[391: マンション検討中さん]

高いなと退散するつもりだったけど、倍率下げようと必死なネガがいるので気になって見直してみた。新宿止まりの参宮橋と違って初台は全て都営線直通なのね。南口はホームまでエレベーターあり。目の前の緑道は計画では児童遊園なるようなのでファミリーには良いけど、樹木が残るのかが不安要素。低層階が安いのはリスク込みだね。

[392: 匿名さん]

>>391 マンション検討中さん

維持費次第ですが、全熱付きの3Lは買いだと思いますよ。
新宿線直通といっても都内主要駅には乗り換え必須ですかね。新宿で数分停車することも多いです。

>>388
逆に抽選倍率上げようとフォロー入れる貴方は何者なんですかね？現時点で利害関係者といえば売主と地権者位ですよね。

[393: 評判気になるさん]

今の市況なら普通の価格でしょ。
全然高くはないと思うけど。願わくばもう少し間取りが良ければなと。
三井のブランド力と仕様の高さ、規模感と価格なら妥当かと。狙うなら角部屋一択かな、自分なら。

[394: 名無しさん]

388ですが、購入検討者です。倍率をあげるほどの事は言ってないのですがww 私はたかが京王線の初台という立地に悩んで決めかねています。安いだけ立地の魅力や利便性という点で劣るので

[395: 名無しさん]

しかも倍率あげたところで、売主はなんの利益もありません。販売戸数は変わらないわけで1部屋1組しか買えないわけなので。よく考えてから発言しましょ。

[396: 匿名さん]

>>395 名無しさん
利益ありますよ。利益無かったら物件HPにデカデカと平均倍率載せませんよね。よく考えて発言しましょうね。

[397: マンション検討中さん]

排ガスの件ですが、今の建物の状態ならもともとの素材の色じゃないですか？自分は周辺の建物を確認したところ、洗濯物は干してますし、外壁の色も変わらなかったので安心してます。

[398: 名無しさん]

ぶっ笑　HPに載ってるから利益があるってやばい、、、。具体的にどういう利益があるか教えていただけますか？

[399: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん

素材の色だとしたら余計不安です。他の建設現場見たら分かりますが、現場打ちコンクリでももっと綺麗な色ですし、吸排気や配管用スリーブの仕上げももっとちゃんとしてます。現場の状況や恵比寿での一件もあり西松の施工品質には疑問がありますね。

[400: 購入経験者さん]

高倍率が掲載されることで、買い手は早期悠長に次の期で申し込もうという考えではいられなくなり、前倒しで購入判断を迫られることになる。結果として物件売却が早期に進む。物件売却が早期になればなるほど、デベとしては在庫を抱えるリスクが減少するし、次の物件に社員のリソースを割くことができるし、賃貸しているモデルルームの早期撤収ができれば賃料人件費も削減できるから、大きな利益につながるよね。