パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[182: 名無しさん]

>>179 匿名さん
すごく期待してたのに検討から外します！　あぶねー

[183: 通りがかり]

これは手が出せないです。待って不正解でした。笹塚の第二期に行きます。

[184: マンション検討中]

>>179 匿名さん

うわぁ。これはとてもじゃないけど買えないですね…。

[185: 匿名さん]

>>184 マンション検討中さん

住友がコスト絞り過ぎた結果だと思います。　　

[186: 準大手ゼネコン関係??組]

>>185 匿名さん
住友さんだけは当社は何があろうとも請負致しません。　
理由は立場上申し上げられまさんが、想像にお任せしますが、　
私は住友さんの住宅はおすすめいたしません。

[187: マンション検討中さん]

え、ここはスミフじゃなくて三井だけどダメなの？西松建設はダメってこと？

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
過去ログとか色々漁ってみたけど，N松は他デベでも色々やらかしてるみたいだし，
無茶な受注してツケを住民にまわすことを気にしない企業体質なわけで，
そんな物件買いたくないでしょ？リセールも期待できないよ…．
185，186の若葉マークは火消しを目的とした三井関係者じゃないかとふんでます．

[189: 名無しさん]

恵比寿で問題になってるのはコールドジョイントだし、それだと施工不良で施工会社の問題じゃないの
テベがどうとかあまり関係ないね

[190: マンション検討中さん]

さっさと笹塚に行けばよかったと思わざるを得ない感じですね。「勉強」とするにはあまりにも残念な結果。

[191: マンション検討中さん]

西松で嫌って言い出したら、スーゼネ物件くらいしか残らんよ。でも、皆が撤退してくれたら安く買えるな^ ^

[192: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん
論点ずらさないでくださいね（笑）
西松建設「で」嫌なのではなく，西松建設「が」嫌だって話をしているんですよ．
誰も中規模ゼネコンが嫌だなんて言ってなくて，コールドジョイント発生させたり，コストカットのために図面より壁減らしたり，耐火壁作らなかったり，戸境壁の吸音材ケチったりする西松建設が嫌だと．
ともかく，三井がどういう値付けをするかはすごく楽しみですね！

[193: 匿名さん]

>>189 名無しさん

嘘いうなよ。訴えらるよ。

[194: 匿名さん]

高速脇立地かつ遮音施工不良に定評のあるゼネコンとか最強の組み合わせじゃん！

[195: マンション検討中さん]

私は西松で満足（西松より上って何社あるの？）なんで、西松建設「が」嫌で撤退してくれる人が増えて安く買えればむしろ良いです。仮に問題が発生しても補償してもらえば良いです。

[196: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん
風評としての資産価値の低下は避けられないと考えますがこの辺の回避策ってありますか？

[197: マンション検討中]

>>195 マンション検討中さん
だから、誰もゼネコンの序列の話なんてしてないじゃないですか(笑)
マンションが不得手なスーパーゼネコンだってあるわけですし。規模が全てじゃないでしょ。

三井はそうそう下げないと思いますよ。
下げると後ろ暗いことがあるみたいに見えるし、万一施工不良が発覚したら、大赤字にになるし。
高くてもひんしゅく買う。安くても疑われる。値付けすごい難しいですね。
一縷の望みは、この段階で西松の施工不良が発覚したこと。三井が監理をしっかりやってくれれば…。
ただ、最近三井は大きいポカを連発してるし、信用しきれないんだよなー。野村とか東京建物とかなら安心できるんだけど。

[198: マンション検討中]

>>192 マンション検討中さん
自分が書いたものに補足ですが、西松建設のニュースリリースでは構造体の不備は否定してます。コールドジョイントは起きてない、と。ただ、現状根拠は示してないので、判断は各自で、って感じですね。
それ以外はフライデーの記事と、マンコミュのシティタワー恵比寿板からの情報の要約です。気になる方はご参照ください。

[199: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん
風評被害はそもそも存在するのか分かりませんし、回避するほどのリスクとも考えていないですが、存在したら特に回避策はないですね。

私の場合は暫く住んで貸す予定です。なので、住んでる最中であれば補償してもらって、その後も住み続けます。貸し出し中なら、まぁ場所悪くないんで、そんな家賃下がらないとみています。ちょっと下げれば借りたい人はすぐ見つかるかなと。その頃には築15年くらいなので、既にそれなりに家賃下がっているでしょうからそこからそんなに下がりようもないかなと。

[200: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん

195です。西松が問題起こした割合やこれから起こす確率はとても低いと私は思いますし、他のゼネコンと比較して特別問題起こす可能性が高いとも思いませんので、私は特に気になりません。これまでも購入時にデベロッパーやゼネコンのミスした案件数調べたり確率とか計算したことないです。私は少数派かもしれません。多くの方が嫌厭すれば私は安く買えるかなくらいに考えています。

[201: 匿名さん]

ゼネコンはしかり三井の施工管理や検査かかってると思います。　
パークホームズ市ヶ谷の件を鑑みると、わかりませんが、　
三井が逆にしっかり動きをするのではと思います。
私が購入したマンションは施工不良だらけです。　受け渡し後も揉めております。
ゼネコン仕事しかり、何よりデベが施工検査が甘さがありました。　　　
所詮デベは大手でもそのようなもんでしょう。　
三井はもちろん西松も大手ゼネコンのプライドを見せて欲しいですね。

[202: マンション掲示板さん]

なんとか火消ししようとするコメントが多いですね、関係者か地権者の方でしょうか。私はマンションは一生に一度買うかどうかの高い買い物なのでケチのついた物件はやはり買いたくないです。こちらは見送り、笹塚の駅前物件の2期抽選に申し込みました。笹塚当選しなかったら西新宿物件出るまで待つ事にします。

[203: マンション検討中さん]

火消しも何もまだ問題起こってないし、三井のマンションでだめなら何なら良いのか分からんよ。心配し始めたらきりないよ。旭化成だって心配になるよ。なので冷静な判断が必要です。

[204: 匿名さん]

やらかしたゼネコンはいい職人集められないって事だよ。これは一朝一夕じゃ改善不可。特に乾式壁の施工が弱いとみた。図面からじゃ分からんけど乾式壁使われてたら避けた方が良い。寝室ひとつ行灯ありのナロースパン中心で他住戸と接する壁面多いし。

[205: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
105さんが「図面だとコンクリ壁なのに乾式壁だったからびびった」的なことを書いてたので乾式壁なんだと思ってました．

>>200 マンション検討中さん

15年で人に貸すってことはそれまでに完済するってことですよね？担保ローン借換はリスキーだし．
それだけ資金的に余裕があって，なおかつ腹括ってるなら全く問題ないと思います．
覚悟して買ってたら，2年の保証期間中でマンションあげての修繕依頼とかもできますしね（シティタワー恵比寿はそれで発覚したんだろうし）．

[206: 匿名さん]

200さんじゃないけど、ローン使ったことありません。いつも現金です。

[207: 匿名さん]

ここ乾式壁なんですか？

[208: マンション検討中]

>>207 匿名さん
図面だとコンクリート壁なんですよね。ただ105さん曰く乾式壁とのこと。
本当のところはMR行って営業さんに聞くまで分からないですね。

[209: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん

105です。2月末に電話で問い合わせて階数に関わらず戸境壁は乾式と言われました。二度訊き直しましたが、そうですとの回答。でもちょっと自信なさそうな雰囲気もあったので、是非モデルルームで確認して来てください。

[210: 匿名さん]

乾式壁だったらパスですね。
板マン選ぶ意味が無くなる。

[211: マンション検討中さん]

西松建設の乾式壁は不安なん？

[212: マンション検討中]

>>209 匿名さん
言及しまくってすみません。わざわざ電話で確認されてたんですね。ほぼ乾式で確定な気もしますが、営業も適当なこと言う可能性もあるし、MR一番乗りの人の報告に期待ですね。

[213: マンション検討中さん]

市ヶ谷もそうだけど、三井は図面読めないのかな、販売中止になったらしないですよね。　
図面は乾式壁でなかったですね。

[214: 匿名さん]

販売時期延びてる？

[215: マンション検討中]

>>214 匿名さん
ほんとだ！
5月下旬が6月下旬に変更されてる！

[216: 名無しさん]

真偽不明だけど、北参道が坪800とか噂されているなか、ここはいくらなのか。

[217: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
平均坪480ぐらいを期待したいところですが、坪500は軽く越えそうですかね。坪550を予測します。
コロナ禍でも都内6区のマンションは新築も中古も売れ行き好調ですから、駅近希少地のココは強気で来るかと。流石に坪600は無いとは思いますが、北参道が本当に噂レベルの坪800超えで来るなら、パークコートとパークホームズでは仕様が違うとはいえ無いとは言えないかも。

[218: 名無しさん]

>>217 マンション検討中さん
ひぃえー。どこまで行くの。

[219: 匿名さん]

あくまで個人の私見で何の根拠もないけどね

[220: 検討板ユーザーさん]

北参道は番町や虎ノ門と同じ価格設定でした。坪850万くらい？

[221: 名無しさん]

>>219 匿名さん
なんちゅー時代や。初台も550でサクッと完売するやろか

[222: 匿名さん]

>213 マンション検討中さん
図面上、乾式壁を表現する場合は、乾式壁の部分に斜線を引いて表しているパターンが多いですよね。
このマンションのHPの間取り図を見ますと、
通常、単線で戸境壁部分を書くところを二重線を使って書いてある間取りがあります。
この２重線を使って書いてある部分が乾式壁なのでしょう。
最近はこういう手を使って、乾式壁か湿式壁かわからないような表現を見かけます。
私も老眼なのでこの掲示板に投稿されるまで気づきませんでした。

[223: マンション検討中さん]

こちらの物件は一般販売戸数が全戸数の半分位ですが、残りは地権者が最初から賃貸に出すのでしょうか？　賃貸の多いマンションはゴミ出しなどでマナーの悪い人も多く、避けたいな…と思っています。

[224: 通りがかりさん]

>>223 マンション検討中さん
ここは1LDK少ないし住み直す方が多いのでは？

[225: マンション検討中さん]

坪450？

[226: マンション検討中さん]

遠方からなので現地の様子がよくわからないのですが、暮らす上で何か支障があるとすれば何かありますか？渋谷区特に初台付近在住の方がいらっしゃったら教えていただいきたいです。かなり気になっています。

[227: マンション検討中さん]

三井は利益主義に転換。
コロナバブルで初台だと坪530万やろ。
清水は坪500万で即完よ。

[228: マンション検討中さん]

スーパーが遠い。

[229: マンション検討中さん]

坪500万円台は間違いない。坪450万円の部屋があったら抽選必至？
三井は、日本橋やパークタワー勝どきは安いけど何故？

[230: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

現地は必ず確認してください。特にここは。人によっては、幹線通り、高速道路沿いなので、一目でちょっと無理と思うかもしれません。

[231: 買い替え検討中さん]

>>226 マンション検討中さん

こちらの方が周辺について紹介していますよ。個人的には虫が気になりますが。
https://www.emichannelmansion.com/%e3%83%91%e3%83%bc%e3%82%af%e3%83%9b...