パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

[坪単価比較中さん]

パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/

所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交　通：京王電鉄京王線「初台」駅　徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス　現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/

[121: 通りがかりさん]

>>120 匿名さん

初台とその他では不動産価値が違います。　
代々木新宿エリアに含まれます。　
私は長年西新宿五丁目に住んでますが、非常に便利です。　
色々意見はありますが、利便性や環境は非常ににいいですよ。　
スーパーもオーケーストアは価格も安く便利です。　
もちろん幡ヶ谷や笹塚はマンションが圧倒的に価格が安いので、何を求めるかです。　

[122: マンション掲示板さん]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[123: マンコミュファンさん]

>>120 匿名さん

笹塚住んでますが、街としては割と大きいのでスーパー、薬局など日常品を調達するのは極めて便利です。
初台は街こそ小さいもののエリア的にササハタよりは幾分ハイソなイメージです。

[124: マンション検討中さん]

甲州街道でも水道道路でも良いので、新宿から笹塚まで散歩してみると違いがよく分かります。良し悪しではなく特徴があって面白く、住みやすさはそう変わらないと思いますよ。
それぞれの場所の何処に住むかで多少の便利、不便はありますけど。

[125: 通りがかりさん]

>>120 匿名さん

お店の数は少ないかもしれませんが、
カジュアルながら、うなぎ専門店や
本格中国料理店などありますよ。

[126: 匿名さん]

現地の裏オフィスビル前で日曜日の23時半頃またスケボーの若者3人ぐらいが騒いでいた。
オフィスがスケボー禁止の貼り紙してるにも関わらず無視し続けて定期的にガラガラ走り回っていて煩いです。
マンション真裏の緑道の屋根付きベンチもホームレスのような方の荷物が増えて住みつく体制に入ったように見受けられます。
この辺りは治安で目配せや管理する所轄がないんでしょうか。

[127: マンション検討中さん]

建替えは詳しくないですが、事業協力者=以前の住人と仮定すると、建替え前約60戸の大半が権利変換し住み続けるということはそれだけ環境満足度が高いということかなと。排気騒音が耐え難いなら権利持ち分を換金して移住するだろうし。
いろいろ思惑はあるでしょうけど。

[128: 口コミ知りたいさん]

>>127 マンション検討中さん
みんな金がなくて引っ越せねぇのよ。

[129: マンション検討中さん]

それもあるかもしれないですけど、住みやすいですよ。
近隣に10数年住んだ感想では住環境としての満足度は高いです。家庭のワークスタイルがマッチしたのかもしれないですけど。ただ甲州街道の排気騒音はだいぶ気になります。

[130: ご近所さん]

どうしてもここでなければならない理由がもしなければ、同じ西新宿エリアで既に建設中の西新宿五丁目のタワーマンションを検討するのが懸命だと思います。
周辺と一体となった再開発の規模の大きさや売主が三井不動産と熊谷組ですし、竣工も2023年とこことそんなに変わらないです。西松建設が悪いとは言いませんが、新築で資産価値や暮らしやすさを重視するなら迷う必要もないと思います。一度再開発の現地をご覧になられてはいかがでしょうか。再開発後は更に街の景観も今よりもっと綺麗なエリアになると思います。ここは排ガスや振動、多過ぎる地権者との管理トラブルなどクセが強い分譲住宅になると感じますので、近くに住む私からしてみると新宿徒歩圏内で大規模再開発の中に建つ西新宿五丁目のタワーマンションを選びます。

[131: マンション検討中さん]

>>130 ご近所さん

西新宿五丁目南地区ですよね。
2023年度竣工と計画されていますが、間違いなく遅れます。権利変換から着工が2020年度に完了した場合に2023年度竣工の想定でしたが、まだ権利変換の調整中ですから。そもそも権利変換自体、地権者調整に時間がかかるところ、コロナや金融緩和の影響で調整に手間取る要素が増えましたからね。

恐らく、早くて2021年度の権利変換認可、着工2022年度、竣工2025年度だと思いますから、ここのスケジュールとはかなりずれますね。

[132: 匿名さん]

西新宿五丁目南地区はまだ先な気がします。それよりも西新宿五丁目北地区が先じゃないでしょうか。そちらも竣工は2023年3月ごろのようですがあまり詳細が出てないのでなんともですね。そもそも分譲なんですかね。
あと西新宿五丁目はどの駅方面にも距離があるのがネックです。西新宿駅で徒歩10分。電車使えば先に新宿駅到着するのはこちらの物件でしょう。

[133: マンション検討中さん]

>>132 匿名さん
北地区は既に解体完了して躯体工事が着工してますから、不測の事態で工期が伸びない限り予定どおり2023年3月に竣工するはずですね。西新宿駅まで徒歩7分位で条件悪くないですし、ここと悩む方がいてもおかしくないですね。賃貸と分譲混在で分譲はするようです。中野駅前のように全て賃貸にはならず良かったですが、スミフ価格ですからね。。最低坪600あたりは覚悟する必要があると思います。

[134: 匿名さん]

>>125 通りがかりさん
初台商店街のうなぎやって美味しいですか？
ずっと気になってます。

[135: 名無しさん]

地権者住戸もただの区分所有権者となるだけ、大半が工事期間中は仮住まい、完成後等価交換で戻る。住み慣れた街?!　皆さん仮住まいまでして、金はあるのにお戻りに！　だろーな。

[136: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん

うまいですよ?
タレがくどくなくて個人的に好きです。

「うなぎ 初台」で検索すると出ます。
「赤○」です。

マンションと、関係なくてm(_ _)m

[137: マンション検討中さん]

>>133 マンション検討中さん

隣のパークハウス60が坪400に対して1.5倍ですか！！　60は仕様が低く安造マンションだったにしろ、住友が、1.5倍はかんがえにくい。　
シティタワー恵比寿の件もあるので、住友は心配というか住みたくない。

[138: マンション検討中さん]

コート北参道の８掛けぐらいで出してくれたらこっちにします　実需なので

[139: 匿名さん]

>>138 マンション検討中さん

パークホームズとパークコートタワーのブランド分だけで2割は安くないと。加えて立地の差もあるから、7掛けでないと。

[140: 通りがかりさん]

>>132 匿名さん
西新宿五丁目南って何も情報出てこないけど、ちゃんと進んでるんですかね
坪600は超えてくるとみてるんですが

[141: マンション検討中さん]

60m2で1億、坪500万ぐらいかなぁ

[142: 近所三井住まい]

>>141 マンション検討中さん

ここはいくらぐらいですか？　
西新宿五丁目坪470
ここ坪390予測です。　
しかし。もうしあわせたように周辺の三井の中古が、ありえない坪単価で中古で出し始めました。
これ、リハウスと連携した戦略なんでしょうね。　
広告手数料でももらえるのかな、　
高値で売れるなら売りたい笑

[143: マンション検討中さん]

初台駅に近いのは魅力なんですが、間取りを見ると窓が少ないですね。角部屋は価格もあがるだろうし。悩みます。

[144: 匿名さん]

>>142 近所三井住まいさん
ここが470ぐらいなんじゃないかと。

[145: 口コミ知りたいさん]

>>142 近所三井住まいさん
この立地で400以下はまずないでしょう。

[146: 通りがかりさん]

>>145 口コミ知りたいさん
いやあるでしょ。高速真横だぜ？

[147: 匿名さん]

アトラス笹塚駅前が@440ですからどうっすかね？

[148: 匿名さん]

>>147 匿名さん
アトラス笹塚駅前は高速・甲州街道側は何か立ってブロックされますけどね。
その代わり京王線がここと違ってダイレクトですが。
ディペロッパーの違いもありますし、ここは豪華なエントランスなんかも作ってますし470-480ぐらいと思ってます。
500超える可能性もあり得るけど、地権者が多い物件は安めにして早く売り切る事が多い印象なので470-480なんじゃないでしょうか。

[149: 買い替え検討中さん]

一応500を見ておけばまあまあ良い部屋を買えそうって感じですかね

[150: マンション検討中さん]

高速道路側はAタイプだけですよね。しかも空いてるの10～14階のみ。騒音とかするのでしょうか？　6000万円以下なら買います。

[152: eマンションさん]

[NO.151と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[153: 検討板ユーザーさん]

ヴィークコートよか高くなるやろ。
坪単価520万と予想。

[154: 匿名さん]

>>153 検討板ユーザーさん
ヴィークコートが坪480でしたっけ？そしたら500は超えるかもですね。

[155: マンション検討中さん]

流石に500超えるならアトラス笹塚で十分かな
あっちも間取りとかは頑張ってるしね

[156: 名無しさん]

>>155 マンション検討中さん
アトラスを考えると
条件ないいい部屋で450くらいでしょうね。　　　

[157: マンション検討中さん]

駅近なのだ相当人気でそうですね。
オペラハウス近いし

[158: マンション検討中さん]

以前、初台に住んでいたので愛着があるのですが、条件が悪い部屋でも450越え？な感じですかね！？無理かなー(泣)

[159: 評判気になるさん]

>>158 マンション検討中さん

大丈夫そんな高いなら誰も買わないと思います。

[160: マンション検討中さん]

アトラス笹塚駅前も検討していましたが、1期販売に遅れてしまったのでこちらを検討しています。坪単価はそこそこいくと思います。
低層階でも450万、高層階は500万を超えるのではないでしょうか。ただ低層の坪単価抑えられそうな部屋と高層階の良さそうな部屋はかなり地権者に抑えられていますね。11階?14階の角部屋が坪単価500万程度なら検討したいですね。
ここはエレベーター2基ですかね。図面しか見れていないですが。

[161: マンション検討中さん]

高層階角部屋は500よりもっと高いと思う。ブランズ代々木参宮橋はファミリータイプで500中盤から後半だったし。

[162: 匿名さん]

>>161 マンション検討中さん

ブランズは全熱交換つく位の高級路線だったから。
ここはどうみても普通のファミマン

[163: 通りがかりさん]

>>162 匿名さん

ブランズはかなり高級路線でした。　
立地は悪いけど、内装や車寄など値段なら仕上げてます。　
こことは全く比較にならないと思います。

[164: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん
平均で500越え予想なんでそういういい部屋は550ぐらいだと思いますよ。

[165: マンション検討中さん]

事前案内会まだですかね。
相当混み合いそう‥‥

[166: 匿名さん]

6月下旬販売予定なので事前案内会は五月には始まるんでしょうか。
コロナやまん防の関係で開催するタイミングも難しくなってきそうです。
開催されたとしても少人数ごとで行っていくんじゃないでしょうか。
まあ今はどこもそんな感じですけどね。
物凄く込み合うということはないんでしょうけど予約が大変になってくるかもと思います。

[167: 匿名さん]

5月末ごろから始まりそうですね…

[168: マンション検討中さん]

コロナの影響で買えない(案内買いに参加できない)人もいるかもですね、、、、

[169: マンション検討中さん]

悲しいかな初台も坪500の時代

今の時代に坪420万ほどのパンダちゃん設定するとブロガーが騒いで祭りになって抽選落ちします
適正単価が450-550です

[170: マンション比較中さん]

ここ、仕様良さそうで欲しいんですが、１００戸ちょっとしかないのと地権者住戸が半数近くってことで迷ってます。皆さんどう受け止められてるんですかね？

[171: 通りがかりさん]

興味があって、今日の夕方に建設地の辺りを歩いてみました。高速と甲州街道の騒音に加え、地下鉄の音も換気口から聞こえてきて、結構うるさいですね。。個人的には商店街沿いにあるパークホームズやパークリュクスの方が住環境は良さそうだなと思いました。

[172: マンション検討中さん]

まぁ、430から520くらいでしょう。根拠ありません。

[173: マンション比較中さん]

>>171 通りがかりさん
Aタイプはしんどそうですね。
他は基本的に緑道沿いですし、内廊下ということもあってあまり影響なさそうに思うのですが。
低層は緑が多そう、高層は抜けがよさそうということで、どちらでもいけるような感じがしています。

[174: 通りがかりさん]

>>171 通りがかりさん
あの2件は賃貸マンションみたいというか、分譲だと最近知りました。
見た目的に無理です。
なのによく中古で盛って出してますね。　
三井に頼まれてのネタかな笑　と思います。

ここは高速沿いなので、坪500なんて冗談みたいなことはないでしょ。
三井のさくらが煽ってるのでしょ。

[175: マンション検討中さん]

三井は利益追求路線に転換。
平均で500万らしいぞ。
ヴィークの売れ行きが背中を押した。

[176: 匿名さん]

利益追求モードに業界全体なってるとはよく聞きますね。
高く売るための方便もあるのでしょうけど。

[177: 通りがかり]

>>175 マンション検討中さん
平均坪単価500万でしょうか、マジっすか。アトラスの坪単価430万の笹塚物件と迷って、こちらの価格出るのを待っていたのですが笹塚にゴーしておけばよかったと少し後悔してます。低層階でも坪単価400万前半は望み薄でしょうかね。

[178: 評判気になるさん]

>>177 通りがかりさん

笹塚よりこちらの方がマンションとしては素敵ですね。　　
待って正解だと思います。
価格は分かりませんが、平均450超えることはないかとおもいます。

[179: 匿名さん]

先週のフライデー読みました？
施工業者が同じだな。ここはリスクがあるので検討対象外にした。

[180: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん
心配になってきました。

[181: 匿名さん]

ほんまや

[182: 名無しさん]

>>179 匿名さん
すごく期待してたのに検討から外します！　あぶねー

[183: 通りがかり]

これは手が出せないです。待って不正解でした。笹塚の第二期に行きます。

[184: マンション検討中]

>>179 匿名さん

うわぁ。これはとてもじゃないけど買えないですね…。

[185: 匿名さん]

>>184 マンション検討中さん

住友がコスト絞り過ぎた結果だと思います。　　

[186: 準大手ゼネコン関係??組]

>>185 匿名さん
住友さんだけは当社は何があろうとも請負致しません。　
理由は立場上申し上げられまさんが、想像にお任せしますが、　
私は住友さんの住宅はおすすめいたしません。

[187: マンション検討中さん]

え、ここはスミフじゃなくて三井だけどダメなの？西松建設はダメってこと？

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
過去ログとか色々漁ってみたけど，N松は他デベでも色々やらかしてるみたいだし，
無茶な受注してツケを住民にまわすことを気にしない企業体質なわけで，
そんな物件買いたくないでしょ？リセールも期待できないよ…．
185，186の若葉マークは火消しを目的とした三井関係者じゃないかとふんでます．

[189: 名無しさん]

恵比寿で問題になってるのはコールドジョイントだし、それだと施工不良で施工会社の問題じゃないの
テベがどうとかあまり関係ないね

[190: マンション検討中さん]

さっさと笹塚に行けばよかったと思わざるを得ない感じですね。「勉強」とするにはあまりにも残念な結果。

[191: マンション検討中さん]

西松で嫌って言い出したら、スーゼネ物件くらいしか残らんよ。でも、皆が撤退してくれたら安く買えるな^ ^

[192: マンション検討中さん]

>>191 マンション検討中さん
論点ずらさないでくださいね（笑）
西松建設「で」嫌なのではなく，西松建設「が」嫌だって話をしているんですよ．
誰も中規模ゼネコンが嫌だなんて言ってなくて，コールドジョイント発生させたり，コストカットのために図面より壁減らしたり，耐火壁作らなかったり，戸境壁の吸音材ケチったりする西松建設が嫌だと．
ともかく，三井がどういう値付けをするかはすごく楽しみですね！

[193: 匿名さん]

>>189 名無しさん

嘘いうなよ。訴えらるよ。

[194: 匿名さん]

高速脇立地かつ遮音施工不良に定評のあるゼネコンとか最強の組み合わせじゃん！

[195: マンション検討中さん]

私は西松で満足（西松より上って何社あるの？）なんで、西松建設「が」嫌で撤退してくれる人が増えて安く買えればむしろ良いです。仮に問題が発生しても補償してもらえば良いです。

[196: 匿名さん]

>>195 マンション検討中さん
風評としての資産価値の低下は避けられないと考えますがこの辺の回避策ってありますか？

[197: マンション検討中]

>>195 マンション検討中さん
だから、誰もゼネコンの序列の話なんてしてないじゃないですか(笑)
マンションが不得手なスーパーゼネコンだってあるわけですし。規模が全てじゃないでしょ。

三井はそうそう下げないと思いますよ。
下げると後ろ暗いことがあるみたいに見えるし、万一施工不良が発覚したら、大赤字にになるし。
高くてもひんしゅく買う。安くても疑われる。値付けすごい難しいですね。
一縷の望みは、この段階で西松の施工不良が発覚したこと。三井が監理をしっかりやってくれれば…。
ただ、最近三井は大きいポカを連発してるし、信用しきれないんだよなー。野村とか東京建物とかなら安心できるんだけど。

[198: マンション検討中]

>>192 マンション検討中さん
自分が書いたものに補足ですが、西松建設のニュースリリースでは構造体の不備は否定してます。コールドジョイントは起きてない、と。ただ、現状根拠は示してないので、判断は各自で、って感じですね。
それ以外はフライデーの記事と、マンコミュのシティタワー恵比寿板からの情報の要約です。気になる方はご参照ください。

[199: マンション検討中さん]

>>196 匿名さん
風評被害はそもそも存在するのか分かりませんし、回避するほどのリスクとも考えていないですが、存在したら特に回避策はないですね。

私の場合は暫く住んで貸す予定です。なので、住んでる最中であれば補償してもらって、その後も住み続けます。貸し出し中なら、まぁ場所悪くないんで、そんな家賃下がらないとみています。ちょっと下げれば借りたい人はすぐ見つかるかなと。その頃には築15年くらいなので、既にそれなりに家賃下がっているでしょうからそこからそんなに下がりようもないかなと。

[200: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん

195です。西松が問題起こした割合やこれから起こす確率はとても低いと私は思いますし、他のゼネコンと比較して特別問題起こす可能性が高いとも思いませんので、私は特に気になりません。これまでも購入時にデベロッパーやゼネコンのミスした案件数調べたり確率とか計算したことないです。私は少数派かもしれません。多くの方が嫌厭すれば私は安く買えるかなくらいに考えています。

[201: 匿名さん]

ゼネコンはしかり三井の施工管理や検査かかってると思います。　
パークホームズ市ヶ谷の件を鑑みると、わかりませんが、　
三井が逆にしっかり動きをするのではと思います。
私が購入したマンションは施工不良だらけです。　受け渡し後も揉めております。
ゼネコン仕事しかり、何よりデベが施工検査が甘さがありました。　　　
所詮デベは大手でもそのようなもんでしょう。　
三井はもちろん西松も大手ゼネコンのプライドを見せて欲しいですね。

[202: マンション掲示板さん]

なんとか火消ししようとするコメントが多いですね、関係者か地権者の方でしょうか。私はマンションは一生に一度買うかどうかの高い買い物なのでケチのついた物件はやはり買いたくないです。こちらは見送り、笹塚の駅前物件の2期抽選に申し込みました。笹塚当選しなかったら西新宿物件出るまで待つ事にします。

[203: マンション検討中さん]

火消しも何もまだ問題起こってないし、三井のマンションでだめなら何なら良いのか分からんよ。心配し始めたらきりないよ。旭化成だって心配になるよ。なので冷静な判断が必要です。

[204: 匿名さん]

やらかしたゼネコンはいい職人集められないって事だよ。これは一朝一夕じゃ改善不可。特に乾式壁の施工が弱いとみた。図面からじゃ分からんけど乾式壁使われてたら避けた方が良い。寝室ひとつ行灯ありのナロースパン中心で他住戸と接する壁面多いし。

[205: マンション検討中さん]

>>204 匿名さん
105さんが「図面だとコンクリ壁なのに乾式壁だったからびびった」的なことを書いてたので乾式壁なんだと思ってました．

>>200 マンション検討中さん

15年で人に貸すってことはそれまでに完済するってことですよね？担保ローン借換はリスキーだし．
それだけ資金的に余裕があって，なおかつ腹括ってるなら全く問題ないと思います．
覚悟して買ってたら，2年の保証期間中でマンションあげての修繕依頼とかもできますしね（シティタワー恵比寿はそれで発覚したんだろうし）．

[206: 匿名さん]

200さんじゃないけど、ローン使ったことありません。いつも現金です。

[207: 匿名さん]

ここ乾式壁なんですか？

[208: マンション検討中]

>>207 匿名さん
図面だとコンクリート壁なんですよね。ただ105さん曰く乾式壁とのこと。
本当のところはMR行って営業さんに聞くまで分からないですね。

[209: 匿名さん]

>>208 マンション検討中さん

105です。2月末に電話で問い合わせて階数に関わらず戸境壁は乾式と言われました。二度訊き直しましたが、そうですとの回答。でもちょっと自信なさそうな雰囲気もあったので、是非モデルルームで確認して来てください。

[210: 匿名さん]

乾式壁だったらパスですね。
板マン選ぶ意味が無くなる。

[211: マンション検討中さん]

西松建設の乾式壁は不安なん？

[212: マンション検討中]

>>209 匿名さん
言及しまくってすみません。わざわざ電話で確認されてたんですね。ほぼ乾式で確定な気もしますが、営業も適当なこと言う可能性もあるし、MR一番乗りの人の報告に期待ですね。

[213: マンション検討中さん]

市ヶ谷もそうだけど、三井は図面読めないのかな、販売中止になったらしないですよね。　
図面は乾式壁でなかったですね。

[214: 匿名さん]

販売時期延びてる？

[215: マンション検討中]

>>214 匿名さん
ほんとだ！
5月下旬が6月下旬に変更されてる！

[216: 名無しさん]

真偽不明だけど、北参道が坪800とか噂されているなか、ここはいくらなのか。

[217: マンション検討中さん]

>>216 名無しさん
平均坪480ぐらいを期待したいところですが、坪500は軽く越えそうですかね。坪550を予測します。
コロナ禍でも都内6区のマンションは新築も中古も売れ行き好調ですから、駅近希少地のココは強気で来るかと。流石に坪600は無いとは思いますが、北参道が本当に噂レベルの坪800超えで来るなら、パークコートとパークホームズでは仕様が違うとはいえ無いとは言えないかも。

[218: 名無しさん]

>>217 マンション検討中さん
ひぃえー。どこまで行くの。

[219: 匿名さん]

あくまで個人の私見で何の根拠もないけどね

[220: 検討板ユーザーさん]

北参道は番町や虎ノ門と同じ価格設定でした。坪850万くらい？