パークホームズ初台 ザ レジデンスについての情報を希望しています。
アジアヘッドクォーター特区と大規模再開発計画が進んでいると聞きました。
相場や将来性を踏まえて興味があり検討しています。
公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1809/
所在地：東京都渋谷区初台１丁目４８－1他（地番）
交 通：京王電鉄京王線「初台」駅 徒歩2分
総戸数：116戸
間取り：2LDK~3LDK
専有面積：54.08㎡～135.29㎡
構造/階建：鉄筋コンクリート造地上18階建
売 主：三井不動産レジデンシャル株式会社／株式会社ワールドレジデンシャル
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
完成時期：2022年9月下旬竣工予定
入居時期：2022年12月上旬入居予定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
パークホームズ初台ザレジデンス 現地訪問レビュー【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/834/
[スレ作成日時]2020-12-28 23:54:52
パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2020-12-29 10:29:50
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削除依頼
初台で三井のマンションというと、「パークリュクス」「パークコート」がありますが、新たに高層レジデンスができるとはビックリ。三井のマンションのなかでも、おそらく購買層が違うので、ある程度、すみ分けされるんでしょうね。先日、「パークコート代々木初台」で売りが出てきました。以前にも同じ間取りの部屋が売却されたと思います。やはり、分譲価格より、中古相場は高くなっていますが、規模は小さいとはいえ、「パークコートはパークコート」。さて、こちらのパークホームズ。職住接近にこだわる層のハートをどこまで射止めることができるか、注目ですね。
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| No.2 |
ここもランナーには良い立地だね
代々木上原の方が便利だと思うけど |
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| No.3 |
スーパーが近くに無いんだよなぁ。高速と京王の駅には近い。
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| No.4 |
初台の駅周辺は微妙ですね。
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| No.5 |
パークコートの中古が坪400のなか、本物件はいか程になりますかね。
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| No.6 |
吹き付け極太梁の水没谷底埋め立てマンションがパークコートで、ここがパークホームズなのは、バブル期ピークの分譲かどうかの違いなのか？
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| No.7 |
確かに、パークコートとはいえ、外観と立地は…。パークホームズが坪単価で逆転しちゃう！？
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| No.8 |
400大きく超えるなら、北参道のほうのパークコートgoしちゃいますね。
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| No.9 |
近くの再開発で埋もれちゃいませんかね？
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| No.10 |
確かに初台のあれはパークコート感無いわ。
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| No.11 |
初台はブランドの付け方ミスったのかな。確かホームズよりリュクスが高いじゃなかった？今回もコートよ高いのか？
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| No.12 |
藤和初台コープマンションの建替え事業ですよね。
デべが三井だったんですね。 |
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| No.13 |
坪400万台ならすぐ売れますね。
直近のプラウド渋谷本町も5ヶ月で完売、ヴィークコートももう少しで完売ですし。 条件の良い部屋は500万超えでしょう。 |
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| No.14 |
坪500万円だと60㎡で9000万円か。麻布十番買えた。
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| No.15 |
目の前高速でえげつない環境。
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| No.16 |
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| No.17 |
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| No.18 |
>>16 匿名さん
近所にすんでます。ここらへんのエリア便利で気に入ってます。 たしかに、高速と甲州街道重なるため道路沿い歩くとうるさいですね。 私は西新宿の山手通り沿いのマンションですが、家の中は音は全く気になりません。 公式サイトでは開口部が南側の部屋が多く一部部屋が高速側は二重窓になっていましたね。 山手通り沿いの我が家は高速地下なので気にならないのかもしれませんが、立地もいいし、緑道沿いで高台で抜け感があるので、期待してます。 早速エントリーいたしました。 OKストアー近くなるし、マイバスケットと成城石井も向かいにあるので便利かと。 ただ十二壮通り再開発の住友や三井のタワーと迷いますが、情報が、早く欲しいですね。 以前上原に住んでましたが、便利さはこちらの方が上、新宿徒歩圏内だし、バス便渋谷もあり。 意外と新宿線が良い、大江戸線も重宝してますがこちらは少し使いにくくなるのが残念。 |
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| No.19 |
甲州街道の歩道も狭い。山手通りは歩道も広いけど。バルコニーは高速とは反対側だけど、高速の音量はすごい
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| No.20 |
騒音に加えて、空気が汚れていないか心配。吸気口のフィルターが黒くなるとか。
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| No.21 |
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| No.22 |
>>21 マンション検討中さん
そもそも周辺は静寂ではありませんし、また高層階では一般的に音が回り込むので緑道側でも音がすると思われますが、住むうちに慣れて気にならなくなると思います。 京王新線は初台駅に発着のため低速で走るので、影響が少ない気がします。マンションを挟んで反対の緑道側には京王線（本線）が走っていますが、カーブが続くことや本数が多くあまり速く走らないので、こちらも影響が少なそうです。 それより高速の高架が気になります。具体的には、大きな地震が起きた時に、（可能性はかなり低いと思いますが）阪神大震災のような形で高速道路がバタンと倒れて、マンションに影響が出ないか心配です。 |
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| No.23 |
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| No.24 |
なんでまた、こんなところにマンションを。パークコートの中古相場には影響ないんかな。
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| No.25 |
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| No.26 |
何だかんだで駅近強しなので値付け間違わなければ売れると思います
この辺でこの規模感なかなかなかったですね 物件の環境で言えばグランツが近いかな |
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| No.27 |
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| No.28 |
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| No.29 |
買い物環境が少し弱いようですが、駅から近いのは魅力ではあるね
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| No.30 |
ここ買いたいと思ったのですが、坪450を超えたりすると完全に検討外です。グランツが超絶安すぎて。。。もうあのような物件は出ないんですかね。三井なので、安くならないのは容易に想像できるのですが。場所的に、、、。
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| No.31 |
パークタワー渋谷本町は@230からくらいだったので時期が違えばと思います
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| No.32 |
パークコート初台が坪400だから、パークホームズの本物件が450はないでしょう
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| No.33 |
個人的にはディスポーザーは欲しい。中層階以上なら抜けそうな感じがしますね
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| No.34 |
ここディスポーザーなしですか？
個人的には天カセよりディスポーザーが欲しいなぁ。 |
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| No.35 |
数年後には、西新宿三井タワーもあるからね。戸数も多いし、ディスポ無いなら、そっち待つことにしよう。
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| No.36 |
この戸数ディスポーザーなしはないでしょうから普通にあると思いますよ
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| No.37 |
いいなー。買いたい。低層階でいいから買いたいな。この立地待ってたんだよ。早くMR行きたい。まだかなー。
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| No.38 |
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| No.39 |
これだけ駅近くなら待ってた人もいるでしょうね
あと規模的にもこれくらいあると安心ですし 小規模が多かったエリアですからね |
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| No.40 |
事業協力者住戸が4割超という点はいかがでしょう。
条件良い部屋はほとんど選べなかったりするんでしょうか？ |
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| No.41 |
三井だからどうせ値段吊り上げまくるんでしょ？これがすみふだったらもっとかっこいいの作ってくれただろうに。ディスポつかないなら失敗だね。
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| No.42 |
ここの緑道は桜が綺麗なんですよね。まあ騒音でそれどころではないとは思いますが。。
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| No.43 |
北側は10車線くらいあるよね、、、
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| No.44 |
価格次第ですが騒音さしひいても
人気になるかもしれない要素はありますね |
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| No.45 |
同じ初台1丁目内にパークホームズ初台という名称のマンションが既にあるのにもかかわらず、（ザ レジデンスとつくとはいえ）ここもパークホームズ初台なのですね。
住み始めたら、郵便物や宅配便の誤配、タクシーの到着間違いといったトラブルか多発しやすそうなのに、よくこのマンション名にしたなぁと思います。 |
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| No.46 |
名前などにはこだわりはないのでよいのですが三井さんには市ヶ谷のように価格面で期待してます 120戸規模ですからディスポーザーなど設備面ではそれなりになると思いますし、修繕などでも安心ですかね
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| No.47 |
北側にも居室設けるんだとしたら相当うるさいですし住めたもんじゃないと思います。甲州街道沿いのマンションに以前住んでいたのですが(階数は10階以上)、二重窓だったとしてもうるさいです。空気の入れ替えについては新鮮とは程遠いですよ。価格次第ですがネガティブ要素が強いですね。一方南側は緑道なのでいいですね。いずれにせよ気になる物件ではあります。
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| No.48 |
246沿いのパークコートを内見したことありますが案外音は平気でした 首都高もありましたし条件的にはにてるのかなと感じてみてます
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| No.49 |
Iタイプの洋室③は部屋として利用するのはちょっと難しそう。4畳の広さしかないし、全体がウォールドアになっているし
個室感がすくない。 オープンしてリビングとして利用するか、ワンちゃん用のスペース、書斎や勉強部屋として利用するならいいのかな。 そうなると、四人暮らしで異性の兄弟の場合、部屋の配分はちょっと困りそうですね。 子供一人の3人家族がちょうどよさそうです。 |
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| No.50 |
>>32 マンション検討中さん
中古でパークホームズ初台(初台徒歩3分、57.81平米で7,480万円)が坪単価430万円弱なので、新築プレミアで450万円近くまで行っても違和感ないですよ。特に南側は。 |
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| No.51 |
by TGW41&PRTS52&PHIK5132&BTS5253&SG23965&PHI656&MCH10&PTK5904&PHIH3&PCA267&MSU373 2021-01-31 00:36:55
江戸城「表城下」(大手門＝大手町から半円形地域)で生まれ育ち、商売環境含め
中央関係業務等で、しっかり収入を得てきた。江戸期からの歴史地は面白い。 東京は勿論、神奈川・埼玉・千葉他の各県に満遍なく多くの知人関係が、居所を構え、 散らばってるだけに、係わりのある地域も多い。 本件地は、現在の東京(江戸)の発展の黎明基盤となった、第2期の重要地の一角だ。 時節柄、行き来が少なくなっているが、オペラシティ界隈は定番出没地の一つ。 古くから東京&上野駅の西の対極地は、なんといっても新宿。 丸の内にあった都庁を西新宿に移転して久しいが、そのインフラ移動網は、東西線、 西武新宿線、中央総武線、新宿線、丸の内線、千代田線等が網羅されており、 小田急・京王線からの乗り入れ含め都心東京駅周辺界隈方面に来れる。 初台はオペラシティ（タケミツメモリアルホール&オペラパレス）目的他で行くことが多い。 都心からは、外堀・靖国道路他からR20新宿通（甲州街道）に入れば、新宿駅南口を 通過し程近い。新宿駅から新宿線(京王新線)で行くことも多いが、徒歩でも店舗も 適宜あり苦にならない。都心方面からは、新宿線が直に来れて便利。 初台の交差点(山手通&甲州街道)は、中央環状線の高速開通で、高架ICができて、 表通りは、幡ヶ谷・笹塚方面も都心の首都高沿道の雰囲気。ただ、北の水道通りや、 本件地の緑道がある一筋内部は、結構落ち着いた雰囲気だ。 物件北側は甲州街道（首都高⇔中央高速道）だが、基本開放面は 南東(明治神宮・代々木公園・原宿方面）で、基本専有が50㎡以上主体なのは良い。 明治神宮は、毎年初詣している４寺社の一つ。今年元日は異例の少なさで、 南神門手前からは、区分された形で本殿に向かう型式。参拝は各ラインを一列に 並ぶ方式。神宮橋からは、過去見たことがない参拝客の参道行列（皆左側歩行）がみれ、 縁起物も例年場所での販売は全面中止で、代々木方面特設売り場が設けられた。 会館営業も全面営業停止処置。 本物件は少し歩くが、参宮橋西参道から行け、普段は緑道含め散歩もできる。 いみじくも、北参道方面には同じ三井のタワー物件も販売される。 ここは、渋谷区所在、対面北側のオペラシティは、大所のオペラパレスは渋谷区だが、 もう一つのオペラシティホール（タケミツメモリアル及びタワー）は新宿区所在となる。 タワー(駅直結)には地下～2Fには飲食・書籍・物販他店舗もあり、上層は レストラン街もあり、好展望が得られる。クリニックも入っている。 オペラ・バレエ・演劇・クラシックコンサート（内外）好き、既沿線周辺居住者には好適地で、 就業地は新宿でも都心界隈でも便利。 新宿の繁華街も近く、都心方面も新宿線に乗れば早く着く。なお、初台駅は 平面上下線ホームではなく、2層の上下階に上下線がそれぞれある。 首都高新宿線では、都心から、中央総武線並走地を過ぎ、代々木ICを過ぎてからの 西新宿高層ビル群の眺望は圧巻の景色が望める。 また、新宿地下道街は大手町⇔銀座広域界隈地下道に迫るほど、道筋があり、 都心側含め、東京生まれの少数が知る面白さがある。NK225等知人が多ければ 知れる機会も増える。 |
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| No.52 |
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| No.53 |
坪490万は覚悟しました。
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| No.54 |
一般販売対象外住戸多いですね。
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| No.55 |
マンマニ砲とやらを撃ってもらえよ
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| No.56 |
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/news/oshirase/tamagawajosui_saiseibi...
すぐ近くの緑道が整備されるみたいです。今は少し暗いところもありますが、整ってもらえば、更に良いかなと期待してます。 スーパーはOKストア、たまに成城石井で、オペラシティには郵便局、キャンドゥ、ドラッグストア、カフェがあるから日常品、食べ物は困らないかと。 京王新線は便利だと思ってます。たしかに、高速が近すぎて不安はありますね。 駅は近いから価値はあるかと。 |
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| No.57 |
地権者多いし高そうだな。
高速近いんだから一種換気くらいはつけて欲しいな。 まぁ天カセアピってる位だし無理やろな。 |
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| No.58 |
同じ初台一丁目にパークホームズ初台とパークホームズ初台ザレジデンス
とりあえず名前変えようよ |
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| No.59 |
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| No.60 |
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| No.61 |
>>50 マンション検討中さん
中古のパークホームズ初台比較するとこちらの方が断然いいですよ。 スーモと現地見ましたが、2階であの値段はここを販売するためのネタで、三井リハウスが高値付けてるとしか思えない。 私なら同じ2階はならこちらをお勧めします。 あちらは賃貸マンションみたいですし、 名前だけで、全く属性が違うマンションです。 初台周辺強いて言うならば、 パークコート駅から離れるが低層で素敵、 パークコート渋谷本町はタワマン風だけど、新築分譲価格安いなりで普通に安っぽい。 甲州街道沿いピアースセンなんとかは問題外、 山手通りのプラウド渋谷本町は内装も素晴らしいし、大江戸線も使えて駅近で、部屋もいいがそれなりに高い。 ここに期待、値段次第。 坪450は高いかな。 |
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| No.62 |
>>61 通りがかりさん
確かに商店街並びにあるパークホームズの中古価格は誰もかいませんね、 中古になったとしてもこちらの方がポテンシャルが高い。 私の予測ではここは坪３５０万円からいって坪４４０万円くらいでしょ。 最上回100米超えは坪４５０万円 今分譲中市ヶ谷や北参道のパークコートを鑑みる時 それ以上高い値付けでは売れませんね。 |
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| No.63 |
間取りを見ようとして「一般販売対象外住戸」がすごく多いのに気付きました。
これはオーナーの所有なんですか？他でもオーナー住戸を見たことがありますが、ここまで多くなかったので… 社宅になるのでしょうか。 分譲賃貸？ 一般販売対象外住戸の隣や下階に住んだとして、何か配慮しなくてはいけないならイヤだなと思ったんですが…考えすぎでしょうか。 |
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| No.64 |
比較したいので、仕様と値段を早くしりたいです。
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| No.65 |
明るさの視点ならコンクリ立ち上がりの高い部屋を
避けた方がいいというのは分かりますが、 冬場のリビングへの直接的な日照に価値を求めるなら コンクリの立ち上がり自体はあんまり気にならない。 むしろ周辺タワマンに囲まれてるなら それの方がいいと思うくらい。 |
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| No.66 |
>>62 通りがかりさん
流石にここの1番広い間取りが1.8億円で買える訳は無いと思いますよ。 それだと近辺でお買得と言われたヴィークコート代々木参宮橋より安くなってしまう。 低層階 高速側は安い値段で出さざるを得ないですが高層階南側、高層階東側が坪450で出す事は無いかなと思います。 |
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| No.67 |
建て替え事業だし高速脇だし仕様そんな高くないし普通の板マンだし、ヴィークよりは安くするんじゃない？
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| No.68 |
梅ヶ丘駅のプラウド世田谷代田が坪600万？なんて噂になっているので、ここが450位なら断然こちらがいいのですが，三井さんだし…駅も近いし。
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| No.69 |
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| No.70 |
三井の物件ですからね。安くはないですね。徒歩2分。
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| No.71 |
>>68 検討中さん
プラウド世田谷代田600だったら誰もかいませんね。 ありえない。梅ヶ丘であの仕様ですよ。 その値段なら同じか駅近で、東北沢小田急とブランズ参宮橋残ってますし、、 直近の売り出しヴィークは代々木アドレスと竣工後売りかつ仕様は下がるがブランズより安く、現物確認できたから順調に売れたとおもいます。 ブランズは抜群に内装や仕様が高か素敵だが、値段高い。 ここは平均400でなんとか売れるくらいでしょ。 でなければ、北参道パークコートと今後予定の西新宿5のタワマンに逃げられる気がします。 |
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| No.72 |
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| No.73 |
初台の相場が400くらいだから、低層420高層460くらいかな？それなりの仕様にして、高値追求しようとしてるけど、それ以上は厳しそう、北参道の値段に近づくし、市ヶ谷も買える。
でも、後続で西新宿タワー控えているし、その値段ならタワーの方が満足度高いかもね。 |
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| No.74 |
詳細は来月からですかね？
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| No.75 |
笹塚や幡ヶ谷みたいに、駅徒歩2-3分にスーパーとかあると良いんですけど、OKストアまでは徒歩で行くのには不便ですね。坂がつらい。買い物しない人には関係ないだろうけど。
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| No.76 |
緑道素敵です。が、虫のことを忘れてはいけません。大量に発生します。夏はとにかくセミの声でめちゃくちゃうるさい。6-7階相当くらいまでは結構飛んでると思います。低層会は大変ですね。バルコニーにセミがいっぱいいることになりますよ。虫嫌いの人はとにかく高層階へ！もちろん緑道沿いなので小虫も多いです。
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| No.77 |
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| No.78 |
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| No.79 |
まじすか、それは盲点でした
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| No.80 |
ここの緑道はデザイン的にもかなり古びた感じはしますね。
一面芝生とか、両サイドに木を並べるとかオシャレにリニューアルされれば良いですけど。 まあ区はやるとしても相当先でしょうけど。 |
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| No.81 |
あそこの緑道は入ったことがないですが、たしかに鬱蒼としていて虫は多そうです。
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| No.82 |
高速と甲州街道の騒音は、内廊下挟むし緑道側なら意外と大丈夫かなと思ってましたが、セミは盲点でした。高層階でも結構うるさそうな気が…
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| No.83 |
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| No.84 |
>>83 マンション掲示板さん
市ヶ谷売り切ってからのスタートでしょ。 中野坂上のPHが残ってるので、どうするかなとかですが、おそらくGWあたりを照準に案内会実施ですね。 場所は他2つ同じ新宿アルタところのサロン、 とにかくあまり高い値付けはしてこないと思います。 中野坂上なんて初期の値付高すぎて笑ってけど。すぐに下げましたから、それでも売れ残りしてる。 その反省も踏まえ市ヶ谷はやや抑え気味 けど場所を考慮すると市ヶ谷も高いが、三菱市ヶ谷が、定期借地なのに高い値付けしたので簡単に売れてるのが現状です。 ここは強気な値段つければ売れないでしょうね。 中野坂上の二の舞になります。 |
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| No.85 |
ここの良いとこは、セミちゃんもそうだけど新国立劇場と東京オペラシティー歩けまーす。なのでは？
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| No.86 |
ここの良いところは、セミちゃんもそうだけど 新国立劇場と東京オペラシティーに歩いて行ける…だけ？か？
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| No.87 |
マンションも小学校も甲州街道目の前で排気ガスが気になります。イメージ図も緑道アピールが強めで現地見ると結構差を感じました。
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| No.88 |
毎日通るがたいした緑道じゃないよ。
裏道または通り抜け程度でサラリーマンの喫煙所。 地下は電車バンバン走ってるし目の前が甲州街道と首都高のジャンクション。 北参道があるのによく三井がここの建て替えに乗ってくれたな。 |
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| No.89 |
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| No.90 |
>>88 匿名さん
今は本当に裏通り感、ありますね。 公衆トイレも少し使用するのが怖い感あるかなと。その辺を、開発でどの程度キレイめ明るくしてくれるか。がありますよね。 笹塚、幡ヶ谷、初台と長い距離となるためどこまで綺麗に明るくしてくれるか気になります。。 |
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| No.91 |
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| No.92 |
旭化成の笹塚とどちらが良いと思われますか？
ここを待つと笹塚の1期に間に合わないため悩んでおります。 |
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| No.93 |
>>92 匿名さん
どこに住みたいか、それに限るとおもいます。 新宿や代々木公園徒歩圏内、私は西新宿五丁目最寄りですが、非常に快適です。 笹塚と初台は立地の格が全く違います。 アトラスの値段は次第ですが、ここと同様の値段なら間違えなく、こちらでしょう。 私は坪380以下で条件の良い部屋なら笹塚を検討しますが、規模感や立地を考えるとこちらを待ちます。 |
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| No.94 |
>>92 匿名さん
近くに住んでてHP掲載の緑道を裏道として毎日通りますが、 路上喫煙禁止エリアにも関わらずリーマンたちやホームレス？らがマスクもせずに煙草スパスパしてて臭くてたまりません。たまに煩いスケーターたちも見かけます。 鳩に毎日餌付けしてる爺さんもいるので糞害も心配？、緑道と言いながらマンション立地裏は渋谷区管理の有料駐輪場があるのでオートバイや自転車でかなり台数埋まってますので騒音は大丈夫？ 表上は甲州街道と首都高で裏下は電車走ってますし騒音排気はキツいエリアです。 不衛生に感じられる公衆トイレもあるし、本当に緑道と言えるのか直接確認しに来られたほうがよろしいかと。 景観の良いプラウド渋谷本町が即完でしたので個人的には新宿駅まで徒歩圏の低層エリアに出来て人気があったヴィークコートをおすすめしますが、もう残ってないかな？ 新宿徒歩圏を重視しないなら笹塚のほうが立地としてはおすすめですかね。 |
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| No.95 |
現地みちゃうと、交通量と囲まれ感から、ちょっと住めないなと思った。もう少し奥に引っ込んでるなら、まだ なんとかなりそうだけと。
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| No.96 |
ヴィークコートはもう残っていなと思いますが、 あそこは谷底でハザードも心配だったし何より囲まれ感がすごかった。 対して高台であり眺望や緑道眼下の本物件は期待できるのではないでしょうか。 緑道も整備計画も立ち上がってます。 確かにプラウド渋谷本町は山手通りに面してない南側は永久眺望で日当たり抜群だし、山手通り側も高速ない分騒がしくないし、新宿ビュー。さくっと完売でした。買えた方羨ましい。 ここも比較的売れそうな気がしますがどうでしょう。 値段次第かな。 |
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| No.97 |
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| No.98 |
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| No.99 |
6月から販売開始かー
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| No.100 |
>>96 eマンションさん
緑道の整備計画なんて実際いつから始まるか分かりませんよ。 デベの情報は鵜呑みにしないほうがよろしいかと。 新宿中央公園の整備も未だにチンタラ工事に感じるし。 あと緑化＝虫ですよ。近くの10階に住んでますが夏場のバルコニーは蝉の死骸だらけ。 |
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| No.101 |
え、坪単価500万円予想？？
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| No.102 |
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| No.103 |
>>64 検討中さん
間取り図見た限りですが、キッチンの仕様がイマイチそうですね。最近の分譲だと作業スペースが広くなるようにシンクがかなり端に寄ったものが増えているのに、間取りで見た限り旧式のやつです。ここも期待外れかなあー |
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| No.104 |
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| No.105 |
ここも戸境は乾式壁採用だそうです。間取り図でコンクリート壁だと思ってたから驚きました。
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| No.106 |
SNSで転売屋みたいな人が推してるのですが、大丈夫でしょうか
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| No.107 |
高速道路側5戸しか残ってない？！丁度良い大きさなんだけど。等価交換だから？？？
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| No.108 |
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| No.109 |
>>108 口コミ知りたいさん
なんだか身長の高さまでマウントしまくってるのです |
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| No.110 |
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| No.111 |
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| No.112 |
笹塚に住んでましたが、この通り沿いは本当にうるさいですよ。夜間も高速をバイクかっ飛ばしてるのか甲高い音が鳴りますし、下の通りは救急車がよく通ります。
また排気もひどいので、ベランダは掃除をいくらしても煤だらけでした |
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| No.113 |
今日も裏の緑道通ったがマンション裏にある屋根付きベンチに新しいホームレス？が陣取っていた。あのまま居座り続けられると裏に綺麗な緑道がありますと言われてもね。
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| No.114 |
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| No.115 |
初台は最近ファミリーが多いですが、田舎出身とかであまり知らずに住んでいるんでしょうね。初台は昔は渋谷区のスラム街と呼ばれていたそうです（今でも渋谷区のチベットと呼ばれていますね）
甲州街道や高速により排気ガスが充満していて、子供の健康にも影響がでそうです。交通量も多いので事故も心配です（実際に事故も多いです） 旧玉井病院のスタジオは心霊スポットとして有名でしたし（本当に出るらしいです）、今でもＡＶの撮影に良く使われているようです。西新宿側になりますが、アダルトショップがあったり子供を育てる環境としてはどうなんでしょうか？ 独身で、仕事が忙しくてあまり家にもいないので交通の便だけを重視しています！みたいな方には最適かもしれませんが・・・。購入前に何度も現地に行って周辺も含め状況を確認したほうが良いように思います。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
旧玉井病院はもう取り壊されて跡形も無くなってますよね。
アダルトショップは確かにありますが、日常生活であそこまで足を運ぶのは多くないと思っています。新宿まで歩くなら別ですけど。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
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| No.120 |
初台、幡ヶ谷、笹塚の3駅の中で初台がお店などが少なく一番住みづらそうな印象なんですけど実際の所はどうでしょう？
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| No.121 |
>>120 匿名さん
初台とその他では不動産価値が違います。 代々木新宿エリアに含まれます。 私は長年西新宿五丁目に住んでますが、非常に便利です。 色々意見はありますが、利便性や環境は非常ににいいですよ。 スーパーもオーケーストアは価格も安く便利です。 もちろん幡ヶ谷や笹塚はマンションが圧倒的に価格が安いので、何を求めるかです。 |
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| No.122 |
[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
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| No.123 |
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| No.124 |
甲州街道でも水道道路でも良いので、新宿から笹塚まで散歩してみると違いがよく分かります。良し悪しではなく特徴があって面白く、住みやすさはそう変わらないと思いますよ。
それぞれの場所の何処に住むかで多少の便利、不便はありますけど。 |
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| No.125 |
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| No.126 |
現地の裏オフィスビル前で日曜日の23時半頃またスケボーの若者3人ぐらいが騒いでいた。
オフィスがスケボー禁止の貼り紙してるにも関わらず無視し続けて定期的にガラガラ走り回っていて煩いです。 マンション真裏の緑道の屋根付きベンチもホームレスのような方の荷物が増えて住みつく体制に入ったように見受けられます。 この辺りは治安で目配せや管理する所轄がないんでしょうか。 |
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| No.127 |
建替えは詳しくないですが、事業協力者=以前の住人と仮定すると、建替え前約60戸の大半が権利変換し住み続けるということはそれだけ環境満足度が高いということかなと。排気騒音が耐え難いなら権利持ち分を換金して移住するだろうし。
いろいろ思惑はあるでしょうけど。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
それもあるかもしれないですけど、住みやすいですよ。
近隣に10数年住んだ感想では住環境としての満足度は高いです。家庭のワークスタイルがマッチしたのかもしれないですけど。ただ甲州街道の排気騒音はだいぶ気になります。 |
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| No.130 |
どうしてもここでなければならない理由がもしなければ、同じ西新宿エリアで既に建設中の西新宿五丁目のタワーマンションを検討するのが懸命だと思います。
周辺と一体となった再開発の規模の大きさや売主が三井不動産と熊谷組ですし、竣工も2023年とこことそんなに変わらないです。西松建設が悪いとは言いませんが、新築で資産価値や暮らしやすさを重視するなら迷う必要もないと思います。一度再開発の現地をご覧になられてはいかがでしょうか。再開発後は更に街の景観も今よりもっと綺麗なエリアになると思います。ここは排ガスや振動、多過ぎる地権者との管理トラブルなどクセが強い分譲住宅になると感じますので、近くに住む私からしてみると新宿徒歩圏内で大規模再開発の中に建つ西新宿五丁目のタワーマンションを選びます。 |
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| No.131 |
>>130 ご近所さん
西新宿五丁目南地区ですよね。 2023年度竣工と計画されていますが、間違いなく遅れます。権利変換から着工が2020年度に完了した場合に2023年度竣工の想定でしたが、まだ権利変換の調整中ですから。そもそも権利変換自体、地権者調整に時間がかかるところ、コロナや金融緩和の影響で調整に手間取る要素が増えましたからね。 恐らく、早くて2021年度の権利変換認可、着工2022年度、竣工2025年度だと思いますから、ここのスケジュールとはかなりずれますね。 |
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| No.132 |
西新宿五丁目南地区はまだ先な気がします。それよりも西新宿五丁目北地区が先じゃないでしょうか。そちらも竣工は2023年3月ごろのようですがあまり詳細が出てないのでなんともですね。そもそも分譲なんですかね。
あと西新宿五丁目はどの駅方面にも距離があるのがネックです。西新宿駅で徒歩10分。電車使えば先に新宿駅到着するのはこちらの物件でしょう。 |
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| No.133 |
>>132 匿名さん
北地区は既に解体完了して躯体工事が着工してますから、不測の事態で工期が伸びない限り予定どおり2023年3月に竣工するはずですね。西新宿駅まで徒歩7分位で条件悪くないですし、ここと悩む方がいてもおかしくないですね。賃貸と分譲混在で分譲はするようです。中野駅前のように全て賃貸にはならず良かったですが、スミフ価格ですからね。。最低坪600あたりは覚悟する必要があると思います。 |
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| No.134 |
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| No.135 |
地権者住戸もただの区分所有権者となるだけ、大半が工事期間中は仮住まい、完成後等価交換で戻る。住み慣れた街?! 皆さん仮住まいまでして、金はあるのにお戻りに！ だろーな。
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| No.136 |
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| No.137 |
>>133 マンション検討中さん
隣のパークハウス60が坪400に対して1.5倍ですか！！ 60は仕様が低く安造マンションだったにしろ、住友が、1.5倍はかんがえにくい。 シティタワー恵比寿の件もあるので、住友は心配というか住みたくない。 |
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| No.138 |
コート北参道の８掛けぐらいで出してくれたらこっちにします 実需なので
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| No.139 |
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| No.140 |
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| No.141 |
60m2で1億、坪500万ぐらいかなぁ
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| No.142 |
>>141 マンション検討中さん
ここはいくらぐらいですか？ 西新宿五丁目坪470 ここ坪390予測です。 しかし。もうしあわせたように周辺の三井の中古が、ありえない坪単価で中古で出し始めました。 これ、リハウスと連携した戦略なんでしょうね。 広告手数料でももらえるのかな、 高値で売れるなら売りたい笑 |
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| No.143 |
初台駅に近いのは魅力なんですが、間取りを見ると窓が少ないですね。角部屋は価格もあがるだろうし。悩みます。
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| No.144 |
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
アトラス笹塚駅前が@440ですからどうっすかね？
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| No.148 |
>>147 匿名さん
アトラス笹塚駅前は高速・甲州街道側は何か立ってブロックされますけどね。 その代わり京王線がここと違ってダイレクトですが。 ディペロッパーの違いもありますし、ここは豪華なエントランスなんかも作ってますし470-480ぐらいと思ってます。 500超える可能性もあり得るけど、地権者が多い物件は安めにして早く売り切る事が多い印象なので470-480なんじゃないでしょうか。 |
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| No.149 |
一応500を見ておけばまあまあ良い部屋を買えそうって感じですかね
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| No.150 |
高速道路側はAタイプだけですよね。しかも空いてるの10～14階のみ。騒音とかするのでしょうか？ 6000万円以下なら買います。
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| No.152 |
[NO.151と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.153 |
ヴィークコートよか高くなるやろ。
坪単価520万と予想。 |
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| No.154 |
>>153 検討板ユーザーさん
ヴィークコートが坪480でしたっけ？そしたら500は超えるかもですね。 |
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| No.155 |
流石に500超えるならアトラス笹塚で十分かな
あっちも間取りとかは頑張ってるしね |
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| No.156 |
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| No.157 |
駅近なのだ相当人気でそうですね。
オペラハウス近いし |
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| No.158 |
以前、初台に住んでいたので愛着があるのですが、条件が悪い部屋でも450越え？な感じですかね！？無理かなー(泣)
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| No.159 |
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| No.160 |
アトラス笹塚駅前も検討していましたが、1期販売に遅れてしまったのでこちらを検討しています。坪単価はそこそこいくと思います。
低層階でも450万、高層階は500万を超えるのではないでしょうか。ただ低層の坪単価抑えられそうな部屋と高層階の良さそうな部屋はかなり地権者に抑えられていますね。11階?14階の角部屋が坪単価500万程度なら検討したいですね。 ここはエレベーター2基ですかね。図面しか見れていないですが。 |
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| No.161 |
高層階角部屋は500よりもっと高いと思う。ブランズ代々木参宮橋はファミリータイプで500中盤から後半だったし。
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| No.162 |
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| No.163 |
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| No.164 |
>>160 マンション検討中さん
平均で500越え予想なんでそういういい部屋は550ぐらいだと思いますよ。 |
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| No.165 |
事前案内会まだですかね。
相当混み合いそう‥‥ |
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| No.166 |
6月下旬販売予定なので事前案内会は五月には始まるんでしょうか。
コロナやまん防の関係で開催するタイミングも難しくなってきそうです。 開催されたとしても少人数ごとで行っていくんじゃないでしょうか。 まあ今はどこもそんな感じですけどね。 物凄く込み合うということはないんでしょうけど予約が大変になってくるかもと思います。 |
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| No.167 |
5月末ごろから始まりそうですね…
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| No.168 |
コロナの影響で買えない(案内買いに参加できない)人もいるかもですね、、、、
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| No.169 |
悲しいかな初台も坪500の時代
今の時代に坪420万ほどのパンダちゃん設定するとブロガーが騒いで祭りになって抽選落ちします 適正単価が450-550です |
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| No.170 |
ここ、仕様良さそうで欲しいんですが、１００戸ちょっとしかないのと地権者住戸が半数近くってことで迷ってます。皆さんどう受け止められてるんですかね？
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| No.171 |
興味があって、今日の夕方に建設地の辺りを歩いてみました。高速と甲州街道の騒音に加え、地下鉄の音も換気口から聞こえてきて、結構うるさいですね。。個人的には商店街沿いにあるパークホームズやパークリュクスの方が住環境は良さそうだなと思いました。
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| No.172 |
まぁ、430から520くらいでしょう。根拠ありません。
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| No.173 |
>>171 通りがかりさん
Aタイプはしんどそうですね。 他は基本的に緑道沿いですし、内廊下ということもあってあまり影響なさそうに思うのですが。 低層は緑が多そう、高層は抜けがよさそうということで、どちらでもいけるような感じがしています。 |
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| No.174 |
>>171 通りがかりさん
あの2件は賃貸マンションみたいというか、分譲だと最近知りました。 見た目的に無理です。 なのによく中古で盛って出してますね。 三井に頼まれてのネタかな笑 と思います。 ここは高速沿いなので、坪500なんて冗談みたいなことはないでしょ。 三井のさくらが煽ってるのでしょ。 |
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| No.175 |
三井は利益追求路線に転換。
平均で500万らしいぞ。 ヴィークの売れ行きが背中を押した。 |
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| No.176 |
利益追求モードに業界全体なってるとはよく聞きますね。
高く売るための方便もあるのでしょうけど。 |
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| No.177 |
>>175 マンション検討中さん
平均坪単価500万でしょうか、マジっすか。アトラスの坪単価430万の笹塚物件と迷って、こちらの価格出るのを待っていたのですが笹塚にゴーしておけばよかったと少し後悔してます。低層階でも坪単価400万前半は望み薄でしょうかね。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
先週のフライデー読みました？
施工業者が同じだな。ここはリスクがあるので検討対象外にした。 |
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| No.180 |
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| No.181 |
ほんまや
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| No.182 |
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| No.183 |
これは手が出せないです。待って不正解でした。笹塚の第二期に行きます。
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| No.184 |
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
え、ここはスミフじゃなくて三井だけどダメなの？西松建設はダメってこと？
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| No.188 |
>>187 マンション検討中さん
過去ログとか色々漁ってみたけど，N松は他デベでも色々やらかしてるみたいだし， 無茶な受注してツケを住民にまわすことを気にしない企業体質なわけで， そんな物件買いたくないでしょ？リセールも期待できないよ…． 185，186の若葉マークは火消しを目的とした三井関係者じゃないかとふんでます． |
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| No.189 |
恵比寿で問題になってるのはコールドジョイントだし、それだと施工不良で施工会社の問題じゃないの
テベがどうとかあまり関係ないね |
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| No.190 |
さっさと笹塚に行けばよかったと思わざるを得ない感じですね。「勉強」とするにはあまりにも残念な結果。
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| No.191 |
西松で嫌って言い出したら、スーゼネ物件くらいしか残らんよ。でも、皆が撤退してくれたら安く買えるな^ ^
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| No.192 |
>>191 マンション検討中さん
論点ずらさないでくださいね（笑） 西松建設「で」嫌なのではなく，西松建設「が」嫌だって話をしているんですよ． 誰も中規模ゼネコンが嫌だなんて言ってなくて，コールドジョイント発生させたり，コストカットのために図面より壁減らしたり，耐火壁作らなかったり，戸境壁の吸音材ケチったりする西松建設が嫌だと． ともかく，三井がどういう値付けをするかはすごく楽しみですね！ |
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| No.193 |
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| No.194 |
高速脇立地かつ遮音施工不良に定評のあるゼネコンとか最強の組み合わせじゃん！
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| No.195 |
私は西松で満足（西松より上って何社あるの？）なんで、西松建設「が」嫌で撤退してくれる人が増えて安く買えればむしろ良いです。仮に問題が発生しても補償してもらえば良いです。
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| No.196 |
>>195 マンション検討中さん
風評としての資産価値の低下は避けられないと考えますがこの辺の回避策ってありますか？ |
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| No.197 |
>>195 マンション検討中さん
だから、誰もゼネコンの序列の話なんてしてないじゃないですか(笑) マンションが不得手なスーパーゼネコンだってあるわけですし。規模が全てじゃないでしょ。 三井はそうそう下げないと思いますよ。 下げると後ろ暗いことがあるみたいに見えるし、万一施工不良が発覚したら、大赤字にになるし。 高くてもひんしゅく買う。安くても疑われる。値付けすごい難しいですね。 一縷の望みは、この段階で西松の施工不良が発覚したこと。三井が監理をしっかりやってくれれば…。 ただ、最近三井は大きいポカを連発してるし、信用しきれないんだよなー。野村とか東京建物とかなら安心できるんだけど。 |
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| No.198 |
>>192 マンション検討中さん
自分が書いたものに補足ですが、西松建設のニュースリリースでは構造体の不備は否定してます。コールドジョイントは起きてない、と。ただ、現状根拠は示してないので、判断は各自で、って感じですね。 それ以外はフライデーの記事と、マンコミュのシティタワー恵比寿板からの情報の要約です。気になる方はご参照ください。 |
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| No.199 |
>>196 匿名さん
風評被害はそもそも存在するのか分かりませんし、回避するほどのリスクとも考えていないですが、存在したら特に回避策はないですね。 私の場合は暫く住んで貸す予定です。なので、住んでる最中であれば補償してもらって、その後も住み続けます。貸し出し中なら、まぁ場所悪くないんで、そんな家賃下がらないとみています。ちょっと下げれば借りたい人はすぐ見つかるかなと。その頃には築15年くらいなので、既にそれなりに家賃下がっているでしょうからそこからそんなに下がりようもないかなと。 |
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| No.200 |
>>197 マンション検討中さん
195です。西松が問題起こした割合やこれから起こす確率はとても低いと私は思いますし、他のゼネコンと比較して特別問題起こす可能性が高いとも思いませんので、私は特に気になりません。これまでも購入時にデベロッパーやゼネコンのミスした案件数調べたり確率とか計算したことないです。私は少数派かもしれません。多くの方が嫌厭すれば私は安く買えるかなくらいに考えています。 |
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