ディアナコート池田山公園

[匿名さん]

（仮称）上大崎プロジェクトについて情報交換をしたいと思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいので、どうぞよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/kamiosaki/index.html

所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7（地番）
交　通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分、都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
　　　　JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
　　　　都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
　　　　JR山手線「五反田」駅徒歩12分
　　　　東急池上線「五反田」駅徒歩13分
間　取：1LDK～3LDK
総戸数：81戸（内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸）
設計・管理：株式会社IAO竹田設計
デザイン監修：株式会社SKM設計計画事務所
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
売主：株式会社モリモト
完成予定日：2022年8月中旬（予定）
引渡予定日：2022年9月中旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園の「立地」（のみ！）の「私の印象」【けろけろ准将】
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/1558/

[タイトルを更新しました 2020/1/22 管理担当]

[51: 匿名さん]

>>50 匿名さん

そんなに世の中あまくないでしょう

[52: 匿名さん]

窪地、高輪台駅何もない、白金台はち　少し遠い、南と東側は将来何か建つリスクあるしなぁ

[53: 匿名さん]

このデベって、土地の格によって、あからさまにデザインのレベルが変わるよね。
土地の格によって力の入れようが違うんだと思うんだけど。
流石に池田山に変なもの建てられないからなのか、明らかに自由が丘？奥沢？だかのディアナとは段違いのデザインのように感じる。
当然価格も高いんだろうけどね

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

気合いを感じますよね

[55: 匿名さん]

65平米とかでも8000万いくかな。。。。
大体の予想価格知りたい。

[56: 匿名さん]

地域柄、全戸100平米超にしても良かったと思いますが、実際は最大でも90平米弱ですからね。それに30平米代まで。

[57: 匿名さん]

この立地で@500程度できたら、即完しちゃうでしょ。
ガーデンとはいえ、鷹番で@600超えのモリモトさんですよ？
65㎡でも1億超えるとみた。
グロス価格抑えるために面積の小さくしたとしか思えない。

[58: 匿名さん]

プランをみると、乾式壁がチラホラ。
昨今、売主の本気度が伝わるディアナが減ったような。
価格だけはディアナ水準のピアース。
でも、新築欲しさの客層は取り込んでいる。

[59: 匿名さん]

乾式なのか。コンセントとか壁に接する音結構聞こえるんだよね。

[60: 匿名さん]

>>58 匿名さん
すいません、建築関係あまり詳しくないので教えて欲しいのですが、プランの壁がモジャモジャってなってるところが乾式壁ですか？(表現が稚拙で申し訳ありません…)

[61: 匿名さん]

>>59 匿名さん

こんなん言ってますが…。

https://www.sumu-log.com/archives/24286/

[62: 匿名さん]

金融関係ですが1億超えは頑張れても1.2億超えると途端に検討できる人が減りますよ。あと1.2億以上出せるならスカイなどの港区タワマンの方が資産価値としても手堅いと思う人は多い。

[63: 匿名さん]

モリモトもその辺はわかってるはず。積水の池田山が苦戦してるからなおさら。世帯年収1500?2000万程度のサラリーマン層が買える値付けになるのでは。安過ぎず高過ぎずで。

[64: マンション検討中さん]

平均坪単価は500万程度だよ。
あくまで低地。港区白金台価格にはならないと思います。

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

中古のパークシティ大崎ザタワーが坪500ですよ。それと同じ？

[66: 匿名さん]

ここはDCだし、さすがにディスポーザーは付きますよね

[67: 匿名さん]

>>60 匿名さん
乾式壁ですが、日常の生活音は聞こえないレベルだとは思います。

ただ弱いのが低音に関する遮音性です。
掃除機をかける時にヘッドを壁に当てるとドンドンって響きます。物を当てるとドーンと響きます。

乾式壁はどこに使っているかが重要です。
例えばストレージが隣合っている所に使っていれば問題ないと思いますが、居室と居室が隣合っている所に使っていれば…お察しです。一段と注意して生活する必要が出てきますね。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
地権者が広さを求めて仕様を下げろ！ってゴネて無ければ付くでしょうね。（等価交換あるある）

[69: 匿名さん]

>>65 匿名さん

新築と中古が同価格の異常事態
それがコロナバブル

[70: マンコミュファンさん]

>>69 匿名さん
新築と中古の比較以前に、大崎と上大崎が類似していると勘違いなさっているようで。
低地といっても池田山、地位が全然違うので比較するだけムダである。

[71: 匿名さん]

>>67 匿名さん
大抵の音は問題ないのですが、壁に直接当たる音が苦手ですね。

[72: 購入経験者さん]

とことんコストを抑え、価格はバブルのごとく高い。それが令和の新築マンション事情。

それにしても、オリンピック選手村を活用したマンション購入者はどうなるのか。。

マンションを買うって、先を読むことが大変だ。

[73: 匿名さん]

>>70 マンコミュファンさん

築年数が近いクレビアタワー池田山は、パークシティ大崎ザタワーより安いけどね。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん

若葉地元なのかな笑

[75: マンション検討中さん]

マジレスしてよろしいでしょうか？
何かを比較する際は、極力他の要素を同一にし、比較対象の違いを見ることが大事なんで。
70さんは、大崎と上大崎の地位についての比較をされているんで。
それを否定するために、デベの格やマンション規模。更には仕様の異なる二つの物件の価格だけを取り出して、70さんの主張（そもそも、池田山が大崎より地位が高いかどうかはおいといて。そこら辺は主観も大きいだろうし）を否定しても・・・・比較とは何かから、勉強したほうが良いかなと思います。

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん
長い。1行目だけ読みました。

[77: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん

マジレスすると、70は大崎のマンション(正確には北品川アドレス)と上大崎のマンションは、そもそも比較対象にならないと言ってるので、それは成立しないことを指摘するには反証を一例あげるだけでいいのです。

[78: 匿名さん]

クレビアは低地物件だし国道沿いで環境悪いでしょ。

[79: マンション検討中さん]

>>78 匿名さん

それ言ったらここも低地

[80: マンション検討中さん]

大通り沿いのタワーと比較してもあまり意味ないので、せめて城南五山の中低層物件で情報交換しましょうよ。

[81: 通りがかりさん]

>>75 マンション検討中さん
不動産は一物一価なので、そもそも同じ要素などありません。
・・・不動産とは何かから、勉強したほうが良いかなと思います。

[82: 匿名さん]

不動産購入は、文字通り自己責任。

しかし、そもそも売る側の経験値だって、あやしいもの。

他社物件どころか、自社が分譲した物件についても満足に勉強していない大手の営業さんも少なくないですから。仲介会社も似たりよったりで。

[83: 匿名さん]

今週末くらいから案内会始まるんですかね。友の会枠19戸からですか。価格も出るんですかね？

[84: 購入経験者さん]

ＰＲ動画をみると、最寄り駅から狭い道をグネグネ、現地まで近いような遠いような。地縁のある方の評価をもっと知らいたいですね。

このところ残念なピアースばかりで、ガチなディアナコートがなかったので、物件の期待値は高いとは思いますが、やはり、あとは予定価格。

[85: 匿名さん]

白金台駅からのルートは戸建の間を抜ける細道です。広告上は五反田駅より近いですが、不動産広告のマジックです。普段使いなら五反田駅が良いかと。ただ、五反田駅は遠いです。そこをモリモトがどう紹介するか？

[86: 匿名さん]

ここは池田山ではないよね。池田山は東五反田5の高台限定。
ここのネーミングは、「池田山公園」という公園に近いから名称として許されるだけであって、池田山と名乗っているわけではない。

[87: 匿名さん]

>>86 匿名さん
まあ上大崎も東五反田も似たようなものでしょ。

[88: マンション比較中さん]

友の会って何ですか？優先的に情報もらえたり、契約できるのですか？

[89: 評判気になるさん]

確かに、本当の由緒正しい池田山は池田山公園より南側の東五反田5丁目に該当する、整然とされた住宅地のことを指しますよね。
まぁ、あの辺だったらこんなに纏まった土地は滅多に出てこないでしょうから、亜流かもしれませんがここを仕入れられただけでモリモトさん頑張ったなぁという印象ではある。

[90: 匿名さん]

備前岡山藩池田家の江戸藩邸の外ではあるそうですね

[91: 口コミ知りたいさん]

残念。坪600でしたね。。

[92: 匿名さん]

>>89 評判気になるさん
住民の感覚だと、そんなに違わないよ。池田山にブランド感じてるのはお爺ちゃん世代だけ。

[93: 匿名さん]

坪600ですか。サラリーマンお断りでしたね。

[94: 匿名さん]

坪600！まあこの立地ならそのぐらいはしますかね。ちょっと前なら坪300ぐらいで買えた気もしますが。

[95: 匿名さん]

ここに坪600なら頑張って白金高輪にします。

[96: 匿名さん]

だよね。白金の方が良いね

[97: マンション検討中さん]

価格公開されたんですか！
やはり、単価上げるための狭小化か。
サラリーマンはお呼びでないようですね…

[98: マンション検討中さん]

坪600万ですか、迷わずパスですね。

[99: 匿名さん]

ここを坪600で買っちゃうと資産価値が保てない。危険すぎる。

[100: 匿名さん]

モリモトファンの友の会でさえ坪600なら手を出さないだろう。誰が買うんだろう。

[101: 匿名さん]

オリンピック選手村のマンションを先行買いした人たちの“悲痛な叫ぶ”

売主は説明会拒否と報道され、双方の話し合いは、これからもめそう

マンションをめぐって、胸躍る、明るいニュースが少ない昨今

[102: マンション比較中さん]

高掴み、買い時の見誤り。。。さて、ここは？

[103: 口コミ知りたいさん]

>>102 マンション比較中さん

高層階ヤバいくらい高いですよ。。

[104: eマンションさん]

>>103 口コミ知りたいさん
価格出たんですか？サラリーマンで買えるんじゃないの？

[105: 匿名さん]

盛本さんやっちゃいました？

[106: マンション検討中さん]

不動産相場は高止まりですが、白金ザスカイは個人的には資産価値保てる物件だと思ってる。
それと比較してしまうと、ここを600で買う勇気はなかなか出ないですね。
モリモトさん得意のゾーンからは少し外れる気がするけど、お客さんついてこれますかね？

[107: マンション検討中さん]

どうせ高層階が坪600万なんだろ？
低層階は坪500万前半のヲチ

[108: 匿名さん]

コンセプトルームくらい用意されてるんですかね？またどこかの使い回しですかね

[109: 匿名さん]

>>108 匿名さん
最近は学芸大学のモデルルーム使う事多いですよね

[110: 匿名さん]

階層関係なく坪500で買える部屋はないですよ。坪600スタートで、上層階は坪650に迫る値付けです。資産価値、そんなのモリモトには関係ないです。

[111: 匿名さん]

コンシェルジュや共用設備ないのにスカイと同価格帯ですか。総戸数少ないから高値挑戦で売り切る作戦ですかね。なんかモリモトらしくない値付けでがっかりです。

[112: 匿名さん]

ピアースだと割安物件も多いけどディアナはそうでもないんだよな。

[113: 匿名さん]

モリモトは安過ぎず、でも大手のような共用部やサービスができない分現実的な価格設定する、正直なデベロッパーでしたよね。倒産から見事に立ち直ったと思っていたのですが勘違いし始めましたね。

[114: 匿名さん]

大手だって、コンセプトルーム使いまわし。戸建ての住宅展示場ならまだしも。
デべのコスト削減に歯止めなし。いっそ、オール完成売りにして品評会にすれば、
ババをつかまない！？　

[115: 口コミ知りたいさん]

>>110 匿名さん

そりゃ売り逃げビジネスだもんね。
モリモト的に消費者に勘違いって言われても、は？って感じだろうね。

[116: 匿名さん]

ブラックな業界に透明性を求めても

[117: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
1階の半地下も価格出てたの？
それなら坪600万以上が下限だとわかるけど。

[118: マンション検討中さん]

富裕層は高台のGM選択するはずなんだが、あちらは総額が重くて売れ残り。
モリモトは狭いから総額の安さで売り切る作戦。

[119: 匿名さん]

まさに売り逃げビジネス。リーマンの時は逃げ遅れて潰れたのがモリモト。

[120: 匿名さん]

大手の新築が少ないなか、どんどん新規供給。営業対応、追いつかないのでは？

[121: 匿名さん]

山手線内側の白金台近辺に住みたい！
でも予算が厳しいので狭くて良いからグロスを抑えて！
でも仕様は最高級クラスは要らないので、そこそこ良い感じで！
ってニッチ層には刺さるのでは？

ニッチ層ですので数はいませんが、戸数少ないし、他のエリアにも出物は少ないし…

[122: 匿名さん]

最近のモリモト物件、値付けが大手並みに強気だね。また痛い目に遭いそう。

[123: 匿名さん]

超品薄、超売り手市場のうちに、イケイケですか。

[124: マンション掲示板さん]

だから今は売り時。
買い時は賃貸民だけ。

[125: マンション検討中さん]

期待していたけれど、モデルルームも完成しておらず、価格目線もかなりざっくりとしか教えてくれない。休日の3時間を返してくれ…

[126: ご近所さん]

ネットオークションのように、反応をさぐりながら、つり上げかあ・・・

[127: マンコミュファンさん]

まだまだ下がる可能性はありますよ。
予定価格も様子見でした。

[128: 匿名さん]

坪600と言う人、まだ決まってないと言う人、どっちが正しいんだろう。でも緊急事態宣言中、ギャラリーまで行って、予定価格さえ言えませんはヒドいですね。

[129: 匿名さん]

高層階であれ坪600は高い印象。白金ではなく、池田山であることを忘れてはならない。チンケな30平米もあり、グレードが問われる。500台が妥当。

[130: マンション比較中さん]

大手の中には契約や重説もリモートでという時代なのに、緊急事態宣言下、価格も間取りも未定だらけのマンションギャラリーに客を往訪させるモリモトという企業の在り方。どうなんだろう。

[131: 匿名さん]

なんか最悪ですね

[132: 匿名さん]

みんな倍率下げ作戦に必死だな笑笑

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん
正気で言ってます？

[134: マンション検討中さん]

白金台の相場で見せられたのが、グランドメゾン池田山やシロカネザスカイなので、最低でも坪600万円はくだらないという説明受けたけど。
最近出てる新築からしたらまあそんなもんじゃない？グロスが小さいから総額安いから売れるっしょ。

[135: 口コミ知りたいさん]

不動産バブルだなぁ。どこまで上がるのか

[136: 匿名さん]

>>135 口コミ知りたいさん
マンション用地に適した大きめの土地が安くたくさん売り出され、建築工事費（人件費、材料費）が下がったら、新築マンションも安くなると思いますよ。

[137: 匿名さん]

>>130 マンション比較中さん

これが一度倒産した会社のクオリティです。

[138: 匿名さん]

大手は、高みの見物、お手並み拝見ってところですね。

[139: 匿名さん]

近頃は大手＝良い物件ではなく、都心の超高額物件以外はコストカット重視の酷い物件が目立つのでお手並み拝見とは行かないのでは？
ブランド力は大手には逆立ちしても勝てませんが。

[140: 匿名さん]

そもそも勝負している土俵が違う。
まるで体たらくの今の横綱のように。
ニッチな平幕が、やる気のない横綱を尻目に、
懸賞金を根こそぎ稼いでいるの図ですね。

[141: マンション検討中さん]

山手線内側で低層レジデンスだけで希少。

[142: 匿名さん]

>>140 匿名さん
いい例えですね。横綱が本気を出せばひとたまりも無いでしょうけど、全くやる気を出さないから平幕は大儲けですね。
いつになったら横綱、大関は本気を出してくれるのでしょうか・・・

[143: 匿名さん]

かつて城南エリアで良質マンションを積極的に供給していた業界の雄がいまや、
駅近の用地取得で「平幕」に負ける時代。
新規のパークコートも、青葉台以来、１０年以上出ていないはず。
大手にとっては、目黒・世田谷は「うまみ」がないのか。

[144: 通りがかりさん]

学区目的の方以外は、港区ではどこも買えない層でしょうね

[145: 匿名さん]

私も行きましたがまだ予定価格は決まってないです。予定価格を決めるためにギャラリーに客を呼びつけて、客の懐具合と本気度を図りたいのがモリモトの本音。時間のムダと緊急事態宣言中なのにという怒りがあります。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん
ギャラリーって学芸大学のですか？

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん

営業によって対応バラバラなんだね。土地の仕入れでの販売単価は目安聞いたけど、その上で反応どれだけ上積みするかって話だったな。参考にしてるのは、最寄りの白金台からくる白金台?白金高輪の物件。笑
グランドメゾン池田山は、別枠って意識してる感じだったな。

[148: マンション掲示板さん]

皆が坪550万にしたら買うと口裏を合わせよう。

[149: 匿名さん]

私も1月上旬にエントリーしたのですが、案内会の話来ません。もう少し待ちますが、予算で足切りされたかな。

[150: 匿名さん]

何方かも書かれていましたが、緊急事態宣言下に呼びつけて、MRも模型もなく、価格も教えてくれません。お客様の事は特に考えない企業体質だと思いました。(のこのこ来てる人が結構居ました。私もその1人ですが泣)価格は60m2台でも1億超と言っていたので、プランにもよりますが@560以上の予算のお客様は、少しは対応してくれると思いますよ。価格はあくまで営業個人の予想なのでまちまちだと思っていいと思う。