ディアナコート池田山公園

[匿名さん]

（仮称）上大崎プロジェクトについて情報交換をしたいと思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいので、どうぞよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/kamiosaki/index.html

所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7（地番）
交　通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分、都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
　　　　JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
　　　　都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
　　　　JR山手線「五反田」駅徒歩12分
　　　　東急池上線「五反田」駅徒歩13分
間　取：1LDK～3LDK
総戸数：81戸（内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸）
設計・管理：株式会社IAO竹田設計
デザイン監修：株式会社SKM設計計画事務所
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
売主：株式会社モリモト
完成予定日：2022年8月中旬（予定）
引渡予定日：2022年9月中旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園の「立地」（のみ！）の「私の印象」【けろけろ准将】
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/1558/

[タイトルを更新しました 2020/1/22 管理担当]

[361: 匿名さん]

モリモトさん、立地とデザインは良いと思うんですが、住んだ後のことをあんまり考えていないところが残念です。
空調なしの内廊下ですから、オートロックもいつも通りシングルなんでしょうね…。

[362: 匿名さん]

ネガティブな面より良い面を重視する若い人が買うんですかね？あとはコアなモリモトファンですかね？
私はモリモト案件何件か見たけど、営業と話してみてその後に企業としての体質だったりが、見えてきてしまい、高い買い物をするに値しないと言う結論に至りましたね。

[363: 匿名さん]

受付のお姉さんは、モデル事務所の派遣かなんかで、スタイル良くてキレイな人いるけど、そこからしていちいちバブルで昭和感丸出しなんだよなあー笑
代官山行った事ある人は分かると思いますが

[364: 匿名さん]

もともと城南のローカルな会社でしたが、いまや物件価格では、三井や野村を凌ぐほど。この勢い、いつまで続くのか？

[365: 匿名さん]

内廊下空調なし、シングルオートロック、とかやりたい放題だから、スラブ厚とか断熱の被りとか基本スペックのところはとことん気になるよな。
営業に聞いてもポカーンとして答えられない感じ、不安を増幅。笑

[366: 名無しさん]

白金台駅に近いのはいいですね
目の前は食品工場、隣は休憩場所を狙ったタバコ飲料自販機がある休憩所は気になります
年季の入ったアパートと高級マンション、普通のマンション、大きめの戸建てが乱立してることもあり、ここが池田山だというイメージは湧きませんし、地区が違うはず
白金台までの坂がきついけど、そこは高級な住宅街あるあるなので我慢か
元はマンションや戸建てが並んでたから大きなマンションが建つとは思わなかった

[367: 匿名さん]

MO社の物件で目立つスラブ厚２００mm。
これに対し、反論の投稿をよく見ますが、関係者、購入者？

[368: マンコミュファンさん]

>>360 名無しさん

坪450万だよ

[369: eマンションさん]

>>366 名無しさん

急坂だから特段近くないって。。。
夜道暗すぎで女性、子供歩けないよ。。
怖いー

[370: 匿名さん]

新型コロナ問題以降、内廊下って本当に良いのか分からないんですよね。宅配業者、ウーバー配達員、住民など色々な人が通る共用部分の老化の換気が悪いってことじゃないですか？空調ついているちゃんとした内廊下でも外廊下と比べて換気効率は低いですよね。

[371: 匿名さん]

>>368 マンコミュファンさん

地下部屋は300万円台でもきつそう。日照最悪、廊下空調なし、ゴミ捨て場動線、ハザードリスク。何重苦だよ。ここまでしてなんちゃって品川区に住みたいかな。

[372: 通りがかりさん]

>>360 名無しさん
では、そちらで購入されるのですね。

[373: 匿名さん]

普通に考えれば、内廊下は「密」。空調があっても、よほど管理・清掃がよくないと、衛生的にも懸念材料かと。

[374: 匿名さん]

三井はALSOK、野村はSECOM。

モリモトは物件によって違う理由は？

[375: 匿名さん]

>>372 通りがかりさん

あなたはここ掴んじゃうんですか。

[376: 匿名さん]

タワマンなら戸数も多いしある程度お金かけて清潔な内廊下維持できるだろうけど、低層だとなかなか厳しいよね。

ホテルライクもタワーだったらエントランス吹抜けにしたり豪華にできて、コンシェルジュもいるからホテル感出るけど、この規模で内廊下にすることはデメリットしかない気がする。

中古でもいくつか見たけど、モリモト物件の内廊下は確かにどこもモワッとしてて清潔感ない…

[377: 匿名さん]

低層で乾式壁。そこまでコストカットするかって、感じですね。

[378: 名無しさん]

>>368 マンコミュファンさん
地上で坪450万であれば、ここのスレで挙げられてる点を気にしない人には魅力的かな？　モリモンの営業は地下入れて平均500半ばとぶっとんだこと言ってたけど。。

[379: 匿名さん]

マンションバブル、わが世の春、デべの笑いが止まらない、か

[380: マンション検討中さん]

>>379 匿名さん
どのデベどの物件の仕入も高値掴みしてますからね。
笑いが止まらないのは土地を売った地主様ですよ。
客が価格に付いて来なければデベは真冬。
デベを春にするか真冬にするかの決定権はこちら側（購入者側）ですよ。

[381: 匿名さん]

モリモト物件は、どんな高額物件でもトイレ手洗いカウンターとキッチンバックカウンターは付けません。
今、ピアースに住んでますが、先日の地震の際もミシミシと音が鳴って崩れ落ちるのではないかという恐怖を感じました。

[382: eマンションさん]

>>312 匿名さん
検討中で、昨日夕方に現地を見てきました。地図だと、「小出屋精米店」となっているところですね。
精米店でタバコも売っているようで、店前の青空喫煙所では宅配業者さんなどが５?６人タバコ吸っていて少し離れたところでもタバコ臭かったです。喘息持ちなので、喫煙所が近いところは嫌ですね。
なおGoogleのストビューでも喫煙者が映っていますね。
https://goo.gl/maps/DWRmAUPHu1ZXHA658

[383: 匿名さん]

逆にモリモトにはタワーマンションとか、崖上のマンション作らないで欲しいwww

[384: 匿名さん]

なんで地権者住戸下層階に集まってんだろ。モリモトにうまくやられたのかな。可哀想。

[385: 匿名さん]

>>373 匿名さん

そこはモリモトクオリティだから大丈夫じゃない？笑

[386: 匿名さん]

>>384 匿名さん
ほとんど賃貸に回すからじゃないですか？
本宅は別にあると言っていた気がします。

[387: モリモトウォッチャー]

>>381 匿名さん

私はピアースを2度買っていますが、トイレの手洗いカウンターは殆どの住戸に付いていますよ。

キッチンバックカウンターはキッチン形状にもよるでしょうが、有料オプションであるかも知れないですね。

私の物件は狭目でLDにお尻を向けて壁にくっついたキッチンを使うタイプなので、バックカウンター付けられません。

[388: マンション検討中さん]

>>384 匿名さん
地権者が土地の権利と等価交換しているとすると、広さを求めて条件の悪い部屋にするか、広さを諦めて条件の良い部屋にするかは地権者が選べると思います。
地権者さんは広さを求めただけでは？

[389: マンション検討中さん]

>>381 匿名さん
ちょっと悪意があるか無知な投稿な気がしますね。
ここ最近のモリモト物件はトイレ手洗いは付いていますね。（全てはチェックできないので例外はあるかも笑）
キッチンのバックカウンターはオプションになっていると思います。（少なくともここ最近の数件はそうでした）

[390: マンション検討中さん]

モリモトの物件って売る時辛いよね？

[391: マンション検討中さん]

>>390 マンション検討中さん
モリモト物件に限らず、リセール気にするなら大手デベ、駅近、大規模ですよ。間取りは南向きで無難な田の字。

リセールを追い求めて失敗しない物件探し。
それを良しとするかは個人の価値観ですね。

[392: 匿名さん]

>>383 匿名さん

川崎にモリモトのタワマンあるよ。

[393: 匿名さん]

次から次へと、粗製乱造でなければいいですが…。

[394: 名無しさん]

>>390 マンション検討中さん
確かにピアース、ディアナコートが中古サイトに長期で出てるのよくみますね、、、

[395: 匿名さん]

築１１年、ピアース尾山台（最上階の６階、５６㎡）７３８０万
駅近とはいえ、大井町線で＠４３４万とは。

[396: マンション検討中さん]

>>395 匿名さん
なかなかのチャレンジ価格ですね。
価格設定は売主の自由です笑。

売れたら儲けもんぐらいで売り急いので無いのかと。

価格を妥当にしたらサッと売れそうな物件ではありますね。

[397: マンション検討中さん]

築8年、恵比寿駅徒歩7分、
ピアース恵比寿(角部屋)　9480万、63平米　半年以上見てます

[398: 匿名さん]

チャレンジと勘違いは大違い。仲介業者は在庫物件が欲しいから、売主にはAs you like

[399: マンション検討中さん]

>>335 通りがかりさん
このエリア利便性あるが、厳しいですね。

[400: 購入経験者さん]

>>399 マンション検討中さん
不動産価値はとにかく場所です。。
正直暗過ぎますねあの場所は、窪地だし、駅遠いし・・・
坪単価次第ですが私も厳しいと感じています。

[401: 名無しさん]

窪地、夜道真っ暗、時間表記以上駅徒歩距離

[402: 名無しさん?]

>>401 名無しさん

それはやばいね

[403: マンション検討中さん]

>>窪地、夜道真っ暗、時間表記以上駅徒歩距離
窪地かどうかは別として、
夜道真っ暗というのは国道沿いや高速の下よりかはマシかと。そこは相反するので。
また時間表記以上というのは調べてないですが、どこのマンションも同じですよ。
色んなマンションのスレ見てますが、どこの掲示板でも言われていることですｗ

[404: 名無しさん]

窪地、ハザード地域は本当。
夜道暗すぎて、帰宅中に倒れても朝まで見つからなそうな。。。

徒歩は坂道をくねくねいくので、徒歩10分の感覚だけど、普通じゃないかな

[405: マンション検討中さん]

窪地が一番問題でしょうね。
白金台エリアが隣なのに意外ですね。

夜道はあの辺じゃなくても駅近や国道沿い以外だとどこもそんな物でしょ。周囲が住宅地が多ければ襲われても叫べば何とかなる。
それよりありがちな国道沿いや高速近くで車の音がブンブンうるさい所よりかはるかに個人的には断然良いかな。

あと徒歩1-2分伸びる程度ならマシじゃないですか。
酷い所なら5分以上短く表記してるようなマンションあるし。

[406: 検討板ユーザーさん]

明日夜道歩いてみよ！

[407: 匿名さん]

>>406 検討板ユーザーさん
2人以上で！お気をつけ

[408: マンション検討中さん]

実際の徒歩時間は信号や坂道による影響だし、表記は80m/分で決められた数値だし、故意に縮めたり伸ばしたりできないでしょ。

静かな環境でも明るい道でアクセスできる立地も当然あります。ネガティブ要素もちゃんと受け入れないと良い検討はできません。

[409: 匿名さん]

川流れていたのでしょうか?
見事な旧河川の様な窪地ですが。

[410: マンション検討中さん]

強気価格なら買わないから売れないだろうし
モリモトさんはどうしますかね

[411: 匿名さん]

今週くらい価格発表されるんですかね？
それとももうわかってるんですか

[412: 評判気になるさん]

>>411 匿名さん

ムフフ

[413: 検討板ユーザーさん]

解散ー！

[414: 匿名さん]

モリモトくんに期待して損した。

[415: マンション検討中さん]

価格出たんです？

[416: 評判気になるさん]

お疲れ様でしたー！

[417: 匿名さん]

おつかれさまでーす！

[418: マンション検討中さん]

行かせていただきます^_^

[419: 匿名さん]

@570くらいでしたか？

[420: マンション検討中さん]

モリモトはやっぱりな

[421: 匿名さん]

>>323 マンション検討中さん
ボトムでも即撤退

[422: 匿名さん]

お値段いくらでしたか？坪550?？

[423: マンション検討中さん]

平均坪560万
パンダ坪440万

[424: マンション検討中さん]

粗探しだな笑
良いマンションの証拠。

[425: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
大方の予想通り？

[426: マンション検討中さん]

パンダは一階かな？

[427: 評判気になるさん]

モリモトやったまったな。

[428: 通りがかりさん]

<新築>
(白金)スカイ:ave.660
(三田)ザパークハウス三田ガーデン:550から
(三田)ザパーク高輪タワー：550から

<中古>
(高輪)高輪ザレジデンス(築15年):500
(東五反田)プラウドタワー高輪台(築7年):530
(東五反田、本当の池田山)ザパークハウス池田山(築9年):450-500
(東五反田)パークハウス池田山公園(築15年):350(e棟)、440(w棟、※成約まで期間長、大幅値引成約多)、最近ふざけた売出価格2件あり。

[429: 匿名さん]

>>423 マンション検討中さん
それなら撤退ですね…

[430: マンション検討中さん]

地下の70平米がパンダ？

[431: 匿名さん]

ギャラリー来訪者の懐具合を探った結果の価格でしょうね。独特な価格の決め方ですが、納得された方が契約すれば宜しいかと。

[432: ご近所さん]

タバコの話が書いてありますが
最近は周辺の会社、住人の方も自分のところでは吸えなくなって・・・という感じで集まってくるようになりましたね、自転車で来て吸ってるお母さんも見かけます。

某病院の事務服っぽい人も毎日見かけます、昔は病院内に喫煙室があったんですけどね
会社だけでないので今も1人電話しながら吸ってます
建設にあたってる人はここでは吸ってる感じはないですので、建設作業終わってもあそこで吸ってる人は減らないんじゃないでしょうか

>>405
騒音は大通りよりと比較して車が通らないので静かですよね
窪地ですがここより更に低いところ（病院の先の突き当りが浸水実績あります）があるので浸水のリスクは低いと思います

[433: マンション検討中さん]

平均坪600万じゃん、価格もレンジの上限になるとのことで。
白金高輪のタワマン買う方が良いな、おい。
坪560は嘘だったね。しょーもな。

[434: 名無しさん]

>>433 マンション検討中さん
全く同感。
区を跨いで、谷地に降りて、駅距離妥協して、デベ・ゼネコンの規模も落とした上でこの価格なので、、、、素直に港のタワマン買った方は良い。　

[435: マンション検討中さん]

>>428 通りがかりさん
うん！？...

80平米以上の部屋600半ばでした、平均560でも600でも、強気だな...

[436: マンション検討中さん]

モリモト変わっちゃったなー
俺が置いてかれただけか。。笑

[437: 匿名さん]

買いたい人は買えばいいけど私は撤退します
スレのみなさんいままで有意義な情報ありがとう

[438: マンション検討中さん]

こんなところでも高いのか…

[439: マンション検討中さん]

数年前と言っても割と近いところで、規模も同じくらいでディアナコート目黒という物件がありました。
山手線目黒駅徒歩五分。体感含め実際も五分。ここより駅近、高台、仕様高い、という中で坪580万円
ここは全て劣っていて坪600万円。
白金高輪タワーマンションも買える価格感。
近くの中古は坪400万円台でも売れない。
もうアウトでしょ。

[440: eマンションさん]

パークハウス高輪タワー買えちゃうって。
あそこ品川と地下鉄繋がる構想もあるで。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655252/

[441: マンション検討中さん]

>>440 eマンションさん
今期・次期販売もまだ550前後の部屋あるでー
港区アドレス、デベ地所、駅徒歩2分、施工熊谷(中堅ゼネコン)

[442: 通りがかりさん]

ここの唯一の差別化は30平米代の極狭間取り？！

駅遠い窪地の単身用賃貸マンション仕様で坪単価550以上て、やっぱりモリモトはとんがった商品企画するな　笑笑　手出したら大怪我しそう

[443: 検討板ユーザーさん]

価格が出るまで待ちでしたが、価格、アドレス、ブランド、利便性、仕様、物件規模、何をとってもザ・パークハウス高輪タワーを選ぶ以外の選択肢が見当たらないですね
ここで坪600超えとはいよいよ2008の再来か

[444: 匿名さん]

ごめんなさい、懐具合盛って回答したので、価格釣り上げた原因作ったかもしれない（笑）
しかし、予算あったとしても、この価格では買わないな（爆笑）

[445: 匿名さん]

>>442 通りがかりさん

流石尖りまくってますわ！
なりふり構わずグロス価格抑えにいった結果、ミスマッチ企画大放出。
サイコーっす。モリモトさん。

[446: マンション検討中さん]

並べると優れてる点が見つけられない...................
懐余裕あっても、みんなバカじゃないんですよモリモトさん...............

<新築>
(上大崎、モリモト、駅遠、谷)ディアナコート池田山公園(案): 平均560-600(？)、70平米600前後、80平米超/600半ば、3-40平米不明、
(白金、東京建物他)スカイ:ave.660
(三田、三菱地所)ザパークハウス三田ガーデン:550から
(三田、三菱地所)ザパーク高輪タワー：550から

<中古>
(高輪、東京建物)高輪ザレジデンス(築15年):500
(東五反田、野村不動産)プラウドタワー高輪台(築7年):530
(東五反田、本当の池田山、三菱地所)ザパークハウス池田山(築9年):450-500
(東五反田、三菱地所)パークハウス池田山公園(築15年):350(e棟)、440(w棟)

[447: 評判気になるさん]

ザ・パークハウス高輪タワーはリビング天カセや全熱交換の部屋もあり、寝室床暖房つき、駅近タワーで、間取りも居室面積を広めた効率の良いものですが、
平均坪600↑の物件はこれらの要素は備えていらっしゃるのでしょうか？

[448: 検討板ユーザーさん]

ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワーも良いですね。
なぜ私はこんな谷を見ていたのか

[449: 匿名さん]

最近の新築では珍しく大コケしそうですね。
この辺りの物件買う人、相場感含め持ち合わせてますからね。
大手との違いはその辺りの読みの部分ですかね。
そのうちオープンハウスに抜かれちゃいますね。

[450: マンション検討中さん]

>>447 評判気になるさん
流石に地所営業かと疑いたくなる程の熱心さですね。笑笑　もしそうなら、私もこれから地所物件検討するのでお願いします！

仕様はもちろんそんなレベルではない。
風呂も安いっぽいユニットバス仕様、床暖もリビング一部のみ、天高2.5m、エレベーターは1基のみ(81戸数)、立地も谷底、駅遠い、施工も東亜で坪単550-600て、笑い堪えるの大変だった。

キッチンと床タイルだけは頑張ってる感じだったけど、それで騙される人いるんかな、

[451: 匿名さん]

平均坪単価が100万円は割高ってことかな？

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん
そうだね。坪450が適正でしょう

[453: 匿名さん]

ここに来て伸びて来ましたね
残念ですがモリモトアンチ多いですね。
やはり身から出た錆ですかね。

沖式では儲かる確立85％と珍しく結構高いけどね。最近ではここと都立大学だけどホンマかいな？ちなみに若林は73%ですね。

[454: デベにお勤めさん]

>>451 匿名さん
>>446 が書いてる通りならざっくり相場から50-100くらい高いイメージ。他デベでもここまで顧客にふっかけないよ。

[455: 匿名さん]

明日朝イチで緊急役員会議やな。この価格で売り出したら、モリモトくん大ケガするで。

[456: 匿名さん]

まぁぶっちゃけ来年9月引渡しだから、ゆーくり売ってきますわー
これる人ついておいでー

[457: マンション検討中さん]

私は価格是正されても物件への興味削がれました。多少高くても大手デベロッパーのマンションが良いな。

冷静に考えれば、駅から遠い低地で、単身用賃貸の狭い部屋が多いマンションに住みたくない。将来的なマンション管理のトラブルになりそうだし。隣地も公開喫煙所みたいですし

[458: 匿名さん]

>>457 マンション検討中さん

マンション管理のトラブルはまさにそうだね。
グロスも狭いの多いから、カツカツファミリーと賃貸民でカオスだね。

[459: マンション検討中さん]

今日付近行ってきたけど周り何もないし利便性低いので坪単600とかそりゃ買わないよ。
池田山言ったって港区の方が良いし。
近隣のパークハウス二つの中古の方が良い。

[460: 名無しさん]

>>456 匿名さん
モリモトくんの養分ちゃん達は9月までに買ってあげてね