ディアナコート池田山公園

[匿名さん]

（仮称）上大崎プロジェクトについて情報交換をしたいと思います。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいので、どうぞよろしくお願いします。

公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/kamiosaki/index.html

所在地：東京都品川区上大崎1丁目496,497-1,-2,-3,-4,-7（地番）
交　通：東京メトロ南北線・都営三田線「白金台」駅徒歩8分、都営浅草線「高輪台」駅徒歩8分
　　　　JR山手線・東急目黒線・東京メトロ南北線・都営三田線「目黒」駅徒歩13分
　　　　都営浅草線「五反田」駅徒歩10分
　　　　JR山手線「五反田」駅徒歩12分
　　　　東急池上線「五反田」駅徒歩13分
間　取：1LDK～3LDK
総戸数：81戸（内非分譲住戸12戸、他に管理員室1戸）
設計・管理：株式会社IAO竹田設計
デザイン監修：株式会社SKM設計計画事務所
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：株式会社モリモトクオリティ
売主：株式会社モリモト
完成予定日：2022年8月中旬（予定）
引渡予定日：2022年9月中旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムラボ 関連記事]
パークコート白金長者丸とディアナコート池田山公園の「立地」（のみ！）の「私の印象」【けろけろ准将】
https://sumu-lab.e-mansion.co.jp/archives/1558/

[タイトルを更新しました 2020/1/22 管理担当]

[121: 匿名さん]

山手線内側の白金台近辺に住みたい！
でも予算が厳しいので狭くて良いからグロスを抑えて！
でも仕様は最高級クラスは要らないので、そこそこ良い感じで！
ってニッチ層には刺さるのでは？

ニッチ層ですので数はいませんが、戸数少ないし、他のエリアにも出物は少ないし…

[122: 匿名さん]

最近のモリモト物件、値付けが大手並みに強気だね。また痛い目に遭いそう。

[123: 匿名さん]

超品薄、超売り手市場のうちに、イケイケですか。

[124: マンション掲示板さん]

だから今は売り時。
買い時は賃貸民だけ。

[125: マンション検討中さん]

期待していたけれど、モデルルームも完成しておらず、価格目線もかなりざっくりとしか教えてくれない。休日の3時間を返してくれ…

[126: ご近所さん]

ネットオークションのように、反応をさぐりながら、つり上げかあ・・・

[127: マンコミュファンさん]

まだまだ下がる可能性はありますよ。
予定価格も様子見でした。

[128: 匿名さん]

坪600と言う人、まだ決まってないと言う人、どっちが正しいんだろう。でも緊急事態宣言中、ギャラリーまで行って、予定価格さえ言えませんはヒドいですね。

[129: 匿名さん]

高層階であれ坪600は高い印象。白金ではなく、池田山であることを忘れてはならない。チンケな30平米もあり、グレードが問われる。500台が妥当。

[130: マンション比較中さん]

大手の中には契約や重説もリモートでという時代なのに、緊急事態宣言下、価格も間取りも未定だらけのマンションギャラリーに客を往訪させるモリモトという企業の在り方。どうなんだろう。

[131: 匿名さん]

なんか最悪ですね

[132: 匿名さん]

みんな倍率下げ作戦に必死だな笑笑

[133: 匿名さん]

>>132 匿名さん
正気で言ってます？

[134: マンション検討中さん]

白金台の相場で見せられたのが、グランドメゾン池田山やシロカネザスカイなので、最低でも坪600万円はくだらないという説明受けたけど。
最近出てる新築からしたらまあそんなもんじゃない？グロスが小さいから総額安いから売れるっしょ。

[135: 口コミ知りたいさん]

不動産バブルだなぁ。どこまで上がるのか

[136: 匿名さん]

>>135 口コミ知りたいさん
マンション用地に適した大きめの土地が安くたくさん売り出され、建築工事費（人件費、材料費）が下がったら、新築マンションも安くなると思いますよ。

[137: 匿名さん]

>>130 マンション比較中さん

これが一度倒産した会社のクオリティです。

[138: 匿名さん]

大手は、高みの見物、お手並み拝見ってところですね。

[139: 匿名さん]

近頃は大手＝良い物件ではなく、都心の超高額物件以外はコストカット重視の酷い物件が目立つのでお手並み拝見とは行かないのでは？
ブランド力は大手には逆立ちしても勝てませんが。

[140: 匿名さん]

そもそも勝負している土俵が違う。
まるで体たらくの今の横綱のように。
ニッチな平幕が、やる気のない横綱を尻目に、
懸賞金を根こそぎ稼いでいるの図ですね。

[141: マンション検討中さん]

山手線内側で低層レジデンスだけで希少。

[142: 匿名さん]

>>140 匿名さん
いい例えですね。横綱が本気を出せばひとたまりも無いでしょうけど、全くやる気を出さないから平幕は大儲けですね。
いつになったら横綱、大関は本気を出してくれるのでしょうか・・・

[143: 匿名さん]

かつて城南エリアで良質マンションを積極的に供給していた業界の雄がいまや、
駅近の用地取得で「平幕」に負ける時代。
新規のパークコートも、青葉台以来、１０年以上出ていないはず。
大手にとっては、目黒・世田谷は「うまみ」がないのか。

[144: 通りがかりさん]

学区目的の方以外は、港区ではどこも買えない層でしょうね

[145: 匿名さん]

私も行きましたがまだ予定価格は決まってないです。予定価格を決めるためにギャラリーに客を呼びつけて、客の懐具合と本気度を図りたいのがモリモトの本音。時間のムダと緊急事態宣言中なのにという怒りがあります。

[146: 匿名さん]

>>145 匿名さん
ギャラリーって学芸大学のですか？

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん

営業によって対応バラバラなんだね。土地の仕入れでの販売単価は目安聞いたけど、その上で反応どれだけ上積みするかって話だったな。参考にしてるのは、最寄りの白金台からくる白金台?白金高輪の物件。笑
グランドメゾン池田山は、別枠って意識してる感じだったな。

[148: マンション掲示板さん]

皆が坪550万にしたら買うと口裏を合わせよう。

[149: 匿名さん]

私も1月上旬にエントリーしたのですが、案内会の話来ません。もう少し待ちますが、予算で足切りされたかな。

[150: 匿名さん]

何方かも書かれていましたが、緊急事態宣言下に呼びつけて、MRも模型もなく、価格も教えてくれません。お客様の事は特に考えない企業体質だと思いました。(のこのこ来てる人が結構居ました。私もその1人ですが泣)価格は60m2台でも1億超と言っていたので、プランにもよりますが@560以上の予算のお客様は、少しは対応してくれると思いますよ。価格はあくまで営業個人の予想なのでまちまちだと思っていいと思う。

[151: 名無しさん]

まじで行った意味なかったわー。この環境なんだからせめてオンラインで開催しろよ！

[152: 匿名さん]

>>150 匿名さん
打ち合わせしたのは代官山のオフィスですかね？

[153: マンション検討中さん]

>>144 通りがかりさん
そんな品川区をdisらなくても
どんなとこも住めば都じゃないですか。

[154: マンション検討中さん]

ここは日中ではなくて、夜道を歩いて行って現地見てみることをオススメします。

[155: ご近所さん]

>>154 マンション検討中さん
やっぱりちょっと夜道は暗そうでしょうか？この物件素敵なのですが、帰りが夜になったときは駅からの道が暗そうでちょっと心配です。

[156: ご近所さん]

>>155 ご近所さん
名前がご近所さんになってしまいましたが、近所の人間ではないのでぜひ教えてほしいです。

[157: 匿名さん]

>>155 ご近所さん

物凄く暗いです。
人の気配もほぼないです。
実際見に行かれては？

[158: 匿名さん]

>>150 匿名さん
昔からそういう企業です。
一度上場廃止になっても体質なんて変わらないんです。
友の会など一部お得意様に先に販売して、残り物を一般販売で押し付けて売り切る姿勢なんです。

[159: ご近所さん]

>>157 匿名さん
ありがとうございます！案内会に参加し、日中あのあたりは営業さんと歩いたのですが、駅から街灯のようなものは何もなかったので、夜の帰宅の際はちょっと危ないかなぁと思っていました。私は価格帯については何も営業さんからは聞きませんでしたが、この掲示板に書かれているような単価に本当になってくるとしたら、白金高輪の駅前のザスカイとかアトラスタワーの方が帰り道の安全性も考えると現実的なのかなぁと思ってしまいます。
(なぜか投稿名がデフォルトでご近所さんになってしまいますが私は近所の人間ではありません..笑)

[160: マンション掲示板さん]

評判悪いなあ笑笑

[161: 匿名さん]

広告では白金台駅が最寄りと書かれてますが、モリモト社員はこの道歩いた？毎日使う事を想定してる？と首を傾げるような細くて暗い道です。この辺の書き方がモリモト流ですね。生活者目線ではなく、あくまで売り主目線。「白金台」を強調したいんでしょう。暗いのが苦手なら、距離はありますが、五反田駅を使うことを想定された方が良いです。それでもあまり人通りある道ではありませんが。

[162: 若葉さん]

>>161 匿名さん

そりゃ白金台、白金高輪物件として、その相場に合わせた値付けしたいですからね！

[163: 匿名さん]

買う側は白金台、白金高輪物件だなんて考えてないって。品川区アドレスで五反田が最寄りの物件として検討してます。白金高輪のタワマンと比較するなら、共用設備の脆弱性はちゃんと差し引いてね。

[164: マンコミュファンさん]

>>163 匿名さん

せっかく希少な土地仕入れたのにそりゃないぜ、とモリモトの人は思ってるでしょうね。

[165: 匿名さん]

単体で見たら良い物件ですよ。このご時世、あの土地を取得できたのも評価です。かと言って、港区のタワマンと並列で語られると、価格も仕様も同格ではないよねという話かと。そこは買う側も冷静です。

[166: マンション掲示板さん]

どうせ買わずに後々違う掲示板であの物件は良かったとか書き込むだろうね。ひまなんだろうね。これ書いてる私が1番暇ですけど。

[167: マンコミュファン]

>>166 マンション掲示板さん
批判が趣味のネガな方々多いですよね

[168: 匿名さん]

タイルも使わない物件を作るM菱や、
それなりの戸数があるのにディスポーザーもつけないN村物件もある中で、標準レベルな仕様の物件を作ってきているので期待してます。
モリモトの営業じゃないですよ笑

玄関廊下水回りタイル張り
廊下板張り
キッチン、洗面台天板クオーツストーン
食洗機、ディスポーザーぐらいは欲しいですね。

[169: マンコミュファンさん]

食洗機、ディスポーザーは利便性に関わるので重要ですが、タイルや板張りは所詮お化粧ですからねぇ。
オプションで付けたい人が付ければいいんじゃないかな。

あったらあったでマイナスにはなりませんが、検討の可否に関わるようなものではないね。
2億超えるような部屋だったら付けた方がいいとは思いますけど。

[170: マンコミュファンさん]

>>168 匿名さん

板張りってなんすか？笑

[171: 匿名さん]

>>169 マンコミュファンさん
個人的には億を超える部屋が多いマンションにはついていて欲しいですね…
3-4000万のマンションには不要だと思いますが…
個人の感想です笑

[172: 匿名さん]

>>170 マンコミュファンさん
ご存知ない…？
木目のパネル張りでお化粧する仕様の事でしょうね。

[173: マンション検討中さん]

>>172 匿名さん

木調のパネルのことか。笑
板張りって。。
語彙力ねぇな。

[174: 匿名さん]

溜まりに溜まった3日野需要を食い尽くすつもりなので、500超えでぶつけてきますよ。割安をむざむざ出す義理はないわな。そりゃ

[175: 匿名さん]

サラリーマンが背伸びして1億円超のローン組んで買うようなパターンだと、お化粧仕様も含めてなるべく豪華にして欲しいという心理になるのは理解できますが、キャッシュで買っちゃうような余裕のある人からしたら、細かい設備なんて気にしなそう（笑）

自分は前者ですし、この物件はローン組んで買う人が大半でしょうから、気にする人は多そうですが。

しかし、お化粧もそうですが、モリモトさんの物件は低層でも乾式壁採用が結構見受けられますが、その辺はどうなんですかね？

[176: 匿名さん]

>>175 匿名さん
乾式壁は気になりますね。
ＤＣ大森山王を見に行きましたが、一部戸境壁に乾式壁ありましたね。殆どが湿式壁でしたが…

[177: 匿名さん]

わたしの休日の時間を返して欲しい。
無意味なじかんだった。
お暇な方向きな案内会です。舐めてる。

[178: 評判気になるさん]

>>177 匿名さん
なんの資料も貰えなかったのですか？
あ、察し…

[179: マンション掲示板さん]

予算1億未満のファミリー希望者は相手にされてないのか。

[180: 匿名さん]

相手にされなかった怨嗟の声の書き込みが多い（実質1人？）ですね。

[181: 匿名さん]

>>173 マンション検討中さん
また変なのが湧いてきた。

[182: 評判気になるさん]

>>173
鉄道オタクみたいに、どうでもいい仕様がさも重要なような書き込みが出てからがマンコミュの本番。

[183: 匿名さん]

そろそろ天カセ君と、ダブルオートロック君が来るのかな？

[184: 匿名さん]

民事再生の件もですかね。

[185: 匿名さん]

事前案内会と称して実は客からの情報集めに過ぎなかった話は他のモリモト物件でも言われてますね。紙の資料もほとんど渡さないとか。コロナ禍の中行かれた方お疲れ様です。数年前なら謝礼でクオカードとか渡してたみたいですが、それさえなくなったかもですね。教えてやるから来い、という姿勢でしょう。

[186: 匿名さん]

>>185 匿名さん
別物件でモリモトの事前案内会に参加したことあります
いろいろ内部資料は見せてもらえましたね。
持ち帰りはできませんでしたが。
金額のレンジもそれとなく教えてくれました
こちらも、この間取りでこの程度の金額なら検討できる…みたいな情報を伝えて…腹の探り合いですね。大手には無い感じで面白かったです。（こう言うディールは楽しいです笑）

もし、本気で検討してくれるのであれば値段が決まった後に友の会枠で申し込むことも出来ることを匂わせるオファーもありましたね。（断言はされませんが笑）

もし、そんな話が出なかったら…お察しくださいって事ですかね。

[187: マンション検討中さん]

徒歩数分圏内の築15年大型物件の最近1、2年の成約単価350-440万円坪(かなり条件良い部屋)ですよね、モリモトさんがここら辺を考慮した値付けだと魅力的かなと見てます。

物件立地は谷底、白金台まで細いくねくね道で、周辺は暗く、団地・安い賃貸アパートっぽい汚い感じの建物が多いことマイナスな一方、白金台・目黒・五反田使える点は魅力ですよね

悩ましいですね

[188: マンション検討中さん]

これだけのコメントだとかなり
注目されていますね。
結局は、山手線内側の自然豊かな低層大規模レジデンスが売りですね。
間取りも良い。
学区で有名な第三日野小学校が近隣で
治安面も良い。
多少、夜は気になりますが、住宅地なのでしょうがない。

[189: マンション検討中さん]

モデルルームも未完成、価格も未定なので訪問はやめました。YouTubeに上がってる動画と同じ内容を話すだけみたいです。

匂わせなんとかデマです。

[190: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
パークハウス池田山公園ですよね。新築と中古ではまた違うのでしょうが、私も１年前の南西角部屋5階92平米の部屋の成約で坪単価約460万円との資料を頂きました。できれば新築のディアナに住みたいですが、これで坪単価550万円を超えてくるようだと本当に悩ましいです。。

[191: マンション検討中さん]

価格はこれから調整。
坪600万未満の部屋も出てくる。

[192: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
ちゃんと物件の責任者クラスの営業さんに応対して貰いましたか？
そうしないと有用な情報は引き出せないですよ。
もし、何の情報の公開権限も無い下っ端営業さんが応対されたとしなら残念な感じですが…

[193: 購入経験者さん]

案内会行った暇人です。確かに大した情報はもらえなかったですが、トリカゴ(値段は入ってない)、各階平面図などはもらえて自分としては行ってよかったです。
狙ってたWPの部屋が1戸しかないってことで、買えないだろうなぁとは思いましたが。。。

[194: 匿名さん]

価格が決まってないのではなく、モリモトが来訪者の懐具合を見て価格を決めたいのだと理解しました。MRも価格も決まってないのに行く意味は買い手側にはないです。

[195: 匿名さん]

PH池田山公園見てもそこまで高値売却できてません（時間もかかってます）ので、高値掴みは禁物ですね。将来の資産価値はわかりませんが、いくらで買うかは大事です。

[196: 匿名さん]

平時ならともかく、緊急事態宣言下で人をあれだけ集めて結果懐具合を探るだけの対応、客側の視点にはたってない事は確かで、企業としての姿勢とかが透けて見えて、高い買い物をする先としての信頼は得られないと感じたけどね。

[197: 匿名さん]

HPのプランには80までの3LDKしか載っていませんが、概要には85平米までとありますが案内会いったら見せてもらえるのでしょうか？
80のルーフバルコニー付きいいなと思ってるのですが争奪戦なのかなぁ。

[198: 匿名さん]

私も行きました。緊急事態宣言中に呼んで、MRないです、価格未定です、でも「懐具合教えて」と言えちゃうのがモリモトです。とことんモリモトの都合で進めてます。なので、年収や予算はデタラメ書きました。

[199: 購入経験者さん]

>>197 匿名さん
全戸じゃないのかもですが、図面はもらえました。最上階に91m2があるようです。

[200: 匿名さん]

「いくら持ってるのか教えろ。買えるやつだけに値段教えてやる。」と言わんばかりで、下品な売り方ですね。

[201: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん
パークハウス池田山公園はヒルサイドで300台半ば、パークサイドで400台半ばですよね。

モリモトさんが一般住戸で550超に値付だと、周辺の他の築浅中古と比べても割高感あり、立地も谷底なので私はパスです。デザインはカッコよさめですが笑

[202: 匿名さん]

モリモトやば

[203: 匿名さん]

>>200 匿名さん
それはちょっと穿った見方かと笑
友人いなそう…

[204: マンション検討中さん]

蓋開けたら皆さんの努力が実り
低層階は坪500万スタートになったりしてw

[205: 匿名さん]

>>199 購入経験者さん

情報ありがとうございます。
91㎡もあるのですね。買えないけど...
ここを見て案内会へ行くか迷っていましたが予約してみようと思います。

[206: 通りがかりさん]

坪500万でギリギリ出口があるかな？下の見に行った人と同じ感想。
https://twitter.com/tankentai_desu/status/1356220133488742400?s=21
これ以上なら隣のパークハウスの中古買った方が良いかと

[207: 評判気になるさん]

「上顧客にだけ価格をこっそり教えている」という妄想書き込みに執着している人がいますが、本当に価格未定で案内会開催しているだけですよ。

[208: 匿名さん]

>>207 評判気になるさん
まぁまぁ…
もうこの物件は営業さんの対応が悪く、候補から落ちたのですよね。
このスレッドに来る必要無くなってよかったですね。粘着せずに他の物件へどうぞ(???)

[209: マンション検討中さん]

>>206 通りがかりさん
高輪台と(本当の)池田山の価格見ても、坪500万円ギリギリ出口あるかな？と全く同じ感想です笑

[210: マンション検討中さん]

1階で坪500万以下があるかどうか。
リセール気にする人は解散でよくない？

[211: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん
同意です。
この物件に限らず昨今の相場ではリセール気にする方は買ってはいけないと思います。
あくまで相当長期か、永住思考で新築前提の方がこの場所を気に入って買う物件だと思います。

[212: 評判気になるさん]

>>211 匿名さん

そんな人おらんやろ笑

[213: マンション検討中さん]

>>211 匿名さん

過去10年の買えば上がりキャピタルが得られるのが当たり前に慣れてきた甘えです。
既に検討者が気付いているようにボーナスステージは終了しました。
デベは儲けるな、我々に安く売れは難癖でしか有りません。
今の時代は長く住みながら残債割れしない実需だけの検討者で埋まるだけの新築供給数しかないのです。
誰かがその割高な部屋を買います。

[214: マンション検討中さん]

キャピタルゲインというより価値観？
高い坪単価でも新築に拘りある人が買えば良いし、そこに価値を見出せない人が周辺中古検討すればよいだけ。あまりにもふざけた単価だと、他新築検討すれば良いですし。白金?高輪の駅近新築は600万円のイメージとすると、どこをふざけた単価と見るか人次第ですね。

[215: マンション検討中さん]

五反田の地面師タワーにします。

[216: マンション検討中さん]

3LDK地下部屋は9000万円台でした。
坪単価470万前後。

[217: 通りがかりさん]

PH池田山公園の成約実績調べました。このエリアは意外と中古苦戦してます。池田山は100平米超には富裕層の需要はありますが、この物件には該当しません。ここも坪450前後なら買いですが500超えてきたら危険です。どうしても購入の必要があるならグロスは上がっても港区の方が出口は明るいです。永住派の人だって高値掴みはしたくないでしょう。

[218: 評判気になるさん]

希望的観測で450とか500とか最もらしい事例並べて言ってますけど、最近の新築の水準舐めてませんか？
そんな価格あり得ないと思えば買わなければ良し、予算を用意できて良いと思った人は買えば良し。
みんなに優しい値段で販売する必要なんてないからね。

[219: マンション検討中さん]

高掴みでも魅力感じる人が買えば良い。

個人の意見としてはここで高掴するなら、他を検討するかな。この谷底の絶妙な立地は池田山でも白金台でもないし、駅も近くない。他物件より秀でる点なんて、モリモトファンでない限り、価格以外ない。

[220: 匿名さん]

近隣中古がこんな高値で売れてますよ、という営業の常套句が使えないのがモリモトとして痛いところ。パークハウスの成約価格がリアルな価値でしょう。