パラドール京都下鴨ってどうですか？

[評判気になるさん]

パラドール京都下鴨についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.paradole.com/p-25/

所在地：京都府京都市左京区下鴨西本町28番、下鴨西梅ノ木町3番（地番）
交　通：地下鉄烏丸線「北大路」駅徒歩12分／地下鉄烏丸線「北山」駅徒歩12分
総戸数：25戸
間取り：1LDK+S（納戸）～3LDK
専有面積：55.35m2～78.29m2
構造/階建：鉄筋コンクリート造 地上5階建
売　主：株式会社アイ・フラッツ
施工会社：株式会社淺沼組
管理会社：株式会社今井建設
完成時期：2022年1月上旬
入居時期：2022年1月下旬

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
(後編)鴨川デルタ・下鴨神社『パラドール京都下鴨／今井建設』【kyoto1192】
https://www.sumu-lab.com/archives/23697/

[1: 販売関係者さん]

駅からちょっと離れてるけど値段さえこなれてたら売れるやろね　松ヶ崎よりはいいよね

[2: マンション検討中さん]

北山ジオとブリリアが高すぎた。ここには期待してる

[3: 匿名さん]

どれくらいの金額してくるのだろう。
京都は全体的に不動産高すぎる傾向にあるように感じられるけど
流石に今の状況で高くは出せないんじゃないか、と思う。
落ち着いた価格帯に期待ですね。
コンセプトが「憧憬の地」だから高くなってしまいそうな予感ももちつつ…

[4: 匿名さん]

北山松ケ崎物件よりは高くなるのは間違いないな
貧乏人は回れ右

[5: 匿名さん]

こんな場所でも高くなるのか。近所にパチンコ屋あるぐらいなのに

[6: 匿名さん]

植物園が近くにありますね。北山駅、北大路駅を利用することになるのか…と思っていたら、バス停があるようです。
バス利用の方が便利だったりしますか？

京都でもザ・観光地ではないので静かに過ごせそうです。
下鴨神社が近くにありますが、少し距離あります。
小学校は葵小学校ですよね、中学校はどこなんでしょう？現地地図を見てもわかりませんでした。もしかしてすごく遠かったりしますか？

[7: 匿名さん]

こっから地下鉄は歩きではなく、自転車かと。あるいはバスか。北大路までバスは便数多いと思います。

中学校は下鴨中学校ですよ。中学生なら全然歩ける距離です、しもじんの裏です。最近の状況は知りませんが、普通じゃないでしょか。ちなみに、私が卒業した90年代半ばは普通でした。

近所にパチ屋ありますが、だからと言ってここ辺りのガラが悪いってことは聞いたことないです。昔は近所の洛北高校の生徒がよく行ってたっぽいです　笑笑。

[8: 匿名さん]

環境は非常に良いと思います。地下鉄北大路駅まで徒歩10分程度。バス停もすぐなので雨の日はバスでも駅に行けます。また植物園、疎水の桜並木、鴨川の堤防公園など市内にいながらに自然を楽しめます。

北大路駅にはビブレ　またすぐ近くには生鮮食品が豊富な　スーパーなかむら　があり日常の買い物には困らないエリアです。

ただ一点、気になるのが売主の親会社。風俗産業(パチンコホール運営)なのが地元の京都人だと気にする人もいます。もっとも風俗産業が母体だからといってしっかりした会社もあると思うので各人で判断されれば良いことですが。

[9: マンション検討中さん]

なるほど、ストリートビューで見たら、現地はパチンコ屋の駐車場だったようですね。無知で申し訳ないのですが、売主の親会社って、実際購入したあとに何か影響してくることってあるのでしょうか？

[10: 匿名さん]

バス停が近いなら天候不良の時に利用できてメリットがありますが、
バスは時間通りに到着しないこともありますし、天気が悪いときは特に混雑していて乗り込めないということもあります。
デメリットもあるので、バス移動する場合は注意が必要です。

徒歩１２分なのでバスを利用しなくても歩けない距離ではないという微妙な距離というのが、悩みますね

[11: 匿名さん]

地元民だけど、北大路駅まで日常的にはバスか自転車で行く距離です。バスも頻繁に来ます。

[12: 匿名さん]

駅徒歩12分、

交通量が多く、排ガスや騒音が気になる北大路沿いで、

パチンコ店並びの

ココでも坪300超えますか？

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん
そりゃ300万円超えるでしょう。
北山通り坪400万円超え

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん

でも、北山通2つは大苦戦らしい

あちらは、一部上場有名企業、地下鉄駅徒歩3、6分、閑静な北山通挟み、お向かいは植物園の緑、パチ屋の替わりに中華や焼肉、と好条件が揃う(一部、笑)。

ここで坪300超えたら、大大苦戦を予想する。

[15: 周辺住民さん]

田舎もんで金持ちしか買わない北山マンション　焼肉のかほりでご飯がすすむ　

[16: マンション検討中さん]

ここも松ヶ崎も地下鉄からは遠くとも子育てしながら暮らすにはいい環境だとは思うけど、地元の30代子育て世代で坪300物件買える人って限られてますよね。
ここは更にセカンド需要としてもイメージ出来ないけど、どういう層を想定してるんだろう。ガレージもほぼないし。

[17: 匿名さん]

総戸数２５戸と小規模マンションなので、

大規模マンションに比べると、ご近所づきあいは楽だとは思いますが

将来の修繕積立がどんどん上がるのではないかなという不安はありますね。

北山という立地、静かな街並みで住むには良いのかもしれませんが

交通便とかを優先に考えた場合はどうかなとは感じます。

[18: 周辺住民さん]

パチンコ屋さん、2月28日で閉店になったようでした。新しい自転車屋さんや、オーガニック野菜専門店ができてた！

[19: 名無しさん]

こちら販売開始時期が3月末に変わっていましたね。どうしたのでしょうか…

[20: マンション検討中さん]

仕様変えて価格も下げるとか　しこってる物件ばっかりやし

[21: 通りがかりさん]

パラやんはどこもしこってるしなあ
ここも価格設定であかんのちゃう

[22: 匿名さん]

駅に近いとか周辺に商業施設が多いとか
何か周辺環境に魅力があるなどがないと、小規模マンションとしての魅力はない感じ。
間取りが広いわけでもないですし、ここを選びたいという決め手には欠けるかなと感じました。

[23: マンション検討中さん]

学区ぐらいしか訴求力ないわな

[24: マンション検討中さん]

価格発表されましたね。
4,890から8,590万円と、やはり場所の割には
高いなぁ。
3LDKの間取りはいろんなタイプがあって面白いですが。

[25: 匿名さん]

そうなんですか！
Webサイトでは2タイプしか見られませんが、
イーストのプランが面白いなと思って見ています。
独立住戸となっていますが、どういうことなんでしょう。
北向きなのが少し残念だけど、北山ビューに期待できるでしょうか。
眺望に関しては南向きより北向きのほうが良さそうな感じかな？
南棟の特別席の意味がはてなだったんですが、
5月15日の葵祭で「路頭の儀」を、
バルコニーから見れるという意味のようですね。
どちらも惹かれるものがあって迷う方もいらっしゃるのでは？

[26: 匿名さん]

駐車場は最上階から確約で月23000。６台以外は、近辺で20000円/月程度で賃貸契約しないといけない。しかも近辺に駐車場の空きはないので徒歩３分ぐらい歩かないといけない。

[27: マンション検討中さん]

駐車場少なすぎますよね。駅近ならわかるけど。

葵祭を自宅から見たいという感覚は地元民にはわからない（笑）
セカンドで買う方には嬉しいものなのでしょうか。
諸条件がセカンド向きじゃないとも思いますが。

[28: 匿名さん]

そうなのですか、外の駐車場だと徒歩3分。たった3分とも思えますが、荷物の出し入れとか、様々なシーンを考えると何かと不便な点もあるかなと思いました。お子さんのいる家庭などは敷地内のほうが安心だろうと思います。今なら確約なのですか？早い者勝ちといった感じでしょうか。
第一期完売御礼と出ています。何戸売れたのでしょう？25戸という小規模であり、プランもディンクスからファミリー向きまであるようなので、早いうちに選択肢は少なくなっていくのだろうとは思います。

[29: 匿名さん]

車を毎日使う世帯だと、専用駐車場を確保した方が良い＝高層階の７千万円～８千万台　を購入すべきでしょうね。
バスを利用するにしても、西（北大路駅方面）に向かう可能性の方が高いので、向かいのバス停まで横断歩道を渡らないといけませんしね。
マイカー世帯にとっても、バス地下鉄利用でも、場所は中途半端なのに割高な気がします。付加価値「下鴨ブランド」で、価格が乗ってる感じですね。

[30: 匿名さん]

>>価格発表されましたね。
>>4,890から8,590万円と、やはり場所の割には
>>高いなぁ。

情報ありがとうございます。
公式ページにはまだ記載されていないので参考になります。
ただ想像以上に高めの価格設定なのにびっくり。
このあたりってここまで高かったんですかね。
駅から距離がある割に高いですね。

[31: 匿名さん]

駅まで、歩けるけれど、正直決して近くはないですよね。というか、歩くには若干遠目に感じるかも。
京都市内自体が、マンションかなり高い状態が続いているんですよね。
だから、別荘税の導入みたいなことを
行政側がしようとしているのだと思います。
このあたりだと、別荘よりも実需の人のほうが多い？

[32: 匿名さん]

ここは電車も便利かもしれないが、バスが圧倒的に便利じゃないですか？
ただ、
今は少なくても、そこまでバスに乗るのに苦労はしないけれど
情況が落ち着いてまた観光が戻ったときに
どういう感じなのだろう。特に朝の通勤通学の時間帯は。
そこが気になるけれど、今は確かめようがないのですよ…。

[33: 匿名さん]

バスだと最寄りのバス停から東西南北どこへでも行けますね。本数も多いと思います。混み具合は詳しく分かりませんが205系統は混むイメージがあります。
京都は地下鉄が縦と横しかありませんが（ほぼ縦しかつかいませんが）それで徒歩12分なら言うほど遠くないかと思います。地下鉄の駅の上は北大路ビブレなので駅まで自転車で行ってビブレの駐輪場にとめるのもありですかね。
資産価値は烏丸御池などと比べるとだいぶ劣るかもしれませんが、品があり落ち着いた学区で、下鴨神社、加茂川、疏水、植物園が徒歩圏内、周りにスーパーや薬局、銀行があるので子育て世帯には特に良い立地だなぁと思います。

[34: 匿名さん]

下鴨の住民ですが、パラドール下鴨のチラシ、ジオ北山、ブリリオ松ヶ崎・北山と一緒に、毎週ぐらいポストに入ってきます。それぞれ現時点で、どれぐらい売れているんでしょうね・・・。地下鉄が一番近いのは、ブリリオ北山ですね。

[35: 匿名さん]

京都のバスは、なかなか時間どおりには着きません。
少しでも雨があったりすると、１本抜けた？と思うこともあります。
あまりあてにはできません。
アクセスをバス中心で考えるのは危険かなと思いますね。

[36: 匿名さん]

バス中心で考えるのは微妙・・・確かに一理ありますね^^;
今はまだ観光客が少ない状況だけど
戻ってきたら、市内の道が全体的に混雑することも考えると
少し歩いて地下鉄乗ったほうが早い可能性もあります。

[37: 匿名さん]

営業さんに話を聞いてきました。
「もし京都が東京だったら 、という本があり、その本によると東京で言えば田園調布と書いてあります」というセールストークでした。
経営者、医者、大学教授あたりの富裕層の方々が多い立地だと。
ただ、小学校から下鴨に住んでいる身としたら、そこまで高級住宅地ではないかな、とも思います。疎水沿いには間口の広い庭付き一戸建てが多数ありますが、北大路通り沿いの商店は廃業、テナント募集多いです・・・。
子供は下鴨中学に通っていましたが、普通の公立中学でした。
しかし学力レベルはやや高めで、内申点を取るのに苦労しました。

[38: 匿名さん]

>>37さん
ありがとうございます。

>>東京で言えば田園調布
下鴨が田園調布なんですね。イメージと違うので意外でした。といっても、京都市内でどこが田園調布かと聞かれても困るんですが・・・
このあたりだと、京都府立大学や京都府立植物園、京都工芸繊維大学もあります。
教員や学芸員などの方が周辺に住んでいると考えるとアカデミックな場所になるんでしょうか。
学力レベルが高め、偏差値レベルも高いのかと思います。

他県出身からすると、お店の方も専門知識が豊富だったり、外国語が話せたりして、京都の方は賢い印象ありますね。

[45: 匿名さん]

別の会社のマンションですが、3時間程度の内覧会では限界がありました。引越しに向けて部屋の採寸も必要でしたし（採寸しないと家具の配置がきちんと決まるかどうか判らない場合がありますし）。

[50: 匿名さん]

>>45 匿名さん

本当にそう思います。
内覧時に見つからなければ、
はい！それで終わり！
今後は一切受け付けません！
ってことですかね

[51: 匿名さん]

私は公団を含めて四回ほどの経験ですが、個人部分に関する2年目の歌詞補修が終わるまでは根気よく要求を続ける方が良いと思います。特に管理組合理事会から不都合の是正を施工会社などに指示してもらっても下さい。
管理組合理事会はそのために存在します。管理会社の言いなりになっているだけでは管理組合理事会の存在意義はないと思います。

[52: 匿名さん]

>>51 匿名さん
すみません。上の、歌詞→瑕疵です。

[53: 匿名さん]

専有部分に関しては組合は不介入でしょう。

[54: 匿名さん]

専有部分でも組合員の要求があれば組合として対応してました。例えば、初期の24時間換気システムが個人での清掃が難しかったので、その対応を三井さんのアフターサービスに求めたことがあります。

[55: 匿名さん]

>>51 匿名さん
有難うございます。
中々、難しそうで又、時間やエネルギーを
費やす事になると思いますが考えてみます。
せっかく新築を購入したのに
大変残念な上に対応の仕方に大変疑問を
感じます。

今井建設に問い合わせた内容の返事はスルーされ
今後の対応としてはリペア補修を1年点検事に行い
交換は出来かねるとの返事でした。
残念です。

[56: 匿名さん]

>>9 マンション検討中さん

管理会社もその今井建設です。
色々、チョットありますよ

[61: マンション掲示板さん]

[No.39～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[62: 匿名さん]

これってここのマンションの場所ですよね。果たして縁起が良いのか悪いのか。
歴史ある場所なんだなと改めて感じさせられます,

平安人の鬼門封じ？　藤原実頼邸跡から最古級の人面墨書土器(産経新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/86c46e0371005589a5afbb6dfb21feb7da85...

[63: 匿名さん]

>>62
ニュースの場所を見ると、中京区ですね。
この掲示板のマンションの場所は、左京区の「パラドール京都下鴨」です。
出土したのは「パラドール烏丸御所南グランデ」の方ではないでしょうか？

[64: マンション検討中さん]

>>62
あと、鬼門は方角なので、その場所で鬼門除けが出土されたといっても、その場所が忌み嫌われた場所ではないですよ。

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん
すみませんパラドールしか見てなくて思いっきり間違えました。

>>64 マンション検討中さん
そうなんですね。勉強になります。
そもそも貴族邸があった場所なら忌み嫌われるとかも無さそうですね。

[66: 匿名さん]

先週、北大路ビブレのモデルルームで聞いたところ、あと5室が販売中だそうです。
そういや、チラシもポストに入ってました。
竣工前に、完売するでしょうかね？