オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？

[買い替え検討中Nさん]

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。

所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 　　東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
　　　　 東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計

間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2

【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん
窪町小は確かにいいと思うけど、逆に言うとそれしかないんだよな。
本郷小も悪くないし、総合的に見て本郷の方が高くても売れると思います。
といいつつ、両方とも坪480万くらいと予想します。
まぁ、私なら周辺の財閥中古を買いますが…

[64: マンション検討中さん]

480いくかー。高いな。

[65: 匿名さん]

最近発売されたオープンレジデンシア物件（茗荷谷、本郷周辺）の平均坪単価です。（ ）内の価格は、最寄駅周辺物件の平均坪単価です。茗荷谷、本郷ヒルズの最寄である護国寺駅、本郷三丁目駅、春日駅の周辺平均坪単価も載せておきます。

オープンレジデンシア西方 470万円台
(最寄駅=東大前駅徒歩8分 402.0万円)

オープンレジデンシア小石川播磨坂 440万円台
(最寄=茗荷谷駅徒歩6分 404.4万円)

オープンレジデンシア文京本郷台 400万円台
(最寄=湯島駅徒歩4分 442.1万円)

護国寺駅 386.9万円
本郷三丁目駅 441.6万円
春日駅 511.1万円

[66: 匿名さん]

>>65 匿名さん

西方→西片

誤字です。失礼しました。

[67: 匿名さん]

文京区はオープンレジデンシアが多いなあ
オープンのマンションが人気の出る土地柄ってどんなかんじだろう

[68: 匿名さん]

そうだよね
茗荷谷が坪500超えるイメージがないんだよな
しかし、湾岸の価格を見ていると、文京区はバーゲンセールだなと思う
スミフ大井町ですら坪480だってよ

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
湾岸の高騰は異常ですよね。地盤や都心への交通利便性を考えた場合、この茗荷谷の物件や本郷の物件のほうが湾岸より優っていると思うのですが、不動産の評価はそうならないんですね。

[70: マンション検討中さん]

若い人は文京区には住みたがらないよ
古臭い場所だしお洒落な場所や美味しいものもない

[71: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
な事はない。

[72: 匿名さん]

>>70 マンション検討中さん
若い人が流行りで好む街、特に一つの箱に大量の世帯が入るタワーマンションの林立する湾岸エリアは、今のニュータウンのように、いずれは廃るんじゃないかな。

[73: 匿名さん]

文京区は土地柄、湾岸と争うことが多いよね。
しかし東京でそれは、辺境エリアの争いでしかない。
一度でも都心に住めば、僕の発言の意図がわかると思うよ。

[74: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

両方とも坪480万円くらいだと、どっちがお得なんだろう。茗荷谷の学区を魅力とみる世帯はいるかもしれないけど、交通の利便性など総合点でみたら、将来的に貸しやすい、売りやすい立地は本郷なのかな。実需のつもりで住んでも、不測の事態のときにリセールできるかの観点も必要かな。

[75: 匿名さん]

>>65 匿名さん

湯島の物件以外は相場より高かったってこと？なんか意外だね。
こりゃここや本郷も価格は期待できないのかな。

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
それでも西片も小石川播磨坂もあっという間に売れるんだから（学区の影響もあるが）、需要を考えて希少な土地を仕入れるオープンハウスはすごいと思う。

[77: 匿名さん]

>>75 匿名さん
西片も小石川播磨坂も希少な立地で学区も良かったから値段上げながら即完売だった。ここも学区と立地の希少性考えるとオプレジと言えども高くなると思う。

[78: 匿名さん]

どっちも高台で売れるでしょ

神田で立地最高とか言われてる時代だから
マンション日照りや

[79: マンション検討中さん]

文京区は、水道とか氷川下を除くと、大きな工場跡地とかが出てくることが少ない一方で、都心３区違って高額の住戸がバンバン売れると言うほどでもなかったから、大手のデベロッパーはなかなか手がけにくく、オープンのような会社に合うのでしょうね。

都心３区と違って基本的には住宅地なので、地域的にピンポイントで狙っている人はそこそこいるから、一棟分譲して見込み客を押さえて、その周辺で小規模物件開発すれば、大して宣伝しなくても難なく売れるのだろうし。

[80: 匿名さん]

文京区はすぐ住民が反対運動起こすからデベロッパーも手をつけたがらないんじゃないですか。
こんなだから文京区は廃れていくんだよ。

[81: 口コミ知りたいさん]

オプレジの飯田橋の営業マンは本当に感じ悪い。会うだけでイライラするし買う気なくなるぞ

[82: 匿名さん]

文京区で@500は無いかもね。
オープンで今まで@500行ったのって表参道とか渋谷区の数物件しかないように思う。
さすがにその辺はオープンもわきまえてるでしょう。

[83: 匿名さん]

>>34 匿名さん

本郷ヒルズ近くの野村不動産の本郷真砂南地区再開発計画は頓挫したみたいですね。

[84: マンション掲示板さん]

うわーここ立地最高だね

[85: 匿名さん]

オープンレジデンシア本郷ヒルズは坪460万円超か～。茗荷谷はそれを超えるか。

[86: 匿名さん]

再開発でこれから春日駅付近は盛り上がりそうですけど、茗荷谷は再開発の予定とかあるのですかね。本郷ヒルズの方が再開発の場所には近いので色々と考えます。

[87: マンション検討中さん]

茗荷谷は480くらいを予想！

[88: 匿名さん]

唯一の不満はオープンハウスであること

[89: 匿名さん]

>>86 匿名さん
春日にこれ以上再開発はないですよ。
あちらは単身者の時に住んでいましたが、住環境や利便性重視のファミリーなら茗荷谷一択でしょう。

[90: マンション検討中さん]

オープンハウスが大手に比べ不利なところはどんな点ですか。場所も規模もドンピシャなんですが、メジャーではないため、気になります。

[91: 匿名さん]

>>90

大手＝大規模　と考えるとオープンは小規模しか作らなく修繕費の負担率が高いので将来的な上昇は覚悟しておかないとならないと思います。
あとはディスポーザー無し、共用部は質素、管理は巡回のため管理人は無し、こんなところでしょうか。
セキュリティ的にはそのぶんエレベーターにもロックがあるのでそこがプラスポイントでしょうか。

[92: マンション検討中さん]

>>91
ありがとうございます。
そうですね、修繕費が高くなりますね。
ディスポーザーないのですか。戸数からして仕方ないのですね。管理人さんは常駐せずともセキュリティがしっかりしていればその点は心配なさそうですね。

出遅れましたが月末に本郷、来月あたまに茗荷谷の説明を聞きにいきます。
子どもがいないので本郷のほうがよいのかなと思ってますが、茗荷谷のあの場所は静かでいいところなので、どちらか購入できたらいいなと思ってます。

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん

予算次第ですが欲しい間取りはすぐに購入意思を伝えた方がいいですね。
営業さんもかぶらないように調整をかけてくると思うのでそのあたりは
予算が合っているのであれば妥協せずに伝えた方が良いです。

茗荷谷なら自転車があれば池袋なども生活圏に入ってきますね。
本郷になると後楽園やあと少し遠出で上野あたりでしょうか。
山手線内なのでどちらの物件でもそれなりに楽しみが多いポジションにありますね。
頑張って下さい。

[94: すぐ前の通りの車通行が気になります]

会社が近いので現地に行ってみたんですが、すぐ前の通り、抜け道?になっているようで、数秒で一台ものすごいスピードで通ってました。トラックと宅配トラックが多かったです。

[95: 匿名さん]

3LDKだと1億いきますよね…年収高くないと買えそうにないです。涙

[96: マンション検討中さん]

2LDKで7500までなら買いたいけど、どうなるだろ！

[97: 匿名さん]

文京区のオープンに１億も出してたら間違いなく将来 詰みますよ。

[98: 評判気になるさん]

Grタイプだと1.3億-1.4億かな。高い。。

[99: 検討板ユーザーさん]

2LDKでファミリーだと狭く感じますかね。

[100: 匿名さん]

かなり事前予約の申し込みが入っているようですね。

[101: マンション検討中さん]

@500でしたら買う人減るかな…

[102: 匿名さん]

マンション建て替えまで考えたら手堅いと思う。
マンション余りの時代ね
値下がりしにくい

[103: 匿名さん]

オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。

[104: マンション検討中さん]

本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。

管理費高めなんでしょうかね。

播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。

[105: 匿名さん]

>>90 マンション検討中さん

オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。

営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。

[106: マンション検討中さん]

>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。
アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。

[107: 匿名さん]

>>106 マンション検討中さん

参考にしていただけて何よりです。

駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。

また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。

この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。

[108: マンション検討中さん]

>>103 匿名さん
オープンだと他のところより安いのが妥当なのですか？ブランドがないのでしょうか？

[109: 周辺住民さん]

@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。

[110: 匿名さん]

>>108 マンション検討中さん

ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。

狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。

住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 匿名さん
他と比べると残念感がでる旨、承知しました。
詳細に教えていただきありがとうございました。

[112: 匿名さん]

>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。

ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。